有30萬買房還是租房 數據對比(bi)看哪種(zhong)更劃算
親們,現在(zai)到賣(mai)房的(de)時(shi)候(hou)了嗎?
算一筆賬,房價不漲就等于賠錢
現在把房賣了是(shi)不(bu)是(shi)劃算(suan)?我們不(bu)如來算(suan)一(yi)筆賬。假(jia)設(she)你有(you)一(yi)套價(jia)值900萬元的住(zhu)房,你打算(suan)出租(zu),每月租(zu)金大概在18000元左右(you)(市場價(jia)),一(yi)年(nian)是(shi)21.6萬元,租(zu)金回報率在2.4%左右(you)。
若(ruo)是(shi)你(ni)打算(suan)賣(mai)掉它,同樣是(shi)這900萬(wan)(wan)元(yuan),不(bu)考(kao)慮其(qi)他任何投資(zi)(zi),就直接(jie)存(cun)銀行5年(nian)期,年(nian)利率(lv)為(wei)4.75%,一年(nian)的(de)(de)收(shou)(shou)益為(wei)42.75萬(wan)(wan)元(yuan)。若(ruo)是(shi)打算(suan)投信托(tuo),按年(nian)收(shou)(shou)益率(lv)8%算(suan)的(de)(de)話,一年(nian)的(de)(de)收(shou)(shou)益為(wei)72萬(wan)(wan)元(yuan)。單是(shi)這種投資(zi)(zi)收(shou)(shou)益,就可以人你(ni)租好些年(nian)房。
當(dang)然(ran),這有個前提,就是(shi)房(fang)(fang)價沒有上(shang)(shang)漲。若是(shi)房(fang)(fang)價上(shang)(shang)漲,比如上(shang)(shang)漲幅度有10%,那(nei)么持有房(fang)(fang)產的年(nian)收(shou)益可達10%+2%=12%,這時賣房(fang)(fang)就不(bu)一定劃算了。
但(dan)事實是,現在房價進入(ru)滯漲(zhang)期,能不能繼續上漲(zhang),還(huan)得打(da)個問號。專家認為,各城市房價的(de)漲(zhang)跌(die)(die)出現了“分化”,一線(xian)城市的(de)房價還(huan)在保(bao)持上漲(zhang),雖然上漲(zhang)的(de)幅度漸小,二三線(xian)城市的(de)房價不容易(yi)上漲(zhang),四五線(xian)城市的(de)房價有可能下跌(die)(die)。
所(suo)以,若(ruo)是你所(suo)在的城(cheng)市(shi),房(fang)價(jia)不漲的話,繼續持有(you)房(fang)產就等于賠錢(qian),賣房(fang)的錢(qian)做其他投資(zi),收益遠比持有(you)房(fang)產劃算哦。
一套900萬元的住房
1.每月租金18000元左右,一(yi)年的收益(yi)是21.6萬(wan)元租金回報(bao)率=21.6/900=2.4%
2.直接存銀(yin)行5年期,年利(li)率為(wei)4.75%,一年的收益為(wei)42.75萬元。
3.投資信托,按年收(shou)益率8%算的話,一年的收(shou)益為72萬(wan)元。
若是房價不漲,持(chi)有房就等于(yu)賠錢(qian)。
空置率超過30%
小城市持有房產不如賣掉
油(you)價漲(zhang)是因為石油(you)資(zi)源稀少(shao),那(nei)么,房(fang)價猛(meng)漲(zhang)也一定是住房(fang)稀缺了?然(ran)而,《人(ren)民網(wang)(行情,問診)》曾報道(dao)稱,中(zhong)國(guo)(guo)空(kong)置(zhi)房(fang)可供2億人(ren)居住,據此,可以推算(suan)出中(zhong)國(guo)(guo)住房(fang)空(kong)置(zhi)率至少(shao)超過30%。
隨著(zhu)房地(di)產開發(fa)熱(re)潮的不斷推進(jin),鄂爾多(duo)斯(行情,問診)似的“鬼城(cheng)(cheng)”模式如(ru)同一場傳染(ran)病,在全(quan)國各地(di)蔓延。從南(nan)到(dao)北,從沿海到(dao)內地(di),從一線城(cheng)(cheng)市到(dao)小縣(xian)城(cheng)(cheng),許多(duo)新(xin)區新(xin)城(cheng)(cheng)或多(duo)或少掛上了“空(kong)城(cheng)(cheng)”、“鬼城(cheng)(cheng)”的名頭。
繼(ji)鄂爾多斯的(de)(de)康巴(ba)什(shen)之(zhi)后,先后被冠以“鬼城”、“睡城”、“空城”的(de)(de)有呼(hu)和浩特的(de)(de)清水河、巴(ba)彥(yan)淖爾新(xin)(xin)區(qu)(qu)、二連浩特新(xin)(xin)區(qu)(qu)、鄭東新(xin)(xin)區(qu)(qu)、河南鶴(he)壁新(xin)(xin)區(qu)(qu)、遼寧營口新(xin)(xin)區(qu)(qu)、云南呈貢新(xin)(xin)區(qu)(qu)、江蘇鎮江丹徒(tu)、湖北(bei)十(shi)堰新(xin)(xin)區(qu)(qu)、河南信陽新(xin)(xin)區(qu)(qu)以及常州(zhou)武進新(xin)(xin)區(qu)(qu)等(deng)。它們大多是新(xin)(xin)建的(de)(de)城區(qu)(qu),或(huo)空置(zhi)率(lv)居高不(bu)下,或(huo)銷售(shou)不(bu)暢,或(huo)入住率(lv)極低……
在老外都喊著(zhu)“中(zhong)國房(fang)地(di)產(chan)(chan)沒救了(le)”的(de)同時(shi),中(zhong)國富(fu)(fu)豪仍舊(jiu)堅守房(fang)地(di)產(chan)(chan)陣(zhen)地(di)。胡潤研究院《2013年(nian)中(zhong)國千(qian)萬(wan)富(fu)(fu)豪品牌傾向報告》的(de)調查數(shu)據顯示,仍有6 4%的(de)中(zhong)國富(fu)(fu)豪表示將房(fang)地(di)產(chan)(chan)作(zuo)為投資首選,這一比例已(yi)連續四年(nian)超過6 0%。是(shi)(shi)投資大師們錯看了(le)中(zhong)國房(fang)地(di)產(chan)(chan),還是(shi)(shi)中(zhong)國富(fu)(fu)豪們在等待泡沫何時(shi)破滅?無論如何,這始終是(shi)(shi)富(fu)(fu)人的(de)游(you)戲。
富(fu)人決(jue)不會(hui)在空城買房,老百(bai)姓如果在此(ci)處投(tou)資房產,將賣(mai)給誰?要做房產投(tou)資,該城市的房子值(zhi)不值(zhi)的買呢(ni)?
中外“鬼城(cheng)”的形(xing)成(cheng)(cheng)有(you)許多相似(si)之處(chu)。如美(mei)國(guo)的底特律(lv)、西弗吉尼(ni)亞州的鴉林鎮,都是因為工(gong)業(ye)破產而變成(cheng)(cheng)“鬼城(cheng)”,這與中國(guo)一(yi)些(xie)資源枯(ku)竭型城(cheng)市相似(si)。當然,中國(guo)也有(you)些(xie)特殊的“個性(xing)”,最典型的就是土地財政(zheng),短(duan)期的土地供給過度放量,放大了(le)“空城(cheng)”、“鬼城(cheng)”的規模。但(dan)是,如果僅僅將這種(zhong)特殊性(xing)當成(cheng)(cheng)主要因素,就會掩蓋中國(guo)房地產正在分(fen)(fen)化和已然分(fen)(fen)化以及繼續分(fen)(fen)化的本質(zhi)。
小城鎮住房投資不可靠
為(wei)什(shen)么一(yi)線(xian)城市的房價那么貴,還有(you)(you)人擠破頭(tou)地去買(mai)?一(yi)句話解(jie)釋:人往(wang)高處走(zou),水往(wang)低處流(liu)。從世界城市發展的規律看,工(gong)業化時(shi)代的所謂城鎮化,就(jiu)是(shi)大(da)都市化的過程。而中國的北上廣深等一(yi)線(xian)城市,就(jiu)是(shi)非常典型的大(da)都市化的延伸(shen),它(ta)們對全中國的富有(you)(you)階層、成功(gong)人士,甚(shen)至(zhi)海(hai)外許多人,都具(ju)有(you)(you)強大(da)的吸引力。
比如,最(zui)能(neng)說明問(wen)題(ti)的(de)就是(shi)(shi)北京住著(zhu)幾十萬山西煤老(lao)板(ban)(ban)。中國的(de)城(cheng)(cheng)鎮化有一個鮮明的(de)特(te)點(dian):農民進小城(cheng)(cheng)鎮,主要是(shi)(shi)在縣(xian)城(cheng)(cheng)購房置業;縣(xian)城(cheng)(cheng)的(de)人(ren)往三線(xian)城(cheng)(cheng)市跑,地級(ji)市的(de)往省城(cheng)(cheng)跑,而省城(cheng)(cheng)的(de)自然就要進北上(shang)廣深。當然,這只是(shi)(shi)整體而言。山西煤老(lao)板(ban)(ban)有錢(qian),可以直接從鄉(xiang)鎮到北京置業。這就導致了北上(shang)廣土地、房子(zi)的(de)稀缺,于是(shi)(shi)只能(neng)靠價格來調節供求關系,房價瘋(feng)漲也(ye)就不足(zu)為(wei)怪。
據統計(ji),在北(bei)上(shang)(shang)廣深求(qiu)學的(de)(de)外地(di)大(da)學生(sheng),70%以上(shang)(shang)想(xiang)留在北(bei)上(shang)(shang)廣深,他們寧要(yao)北(bei)上(shang)(shang)廣深一(yi)張(zhang)床,也不(bu)要(yao)老(lao)家一(yi)套房。這就(jiu)導致了小(xiao)城(cheng)鎮(zhen)里(li)的(de)(de)房子多,可年輕勞動力幾乎已經(jing)投奔(ben)大(da)城(cheng)市,同時意味著城(cheng)鎮(zhen)發展持續依靠原有勞動力,發展動力小(xiao),買房置業的(de)(de)升(sheng)值空間微(wei)乎其微(wei)。
三四線城市人走“房”涼
全世(shi)界城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)人口中(zhong),73%居住(zhu)在百萬人口的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)里(li)。而中(zhong)國(guo)的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)人口,只有不到50%居住(zhu)在百萬級的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)里(li),不僅(jin)遠遠低于(yu)(yu)日本(ben)、韓(han)國(guo),也低于(yu)(yu)印(yin)度(du)、印(yin)尼。這就意(yi)味著中(zhong)國(guo)未來(lai)的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化,一二線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)人口數還有巨大的(de)上升(sheng)空間,因而對房地產的(de)需(xu)求(qiu)也會同(tong)步增長。而城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)由于(yu)(yu)土(tu)地不可(ke)再生,地王之上有地王、樓王之上有樓王就是(shi)必然的(de)事情;相反,在許(xu)多三(san)四線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi),人口則是(shi)下(xia)降的(de)趨(qu)勢(shi)。
據人口(kou)普(pu)查(cha)資料,很多(duo)城市(shi)(shi)10年間人口(kou)數量不僅沒有(you)增加,反而(er)減(jian)少(shao)了(le)。目前中國(guo)戶均(jun)住(zhu)房(fang)(fang)已經超過一套。中西(xi)部的三四線(xian)城市(shi)(shi)人口(kou)逐(zhu)年減(jian)少(shao),房(fang)(fang)地產開(kai)發稍有(you)不慎,必然供(gong)大(da)于求(qiu)。這(zhe)樣的城市(shi)(shi),即使低價(jia)買了(le)房(fang)(fang),想要高價(jia)賣(mai)出(chu),誰來買單?
房價泡沫早晚會被刺破
2012年被炒得最火的就是溫(wen)州(zhou)房(fang)產降(jiang)價,房(fang)價大(da)(da)降(jiang)40%。與(yu)2009年、2010年的最高位時相比,回(hui)調了大(da)(da)約30%~40%。溫(wen)州(zhou)郎(lang)兆(zhao)房(fang)產專業機(ji)構董事長(chang)葉(xie)維堅對(dui)媒體表示,樓(lou)市宏觀調控(kong)將溫(wen)州(zhou)的投資購房(fang)泡沫完全擊破。
由(you)于投資性資本進(jin)入(ru),溫州房價曾一度(du)快(kuai)速上(shang)漲,并在2009年、2010年達(da)到高(gao)位,市(shi)場行情(qing)火爆(bao),有的樓(lou)(lou)盤(pan)價格甚至成倍上(shang)漲。當調控政策出臺(tai)之(zhi)后(hou),溫州的樓(lou)(lou)市(shi)開(kai)始降(jiang)(jiang)溫,一度(du)火爆(bao)的樓(lou)(lou)盤(pan)價格逐漸(jian)回(hui)落(luo)。以溫州的豪宅項目(mu)鹿城廣場為例(li),2011年二手房轉讓價格最高(gao)可(ke)達(da)8萬(wan)元/平方(fang)米,現(xian)在已降(jiang)(jiang)至4萬(wan)元~5萬(wan)元/平方(fang)米。
業內專家(jia)認為,溫州這類多次出現地(di)(di)價(jia)負(fu)增(zeng)長的(de)城市(shi)(shi),其房地(di)(di)產(chan)及土地(di)(di)市(shi)(shi)場已被(bei)過分透支。而全國地(di)(di)價(jia)同比增(zeng)速持續放緩(huan)則說明,在宏觀(guan)調控下(xia),土地(di)(di)市(shi)(shi)場的(de)供(gong)需矛盾得到(dao)緩(huan)解,進入良性發展階段。
像溫(wen)州這類(lei)城(cheng)市,投(tou)資(zi)地產(chan)需謹慎。在房地產(chan)調控日(ri)益嚴格(ge)的今天,小(xiao)編認(ren)為房地產(chan)泡沫遲早是(shi)要被刺破的。選擇城(cheng)市投(tou)資(zi)前,一定要看清該地的房產(chan)形勢,不然(ran),高價買進,低(di)價售出(chu),豈不是(shi)“賠了夫(fu)人又折兵”?
那些被爆出的“鬼城”
龜城:云南昆明呈貢
住宅遍地見(jian)(jian)(jian)滿(man)街只見(jian)(jian)(jian)動物不見(jian)(jian)(jian)人(ren)位于(yu)昆明東(dong)南,面積4 61.1平方公里,有著“中國花(hua)卉第一縣(xian)”的美稱。這里什(shen)么(me)都(dou)不缺,就是(shi)缺人(ren)。
鬼城:康巴什新城
房地產泡沫最典型的(de)(de)案例耗資50多億元打造、面積達32平方公里的(de)(de)內蒙古鄂爾多斯康巴什是一座豪華新城,曾計劃居(ju)住100萬人(ren)口,卻成了(le)一座無人(ren)居(ju)住的(de)(de)“鬼(gui)城”。
空城:鄭州鄭東新城
房屋空(kong)置率達90%河南鄭東新(xin)區遠景概念規劃范圍150平方公里(li),整個工程下來(lai),將近2000個億(yi)。
睡城:惠州大亞灣
啥(sha)都不長(chang)(chang)只長(chang)(chang)房(fang)子(zi)一(yi)座(zuo)占地20多(duo)平方公里的(de)(de)沿海新城在短(duan)短(duan)幾年(nian)內拔地而起。一(yi)直被看做是高房(fang)價壓力下深圳人“異地置(zhi)業”的(de)(de)首(shou)選之地,白(bai)天寬闊的(de)(de)大街上難見人影,七成以上的(de)(de)空置(zhi)率,讓整個城市(shi)就像睡(shui)熟的(de)(de)嬰兒。
看跌派:買房不如租房
高房價重壓下的租房經濟學
“我們(men)說住有其居,并不意味著住者有其屋。從(cong)方(fang)向上看,應該(gai)鼓(gu)勵(li)更多(duo)的人租房。”溫家寶的話言猶在耳。
房價飛(fei)速上漲,房租緊(jin)隨其后。“買房窮一生,租房毀(hui)三代”的警示語時(shi)時(shi)縈繞耳畔,是租房還是買房,一直困擾著許(xu)多人。
對于初次置(zhi)業的(de)(de)購房(fang)者來說,以前(qian)也許較容(rong)易(yi)決斷,但經過(guo)一連串(chuan)的(de)(de)調(diao)控措施后,這個問題現(xian)在變得很讓人糾結(jie)了。“當然,我們說住有(you)其居,并不意味(wei)著住者有(you)其屋。從方向上看,應該鼓勵更多(duo)的(de)(de)人租房(fang)。”溫家寶(bao)的(de)(de)話言猶在耳。
在(zai)當(dang)前(qian)的(de)(de)(de)形勢下,租房(fang)更加合適(shi)。之所(suo)以(yi)得出這樣的(de)(de)(de)結(jie)論,主要是因為(wei)房(fang)價(jia)目前(qian)仍然處于高(gao)位,超過(guo)大多數購(gou)房(fang)者的(de)(de)(de)承受能力,這樣的(de)(de)(de)房(fang)價(jia)水平難(nan)(nan)言(yan)合理。而從另外(wai)一(yi)方面來(lai)看,國家(jia)對樓市調控力度并(bing)未(wei)放(fang)松(song),房(fang)價(jia)還存在(zai)一(yi)定的(de)(de)(de)下行壓力,故(gu)在(zai)此階段購(gou)房(fang),在(zai)未(wei)來(lai)難(nan)(nan)免會遭(zao)遇資產縮水的(de)(de)(de)尷尬情形。在(zai)海外(wai),租房(fang)過(guo)日子也是生活(huo)的(de)(de)(de)一(yi)部分。所(suo)以(yi),租房(fang)應該成(cheng)為(wei)一(yi)種被人(ren)們所(suo)接受的(de)(de)(de)生活(huo)理念。
正是基于這樣的考慮,小編建議(yi):現階段還是要租房。
如(ru)果你有30萬,買房(fang)還是租(zu)房(fang)?
王(wang)先(xian)生在廣州工作,已有30萬元存款,礙于房(fang)(fang)價(jia)漲得過快,他一(yi)直在猶豫(yu)到底要不要買房(fang)(fang)。如果(guo)購(gou)買價(jia)值100萬元的房(fang)(fang)子一(yi)套,貸款15年期,小編通過買房(fang)(fang)和(he)租(zu)房(fang)(fang)所發(fa)生的費用對(dui)比,為王(wang)先(xian)生算了(le)一(yi)筆賬。
買房需(xu)貸(dai)70萬(wan)元(yuan)15年總(zong)利息40.11萬(wan)元(yuan)
王(wang)先生購房需要(yao)(yao)首(shou)付(fu)3 0萬(wan)(wan)(wan)元,若辦理商業貸款,則要(yao)(yao)貸70萬(wan)(wan)(wan)元。如果(guo)還(huan)款期(qi)限為15年,按目前(qian)商貸的(de)(de)基準利率6.5 5%計算,王(wang)先生每月要(yao)(yao)支(zhi)付(fu)6117.01元的(de)(de)供房款,15年總利息是(shi)4 0.11萬(wan)(wan)(wan)元,最終還(huan)款總額約為14 0.11萬(wan)(wan)(wan)元(首(shou)付(fu)3 0萬(wan)(wan)(wan)元+15年×月供6117.01元×12個月=140.11萬(wan)(wan)(wan)元)。也就是(shi)說,不算中介(jie)費和部分稅費,王(wang)先生15年要(yao)(yao)投資140.11萬(wan)(wan)(wan)元,才能(neng)擁(yong)有一套住(zhu)房。
租房(fang)15年比買(mai)房(fang)少(shao)花119.23萬元
為了便于(yu)計算,我們(men)以王(wang)先生要買(mai)的(de)(de)這套房子的(de)(de)月(yue)租(zu)金為2117.01元(yuan)、租(zu)期15年且(qie)租(zu)金不(bu)變為前(qian)提,拿上述(shu)用于(yu)付月(yue)供的(de)(de)6117.01元(yuan)扣(kou)除現有月(yue)租(zu)金2117.01元(yuan)來計算,每(mei)月(yue)還剩4000元(yuan)。
如果每月將(jiang)剩余(yu)的4000元以(yi)定存的方式存在(zai)銀行(xing),以(yi)目前一(yi)(yi)年期(qi)(qi)存款利(li)率2.85%計算,15年的存款總利(li)息約為2.38萬元。除(chu)此之(zhi)外,用于首付的30萬元也(ye)長期(qi)(qi)存入銀行(xing),同樣(yang)按照一(yi)(yi)年期(qi)(qi)定存利(li)率2.85%計算,15年后獲得利(li)息14.85萬元。
由以上數據(ju)推算,王(wang)(wang)先生1 5年中(zhong)支(zhi)出的(de)租金總和:2117.01元(yuan)(yuan)×12個月×15年=38.11萬(wan)元(yuan)(yuan),而王(wang)(wang)先生15年中(zhong)定(ding)存獲(huo)得的(de)總利(li)息(xi)為2.38萬(wan)元(yuan)(yuan)+14.85萬(wan)元(yuan)(yuan)=17.23萬(wan)元(yuan)(yuan)。與買房支(zhi)出140.11萬(wan)元(yuan)(yuan)相(xiang)(xiang)比,王(wang)(wang)先生相(xiang)(xiang)當于在這(zhe)15年中(zhong)余下(xia)了140.11萬(wan)元(yuan)(yuan)-38.11萬(wan)元(yuan)(yuan)+17.23萬(wan)元(yuan)(yuan)=119.23萬(wan)元(yuan)(yuan)。
15年后的價值決定誰劃算
通過以上買房和(he)租(zu)房兩組數據的對(dui)比(bi)(bi),相信有不少人(ren)都(dou)認為租(zu)房比(bi)(bi)較劃(hua)算(suan),其實也未必。理財師陳(chen)小姐(jie)表示,租(zu)房劃(hua)算(suan)還(huan)是買房劃(hua)算(suan),就看15年后該套二手房的價值(zhi)高(gao),還(huan)是通過租(zu)房省下的119.23萬元的資金(jin)價值(zhi)高(gao)。
那么(me),怎(zen)樣才(cai)知道二者(zhe)最后誰能稱“霸”呢?陳小姐稱:“按照(zhao)總價(jia)100萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)計算,市區一套66平(ping)米(mi)的小兩居二手房(fang)的單價(jia)相當(dang)于(yu)1.5萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。假設用(yong)119.23萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)的資(zi)金來購買6 6平(ping)米(mi)的房(fang)子,相當(dang)于(yu)單價(jia)1.81萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)”。
如(ru)果王(wang)先生要買的(de)這套(tao)房子(zi)15年(nian)后房價低于1.81萬元/平方米(mi),那么買房就不如(ru)租房劃算;如(ru)果與1.81萬元/平方米(mi)持平,那么買房與租房的(de)費用持平;如(ru)果高于這個(ge)價格(ge),買房就比租房劃算。
購房成本仍過高
以上海為例,在中外環線間(jian),一套面積在100平方(fang)米左右(you)的二手房(fang),掛牌價在250萬~300萬元之間(jian)。這(zhe)樣(yang)的房(fang)價水(shui)平,對于普(pu)通工薪家庭來(lai)說(shuo),的確有些勉為其難了(le)。
相關數據表明,包括北京、上海在內(nei)的(de)國內(nei)大城(cheng)市,房價收(shou)入比偏(pian)(pian)高,這意味著目前購房成本仍然偏(pian)(pian)高。
根(gen)據(ju)第(di)一太平(ping)(ping)戴維斯發布(bu)的相(xiang)關數據(ju),上(shang)海中等(deng)價(jia)位住宅(zhai)總價(jia)與中等(deng)家庭年收(shou)入(ru)之(zhi)比率約為30%。這意(yi)味著在上(shang)海,一個中等(deng)收(shou)入(ru)家庭買一套10 0平(ping)(ping)方(fang)米的兩居室,需要(yao)(yao)奮(fen)斗30年,為當前內地最(zui)高;廣州與北京(jing)次之(zhi),約為28年。這顯然要(yao)(yao)高于(yu)海外的水平(ping)(ping)。如在瑞典斯德哥爾摩(mo),該(gai)比率約為11%;澳大利亞悉尼低于(yu)10%;在瑞士的蘇黎(li)世,該(gai)比率遠低于(yu)10%。
面對這種現狀,不買房成為比較現實的選擇。
確立租房生活理念
租房應(ying)該(gai)成為一種新(xin)的住(zhu)房消費理(li)念。
雖(sui)然(ran)國內(nei)租房(fang)市場早已(yi)有(you)之,而且現(xian)在(zai)已(yi)經(jing)變得相(xiang)對比(bi)較成(cheng)熟,能夠滿足各種類型的需求(qiu)。但不(bu)可(ke)否(fou)認(ren)的是,租房(fang)在(zai)很大程度上是不(bu)得已(yi)而為之,其實在(zai)許(xu)多(duo)人的內(nei)心深處,置業(ye)一直為第一選(xuan)擇,不(bu)管(guan)條件是否(fou)允許(xu)。
但海外國家(jia)和(he)地區卻(que)并非如此。有數據表(biao)明,有六成德國人一輩(bei)子(zi)(zi)不買(mai)房(fang)(fang),在1993年(nian)(nian),德國人擁有產(chan)權房(fang)(fang)的(de)(de)比(bi)(bi)例為(wei)39%,雖(sui)然過(guo)去(qu)了(le)18年(nian)(nian),但這一比(bi)(bi)例僅(jin)上升了(le)4%,可(ke)見(jian)德國很(hen)流(liu)行租房(fang)(fang)。在德國,除(chu)了(le)帶子(zi)(zi)女(nv)(nv)的(de)(de)家(jia)庭(ting)和(he)高收入者,單身(shen)家(jia)庭(ting)租房(fang)(fang)比(bi)(bi)例高達72%,無子(zi)(zi)女(nv)(nv)家(jia)庭(ting)租房(fang)(fang)比(bi)(bi)重也(ye)達到52%。雖(sui)然英(ying)國、西班牙和(he)意大利的(de)(de)自有住房(fang)(fang)比(bi)(bi)例高達80%左右,但縱觀整個歐盟國家(jia),自有住房(fang)(fang)比(bi)(bi)例也(ye)不過(guo)60%左右。
我們的鄰國(guo)日本(ben),雖然同(tong)為東亞(ya)國(guo)家,對(dui)土地有著很深的情(qing)結,但因(yin)為房價高昂,日本(ben)大多(duo)數年(nian)輕人不僅在(zai)結婚時(shi)選擇租(zu)房,而(er)且婚后相當(dang)長一段時(shi)間(jian)也是(shi)過著租(zu)房的日子。數據表明,日本(ben)租(zu)房結婚者(zhe)比例高達6 7.1%,4 0歲以下(xia)的人群租(zu)房居住成為常態(tai)。
由此可見(jian),租(zu)房應該成為住房消費(fei)中(zhong)的(de)(de)(de)一(yi)種選擇。在(zai)尚未達(da)到(dao)購買(mai)(mai)自(zi)有住房的(de)(de)(de)情形下,不妨(fang)先主(zhu)動(dong)選擇租(zu)房,這樣(yang)既可以(yi)避免自(zi)己(ji)因(yin)為買(mai)(mai)房而背負(fu)(fu)沉重的(de)(de)(de)財(cai)(cai)務負(fu)(fu)擔,也能安排財(cai)(cai)力用在(zai)其(qi)他的(de)(de)(de)地(di)方,比如投資理(li)財(cai)(cai),再比如自(zi)身(shen)“充(chong)電”。即(ji)使已經(jing)具備了購房條件的(de)(de)(de)人,也可以(yi)靈活安排自(zi)己(ji)的(de)(de)(de)財(cai)(cai)務計(ji)劃,并不一(yi)定要把全部家當都押在(zai)房產(chan)上,從(cong)而失去了提高(gao)生活品質的(de)(de)(de)機會。
不(bu)(bu)過(guo),由于目(mu)前租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)市(shi)場并不(bu)(bu)是(shi)很規范,存在著保(bao)障(zhang)力度(du)不(bu)(bu)夠(gou)、保(bao)障(zhang)租(zu)(zu)(zu)(zu)客(ke)制度(du)不(bu)(bu)全(quan)、扶持(chi)力度(du)偏(pian)弱(ruo)等(deng)問(wen)題(ti),但這(zhe)些(xie)都不(bu)(bu)是(shi)阻礙我(wo)們選擇(ze)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)的主要理由,因為這(zhe)些(xie)問(wen)題(ti)終會得到解決。我(wo)們已(yi)經(jing)欣(xin)喜(xi)地看到,國(guo)家在住房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場建(jian)設方(fang)面下了不(bu)(bu)少(shao)功(gong)夫,比如(ru)重拾公租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)、廉租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)建(jian)設,加(jia)大租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)供(gong)應等(deng),相信(xin)通過(guo)種(zhong)種(zhong)行之有效(xiao)的引導,租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)會慢慢變成一種(zhong)可行的住房(fang)消(xiao)費方(fang)式(shi)。
租(zu)房,應該成(cheng)為一種新的生(sheng)活方式(shi)。
看漲派:打死不賣房
一線城市房價還要上漲
北上(shang)(shang)廣等(deng)地(di)都屬于移(yi)民城市,就像(xiang)美國的紐(niu)約、華盛頓等(deng)地(di)區一樣(yang),吸引著(zhu)全(quan)國各地(di)的年(nian)輕(qing)人來此(ci)尋找發(fa)展機會,這在客觀上(shang)(shang)支撐(cheng)著(zhu)房(fang)價(jia),讓房(fang)價(jia)不那么容易(yi)跌。事實是,即使在2008年(nian)爆發(fa)金融(rong)危機時,紐(niu)約、華盛頓的房(fang)價(jia)也從未跌過(guo)。
鏈家(jia)地產市場研(yan)究統計顯示,北(bei)京(jing)7月純商品住宅成交均(jun)(jun)價(jia)為25138元/平(ping)方(fang)米(mi),環比(bi)上漲9%,同比(bi)上漲21.6%,創下(xia)歷史新高(gao)。與(yu)北(bei)京(jing)類似,上海、廣州、深圳等一線城市房(fang)價(jia)今年以(yi)來也屢創新高(gao),1至6月,房(fang)價(jia)平(ping)均(jun)(jun)漲幅高(gao)達11.2%。
他們真實的(de)買房(fang)(fang)故事(shi)和北上(shang)廣(guang)等地銷售房(fang)(fang)產的(de)數據,無一不(bu)支(zhi)持著房(fang)(fang)價(jia)(jia)還在(zai)(zai)上(shang)漲(zhang)(zhang)的(de)事(shi)實。而在(zai)(zai)葉先生看來(lai),現在(zai)(zai)依然是持有房(fang)(fang)子的(de)時(shi)候(hou),尤其是北上(shang)廣(guang)等一線(xian)(xian)城(cheng)市。他認為,一線(xian)(xian)城(cheng)市的(de)房(fang)(fang)價(jia)(jia)還有一定的(de)上(shang)漲(zhang)(zhang)空間,至于二三線(xian)(xian)城(cheng)市,房(fang)(fang)價(jia)(jia)可能不(bu)容(rong)易(yi)上(shang)漲(zhang)(zhang),四五線(xian)(xian)城(cheng)市的(de)房(fang)(fang)價(jia)(jia)則可能下跌。
“地王”卷土重來
樓(lou)市(shi)暖(nuan)不(bu)暖(nuan)?看(kan)(kan)看(kan)(kan)土地(di)(di)市(shi)場。近幾個月來,房(fang)企的拿地(di)(di)熱情就如(ru)天氣一般逐漸升(sheng)溫,大多數房(fang)企持(chi)續(xu)積極拿地(di)(di),多地(di)(di)不(bu)斷出(chu)現“地(di)(di)王”蹤(zong)跡。而土地(di)(di)出(chu)讓(rang)的事,今(jin)年似乎(hu)也(ye)尤(you)其多,南京、成(cheng)都、廣州、合肥、昆明、長沙、武漢、哈(ha)爾濱(bin)、西安和蘭(lan)州等10個城(cheng)(cheng)市(shi)特別多。據(ju)不(bu)完全統計,這10個城(cheng)(cheng)市(shi)上半年土地(di)(di)出(chu)讓(rang)金高達4703億(yi)元,平均同比增幅達200%,占(zhan)比全國306個城(cheng)(cheng)市(shi)土地(di)(di)出(chu)讓(rang)金的40%。
一(yi)些特(te)別(bie)地塊(kuai)的競(jing)(jing)拍過程也能讓人看出(chu)土地市場的火熱。8月7日,武漢東湖高新(行情,問診)區一(yi)地塊(kuai),面積為139459.19平方米,起始價為62757萬元,引起了8家(jia)房企的關(guan)注。經過5小時487輪競(jing)(jing)拍,旭輝集(ji)團最終(zhong)以13.45億元競(jing)(jing)得,溢價超過一(yi)倍(bei),達到114.4%。
不僅是(shi)武漢,縱觀全(quan)國各(ge)地(di)(di)(di),賣地(di)(di)(di)風是(shi)愈刮愈烈。7月(yue)(yue)23日,北(bei)(bei)(bei)京(jing)朝陽(yang)區(qu)的(de)孫河地(di)(di)(di)塊經過70輪競價,最(zui)(zui)終(zhong)中(zhong)糧以23.6億(yi)元奪標,折合樓面價4.8萬(wan)元一平米,超過此前北(bei)(bei)(bei)京(jing)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市場單價最(zui)(zui)高的(de)萬(wan)柳地(di)(di)(di)塊。北(bei)(bei)(bei)京(jing)市土(tu)(tu)地(di)(di)(di)整理儲備中(zhong)心(xin)公(gong)開披露(lu)的(de)數據顯示,今年前7個月(yue)(yue),北(bei)(bei)(bei)京(jing)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出讓金合計約為870億(yi)元,比去年同期上漲(zhang)約265%。
在(zai)北上(shang)廣等(deng)地,商(shang)品房(fang)的土地供(gong)應一直呈饑渴(ke)狀態,較好(hao)的地塊(kuai)仍然是僧多粥(zhou)少。業內人士認為,雖然對于房(fang)地產市(shi)場的狀態,很多人都(dou)分析說很嚴峻,都(dou)在(zai)講(jiang)控(kong)制房(fang)價,但(dan)實(shi)際上(shang)開發商(shang)都(dou)在(zai)“搶地”,因為每(mei)個開發商(shang)的行(xing)為都(dou)證明(ming)他們對未來的判斷很心知肚(du)明(ming)。
一線城市房價繼續上漲
火爆的賣地,令不少(shao)業內外人士擔心,房價(jia)是否還將繼(ji)續上(shang)漲?
8月(yue)1日(ri)發布的(de)7月(yue)百城(cheng)(cheng)價格指數顯示,房價漲(zhang)(zhang)跌(die)開始出現(xian)分化。7月(yue)重點監(jian)測的(de)100個(ge)城(cheng)(cheng)市中,61個(ge)城(cheng)(cheng)市環比上漲(zhang)(zhang),39個(ge)城(cheng)(cheng)市環比下(xia)跌(die)。值得注意(yi)的(de)是(shi),北上廣(guang)等十大城(cheng)(cheng)市7月(yue)住宅(zhai)均價為(wei)17609元每平方米,環比上漲(zhang)(zhang)1.34%,與去(qu)年(nian)同(tong)期相比上漲(zhang)(zhang)11.06%,這也是(shi)近三年(nian)來同(tong)比漲(zhang)(zhang)幅首次超10%。
三四線城市房價跌
與之(zhi)相對應(ying)的是,環比下(xia)跌(die)的城市(shi)增至39個,東莞(guan)、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線(xian)城市(shi)領跌(die),東莞(guan)跌(die)幅(fu)最(zui)大,達(da)1.71%。
相比(bi)一二線城(cheng)(cheng)市,三(san)(san)四(si)線城(cheng)(cheng)市的(de)(de)房地(di)產市場(chang)得花更長時間來消化(hua)庫存(cun)(cun)。按業內人士估算,北(bei)京(jing)現有土地(di)庫存(cun)(cun)的(de)(de)消耗時間不(bu)足(zu)(zu)兩年半(ban),上海和廣(guang)州分(fen)別不(bu)足(zu)(zu)一年半(ban)和一年,但部分(fen)三(san)(san)四(si)線城(cheng)(cheng)市要消化(hua)已(yi)有的(de)(de)在售住宅面積,需(xu)要6年以上,市場(chang)供(gong)給(gei)已(yi)經超出了真實需(xu)求。
數據(ju)顯示,一(yi)(yi)線城市(shi)供(gong)(gong)求比(bi)僅為0.64,但(dan)三四線城市(shi),例如甘肅武威供(gong)(gong)求比(bi)高(gao)達8.06,山西大同供(gong)(gong)求比(bi)達5.7,延安達4.34,存在嚴重供(gong)(gong)過于求現(xian)象。湖南(nan)湘潭從6月份開始,一(yi)(yi)手商(shang)品房網簽成交面積持(chi)續下(xia)滑,房價也在7月出現(xian)下(xia)跌。量價齊跌,這(zhe)是典型的(de)供(gong)(gong)大于求信號。
房價漲不漲看人口流動
為什么一(yi)線城市的房價一(yi)直在上漲?
在某些(xie)專家(jia)看來,一(yi)(yi)線城市房(fang)價(jia)的(de)上(shang)漲,除了經(jing)濟方面的(de)供求原(yuan)因,還(huan)與人口(kou)流向(xiang)有關。一(yi)(yi)線城市過(guo)度聚集(ji)的(de)行政(zheng)資(zi)源、經(jing)濟資(zi)源、教育資(zi)源吸(xi)引(yin)了一(yi)(yi)大批外來人口(kou)的(de)流入。北上(shang)廣等(deng)地都屬(shu)于移(yi)民城市,就(jiu)像美國的(de)紐約(yue)(yue)、華(hua)盛頓(dun)等(deng)地區一(yi)(yi)樣,吸(xi)引(yin)著(zhu)全國各地的(de)年輕人來此(ci)尋找發(fa)展機(ji)會,這在客觀上(shang)支(zhi)撐(cheng)著(zhu)房(fang)價(jia),讓房(fang)價(jia)不那(nei)么(me)容易跌。事實是(shi),即使在2 0 08年爆發(fa)金融危(wei)機(ji)時,紐約(yue)(yue)、華(hua)盛頓(dun)的(de)房(fang)價(jia)也從未跌過(guo)。
一個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)地產(chan)市(shi)場的(de)(de)(de)增長動力(li)大(da)(da)小,取決于(yu)人口(kou)流向,人口(kou)流入量大(da)(da)的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi),房(fang)價上漲(zhang)空(kong)間較(jiao)大(da)(da),人口(kou)流出地的(de)(de)(de)房(fang)價則不具備上漲(zhang)的(de)(de)(de)前(qian)提。雖說過(guo)去十(shi)年,房(fang)產(chan)投資遵循(xun)“傻瓜邏(luo)輯”,不管在(zai)哪買(mai)(mai)(mai),只要買(mai)(mai)(mai)了(le)就(jiu)是(shi)賺,但不可否認,買(mai)(mai)(mai)在(zai)大(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)房(fang)子,的(de)(de)(de)確比(bi)買(mai)(mai)(mai)在(zai)小城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)要漲(zhang)得多。原(yuan)因(yin)就(jiu)在(zai)于(yu)大(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)有更(geng)強的(de)(de)(de)人口(kou)集聚能(neng)力(li),不論是(shi)自(zi)住需(xu)求(qiu)還是(shi)投資需(xu)求(qiu),大(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)空(kong)間縱深都大(da)(da)于(yu)小城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。
如此一來,問題開始(shi)變得更清晰了——判斷未來幾年(nian)某地(di)的房(fang)價是漲是跌,很大(da)程度上要看該城市是在(zai)吸納新增(zeng)人(ren)口,還是人(ren)口在(zai)流出。
房價上漲派言論
亞太城市(shi)研究會房地產分會會長(chang)陳寶(bao)存:
房價(jia)(jia)漲是(shi)沒(mei)有(you)異議的。房價(jia)(jia)漲,這是(shi)沒(mei)有(you)異議的。至少一線城市五年要(yao)翻一番的,其他二三線城市各種條件(jian)不(bu)一樣,有(you)的就是(shi)人口的擁(yong)入不(bu)太充(chong)分的地區(qu),可能漲幅不(bu)高,但是(shi)一定還會漲。
諾(nuo)亞正行CEO章(zhang)嘉玉:
一線(xian)城市精(jing)(jing)(jing)華(hua)(hua)地(di)(di)帶問(wen)題不大,三(san)四線(xian)城市房產存(cun)(cun)在風險(xian)。我國的(de)(de)房地(di)(di)產市場是(shi)(shi)一個區域分化(hua)(hua)、結構性的(de)(de)房市。我認為(wei),投資者如(ru)果持有的(de)(de)是(shi)(shi)一線(xian)城市的(de)(de)精(jing)(jing)(jing)華(hua)(hua)地(di)(di)段,問(wen)題不太大。畢竟那些精(jing)(jing)(jing)華(hua)(hua)地(di)(di)方比如(ru)上海的(de)(de)陸(lu)家嘴,北京二環等精(jing)(jing)(jing)華(hua)(hua)地(di)(di)段,已經沒(mei)有新增的(de)(de)土地(di)(di)可以(yi)開發(fa)了。但是(shi)(shi)二三(san)線(xian)、三(san)四線(xian)城市,被城鎮化(hua)(hua)炒作出來的(de)(de)房地(di)(di)產市場,尤其是(shi)(shi)供給較(jiao)多的(de)(de)住宅類房地(di)(di)產將存(cun)(cun)在較(jiao)高的(de)(de)風險(xian)。
全國(guo)工商聯房地產商會(hui)(hui)會(hui)(hui)長聶梅生:
下半年房價(jia)上漲動力依然(ran)存在,但同比漲幅將趨(qu)緩。今年上半年房地(di)產(chan)總體形勢用(yong)一句話(hua)形容,就(jiu)是各項指(zhi)標(biao)處于本輪調控以(yi)來高(gao)位。2013年以(yi)來,房地(di)產(chan)投資貢獻率、房地(di)產(chan)交易量、交易額等(deng)多方面指(zhi)標(biao)由(you)負(fu)轉正,達到近兩年高(gao)位。由(you)于宏觀經濟影(ying)響,下半年雖(sui)然(ran)房價(jia)上漲動力依然(ran)存在,但是同比漲幅將趨(qu)緩。
經濟學家郎咸平:
深(shen)圳(zhen)(zhen)買(mai)房可(ke)以(yi)對沖70%的(de)(de)通脹(zhang)。盡管地(di)產領頭的(de)(de)50多個相(xiang)關行(xing)(xing)業都正趨(qu)向探底,地(di)產業的(de)(de)蕭條(tiao)恐怕(pa)難以(yi)規避(bi),但買(mai)樓仍(reng)是對抗通貨膨脹(zhang)最有效的(de)(de)手段。樓市最大(da)的(de)(de)優點在(zai)于(yu)它(ta)能抵抗濫(lan)發(fa)貨幣的(de)(de)行(xing)(xing)為,“例如在(zai)深(shen)圳(zhen)(zhen)買(mai)房,樓價上(shang)漲的(de)(de)速度起碼可(ke)以(yi)對沖掉70%的(de)(de)通脹(zhang)。”