一、以房養老政策是什么?

以(yi)房(fang)(fang)養老也被稱為(wei)住房(fang)(fang)反向抵押貸款(kuan)或(huo)者倒按(an)揭。投(tou)保人(ren)將(jiang)房(fang)(fang)屋產(chan)權作抵押，按(an)月從保險公司領取現金直到身故(gu)，相當于(yu)保險公司通過(guo)分(fen)期付(fu)款(kuan)（按(an)月支付(fu)）的(de)形式，收買投(tou)保人(ren)的(de)房(fang)(fang)屋產(chan)權，類似于(yu)把住房(fang)(fang)抵押貸款(kuan)反過(guo)來做。

二、以房養老的好處

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以房養老政策的好處包括有效補償老年生活、它可以有效解除老年人對生活沒(mei)有(you)保(bao)障的(de)擔心(xin)、可(ke)以(yi)讓老(lao)年人增(zeng)強生活自信(xin)，保(bao)持社會尊重、可(ke)以(yi)保(bao)護弱(ruo)勢群(qun)體(ti)，有(you)利于社會穩定、實(shi)行遺產稅(shui)后，可(ke)以(yi)依法避稅(shui)。

三、以房養老的缺點

1、不利于家庭關系的穩定，容易引發代際矛盾

中國人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)關念就是養(yang)兒(er)防老(lao)，子(zi)女(nv)(nv)有(you)義務贍養(yang)父母(mu)(mu)，而子(zi)女(nv)(nv)也(ye)要繼承父母(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)財(cai)產(chan)。受中國傳統(tong)家庭觀念的(de)(de)(de)(de)影響，人(ren)(ren)們普遍(bian)認為(wei)子(zi)女(nv)(nv)應該照顧(gu)老(lao)年人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)晚(wan)年生活(huo)，而老(lao)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)所(suo)有(you)財(cai)產(chan)，在(zai)其去世(shi)后(hou)也(ye)理(li)應歸子(zi)女(nv)(nv)所(suo)有(you)。但是“以(yi)房(fang)養(yang)老(lao)”的(de)(de)(de)(de)模式打破了傳統(tong)的(de)(de)(de)(de)家庭關系，使(shi)老(lao)年人(ren)(ren)將自己(ji)的(de)(de)(de)(de)產(chan)權房(fang)抵押換(huan)取一定(ding)數額的(de)(de)(de)(de)養(yang)老(lao)金(jin)，在(zai)其去世(shi)后(hou)住宅(zhai)歸金(jin)融機構(gou)所(suo)有(you)。這種情況極(ji)容易引發子(zi)女(nv)(nv)對父母(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)不(bu)滿，導致家庭矛盾，總體(ti)上不(bu)利于整個社(she)會的(de)(de)(de)(de)和(he)諧(xie)穩定(ding)。

2、以房養老的不確定性使交易雙方都承擔很大的風險

任何交(jiao)易都有(you)風險(xian)(xian)(xian)，以(yi)房養(yang)老(lao)這(zhe)種方式(shi)也(ye)是有(you)風險(xian)(xian)(xian)的(de)(de)。房屋(wu)(wu)(wu)價格的(de)(de)波動性和(he)人(ren)生壽命長短的(de)(de)不(bu)確定(ding)性是以(yi)房養(yang)老(lao)產品面臨兩個主要的(de)(de)風險(xian)(xian)(xian)。如果房屋(wu)(wu)(wu)價格上漲，金融機構(gou)收(shou)獲(huo)頗豐，但(dan)是老(lao)年(nian)人(ren)從金融機構(gou)獲(huo)得的(de)(de)養(yang)老(lao)金收(shou)入將(jiang)小于抵押產權(quan)房之前房屋(wu)(wu)(wu)本身所能獲(huo)得的(de)(de)收(shou)益，這(zhe)就造成(cheng)老(lao)年(nian)人(ren)承擔一定(ding)的(de)(de)價值(zhi)風險(xian)(xian)(xian)。如果房屋(wu)(wu)(wu)價格下跌，金融機構(gou)將(jiang)面臨巨大的(de)(de)貶值(zhi)風險(xian)(xian)(xian)。而要讓房價十幾(ji)年(nian)甚至幾(ji)十年(nian)保持平(ping)穩，一成(cheng)不(bu)變(bian)的(de)(de)狀(zhuang)態是很難(nan)的(de)(de)。

3、導致抵押貸款融資機構管理和發展的混亂

以(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)養(yang)老要有(you)(you)一個機(ji)(ji)構(gou)來為老年人做房(fang)(fang)(fang)屋抵押，來支付老年人每(mei)月的(de)(de)(de)養(yang)老金(jin)(jin)。“以(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)養(yang)老”的(de)(de)(de)推(tui)行包(bao)括三(san)(san)種模式(shi)(shi)：公積金(jin)(jin)管理中(zhong)心(xin)模式(shi)(shi)，銀(yin)行、保險公司等金(jin)(jin)融機(ji)(ji)構(gou)模式(shi)(shi)，養(yang)老機(ji)(ji)構(gou)模式(shi)(shi)。但是公積金(jin)(jin)管理中(zhong)心(xin)沒有(you)(you)買(mai)賣和租(zu)賃房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)職能，金(jin)(jin)融機(ji)(ji)構(gou)不能將保險資金(jin)(jin)投資不動產并進行“混(hun)業經營”，養(yang)老機(ji)(ji)構(gou)能否提供與老年人房(fang)(fang)(fang)產價值相(xiang)符的(de)(de)(de)服務有(you)(you)待考究。這些問題都阻礙著以(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)養(yang)老方(fang)式(shi)(shi)的(de)(de)(de)實(shi)施，三(san)(san)家機(ji)(ji)構(gou)中(zhong)的(de)(de)(de)任(ren)何一家實(shi)施以(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)養(yang)老都會涉及到國家政(zheng)策不允(yun)許的(de)(de)(de)領(ling)域，最終損害老年人的(de)(de)(de)利益。

四、以房養老模式

1、租售換養

適合人群：城市居民擁有1套以上(shang)住(zhu)房且該(gai)住(zhu)房不需子女(nv)繼(ji)承或無子女(nv)繼(ji)承的(de)(de)中低收入者(zhe)；城市居民對(dui)住(zhu)房有較高(gao)升值預(yu)期、追求(qiu)退休(xiu)后高(gao)品質生活的(de)(de)中高(gao)收入者(zhe)。

2、以大換小

適合人群：大(da)中(zhong)城市僅擁(yong)有1套較大(da)住(zhu)房且(qie)該住(zhu)房不需子女繼承(cheng)或(huo)無(wu)子女繼承(cheng)的中(zhong)低收入者；大(da)中(zhong)城市退休后追求高品質生活的中(zhong)等水平(ping)收入者。

3、售后返租

適合(he)人群：大中城市(shi)僅擁有(you)一(yi)套住房(fang)且該住房(fang)不(bu)需子女繼(ji)(ji)承或無子女繼(ji)(ji)承的(de)中低收(shou)入者；大中城市(shi)退休(xiu)后追求(qiu)高品質生活但(dan)不(bu)愿意搬離原住處的(de)中等水(shui)平收(shou)入者。

4、倒按揭

適合人(ren)群：大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)擁有住房(fang)且該住房(fang)不需子女繼承或無子女繼承的(de)中(zhong)低收(shou)入者；大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)退(tui)休后追求高品質生活的(de)中(zhong)高水平(ping)收(shou)入者。

五、以房養老的條件

1、自(zi)有(you)(you)住房并擁有(you)(you)完全產權。養(yang)老家庭(ting)必(bi)須對(dui)(dui)其居住的(de)房屋(wu)(wu)擁有(you)(you)完全的(de)產權，才(cai)有(you)(you)權也(ye)才(cai)有(you)(you)可能(neng)對(dui)(dui)該房屋(wu)(wu)做出售、出租或轉讓的(de)處置。

2、獨立住房。在以房養老模式(shi)中，只(zhi)有(you)(you)老年父母與子(zi)女(nv)分開居住，該(gai)模式(shi)才有(you)(you)可能得以運作，否則，老人亡故后，子(zi)女(nv)便無處可居。

3、經(jing)濟(ji)狀(zhuang)況適中。當老年人的(de)經(jing)濟(ji)物(wu)質(zhi)基(ji)礎甚為(wei)雄厚(hou)時，就不(bu)會也不(bu)必(bi)考慮用房產養(yang)老;而(er)老人的(de)經(jing)濟(ji)物(wu)質(zhi)條(tiao)件較差(cha)，或(huo)者沒有自(zi)己獨立的(de)房屋，或(huo)者房屋的(de)價值過低，也很(hen)難(nan)指望(wang)將(jiang)其(qi)作為(wei)自(zi)己養(yang)老的(de)資(zi)本。

4、地(di)(di)處(chu)城(cheng)市或城(cheng)郊。老(lao)人(ren)身居城(cheng)市或城(cheng)郊，尤其是(shi)欣欣向(xiang)(xiang)榮、經(jing)濟快速增(zeng)長(chang)的城(cheng)市或城(cheng)郊，住(zhu)(zhu)房(fang)的價值(zhi)很高，且在不斷增(zeng)值(zhi)之中，住(zhu)(zhu)房(fang)的變(bian)現轉讓也較為容易，適合房(fang)屋反(fan)向(xiang)(xiang)抵(di)押(ya)貸款養(yang)老(lao)。但如果住(zhu)(zhu)房(fang)地(di)(di)處(chu)農村，或經(jing)濟發(fa)展緩慢，增(zeng)值(zhi)幅度不大的不發(fa)達地(di)(di)區，因價值(zhi)低(di)、不易變(bian)現等，將很難適用這一模式。需要強(qiang)調的是(shi)，房(fang)屋反(fan)向(xiang)(xiang)抵(di)押(ya)貸款養(yang)老(lao)方式尤其適合有(you)(you)獨(du)立產權房(fang)的、沒有(you)(you)直接繼承人(ren)的、中低(di)收入水平的城(cheng)市老(lao)人(ren)。

六、以房養老形式有哪些

1、子(zi)女養老，房產由(you)子(zi)女繼(ji)承(cheng)；

2、撫(fu)養人(ren)養老，房產由撫(fu)養人(ren)繼承；

3、租出大房再租入小房，用房租差價款養老；

4、將(jiang)房子出(chu)租出(chu)售，自己住老年公(gong)寓，用租金或售房款養老；

5、售出(chu)大房，換購小(xiao)房，用(yong)差價款養(yang)老；

6、將(jiang)住房出售，再租(zu)回原住房，用(yong)該筆款項交納房租(zu)和(he)養(yang)老；

7、將房屋(wu)抵押給有(you)資質的銀行、保險公司等機構，每個月從(cong)該機構取得貸(dai)款作為養(yang)老(lao)(lao)金，老(lao)(lao)人繼續在(zai)原(yuan)房屋(wu)居住，去世后(hou)則用(yong)該住房歸還貸(dai)款。

七、以房養老面臨哪些問題

1、觀念障礙

中國人(ren)的(de)(de)傳統是(shi)(shi)“但存方寸(cun)地，留于子(zi)孫耕”。老(lao)人(ren)將自己的(de)(de)房(fang)產抵押(ya)出去(qu)而無法留給子(zi)女，這(zhe)樣的(de)(de)現實(shi)，國人(ren)恐怕一(yi)下子(zi)難(nan)以(yi)接受。在(zai)當前經濟還(huan)不(bu)怎(zen)么發達、貧富(fu)差距還(huan)比較大(da)的(de)(de)情(qing)況下，許多(duo)老(lao)百姓辛苦一(yi)輩子(zi)也難(nan)以(yi)攢(zan)下一(yi)套(tao)房(fang)子(zi)，到老(lao)了，卻又不(bu)得(de)不(bu)將房(fang)子(zi)抵押(ya)給銀行(xing)，以(yi)貸款養老(lao)，這(zhe)怎(zen)么都讓人(ren)感覺銀行(xing)似乎在(zai)“搶錢”。有評論者指出，“以(yi)房(fang)養老(lao)”折射出的(de)(de)是(shi)(shi)中低收入群體深深的(de)(de)無奈。

2、法治環境

評估(gu)(gu)不(bu)規范，公(gong)正(zheng)難(nan)保證(zheng)。“以(yi)房(fang)養老”需要透明、公(gong)正(zheng)的(de)法(fa)治環(huan)境。“以(yi)房(fang)養老”牽涉到(dao)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業、金融(rong)業、社(she)會保障(zhang)、保險以(yi)及相(xiang)關政府部門，對這些領域的(de)運作質(zhi)量要求相(xiang)當(dang)高。如何(he)保證(zheng)這些行(xing)業、部門公(gong)平、公(gong)正(zheng)地(di)(di)經營(ying)、管(guan)理(li)和執法(fa)，在當(dang)前法(fa)治不(bu)健全的(de)條件下是個極(ji)大的(de)挑戰。就拿房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)評估(gu)(gu)來說(shuo)，由于(yu)起步較(jiao)晚，中國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)評估(gu)(gu)機構還極(ji)不(bu)規范，不(bu)但整體(ti)素質(zhi)偏低，而(er)且(qie)市場存在惡性(xing)競爭，有(you)爭議(yi)的(de)評估(gu)(gu)結果，尤其對于(yu)弱(ruo)勢群體(ti)來說(shuo)，更難(nan)以(yi)得(de)到(dao)及時(shi)、公(gong)正(zheng)、合(he)理(li)的(de)處(chu)理(li)。

3、產權問題

70年(nian)是大限，之后怎么辦？有(you)網友指出，在中國買(mai)(mai)房(fang)子(zi)，不像在美國，買(mai)(mai)過來(lai)的(de)房(fang)子(zi)就(jiu)是私有(you)財產，永遠(yuan)都(dou)神圣(sheng)不可侵犯了(le)。基于目(mu)前的(de)地權(quan)(quan)制度，我(wo)們對住宅的(de)使用(yong)權(quan)(quan)只有(you)70年(nian)。根據(ju)《房(fang)地產管理法(fa)》，土地使用(yong)權(quan)(quan)的(de)續期必須重新批準(zhun)，重新繳納土地出讓金，否則(ze)土地使用(yong)權(quan)(quan)及(ji)其附著的(de)建筑(zhu)物，都(dou)將(jiang)被政府無償收回。也就(jiu)是說，我(wo)們無法(fa)“買(mai)(mai)斷”任何一(yi)間房(fang)屋。在這(zhe)種情況下，怎么去大面積地推(tui)廣住房(fang)反抵押貸款?

4、購買力問題

房(fang)(fang)(fang)(fang)價飛漲(zhang)，百姓(xing)難承(cheng)受(shou)。以房(fang)(fang)(fang)(fang)養(yang)老的(de)前(qian)提(ti)是大(da)家手里(li)有房(fang)(fang)(fang)(fang)子，可(ke)近年(nian)來房(fang)(fang)(fang)(fang)價非理性的(de)上(shang)漲(zhang)已經大(da)大(da)超出了百姓(xing)的(de)承(cheng)受(shou)能力，目前(qian)，中(zhong)國城(cheng)鎮的(de)人(ren)(ren)均年(nian)收入也不過是萬把(ba)塊錢(qian)，在(zai)城(cheng)里(li)買套(tao)能住的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)子最少也要四五十萬(郊(jiao)區便宜點(dian)但還得配車(che)，更不現實(shi))，如果現在(zai)人(ren)(ren)到中(zhong)年(nian)，即使(shi)不吃不喝到60歲也還不上(shang)貸(dai)款(kuan)，60歲之后人(ren)(ren)養(yang)房(fang)(fang)(fang)(fang)都成問題，別說房(fang)(fang)(fang)(fang)養(yang)人(ren)(ren)了。