一、以房養老政策是什么?

以房(fang)養(yang)老也被稱為住房(fang)反(fan)向抵(di)(di)押(ya)貸款(kuan)或者倒按揭。投保(bao)(bao)人將房(fang)屋(wu)產權(quan)作抵(di)(di)押(ya)，按月從保(bao)(bao)險(xian)公司領(ling)取現金直到身故(gu)，相當(dang)于保(bao)(bao)險(xian)公司通過分期付(fu)款(kuan)（按月支付(fu)）的(de)形式，收買投保(bao)(bao)人的(de)房(fang)屋(wu)產權(quan)，類似于把(ba)住房(fang)抵(di)(di)押(ya)貸款(kuan)反(fan)過來做。

二、以房養老的好處

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以房養老政策的好處包括有效補償老年生活、它可以有效解除老年人對生活沒有保障的(de)擔心(xin)、可以(yi)(yi)讓老年(nian)人增強生活自(zi)信，保持社(she)(she)會尊(zun)重、可以(yi)(yi)保護(hu)弱勢群體，有利于社(she)(she)會穩定、實行遺產稅(shui)后，可以(yi)(yi)依法避(bi)稅(shui)。

三、以房養老的缺點

1、不利于家庭關系的穩定，容易引發代際矛盾

中國人(ren)的關念(nian)(nian)就是(shi)養兒防(fang)老(lao)(lao)，子(zi)(zi)女(nv)(nv)(nv)有(you)(you)義(yi)務(wu)贍(shan)養父(fu)母，而子(zi)(zi)女(nv)(nv)(nv)也(ye)要繼承父(fu)母的財(cai)產(chan)。受(shou)中國傳統(tong)家(jia)庭(ting)觀念(nian)(nian)的影響，人(ren)們普遍(bian)認為子(zi)(zi)女(nv)(nv)(nv)應該照(zhao)顧老(lao)(lao)年人(ren)的晚(wan)年生(sheng)活，而老(lao)(lao)人(ren)的所有(you)(you)財(cai)產(chan)，在(zai)其去世后也(ye)理應歸(gui)子(zi)(zi)女(nv)(nv)(nv)所有(you)(you)。但是(shi)“以房養老(lao)(lao)”的模(mo)式打破了傳統(tong)的家(jia)庭(ting)關系，使老(lao)(lao)年人(ren)將自己的產(chan)權房抵押換取(qu)一定數(shu)額的養老(lao)(lao)金，在(zai)其去世后住宅歸(gui)金融(rong)機構所有(you)(you)。這(zhe)種情況極容易引發子(zi)(zi)女(nv)(nv)(nv)對父(fu)母的不滿，導(dao)致家(jia)庭(ting)矛(mao)盾(dun)，總體上不利于(yu)整個社會的和諧穩定。

2、以房養老的不確定性使交易雙方都承擔很大的風險

任何(he)交易(yi)都有(you)風險(xian)，以房(fang)養老(lao)這種(zhong)方(fang)式也是(shi)有(you)風險(xian)的(de)(de)(de)(de)。房(fang)屋(wu)價(jia)格的(de)(de)(de)(de)波動性和(he)人(ren)生壽命長(chang)短的(de)(de)(de)(de)不確定性是(shi)以房(fang)養老(lao)產(chan)品(pin)面臨(lin)兩個主要的(de)(de)(de)(de)風險(xian)。如果(guo)房(fang)屋(wu)價(jia)格上漲(zhang)，金融機構(gou)(gou)收獲頗豐，但(dan)是(shi)老(lao)年(nian)人(ren)從金融機構(gou)(gou)獲得的(de)(de)(de)(de)養老(lao)金收入將(jiang)小于抵押產(chan)權房(fang)之前房(fang)屋(wu)本身所能獲得的(de)(de)(de)(de)收益(yi)，這就造成老(lao)年(nian)人(ren)承(cheng)擔(dan)一定的(de)(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)風險(xian)。如果(guo)房(fang)屋(wu)價(jia)格下跌(die)，金融機構(gou)(gou)將(jiang)面臨(lin)巨大(da)的(de)(de)(de)(de)貶值(zhi)風險(xian)。而要讓房(fang)價(jia)十幾(ji)年(nian)甚至幾(ji)十年(nian)保持(chi)平穩，一成不變(bian)的(de)(de)(de)(de)狀態是(shi)很難(nan)的(de)(de)(de)(de)。

3、導致抵押貸款融資機構管理和發展的混亂

以房養老(lao)(lao)要(yao)有一個機構(gou)(gou)(gou)來為老(lao)(lao)年人做房屋(wu)抵押，來支付老(lao)(lao)年人每月的(de)養老(lao)(lao)金(jin)(jin)。“以房養老(lao)(lao)”的(de)推行包括(kuo)三種模(mo)式(shi)：公(gong)積(ji)金(jin)(jin)管理中心模(mo)式(shi)，銀行、保(bao)險公(gong)司等金(jin)(jin)融機構(gou)(gou)(gou)模(mo)式(shi)，養老(lao)(lao)機構(gou)(gou)(gou)模(mo)式(shi)。但是公(gong)積(ji)金(jin)(jin)管理中心沒有買賣和租賃(lin)房屋(wu)的(de)職能，金(jin)(jin)融機構(gou)(gou)(gou)不能將保(bao)險資金(jin)(jin)投(tou)資不動產并進行“混業經營”，養老(lao)(lao)機構(gou)(gou)(gou)能否提供(gong)與老(lao)(lao)年人房產價值相符(fu)的(de)服務(wu)有待(dai)考究(jiu)。這些問(wen)題都(dou)阻礙著以房養老(lao)(lao)方式(shi)的(de)實施(shi)，三家(jia)(jia)機構(gou)(gou)(gou)中的(de)任何一家(jia)(jia)實施(shi)以房養老(lao)(lao)都(dou)會涉及到國家(jia)(jia)政(zheng)策不允(yun)許的(de)領域，最終損害老(lao)(lao)年人的(de)利益。

四、以房養老模式

1、租售換養

適合人群：城市居民(min)擁有(you)1套以上住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)且該住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)不需(xu)子女繼承或無子女繼承的中低收(shou)入者；城市居民(min)對住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)有(you)較高升值預期(qi)、追(zhui)求退休后高品質生活(huo)的中高收(shou)入者。

2、以大換小

適合人群：大(da)(da)(da)中城市(shi)僅擁有1套(tao)較大(da)(da)(da)住房且(qie)該(gai)住房不需子(zi)(zi)女(nv)繼承或無子(zi)(zi)女(nv)繼承的中低(di)收入者(zhe)；大(da)(da)(da)中城市(shi)退休(xiu)后追求(qiu)高品質生活(huo)的中等水平收入者(zhe)。

3、售后返租

適合人群：大(da)中城(cheng)市僅(jin)擁有一套(tao)住(zhu)(zhu)房且該住(zhu)(zhu)房不(bu)需子女繼承或無子女繼承的中低收(shou)入者；大(da)中城(cheng)市退休后追(zhui)求(qiu)高品質生(sheng)活但不(bu)愿意搬離原(yuan)住(zhu)(zhu)處的中等水平(ping)收(shou)入者。

4、倒按揭

適合人(ren)群：大(da)中(zhong)城市(shi)擁有住房且該住房不需(xu)子女(nv)繼承或(huo)無子女(nv)繼承的中(zhong)低(di)收(shou)入者；大(da)中(zhong)城市(shi)退休后追求高品質生活的中(zhong)高水(shui)平收(shou)入者。

五、以房養老的條件

1、自有(you)住房(fang)并擁(yong)有(you)完全(quan)(quan)產(chan)權。養老(lao)家庭必須對其居(ju)住的房(fang)屋擁(yong)有(you)完全(quan)(quan)的產(chan)權，才(cai)有(you)權也才(cai)有(you)可能對該(gai)房(fang)屋做(zuo)出售、出租(zu)或轉(zhuan)讓的處置。

2、獨立(li)住(zhu)房(fang)(fang)。在以房(fang)(fang)養老模(mo)式中，只有老年父母(mu)與子女(nv)分開(kai)居住(zhu)，該模(mo)式才有可能(neng)得以運作，否則，老人亡故后，子女(nv)便無處可居。

3、經濟(ji)狀況適中。當老(lao)年(nian)人的經濟(ji)物(wu)質(zhi)基礎甚為(wei)雄(xiong)厚(hou)時，就(jiu)不(bu)會也(ye)不(bu)必考慮用房(fang)產養老(lao);而老(lao)人的經濟(ji)物(wu)質(zhi)條件較差，或(huo)者(zhe)沒有自己獨立的房(fang)屋，或(huo)者(zhe)房(fang)屋的價值過低，也(ye)很難指(zhi)望將其作為(wei)自己養老(lao)的資本。

4、地處(chu)城(cheng)(cheng)市或(huo)(huo)城(cheng)(cheng)郊(jiao)。老(lao)人(ren)(ren)身居城(cheng)(cheng)市或(huo)(huo)城(cheng)(cheng)郊(jiao)，尤其是欣(xin)欣(xin)向(xiang)榮、經(jing)濟快(kuai)速增長的(de)(de)城(cheng)(cheng)市或(huo)(huo)城(cheng)(cheng)郊(jiao)，住房的(de)(de)價(jia)值(zhi)很(hen)高，且在不斷增值(zhi)之中(zhong)，住房的(de)(de)變現(xian)轉(zhuan)讓(rang)也較為(wei)容易(yi)，適(shi)合(he)(he)房屋反(fan)向(xiang)抵押貸款養老(lao)。但(dan)如果住房地處(chu)農(nong)村，或(huo)(huo)經(jing)濟發展緩慢，增值(zhi)幅度不大的(de)(de)不發達地區(qu)，因價(jia)值(zhi)低、不易(yi)變現(xian)等，將很(hen)難適(shi)用這一模式。需要強(qiang)調的(de)(de)是，房屋反(fan)向(xiang)抵押貸款養老(lao)方式尤其適(shi)合(he)(he)有(you)獨立產(chan)權房的(de)(de)、沒(mei)有(you)直接繼(ji)承(cheng)人(ren)(ren)的(de)(de)、中(zhong)低收入水平的(de)(de)城(cheng)(cheng)市老(lao)人(ren)(ren)。

六、以房養老形式有哪些

1、子女(nv)(nv)養老(lao)，房產由(you)子女(nv)(nv)繼承；

2、撫養人養老，房產由撫養人繼承；

3、租出(chu)大房再(zai)租入小房，用房租差價(jia)款養老；

4、將房(fang)子出租(zu)出售，自己住老年公寓，用(yong)租(zu)金(jin)或售房(fang)款養老；

5、售出大房，換購小(xiao)房，用差價款養老；

6、將住房(fang)(fang)出(chu)售，再租回原住房(fang)(fang)，用該筆款項交納(na)房(fang)(fang)租和養(yang)老；

7、將房屋抵押給有(you)資質的銀行、保險公司(si)等機構，每(mei)個月從(cong)該機構取(qu)得貸(dai)款(kuan)作為養老金(jin)，老人繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸(gui)還貸(dai)款(kuan)。

七、以房養老面臨哪些問題

1、觀念障礙

中國(guo)人(ren)的(de)(de)(de)傳統(tong)是“但存方寸地，留(liu)于子孫耕(geng)”。老(lao)人(ren)將自己的(de)(de)(de)房(fang)產抵押出(chu)去(qu)而無(wu)法(fa)留(liu)給子女(nv)，這樣的(de)(de)(de)現實，國(guo)人(ren)恐怕一下子難(nan)以(yi)(yi)接受。在(zai)當前經濟還不怎么發達、貧富差距還比較大的(de)(de)(de)情(qing)況下，許多(duo)老(lao)百(bai)姓(xing)辛苦(ku)一輩子也難(nan)以(yi)(yi)攢下一套房(fang)子，到老(lao)了，卻又不得(de)不將房(fang)子抵押給銀行，以(yi)(yi)貸(dai)款養老(lao)，這怎么都讓人(ren)感覺(jue)銀行似乎在(zai)“搶錢”。有評論者指(zhi)出(chu)，“以(yi)(yi)房(fang)養老(lao)”折(zhe)射出(chu)的(de)(de)(de)是中低收入群(qun)體(ti)深(shen)深(shen)的(de)(de)(de)無(wu)奈(nai)。

2、法治環境

評估(gu)不(bu)規范，公(gong)(gong)正(zheng)難保(bao)證。“以房養老(lao)”需(xu)要透(tou)明、公(gong)(gong)正(zheng)的(de)法治環(huan)境。“以房養老(lao)”牽(qian)涉到房地產(chan)業、金(jin)融業、社會保(bao)障、保(bao)險以及相關政府部門，對這(zhe)(zhe)些領域的(de)運作質量要求(qiu)相當高。如何保(bao)證這(zhe)(zhe)些行(xing)業、部門公(gong)(gong)平、公(gong)(gong)正(zheng)地經營、管理和(he)執法，在當前法治不(bu)健全的(de)條件下是個極(ji)大的(de)挑戰(zhan)。就(jiu)拿房地產(chan)評估(gu)來(lai)說，由于(yu)起步較晚，中國房地產(chan)評估(gu)機構還極(ji)不(bu)規范，不(bu)但整體(ti)(ti)素質偏低，而且(qie)市場存在惡性競爭，有爭議的(de)評估(gu)結果，尤(you)其對于(yu)弱勢群體(ti)(ti)來(lai)說，更難以得(de)到及時、公(gong)(gong)正(zheng)、合理的(de)處理。

3、產權問題

70年(nian)是大(da)限，之后怎么辦？有(you)網友指(zhi)出，在中國買(mai)房(fang)(fang)子，不像在美國，買(mai)過來的(de)房(fang)(fang)子就(jiu)是私有(you)財(cai)產(chan)，永遠都神圣不可侵犯了(le)。基于目(mu)前的(de)地權(quan)(quan)制度，我們對住宅的(de)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)只有(you)70年(nian)。根據(ju)《房(fang)(fang)地產(chan)管(guan)理(li)法》，土地使(shi)用(yong)權(quan)(quan)的(de)續期必須重新(xin)批準，重新(xin)繳納土地出讓(rang)金，否則土地使(shi)用(yong)權(quan)(quan)及(ji)其附著(zhu)的(de)建筑物，都將被政府無償收回。也就(jiu)是說，我們無法“買(mai)斷(duan)”任何(he)一間房(fang)(fang)屋(wu)。在這種情況下，怎么去大(da)面積(ji)地推(tui)廣住房(fang)(fang)反抵押(ya)貸款?

4、購買力問題

房(fang)(fang)價(jia)飛漲，百姓(xing)難承受。以房(fang)(fang)養(yang)老的(de)(de)前提(ti)是(shi)大(da)家手里(li)有(you)房(fang)(fang)子，可近(jin)年來(lai)房(fang)(fang)價(jia)非理性的(de)(de)上漲已經大(da)大(da)超(chao)出了百姓(xing)的(de)(de)承受能力，目前，中國城鎮的(de)(de)人均年收入也不(bu)(bu)過是(shi)萬把(ba)塊錢，在城里(li)買套能住的(de)(de)房(fang)(fang)子最少(shao)也要四五(wu)十(shi)萬(郊區便宜點但還(huan)得配車，更(geng)不(bu)(bu)現(xian)實)，如果現(xian)在人到中年，即使不(bu)(bu)吃不(bu)(bu)喝(he)到60歲也還(huan)不(bu)(bu)上貸款(kuan)，60歲之后人養(yang)房(fang)(fang)都成問題，別說房(fang)(fang)養(yang)人了。