1、給公(gong)司取好名字，設定注冊資金及法人股東出資比例(li)

2、到工(gong)商局核名

3、到銀行開(kai)戶，存(cun)入注冊資金(jin)

4、到會計(ji)事務所(suo)出驗資報告(gao)

5、到工(gong)商(shang)局申辦營業執照，需刻制公章、財務章、法人章

6、到質(zhi)量技術監督局處理組織機構(gou)代碼(ma)證

7、到地(di)(di)點轄(xia)區(qu)稅(shui)務局處理(li)國說、地(di)(di)稅(shui)的稅(shui)務登記證

8、到開戶銀行辦理基本開戶許可證【詳細>>】

1、買方咨詢

買賣雙方建立信(xin)息(xi)溝(gou)通渠(qu)道，買方了(le)解房屋整(zheng)體現狀及(ji)產權狀況，要求賣方提供合法的證(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)，包括房屋所有權證(zheng)(zheng)(zheng)書、身份(fen)證(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)及(ji)其它證(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)。

2、簽合同

賣方(fang)(fang)提供(gong)了(le)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)合法證件(jian)，買方(fang)(fang)可以交納購(gou)房(fang)(fang)(fang)定金(jin)(交納購(gou)房(fang)(fang)(fang)定金(jin)不是(shi)商品房(fang)(fang)(fang)買賣的(de)(de)(de)必經程序)，買賣雙(shuang)方(fang)(fang)簽(qian)訂房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買賣合同(或稱房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買賣契約)。買賣雙(shuang)方(fang)(fang)通(tong)過(guo)協商，對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)坐(zuo)落位置、產(chan)權狀況及成交價格(ge)、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交付時間、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交付、產(chan)權辦理等(deng)達成一致意見后，雙(shuang)方(fang)(fang)簽(qian)訂至(zhi)少一式三(san)份的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買賣合同。

3、辦理過戶

買賣雙(shuang)方共同向(xiang)房地產交易管理部(bu)(bu)門(men)(men)提(ti)出申請，接受審(shen)查(cha)。買賣雙(shuang)方向(xiang)房地產管理部(bu)(bu)門(men)(men)提(ti)出申請手續(xu)后，管理部(bu)(bu)門(men)(men)要(yao)查(cha)驗有(you)關證件，審(shen)查(cha)產權(quan)，對(dui)符(fu)合(he)上(shang)市條件的房屋準予辦(ban)理過戶手續(xu)，對(dui)無產權(quan)或部(bu)(bu)分產權(quan)又未得到(dao)其他產權(quan)共有(you)人書面(mian)同意的情(qing)況拒絕(jue)申請，禁(jin)止上(shang)市交易。

4、立契

房地相關(guan)部門根據交易房屋(wu)的產權狀況和購買對(dui)象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申(shen)報審核批準后，交易雙方(fang)才能辦理立契(qi)手(shou)續。現在北(bei)京市已取消了交易過(guo)程(cheng)中的房地產賣契(qi)，即大(da)家所俗稱的“白契(qi)”。

5、繳納稅費

稅(shui)費的(de)構(gou)(gou)成比(bi)較復雜，要(yao)根據交易房(fang)屋的(de)性質而定。比(bi)如房(fang)改(gai)房(fang)、危改(gai)回遷房(fang)、經濟適用房(fang)與其它商品房(fang)的(de)稅(shui)費構(gou)(gou)成是不一樣的(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交(jiao)(jiao)易(yi)雙方(fang)在房(fang)地產(chan)交(jiao)(jiao)易(yi)管理部門辦(ban)理完產(chan)權(quan)變(bian)更登記(ji)后，交(jiao)(jiao)易(yi)材料移送到發證部門，買方(fang)憑領(ling)取房(fang)屋所(suo)有權(quan)證通知單(dan)到發證部門申領(ling)新的產(chan)權(quan)證。

7、銀行貸款

對貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)買受人(ren)來說(shuo)在與賣(mai)(mai)方(fang)簽訂完房屋買賣(mai)(mai)合同后(hou)由買賣(mai)(mai)雙(shuang)方(fang)共同到貸(dai)(dai)款(kuan)銀(yin)(yin)行辦理貸(dai)(dai)款(kuan)手續，銀(yin)(yin)行審核(he)買方(fang)的(de)(de)(de)資(zi)信，對雙(shuang)方(fang)欲交易的(de)(de)(de)房屋進行評(ping)估，以確定買方(fang)的(de)(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)額度，然(ran)后(hou)批準買方(fang)的(de)(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)，待雙(shuang)方(fang)完成產權登記變更，買方(fang)領(ling)取房屋所有(you)權證后(hou)，銀(yin)(yin)行將貸(dai)(dai)款(kuan)一次性(xing)發放。

8、打余款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。【詳細>>】

契稅由買方交納，交稅比例是：

1、普通住宅應該交(jiao)納(na)成交(jiao)價或是評估價的1.5%的契稅。

2、非普通住宅應該(gai)交(jiao)納成交(jiao)價(jia)或是評估價(jia)的(de)3%的(de)契(qi)稅。

過戶費用：

(1)契稅(shui)：90平(ping)方米(mi)以(yi)(yi)下首次購房(fang)的(de)按1%繳(jiao)納；90—140平(ping)方米(mi)按房(fang)價(jia)1.5%繳(jiao)納；140平(ping)方米(mi)以(yi)(yi)上按房(fang)價(jia)3%繳(jiao)納買方承擔（二套房(fang)按3%收取）；

(2)營(ying)業稅：房(fang)屋產(chan)權取得滿五(wu)年(nian)的免征，未(wei)超過(guo)五(wu)年(nian)的按房(fang)價5.8%繳納。賣方承擔；

(3)土地增值稅：房屋產權取得滿(man)五年的免征，未超過五年的按房價1%預繳納，按照超率累(lei)進稅率計(ji)算，多退少補(bu)。賣(mai)方承擔；

(4)所得稅：房(fang)屋產權(quan)取得滿五年的(de)免(mian)征，未超過五年的(de)按房(fang)價1%或房(fang)屋原(yuan)值—房(fang)屋現值差額(e)20%繳納。(房(fang)屋原(yuan)值一般按上道契稅完稅額(e)計算(suan))賣(mai)方(fang)承擔；

(5)房屋交(jiao)易手續費(fei)：按房屋建筑面積6元/平(ping)方(fang)米交(jiao)納雙方(fang)承(cheng)擔；

(6)房屋產權登(deng)記費(fei)：80元。買方承擔；

(7)房屋評估費：按評估額0.5%。【詳細>>】

二手房中介(jie)服(fu)(fu)務(wu)(wu)費(fei)(fei)用是由房地(di)產中介(jie)服(fu)(fu)務(wu)(wu)機構按(an)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)統一收(shou)取(qu)，并且要開發票，依(yi)法(fa)納(na)稅(shui)。房地(di)產中介(jie)服(fu)(fu)務(wu)(wu)收(shou)費(fei)(fei)實(shi)行明碼(ma)標(biao)價制度(du)，中介(jie)服(fu)(fu)務(wu)(wu)機構應該在其(qi)經營場所或者(zhe)交費(fei)(fei)地(di)點(dian)的醒目(mu)位置(zhi)公(gong)布它的收(shou)費(fei)(fei)項目(mu)、計費(fei)(fei)方法(fa)、服(fu)(fu)務(wu)(wu)內容和收(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)等等。

1、中介費：一般現(xian)金按1%，貸款按2%計收(shou)中介費；

2、貸(dai)款服務費：按成交(jiao)額(e)1%收取；

3、擔保費(fei)：個別(bie)中介公司額外(wai)收取(qu)0.5%的(de)交(jiao)易保障服務費(fei)，俗稱“擔保費(fei)”；

4、代辦房地產登記服務(wu)收費，最(zui)高不(bu)超過500元/宗；

5、代辦貸款服務收(shou)費，最高不(bu)超過300元(yuan)/宗；

6、辦理房屋入住有關手續收費，最高不超過200元/宗。【詳細>>】

1、 行情調查

收集、調查、征詢買賣(mai)(mai)價(jia)格的(de)行(xing)情(qing);房屋戶型比較;買賣(mai)(mai)雙方的(de)心理價(jia)格比較;有關政策變(bian)動(dong)(dong)的(de)影(ying)響(xiang);進行(xing)各種形式(shi)的(de)信(xin)息(xi)發布活動(dong)(dong)等(deng)。

2、 使用狀況調查

收集、調查、征詢房屋(wu)(wu)座落的環境、使(shi)用(yong)年限、是(shi)(shi)否隱瞞缺(que)陷(xian);房屋(wu)(wu)內的頂、墻、地、門、窗及(ji)(ji)設備(bei)等是(shi)(shi)否需要檢(jian)測或修(xiu)復;設備(bei)轉讓(rang)價格及(ji)(ji)有(you)關費用(yong)是(shi)(shi)否結(jie)清;向物業(ye)管(guan)理(li)單(dan)位查詢有(you)無租(zu)賃、違(wei)章搭建、相鄰關系侵權，以及(ji)(ji)維修(xiu)基金的繳納(na)和(he)使(shi)用(yong)情況等。

3、 權籍調查

向房地產交易調(diao)查、征詢所交易房屋權利(li)的來源(yuan)、現狀、有無抵押、有無權利(li)限(xian)制(zhi)等(deng)，做好書面記錄;調(diao)查、征詢涉(she)及(ji)權利(li)人的處分(fen)要求和(he)條件;核實處分(fen)資格、權利(li)人和(he)相(xiang)關(guan)人的身(shen)份及(ji)權利(li)等(deng)。

4、 確定成交意向

中介公司有義務陪同(tong)(tong)雙方(fang)當事(shi)人實地踏勘房屋、設備、環(huan)境;約定洽談時間、確定買(mai)賣雙方(fang)的成交意向;出示和認定權籍資料(liao)、確定當事(shi)人身份;選擇(ze)合(he)同(tong)(tong)文本，進行(xing)簽(qian)約指導(dao)、見證(zheng);如(ru)實告知成交雙方(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)(tong)的約定條款(kuan)和注意事(shi)項、履行(xing)方(fang)式、支付房款(kuan)的方(fang)式等。

5、 辦理產權過戶

雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。【詳細>>】

1、雙方違約責任

違約金的(de)比例有明確條(tiao)款注(zhu)明，合(he)同中還應加入(ru)“買(mai)(mai)方(fang)在(zai)實際(ji)支付應付款之日起(賣(mai)方(fang)在(zai)實際(ji)交房(fang)之日起)規定期限(xian)內向(xiang)賣(mai)方(fang)(買(mai)(mai)方(fang))支付違約金”的(de)條(tiao)款，以(yi)確保合(he)同條(tiao)款的(de)最終落實。

2、付款過戶時間

在實際操作中，買(mai)方會(hui)將房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)分為首付(fu)(fu)和尾款(kuan)(kuan)兩部分在不同時(shi)間段打(da)給房(fang)(fang)主。因此，賣(mai)方需要明確買(mai)方的(de)(de)付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)時(shi)間，而同時(shi)尾款(kuan)(kuan)的(de)(de)支付(fu)(fu)時(shi)間有(you)賴于房(fang)(fang)產(chan)(chan)過戶(hu)的(de)(de)日期，因此買(mai)方有(you)權利知道房(fang)(fang)產(chan)(chan)的(de)(de)過戶(hu)時(shi)間。

3、費用交接時間

要(yao)注明(ming)水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。如果是公房交易(yi)，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有(you)些既定要(yao)求和更(geng)改(gai)，賣(mai)方需要(yao)作出的配合和買方需要(yao)簽署的協議等，都應在(zai)合同中明(ming)確寫(xie)明(ming)。

4、代理費明細單

在合同中只(zhi)寫其占總房款的(de)比例(li)，而并沒有經紀(ji)公(gong)司代理費(fei)明細單，這中間就會存在信(xin)息(xi)的(de)不對等，最(zui)終損害消費(fei)者的(de)利益。因此(ci)買賣雙方(fang)在簽訂合同時(shi)，一定要要求(qiu)經紀(ji)公(gong)司明確寫明代理費(fei)的(de)用途。

5、使用補充協議

買賣雙方在簽(qian)訂合(he)(he)同(tong)時如果遇(yu)到合(he)(he)同(tong)條款(kuan)不明確，或需要(yao)進一步(bu)約定時，要(yao)在合(he)(he)同(tong)相關(guan)條款(kuan)后(hou)(hou)的(de)(de)空白行或在合(he)(he)同(tong)后(hou)(hou)填寫附加條款(kuan)，將(jiang)合(he)(he)同(tong)中對(dui)雙方的(de)(de)意思寫明，會減少后(hou)(hou)續階(jie)段(duan)因意思含(han)混而造成的(de)(de)不便與麻(ma)煩。

6、必須見房主

現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。【詳細>>】

1、門店駐守：中介門(men)(men)店里留(liu)兩個人值班，就是為(wei)了坐等客戶(hu)上(shang)門(men)(men)，有(you)的客戶(hu)會主動上(shang)門(men)(men)來(lai)找房子(zi)。有(you)客戶(hu)上(shang)門(men)(men)，就要熱情相迎。

2、派單：派單也稱(cheng)為掃樓，掃樓是獲取客戶資源的重要(yao)途徑，不過房產經紀人出入小區需要(yao)與(yu)門(men)衛進行一番(fan)斗智(zhi)斗勇(yong)。

3、傳統媒體廣告：在(zai)報(bao)紙上登刊一些房源信息，可以吸(xi)引一些客戶。不(bu)過報(bao)紙這種(zhong)方(fang)式也分城市，成本較高，效果也不(bu)太明(ming)顯。

4、轉介紹客戶：這個(ge)一般是(shi)針對從業時(shi)間較長的(de)房(fang)產經(jing)紀(ji)人，自身積(ji)累了一些老客戶，對已經(jing)成交的(de)或以前未(wei)成交的(de)客戶進行時(shi)常性的(de)回訪，說不準會有(you)意想不到的(de)收獲呢。老客戶會為(wei)你介紹(shao)他的(de)朋友、同事過來。甚至(zhi)有(you)的(de)經(jing)紀(ji)人什(shen)么都不用做，一個(ge)月還(huan)能固定(ding)拿到兩個(ge)轉介紹(shao)成交的(de)客戶。

5、社區駐守：在(zai)人流量大(da)的路口、大(da)型商場門(men)口、小區(qu)門(men)口派發廣(guang)告，或者在(zai)剛開盤的售樓處駐守，這里(li)會有大(da)量的購房者，這也是客源聚(ju)集地。

6、打電話：作為(wei)銷售人員，打電(dian)話也是必備技能，房產經紀人每天平均要打上一(yi)二百(bai)個電(dian)話。打電(dian)話也有技巧性的去推薦房源(yuan)，不過(guo)這(zhe)需要長期堅持，方能看到效果的。

7、公司的租賃合同：可以打中介公司租賃合同里的租客電話，詢問一下租客的情況，比如租客是否需要換房，或者是否需要買房。這樣在回訪客戶的同時，也能挖掘出有租房或者買房需求的客戶。【詳細>>】