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人物簡介

山姆·澤爾是(shi)股本集團(tuan)投資（Equity Group Investments）的(de)(de)主席，該集團(tuan)是(shi)私人股本和(he)公(gong)(gong)開(kai)發(fa)行公(gong)(gong)司的(de)(de)混合體(ti)，包(bao)括了住宅地(di)(di)產（Equity Residential），一家(jia)業(ye)內領先的(de)(de)住宅公(gong)(gong)司；生活時(shi)尚置業(ye)（Equity LifeStyle Properties），一家(jia)由(you)300個度假和(he)工廠預制住房協會的(de)(de)公(gong)(gong)司；資產信托公(gong)(gong)司（Capital Trust），一家(jia)商業(ye)房地(di)(di)產金融公(gong)(gong)司。

澤(ze)爾(er)愛(ai)(ai)抽煙，愛(ai)(ai)騎自行(xing)車，愛(ai)(ai)穿開領襯衫。早在(zai)上(shang)學(xue)(xue)(xue)期(qi)(qi)間，他就頗(po)有投(tou)機(ji)(ji)意識，曾經(jing)購(gou)買了一(yi)批《花花公子》雜志，然后高(gao)價轉(zhuan)手(shou)賣(mai)給小伙(huo)伴(ban)們。上(shang)世紀 60年(nian)代中(zhong)期(qi)(qi)，正(zheng)在(zai)讀大學(xue)(xue)(xue)，之(zhi)(zhi)后成為密(mi)歇(xie)根大學(xue)(xue)(xue)法學(xue)(xue)(xue)院學(xue)(xue)(xue)生的(de)(de)(de)澤(ze)爾(er)已開始在(zai)安娜堡（Ann Arbor）購(gou)入房產。之(zhi)(zhi)后他與同父(fu)異(yi)母的(de)(de)(de)兄(xiong)弟羅伯特·勞(lao)瑞合伙(huo)，直至1990年(nian)勞(lao)瑞48歲時死于癌癥，兩人共(gong)同建(jian)立(li)起了一(yi)個(ge)地產王(wang)國“墳墓(mu)舞者”山姆·澤(ze)爾(er)：“一(yi)切都是供與求”山姆·澤(ze)爾(er)（Sam Zell）是一(yi)位將資產建(jian)立(li)在(zai)業界(jie)周(zhou)期(qi)(qi)之(zhi)(zhi)上(shang)的(de)(de)(de)地產投(tou)資大師(shi)，他最(zui)近指(zhi)出(chu)，金融市場的(de)(de)(de)現時動(dong)蕩實則是市場對新一(yi)輪經(jing)濟過剩的(de)(de)(de)感性回應，而(er)非真正(zheng)的(de)(de)(de)信(xin)貸危機(ji)(ji)。

在(zai)沃頓商學院的(de)一次由地(di)(di)產(chan)學教授彼得(de)·利曼（Peter Linneman）主持(chi)，涉及(ji)廣泛的(de)講座中，這(zhe)位公(gong)司總部位于芝加哥的(de)地(di)(di)產(chan)投資人(ren)談到，現在(zai)的(de)市(shi)場(chang)正受美(mei)國次級信(xin)貸市(shi)場(chang)的(de)問題所困擾，但(dan)是，人(ren)們仍(reng)有足夠的(de)資金周轉，這(zhe)與其它地(di)(di)產(chan)蕭條時期現金流(liu)極度緊縮的(de)情況大有不(bu)同(tong)。

“我們并非真正處于大(da)家所(suo)說的(de)‘信貸危機’之(zhi)中，我認(ren)為大(da)家陷入的(de)是一場‘信心(xin)危機’”澤爾說道，他是沃頓商學院塞繆爾和羅伯特勞瑞房地產研究中心(xin)的(de)贊助者。“我的(de)觀點是，兩個月前存在(zai)(zai)的(de)流動(dong)性過剩問題(ti)，現在(zai)(zai)仍(reng)然(ran)存在(zai)(zai)。雖然(ran)風險溢價不同了，但實際的(de)流動(dong)性量(liang)仍(reng)未改變。”

澤爾還提到，經濟(ji)的滑坡應在預料之(zhi)中：“過去的三年里，人們表現(xian)得過分輕(qing)率。他們想要什(shen)么便(bian)買什(shen)么，并且毫不(bu)考慮(lv)自己的購買能力并以此(ci)為榮。我想這些人現(xian)在都(dou)該懊(ao)喪(sang)無比，而(er)且嚇(xia)得不(bu)知如(ru)何是好(hao)了吧(ba)。”

教父的要約

根據(ju)澤(ze)爾的(de)觀(guan)點(dian)，資金充沛(pei)的(de)私人(ren)股本投資公(gong)司有(you)能(neng)力從“荒(huang)謬”的(de)杠(gang)桿收購中得利(li)，并高(gao)價收購公(gong)開(kai)發行(xing)的(de)房產公(gong)司。澤(ze)爾將這樁買賣稱(cheng)(cheng)為(wei)“教父的(de)要約(yue)”，因(yin)為(wei)沒有(you)一家(jia)公(gong)開(kai)發行(xing)公(gong)司能(neng)拒(ju)絕這一誘人(ren)的(de)要求。果(guo)不其然，今年(nian)二月，澤(ze)爾以390億美元的(de)高(gao)價將他的(de)旗艦公(gong)司，辦(ban)公(gong)物(wu)業(ye)公(gong)司（Equity Office Products ，簡稱(cheng)(cheng)EOP)，連同其資產組合中的(de)540幢高(gao)級辦(ban)公(gong)樓出售給了黒(hei)石集團（Blackstone Group）。這是當時為(wei)止所完成的(de)數(shu)額最大的(de)一筆(bi)私營股權收購案例(li)了。澤(ze)爾預測市(shi)場會馬(ma)上穩(wen)定下來，盡(jin)管與近(jin)幾年(nian)相比(bi)，市(shi)場會加倍(bei)進(jin)行(xing)風險(xian)規(gui)避，更少地利(li)用杠(gang)桿。“今天，無(wu)人(ren)能(neng)再次復制黒(hei)石的(de)交易(yi)了。”

賣掉了EOP之后(hou)，澤爾(er)又將(jiang)其注(zhu)意力(li)轉(zhuan)到了另一(yi)樁主(zhu)要(yao)的收(shou)(shou)購上。八月，論壇(tan)公(gong)(gong)司（Tribune Co.）的股東們(men)同意了澤爾(er)開出的82億美元收(shou)(shou)購報(bao)價，該公(gong)(gong)司擁有《芝加(jia)哥(ge)論壇(tan)報(bao)》，《洛杉磯(ji)時報(bao)》和(he)其它的媒(mei)體公(gong)(gong)司。這次的收(shou)(shou)購澤爾(er)將(jiang)芝加(jia)哥(ge)小(xiao)熊棒球隊（Chicago Cubs）也收(shou)(shou)入囊中，但他說自己計劃將(jiang)棒球隊轉(zhuan)售。論壇(tan)公(gong)(gong)司的交(jiao)易正在規(gui)定的審查之中，有望于年底完成整(zheng)個交(jiao)易過(guo)程。

對這(zhe)樁交(jiao)易(yi)，澤爾并未直接提及，但他卻談到了(le)自己作為(wei)逆勢投資人(ren)(ren)的(de)名(ming)聲。他回憶起第一次親歷市(shi)場(chang)(chang)的(de)轉機。上(shang)世紀七(qi)十年代，房地產市(shi)場(chang)(chang)被(bei)普(pu)遍(bian)看好且長勢逼人(ren)(ren)。澤爾無法預料(liao)在(zai)房地產市(shi)場(chang)(chang)未發(fa)育(yu)完(wan)整(zheng)時，到底多(duo)少供應量(liang)才能滿足市(shi)場(chang)(chang)的(de)缺口。因此他不(bu)再做新的(de)交(jiao)易(yi)，轉而建立了(le)一家(jia)專注(zhu)于蕭條地產市(shi)場(chang)(chang)的(de)公(gong)司。“那時所(suo)有(you)人(ren)(ren)都在(zai)批評說：‘山(shan)姆，你(ni)不(bu)知就里。’這(zhe)些話(hua)陪(pei)伴(ban)了(le)我的(de)整(zheng)個職業生涯。甚(shen)至在(zai)2007年我購買(mai)報業時，也是人(ren)(ren)人(ren)(ren)都在(zai)議論，‘從前說你(ni)不(bu)明白，現在(zai)你(ni)可是真糊涂(tu)了(le)。’”

澤爾(er)是股(gu)本集(ji)團(tuan)投資(zi)（Equity Group Investments）的主席，該集(ji)團(tuan)是私(si)人股(gu)本和公(gong)(gong)開發行公(gong)(gong)司(si)的混合體，包(bao)括了住宅地產（Equity Residential），一家業(ye)內領先(xian)的住宅公(gong)(gong)司(si)；生(sheng)活時(shi)尚置業(ye)（Equity LifeStyle Properties），一家由(you)300個度假和工廠預制住房協會的公(gong)(gong)司(si)；和資(zi)產信托公(gong)(gong)司(si)（Capital Trust），一家商業(ye)房地產金融公(gong)(gong)司(si)。澤爾(er)告訴沃頓的聽眾們，他還未從經濟(ji)學的第(di)一堂課中“緩(huan)過(guo)神來(lai)”，那時(shi)他正在學供求關系。“我(wo)想告訴你們的是，無論身處何種行業(ye)—地產業(ye)、駁船業(ye)、軌道列車業(ye)—都是市場的供應和需(xu)求決定一切。”

上世(shi)紀六(liu)十年(nian)代中期，正在讀大學(xue)(xue)，之后成為密歇根大學(xue)(xue)法(fa)學(xue)(xue)院學(xue)(xue)生(sheng)的澤爾已開始在安阿伯（Ann Arbor）購(gou)入房產。之后他與同父異母的兄(xiong)弟羅(luo)伯特勞瑞(rui)（Robert Lurie）合(he)伙，直至1990年(nian)勞瑞(rui)48歲(sui)時死于(yu)癌(ai)癥，兩人(ren)共(gong)同建(jian)立起了一(yi)個地產王國。

在(zai) 1973年市場崩盤之后，澤(ze)爾(er)用(yong)了(le)(le)之后的(de)(de)三年時間收(shou)購了(le)(le)近(jin)30億資產(chan)的(de)(de)地產(chan)資本(ben)，其中(zhong)大(da)部分只需一美元首付。通過(guo)承(cheng)擔出租人(ren)(ren)在(zai)未來(lai)的(de)(de)管(guan)理(li)中(zhong)可(ke)能損失的(de)(de)費用(yong)，澤(ze)爾(er)以此向他(ta)們換取股權。他(ta)有(you)能力(li)維系這些(xie)物業，直至(zhi)他(ta)們回到—甚至(zhi)超過(guo)—先前購買(mai)時的(de)(de)價值。“事實證明，我們因次而大(da)賺了(le)(le)一筆，”。從80年開始(shi)，房地產(chan)市場又一次顯(xian)現出強勁的(de)(de)承(cheng)租漲勢，發(fa)展前景豁然明朗。澤(ze)爾(er)說(shuo)：“我的(de)(de)投資理(li)念就(jiu)是(shi)建立起資產(chan)組合，然后就(jiu)會有(you)人(ren)(ren)來(lai)購買(mai)，這些(xie)人(ren)(ren)指的(de)(de)就(jiu)是(shi)日本(ben)人(ren)(ren)。”

大廈情節

當被(bei)利曼提問他為何沒有成(cheng)為地產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商時(shi)，這位滿臉胡茬(cha)，嗓音沉(chen)厚(hou)的(de)(de)(de)地產(chan)(chan)大亨回答道，地產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)對于他來說(shuo)風險太大。“從事開(kai)(kai)發(fa)(fa)，需要有種樓(lou)宇情結，”澤爾說(shuo)道。“至少半數的(de)(de)(de)回報率來自你親眼見著大樓(lou)逐漸高聳的(de)(de)(de)心理成(cheng)就感(gan)。我卻毫不受這痛苦的(de)(de)(de)情結所困。”

考慮到市場可能無法(fa)消化巨額投資(zi)，澤爾(er)和(he)勞瑞在1980年(nian)花(hua)了(le)大(da)半年(nian)時間將他們的投資(zi)進(jin)行(xing)多元化，開始關注其他的一(yi)些行(xing)業。他們的策(ce)略與地(di)產業曾使用(yong)的如(ru)出一(yi)轍，在人們忽視供求(qiu)規則的地(di)方尋(xun)找機會。“我們覺得(de)如(ru)果自己(ji)是合格(ge)的地(di)產人，那(nei)也算得(de)上是出色的商人。”澤爾(er)說(shuo)道。

房產專業人(ren)士(shi)具備了嫻熟的(de)交易(yi)技能，他(ta)補充(chong)道，但他(ta)們(men)往往缺(que)少運用策略的(de)遠(yuan)見(jian)卓識。“如果要請人(ren)代理進行(xing)交易(yi)協商，我一(yi)定會找一(yi)名(ming)房產商人(ren)而非公司經理人(ren)。 ”澤爾說道。但另(ling)一(yi)方面(mian)，地產人(ren)缺(que)乏“在(zai)轉(zhuan)角尋找機遇(yu)”的(de)能力，在(zai)他(ta)們(men)看(kan)來，面(mian)前的(de)永遠(yuan)是筆直的(de)道路。正(zheng)因(yin)此，我們(men)的(de)行(xing)業缺(que)乏周(zhou)期性(xing)，直至今日都(dou)顯得反復無常且大起大落。”

上世紀九十年代(dai)初(chu)，美(mei)國的(de)大(da)多(duo)數商(shang)業(ye)房產(chan)公(gong)司都被掌控于(yu)大(da)約50至60家大(da)型私(si)(si)人投(tou)資公(gong)司手中(zhong)。然而，市(shi)場又一次出現了逆轉(zhuan)，這(zhe)些公(gong)司紛(fen)紛(fen)陷入(ru)嚴重的(de)信貸(dai)緊縮，大(da)量資產(chan)被了結抵押，銀行發生擠兌，貸(dai)款(kuan)市(shi)場幾(ji)近崩(beng)潰。澤爾(er)解釋道，出路(lu)就是向公(gong)共市(shi)場要錢，通(tong)過(guo)一種(zhong)之前鮮(xian)為(wei)人知的(de)金(jin)融工具，即房地(di)產(chan)投(tou)資信托基金(jin)（Real Estate Investment Trust）進行，簡稱REIT。據澤爾(er)說，REIT從此成為(wei)商(shang)業(ye)房產(chan)市(shi)場的(de)長期(qi)驅動力，直至過(guo)去(qu)一年左右，通(tong)過(guo)類似(si)他的(de)這(zhe)次黑石公(gong)司的(de)交易，私(si)(si)人股本的(de)收購(gou)(gou)重將許多(duo)股份(fen)購(gou)(gou)回(hui)到私(si)(si)人手中(zhong)。

黑(hei)石公司(si)和(he)沃(wo)納多房(fang)地產信(xin)托公司(si)（Vornado Realty Trust）為(wei)爭奪EOP公司(si)進行了(le)三(san)周(zhou)的(de)(de)要價戰，澤爾(er)描述了(le)他在其間所使用的(de)(de)策略。沃(wo)納多作(zuo)為(wei)美國第二大房(fang)地產投資信(xin)托基金，向(xiang)澤爾(er)的(de)(de)公司(si)提供(gong)了(le)一(yi)(yi)套現金與股票(piao)(piao)相混組合(he)的(de)(de)收(shou)購(gou)(gou)報價。澤爾(er)說道，收(shou)購(gou)(gou)的(de)(de)關鍵在于為(wei)EOP和(he)其母公司(si)準(zhun)備一(yi)(yi)筆7億2千萬美金的(de)(de)“分手費”，另外他還補充，股票(piao)(piao)的(de)(de)交(jiao)易(yi)可能(neng)需要花費數月完成，并(bing)且事(shi)后(hou)他也認識到(dao)，股票(piao)(piao)的(de)(de)交(jiao)割可能(neng)因之后(hou)八月形成的(de)(de)市場(chang)震蕩而出現嚴(yan)重問題。