山姆(mu)·澤爾是股本(ben)集團投資(Equity Group Investments)的(de)主席(xi),該集團是私人股本(ben)和公(gong)開發行公(gong)司(si)的(de)混合(he)體,包括了住宅(zhai)地(di)產(Equity Residential),一家業內領先(xian)的(de)住宅(zhai)公(gong)司(si);生活時尚置業(Equity LifeStyle Properties),一家由(you)300個度假和工廠預制住房協會的(de)公(gong)司(si);資產信托公(gong)司(si)(Capital Trust),一家商業房地(di)產金融公(gong)司(si)。
澤爾(er)(er)愛抽煙,愛騎自行車,愛穿開領襯衫。早在(zai)上學(xue)期(qi)間,他(ta)就頗有投機意識,曾經(jing)購(gou)買了一(yi)批《花(hua)花(hua)公子》雜志(zhi),然后高價轉手賣給小伙伴們。上世紀(ji) 60年(nian)代(dai)中期(qi),正(zheng)在(zai)讀大(da)學(xue),之(zhi)后成為密歇根大(da)學(xue)法學(xue)院(yuan)學(xue)生的(de)澤爾(er)(er)已(yi)開始在(zai)安娜堡(Ann Arbor)購(gou)入(ru)房產(chan)。之(zhi)后他(ta)與同(tong)(tong)父異母的(de)兄弟羅伯特(te)·勞瑞合伙,直至1990年(nian)勞瑞48歲時(shi)死于癌癥,兩人共同(tong)(tong)建(jian)立(li)起了一(yi)個(ge)地產(chan)王國(guo)“墳(fen)墓舞者(zhe)”山姆·澤爾(er)(er):“一(yi)切都(dou)是供(gong)與求”山姆·澤爾(er)(er)(Sam Zell)是一(yi)位將資(zi)產(chan)建(jian)立(li)在(zai)業界周(zhou)期(qi)之(zhi)上的(de)地產(chan)投資(zi)大(da)師(shi),他(ta)最近指(zhi)出,金(jin)融(rong)市場的(de)現時(shi)動蕩實則(ze)是市場對(dui)新一(yi)輪(lun)經(jing)濟過剩的(de)感性回應(ying),而非真正(zheng)的(de)信貸危(wei)機。
在沃頓(dun)商學(xue)院(yuan)的(de)(de)一次(ci)由地產學(xue)教授彼得·利曼(man)(Peter Linneman)主持,涉及廣(guang)泛的(de)(de)講座(zuo)中(zhong),這(zhe)位(wei)公司(si)總部位(wei)于芝加哥的(de)(de)地產投(tou)資人(ren)談到(dao),現(xian)在的(de)(de)市場(chang)正受美國次(ci)級信貸(dai)市場(chang)的(de)(de)問題所困擾,但(dan)是,人(ren)們仍有足夠的(de)(de)資金(jin)周轉,這(zhe)與其它地產蕭條時期現(xian)金(jin)流極度緊縮的(de)(de)情況大有不(bu)同。
“我們并非真正處于大(da)家(jia)所(suo)說的(de)‘信貸危(wei)機’之中,我認(ren)為大(da)家(jia)陷(xian)入(ru)的(de)是(shi)一(yi)場‘信心(xin)危(wei)機’”澤爾說道(dao),他是(shi)沃(wo)頓商(shang)學(xue)院塞繆爾和(he)羅伯特勞瑞(rui)房地產研究中心(xin)的(de)贊助(zhu)者。“我的(de)觀點是(shi),兩個月(yue)前存(cun)在(zai)的(de)流動(dong)性過剩問題,現在(zai)仍(reng)然(ran)存(cun)在(zai)。雖然(ran)風險溢價不同了(le),但實際的(de)流動(dong)性量仍(reng)未改變。”
澤爾(er)還提到,經濟的滑坡應(ying)在預料之中:“過去的三(san)年(nian)里(li),人(ren)們(men)表現得過分輕率。他們(men)想(xiang)要什么(me)便買(mai)什么(me),并(bing)且毫不考(kao)慮自己的購買(mai)能力并(bing)以此為(wei)榮。我想(xiang)這(zhe)些人(ren)現在都(dou)該(gai)懊(ao)喪無比,而(er)且嚇得不知(zhi)如何是好(hao)了吧。”
根據澤爾的觀(guan)點(dian),資金充沛的私人(ren)股本投(tou)資公(gong)(gong)司(si)(si)有能(neng)(neng)力從“荒謬”的杠桿收(shou)購(gou)中(zhong)得(de)利,并高價收(shou)購(gou)公(gong)(gong)開(kai)發(fa)行(xing)的房產公(gong)(gong)司(si)(si)。澤爾將這(zhe)樁買賣稱為(wei)“教父的要(yao)約”,因為(wei)沒(mei)有一家(jia)公(gong)(gong)開(kai)發(fa)行(xing)公(gong)(gong)司(si)(si)能(neng)(neng)拒絕這(zhe)一誘人(ren)的要(yao)求。果不其然,今年(nian)二月,澤爾以(yi)390億美元(yuan)的高價將他的旗艦公(gong)(gong)司(si)(si),辦(ban)公(gong)(gong)物業公(gong)(gong)司(si)(si)(Equity Office Products ,簡稱EOP),連同(tong)其資產組合(he)中(zhong)的540幢高級(ji)辦(ban)公(gong)(gong)樓(lou)出售(shou)給了(le)黒(hei)石集團(Blackstone Group)。這(zhe)是(shi)當時為(wei)止所(suo)完成的數額最大(da)的一筆私營股權收(shou)購(gou)案例了(le)。澤爾預測市場會馬上穩定下來,盡管與近幾年(nian)相比,市場會加倍進行(xing)風險規(gui)避,更(geng)少地(di)利用(yong)杠桿。“今天,無人(ren)能(neng)(neng)再次復制(zhi)黒(hei)石的交易了(le)。”
賣(mai)掉了(le)(le)EOP之(zhi)后,澤(ze)爾又將(jiang)其注意力轉到(dao)了(le)(le)另一樁(zhuang)主要的(de)(de)收(shou)購(gou)上。八月,論壇(tan)(tan)公司(Tribune Co.)的(de)(de)股東們同意了(le)(le)澤(ze)爾開出的(de)(de)82億美元收(shou)購(gou)報(bao)價(jia),該(gai)公司擁有(you)《芝(zhi)加(jia)哥論壇(tan)(tan)報(bao)》,《洛杉(shan)磯時報(bao)》和其它的(de)(de)媒體公司。這次的(de)(de)收(shou)購(gou)澤(ze)爾將(jiang)芝(zhi)加(jia)哥小熊棒(bang)球隊(Chicago Cubs)也收(shou)入囊中,但他說(shuo)自(zi)己計劃將(jiang)棒(bang)球隊轉售。論壇(tan)(tan)公司的(de)(de)交(jiao)易正在規定的(de)(de)審查之(zhi)中,有(you)望于年底完成整個(ge)交(jiao)易過程。
對這樁交易(yi),澤爾(er)并未直接提及,但他卻談到了自(zi)己作為(wei)逆勢投資人的(de)(de)名聲。他回憶起第一次(ci)親(qin)歷市(shi)場的(de)(de)轉(zhuan)機。上世(shi)紀七十年代,房地(di)產市(shi)場被普遍看好且長勢逼人。澤爾(er)無法預料在房地(di)產市(shi)場未發育(yu)完(wan)整(zheng)時(shi),到底多少供應量才能滿足市(shi)場的(de)(de)缺口。因此他不(bu)再做新的(de)(de)交易(yi),轉(zhuan)而建立了一家專注于蕭條地(di)產市(shi)場的(de)(de)公司。“那時(shi)所有人都在批評說(shuo):‘山姆,你(ni)不(bu)知就里(li)。’這些話陪(pei)伴了我(wo)的(de)(de)整(zheng)個職業(ye)生涯(ya)。甚至在2007年我(wo)購(gou)買報業(ye)時(shi),也(ye)是人人都在議論,‘從(cong)前說(shuo)你(ni)不(bu)明白(bai),現在你(ni)可是真糊涂了。’”
澤爾是(shi)股本集團投資(zi)(zi)(Equity Group Investments)的(de)主席,該集團是(shi)私(si)人股本和(he)(he)(he)公(gong)開發行公(gong)司(si)(si)的(de)混合體,包括了住(zhu)宅地(di)產(chan)(Equity Residential),一(yi)家業(ye)(ye)內領先的(de)住(zhu)宅公(gong)司(si)(si);生活時尚置業(ye)(ye)(Equity LifeStyle Properties),一(yi)家由300個(ge)度(du)假(jia)和(he)(he)(he)工廠預制住(zhu)房協會的(de)公(gong)司(si)(si);和(he)(he)(he)資(zi)(zi)產(chan)信托公(gong)司(si)(si)(Capital Trust),一(yi)家商業(ye)(ye)房地(di)產(chan)金融公(gong)司(si)(si)。澤爾告訴沃頓(dun)的(de)聽(ting)眾們,他還未從(cong)經濟學(xue)的(de)第一(yi)堂(tang)課(ke)中“緩(huan)過神(shen)來”,那(nei)時他正在學(xue)供求關系(xi)。“我想告訴你們的(de)是(shi),無論身處何種(zhong)行業(ye)(ye)—地(di)產(chan)業(ye)(ye)、駁船業(ye)(ye)、軌道列車業(ye)(ye)—都(dou)是(shi)市場的(de)供應和(he)(he)(he)需求決定一(yi)切。”
上世紀六十年代中期,正在(zai)讀大學(xue)(xue),之后成為密歇根大學(xue)(xue)法學(xue)(xue)院學(xue)(xue)生的(de)澤爾已開始(shi)在(zai)安(an)阿伯(bo)(Ann Arbor)購入房產(chan)。之后他與同父異母(mu)的(de)兄弟羅伯(bo)特勞(lao)瑞(Robert Lurie)合伙(huo),直至1990年勞(lao)瑞48歲時死于癌(ai)癥,兩人共同建(jian)立起了一個地產(chan)王國。
在 1973年(nian)市場崩盤(pan)之后(hou)(hou),澤(ze)(ze)爾(er)用了之后(hou)(hou)的(de)(de)三年(nian)時間收(shou)購了近30億資(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)地產(chan)資(zi)(zi)本,其中大(da)部分(fen)只需一美(mei)元首付。通過承擔(dan)出租人在未來(lai)的(de)(de)管理中可能損失的(de)(de)費(fei)用,澤(ze)(ze)爾(er)以此向(xiang)他們換取股權。他有(you)能力維系這些物業,直至他們回到—甚至超過—先前購買(mai)時的(de)(de)價值。“事實證明,我們因次而(er)大(da)賺(zhuan)了一筆,”。從80年(nian)開始,房(fang)地產(chan)市場又(you)一次顯現出強勁的(de)(de)承租漲勢,發展前景豁然(ran)明朗。澤(ze)(ze)爾(er)說(shuo):“我的(de)(de)投資(zi)(zi)理念(nian)就(jiu)是(shi)建立起資(zi)(zi)產(chan)組(zu)合,然(ran)后(hou)(hou)就(jiu)會有(you)人來(lai)購買(mai),這些人指的(de)(de)就(jiu)是(shi)日本人。”
當被(bei)利曼提問他為(wei)何沒有成為(wei)地產(chan)開發(fa)(fa)商時,這位滿(man)臉胡(hu)茬,嗓音沉厚的(de)(de)地產(chan)大亨回答道,地產(chan)開發(fa)(fa)對于他來說風險太(tai)大。“從事開發(fa)(fa),需要有種樓宇(yu)情結(jie),”澤爾說道。“至(zhi)少半數(shu)的(de)(de)回報率來自你親眼見著大樓逐(zhu)漸高聳(song)的(de)(de)心(xin)理成就感。我卻毫不受這痛苦的(de)(de)情結(jie)所困。”
考慮(lv)到市場可能無法消化(hua)巨額(e)投(tou)(tou)資(zi),澤(ze)爾和(he)勞瑞在(zai)(zai)1980年花了(le)大半年時間將(jiang)他們(men)(men)的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)進行多元化(hua),開始(shi)關注其他的(de)(de)一(yi)些(xie)行業(ye)。他們(men)(men)的(de)(de)策略與地產業(ye)曾(ceng)使用(yong)的(de)(de)如出(chu)(chu)一(yi)轍,在(zai)(zai)人(ren)們(men)(men)忽(hu)視(shi)供求(qiu)規則(ze)的(de)(de)地方尋找機會(hui)。“我(wo)們(men)(men)覺得(de)如果自己是合格的(de)(de)地產人(ren),那也算得(de)上是出(chu)(chu)色的(de)(de)商人(ren)。”澤(ze)爾說道。
房產專業人(ren)(ren)(ren)士具備了嫻熟的(de)(de)交易技能,他(ta)補充道,但他(ta)們往(wang)往(wang)缺少運(yun)用策(ce)略的(de)(de)遠(yuan)見卓(zhuo)識(shi)。“如果(guo)要請人(ren)(ren)(ren)代理進行交易協商(shang),我一定會(hui)找(zhao)一名房產商(shang)人(ren)(ren)(ren)而非公司經理人(ren)(ren)(ren)。 ”澤爾說道。但另一方面(mian),地產人(ren)(ren)(ren)缺乏“在(zai)轉角尋找(zhao)機遇”的(de)(de)能力,在(zai)他(ta)們看來,面(mian)前的(de)(de)永(yong)遠(yuan)是筆(bi)直(zhi)(zhi)的(de)(de)道路(lu)。正因此,我們的(de)(de)行業缺乏周期性,直(zhi)(zhi)至今日(ri)都顯得(de)反復無常且大起大落。”
上世紀九十年代初,美(mei)國的大多數商業房產(chan)公(gong)司都(dou)被掌控于大約50至60家大型私人(ren)投(tou)資公(gong)司手中。然而,市(shi)場(chang)(chang)又(you)一(yi)次出現了(le)(le)逆轉,這些公(gong)司紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)陷入嚴(yan)重的信貸緊縮,大量資產(chan)被了(le)(le)結抵(di)押,銀行(xing)發生擠兌,貸款(kuan)市(shi)場(chang)(chang)幾(ji)近崩潰。澤爾解釋道,出路就是向公(gong)共(gong)市(shi)場(chang)(chang)要(yao)錢,通過一(yi)種(zhong)之前(qian)鮮為(wei)人(ren)知的金(jin)融(rong)工具,即(ji)房地產(chan)投(tou)資信托基金(jin)(Real Estate Investment Trust)進(jin)行(xing),簡稱REIT。據澤爾說(shuo),REIT從此成為(wei)商業房產(chan)市(shi)場(chang)(chang)的長期驅動力,直至過去(qu)一(yi)年左右,通過類似他的這次黑石公(gong)司的交(jiao)易(yi),私人(ren)股本的收購(gou)重將許(xu)多股份(fen)購(gou)回到私人(ren)手中。
黑石公(gong)司(si)(si)和沃(wo)納多(duo)房地(di)產(chan)(chan)信托公(gong)司(si)(si)(Vornado Realty Trust)為爭奪EOP公(gong)司(si)(si)進行(xing)了三周(zhou)的(de)(de)(de)(de)要(yao)價戰(zhan),澤爾描述了他在其間所(suo)使用的(de)(de)(de)(de)策(ce)略。沃(wo)納多(duo)作為美(mei)國第二(er)大房地(di)產(chan)(chan)投資信托基金(jin),向澤爾的(de)(de)(de)(de)公(gong)司(si)(si)提供(gong)了一套現金(jin)與股票相混組合的(de)(de)(de)(de)收購報價。澤爾說道,收購的(de)(de)(de)(de)關(guan)鍵在于為EOP和其母公(gong)司(si)(si)準(zhun)備一筆7億2千萬美(mei)金(jin)的(de)(de)(de)(de)“分手費”,另外他還補充(chong),股票的(de)(de)(de)(de)交(jiao)易可(ke)能需(xu)要(yao)花費數月完(wan)成(cheng),并且事后(hou)他也(ye)認識到,股票的(de)(de)(de)(de)交(jiao)割(ge)可(ke)能因之后(hou)八月形成(cheng)的(de)(de)(de)(de)市場震蕩而出(chu)現嚴重問題。