按(an)揭(jie)貸(dai)(dai)款(kuan)是指以按(an)揭(jie)方式進行的(de)(de)(de)一種貸(dai)(dai)款(kuan)業(ye)務(wu)。如:住(zhu)房(fang)按(an)揭(jie)貸(dai)(dai)款(kuan)就是購房(fang)者以所購住(zhu)房(fang)做抵押并由(you)其(qi)所購買住(zhu)房(fang)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)提供階段性(xing)擔保的(de)(de)(de)個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)業(ye)務(wu)。所謂按(an)揭(jie)是指按(an)揭(jie)人(ren)將房(fang)產(chan)產(chan)權轉(zhuan)讓按(an)揭(jie),受益(yi)人(ren)作為還(huan)貸(dai)(dai)保證人(ren)在(zai)按(an)揭(jie)人(ren)還(huan)清貸(dai)(dai)款(kuan)后,受益(yi)人(ren)立即將所涉及的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)產(chan)權轉(zhuan)讓按(an)揭(jie)人(ren),過程中按(an)揭(jie)人(ren)享有使(shi)用權。
按揭(jie)可以分為現樓(lou)(lou)(lou)按揭(jie)貸(dai)款(kuan)和(he)樓(lou)(lou)(lou)花(hua)按揭(jie)貸(dai)款(kuan)。現樓(lou)(lou)(lou)按揭(jie)是指借款(kuan)人借款(kuan)購(gou)買現樓(lou)(lou)(lou),而(er)以購(gou)得(de)現樓(lou)(lou)(lou)作抵押。樓(lou)(lou)(lou)花(hua)按揭(jie)是金(jin)融機構對購(gou)買樓(lou)(lou)(lou)花(hua)(尚未完工前(qian)整棟、分層(ceng)或分單元先預售的(de)(de)(de)樓(lou)(lou)(lou)房)的(de)(de)(de)置業者提供的(de)(de)(de)以借款(kuan)人依據購(gou)房合(he)同具有(you)權利為抵押的(de)(de)(de)按揭(jie)貸(dai)款(kuan)。
1、按(an)揭涉及(ji)了三(san)方(fang)的債務關系,按(an)揭者、開(kai)發商、銀行(xing),而抵(di)押貸(dai)款只(zhi)是(shi)借款人和貸(dai)款人兩方(fang)的債務關系。
2、按揭貸款(kuan)是通過分期付(fu)(fu)款(kuan)先(xian)付(fu)(fu)出(chu)后獲(huo)得權益(房屋所有權),而抵押(ya)貸款(kuan)是先(xian)獲(huo)得權益(貸款(kuan))后償(chang)還貸款(kuan)。
3、按(an)揭貸(dai)款(kuan)(kuan)在還(huan)清銀行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)之前,所(suo)(suo)有(you)權(quan)是歸(gui)銀行(xing)(xing)所(suo)(suo)有(you)的,還(huan)清了之后所(suo)(suo)有(you)權(quan)歸(gui)按(an)揭人。抵(di)押貸(dai)款(kuan)(kuan)一般屬(shu)于所(suo)(suo)有(you)人,不屬(shu)于銀行(xing)(xing),只有(you)還(huan)不上(shang)貸(dai)款(kuan)(kuan)后銀行(xing)(xing)才會拍(pai)賣(mai),這是需要(yao)注意(yi)的。
4、目的(de)上的(de)差異,按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)一般只適用于(yu)購房,抵押貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)用途則由借款(kuan)(kuan)人(ren)自(zi)由支配。
5、貸(dai)款(kuan)期(qi)限各不同:按揭貸(dai)款(kuan)最(zui)長(chang)貸(dai)款(kuan)期(qi)限為30年,而房屋抵押貸(dai)款(kuan)貸(dai)款(kuan)期(qi)限最(zui)長(chang)不超(chao)過10年。
按揭短期貸款年利率:六個(ge)月以內(含六個(ge)月)5.85%,六個(ge)月至一年(nian)(含一年(nian))6.31%。
按揭中長期貸款年利率:一至三年(含(han)三年)6.40%,三至五年(含(han)五年)6.65%,五年以上6.80%。
目前,還(huan)房貸(dai)的(de)(de)方式主(zhu)要有兩種(zhong)。第一種(zhong)是(shi)等額(e)本(ben)金還(huan)款(kuan)。采用這種(zhong)方式還(huan)款(kuan),借款(kuan)人在開始還(huan)貸(dai)時(shi),每月(yue)負擔(dan)會(hui)較大。但(dan)是(shi)隨著還(huan)款(kuan)時(shi)間的(de)(de)推移(yi),還(huan)款(kuan)負擔(dan)會(hui)逐漸減輕,總的(de)(de)利息支出較低。第二種(zhong)方式是(shi)等額(e)本(ben)息還(huan)款(kuan)。每月(yue)還(huan)款(kuan)額(e)中(zhong)的(de)(de)本(ben)金比重逐月(yue)遞增、利息比重逐月(yue)遞減。借款(kuan)人每月(yue)月(yue)供不變(bian)。
以商業貸款50萬元(yuan)(yuan),貸款(kuan)期限是20年為例。如果(guo)采用的(de)是等額(e)(e)(e)本金還(huan)(huan)款(kuan)方(fang)式(shi)(shi)(shi),總共支付利(li)息為328864.59元(yuan)(yuan)。如采用等額(e)(e)(e)本息的(de)還(huan)(huan)款(kuan)方(fang)式(shi)(shi)(shi),則總共需要支付利(li)息398223.63元(yuan)(yuan),比第一種方(fang)式(shi)(shi)(shi)多支出利(li)息約69000元(yuan)(yuan)。因(yin)此(ci),比較(jiao)之下,選(xuan)擇等額(e)(e)(e)本金還(huan)(huan)款(kuan)方(fang)式(shi)(shi)(shi)比較(jiao)劃(hua)算。
1、借(jie)款(kuan)人(ren)(ren)夫(fu)妻雙方(fang)的(de)(de)身份(fen)證(原(yuan)件及(ji)復(fu)(fu)印件二份(fen));借(jie)款(kuan)人(ren)(ren)的(de)(de)戶口本(原(yuan)件復(fu)(fu)印件一份(fen));借(jie)款(kuan)人(ren)(ren)的(de)(de)結婚證(原(yuan)件及(ji)復(fu)(fu)印件一份(fen));未婚的(de)(de)借(jie)款(kuan)人(ren)(ren)需填(tian)寫未婚聲明,貸(dai)款(kuan)行(xing)留存原(yuan)件。
2、離異的需要提供離婚證或協議、判決書(原件(jian)及復(fu)印件(jian)一份);擬購房家庭(包括借款人(ren)、配(pei)偶及未成(cheng)年子女)成(cheng)員名下實際擁有的成(cheng)套住房的房產證復(fu)印件(jian)一份。
3、借款人工(gong)作證明(ming)、工(gong)資流水(shui);借款人居住證明(ming),如物業繳費單、每月(yue)水(shui)電費用單等(deng);貸(dai)款行要求的其他申請資料。
1、提(ti)出申(shen)請。客戶(hu)向銀行提(ti)出書面借款(kuan)申(shen)請,并提(ti)交(jiao)有關資料。
2、簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關貸款(kuan)批(pi)準的通知后,要到貸款(kuan)行簽訂(ding)借(jie)款(kuan)合同及擔保合同,并視情(qing)況辦(ban)理公(gong)證、抵押登記、保險等相關手續。
3、開(kai)立賬(zhang)戶(hu)。選用(yong)委(wei)托扣除款(kuan)方式還(huan)款(kuan)的客戶(hu)需與銀(yin)行(xing)簽訂委(wei)托扣款(kuan)協(xie)議(yi),并在(zai)貸(dai)款(kuan)行(xing)指定的營業網點開(kai)立還(huan)款(kuan)專用(yong)的儲蓄存折賬(zhang)戶(hu)或儲蓄卡、信用(yong)卡賬(zhang)戶(hu)。同時,售(shou)房(fang)人要在(zai)貸(dai)款(kuan)行(xing)開(kai)立售(shou)房(fang)結算賬(zhang)戶(hu)或存款(kuan)專戶(hu)。
4、支用貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)。經貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)行(xing)同意發放(fang)的貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan),辦(ban)妥有(you)關手續后,貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)行(xing)按照借款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)合同約定,將貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)直接轉入(ru)借款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)在(zai)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)行(xing)開立的存(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)賬戶內,或(huo)將貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)一(yi)次(ci)(ci)或(huo)分次(ci)(ci)劃入(ru)售(shou)房(fang)人(ren)在(zai)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)行(xing)開立的存(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)賬戶內。
5、按(an)期(qi)還(huan)款(kuan)(kuan)。借款(kuan)(kuan)人按(an)借款(kuan)(kuan)合同約定的(de)還(huan)款(kuan)(kuan)計劃、還(huan)款(kuan)(kuan)方式(shi)(shi)償還(huan)貸款(kuan)(kuan)本(ben)息。可供選擇的(de)還(huan)款(kuan)(kuan)方式(shi)(shi)有委(wei)托扣(kou)款(kuan)(kuan)和柜面還(huan)款(kuan)(kuan)兩種方式(shi)(shi)。
6、貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)結(jie)清(qing)(qing)(qing)包(bao)括提(ti)前(qian)(qian)結(jie)清(qing)(qing)(qing)和(he)正常結(jie)清(qing)(qing)(qing)兩種(zhong)。提(ti)前(qian)(qian)結(jie)清(qing)(qing)(qing)是指貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)到期(qi)日(ri)(一(yi)次(ci)性還(huan)本(ben)付息(xi)類(lei)(lei)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan))或貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)最后一(yi)期(qi)(分期(qi)償(chang)還(huan)類(lei)(lei)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan))前(qian)(qian)結(jie)清(qing)(qing)(qing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan);正常結(jie)清(qing)(qing)(qing)指在貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)到期(qi)日(ri)(一(yi)次(ci)性還(huan)本(ben)付息(xi)類(lei)(lei))或貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)最后一(yi)期(qi)(分期(qi)償(chang)還(huan)類(lei)(lei)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan))結(jie)清(qing)(qing)(qing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)。如(ru)提(ti)前(qian)(qian)結(jie)清(qing)(qing)(qing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan),借款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)人須在清(qing)(qing)(qing)償(chang)應付各項(xiang)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)項(xiang)后,提(ti)前(qian)(qian)10個工作日(ri)向貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)行(xing)提(ti)出提(ti)前(qian)(qian)結(jie)清(qing)(qing)(qing)申請。貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)結(jie)清(qing)(qing)(qing)后,借款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)人從貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)行(xing)領取“貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)結(jie)清(qing)(qing)(qing)證明”,取回(hui)房地產(chan)權屬抵押(ya)登記證明文件(jian)及保險單正本(ben),并持(chi)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)行(xing)出具的“貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)結(jie)清(qing)(qing)(qing)證明到原抵押(ya)登記部門辦(ban)理抵押(ya)登記注銷手續(xu)。