農民房可以買賣嗎

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬(shu)農(nong)民(min)集體經濟(ji)組(zu)織所(suo)有(you)，只有(you)該(gai)組(zu)織成員才享(xiang)有(you)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)使用權(quan)；農(nong)村村民(min)一戶只能擁有(you)一處宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)，農(nong)村村民(min)出賣(mai)、出租(zu)住(zhu)房(fang)后，再申請宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)的不予批準。從(cong)上述規定來看(kan)，法律雖未(wei)禁止農(nong)村村民(min)出賣(mai)、出租(zu)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)上所(suo)建住(zhu)宅(zhai)，但對售房(fang)主體卻有(you)限制，即(ji)農(nong)村房(fang)可以進(jin)行(xing)交(jiao)易(yi)買賣(mai)，但必須與享(xiang)有(you)農(nong)村宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)使用權(quan)的主體進(jin)行(xing)買賣(mai)。

城市房屋(wu)的所(suo)(suo)有(you)權轉(zhuan)移時，須到(dao)房屋(wu)所(suo)(suo)在地房屋(wu)管(guan)(guan)理機(ji)關及(ji)土地管(guan)(guan)理部門(men)辦(ban)理所(suo)(suo)有(you)權轉(zhuan)移登記和土地使用權變(bian)更登記手續(xu)，只有(you)完成這些(xie)手續(xu)，才發生房屋(wu)所(suo)(suo)有(you)權及(ji)土地使用權轉(zhuan)移的效力(li)。

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而(er)集體(ti)經濟組織內、外成員間進行農村房屋(wu)交易時(shi)，其程序和(he)效(xiao)力又如何呢？這(zhe)個(ge)問題一時(shi)難以回答，此類房屋(wu)買賣糾紛也已成為司(si)法(fa)實踐中的難題。原因(yin)就在(zai)于，目(mu)前我國在(zai)此領域(yu)尚(shang)無明(ming)確可適用之法(fa)律、法(fa)規(gui)，最(zui)高人民法(fa)院亦(yi)無特定(ding)案由。要(yao)解決這(zhe)個(ge)問題，只(zhi)能從長(chang)計議。

農村房買賣的相關法律概念

1、農村房屋及農村房屋買賣主體的界定

農村房屋買賣的(de)(de)(de)標物(wu)為農(nong)村(cun)(cun)居民(min)私房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，此處(chu)的(de)(de)(de)私房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)以廣義解(jie)，包括傳統意義上的(de)(de)(de)農(nong)村(cun)(cun)居民(min)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、雜(za)物(wu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、飼養牲(sheng)畜(chu)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)等(deng)。如(ru)此，村(cun)(cun)辦企業廠房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、農(nong)村(cun)(cun)公益事業用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)等(deng)則(ze)不屬于(yu)(yu)農(nong)村(cun)(cun)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買賣中的(de)(de)(de)“農(nong)村(cun)(cun)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)”。而處(chu)于(yu)(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)之下的(de)(de)(de)宅基地(di)(di)，一(yi)般包括農(nong)民(min)生(sheng)活居住用(yong)(yong)地(di)(di)，如(ru)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、廚房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、牲(sheng)畜(chu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、倉庫、廁所用(yong)(yong)地(di)(di)等(deng);四旁綠化用(yong)(yong)地(di)(di)，如(ru)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)前屋(wu)后(hou)的(de)(de)(de)竹林(lin)、木林(lin)、花圃用(yong)(yong)地(di)(di)等(deng);其它生(sheng)活服務設施用(yong)(yong)地(di)(di)，如(ru)水井、地(di)(di)窖用(yong)(yong)地(di)(di)等(deng)。在我國農(nong)村(cun)(cun)大多數地(di)(di)方，宅基地(di)(di)就是指一(yi)家(jia)一(yi)戶居住生(sheng)活的(de)(de)(de)庭院用(yong)(yong)地(di)(di)。

農村房屋買賣的(de)出售方(fang)一(yi)般為農村集(ji)(ji)體(ti)(ti)經濟(ji)組(zu)織的(de)村民，而購買方(fang)則存在(zai)兩種情況：一(yi)是(shi)集(ji)(ji)體(ti)(ti)經濟(ji)組(zu)織內部成(cheng)員，二是(shi)集(ji)(ji)體(ti)(ti)經濟(ji)組(zu)織以外的(de)成(cheng)員。

（1）集體(ti)經濟(ji)組(zu)(zu)織內部(bu)成員又分三種(zhong)具體(ti)情(qing)(qing)況：一是本身已(yi)有(you)(you)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)，且符合(he)國家規(gui)(gui)(gui)定(ding)的(de)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)標準(zhun)；二是已(yi)有(you)(you)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)，但(dan)尚未達到(dao)國家規(gui)(gui)(gui)定(ding)的(de)標準(zhun)；三是已(yi)在集體(ti)經濟(ji)組(zu)(zu)織落戶，但(dan)尚沒有(you)(you)分到(dao)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)。根據一戶村(cun)民(min)只能擁(yong)有(you)(you)一處宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)的(de)規(gui)(gui)(gui)定(ding)，對已(yi)有(you)(you)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)且符合(he)國家規(gui)(gui)(gui)定(ding)標準(zhun)的(de)村(cun)民(min)，再申(shen)請(qing)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)是不(bu)可能得(de)到(dao)批準(zhun)的(de)。對上列第(di)(di)二種(zhong)情(qing)(qing)況，村(cun)民(min)如再申(shen)請(qing)第(di)(di)二處宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)時(shi)超過國家規(gui)(gui)(gui)定(ding)標準(zhun)的(de)，也不(bu)應得(de)到(dao)批準(zhun)。至于(yu)第(di)(di)三種(zhong)情(qing)(qing)況，則可依法申(shen)請(qing)建房用地(di)(di)(di)。

（2）如果是集(ji)體經濟組織以外的成(cheng)員，會出現兩種情(qing)況(kuang)：

①城(cheng)鎮居(ju)民(min)，根(gen)據(ju)1999年(nian)國(guo)務院(yuan)辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的(de)(de)通知》第2條第2款規定：農(nong)民(min)的(de)(de)住(zhu)宅不得向城(cheng)市居(ju)民(min)出售，也(ye)不得批準(zhun)城(cheng)市居(ju)民(min)占用農(nong)民(min)集體土地建住(zhu)宅，有關部門不得為違法建造(zao)和購(gou)買的(de)(de)住(zhu)宅發(fa)放土地使(shi)用證(zheng)和房產證(zheng)。

②本集(ji)體經(jing)濟(ji)組(zu)(zu)織(zhi)以外的(de)農(nong)民，根據(ju)國家土地管理法的(de)相(xiang)關規定(ding)，只有本集(ji)體經(jing)濟(ji)組(zu)(zu)織(zhi)成員才(cai)有資(zi)格(ge)使用該組(zu)(zu)織(zhi)的(de)宅基(ji)地。因此，本集(ji)體經(jing)濟(ji)組(zu)(zu)織(zhi)以外的(de)農(nong)民也不是農(nong)村房(fang)屋買賣(mai)合法的(de)購(gou)買方。

2、農村房屋買賣現存問題及原因分析

如前所(suo)述，集(ji)體經濟組(zu)織內、外成員間的(de)農村房(fang)屋交易日益增(zeng)多，因(yin)此產生(sheng)的(de)買賣(mai)糾紛近年也(ye)來呈(cheng)明顯上升趨勢。應原告的(de)訴訟請求(qiu)不(bu)同(tong)(tong)，各地法(fa)院(yuan)在立案時確立的(de)案由也(ye)不(bu)盡一(yi)致，其中常見(jian)的(de)訴訟請求(qiu)是請求(qiu)法(fa)院(yuan)確認買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)有效和責令被(bei)告協助辦理過戶手(shou)續(xu)。審判實踐中，一(yi)般將(jiang)其歸類為買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)，至(zhi)于是一(yi)般買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)還(huan)是特(te)殊買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)，尚(shang)無定(ding)論(lun)。

自(zi)從2004年11月國土資源(yuan)部《關于加強農村宅基(ji)地(di)(di)管(guan)理(li)(li)的(de)(de)意見》出(chu)臺后，大部分(fen)地(di)(di)方(fang)國土管(guan)理(li)(li)部門停止了(le)辦理(li)(li)農村房屋土地(di)(di)使用(yong)權的(de)(de)過戶(hu)手(shou)續(xu)，這對法(fa)(fa)院(yuan)作出(chu)農村房屋買(mai)賣有(you)(you)效(xiao)的(de)(de)判(pan)決產生(sheng)了(le)很大的(de)(de)影(ying)響，形成了(le)判(pan)決無法(fa)(fa)履行(xing)(xing)的(de)(de)被(bei)動局(ju)面。為了(le)應(ying)對這種局(ju)面，一(yi)些法(fa)(fa)院(yuan)只(zhi)能(neng)采(cai)取一(yi)些變(bian)通措施(shi)，如先建議原告(gao)(gao)對要(yao)求(qiu)被(bei)告(gao)(gao)協助(zhu)辦理(li)(li)土地(di)(di)證(zheng)過戶(hu)手(shou)續(xu)的(de)(de)訴訟請(qing)求(qiu)撤(che)訴，若原告(gao)(gao)堅持的(de)(de)，則采(cai)取其他一(yi)些做法(fa)(fa)：有(you)(you)的(de)(de)在(zai)判(pan)決主文中注(zhu)明“如因(yin)政策(ce)(ce)等客觀原因(yin)不能(neng)辦理(li)(li)土地(di)(di)使用(yong)權過戶(hu)的(de)(de)，被(bei)告(gao)(gao)方(fang)不負責(ze)任”，有(you)(you)的(de)(de)在(zai)判(pan)決被(bei)告(gao)(gao)協助(zhu)辦理(li)(li)土地(di)(di)過戶(hu)手(shou)續(xu)的(de)(de)同時要(yao)求(qiu)申(shen)請(qing)執行(xing)(xing)人保(bao)證(zheng)暫不申(shen)請(qing)法(fa)(fa)院(yuan)執行(xing)(xing)過戶(hu)手(shou)續(xu)等，或(huo)仍判(pan)決被(bei)告(gao)(gao)履行(xing)(xing)合同的(de)(de)協助(zhu)義(yi)務，同時建議有(you)(you)關部門對法(fa)(fa)院(yuan)協助(zhu)執行(xing)(xing)通知書進行(xing)(xing)登記備案，在(zai)舊(jiu)村改造、拆(chai)遷安置(zhi)等政策(ce)(ce)處理(li)(li)時作為依(yi)據。

其次，審理農村房(fang)屋買賣糾(jiu)紛案(an)件(jian)的問(wen)題很多，由(you)于(yu)現行法(fa)律、法(fa)規對(dui)該(gai)問(wen)題缺乏明(ming)確(que)系(xi)統的規定(ding)，法(fa)院在處(chu)理此(ci)(ci)類案(an)件(jian)時(shi)首先要面(mian)臨法(fa)律適用(yong)方(fang)面(mian)的困惑。同(tong)(tong)類案(an)件(jian)，援引不(bu)(bu)同(tong)(tong)法(fa)律，甚至(zhi)援引同(tong)(tong)一部(bu)法(fa)律的不(bu)(bu)同(tong)(tong)條(tiao)文，如《土地管理法(fa)》第(di)62條(tiao)或第(di)63條(tiao)，判(pan)(pan)決結果(guo)亦會截(jie)然不(bu)(bu)同(tong)(tong)。并且(qie)，最(zui)高人民法(fa)院在處(chu)理此(ci)(ci)類案(an)件(jian)時(shi)也沒有規定(ding)一個特定(ding)的案(an)由(you)，以致各地法(fa)院的審理判(pan)(pan)決五花八門。這(zhe)樣下去(qu)，主動權只會牢(lao)牢(lao)地掌握在裁判(pan)(pan)者(zhe)手里，對(dui)于(yu)維護當事人的合(he)法(fa)權益是非常不(bu)(bu)利的。

3、關于農村房買賣合同有無法律效力的觀點爭辯

以農村房(fang)屋(wu)買(mai)賣合(he)同(tong)為例，村民(min)將房(fang)屋(wu)出售(shou)給(gei)本集體(ti)經濟組織內部成員(yuan)，認(ren)定(ding)買(mai)賣合(he)同(tong)有效(xiao)沒有什么異議；但出售(shou)給(gei)集體(ti)經濟組織以外成員(yuan)，即外村村民(min)或城鎮居民(min)時(shi)，合(he)同(tong)效(xiao)力(li)的(de)(de)認(ren)定(ding)，目前則有兩種截然相(xiang)反的(de)(de)觀(guan)點。

（1）一種觀點，認(ren)為農(nong)村房(fang)屋買賣合同(tong)無效。理由是：

①根據《土地(di)(di)管理(li)法》第62條及(ji)其他條款的規定，農(nong)(nong)村宅基地(di)(di)屬于農(nong)(nong)民集(ji)(ji)體(ti)經濟組織所有(you)，能享(xiang)有(you)宅基地(di)(di)使用權(quan)的必(bi)須是(shi)集(ji)(ji)體(ti)經濟組織的成員，且(qie)一(yi)戶只能享(xiang)有(you)一(yi)處。如果允許農(nong)(nong)村房屋出售給集(ji)(ji)體(ti)經濟組織以(yi)外(wai)的人(ren)，將導致(zhi)(zhi)房屋項下的宅基地(di)(di)使用權(quan)一(yi)并轉(zhuan)讓，這勢必(bi)導致(zhi)(zhi)宅基地(di)(di)使用權(quan)享(xiang)受主體(ti)的擴大(da)化，違反《土地(di)(di)管理(li)法》中關于宅基地(di)(di)使用權(quan)身份(fen)限制(zhi)的規定。

②《土(tu)(tu)地管理(li)法》第63條(tiao)規(gui)定：“農(nong)村集體所有的(de)(de)土(tu)(tu)地的(de)(de)使(shi)用權不得出讓、轉讓或者出租用于非(fei)農(nong)業(ye)(ye)建(jian)設。”如果農(nong)民的(de)(de)房屋允許自由買賣，就(jiu)是將(jiang)與房屋相連接的(de)(de)宅基地使(shi)用權作為標物(wu)出賣了，實質上(shang)就(jiu)是對農(nong)民集體所有的(de)(de)土(tu)(tu)地使(shi)用權進行非(fei)農(nong)業(ye)(ye)建(jian)設，因而為該規(gui)定所禁止(zhi)。

③1999年國務院辦(ban)公廳(ting)在《關于加強土(tu)地(di)(di)(di)轉讓管(guan)理嚴禁炒賣土(tu)地(di)(di)(di)通知》第(di)2條第(di)2款規定：“農民(min)(min)的(de)住(zhu)宅不(bu)得向(xiang)城市(shi)居民(min)(min)出售，也不(bu)得批準(zhun)城市(shi)居民(min)(min)占用農民(min)(min)集體土(tu)地(di)(di)(di)建(jian)住(zhu)宅，有關部門(men)不(bu)得為違法建(jian)筑和(he)購買的(de)住(zhu)宅發放土(tu)地(di)(di)(di)使用證和(he)房(fang)產證。”

（2）另一種觀點認為農村房屋買(mai)賣合(he)同(tong)有效。理由是：

①1963年3月20日中(zhong)共中(zhong)央《關于對社(she)(she)員(yuan)宅(zhai)基(ji)(ji)地問題作一(yi)些(xie)補充(chong)規(gui)定(ding)(ding)的通知》第(di)2項規(gui)定(ding)(ding)：“社(she)(she)員(yuan)有買(mai)賣房屋(wu)(wu)的權(quan)(quan)(quan)利(li)。房屋(wu)(wu)出(chu)賣后(hou)，宅(zhai)基(ji)(ji)地的使用權(quan)(quan)(quan)即隨(sui)之轉移給(gei)房主，但宅(zhai)基(ji)(ji)地的所有權(quan)(quan)(quan)仍歸集體所有。”這一(yi)規(gui)定(ding)(ding)，明確了(le)農民擁有買(mai)賣房屋(wu)(wu)的權(quan)(quan)(quan)利(li)，并且(qie)房屋(wu)(wu)買(mai)賣完成后(hou)，宅(zhai)基(ji)(ji)地的使用權(quan)(quan)(quan)也隨(sui)之轉移。

②最高法院(yuan)(1992)民他(ta)字第8號批(pi)復認為：農村房屋(wu)買(mai)賣，按(an)約定交付房款以及管理房屋(wu)的有效。

③禁止(zhi)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居民(min)(min)(min)到(dao)(dao)(dao)(dao)農村(cun)購(gou)置(zhi)宅(zhai)基地(di)(di)(di)有違法(fa)律(lv)的(de)(de)平(ping)等原(yuan)則(ze)。一方面，僅(jin)允(yun)(yun)許(xu)農村(cun)居民(min)(min)(min)到(dao)(dao)(dao)(dao)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)購(gou)置(zhi)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產，而不允(yun)(yun)許(xu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居民(min)(min)(min)到(dao)(dao)(dao)(dao)農村(cun)購(gou)置(zhi)宅(zhai)基地(di)(di)(di)，對城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居民(min)(min)(min)來說(shuo)是(shi)(shi)不公平(ping)的(de)(de)；另(ling)一方面，允(yun)(yun)許(xu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居民(min)(min)(min)自由轉讓其(qi)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，而不允(yun)(yun)許(xu)農民(min)(min)(min)自由處分其(qi)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，實際上剝奪了(le)農民(min)(min)(min)與城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居民(min)(min)(min)財產上的(de)(de)平(ping)等權(quan)利(li)，對農民(min)(min)(min)來說(shuo)是(shi)(shi)不公平(ping)的(de)(de)，憲法(fa)亦規定法(fa)律(lv)面前(qian)人(ren)人(ren)平(ping)等。另(ling)外，禁止(zhi)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居民(min)(min)(min)到(dao)(dao)(dao)(dao)農村(cun)購(gou)置(zhi)宅(zhai)基地(di)(di)(di)使得“地(di)(di)(di)隨房(fang)(fang)走”的(de)(de)原(yuan)則(ze)不再適用(yong)，即便(bian)是(shi)(shi)通(tong)過法(fa)院拍賣而來的(de)(de)農村(cun)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，也只(zhi)有房(fang)(fang)屋(wu)(wu)所(suo)有權(quan)，而無土地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)，一旦碰到(dao)(dao)(dao)(dao)舊村(cun)改造、拆遷安(an)置(zhi)、征地(di)(di)(di)等，也難以(yi)保證得到(dao)(dao)(dao)(dao)土地(di)(di)(di)補償。

總(zong)之(zhi)，農村房(fang)屋(wu)買賣(mai)必須(xu)慎(shen)重，對于并非(fei)同一個村集體組織(zhi)成員(yuan)之(zhi)間的房(fang)屋(wu)買賣(mai)合同糾紛，如訴諸法院，法院將可能認(ren)定其為無(wu)效。