農民房可以買賣嗎

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農(nong)(nong)(nong)(nong)民(min)集體經濟組織所有，只有該組織成員(yuan)才享(xiang)有宅(zhai)(zhai)基(ji)地使用權；農(nong)(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)村(cun)(cun)民(min)一(yi)戶只能擁有一(yi)處宅(zhai)(zhai)基(ji)地，農(nong)(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)村(cun)(cun)民(min)出(chu)賣(mai)、出(chu)租(zu)住房(fang)后(hou)，再申請宅(zhai)(zhai)基(ji)地的(de)(de)不予批準。從上述(shu)規定來看，法律雖(sui)未禁(jin)止農(nong)(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)村(cun)(cun)民(min)出(chu)賣(mai)、出(chu)租(zu)宅(zhai)(zhai)基(ji)地上所建(jian)住宅(zhai)(zhai)，但(dan)(dan)對售房(fang)主(zhu)體卻有限制，即(ji)農(nong)(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)房(fang)可以進行交易買(mai)賣(mai)，但(dan)(dan)必(bi)須(xu)與享(xiang)有農(nong)(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)宅(zhai)(zhai)基(ji)地使用權的(de)(de)主(zhu)體進行買(mai)賣(mai)。

城(cheng)市房(fang)屋的所(suo)有權轉(zhuan)(zhuan)移時，須到房(fang)屋所(suo)在地房(fang)屋管理機關及(ji)土地管理部(bu)門辦理所(suo)有權轉(zhuan)(zhuan)移登記和土地使用權變更登記手續，只有完成這些手續，才發生房(fang)屋所(suo)有權及(ji)土地使用權轉(zhuan)(zhuan)移的效(xiao)力(li)。

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而集(ji)體經濟組織內、外成員間進行(xing)農村房屋交易時，其程序(xu)和效力又如(ru)何(he)呢？這個問(wen)題一時難(nan)以回答，此類房屋買賣糾紛也已(yi)成為(wei)司法(fa)實踐中的難(nan)題。原因就在于，目(mu)前(qian)我國在此領域尚無(wu)明(ming)確(que)可適用之(zhi)法(fa)律(lv)、法(fa)規，最高人民法(fa)院亦無(wu)特定案由(you)。要解決這個問(wen)題，只能從長計議。

農村房買賣的相關法律概念

1、農村房屋及農村房屋買賣主體的界定

農村房屋買賣的(de)標物(wu)為農(nong)(nong)(nong)村居(ju)民私(si)房(fang)(fang)(fang)(fang)，此處的(de)私(si)房(fang)(fang)(fang)(fang)以廣義解，包括傳統意義上的(de)農(nong)(nong)(nong)村居(ju)民住房(fang)(fang)(fang)(fang)、雜(za)物(wu)房(fang)(fang)(fang)(fang)、飼(si)養牲畜用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)等。如(ru)此，村辦企業廠房(fang)(fang)(fang)(fang)、農(nong)(nong)(nong)村公(gong)益(yi)事業用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)等則不屬于農(nong)(nong)(nong)村房(fang)(fang)(fang)(fang)屋買賣中的(de)“農(nong)(nong)(nong)村房(fang)(fang)(fang)(fang)屋”。而處于房(fang)(fang)(fang)(fang)屋之下(xia)的(de)宅基(ji)地(di)(di)，一般(ban)包括農(nong)(nong)(nong)民生活(huo)居(ju)住用(yong)(yong)地(di)(di)，如(ru)住房(fang)(fang)(fang)(fang)、廚房(fang)(fang)(fang)(fang)、牲畜房(fang)(fang)(fang)(fang)、倉庫、廁所用(yong)(yong)地(di)(di)等;四旁綠化用(yong)(yong)地(di)(di)，如(ru)房(fang)(fang)(fang)(fang)前屋后的(de)竹林(lin)、木林(lin)、花圃用(yong)(yong)地(di)(di)等;其(qi)它(ta)生活(huo)服務設施用(yong)(yong)地(di)(di)，如(ru)水(shui)井(jing)、地(di)(di)窖用(yong)(yong)地(di)(di)等。在我國農(nong)(nong)(nong)村大多數(shu)地(di)(di)方(fang)，宅基(ji)地(di)(di)就是指一家一戶居(ju)住生活(huo)的(de)庭(ting)院用(yong)(yong)地(di)(di)。

農村(cun)房(fang)屋買(mai)賣的出(chu)售方一般為農村(cun)集體(ti)經濟(ji)組(zu)織的村(cun)民(min)，而購(gou)買(mai)方則存(cun)在兩(liang)種情況：一是集體(ti)經濟(ji)組(zu)織內部成員，二(er)是集體(ti)經濟(ji)組(zu)織以外的成員。

（1）集體(ti)經濟組織內(nei)部成員又(you)分(fen)三(san)種具(ju)體(ti)情況：一是本身已(yi)(yi)有宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)，且符合國(guo)家規(gui)(gui)定的(de)(de)(de)宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)標準(zhun)(zhun)；二(er)是已(yi)(yi)有宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)，但尚未(wei)達到(dao)國(guo)家規(gui)(gui)定的(de)(de)(de)標準(zhun)(zhun)；三(san)是已(yi)(yi)在集體(ti)經濟組織落戶，但尚沒(mei)有分(fen)到(dao)宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)。根據(ju)一戶村民(min)只(zhi)能擁有一處宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)的(de)(de)(de)規(gui)(gui)定，對已(yi)(yi)有宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)且符合國(guo)家規(gui)(gui)定標準(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)村民(min)，再申請(qing)(qing)宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)是不(bu)可能得到(dao)批準(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)。對上列第(di)二(er)種情況，村民(min)如再申請(qing)(qing)第(di)二(er)處宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)時超過國(guo)家規(gui)(gui)定標準(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)，也不(bu)應得到(dao)批準(zhun)(zhun)。至于(yu)第(di)三(san)種情況，則可依法申請(qing)(qing)建房用地(di)(di)。

（2）如果是集體經(jing)濟組(zu)織(zhi)以外的成員(yuan)，會出現兩種情況：

①城鎮居(ju)民，根據1999年國(guo)務(wu)院辦(ban)公廳《關(guan)于加強土地(di)(di)轉讓管理嚴禁炒(chao)賣土地(di)(di)的通知(zhi)》第(di)(di)2條第(di)(di)2款規定(ding)：農民的住(zhu)(zhu)宅(zhai)不(bu)得(de)向城市居(ju)民出售，也不(bu)得(de)批準城市居(ju)民占用農民集(ji)體土地(di)(di)建住(zhu)(zhu)宅(zhai)，有關(guan)部門不(bu)得(de)為(wei)違法建造(zao)和(he)購(gou)買的住(zhu)(zhu)宅(zhai)發放土地(di)(di)使(shi)用證和(he)房產證。

②本集(ji)體經濟組(zu)(zu)織(zhi)(zhi)以外(wai)的農民(min)，根據國家土地管(guan)理法的相關規定(ding)，只有本集(ji)體經濟組(zu)(zu)織(zhi)(zhi)成(cheng)員才有資格使(shi)用(yong)該(gai)組(zu)(zu)織(zhi)(zhi)的宅基(ji)地。因此，本集(ji)體經濟組(zu)(zu)織(zhi)(zhi)以外(wai)的農民(min)也不(bu)是農村房屋買(mai)賣合法的購買(mai)方。

2、農村房屋買賣現存問題及原因分析

如前所述，集體經濟組織(zhi)內、外成員(yuan)間的(de)(de)農村房(fang)屋交(jiao)易日益(yi)增多，因此產生的(de)(de)買(mai)(mai)賣(mai)糾紛近年也(ye)(ye)來呈明顯上升趨(qu)勢。應(ying)原告的(de)(de)訴訟請求(qiu)不同(tong)(tong)，各地法院在立案(an)時(shi)確(que)立的(de)(de)案(an)由也(ye)(ye)不盡(jin)一致，其(qi)中常見的(de)(de)訴訟請求(qiu)是(shi)請求(qiu)法院確(que)認買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)有效和責(ze)令被告協助辦理(li)過(guo)戶手續。審判實踐中，一般將其(qi)歸類(lei)為買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)，至于(yu)是(shi)一般買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)還是(shi)特殊買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)，尚無(wu)定論(lun)。

自(zi)從2004年11月(yue)國土(tu)資源部《關于(yu)加強農(nong)村宅基地管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)意見(jian)》出臺后，大(da)部分地方國土(tu)管理(li)部門停止了(le)辦理(li)農(nong)村房屋土(tu)地使用權(quan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)(guo)(guo)戶(hu)(hu)手(shou)(shou)續(xu)，這對(dui)法(fa)院作出農(nong)村房屋買賣有(you)(you)效(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)判(pan)(pan)決(jue)產(chan)生(sheng)了(le)很(hen)大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)影響，形成(cheng)了(le)判(pan)(pan)決(jue)無法(fa)履(lv)行(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)被動(dong)局面(mian)。為了(le)應對(dui)這種局面(mian)，一些法(fa)院只(zhi)能(neng)采(cai)取一些變通措施，如先建議原(yuan)告對(dui)要求被告協(xie)助(zhu)(zhu)辦理(li)土(tu)地證(zheng)過(guo)(guo)(guo)戶(hu)(hu)手(shou)(shou)續(xu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)訴(su)訟請求撤訴(su)，若原(yuan)告堅持的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，則采(cai)取其他(ta)一些做法(fa)：有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)在判(pan)(pan)決(jue)主(zhu)文中注明“如因政(zheng)(zheng)策等客觀原(yuan)因不(bu)(bu)能(neng)辦理(li)土(tu)地使用權(quan)過(guo)(guo)(guo)戶(hu)(hu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，被告方不(bu)(bu)負責(ze)任”，有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)在判(pan)(pan)決(jue)被告協(xie)助(zhu)(zhu)辦理(li)土(tu)地過(guo)(guo)(guo)戶(hu)(hu)手(shou)(shou)續(xu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)同時(shi)(shi)要求申請執行(xing)(xing)人保證(zheng)暫不(bu)(bu)申請法(fa)院執行(xing)(xing)過(guo)(guo)(guo)戶(hu)(hu)手(shou)(shou)續(xu)等，或仍判(pan)(pan)決(jue)被告履(lv)行(xing)(xing)合同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)協(xie)助(zhu)(zhu)義務，同時(shi)(shi)建議有(you)(you)關部門對(dui)法(fa)院協(xie)助(zhu)(zhu)執行(xing)(xing)通知書(shu)進行(xing)(xing)登(deng)記(ji)備案，在舊村改(gai)造、拆遷安(an)置等政(zheng)(zheng)策處理(li)時(shi)(shi)作為依據。

其次，審(shen)理農村(cun)房屋買賣糾紛案(an)件的(de)(de)(de)問(wen)(wen)題很多，由于現行法(fa)律(lv)(lv)、法(fa)規(gui)對(dui)該問(wen)(wen)題缺乏明確系(xi)統的(de)(de)(de)規(gui)定，法(fa)院(yuan)在處理此類案(an)件時首先要面臨法(fa)律(lv)(lv)適用方面的(de)(de)(de)困(kun)惑。同(tong)類案(an)件，援引(yin)不(bu)同(tong)法(fa)律(lv)(lv)，甚至援引(yin)同(tong)一部(bu)法(fa)律(lv)(lv)的(de)(de)(de)不(bu)同(tong)條(tiao)(tiao)文(wen)，如(ru)《土地(di)管理法(fa)》第62條(tiao)(tiao)或第63條(tiao)(tiao)，判決結果亦會截然不(bu)同(tong)。并(bing)且(qie)，最高人民法(fa)院(yuan)在處理此類案(an)件時也沒(mei)有規(gui)定一個特定的(de)(de)(de)案(an)由，以致(zhi)各地(di)法(fa)院(yuan)的(de)(de)(de)審(shen)理判決五花八門(men)。這樣下(xia)去，主動權只會牢(lao)牢(lao)地(di)掌握在裁判者手里，對(dui)于維護(hu)當事人的(de)(de)(de)合法(fa)權益是(shi)非常不(bu)利的(de)(de)(de)。

3、關于農村房買賣合同有無法律效力的觀點爭辯

以(yi)農(nong)村(cun)(cun)房(fang)屋(wu)買賣合同(tong)為例，村(cun)(cun)民將(jiang)房(fang)屋(wu)出售(shou)給本集體(ti)經(jing)濟組(zu)織內部成(cheng)員(yuan)，認定買賣合同(tong)有效沒有什么異議；但出售(shou)給集體(ti)經(jing)濟組(zu)織以(yi)外成(cheng)員(yuan)，即外村(cun)(cun)村(cun)(cun)民或(huo)城鎮居民時，合同(tong)效力的認定，目前(qian)則有兩種截然(ran)相反的觀點。

（1）一種觀點，認為農村(cun)房屋買賣(mai)合同無(wu)效。理由是：

①根據《土(tu)地(di)管理法》第62條及其他條款的(de)規(gui)定，農村宅(zhai)基地(di)屬于農民集(ji)體(ti)(ti)經(jing)濟組織(zhi)所有，能享(xiang)有宅(zhai)基地(di)使用權(quan)的(de)必須是(shi)集(ji)體(ti)(ti)經(jing)濟組織(zhi)的(de)成員，且一(yi)(yi)戶(hu)只能享(xiang)有一(yi)(yi)處。如果允許農村房屋出售給集(ji)體(ti)(ti)經(jing)濟組織(zhi)以外的(de)人，將(jiang)導致房屋項下(xia)的(de)宅(zhai)基地(di)使用權(quan)一(yi)(yi)并轉讓，這勢必導致宅(zhai)基地(di)使用權(quan)享(xiang)受主體(ti)(ti)的(de)擴大(da)化，違(wei)反《土(tu)地(di)管理法》中關于宅(zhai)基地(di)使用權(quan)身份限制的(de)規(gui)定。

②《土(tu)地(di)(di)管理法》第63條規定：“農(nong)(nong)村集(ji)(ji)體所有(you)的(de)土(tu)地(di)(di)的(de)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)不(bu)得出(chu)讓、轉讓或者出(chu)租用(yong)(yong)于非(fei)(fei)農(nong)(nong)業(ye)建設(she)。”如果農(nong)(nong)民(min)的(de)房屋允許(xu)自由買賣，就(jiu)是將與房屋相連接的(de)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)作為(wei)標物(wu)出(chu)賣了，實(shi)質上就(jiu)是對農(nong)(nong)民(min)集(ji)(ji)體所有(you)的(de)土(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)進(jin)行(xing)非(fei)(fei)農(nong)(nong)業(ye)建設(she)，因而為(wei)該(gai)規定所禁止。

③1999年國務(wu)院辦公廳(ting)在《關(guan)于(yu)加強土地(di)(di)轉讓管(guan)理嚴禁炒賣(mai)土地(di)(di)通知》第2條第2款規定：“農(nong)民的住(zhu)宅不(bu)得(de)向(xiang)城市(shi)居民出(chu)售，也(ye)不(bu)得(de)批準城市(shi)居民占用(yong)農(nong)民集體土地(di)(di)建(jian)住(zhu)宅，有關(guan)部門不(bu)得(de)為違法建(jian)筑(zhu)和(he)購買(mai)的住(zhu)宅發放土地(di)(di)使用(yong)證(zheng)和(he)房產證(zheng)。”

（2）另一種觀點認為農村房屋買賣合(he)同有效。理由是：

①1963年3月20日(ri)中共中央《關于(yu)對社員(yuan)宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)問(wen)題作(zuo)一(yi)些(xie)補充(chong)規定(ding)的(de)(de)通知》第(di)2項規定(ding)：“社員(yuan)有買賣房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)權(quan)利。房(fang)(fang)屋(wu)(wu)出(chu)賣后(hou)，宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)的(de)(de)使(shi)用(yong)權(quan)即隨之轉移給房(fang)(fang)主，但宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)的(de)(de)所有權(quan)仍歸集體所有。”這一(yi)規定(ding)，明(ming)確(que)了農(nong)民擁(yong)有買賣房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)權(quan)利，并且房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買賣完成后(hou)，宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)的(de)(de)使(shi)用(yong)權(quan)也隨之轉移。

②最(zui)高法院(1992)民他字第8號批復認為：農村房屋(wu)買賣，按約定交付(fu)房款以及管理房屋(wu)的有(you)效。

③禁止(zhi)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)到(dao)(dao)(dao)農(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)置(zhi)宅基地有違法(fa)(fa)律的(de)(de)(de)(de)平(ping)(ping)等(deng)原(yuan)則(ze)。一(yi)方面(mian)，僅允(yun)許(xu)農(nong)(nong)村(cun)(cun)居(ju)(ju)民(min)到(dao)(dao)(dao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)購(gou)置(zhi)房地產(chan)，而(er)不(bu)(bu)允(yun)許(xu)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)到(dao)(dao)(dao)農(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)置(zhi)宅基地，對城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)來(lai)說(shuo)是不(bu)(bu)公平(ping)(ping)的(de)(de)(de)(de)；另一(yi)方面(mian)，允(yun)許(xu)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)自由(you)(you)轉(zhuan)讓其房屋，而(er)不(bu)(bu)允(yun)許(xu)農(nong)(nong)民(min)自由(you)(you)處分(fen)其房屋，實際(ji)上(shang)剝奪了農(nong)(nong)民(min)與城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)財(cai)產(chan)上(shang)的(de)(de)(de)(de)平(ping)(ping)等(deng)權(quan)利，對農(nong)(nong)民(min)來(lai)說(shuo)是不(bu)(bu)公平(ping)(ping)的(de)(de)(de)(de)，憲(xian)法(fa)(fa)亦規定法(fa)(fa)律面(mian)前(qian)人(ren)人(ren)平(ping)(ping)等(deng)。另外，禁止(zhi)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)民(min)到(dao)(dao)(dao)農(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)置(zhi)宅基地使(shi)得(de)“地隨房走”的(de)(de)(de)(de)原(yuan)則(ze)不(bu)(bu)再適用(yong)，即便(bian)是通過(guo)法(fa)(fa)院拍賣而(er)來(lai)的(de)(de)(de)(de)農(nong)(nong)村(cun)(cun)房屋，也只有房屋所有權(quan)，而(er)無土地使(shi)用(yong)權(quan)，一(yi)旦碰到(dao)(dao)(dao)舊村(cun)(cun)改造、拆遷安置(zhi)、征地等(deng)，也難(nan)以保(bao)證得(de)到(dao)(dao)(dao)土地補償。

總之，農(nong)村房(fang)屋買賣必須慎(shen)重，對于并非同一個村集體(ti)組(zu)織成員之間的房(fang)屋買賣合同糾紛，如訴諸(zhu)法院(yuan)(yuan)，法院(yuan)(yuan)將可(ke)能認定其為無效。