一、什么是商品房

所(suo)謂(wei)商(shang)品(pin)房(fang)就是指(zhi)經(jing)政府有(you)關部(bu)門(men)批準，由房(fang)地產(chan)開發運(yun)營公司開發的(de)，建(jian)成后用于商(shang)場出售(shou)出租的(de)房(fang)子，包(bao)含住(zhu)所(suo)、商(shang)業(ye)用房(fang)以(yi)及(ji)其(qi)他(ta)建(jian)筑(zhu)物(wu)。

二、什么是回遷指標房

回遷房就(jiu)是開發商征收土地時，補償給拆遷戶(hu)的(de)房子。大家都(dou)知道深圳(zhen)土(tu)(tu)地少，土(tu)(tu)地供(gong)應量逐漸緊張，這就迫使深圳(zhen)不得不以城市更新的(de)方(fang)式獲得大量的(de)土(tu)(tu)地。這種舊改的(de)方(fang)式，造就回(hui)遷(qian)指標房。這是深圳(zhen)特(te)殊(shu)(shu)時期(qi)、特(te)殊(shu)(shu)條件下(xia)形成的(de)產(chan)物。

三、商品房和回遷房的差異有哪些

1、房子價格不同

無(wu)完整的(de)產權或只有回遷合同(tong)的(de)回遷房一般是依據(ju)國(guo)家方針締(di)造和(he)出售的(de)，在拆遷過程(cheng)中拆遷戶會享受到一定(ding)程(cheng)度的(de)優(you)惠方針，因(yin)此(ci)房價(jia)價(jia)格(ge)會變得便宜。而商品房受到市場的(de)影響，之間的(de)聯系非常大，價(jia)格(ge)也會隨之變高。

2、房子權利不同

符合銷售(shou)條件的(de)商品可以(yi)隨時上(shang)市，也能在銀行做(zuo)典當進行借款(kuan)。而無完整產權或只有(you)回遷合同的(de)回遷房(fang)是無法滿足(zu)銷售(shou)條件上(shang)市，也無法進行典當借款(kuan)，而且還存在部分小產權房(fang)子，不(bu)能享用(yong)商品房(fang)的(de)權力。

3、買賣關系不同

商品房以購房者和開發商簽定(ding)的《商品房生意合同》為(wei)購買(mai)根據，一般房子(zi)價格在合同中(zhong)進行(xing)約定(ding)。而(er)回遷(qian)(qian)房的購買(mai)基礎則是由拆遷(qian)(qian)單位和被拆遷(qian)(qian)人簽定(ding)的拆遷(qian)(qian)補償(chang)協(xie)議，在協(xie)議中(zhong)進行(xing)約定(ding)。

4、再次買賣難易不同

商(shang)品房(fang)能(neng)夠(gou)獲得房(fang)產證，可以進(jin)行二(er)次出售，便(bian)利過(guo)戶。而(er)(er)受(shou)方針影響回遷房(fang)往往會受(shou)到政府規則的種種約束條件，例如：寓(yu)居滿必(bi)定年限、補(bu)齊土地出讓金等，因而(er)(er)再次買賣(mai)的難度較大(da)。

在購買回遷(qian)房的時候一定(ding)檢查(cha)下(xia)是(shi)否符合(he)上市條件，是(shi)否有(you)(you)房產(chan)證，一定(ding)要留意核驗(yan)該(gai)套房子(zi)的產(chan)權是(shi)否有(you)(you)問題(ti)而且仔細檢查(cha)房子(zi)的悉數(shu)細節(jie)，盡(jin)量去挑選一些有(you)(you)信(xin)用的大型中(zhong)介公司進行咨詢，避免造成不(bu)必要的損失。

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四、回遷指標房有哪幾類

A類，業主有(you)房(fang)(fang)產證：這(zhe)種回遷指(zhi)標房(fang)(fang)可(ke)以(yi)正(zheng)常在交(jiao)易(yi)(yi)所過戶更(geng)名，接受(shou)相關部門的認可(ke)和監督，對于(yu)購(gou)房(fang)(fang)者來說和普通二手(shou)房(fang)(fang)交(jiao)易(yi)(yi)一樣，非常安全。缺點是需(xu)要購(gou)房(fang)(fang)指(zhi)標、價(jia)格高（跟市場商品房(fang)(fang)同(tong)價(jia)）。

B類，業(ye)主(zhu)只有開發商的回(hui)遷安置(zhi)補償協議，買(mai)賣的是(shi)回(hui)遷權（期(qi)房），而非真正(zheng)的房屋過戶。

B類回(hui)遷指標房具體有兩(liang)種交易形式：

1、直接和業主(zhu)簽訂協議(yi)，先付(fu)部分房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)給到業主(zhu)，約(yue)定(ding)在(zai)房(fang)產證出(chu)來(lai)后(hou)進(jin)行(xing)過戶，屆時付(fu)清(qing)剩余房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)。這(zhe)種交易不能(neng)貸款(kuan)(kuan)(kuan)，需要名額，且先付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)比例很高，一(yi)般在(zai)總房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)七(qi)八成，有一(yi)定(ding)風險，且業主(zhu)也不能(neng)保證什么(me)時候(hou)能(neng)夠真正過戶，后(hou)續爭議(yi)隱(yin)患大，雖(sui)然有律師見證，但小編不建議(yi)入手(shou)。

2、交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權屬變更還會得到開發商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當于買了一套期房。這(zhe)種交易很安全，但周(zhou)期(qi)還是關鍵(jian)問題，周(zhou)期(qi)合適(shi)、價格合適(shi)的項目(mu)非常少。

目前買家市場上交易活躍的回遷房主體就屬于這一類(lei)，購買前(qian)買家要核(he)查清(qing)楚(chu)以下幾個問題：

1、通過開發(fa)商發(fa)放的(de)拆遷政策中對回遷指(zhi)標房性質的(de)說明或(huo)者去住房和(he)城鄉建設委員(yuan)會查詢確(que)定回遷指(zhi)標房的(de)性質；

2、要求賣方提供回(hui)遷協議及其身份證明(ming)，并(bing)對回(hui)遷指標房的真(zhen)實(shi)性進行(xing)核(he)實(shi)（在村(cun)委(wei)、開(kai)發商以及測量(liang)部門三(san)部門核(he)實(shi)）；

3、明確該房(fang)是屬(shu)于危(wei)改回遷，還是屬(shu)于商品房(fang)回遷，不投(tou)資危(wei)房(fang)改造；

4、明確(que)該回遷指(zhi)標房所(suo)占用(yong)土地是劃(hua)撥(bo)用(yong)地還是出(chu)讓用(yong)地，如果是劃(hua)撥(bo)用(yong)地在辦理回遷指(zhi)標房的產權過戶手續時需由買受人(ren)補交土地出(chu)讓金；

以上情況都清楚(chu)了(le)(le)，是(shi)不(bu)(bu)是(shi)就(jiu)(jiu)解決(jue)問(wen)題(ti)了(le)(le)？當然(ran)還沒有，因為(wei)一個開始拆遷的(de)又(you)有人(ren)愿意出售(shou)的(de)回(hui)遷項目(mu)，出售(shou)面積(ji)畢(bi)竟很(hen)少，所(suo)以就(jiu)(jiu)要(yao)抓(zhua)緊(jin)溝通、抓(zhua)緊(jin)購買，一旦(dan)購買的(de)人(ren)多了(le)(le)，價格就(jiu)(jiu)會上漲，而如果找新的(de)地(di)方(fang)，同時(shi)符合(he)潛力大(da)、不(bu)(bu)需(xu)要(yao)名(ming)額、又(you)安全、周期短，這么優質的(de)投(tou)資項目(mu)就(jiu)(jiu)難(nan)了(le)(le)。所(suo)以好產(chan)品不(bu)(bu)是(shi)隨時(shi)都有的(de)，抓(zhua)緊(jin)時(shi)間先來了(le)(le)解，才能(neng)抓(zhua)住機會。

業(ye)界最近推出了(le)多個(ge)項目的(de)回(hui)遷指標房(fang)。市場(chang)反響熱烈、購買熱情高漲，但由于(yu)房(fang)價太(tai)低，利潤太(tai)高，有一些(xie)投資者內心充滿疑(yi)慮，這時非常正(zheng)常的(de)反應(ying)。

五、回遷指標房交易安全嗎

房子交易百分百安全(quan)(quan)，回遷指標(biao)房在深圳是(shi)一(yi)個非(fei)常成熟的市(shi)場，內部有非(fei)常成熟、確定(ding)性(xing)的運作方式，是(shi)開(kai)發商(shang)加速拆(chai)遷的潤滑(hua)劑(ji)，是(shi)公開(kai)的市(shi)場行(xing)為。第一(yi)當然要和(he)村(cun)民（業主）簽合同，第二要和(he)開(kai)發商(shang)簽合同，第三(san)要在開(kai)發商(shang)備案(an)(an)，第四在國土資源局備案(an)(an)。合理合法合規，受到國家(jia)層面的保(bao)護，安全(quan)(quan)性(xing)極高，國家(jia)信(xin)用背(bei)書(shu)。

六、投資回遷房買的確定是商品房嗎?

確定是(shi)百分(fen)百的商品房，這種案例并不(bu)鮮見(jian)，早就(jiu)普及整個(ge)深(shen)圳了(le)，比如早期的崗廈村(cun)(cun)(cun)、田面村(cun)(cun)(cun)、蔡屋圍村(cun)(cun)(cun)、大沖(chong)村(cun)(cun)(cun)等不(bu)勝枚舉。這些(xie)村(cun)(cun)(cun)在(zai)拆遷之前(qian)，當時都有許(xu)多村(cun)(cun)(cun)民把自己(ji)的房子賣給外(wai)地人，如今(jin)，這些(xie)外(wai)地人當時買到的農民回遷指標房早已變成紅本商品房，身價倍增，個(ge)個(ge)賺得(de)盆滿缽滿，充分(fen)享(xiang)受到深(shen)圳城市更新(xin)二次再開發(fa)的紅利(li)。

因(yin)此，業界才(cai)大力推薦(jian)。但請朋(peng)友們放(fang)心，凡是(shi)經過(guo)政府(fu)獲批(pi)拆(chai)遷(qian)舊改的、所有區域(yu)的回遷(qian)房最(zui)后(hou)在(zai)交樓時都會變成(cheng)正(zheng)規紅本(ben)商品房，這是(shi)常識問題(ti)，不必擔心。

七、回遷指標房這么賺錢，村民為什么還要賣呢

拆遷(qian)、建設、回(hui)遷(qian)是需要時間進度的(de)(de)，拿到房(fang)快的(de)(de)三年，如今普遍四到五年，有些(xie)村(cun)民手里(li)有大量回(hui)遷(qian)房(fang)指標，但是目前缺錢、需要用到錢，缺錢用的(de)(de)人(ren)等的(de)(de)來(lai)嗎？很明顯，那是等不來(lai)的(de)(de)，所以(yi)手里(li)回(hui)遷(qian)指標才(cai)拿出來(lai)賣，回(hui)籠資(zi)金也快，如果立馬能拿房(fang)，就不會(hui)拿出來(lai)賣了(le)(le)，這(zhe)樣各位投資(zi)客戶又(you)少了(le)(le)個投資(zi)渠道(dao)，懂的(de)(de)人(ren)自(zi)然懂，投資(zi)講究就是把握(wo)機會(hui)。

八、回遷指標房價格會不會很高

回遷指(zhi)標房(fang)(fang)價格(ge)(ge)基本是周邊房(fang)(fang)價的6折左(zuo)右，有些比商品房(fang)(fang)還(huan)貴，價格(ge)(ge)看回遷指(zhi)標房(fang)(fang)投資(zi)的熱度、市場(chang)關注程(cheng)度以(yi)及投資(zi)周期。

九、回遷指標房投資周期大概多久

周(zhou)期在3-5年左右，根據拆遷進展(zhan)不(bu)同地方(fang)周(zhou)期不(bu)同。

十、回遷指標房是否限制名額？是否限購？

不(bu)限購(gou)，不(bu)限制名額。

十一、回遷指標房投資成本大概有多少？

150萬(wan)起~不(bu)上限，看購買面積和單價。區域不(bu)同(tong)價格也不(bu)同(tong)！

十二、回遷指標房利潤有多大？

利潤不(bu)一(yi)定，收益高就需要精挑細(xi)選，有些地方(fang)的回遷指標房(fang)只是解決一(yi)個購房(fang)名額的問題，但有些地方(fang)的回遷指標房(fang)利潤就能達到一(yi)倍至兩倍，兩萬(wan)多(duo)的單價，而周邊的商(shang)品(pin)房(fang)是四萬(wan)多(duo)（關(guan)外(wai)）。

十三、回遷指標房還有什么補償沒有？

每月(yue)每平(ping)方還會補償(chang)(chang)30-100元(yuan)每平(ping)米的租金補償(chang)(chang)，還有(you)裝修補償(chang)(chang)，搬遷(qian)費，積極簽約獎勵等等。

十四、回遷指標房確定是住宅嗎?

確(que)定(ding)是住宅(zhai)。這(zhe)些在開發(fa)商提供(gong)的【拆遷(qian)安置補(bu)償協議】合同中都有明文規定(ding)，毫(hao)無爭(zheng)議可言。

十五、回遷指標房確定能過戶到我的名下嗎?

確定可以過戶(hu)到(dao)私人散戶(hu)買(mai)(mai)家的名下(xia)，不管(guan)你(ni)有(you)無(wu)名額購(gou)買(mai)(mai)，不管(guan)你(ni)目(mu)前(qian)持(chi)有(you)多少房(fang)(fang)產(chan)都(dou)能(neng)夠購(gou)買(mai)(mai)，而且不占用你(ni)現有(you)的購(gou)房(fang)(fang)指(zhi)標(biao)。具體過戶(hu)的流(liu)程是開(kai)發商與散戶(hu)買(mai)(mai)家簽(qian)署拆遷安置補償協議(yi)后，將會根(gen)據(ju)協議(yi)內的姓(xing)名、身份證號碼等資料(liao)向房(fang)(fang)管(guan)局備(bei)案。交房(fang)(fang)后，房(fang)(fang)管(guan)局會根(gen)據(ju)開(kai)發商提(ti)供的資料(liao)制作房(fang)(fang)產(chan)證，確定是紅(hong)本住宅商品房(fang)(fang)。

十六、回遷指標房戶型怎么選?

戶(hu)型是(shi)根據自己需要的(de)面積匹配，比如(ru)想(xiang)買大三房則(ze)選100平(ping)米(mi)(mi)左右，屆時等(deng)戶(hu)型公(gong)開后再來挑選，如(ru)果沒有100平(ping)米(mi)(mi)的(de)戶(hu)型可以選擇，則(ze)選擇最貼近100平(ping)米(mi)(mi)的(de)面積，如(ru)106或95平(ping)米(mi)(mi)。根據合同的(de)規定，實行(xing)多退少補原(yuan)則(ze)。

十七、回遷指標房朝向與樓層怎么選?

目(mu)前不確定那個(ge)朝向與樓層，待交(jiao)樓時與眾多的回(hui)遷(qian)戶進行統一(yi)選房(fang)，采(cai)取公(gong)開(kai)、公(gong)平、公(gong)正的抽簽形式(shi)進行，完全(quan)靠運(yun)氣，運(yun)氣好抽到朝南(nan)的則會(hui)比(bi)較值錢，至少比(bi)市場(chang)價會(hui)高出(chu)5%左右，抽到朝西北的也不能(neng)有意(yi)見，城市更新舊改的回(hui)遷(qian)房(fang)就是這個(ge)游戲規(gui)則，你(ni)既然選擇了(le)購買舊改回(hui)遷(qian)房(fang)就得接受。

十八、回遷指標房如果爛尾怎么辦?

城(cheng)市(shi)更新舊改的回(hui)遷房不存在爛尾。

其一，品(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)保證，信心標志(zhi)。你(ni)有聽說過佳(jia)兆(zhao)業、華(hua)潤(run)、恒大(da)、星河、萬科等大(da)品(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)開發的房子存(cun)在過爛(lan)尾(wei)的現象(xiang)嗎?市(shi)場(chang)從來都是一線品(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)收購(gou)中小品(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)的爛(lan)尾(wei)樓，不曾看見一線大(da)品(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)的房子爛(lan)尾(wei)被人收購(gou)。

其二，舊改回(hui)(hui)遷(qian)指標房開(kai)(kai)發(fa)商(shang)在(zai)對舊改房拆遷(qian)之前需要向當(dang)地政府打10%以上的保(bao)證金(jin)(jin)。不怕(pa)一(yi)(yi)萬，就怕(pa)萬一(yi)(yi)，萬一(yi)(yi)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)中途出現了資金(jin)(jin)危機怎么辦，這時政府就會拿出開(kai)(kai)發(fa)商(shang)早期被監管的保(bao)證金(jin)(jin)進行輸(shu)血，確保(bao)回(hui)(hui)遷(qian)戶(hu)的房子(zi)優先建(jian)好，順(shun)利交(jiao)樓。否則，回(hui)(hui)遷(qian)戶(hu)村民一(yi)(yi)鬧事(shi)，當(dang)官的日子(zi)就不好過了，維穩是一(yi)(yi)項政治任務(wu)。因此，在(zai)實力、品牌(pai)、保(bao)證金(jin)(jin)、政府監督等多項措施(shi)疊(die)加下，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)的舊改回(hui)(hui)遷(qian)指標房根(gen)本不存在(zai)爛尾的可能性。

十九、回遷指標房如果合同期內交不了樓怎么辦?

交(jiao)樓一事確實不(bu)能保(bao)(bao)證(zheng)百(bai)分百(bai)，即使去(qu)買(mai)市場(chang)上的新(xin)房，發展(zhan)商(shang)也不(bu)能保(bao)(bao)證(zheng)百(bai)分百(bai)交(jiao)樓時間，要么延遲，要么提前，這是(shi)很(hen)正常的現象，這點(dian)務必理解。

但是，延遲(chi)交(jiao)樓(lou)開發(fa)(fa)商的損失比我(wo)們(men)更(geng)大，我(wo)們(men)只是小投資，開發(fa)(fa)商才是大投資，試想(xiang)，幾十個億投下去了，如果開發(fa)(fa)的時間周期拉長，那開發(fa)(fa)商的財務成本(ben)(ben)將陡(dou)然增加，要知道，任何(he)開發(fa)(fa)商都需要快(kuai)速(su)銷(xiao)售，快(kuai)速(su)回(hui)籠資金，減少(shao)財務壓力。另外(wai)，本(ben)(ben)地的回(hui)遷村民也會找開發(fa)(fa)商的麻煩，根本(ben)(ben)用不著(zhu)我(wo)們(men)這些小眾(zhong)群體的投資客(ke)戶出(chu)(chu)頭，村民是占(zhan)有(you)回(hui)遷房數(shu)量(liang)的主(zhu)體，他們(men)比我(wo)們(men)更(geng)急，會監督好開發(fa)(fa)商，再(zai)說(shuo)，舊(jiu)改房政府也占(zhan)有(you)一定的比例。因此，不論從(cong)開發(fa)(fa)商本(ben)(ben)身的利益出(chu)(chu)發(fa)(fa)，還是從(cong)回(hui)遷村民的利益出(chu)(chu)發(fa)(fa)，開發(fa)(fa)商都有(you)迫切(qie)加快(kuai)工(gong)期的需要，不可能為(wei)了我(wo)們(men)區(qu)區(qu)幾十上(shang)百戶回(hui)遷房的投資客(ke)戶去拖延交(jiao)樓(lou)時間。

要(yao)知道，開發商、村(cun)民、政府(fu)、我們四(si)方是一條船上的命運共(gong)同體。