一、什么是商品房

所謂商(shang)品房(fang)就(jiu)是指(zhi)經政(zheng)府有(you)關部門批準，由房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)運營公司開(kai)發(fa)(fa)的，建(jian)成后用于商(shang)場出售出租的房(fang)子(zi)，包含(han)住所、商(shang)業(ye)用房(fang)以(yi)及其他建(jian)筑物。

二、什么是回遷指標房

回遷房就是開發商征收土(tu)地(di)時，補償給拆遷戶的房子。大家都知(zhi)道深圳土地(di)少，土地(di)供應量逐漸緊張(zhang)，這就(jiu)迫使深圳不得(de)不以城市更(geng)新的(de)方式(shi)獲(huo)得(de)大量的(de)土地(di)。這種(zhong)舊(jiu)改(gai)的(de)方式(shi)，造就(jiu)回(hui)遷指標房(fang)。這是(shi)深圳特殊時期、特殊條件下形成的(de)產物。

三、商品房和回遷房的差異有哪些

1、房子價格不同

無(wu)完整的(de)產權或只有回遷(qian)合同的(de)回遷(qian)房一(yi)般是(shi)依據(ju)國家(jia)方(fang)針締造和出售的(de)，在拆遷(qian)過(guo)程(cheng)中(zhong)拆遷(qian)戶會(hui)享受到一(yi)定(ding)程(cheng)度的(de)優(you)惠(hui)方(fang)針，因(yin)此(ci)房價價格會(hui)變得便宜(yi)。而商品(pin)房受到市場的(de)影(ying)響，之間的(de)聯系非常大(da)，價格也會(hui)隨之變高。

2、房子權利不同

符合銷售條(tiao)件的(de)商品可以隨(sui)時上市，也能在銀行(xing)做典(dian)當(dang)(dang)進行(xing)借款。而無完(wan)整產權(quan)(quan)(quan)或(huo)只有(you)回(hui)遷合同的(de)回(hui)遷房是(shi)無法滿(man)足(zu)銷售條(tiao)件上市，也無法進行(xing)典(dian)當(dang)(dang)借款，而且(qie)還存在部(bu)分小產權(quan)(quan)(quan)房子，不能享用商品房的(de)權(quan)(quan)(quan)力。

3、買賣關系不同

商品房(fang)以(yi)購房(fang)者和(he)(he)開發商簽(qian)(qian)定(ding)的(de)(de)《商品房(fang)生(sheng)意(yi)合同》為購買(mai)根(gen)據，一(yi)般房(fang)子價格在(zai)合同中進行(xing)約定(ding)。而(er)回(hui)遷(qian)房(fang)的(de)(de)購買(mai)基礎則是由拆遷(qian)單(dan)位和(he)(he)被拆遷(qian)人(ren)簽(qian)(qian)定(ding)的(de)(de)拆遷(qian)補償協議(yi)，在(zai)協議(yi)中進行(xing)約定(ding)。

4、再次買賣難易不同

商品房(fang)能夠(gou)獲得房(fang)產證，可以進(jin)行二次出(chu)(chu)售(shou)，便利過戶。而受方針影響回(hui)遷房(fang)往往會受到政府規則的種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)約束(shu)條件(jian)，例如：寓居滿(man)必定年限、補齊土(tu)地出(chu)(chu)讓(rang)金(jin)等，因而再(zai)次買賣的難度較(jiao)大。

在購買(mai)回遷(qian)房的時候一定檢查(cha)下是否符合(he)上(shang)市條件，是否有(you)房產(chan)證，一定要留意核驗(yan)該套房子(zi)的產(chan)權是否有(you)問題而且仔細(xi)(xi)檢查(cha)房子(zi)的悉數細(xi)(xi)節，盡量(liang)去(qu)挑選一些有(you)信用(yong)的大型(xing)中介公司進(jin)行(xing)咨詢，避免造成不(bu)必要的損失。

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四、回遷指標房有哪幾類

A類，業(ye)主有房(fang)產證：這種回遷指(zhi)標房(fang)可以正常(chang)在交(jiao)易(yi)所過戶(hu)更名，接(jie)受(shou)相關部門的(de)認(ren)可和監督，對于購房(fang)者來說和普(pu)通(tong)二手房(fang)交(jiao)易(yi)一樣，非常(chang)安全。缺點是需(xu)要(yao)購房(fang)指(zhi)標、價格高（跟市場商品房(fang)同價）。

B類，業主(zhu)只有(you)開發商的(de)回(hui)遷安置補償協議，買(mai)賣的(de)是回(hui)遷權（期房），而非真正(zheng)的(de)房屋(wu)過戶。

B類(lei)回(hui)遷指標房具體有兩種(zhong)交易形(xing)式(shi)：

1、直接(jie)和業主(zhu)簽訂協議，先付(fu)部分房(fang)款給到業主(zhu)，約定(ding)在房(fang)產(chan)證(zheng)出來后(hou)進行過(guo)戶，屆時付(fu)清剩余房(fang)款。這(zhe)種交易不能(neng)貸款，需(xu)要名額，且先付(fu)款比(bi)例很高，一(yi)般(ban)在總房(fang)款的(de)七八成，有一(yi)定(ding)風(feng)險，且業主(zhu)也不能(neng)保證(zheng)什么時候能(neng)夠真正過(guo)戶，后(hou)續爭(zheng)議隱患(huan)大，雖然有律師(shi)見(jian)證(zheng)，但小編不建議入(ru)手。

2、交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權屬變更還會得到開發商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當于買了一套期房。這種交(jiao)易很安全，但周期還是關鍵問題(ti)，周期合(he)適、價(jia)格合(he)適的(de)項目非常少。

目前買家市場上交易活躍的回遷房主體就屬于這一(yi)類，購買前(qian)買家(jia)要核查(cha)清楚以下幾個問題：

1、通過(guo)開發(fa)(fa)商發(fa)(fa)放的拆遷(qian)政策中對回遷(qian)指標房(fang)性(xing)質(zhi)的說明(ming)或者(zhe)去(qu)住房(fang)和城(cheng)鄉建設委員會查詢確定回遷(qian)指標房(fang)的性(xing)質(zhi)；

2、要求賣方提供回遷(qian)協(xie)議及其身份(fen)證(zheng)明，并對回遷(qian)指標(biao)房的真實性進行(xing)核(he)實（在村(cun)委、開(kai)發商以及測量部(bu)門三(san)部(bu)門核(he)實）；

3、明確該房(fang)是屬(shu)于危(wei)改回遷，還是屬(shu)于商品房(fang)回遷，不投資危(wei)房(fang)改造；

4、明確該回(hui)遷(qian)指(zhi)標房(fang)所占用(yong)土地(di)是劃撥用(yong)地(di)還是出讓用(yong)地(di)，如果是劃撥用(yong)地(di)在辦理回(hui)遷(qian)指(zhi)標房(fang)的產權過(guo)戶(hu)手續(xu)時需由買(mai)受人(ren)補(bu)交土地(di)出讓金；

以(yi)上情況(kuang)都清楚了，是不是就解決問題了？當然還沒有，因為(wei)一個開(kai)始拆遷(qian)的(de)(de)(de)又有人(ren)愿意出售的(de)(de)(de)回遷(qian)項目(mu)，出售面積畢(bi)竟很少，所以(yi)就要抓(zhua)緊溝通、抓(zhua)緊購(gou)買，一旦(dan)購(gou)買的(de)(de)(de)人(ren)多了，價格(ge)就會(hui)上漲，而如(ru)果找新(xin)的(de)(de)(de)地(di)方，同時符(fu)合潛力大、不需要名額、又安全(quan)、周期短(duan)，這(zhe)么優質的(de)(de)(de)投資項目(mu)就難了。所以(yi)好產(chan)品不是隨(sui)時都有的(de)(de)(de)，抓(zhua)緊時間先(xian)來了解，才能抓(zhua)住機會(hui)。

業界最近推出了多(duo)個(ge)項目的回遷指標房。市場反(fan)響熱(re)烈、購買熱(re)情高漲，但由(you)于房價太(tai)低，利潤太(tai)高，有一些投(tou)資者內心充滿疑(yi)慮，這時非常(chang)正常(chang)的反(fan)應。

五、回遷指標房交易安全嗎

房子交易百(bai)(bai)分百(bai)(bai)安全，回遷指標房在(zai)(zai)深圳是(shi)一個非(fei)常成熟的(de)市(shi)場(chang)，內部有非(fei)常成熟、確定(ding)性(xing)的(de)運(yun)作方式，是(shi)開(kai)發商(shang)加速拆遷的(de)潤滑劑，是(shi)公開(kai)的(de)市(shi)場(chang)行為。第(di)一當然要(yao)(yao)和(he)村民(min)（業主）簽(qian)合(he)同(tong)，第(di)二要(yao)(yao)和(he)開(kai)發商(shang)簽(qian)合(he)同(tong)，第(di)三要(yao)(yao)在(zai)(zai)開(kai)發商(shang)備案(an)(an)，第(di)四在(zai)(zai)國土資源局(ju)備案(an)(an)。合(he)理(li)合(he)法合(he)規，受到國家層(ceng)面的(de)保護，安全性(xing)極(ji)高(gao)，國家信用背書。

六、投資回遷房買的確定是商品房嗎?

確定是百分百的商品(pin)房，這種(zhong)案例并(bing)不鮮見，早(zao)就(jiu)普及整個(ge)深圳了(le)，比如早(zao)期的崗廈村(cun)(cun)(cun)(cun)、田面村(cun)(cun)(cun)(cun)、蔡屋圍村(cun)(cun)(cun)(cun)、大沖村(cun)(cun)(cun)(cun)等(deng)不勝枚舉。這些村(cun)(cun)(cun)(cun)在拆遷之前，當時(shi)(shi)都有許多(duo)村(cun)(cun)(cun)(cun)民把自己的房子賣給外地人，如今，這些外地人當時(shi)(shi)買到的農(nong)民回遷指標房早(zao)已(yi)變成紅本商品(pin)房，身(shen)價倍增(zeng)，個(ge)個(ge)賺得(de)盆(pen)滿(man)缽滿(man)，充分享受到深圳城(cheng)市(shi)更新二次再開發的紅利。

因此，業界才大力推薦(jian)。但請朋友們(men)放心(xin)，凡是經過政府獲(huo)批拆遷(qian)舊改的、所(suo)有區域的回遷(qian)房最后在交樓時都會變成正規紅本商品(pin)房，這(zhe)是常識問題，不必(bi)擔心(xin)。

七、回遷指標房這么賺錢，村民為什么還要賣呢

拆(chai)遷、建設、回遷是(shi)需要時(shi)間進度的，拿(na)到房快的三年，如(ru)今普遍四到五年，有(you)些村民手里有(you)大量回遷房指(zhi)標，但(dan)是(shi)目(mu)前缺錢(qian)、需要用到錢(qian)，缺錢(qian)用的人等(deng)的來嗎？很明顯(xian)，那是(shi)等(deng)不來的，所(suo)以手里回遷指(zhi)標才(cai)拿(na)出來賣，回籠資(zi)金(jin)也快，如(ru)果立(li)馬能(neng)拿(na)房，就不會拿(na)出來賣了(le)，這樣各位投資(zi)客戶又少(shao)了(le)個投資(zi)渠道，懂(dong)的人自然(ran)懂(dong)，投資(zi)講究(jiu)就是(shi)把握機會。

八、回遷指標房價格會不會很高

回(hui)遷指標房(fang)(fang)價(jia)(jia)格基(ji)本(ben)是周邊(bian)房(fang)(fang)價(jia)(jia)的(de)6折左右，有些比(bi)商(shang)品房(fang)(fang)還貴，價(jia)(jia)格看(kan)回(hui)遷指標房(fang)(fang)投(tou)資的(de)熱度、市(shi)場關注程度以(yi)及(ji)投(tou)資周期。

九、回遷指標房投資周期大概多久

周期在3-5年左(zuo)右(you)，根據(ju)拆遷進(jin)展不(bu)同地方周期不(bu)同。

十、回遷指標房是否限制名額？是否限購？

不限(xian)購，不限(xian)制名(ming)額。

十一、回遷指標房投資成本大概有多少？

150萬起~不上限，看購買面積(ji)和單價。區域不同價格也(ye)不同！

十二、回遷指標房利潤有多大？

利潤不(bu)一(yi)(yi)定，收益(yi)高就需要精挑細選，有(you)些(xie)地方(fang)的(de)(de)回遷指(zhi)(zhi)標房只(zhi)是解決(jue)一(yi)(yi)個購(gou)房名額(e)的(de)(de)問題，但有(you)些(xie)地方(fang)的(de)(de)回遷指(zhi)(zhi)標房利潤就能達到一(yi)(yi)倍至兩(liang)倍，兩(liang)萬多(duo)的(de)(de)單價，而周邊的(de)(de)商品房是四(si)萬多(duo)（關(guan)外）。

十三、回遷指標房還有什么補償沒有？

每月每平(ping)方(fang)還(huan)會補償(chang)30-100元(yuan)每平(ping)米的租(zu)金(jin)補償(chang)，還(huan)有裝修(xiu)補償(chang)，搬遷費，積極簽約獎(jiang)勵等等。

十四、回遷指標房確定是住宅嗎?

確定是住宅。這些在開發商提供的【拆遷安置補償協議(yi)】合(he)同中都有明文規定，毫無爭(zheng)議(yi)可言。

十五、回遷指標房確定能過戶到我的名下嗎?

確定(ding)可(ke)以過戶(hu)到私人散戶(hu)買(mai)家的(de)名(ming)下，不(bu)管(guan)你(ni)有無名(ming)額購買(mai)，不(bu)管(guan)你(ni)目前(qian)持有多少房(fang)(fang)產都能夠購買(mai)，而且不(bu)占(zhan)用你(ni)現有的(de)購房(fang)(fang)指標。具體過戶(hu)的(de)流程是(shi)開發商與散戶(hu)買(mai)家簽署拆遷安置補償協議后(hou)(hou)，將會根據(ju)協議內的(de)姓名(ming)、身(shen)份證(zheng)號碼等(deng)資(zi)(zi)料(liao)向(xiang)房(fang)(fang)管(guan)局備案(an)。交房(fang)(fang)后(hou)(hou)，房(fang)(fang)管(guan)局會根據(ju)開發商提(ti)供的(de)資(zi)(zi)料(liao)制(zhi)作房(fang)(fang)產證(zheng)，確定(ding)是(shi)紅(hong)本住(zhu)宅商品房(fang)(fang)。

十六、回遷指標房戶型怎么選?

戶(hu)型(xing)(xing)是根據自己(ji)需要的(de)面積匹配，比如(ru)想買(mai)大三房則(ze)選100平(ping)(ping)米左(zuo)右(you)，屆時(shi)等(deng)戶(hu)型(xing)(xing)公開后再來挑(tiao)選，如(ru)果沒有100平(ping)(ping)米的(de)戶(hu)型(xing)(xing)可以選擇，則(ze)選擇最貼近100平(ping)(ping)米的(de)面積，如(ru)106或95平(ping)(ping)米。根據合同的(de)規定，實行(xing)多退少補原則(ze)。

十七、回遷指標房朝向與樓層怎么選?

目前不確定那個(ge)朝向與樓層，待交樓時與眾多的(de)(de)回(hui)(hui)遷戶進行(xing)統一選房，采(cai)取公(gong)(gong)開(kai)、公(gong)(gong)平、公(gong)(gong)正的(de)(de)抽簽形式進行(xing)，完全靠運氣(qi)，運氣(qi)好抽到朝南(nan)的(de)(de)則會(hui)比較值錢，至少比市場價會(hui)高出5%左右，抽到朝西北的(de)(de)也不能有(you)意見，城市更新舊(jiu)改的(de)(de)回(hui)(hui)遷房就是(shi)這個(ge)游戲(xi)規則，你既然選擇了購買舊(jiu)改回(hui)(hui)遷房就得接(jie)受。

十八、回遷指標房如果爛尾怎么辦?

城市(shi)更新舊改的回遷(qian)房(fang)不存在爛尾。

其(qi)一，品(pin)(pin)牌(pai)保(bao)證(zheng)，信心(xin)標(biao)志。你有聽(ting)說過(guo)佳兆業、華(hua)潤、恒大、星(xing)河、萬(wan)科等(deng)大品(pin)(pin)牌(pai)開發的(de)房子存在過(guo)爛尾的(de)現(xian)象嗎?市場從來都是(shi)一線(xian)品(pin)(pin)牌(pai)收購中(zhong)小品(pin)(pin)牌(pai)的(de)爛尾樓，不曾(ceng)看(kan)見一線(xian)大品(pin)(pin)牌(pai)的(de)房子爛尾被(bei)人(ren)收購。

其二(er)，舊(jiu)改回(hui)(hui)遷(qian)指標(biao)房開發(fa)(fa)商在對(dui)舊(jiu)改房拆(chai)遷(qian)之前需要向當地政府(fu)打(da)10%以上的(de)保證(zheng)(zheng)金(jin)(jin)。不怕一(yi)萬(wan)，就(jiu)怕萬(wan)一(yi)，萬(wan)一(yi)開發(fa)(fa)商中途出(chu)現了資金(jin)(jin)危機怎么(me)辦，這時政府(fu)就(jiu)會拿(na)出(chu)開發(fa)(fa)商早(zao)期(qi)被監管的(de)保證(zheng)(zheng)金(jin)(jin)進行輸血，確保回(hui)(hui)遷(qian)戶的(de)房子(zi)優(you)先建好(hao)(hao)，順(shun)利交(jiao)樓。否則，回(hui)(hui)遷(qian)戶村民一(yi)鬧事(shi)，當官的(de)日(ri)子(zi)就(jiu)不好(hao)(hao)過(guo)了，維穩是一(yi)項政治(zhi)任務。因此，在實力(li)、品牌、保證(zheng)(zheng)金(jin)(jin)、政府(fu)監督等多項措施疊加下，開發(fa)(fa)商的(de)舊(jiu)改回(hui)(hui)遷(qian)指標(biao)房根(gen)本不存在爛尾的(de)可能性(xing)。

十九、回遷指標房如果合同期內交不了樓怎么辦?

交樓一事確實不能(neng)保(bao)證(zheng)百(bai)(bai)分百(bai)(bai)，即使(shi)去買市場(chang)上(shang)的新房，發展商也不能(neng)保(bao)證(zheng)百(bai)(bai)分百(bai)(bai)交樓時間(jian)，要么(me)(me)延遲(chi)，要么(me)(me)提(ti)前，這是很(hen)正(zheng)常的現象，這點務必理解。

但是(shi)(shi)(shi)，延(yan)遲交樓(lou)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)(de)損失比(bi)(bi)我(wo)(wo)們(men)(men)更大(da)，我(wo)(wo)們(men)(men)只是(shi)(shi)(shi)小(xiao)投(tou)(tou)資(zi)(zi)，開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)才是(shi)(shi)(shi)大(da)投(tou)(tou)資(zi)(zi)，試想，幾(ji)十個億投(tou)(tou)下去了(le)，如(ru)果開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)時(shi)(shi)間周期拉長，那開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)(de)財務(wu)成本(ben)(ben)將(jiang)陡然增加(jia)，要知道，任何開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)都(dou)需要快速銷售，快速回(hui)籠資(zi)(zi)金，減少財務(wu)壓力。另外，本(ben)(ben)地的(de)(de)(de)回(hui)遷(qian)村民(min)(min)也會找開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)(de)麻(ma)煩，根本(ben)(ben)用(yong)不(bu)著我(wo)(wo)們(men)(men)這些小(xiao)眾群(qun)體的(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)客戶(hu)出頭，村民(min)(min)是(shi)(shi)(shi)占有回(hui)遷(qian)房(fang)數量的(de)(de)(de)主體，他們(men)(men)比(bi)(bi)我(wo)(wo)們(men)(men)更急(ji)，會監督好(hao)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)，再說，舊(jiu)改房(fang)政府也占有一定的(de)(de)(de)比(bi)(bi)例。因此，不(bu)論(lun)從開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)本(ben)(ben)身的(de)(de)(de)利益(yi)出發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)，還是(shi)(shi)(shi)從回(hui)遷(qian)村民(min)(min)的(de)(de)(de)利益(yi)出發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)，開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)都(dou)有迫(po)切加(jia)快工期的(de)(de)(de)需要，不(bu)可能為(wei)了(le)我(wo)(wo)們(men)(men)區(qu)區(qu)幾(ji)十上百戶(hu)回(hui)遷(qian)房(fang)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)客戶(hu)去拖延(yan)交樓(lou)時(shi)(shi)間。

要知道(dao)，開發(fa)商、村(cun)民、政府、我(wo)們(men)四方是一條船上的命運共同體。