根據《2019中(zhong)國(guo)房地(di)產上市公司(si)測評研究報告(gao)》，中(zhong)國(guo)恒(heng)大(da)成功(gong)蟬聯榜首，前(qian)三名(ming)與2018年(nian)一致(zhi)，依舊為中(zhong)國(guo)恒(heng)大(da)、萬科A和碧(bi)桂園(yuan)。保(bao)利地(di)產、中(zhong)國(guo)海外發(fa)展(zhan)和融(rong)創(chuang)中(zhong)國(guo)分別居于(yu)第(di)四到(dao)第(di)六位，龍湖(hu)集(ji)團、新城控股、華潤置地(di)和富(fu)力地(di)產分列第(di)七至十(shi)位。

2018年上(shang)市房(fang)(fang)企總資產均(jun)(jun)值為(wei)1121.51億元，同比(bi)上(shang)升(sheng)(sheng)28.4%；房(fang)(fang)地產業務收入均(jun)(jun)值為(wei)200.91億元，同比(bi)增長(chang)33.92%；凈利潤均(jun)(jun)值為(wei)25.62億元，同比(bi)增長(chang)13.82%；資產負債率均(jun)(jun)值同比(bi)上(shang)升(sheng)(sheng)3.04個百(bai)分點(dian)至68.09%；凈負債率均(jun)(jun)值同比(bi)上(shang)升(sheng)(sheng)2.65個百(bai)分點(dian)至92.52%。

本次測評(ping)的(de)研究(jiu)對象為滬深上(shang)市(shi)(shi)房企125家(jia)，在港(gang)上(shang)市(shi)(shi)房企83家(jia)，以(yi)及海外上(shang)市(shi)(shi)公司2家(jia)，合計共210家(jia)。與2018年相比，納入測評(ping)的(de)上(shang)市(shi)(shi)公司總數(shu)凈增加(jia)3家(jia)。通過科學、公正、客觀、權威的(de)評(ping)價指標體系、評(ping)價方法(fa)和深度典型研究(jiu)，對房地產上(shang)市(shi)(shi)公司的(de)綜合實力進行評(ping)估和深入研究(jiu)。

同(tong)時，此次測評還發布了房(fang)地(di)產(chan)(chan)供(gong)應鏈上(shang)(shang)市企(qi)業(ye)(ye)的分榜單。測評研究報告指(zhi)出，2018年國內外宏觀(guan)經濟形勢復雜，房(fang)地(di)產(chan)(chan)調(diao)控(kong)影響逐漸顯出。受此影響，房(fang)地(di)產(chan)(chan)上(shang)(shang)下游較(jiao)多行業(ye)(ye)增長乏力(li)。供(gong)應鏈超(chao)百(bai)家(jia)上(shang)(shang)市公司營(ying)(ying)業(ye)(ye)收(shou)(shou)入(ru)中，雖(sui)九成企(qi)業(ye)(ye)的營(ying)(ying)收(shou)(shou)依(yi)然在上(shang)(shang)漲，但過(guo)半數漲幅(fu)不足20%，一(yi)成供(gong)應鏈企(qi)業(ye)(ye)營(ying)(ying)收(shou)(shou)下滑。其中，水(shui)泥、防水(shui)材料、定制家(jia)居、裝配式施工行業(ye)(ye)營(ying)(ying)收(shou)(shou)增長較(jiao)快，玻璃、電(dian)(dian)(dian)梯、電(dian)(dian)(dian)線電(dian)(dian)(dian)纜(lan)、充電(dian)(dian)(dian)樁工程行業(ye)(ye)營(ying)(ying)收(shou)(shou)下滑明顯。

另一方面(mian)，受(shou)消(xiao)費(fei)升(sheng)級、全裝(zhuang)修政策(ce)影響，存量(liang)市(shi)場發展(zhan)，各行業(ye)亦面(mian)臨新的(de)(de)機(ji)遇。眾多上市(shi)企(qi)業(ye)選擇穩(wen)健發展(zhan)路徑(jing)，一些領先的(de)(de)上市(shi)供應鏈企(qi)業(ye)在(zai)資本、技術、品牌(pai)、管理方面(mian)具備(bei)優勢，通(tong)過(guo)不斷(duan)創(chuang)(chuang)新，推進(jin)產品結(jie)構多元(yuan)化和品質化發展(zhan)，進(jin)行品牌(pai)塑造、與服務創(chuang)(chuang)新，從而(er)在(zai)產品、服務方面(mian)更(geng)加適配于開(kai)發商降本增效、提質升(sheng)級的(de)(de)要(yao)求，表現較為突出。

內地(di)和香港的地(di)產(chan)板(ban)塊總體表(biao)現(xian)(xian)基本(ben)一致，都(dou)呈下跌(die)趨(qu)勢(shi)，但A股(gu)房地(di)產(chan)板(ban)塊表(biao)現(xian)(xian)弱于大盤。在市值表(biao)現(xian)(xian)上，2018年末上市房企中市值過千億的有8家。股(gu)價表(biao)現(xian)(xian)方面，全年股(gu)價累計(ji)漲幅前十名里在港上市房企占據前九個席位，全年跌(die)幅最靠前的10個股(gu)票中有8個來自(zi)于A股(gu)市場(chang)。

由此(ci)可見，2018年在港上市房(fang)(fang)企的股(gu)(gu)價(jia)表現相對(dui)優于A股(gu)(gu)市場(chang)，主(zhu)要因(yin)為(wei)頭(tou)部(bu)房(fang)(fang)企大部(bu)分在港股(gu)(gu)市場(chang)的內房(fang)(fang)股(gu)(gu)板塊，受益于行(xing)業集中(zhong)度不斷提升，資源向(xiang)龍頭(tou)聚攏這(zhe)一邏輯(ji)，在市場(chang)下跌的2018年，投(tou)資者更注重公司(si)的盈利能力，因(yin)此(ci)股(gu)(gu)價(jia)能有相對(dui)較好的表現。

從運營規(gui)模表(biao)現來(lai)看，上市(shi)房企經營規(gui)模高速(su)(su)增(zeng)長(chang)，趨勢延續(xu)頭(tou)部聚集。2018年上市(shi)房企總資產均(jun)(jun)值(zhi)、房地產業務收(shou)入(ru)均(jun)(jun)值(zhi)和(he)凈資產均(jun)(jun)值(zhi)增(zeng)速(su)(su)均(jun)(jun)實現了較高速(su)(su)的增(zeng)長(chang)。

從上市房企總(zong)資(zi)(zi)產規(gui)模來看(kan)，年末總(zong)資(zi)(zi)產超(chao)過(guo)千億(yi)的(de)企業有(you)57家，約占上市房企總(zong)量的(de)27.14%，超(chao)過(guo)3000億(yi)的(de)企業有(you)14家，超(chao)過(guo)萬(wan)億(yi)的(de)企業有(you)4家，依(yi)次(ci)是中國(guo)恒大(da)、碧桂園、萬(wan)科和(he)綠地控股。

從總(zong)資產累(lei)計(ji)值(zhi)占(zhan)比來看，榜(bang)單前17名企(qi)業(ye)的總(zong)資產累(lei)計(ji)值(zhi)占(zhan)比已(yi)超過(guo)50%，排(pai)行(xing)榜(bang)前55名企(qi)業(ye)總(zong)資產累(lei)計(ji)值(zhi)占(zhan)比超過(guo)80%。這(zhe)兩項(xiang)指標2017年(nian)的數值(zhi)分別為前15名和(he)前53名，可見2018年(nian)房地產行(xing)業(ye)繼續(xu)向(xiang)頭部(bu)房企(qi)集聚，保持(chi)和(he)2017年(nian)差(cha)不多(duo)的趨勢(shi)。

上市(shi)房(fang)企(qi)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務指標(biao)總體平(ping)穩(wen)，財務風險整(zheng)體可控。測評(ping)研究(jiu)報告(gao)顯示(shi)，2018年(nian)房(fang)地產(chan)企(qi)業負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)水平(ping)保持穩(wen)定，償債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)風險在可控范圍之內(nei)。從長期(qi)償債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)能力看，2018年(nian)末，上市(shi)房(fang)企(qi)資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)率均值為68.09%，較(jiao)2017年(nian)年(nian)上升3.04個百分點；凈(jing)負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)率均值為92.52%，較(jiao)2017年(nian)末上升2.65個百分點。

從企(qi)(qi)(qi)業資(zi)產負(fu)(fu)債(zhai)率(lv)(lv)的(de)分布看，2018年，約(yue)42%的(de)企(qi)(qi)(qi)業資(zi)產負(fu)(fu)債(zhai)率(lv)(lv)低于(yu)68.09%的(de)行業均(jun)值(zhi)，如(ru)中國國貿、中國海外發展等；約(yue)26%的(de)企(qi)(qi)(qi)業資(zi)產負(fu)(fu)債(zhai)率(lv)(lv)處于(yu)行業均(jun)值(zhi)和(he)80%之間，如(ru)龍湖、億達中國、寶(bao)龍地(di)產等；另(ling)外29%的(de)企(qi)(qi)(qi)業資(zi)產負(fu)(fu)債(zhai)率(lv)(lv)高于(yu)80%，這一區間的(de)典型企(qi)(qi)(qi)業有新城(cheng)控股(gu)、萬(wan)科、華夏幸福、碧(bi)桂(gui)園、恒大(da)等。

上(shang)市房(fang)(fang)企外延擴張驅(qu)動增長，頭部(bu)房(fang)(fang)企盈利突出。2018年(nian)上(shang)市房(fang)(fang)企凈(jing)資(zi)產收益率(lv)均(jun)值(zhi)為(wei)9.80%，較(jiao)(jiao)2017年(nian)提(ti)升0.51個(ge)(ge)百分(fen)點(dian)；總(zong)資(zi)產凈(jing)利率(lv)均(jun)值(zhi)為(wei)2.00%，較(jiao)(jiao)2017年(nian)下(xia)(xia)降0.79個(ge)(ge)百分(fen)點(dian)；總(zong)資(zi)產報酬率(lv)均(jun)值(zhi)為(wei)4.77%，較(jiao)(jiao)2017年(nian)下(xia)(xia)降0.87個(ge)(ge)百分(fen)點(dian)。

三大盈利(li)效(xiao)率指標出現分化，主要是本輪房地(di)產周(zhou)(zhou)期(qi)主要以高周(zhou)(zhou)轉外延式(shi)擴(kuo)張驅動，上行周(zhou)(zhou)期(qi)對資產盈利(li)能力要求有(you)所放(fang)寬，在高杠桿下凈資產回報率同樣可(ke)以提升。

上市(shi)房企(qi)業(ye)績增速(su)略(lve)有回調，拿地(di)策略(lve)各有偏重。2018年，上市(shi)房企(qi)平均房地(di)產(chan)業(ye)務(wu)收入(ru)、凈(jing)利潤和凈(jing)資產(chan)規模同比(bi)均實現(xian)增長(chang)，但增速(su)出現(xian)回落。從成長(chang)能力指標看，離散程度(du)較大，表(biao)明上市(shi)房企(qi)成長(chang)能力出現(xian)分化。

從(cong)各企(qi)業(ye)的土(tu)地(di)儲備情況(kuang)分析(xi)，龍頭企(qi)業(ye)的依(yi)然占據優(you)勢(shi)。其中(zhong)，恒大、碧(bi)桂(gui)園(yuan)、保利發展(zhan)總貨(huo)值均(jun)超過(guo)(guo)2萬(wan)億(yi)元(yuan)，融(rong)創、萬(wan)科、綠地(di)、中(zhong)海、龍湖總貨(huo)值均(jun)超過(guo)(guo)1萬(wan)億(yi)元(yuan)。短期內土(tu)地(di)資源依(yi)然加速流(liu)向規模(mo)企(qi)業(ye)。總體來看(kan)，行業(ye)依(yi)然存在向上空間，但拿地(di)難度越(yue)來越(yue)大。房企(qi)或是(shi)快速發展(zhan)取得規模(mo)優(you)勢(shi)，或是(shi)拿地(di)方面能夠擁有(you)自己獨特的渠道。

上市(shi)房企(qi)(qi)(qi)周(zhou)轉(zhuan)效率(lv)保持(chi)平穩，存貨規模穩步提(ti)升。2018年(nian)末，存貨周(zhou)轉(zhuan)率(lv)、流(liu)動(dong)資(zi)(zi)產周(zhou)轉(zhuan)率(lv)和(he)總資(zi)(zi)產周(zhou)轉(zhuan)率(lv)均值(zhi)分別(bie)為0.38、0.31和(he)0.21，同(tong)2017年(nian)相比，基本(ben)保持(chi)不變。同(tong)時，截至2018年(nian)底(di)上市(shi)房企(qi)(qi)(qi)存貨總計11.46萬億(yi)元，其中，存貨超(chao)過(guo)1000億(yi)元的有29家，較去年(nian)增加1家，超(chao)過(guo)三(san)千億(yi)的有8家，而這些企(qi)(qi)(qi)業全部進(jin)入本(ben)次測評(ping)榜單的前20位。

測評研究(jiu)報(bao)告(gao)分析認為，當土(tu)地和資金資源越來越有限，獲取難度和成本不斷(duan)提升的(de)情(qing)況(kuang)下，大(da)型(xing)房企的(de)品牌優(you)勢(shi)和資源優(you)勢(shi)不斷(duan)凸顯，因此存貨繼續保持向大(da)型(xing)房企集(ji)中的(de)趨勢(shi)。

房企2018年責任(ren)意(yi)識逐漸增強(qiang)，加(jia)(jia)大落實了企業(ye)責任(ren)的(de)(de)實施(shi)跟踐行。上市房企在加(jia)(jia)強(qiang)盈利(li)能(neng)力、提升業(ye)績的(de)(de)同(tong)時，積極主動的(de)(de)承(cheng)擔社(she)會責任(ren)，使(shi)得(de)社(she)會發(fa)展和(he)企業(ye)發(fa)展并行。有數十家企業(ye)連(lian)年發(fa)布企業(ye)社(she)會責任(ren)報告，企業(ye)的(de)(de)社(she)會責任(ren)理念愈(yu)加(jia)(jia)增強(qiang)，對(dui)責任(ren)的(de)(de)踐行和(he)實施(shi)也愈(yu)發(fa)全面和(he)成熟。

上(shang)市(shi)房(fang)企也在不斷積極求(qiu)變(bian)，進行戰略調整、產品(pin)(pin)打造、營銷加碼，以及深耕主(zhu)業外衍生(sheng)的多元化方向，并且物(wu)聯網、大數據(ju)、AI等都會(hui)給(gei)企業帶來新的發展空(kong)間。在產品(pin)(pin)競爭方面，隨(sui)著對(dui)美好生(sheng)活、人居需求(qiu)關注加大，大多數上(shang)市(shi)房(fang)企積極打造差異化產品(pin)(pin)，減(jian)少同質化。

在(zai)物(wu)業服務創新方面，馬太效(xiao)應凸顯，多家物(wu)業公司先后(hou)上(shang)市(shi)，萬物(wu)互聯的(de)生態(tai)系統(tong)逐漸形成。

此外，年內多(duo)家上市房(fang)企(qi)進行了戰略上的創(chuang)新(xin)調整，形成了“房(fang)地產+”發展模(mo)式，在企(qi)業的主業基礎上，向(xiang)其他領(ling)域布局(ju)延伸，加(jia)大了對(dui)運營的重視度，并多(duo)元業務創(chuang)新(xin)，在長租公(gong)寓、聯合(he)辦公(gong)、產城融合(he)、特色小鎮(zhen)、旅游文化、物流(liu)地產等積極布局(ju)。