住房租賃市場風險提示
近期住房租(zu)(zu)賃(lin)市場中(zhong)有公(gong)寓運營商采取“高進低(di)出(chu)、長收短付”的(de)(de)經營模式,一(yi)旦(dan)出(chu)現(xian)“爆(bao)倉”后又金蟬脫殼一(yi)走了之(zhi)。這種行為對(dui)(dui)房東和租(zu)(zu)客(ke)的(de)(de)切身利益、對(dui)(dui)住房租(zu)(zu)賃(lin)行業的(de)(de)規范發(fa)展(zhan)乃至對(dui)(dui)整個社會(hui)的(de)(de)安(an)定(ding)繁榮都會(hui)產生(sheng)較(jiao)大影響。為加強風險防范避免經濟(ji)損失,請住房租(zu)(zu)賃(lin)當事(shi)人在租(zu)(zu)賃(lin)活動中(zhong)注意以下事(shi)項:
一、選擇信譽(yu)良(liang)好的公寓品牌
房(fang)東、租(zu)(zu)(zu)客(ke)應選(xuan)擇規范(fan)且(qie)市場(chang)信(xin)譽度高的(de)住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)公(gong)司(si)或(huo)經紀機構租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)。可(ke)到行(xing)政(zheng)管理(li)部門官網、住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)交(jiao)易(yi)服務平臺及本協會官方網站(zhan)(www.fdcjj.org)查看(kan)公(gong)司(si)開業(ye)(ye)報告信(xin)息、營(ying)(ying)業(ye)(ye)執照(zhao)、相關資質及投訴糾紛情況(kuang)。對無照(zhao)經營(ying)(ying)、超范(fan)圍經營(ying)(ying)、列入異(yi)常經營(ying)(ying)、未報送開業(ye)(ye)信(xin)息、信(xin)用不(bu)良、存(cun)(cun)在違法違規記錄的(de)公(gong)司(si),要謹慎(shen)選(xuan)擇,避(bi)免(mian)遭遇“黑中(zhong)介(jie)”、“不(bu)良中(zhong)介(jie)”。租(zu)(zu)(zu)客(ke)租(zu)(zu)(zu)房(fang)時,應仔細查看(kan)所承租(zu)(zu)(zu)房(fang)屋不(bu)動(dong)產(chan)權證(zheng)(zheng)(或(huo)房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng))信(xin)息、與業(ye)(ye)主(zhu)簽(qian)署的(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同(或(huo)委托協議),并通過房(fang)源信(xin)息核驗。避(bi)免(mian)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)違反“租(zu)(zu)(zu)住(zhu)標準”的(de)非法群租(zu)(zu)(zu)房(fang)、及不(bu)具(ju)備(bei)房(fang)屋不(bu)動(dong)產(chan)權證(zheng)(zheng)或(huo)其他(ta)合法權屬證(zheng)(zheng)明的(de)住(zhu)房(fang),此類住(zhu)房(fang)可(ke)能存(cun)(cun)在安全隱患,也(ye)無法辦理(li)房(fang)屋租(zu)(zu)(zu)賃(lin)登記備(bei)案(an),會對后續申請辦理(li)居住(zhu)證(zheng)(zheng)、隨遷子女(nv)入學、提取公(gong)積金等公(gong)共服務造成(cheng)影響。
二、警惕收房租(zu)金(jin)過高或出租(zu)金(jin)過低
房東(dong)(dong)、租客(ke)在委托(tuo)(tuo)(tuo)經營或租房過程中(zhong),應多方了(le)解周邊住房的市場(chang)租金價格(ge),警(jing)惕公(gong)司(si)(si)(si)“高(gao)進(jin)低出(chu)、長收短付”帶(dai)來的風險,避免因公(gong)司(si)(si)(si)“爆(bao)倉”、“跑路(lu)”遭(zao)受損失(shi)。房東(dong)(dong)將住房委托(tuo)(tuo)(tuo)給公(gong)司(si)(si)(si)時(shi),對(dui)委托(tuo)(tuo)(tuo)價格(ge)明顯(xian)高(gao)于市場(chang)租金水平的,要提高(gao)警(jing)惕;租客(ke)租賃住房時(shi),對(dui)租金明顯(xian)低于市場(chang)租金水平的,要慎重。
三、支(zhi)付(fu)周期越長(chang)風險越大(da)
選擇較(jiao)短支付(fu)周期(qi)(qi)。租(zu)客支付(fu)房(fang)(fang)租(zu)時,一般不超過3個(ge)月的(de)(de)支付(fu)周期(qi)(qi),避免一次性支付(fu)較(jiao)大額度房(fang)(fang)租(zu),防止(zhi)住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃公司利用房(fang)(fang)租(zu)支付(fu)周期(qi)(qi)差搞(gao)“長收短付(fu)”可能帶來的(de)(de)風險。
向(xiang)約定(ding)賬(zhang)號支(zhi)付房租(zu)(zu)(zu)。租(zu)(zu)(zu)客支(zhi)付房租(zu)(zu)(zu)和押金(jin)時,應向(xiang)合同約定(ding)的公(gong)(gong)司賬(zhang)戶(出(chu)租(zu)(zu)(zu)方為公(gong)(gong)司)、個(ge)人(ren)賬(zhang)戶(出(chu)租(zu)(zu)(zu)方為個(ge)人(ren))當出(chu)租(zu)(zu)(zu)方為公(gong)(gong)司時,切(qie)勿(wu)向(xiang)合同約定(ding)之外的公(gong)(gong)司賬(zhang)戶、業(ye)務員個(ge)人(ren)賬(zhang)戶或其他個(ge)人(ren)賬(zhang)戶支(zhi)付款項(xiang)(包括、微信等個(ge)人(ren)收(shou)款賬(zhang)戶)支(zhi)付款項(xiang)。轉(zhuan)賬(zhang)支(zhi)付應保留轉(zhuan)賬(zhang)憑證(zheng),現金(jin)支(zhi)付應要(yao)求收(shou)款方出(chu)具收(shou)據。
防范“租(zu)(zu)金貸(dai)(dai)(dai)”風險。租(zu)(zu)客承租(zu)(zu)房(fang)(fang)屋時,要注(zhu)意查(cha)看租(zu)(zu)房(fang)(fang)合(he)(he)(he)(he)同中有無“租(zu)(zu)金貸(dai)(dai)(dai)”“租(zu)(zu)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)”“房(fang)(fang)租(zu)(zu)分期”等相(xiang)關條款(kuan),是否需要額外(wai)簽(qian)訂(ding)相(xiang)關貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)補充協議等。使用“租(zu)(zu)金貸(dai)(dai)(dai)”時,貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)人應(ying)合(he)(he)(he)(he)理(li)評估自身還款(kuan)能(neng)力,自愿申請“租(zu)(zu)金貸(dai)(dai)(dai)”,租(zu)(zu)賃公司和經(jing)紀機構(gou)不(bu)得(de)誘導(dao)或強迫(po)租(zu)(zu)客使用“租(zu)(zu)金貸(dai)(dai)(dai)”,貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)人應(ying)與貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)銀行簽(qian)訂(ding)單獨(du)的貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)合(he)(he)(he)(he)同,貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)合(he)(he)(he)(he)同不(bu)應(ying)嵌(qian)入租(zu)(zu)房(fang)(fang)合(he)(he)(he)(he)同中。
四、采(cai)用規范的合(he)同文本
簽訂租房(fang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)時,推(tui)薦使用本市(shi)住(zhu)房(fang)租賃(lin)(lin)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)示范文(wen)本,可(ke)有效預防和減少(shao)房(fang)屋租賃(lin)(lin)過(guo)程中出(chu)現的(de)風險,維護租賃(lin)(lin)當(dang)事人的(de)合(he)(he)(he)法權(quan)益。簽署合(he)(he)(he)同(tong)(tong)前,務必認真閱讀、充分理解(jie)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)內容,切勿(wu)在空白合(he)(he)(he)同(tong)(tong)上簽字蓋章。出(chu)租方(fang)作出(chu)的(de)口頭(tou)承諾應寫進書面(mian)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)。對違(wei)約責任、押(ya)金退(tui)還等的(de)約定要(yao)清晰。
及時辦理(li)房(fang)屋租賃(lin)合同網(wang)簽(qian)(qian)和(he)備案。簽(qian)(qian)訂租房(fang)合同后,租賃(lin)雙方當事(shi)人(ren)應在(zai)30日內到房(fang)屋所在(zai)地的區交易中心、街道(dao)辦事(shi)處(鄉(xiang)鎮)或(huo)有資質的機(ji)構辦理(li)房(fang)屋租賃(lin)合同網(wang)簽(qian)(qian)備案。
五、合法維護自身權益
房東、租客發現住房租賃(lin)公司、經紀機(ji)構或二(er)房東“爆(bao)倉”、“跑路”的,或租客遭遇暴力驅(qu)趕的,應及時向屬地公安機(ji)關報警,并向房屋所(suo)在地的黨委、政府派出機(ji)構、房管部門和(he)行(xing)業協(xie)會(hui)組織進(jin)行(xing)投訴舉報,通過群眾之家等(deng)平臺妥善化解矛盾,啟動(dong)人民調解、行(xing)政調解、司法調解等(deng)渠道,維(wei)護(hu)自身(shen)合法權(quan)益。
上海市房地產(chan)經紀行業協會
2020年9月1日