一、經濟適用房和(he)限價(jia)商(shang)品(pin)房的區別(bie)

（一）什么是商品房？

商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)只是(shi)特(te)指經政府有關部(bu)門批準，由房(fang)(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)經營公(gong)司開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)，建(jian)成后用于市(shi)場出售出租(zu)的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)，包括住宅(zhai)、商(shang)業用房(fang)(fang)以(yi)及(ji)其他建(jian)筑物，而自(zi)建(jian)、參建(jian)、委托建(jian)造，又是(shi)自(zi)用的(de)(de)住宅(zhai)或其他建(jian)筑物不(bu)屬于商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)范圍。它(ta)是(shi)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)開(kai)發(fa)(fa)建(jian)設的(de)(de)供銷售的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)，能(neng)辦產(chan)權證(zheng)和國土(tu)證(zheng)，可以(yi)自(zi)定(ding)價格出售的(de)(de)產(chan)權房(fang)(fang)。如今，我們(men)市(shi)面上買到的(de)(de)一般都是(shi)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)。

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（二）什么是經(jing)濟適用房(fang)？

經濟適用房是(shi)指具(ju)(ju)有社會保障(zhang)性質的(de)商品住(zhu)宅，它是(shi)根據國(guo)家經(jing)濟適用(yong)住(zhu)房建(jian)設計(ji)劃安排建(jian)設的(de)，是(shi)由國(guo)家統(tong)一下(xia)達計(ji)劃、用(yong)地實行由地方(fang)政(zheng)府行政(zheng)劃撥方(fang)式，免收(shou)(shou)土(tu)地出(chu)讓(rang)金、對(dui)各種經(jing)批準的(de)收(shou)(shou)費實行減(jian)半(ban)征收(shou)(shou)、出(chu)售價(jia)格按保微利的(de)原則確定的(de)，具(ju)(ju)有經(jing)濟性和(he)適用(yong)性的(de)特(te)點。

（三）什么是限價(jia)房？

限(xian)(xian)(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)，又稱限(xian)(xian)(xian)(xian)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)、限(xian)(xian)(xian)(xian)地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)“兩(liang)限(xian)(xian)(xian)(xian)”商(shang)品房(fang)(fang)，是(shi)(shi)一(yi)種限(xian)(xian)(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)限(xian)(xian)(xian)(xian)套型（面積）的(de)(de)(de)(de)商(shang)品房(fang)(fang)，主要解決(jue)中低收入家庭的(de)(de)(de)(de)住房(fang)(fang)困難(nan)，是(shi)(shi)目(mu)前限(xian)(xian)(xian)(xian)制高房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)一(yi)種臨(lin)時(shi)性舉措，并不(bu)是(shi)(shi)經濟適用(yong)(yong)房(fang)(fang)。限(xian)(xian)(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)商(shang)品房(fang)(fang)按照“以房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)定(ding)地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)”的(de)(de)(de)(de)思路，采用(yong)(yong)政(zheng)府組織監管、市場化運作的(de)(de)(de)(de)模式。與(yu)一(yi)般商(shang)品房(fang)(fang)不(bu)同的(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)，限(xian)(xian)(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)在土地(di)掛牌出讓時(shi)就已被限(xian)(xian)(xian)(xian)定(ding)房(fang)(fang)屋價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)、建設標準和銷售對象(xiang)，政(zheng)府對開(kai)發(fa)商(shang)的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)成本和合(he)理利潤進行測算后，設定(ding)土地(di)出讓的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)范圍(wei)，從源頭上對房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)進行調控。

（四）商品房和經(jing)濟適用住房有什么(me)區別？

商品房的(de)特(te)點，如下：

1、性質：商品性質，售(shou)價高低不(bu)等。

2、 產權(quan)：完全(quan)產權(quan)。

3、 銷售許可(ke)：商品房(fang)銷售許可(ke)證等五證。

4、土地(di)證(zheng)：出讓國有土地(di)使用證(zheng)。

5、價格(ge)：企業自定(ding)，浮動空間大。

6、建設(she)標準：企業自定。

7、規(gui)劃設(she)計：招投(tou)標或議標。

8、開發建(jian)設：招投標或議標。

9、工程監理、驗收入住：按國(guo)家(jia)規定。

10、工程(cheng)質(zhi)量：《建筑工程(cheng)質(zhi)量許可證(zheng)》、《住宅質(zhi)量保證(zheng)書》、《住宅使用說(shuo)明書》。

11、物業管理：按國家(jia)規(gui)定，偏高，服務附(fu)加項目多(duo)。

12、抵(di)押貸款：按規定(ding)，視(shi)情況不同而定(ding)。

經濟適用房(fang)的特點(dian)，如下：

1、性質：微利商品房，售價低。

2、產權(quan)：不(bu)完全產權(quan)。

3、銷售(shou)許可(ke)：經(jing)濟適用(yong)住房銷售(shou)證(zheng)等五證(zheng)。

4、土(tu)地證：劃撥國有土(tu)地使用權證及政府批準的年度計(ji)劃。

5、價格：政府限價，浮動空間不大。

6、建設標準：戶(hu)型、面積、檔次(ci)等具有(you)政府指(zhi)導性。

7、規(gui)劃(hua)設計(ji)：招投標。

8、開(kai)發建設：招投標（不得(de)轉(zhuan)包）。

9、工程監理(li)、驗收入住：按(an)國家(jia)規定(ding)。

10、工程(cheng)質(zhi)(zhi)量(liang)：《建筑工程(cheng)質(zhi)(zhi)量(liang)許(xu)可證(zheng)(zheng)》、《住(zhu)宅質(zhi)(zhi)量(liang)保證(zheng)(zheng)書(shu)》、《住(zhu)宅使用(yong)說(shuo)明書(shu)》。

11、物業管理：同普通商品房，偏(pian)低，保(bao)證(zheng)基本服務。

12、抵押貸款：可以。

（五）限價房與經濟適用房有什么區別？

經濟(ji)(ji)(ji)(ji)適用房(fang)是(shi)指(zhi)(zhi)具有社(she)會保障性質的商品住(zhu)宅(zhai)，具有經濟(ji)(ji)(ji)(ji)性和適 用性的特(te)點。經濟(ji)(ji)(ji)(ji)性是(shi)指(zhi)(zhi)住(zhu)宅(zhai)價格相(xiang)對(dui)于市場(chang)價格比較適中(zhong)，能夠適應中(zhong)低收(shou)入家(jia)(jia)庭(ting)的承受(shou)能力；適用性是(shi)指(zhi)(zhi)在住(zhu)房(fang)設計及其(qi)建(jian)筑標(biao)準上(shang)強調住(zhu)房(fang)的使用效果，而非建(jian)筑標(biao)準。 經濟(ji)(ji)(ji)(ji)適用房(fang)是(shi)國(guo)家(jia)(jia)為(wei)解決中(zhong)低收(shou)人家(jia)(jia)庭(ting)住(zhu)房(fang)問題而修建(jian)的普通(tong)住(zhu)房(fang)，這類住(zhu)宅(zhai)因(yin)減免了工(gong)程報建(jian)中(zhong)的部分費用，其(qi)成本(ben)略低于普通(tong)商品房(fang)，故(gu)又稱為(wei)經濟(ji)(ji)(ji)(ji)適用房(fang)。現在購(gou)買(mai)經濟(ji)(ji)(ji)(ji)適用房(fang)，需年收(shou)入小于等于6萬的家(jia)(jia)庭(ting)，當(dang)地戶口(kou)才可購(gou)買(mai)。

限(xian)(xian)價(jia)房就是國家(jia)給的硬(ying)性指示，就是死的價(jia)格，開(kai)發商沒有權利(li)更改(gai)。簡單理解，就是限(xian)(xian)房價(jia)、限(xian)(xian)地價(jia)的“兩限(xian)(xian)”商品房。其(qi)價(jia)格比經濟適用房高，如前者6750一平，后(hou)者2650一平。

限價(jia)房(fang)(fang)(fang)作為(wei)政(zheng)(zheng)府在(zai)一定時(shi)期內調控(kong)房(fang)(fang)(fang)地產市場、調節住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供需矛盾的(de)有(you)效手段(duan)，由政(zheng)(zheng)府成(cheng)立的(de)全資國(guo)有(you)公司負責建(jian)設。銷售(shou)(shou)價(jia)格實行政(zheng)(zheng)府定價(jia)，定價(jia)原(yuan)則按照比周邊同類商品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)低20%-25%確定。銷售(shou)(shou)價(jia)格在(zai)預(yu)售(shou)(shou)時(shi)向社(she)會公布，公布價(jia)格應(ying)(ying)為(wei)該限價(jia)房(fang)(fang)(fang)樓盤的(de)最(zui)高價(jia)。購買限價(jia)房(fang)(fang)(fang)應(ying)(ying)自購房(fang)(fang)(fang)合同備(bei)案(an)5年(nian)后方(fang)可(ke)上市交易。經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)屬于政(zheng)(zheng)策性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)擁有(you)有(you)限產權。經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)自購買合同備(bei)案(an)之日起，不滿5年(nian)不得(de)直接上市交易。購房(fang)(fang)(fang)人(ren)因各種原(yuan)因確需轉讓經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)的(de)，由住(zhu)房(fang)(fang)(fang)儲備(bei)機構按照屆時(shi)同類經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)價(jia)格進行回(hui)購。

二、商品房和經濟適用房產權證有什么區別？

（一）商品房

商品房(fang)擁有(you)(you)完整(zheng)的(de)(de)(de)房(fang)屋所有(you)(you)權(quan)(quan)包括四(si)個(ge)(ge)部分：房(fang)屋使用權(quan)(quan)、占有(you)(you)權(quan)(quan)、處置權(quan)(quan)和(he)收益權(quan)(quan)。普通(tong)商品房(fang)的(de)(de)(de)產(chan)權(quan)(quan)證(zheng)書擁有(you)(you)全(quan)部的(de)(de)(de)這四(si)項(xiang)權(quan)(quan)利(li)，在不(bu)違反法律(lv)規定的(de)(de)(de)情況下(xia)，可以自由的(de)(de)(de)轉讓(rang)、出(chu)租或(huo)贈與，不(bu)受任何單位(wei)或(huo)個(ge)(ge)人的(de)(de)(de)限(xian)制(zhi)和(he)干涉，其(qi)收益全(quan)部歸個(ge)(ge)人所有(you)(you)，購買人除(chu)稅費外不(bu)需要交(jiao)其(qi)他(ta)的(de)(de)(de)費用。

（二）經濟適用房

建造(zao)經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)所用(yong)的土(tu)地(di)是(shi)國家以劃撥方式無償給開發商(shang)使用(yong)的，這就是(shi)經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)價格低(di)的主要(yao)原因。

根據北京市的規定：職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交納土(tu)地(di)出讓金，沒有標定地(di)價(jia)的，土(tu)地(di)出讓金的價(jia)款暫按房(fang)屋售價(jia)的3%交(jiao)(jiao)納。這樣，在(zai)辦理完產權(quan)過戶手續(xu)后，購買(mai)人所(suo)得到的就是普通商品(pin)房的產權(quan)證書，再(zai)次交(jiao)(jiao)易的時候，就無需(xu)交(jiao)(jiao)納土地出讓(rang)金(jin)了。