一(yi)、經濟(ji)適(shi)用房(fang)和(he)限(xian)價商品房(fang)的區別

（一）什么是(shi)商品房？

商(shang)(shang)品房(fang)(fang)只是特指(zhi)經政府有關部門批(pi)準(zhun)，由房(fang)(fang)地產(chan)開發(fa)經營公司(si)開發(fa)的(de)(de)，建(jian)成后用(yong)于市場出售出租的(de)(de)房(fang)(fang)屋，包括住(zhu)宅、商(shang)(shang)業用(yong)房(fang)(fang)以及其他(ta)建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)，而(er)自建(jian)、參建(jian)、委托(tuo)建(jian)造(zao)，又(you)是自用(yong)的(de)(de)住(zhu)宅或(huo)其他(ta)建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)不屬(shu)于商(shang)(shang)品房(fang)(fang)范圍。它是開發(fa)商(shang)(shang)開發(fa)建(jian)設的(de)(de)供銷售的(de)(de)房(fang)(fang)屋，能辦(ban)產(chan)權證(zheng)和國土證(zheng)，可以自定(ding)價格出售的(de)(de)產(chan)權房(fang)(fang)。如今，我(wo)們市面上買到的(de)(de)一般都是商(shang)(shang)品房(fang)(fang)。

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（二）什么是經濟適用房？

經濟適用房是指具有社(she)會保障性質的(de)(de)商品(pin)住宅(zhai)，它是根據國家(jia)經(jing)(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)住房建設(she)(she)計(ji)劃安(an)排(pai)建設(she)(she)的(de)(de)，是由國家(jia)統一下達計(ji)劃、用(yong)地(di)實行(xing)由地(di)方(fang)政府行(xing)政劃撥方(fang)式，免收(shou)土地(di)出讓(rang)金、對各種經(jing)(jing)批準的(de)(de)收(shou)費實行(xing)減半征收(shou)、出售價格(ge)按保微利(li)的(de)(de)原(yuan)則確定的(de)(de)，具有經(jing)(jing)濟(ji)性和適(shi)用(yong)性的(de)(de)特點。

（三）什么是限價房？

限(xian)(xian)價(jia)(jia)房(fang)(fang)，又稱限(xian)(xian)房(fang)(fang)價(jia)(jia)、限(xian)(xian)地價(jia)(jia)的(de)(de)(de)“兩(liang)限(xian)(xian)”商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)，是(shi)一種限(xian)(xian)價(jia)(jia)格限(xian)(xian)套型（面積）的(de)(de)(de)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)，主要解決中低收入家庭的(de)(de)(de)住房(fang)(fang)困(kun)難，是(shi)目前限(xian)(xian)制高房(fang)(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)一種臨時(shi)(shi)性(xing)舉措，并不是(shi)經濟適用(yong)(yong)房(fang)(fang)。限(xian)(xian)價(jia)(jia)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)按照“以房(fang)(fang)價(jia)(jia)定地價(jia)(jia)”的(de)(de)(de)思(si)路，采(cai)用(yong)(yong)政(zheng)府(fu)組織監管(guan)、市場化運作(zuo)的(de)(de)(de)模(mo)式。與一般商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)不同的(de)(de)(de)是(shi)，限(xian)(xian)價(jia)(jia)房(fang)(fang)在土地掛牌出讓(rang)時(shi)(shi)就已(yi)被限(xian)(xian)定房(fang)(fang)屋(wu)價(jia)(jia)格、建設(she)標準和(he)銷售對(dui)(dui)(dui)象，政(zheng)府(fu)對(dui)(dui)(dui)開發商(shang)(shang)的(de)(de)(de)開發成本和(he)合理利潤進(jin)行(xing)測算后，設(she)定土地出讓(rang)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)格范圍，從源頭上(shang)對(dui)(dui)(dui)房(fang)(fang)價(jia)(jia)進(jin)行(xing)調控。

（四）商品房和經濟(ji)適(shi)用住(zhu)房有什么區別？

商品房的特點，如下：

1、性(xing)(xing)質：商品性(xing)(xing)質，售價高低不等(deng)。

2、 產權：完全(quan)產權。

3、 銷售許可(ke)：商品(pin)房銷售許可(ke)證(zheng)等五證(zheng)。

4、土地證：出讓(rang)國有土地使用證。

5、價格：企(qi)業自定，浮動空間大(da)。

6、建設標準：企(qi)業自定。

7、規劃設計：招投標(biao)或議標(biao)。

8、開發建(jian)設：招投(tou)標(biao)或議標(biao)。

9、工程(cheng)監理(li)、驗(yan)收入住：按國家(jia)規定。

10、工程(cheng)質量：《建筑工程(cheng)質量許可證(zheng)》、《住(zhu)宅(zhai)質量保證(zheng)書》、《住(zhu)宅(zhai)使用(yong)說明書》。

11、物業管理(li)：按(an)國(guo)家規定，偏(pian)高，服務附加項目多。

12、抵押貸款：按規定，視情況不同而定。

經(jing)濟適用(yong)房的特點，如(ru)下：

1、性(xing)質：微利商品房，售價低。

2、產權：不完(wan)全(quan)產權。

3、銷售(shou)許可：經濟適用住房銷售(shou)證(zheng)等五證(zheng)。

4、土地證(zheng)：劃撥國(guo)有土地使(shi)用權證(zheng)及政府批(pi)準的年度計劃。

5、價(jia)格：政府限價(jia)，浮動空間不(bu)大。

6、建設標準：戶型、面積、檔次等(deng)具(ju)有(you)政府指導性。

7、規劃設(she)計：招投(tou)標。

8、開發建(jian)設：招投標（不得轉包）。

9、工程(cheng)監理、驗收入住：按國家規定。

10、工(gong)(gong)程(cheng)質量：《建筑工(gong)(gong)程(cheng)質量許可證》、《住(zhu)宅(zhai)質量保(bao)證書》、《住(zhu)宅(zhai)使(shi)用說明(ming)書》。

11、物業(ye)管理：同(tong)普通商品房，偏(pian)低，保證基本服務。

12、抵押貸款：可以。

（五）限價房(fang)與經濟(ji)適用房(fang)有什(shen)么區別？

經濟(ji)(ji)適(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)是指具(ju)有社會保(bao)障性質(zhi)的(de)(de)(de)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)，具(ju)有經濟(ji)(ji)性和適(shi)(shi)(shi)(shi) 用(yong)(yong)性的(de)(de)(de)特(te)點。經濟(ji)(ji)性是指住(zhu)宅(zhai)價(jia)格(ge)相對于(yu)(yu)市(shi)場價(jia)格(ge)比較適(shi)(shi)(shi)(shi)中，能(neng)夠(gou)適(shi)(shi)(shi)(shi)應中低(di)收入家(jia)庭(ting)的(de)(de)(de)承受能(neng)力；適(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)性是指在(zai)(zai)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)設(she)計及其建(jian)筑(zhu)標準(zhun)上強調住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)使用(yong)(yong)效(xiao)果(guo)，而非建(jian)筑(zhu)標準(zhun)。 經濟(ji)(ji)適(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)是國(guo)家(jia)為解決中低(di)收人家(jia)庭(ting)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)問題(ti)而修建(jian)的(de)(de)(de)普通(tong)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，這(zhe)類住(zhu)宅(zhai)因減(jian)免了工程報建(jian)中的(de)(de)(de)部分費用(yong)(yong)，其成(cheng)本略低(di)于(yu)(yu)普通(tong)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)，故又稱(cheng)為經濟(ji)(ji)適(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)。現在(zai)(zai)購買經濟(ji)(ji)適(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)，需年(nian)收入小(xiao)于(yu)(yu)等于(yu)(yu)6萬的(de)(de)(de)家(jia)庭(ting)，當地戶(hu)口才可購買。

限價房就是(shi)(shi)國家給的硬性指示(shi)，就是(shi)(shi)死的價格，開發商沒有權利(li)更改。簡單理解，就是(shi)(shi)限房價、限地價的“兩限”商品房。其(qi)價格比經濟(ji)適用房高，如前(qian)者6750一(yi)(yi)平，后者2650一(yi)(yi)平。

限(xian)價房(fang)(fang)(fang)作為政府(fu)在一(yi)定(ding)時(shi)期內調(diao)控房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場、調(diao)節住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供需矛盾(dun)的(de)有效(xiao)手段，由(you)政府(fu)成(cheng)立的(de)全資國有公(gong)司(si)負責建設。銷售價格(ge)(ge)實行政府(fu)定(ding)價，定(ding)價原則(ze)按照比(bi)周邊同(tong)(tong)類商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)低20%-25%確(que)定(ding)。銷售價格(ge)(ge)在預售時(shi)向社會公(gong)布，公(gong)布價格(ge)(ge)應為該限(xian)價房(fang)(fang)(fang)樓盤的(de)最高價。購買(mai)限(xian)價房(fang)(fang)(fang)應自(zi)購房(fang)(fang)(fang)合同(tong)(tong)備案5年后方可上市交易。經(jing)濟(ji)(ji)適用房(fang)(fang)(fang)屬于政策性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，購房(fang)(fang)(fang)人擁(yong)有有限(xian)產權。經(jing)濟(ji)(ji)適用房(fang)(fang)(fang)自(zi)購買(mai)合同(tong)(tong)備案之(zhi)日起，不(bu)滿5年不(bu)得直接上市交易。購房(fang)(fang)(fang)人因(yin)各種原因(yin)確(que)需轉讓(rang)經(jing)濟(ji)(ji)適用房(fang)(fang)(fang)的(de)，由(you)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)儲備機構按照屆時(shi)同(tong)(tong)類經(jing)濟(ji)(ji)適用房(fang)(fang)(fang)價格(ge)(ge)進(jin)行回購。

二、商品房和經濟適用房產權證有什么區別？

（一）商品房

商品(pin)房擁有(you)完整的(de)房屋(wu)(wu)所有(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)包(bao)括四個部分：房屋(wu)(wu)使用權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)、占(zhan)有(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)、處置權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)和(he)收益權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)。普通(tong)商品(pin)房的(de)產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)證書擁有(you)全部的(de)這四項權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)利，在不違反法(fa)律(lv)規定的(de)情況下(xia)，可以(yi)自由(you)的(de)轉讓、出租或(huo)贈與，不受任何單(dan)位或(huo)個人(ren)的(de)限制和(he)干涉(she)，其收益全部歸個人(ren)所有(you)，購(gou)買人(ren)除稅(shui)費外不需要交其他的(de)費用。

（二）經濟適用房

建(jian)造(zao)經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)所(suo)用(yong)的(de)(de)土地是(shi)國家以劃撥(bo)方式無償(chang)給開發(fa)商使用(yong)的(de)(de)，這就是(shi)經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)價(jia)格低的(de)(de)主要原因(yin)。

根據北京市的規定：職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交納土地(di)(di)出(chu)讓金，沒(mei)有標定地(di)(di)價(jia)(jia)的，土地(di)(di)出(chu)讓金的價(jia)(jia)款暫按房屋售價(jia)(jia)的3%交(jiao)納。這(zhe)樣，在辦(ban)理完(wan)產權過戶手續后(hou)，購買人所(suo)得到的就是普通商品房的產權證書，再(zai)次交(jiao)易的時候，就無需交(jiao)納土地出讓金了。