買房簽合同流程及注意事項全介紹 詳解九大(da)陷(xian)阱(jing)與對策

先了解購房合同內容。購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1.甲方土地使用(yong)(yong)依據及(ji)商品房(fang)(fang)狀況，包(bao)(bao)括位置、面積(ji)(ji)、現房(fang)(fang)、期(qi)(qi)房(fang)(fang)、內銷房(fang)(fang)、外銷房(fang)(fang)等(deng);2.房(fang)(fang)價(jia)，包(bao)(bao)括稅費、面積(ji)(ji)差異(yi)的(de)(de)處理、價(jia)格與(yu)費用(yong)(yong)調整(zheng)的(de)(de)特殊約(yue)定(ding)(ding)等(deng);3.付(fu)(fu)款(kuan)約(yue)定(ding)(ding)，包(bao)(bao)括優惠(hui)條(tiao)件、付(fu)(fu)款(kuan)時(shi)間、付(fu)(fu)款(kuan)額、違(wei)約(yue)責任(ren)(ren)等(deng);4.交付(fu)(fu)約(yue)定(ding)(ding)，包(bao)(bao)括期(qi)(qi)限、逾期(qi)(qi)違(wei)約(yue)責任(ren)(ren)、設(she)計變(bian)更的(de)(de)約(yue)定(ding)(ding)、房(fang)(fang)屋交接與(yu)違(wei)約(yue)方責任(ren)(ren)等(deng);5.質(zhi)量標準(zhun)，包(bao)(bao)括裝飾(shi)、設(she)備的(de)(de)標準(zhun)、承諾(nuo)及(ji)違(wei)約(yue)責任(ren)(ren)和(he)基(ji)礎(chu)設(she)施、公共配套建筑正常(chang)運(yun)轉(zhuan)的(de)(de)承諾(nuo)、質(zhi)量爭議(yi)(yi)的(de)(de)處理等(deng);6.產權(quan)登(deng)記和(he)物業管理的(de)(de)約(yue)定(ding)(ding);7.保(bao)修責任(ren)(ren);8.乙方使用(yong)(yong)權(quan)限;9.雙方認(ren)定(ding)(ding)的(de)(de)爭議(yi)(yi)仲(zhong)裁機構;10.違(wei)約(yue)賠償(chang)責任(ren)(ren);11.其他相(xiang)關事項及(ji)附(fu)件，包(bao)(bao)括房(fang)(fang)屋平面圖(tu)、裝飾(shi)、設(she)備標準(zhun)等(deng)。

在簽定上述各項條款前，購房者需要關注合同中的以下幾項基本問題：

1、購房合(he)同的各項(xiang)(xiang)(xiang)內容要(yao)盡(jin)可能(neng)全面、詳(xiang)細，各項(xiang)(xiang)(xiang)規(gui)定之間要(yao)避免(mian)相互沖突，尤其是(shi)不能(neng)與國家的政策法(fa)規(gui)相沖突;文字表述(shu)要(yao)清晰、準確;簽訂合(he)同的買(mai)賣(mai)雙(shuang)方身份、責任要(yao)明(ming)確，如合(he)同中的甲方(賣(mai)方)不能(neng)是(shi)代(dai)理商或律師樓，而應是(shi)項(xiang)(xiang)(xiang)目立(li)項(xiang)(xiang)(xiang)批準文件的投資建設(she)單位，也不能(neng)以上級主(zhu)管單位或下屬機構的名義簽訂合(he)同，簽字人應是(shi)法(fa)人代(dai)表本人或公司章程上授權的主(zhu)要(yao)負責人。

2、合同(tong)上的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)名稱，一(yi)定(ding)(ding)要與(yu)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)位(wei)(wei)置聯系在一(yi)起，以(yi)免日后有出(chu)入。標(biao)明(ming)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)位(wei)(wei)置時，一(yi)定(ding)(ding)要具(ju)體、明(ming)確，如××市××區××街××號××花園(yuan)××號樓××層××房。 房屋(wu)的(de)戶型(xing)、面(mian)積(ji)一(yi)定(ding)(ding)要標(biao)示清楚，建筑面(mian)積(ji)、使用(yong)面(mian)積(ji)及(ji)公用(yong)面(mian)積(ji)分攤原則等要明(ming)確說明(ming)。

3、房屋(wu)的(de)(de)檔次和裝修標準一(yi)般采(cai)用附件形式附在購(gou)房合同之后，這一(yi)內容的(de)(de)表述一(yi)定要詳細(xi)、具體。如技(ji)術的(de)(de)等(deng)級、材料的(de)(de)品牌(pai)、內部設施的(de)(de)種類、負荷標準、供應能(neng)力等(deng)要一(yi)一(yi)予以說明(ming)。水、暖、電、通訊等(deng)設施，要說明(ming)安裝到什么程度。

4、其(qi)它如付(fu)款(kuan)方(fang)式、產權保(bao)證等都應詳細、具(ju)體地加以(yi)說(shuo)明(ming)。并對房(fang)屋(wu)整體結構、各部位配(pei)套設施及其(qi)部件的保(bao)修期給予明(ming)確(que)規定(ding)。

5、違約責任(ren)的(de)約定一定要(yao)對等，否則最終吃虧的(de)是購房(fang)(fang)者(zhe)。在購房(fang)(fang)合(he)同中，一般承擔(dan)違約責任(ren)的(de)違約事項包括：簽(qian)訂認購書后(hou)，購房(fang)(fang)者(zhe)不買房(fang)(fang)或要(yao)求換房(fang)(fang)，開(kai)發商(shang)(shang)不賣房(fang)(fang)或要(yao)求換房(fang)(fang);購房(fang)(fang)者(zhe)不按(an)(an)期付(fu)款;開(kai)發商(shang)(shang)不按(an)(an)期交房(fang)(fang);面積(ji)變動超過約定幅度;房(fang)(fang)屋裝修標(biao)準、質量不合(he)要(yao)求，保修不到位;產權(quan)過戶手續不全或不能(neng)按(an)(an)期辦理。

簽訂購房協議注意事(shi)項還有哪些?在購房簽合同時這些問(wen)題(ti)需要重點關注下。

1、要對合同中(zhong)的交房(fang)條件及期限、逾期交房(fang)的違約(yue)罰(fa)金、交房(fang)方式等(deng)，一(yi)定要寫(xie)清楚。

2、對辦房產權證的期限，逾期違(wei)約(yue)的罰金等要(yao)寫清楚。

3、合同中(zhong)應有還有房(fang)屋周圍設施及室內設施及裝(zhuang)修情況。

4、簽合同(tong)后，還要記(ji)住合同(tong)中(zhong)自己違約的條款(kuan)及罰金。避免違約。

在(zai)(zai)簽訂商品房買賣合(he)同(tong)時(shi)(shi)，因為買賣雙方在(zai)(zai)專業知識上信(xin)息不對(dui)稱，有時(shi)(shi)買方并非出于本意或(huo)者不知道如何把(ba)握合(he)同(tong)，以致最后在(zai)(zai)合(he)同(tong)履行(xing)中處于被動地(di)位。購房者在(zai)(zai)簽訂《商品房買賣合(he)同(tong)》前，應對(dui)合(he)同(tong)條款及(ji)專業詞(ci)語仔細(xi)閱(yue)讀(du)、理解，必要(yao)(yao)時(shi)(shi)可向房地(di)產(chan)專業律師以及(ji)房地(di)產(chan)開發主管部門(men)進行(xing)咨詢。下面就合(he)同(tong)主要(yao)(yao)條款說(shuo)明如下：

(1)關于房屋面積方面的條款。

商品房以建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算房款(kuan)，建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)由套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)與分(fen)(fen)攤的(de)共(gong)有面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)兩部分(fen)(fen)成。應(ying)在合同(tong)中(zhong)約定套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)和(he)分(fen)(fen)攤的(de)共(gong)有面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)多少，并約定建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)不變而套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)發生誤差以及建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)與套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)均(jun)發生誤差的(de)處(chu)理方式(shi)。

目前交(jiao)付(fu)房屋時，往往建(jian)筑面積(ji)增(zeng)大(da)，且(qie)不(bu)超過3%，但套(tao)內(nei)建(jian)筑面積(ji)減少，公(gong)攤面積(ji)增(zeng)大(da)。為避免此種對(dui)買房人不(bu)利的(de)情(qing)況(kuang)出現，合(he)同中有必要約定(ding)套(tao)內(nei)建(jian)筑面積(ji)不(bu)得減少多少，公(gong)攤面積(ji)不(bu)得增(zeng)大(da)多少等(deng)等(deng)，比如：2%，并約定(ding)超出此范(fan)圍(wei)怎么辦，退房或不(bu)退房;退房包括哪些(xie)費(fei)用，不(bu)退房如何承擔(dan)違約責任等(deng)。

另一種按(an)套(tao)內建筑(zhu)(zhu)面積計算房款，套(tao)內建筑(zhu)(zhu)面積與合同約定不符時，一般按(an)照最高院(yuan)司法解釋確(que)立的(de)一般原則即是否(fou)超過3%處理。

(2)關于價格、收費、付款額同的條款。

價格條款應(ying)(ying)比(bi)較明確，應(ying)(ying)有細項約束發展(zhan)商不得隨意加價，不應(ying)(ying)包(bao)括其他(ta)各種不合理費用。在付款方式條款中(zhong)，應(ying)(ying)明確、詳細規定付款方式，如繳(jiao)納定金的時(shi)間、數額(e)、分期付款的步驟、時(shi)間、數額(e)等。

可注明買方(fang)在合(he)同(tong)生(sheng)效的(de)幾天(tian)之內向金融機構申請(qing)貸款(kuan)，如果不能通過(guo)的(de)話(hua)，買方(fang)可以取(qu)(qu)消合(he)同(tong)，全數取(qu)(qu)回定(ding)金。建議(yi)買方(fang)無論有無貸款(kuan)的(de)必要，最好爭取(qu)(qu)加入此條(tiao)款(kuan)，達到留給自(zi)己一個冷靜期的(de)效果。

(3)關于房屋質量的條款。

購(gou)房(fang)(fang)者在簽合(he)(he)同(tong)時一定要詳細地把質(zhi)量(liang)要求寫進合(he)(he)同(tong)。如(ru)：臥室、廚房(fang)(fang)、衛生(sheng)間的裝修標準、等(deng)級(ji);建(jian)材(cai)配備清單、等(deng)級(ji);屋內設(she)備清單;水、電、氣(qi)、管線通暢;門、窗、家(jia)具瑕疵;房(fang)(fang)屋抗震(zhen)等(deng)級(ji)等(deng)質(zhi)量(liang)要求都應涉及(ji)到。合(he)(he)同(tong)中還可以規定房(fang)(fang)屋的保(bao)質(zhi)期(qi)、附屬設(she)備保(bao)持期(qi)等(deng)。

雙(shuang)方合同中表述為“大(da)理(li)石(shi)(shi)地面、花崗石(shi)(shi)外墻(qiang)與進(jin)口(kou)潔具、廚具”，而(er)實際(ji)入(ru)住(zhu)時業主發(fa)(fa)現，大(da)理(li)石(shi)(shi)地面材料實為人(ren)造(zao)大(da)理(li)石(shi)(shi)，而(er)進(jin)口(kou)潔具、廚具實際(ji)上是國(guo)(guo)內(nei)產品，只是貼(tie)上外國(guo)(guo)商(shang)(shang)標(biao)。在(zai)案件(jian)審理(li)時，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)使(shi)用人(ren)造(zao)大(da)理(li)石(shi)(shi)沒有(you)違(wei)約，因為當初在(zai)簽合同時并未(wei)講明(ming)一定要(yao)天然(ran)(ran)大(da)理(li)石(shi)(shi)。而(er)進(jin)口(kou)潔具是合資廠生產，確(que)是外國(guo)(guo)品牌，也符合約定。當然(ran)(ran)，使(shi)用這些產品使(shi)造(zao)價(jia)和裝(zhuang)修檔次與業主所(suo)想象的差距(ju)較大(da)。對這種裝(zhuang)修條款約定不明(ming)確(que)，雙(shuang)方解(jie)釋條款意見不一的情(qing)形，對格式條款按《合同法》有(you)關規定以(yi)不利(li)于合同提供方即開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)的解(jie)釋為準。

有(you)(you)些購房人認為，商(shang)品(pin)房竣(jun)工后已(yi)經過政府主管部門組織的(de)竣(jun)工驗收，驗收合(he)格(ge)后才(cai)允(yun)許交付使(shi)(shi)用，因此商(shang)品(pin)房不(bu)應當出(chu)現質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)問題(ti)。而且還(huan)有(you)(you)《住宅(zhai)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)保證書(shu)》和《住宅(zhai)使(shi)(shi)用說明書(shu)》，這兩(liang)書(shu)已(yi)對(dui)商(shang)品(pin)房質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)的(de)細節作了規定(ding)，因此也就(jiu)沒(mei)有(you)(you)必要在(zai)合(he)同(tong)中約定(ding)商(shang)品(pin)房的(de)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)問題(ti)。但事實并非如此。

商品(pin)房(fang)竣(jun)工驗收是(shi)以抽查的(de)(de)方式進行驗收，因而(er)不能(neng)保證每一套商品(pin)房(fang)的(de)(de)質量(liang)(liang)都(dou)合(he)格，而(er)且竣(jun)工驗收的(de)(de)質量(liang)(liang)標準(zhun)和(he)購房(fang)人所(suo)希望的(de)(de)質量(liang)(liang)要求也可能(neng)有差距。至(zhi)于《住(zhu)宅質量(liang)(liang)保證書(shu)》和(he)《住(zhu)宅使用說(shuo)明書(shu)》關于房(fang)屋質量(liang)(liang)的(de)(de)規(gui)定，都(dou)是(shi)由(you)開(kai)發(fa)商擬訂(ding)，側(ce)重保護開(kai)發(fa)商的(de)(de)利益，因此有必要在(zai)購房(fang)合(he)同中約定房(fang)屋的(de)(de)質量(liang)(liang)問題。

墻體、地面、頂棚平(ping)直度，頂棚、廚房、衛生間防(fang)水情況(kuang)，表面裂縫(feng)等進行必(bi)要約定(ding)。

(4)關于售后物業管理的條款。

這(zhe)是購房(fang)人在簽合(he)同時容易忽略的內(nei)容，要(yao)注意(yi)防止物(wu)業管理公司變更(geng)物(wu)業費。

自2001年6月1日起施行(xing)的《商(shang)品房(fang)銷(xiao)售管理辦(ban)法》第十三條規定：“商(shang)品房(fang)銷(xiao)售時，房(fang)地產開(kai)發企(qi)業(ye)選(xuan)(xuan)聘(pin)了物(wu)業(ye)管理企(qi)業(ye)的，買受人(ren)應(ying)當在訂(ding)立商(shang)品房(fang)買賣合同時與(yu)房(fang)地產開(kai)發企(qi)業(ye)選(xuan)(xuan)聘(pin)的物(wu)業(ye)管理企(qi)業(ye)訂(ding)立有(you)關物(wu)業(ye)管理的協議。”

但是，在實(shi)際簽約時，很多房(fang)地產公司不同意在訂(ding)立商品房(fang)買(mai)賣合同時與買(mai)受人(ren)簽訂(ding)有關物業(ye)管理協(xie)議。對此，買(mai)受人(ren)應該據理力爭，防止(zhi)交房(fang)時物業(ye)公司變更物業(ye)費。

(5)關于履行合同的期限和方法的條款。

應寫明房(fang)屋交(jiao)付(fu)的日期，房(fang)屋價金的交(jiao)付(fu)日期、金額和(he)方法。例(li)如交(jiao)付(fu)房(fang)價款，是(shi)(shi)一次付(fu)清(qing)，還是(shi)(shi)分(fen)期付(fu)清(qing)。

(6)關于產權登記的條款。

由雙方(fang)依規(gui)定的日期會同(tong)辦(ban)理，或(huo)委托(tuo)代理人辦(ban)理。在辦(ban)理產(chan)(chan)權(quan)過戶手續(xu)時，賣(mai)方(fang)應(ying)出具申請房屋產(chan)(chan)權(quan)移轉(zhuan)給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。

按照(zhao)《商品房銷(xiao)售管理(li)辦法》的規定(ding)(ding)，約(yue)定(ding)(ding)辦理(li)產權(quan)(quan)證的期限應為(wei)60日(ri)。但是，實際(ji)簽(qian)約(yue)時，出賣人(ren)(ren)(ren)往往將此期限延長，通(tong)常有90日(ri)、180日(ri)等(deng)等(deng)。買(mai)房人(ren)(ren)(ren)應力(li)爭(zheng)在合同(tong)中，將出賣人(ren)(ren)(ren)為(wei)買(mai)受人(ren)(ren)(ren)辦理(li)產權(quan)(quan)證的期限約(yue)定(ding)(ding)為(wei)60日(ri)，不宜太(tai)長。如果(guo)此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很(hen)可能被設定(ding)(ding)了抵押擔保，短(duan)期內(nei)不能解(jie)除抵押，對買(mai)受人(ren)(ren)(ren)采用公積金貸款和(he)盡快(kuai)取(qu)得房產證有很(hen)大影響。

(7)關于稅費負擔的條款。

房(fang)屋買賣中應(ying)繳納的(de)一(yi)切捐稅、費用，應(ying)按法律規定(ding)，各自承擔，并(bing)明(ming)確(que)載入合同。

(8)關于違約責任的條款。

包括出賣人逾(yu)期交(jiao)付(fu)(fu)房屋應負(fu)的(de)(de)責任(ren)，或不(bu)能或不(bu)履行交(jiao)付(fu)(fu)房屋應負(fu)的(de)(de)責任(ren);買受人逾(yu)期付(fu)(fu)款 應負(fu)的(de)(de)責任(ren)，以及毀約不(bu)買應負(fu)的(de)(de)責任(ren)等。房產銷售合(he)同(tong)有(you)關(guan)違約責任(ren)的(de)(de)條(tiao)款一般都有(you)“銷售方(fang)遇(yu)不(bu)可(ke)(ke)(ke)抗(kang)力(li)(li)導至逾(yu)期交(jiao)房，不(bu)承(cheng)擔責任(ren)”這樣的(de)(de)表(biao)述。根據我國《民法(fa)通則》第一百五(wu)十三條(tiao)規定(ding)，“不(bu)可(ke)(ke)(ke)抗(kang)力(li)(li)”，是(shi)指(zhi)不(bu)能預見、不(bu)可(ke)(ke)(ke)避免并不(bu)能克服(fu)的(de)(de)客觀情況，如(ru)地震、火災、戰(zhan)爭等。依照此(ci)規定(ding)，房產買賣合(he)同(tong)中設定(ding)有(you)關(guan)了(le)延伸、擴張。但售房方(fang)不(bu)能把(ba)發展商自(zi)己的(de)(de)過錯，如(ru)：對市(shi)場(chang)判(pan)斷不(bu)準確投(tou)資失誤、項目設計(ji)(ji)不(bu)周密修改方(fang)案(an)等因素歸之(zhi)為(wei)(wei)不(bu)可(ke)(ke)(ke)抗(kang)力(li)(li)，同(tong)時也不(bu)能把(ba)應該預計(ji)(ji)到而(er)沒有(you)預計(ji)(ji)到的(de)(de)季節影(ying)響(xiang)、上(shang)級(ji)行為(wei)(wei)、政府行為(wei)(wei)等因素歸之(zhi)為(wei)(wei)不(bu)可(ke)(ke)(ke)抗(kang)力(li)(li)，從而(er)免除自(zi)己理應承(cheng)擔的(de)(de)違約責任(ren)。因此(ci)簽訂(ding)合(he)同(tong)時，應特別注意“不(bu)可(ke)(ke)(ke)抗(kang)力(li)(li)”在合(he)同(tong)中是(shi)如(ru)何界定(ding)的(de)(de)。

現(xian)在開(kai)發商在購房(fang)(fang)(fang)(fang)合同(tong)中(zhong)，關于(yu)逾(yu)期(qi)交房(fang)(fang)(fang)(fang)的違(wei)約(yue)(yue)責任一般約(yue)(yue)定(ding)為(wei)每遲延(yan)一日承擔全部(bu)房(fang)(fang)(fang)(fang)款萬(wan)分之二(er)或三(san)的違(wei)約(yue)(yue)金。這個違(wei)約(yue)(yue)金的比(bi)(bi)例偏低，與支付房(fang)(fang)(fang)(fang)款的銀行貸款利息相(xiang)當，違(wei)約(yue)(yue)金的懲罰性體現(xian)不夠(gou)，買房(fang)(fang)(fang)(fang)者應爭(zheng)取提高該比(bi)(bi)例，可以考慮在千分之0.5至1之間。

(9)關于不可抗拒力。

簽(qian)訂合同(tong)時，注意“不可抗力(li)”在(zai)合同(tong)中是如何(he)界定的。

“不(bu)可抗力”指不(bu)能(neng)預(yu)見(jian)、不(bu)能(neng)避免并(bing)不(bu)能(neng)克服的客(ke)觀情(qing)況(僅指自然災害(hai)，不(bu)包括政府行(xing)為或社會異常事件)。任何(he)一方不(bu)得(de)就此做擴大(da)解釋，否(fou)則(ze)，該解釋不(bu)具有約束力。并(bing)應約定一個告(gao)知(zhi)期限。

出賣人(ren)有(you)時提出以下免責條款，買(mai)受人(ren)最好不要同(tong)意：非出賣人(ren)原因，有(you)關部(bu)門(men)延遲發出有(you)關批準文件的;施工中(zhong)遇到異常惡劣天(tian)氣、重大技術問(wen)題不能及時解決的。

(10)補充協議別嫌煩

《商(shang)(shang)品房(fang)買賣合同(tong)》補(bu)充(chong)協(xie)議(yi)內容(rong)一(yi)般(ban)包(bao)括付(fu)款方(fang)式、房(fang)屋(wu)平面圖、公共面積與公用房(fang)屋(wu)分攤面積說明(ming)、裝修標準、遲延交房(fang)特殊原因(yin)的說明(ming)、公建(jian)配(pei)套設施以(yi)及花園綠地的權(quan)屬、物業管理等(deng)。建(jian)議(yi)購房(fang)者在簽約時一(yi)定不(bu)要局(ju)限于(yu)(yu)格式條款的內容(rong)，對(dui)有(you)損(sun)于(yu)(yu)自(zi)己利益的條款要與賣方(fang)協(xie)商(shang)(shang)重(zhong)新擬訂，對(dui)遺漏(lou)的事項要加以(yi)補(bu)充(chong)。

買受人(ren)(ren)在(zai)簽訂合同時一定要(yao)將自己與開發(fa)(fa)商(shang)所約定的(de)(de)事(shi)項在(zai)合同中加以體現，只有(you)這樣才能(neng)在(zai)日后發(fa)(fa)生爭議的(de)(de)情況下，有(you)據可尋，最大(da)限度地(di)維護(hu)當事(shi)人(ren)(ren)的(de)(de)合法權益。買受人(ren)(ren)盡可能(neng)要(yao)求開發(fa)(fa)商(shang)提供電氣(qi)、供水、供暖以及(ji)其他線(xian)路和裝修的(de)(de)平(ping)面圖。這既是購房人(ren)(ren)的(de)(de)一個基本知情權，也是今(jin)后解決爭議的(de)(de)主要(yao)依(yi)據。

房(fang)屋平(ping)面(mian)(mian)圖作(zuo)為合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)附件一(yi)，是(shi)當事(shi)人意思一(yi)致的(de)(de)(de)表示，也是(shi)日后(hou)發(fa)生爭(zheng)議(yi)的(de)(de)(de)解決依據。由于劉先生在(zai)簽(qian)(qian)訂合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)時(shi)并(bing)(bing)沒有仔(zi)(zi)細審(shen)查自(zi)己合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)附件，所(suo)以并(bing)(bing)沒有意識到開發(fa)商所(suo)提供的(de)(de)(de)房(fang)屋平(ping)面(mian)(mian)圖與雙方實(shi)際約定的(de)(de)(de)并(bing)(bing)不一(yi)致，并(bing)(bing)且存(cun)在(zai)許(xu)多缺陷，而當雙方發(fa)生爭(zheng)議(yi)時(shi)，起到證(zheng)據作(zuo)用的(de)(de)(de)卻(que)只能是(shi)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)附件中的(de)(de)(de)平(ping)面(mian)(mian)圖，所(suo)以，希望廣(guang)大消費者在(zai)與開發(fa)商簽(qian)(qian)訂商品(pin)房(fang)買賣(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)時(shi)，一(yi)定要仔(zi)(zi)細審(shen)查房(fang)屋平(ping)面(mian)(mian)圖的(de)(de)(de)方向、尺寸、比例(li)等具體細節(jie)是(shi)否(fou)在(zai)圖中標(biao)明。

避免商(shang)住混用(yong)(yong)引(yin)發(fa)(fa)糾紛。隨著商(shang)品(pin)房的(de)(de)交(jiao)付使用(yong)(yong)，因商(shang)住混用(yong)(yong)產(chan)生(sheng)(sheng)糾紛的(de)(de)現象時有發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)，可在合同中約定(ding)出賣人(ren)保(bao)證本幢商(shang)品(pin)房只作為住宅出賣，不得(de)作為商(shang)業用(yong)(yong)房出賣，否(fou)則承(cheng)擔違約責任(ren)。

約定(ding)“五(wu)證”復印件的(de)真實性，否則開發(fa)商應承擔相應的(de)責(ze)任選擇賣方出(chu)示《建設工程竣工驗收備案表》作為房屋交付的(de)條件。交房時出(chu)示實測面積。

從市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)角度來(lai)說，適(shi)銷對路的(de)(de)(de)(de)產品供不應求，仍處于(yu)賣方(fang)市(shi)(shi)場(chang)，賣方(fang)就會利(li)用市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)優勢，在(zai)(zai)履行合同(tong)的(de)(de)(de)(de)過(guo)程中不做出太多讓步(bu)(bu)。至于(yu)市(shi)(shi)場(chang)需(xu)求少或積壓商品房，因存在(zai)(zai)這樣(yang)那(nei)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)問題，賣方(fang)寧死也(ye)不肯讓步(bu)(bu)。從司法的(de)(de)(de)(de)角度看，房地產市(shi)(shi)場(chang)剛(gang)剛(gang)形成并高速發(fa)展，立法者(zhe)、管理者(zhe)從觀念上和實(shi)際操作上都不能適(shi)應房地產市(shi)(shi)場(chang)快速發(fa)展的(de)(de)(de)(de)需(xu)要，且又無經驗及(ji)先例可(ke)循，導(dao)致(zhi)立法和管理相(xiang)對于(yu)房地產業的(de)(de)(de)(de)快速發(fa)展來(lai)說比(bi)較滯后;在(zai)(zai)幾種因素(su)的(de)(de)(de)(de)綜(zong)合作用下(xia)，短期內買方(fang)與(yu)賣方(fang)是無法抗(kang)衡(heng)的(de)(de)(de)(de)，無法達到權利(li)義務趨向于(yu)真(zhen)實(shi)一致(zhi)。那(nei)么在(zai)(zai)這種買方(fang)明顯處于(yu)弱(ruo)勢及(ji)不利(li)的(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，怎(zen)么能盡最大可(ke)能為自己爭得一些(xie)應屬于(yu)自己的(de)(de)(de)(de)但實(shi)際上卻被侵犯或被忽視的(de)(de)(de)(de)權利(li)呢?

買(mai)(mai)方聘請(qing)律師(shi)(shi)幫(bang)助簽訂購(gou)房(fang)(fang)合(he)(he)同的(de)(de)，在就合(he)(he)同條款進行協商、談判的(de)(de)時候，買(mai)(mai)方要(yao)(yao)與自己(ji)的(de)(de)律師(shi)(shi)站在一個立(li)場，要(yao)(yao)表示(shi)出對律師(shi)(shi)的(de)(de)高度信任(ren)，這樣才有(you)利(li)于爭取到最大(da)(da)的(de)(de)合(he)(he)同合(he)(he)法權益，最大(da)(da)程(cheng)度減少(shao)合(he)(he)同內容不(bu)利(li)于買(mai)(mai)方甚至對買(mai)(mai)方不(bu)公的(de)(de)結果。在開發商表示(shi)不(bu)簽就算(suan)了的(de)(de)情況下，即使你(ni)很想買(mai)(mai)這個房(fang)(fang)子(zi)，你(ni)也(ye)要(yao)(yao)沉著，不(bu)要(yao)(yao)輕(qing)易(yi)放棄律師(shi)(shi)為你(ni)提出的(de)(de)談判條件，要(yao)(yao)知(zhi)道很多談判不(bu)是一蹴(cu)而就的(de)(de)，要(yao)(yao)有(you)各自爭取的(de)(de)過程(cheng)。

總(zong)之，購(gou)房(fang)人在簽訂商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣合(he)(he)同(tong)時，不要著急(ji)，盡可能多咨詢一些(xie)專業人士，這樣才能簽訂一份權(quan)利、義(yi)務對等的商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣合(he)(he)同(tong)。

(11)簽字蓋章祝圓滿

北京已出現了同(tong)一房屋買(mai)賣合同(tong)竟有(you)三個版本(ben)(ben)的(de)案件糾紛(fen)，開發商擅改合同(tong)是出現三個版本(ben)(ben)的(de)合同(tong)原因。

堅持賣(mai)方先蓋(gai)章(zhang)，買(mai)方后簽字，不在(zai)合同上(shang)留空白。建(jian)議在(zai)合同上(shang)由(you)加蓋(gai)騎(qi)縫章(zhang)、過頁章(zhang)，個人買(mai)主過頁簽字。

簽訂商(shang)品房買(mai)賣合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)應該(gai)是雙方(fang)(fang)對合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)條(tiao)款達成(cheng)一(yi)致意見并以書(shu)面形式表達后同(tong)(tong)時簽字(zi)蓋(gai)(gai)章(zhang)，然后合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)才(cai)能生(sheng)效。但(dan)實際上(shang)(shang)一(yi)些開(kai)發(fa)商(shang)要求買(mai)方(fang)(fang)先(xian)簽字(zi)，然后才(cai)去蓋(gai)(gai)章(zhang)。開(kai)發(fa)商(shang)這樣(yang)做有(you)很多(duo)理由，比如(ru)開(kai)發(fa)商(shang)委托中介機構售樓時，中介機構并無權在合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)上(shang)(shang)蓋(gai)(gai)章(zhang)，所以必須將談好的(de)(de)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)送到開(kai)發(fa)商(shang)那里去蓋(gai)(gai)章(zhang);還有(you)的(de)(de)是開(kai)發(fa)商(shang)的(de)(de)公章(zhang)歸某個人(ren)掌管，為了(le)提高開(kai)發(fa)商(shang)自己(ji)的(de)(de)效率(lv)或自己(ji)方(fang)(fang)便或者其它的(de)(de)原因，開(kai)發(fa)商(shang)一(yi)般在湊足了(le)幾(ji)份買(mai)方(fang)(fang)已事先(xian)簽字(zi)的(de)(de)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)后，才(cai)集(ji)中起來去蓋(gai)(gai)章(zhang)。

賣方(fang)蓋章(zhang)和買方(fang)簽(qian)字(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)時間(jian)(jian)差(cha)(cha)，對(dui)于誠信的(de)(de)(de)(de)(de)開發商來說(shuo)無需多慮(lv)，但對(dui)于個(ge)別存在有意欺(qi)詐的(de)(de)(de)(de)(de)開發商，買方(fang)就不(bu)得不(bu)防了，比如開發商利用這(zhe)個(ge)時間(jian)(jian)差(cha)(cha)，將(jiang)一式四份的(de)(de)(de)(de)(de)合同(tong)修改(gai)，在空(kong)白(bai)處(chu)增加對(dui)自己有利的(de)(de)(de)(de)(de)內(nei)容，對(dui)事先談好的(de)(de)(de)(de)(de)補充協議不(bu)認可，可這(zhe)時買方(fang)已簽(qian)字(zi)了，首付款大都交了，這(zhe)會使買方(fang)處(chu)于一個(ge)不(bu)利的(de)(de)(de)(de)(de)地位。

為了防(fang)止(zhi)這種概(gai)率雖(sui)小但對買(mai)方殺(sha)傷力卻極強的(de)(de)(de)細節，建(jian)議買(mai)方事先將(jiang)合同的(de)(de)(de)空(kong)(kong)白處劃(hua)掉，并(bing)將(jiang)已選擇的(de)(de)(de)條(tiao)款用漢(han)字在(zai)合同的(de)(de)(de)空(kong)(kong)白處表述出來(lai)，以(yi)防(fang)被改動。

最好堅(jian)持雙方(fang)同時蓋章簽字，這開(kai)發(fa)商不(bu)是不(bu)能(neng)做到，同時也是對買(mai)方(fang)的(de)(de)一種(zhong)尊(zun)重，對合(he)同嚴肅性(xing)的(de)(de)尊(zun)重。

在簽(qian)(qian)署購買房(fang)產(chan)合(he)(he)同時(shi)，了(le)解了(le)買房(fang)簽(qian)(qian)合(he)(he)同注意事項，也應該謹防(fang)簽(qian)(qian)訂(ding)(ding)購房(fang)合(he)(he)同時(shi)容易遇到的陷阱。簽(qian)(qian)訂(ding)(ding)購房(fang)合(he)(he)同時(shi)容易遇到的陷阱對策。

陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

購房者(zhe)與開發商簽訂認購書后，就要(yao)交(jiao)一(yi)定額(e)度的定金(jin)(jin)，這是無(wu)可非議的。但有時(shi)購房者(zhe)在交(jiao)付定金(jin)(jin)后因種種原因得不到銀行的貸(dai)款而(er)無(wu)法購買(mai)該房產時(shi)，發展商一(yi)般(ban)都(dou)只退(tui)購房款而(er)不退(tui)定金(jin)(jin)，理由是買(mai)家沒(mei)有履行合同，所(suo)以沒(mei)收定金(jin)(jin)。

對策：律(lv)師(shi)建議買家最好與發展商在協議中約定，若買家得(de)不到貸款時，定金該如何返還或是(shi)否要(yao)扣除部(bu)分作為手(shou)續費等，這樣就避免了很(hen)大的(de)麻煩。 同時，開(kai)發商是(shi)沒有權利沒收定金的(de)，這本身是(shi)沒有法律(lv)依據的(de)。

陷阱二：合同主體認定不明

購房者由(you)于缺(que)乏法律(lv)常識，往往會(hui)(hui)犯一些比較初級的(de)錯(cuo)誤。有時代表(biao)發(fa)展商簽約(yue)的(de)人并(bing)不是法人代表(biao)，或(huo)者合同上(shang)的(de)開發(fa)商并(bing)不是該房產土地擁有者，這些都有可(ke)能(neng)產生問題。 另(ling)外(wai)，也(ye)有可(ke)能(neng)該項目是A公(gong)司(si)開發(fa)的(de)，實(shi)際上(shang)卻(que)是由(you)B公(gong)司(si)投資，作為(wei)買家還(huan)是應與A公(gong)司(si)簽約(yue)，否則也(ye)會(hui)(hui)帶來一系(xi)列的(de)麻(ma)煩，以后(hou)辦理各種手續會(hui)(hui)很麻(ma)煩。

對策：在簽約前您最好查明(ming)代(dai)表發(fa)展商簽字(zi)的人(ren)(ren)是(shi)否是(shi)法人(ren)(ren)代(dai)表，如(ru)果(guo)不是(shi)，則是(shi)否持有“授(shou)權委托書”。否則，這(zhe)(zhe)個人(ren)(ren)的簽字(zi)是(shi)無效的，同時要(yao)注意合同上的公(gong)章，這(zhe)(zhe)樣可以避(bi)免發(fa)展商推卸責任(ren)。

陷阱三：不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字

簽(qian)(qian)補充(chong)協(xie)(xie)議在(zai)購(gou)房(fang)交易中很(hen)有(you)必要。但是要提醒購(gou)房(fang)者的是，開發(fa)商(shang)提供的補充(chong)協(xie)(xie)議一定要看清(qing)楚。現(xian)在(zai)有(you)的發(fa)展商(shang)在(zai)與客戶簽(qian)(qian)約時，會(hui)主動向客戶出(chu)示一份(fen)補充(chong)合(he)同(tong)，主要目的在(zai)于(yu)表明由(you)于(yu)某(mou)些特定原因造成不能(neng)按(an)期交房(fang)的免(mian)賠責任以及面積丈量(liang)誤差率差異過大在(zai)哪些情(qing)況下(xia)能(neng)免(mian)賠。這是發(fa)展商(shang)為(wei)了保護自己(ji)在(zai)一些非人力能(neng)控制的情(qing)況下(xia)造成違約規(gui)避(bi)風險的一種方式。 善良(liang)的購(gou)房(fang)者不要僅僅把(ba)開發(fa)商(shang)的免(mian)責條款都(dou)簽(qian)(qian)了，而忘(wang)記保護自己(ji)的利益。

對策：看清楚補充(chong)協(xie)議的條款，最好的辦法是找(zhao)一個律師來(lai)幫你的忙。

陷阱四：“最短時間”與“最好”

合同(tong)是雙方意思一致的(de)表達。但(dan)是，實踐中開發(fa)商往(wang)往(wang)會給購房者(zhe)很多諸如(ru)“如(ru)果發(fa)生問(wen)題(ti)，在最(zui)短時(shi)間(jian)內解決”，“在裝修材料上，選擇(ze)最(zui)好的(de)國外進口的(de)”等一些看(kan)上去很誘人但(dan)沒(mei)有實際意義(yi)的(de)承諾。最(zui)短是多長時(shi)間(jian)，什么(me)樣的(de)才算最(zui)好的(de)?不(bu)知(zhi)道(dao)。 合同(tong)里出(chu)現(xian)這(zhe)種模(mo)糊的(de)概念時(shi)，法(fa)律也沒(mei)有辦法(fa)，因此產生的(de)糾紛購房者(zhe)根本(ben)打不(bu)贏官司。

對策：購房者一定要把每一個具(ju)體(ti)的(de)(de)時(shi)間、具(ju)體(ti)的(de)(de)地點、具(ju)體(ti)的(de)(de)材料以(yi)及開發商的(de)(de)口頭承諾落實(shi)在合同(tong)里。

陷阱五：約定提前交納部分費用

開(kai)發商是(shi)做(zuo)商人的(de)(de)(de)(de)(de)，而房(fang)(fang)地產開(kai)發又(you)是(shi)一(yi)件對(dui)資金(jin)要求很高的(de)(de)(de)(de)(de)行業。開(kai)發商面臨資金(jin)壓力是(shi)很正常的(de)(de)(de)(de)(de)，但并不能以此(ci)為理由(you)要求購房(fang)(fang)者提前交(jiao)納不該交(jiao)的(de)(de)(de)(de)(de)錢(qian)。而在(zai)(zai)合(he)同(tong)或是(shi)補充協議中，開(kai)發商常會(hui)將一(yi)些不該預(yu)先交(jiao)納的(de)(de)(de)(de)(de)費(fei)用寫進去，要求購房(fang)(fang)者提前交(jiao)納，這是(shi)顯(xian)失公(gong)平(ping)的(de)(de)(de)(de)(de)。 比如有些發展商在(zai)(zai)尚未確(que)定物業管理公(gong)司及(ji)服(fu)(fu)務(wu)標準(zhun)、收費(fei)情(qing)況的(de)(de)(de)(de)(de)前提下(xia)，就要求買家在(zai)(zai)預(yu)售契約中承(cheng)諾接(jie)受物業管理服(fu)(fu)務(wu)，并接(jie)受相關約束，這就是(shi)對(dui)消費(fei)者的(de)(de)(de)(de)(de)侵害(hai)。

對策：購房(fang)者應該將物業管理條(tiao)款(kuan)與預售(shou)契約分開簽署，或另(ling)外設置條(tiao)款(kuan)確(que)定(ding)物業管理的費用標準。

陷阱六：賣方解除合同

在一些發(fa)展商(shang)制定的(de)(de)售樓契約或(huo)(huo)契約附件(jian)中，往往有這樣的(de)(de)條(tiao)款：“買方(fang)無(wu)故逾期付款，經賣(mai)方(fang)催(cui)告仍不(bu)支付欠款的(de)(de)，賣(mai)方(fang)可以解除(chu)合(he)同(tong)并(bing)沒(mei)(mei)收(shou)買方(fang)全(quan)部已付價(jia)款。” 這顯然是(shi)不(bu)公平條(tiao)款，假如買家(jia)已經支付95%的(de)(de)價(jia)款，只剩5%的(de)(de)價(jia)款逾期未(wei)付，如果發(fa)展商(shang)以此(ci)為(wei)由(you)，沒(mei)(mei)收(shou)其已付95%的(de)(de)價(jia)款，豈(qi)非很不(bu)公平。況且，沒(mei)(mei)收(shou)實際上是(shi)個(ge)行政處(chu)罰(fa)或(huo)(huo)刑事(shi)處(chu)罰(fa)行為(wei)，作為(wei)當事(shi)人一方(fang)的(de)(de)發(fa)展商(shang)并(bing)沒(mei)(mei)有權利來沒(mei)(mei)收(shou)他人的(de)(de)財(cai)物。

對策：依據《合(he)同(tong)法》第(di)四十條(tiao)規(gui)(gui)定(ding)(ding)，本合(he)同(tong)條(tiao)款是無(wu)效條(tiao)款。當然，還(huan)有(you)其他一(yi)些類似的(de)合(he)同(tong)條(tiao)款存(cun)在著這樣的(de)問題(ti)，購房者可以依據法律的(de)規(gui)(gui)定(ding)(ding)來更好地維護自己的(de)權(quan)益。

陷阱七：處理結果不明確

很多合(he)同中(zhong)常可以看到這(zhe)樣(yang)的條款，“應于××日(ri)前如(ru)(ru)(ru)何(he)(he)如(ru)(ru)(ru)何(he)(he)”，但(dan)是并沒有(you)約定如(ru)(ru)(ru)果(guo)沒有(you)在“××日(ri)前如(ru)(ru)(ru)何(he)(he)如(ru)(ru)(ru)何(he)(he)”后該(gai)怎樣(yang)處理。這(zhe)樣(yang)，即(ji)使最(zui)(zui)后認定是開發商的過錯，你也很難制裁(cai)他，最(zui)(zui)多是調解了事。

對策：購房者與發展商簽(qian)署的合同中要明確對開(kai)發商如果沒有履行承(cheng)諾、不按(an)設計(ji)圖紙施工和達不到(dao)(dao)質量等級等等的處理(li)辦法，做到(dao)(dao)越(yue)詳細(xi)越(yue)好。

陷阱八：以偏蓋全

這里(li)所說(shuo)的(de)以偏蓋全是(shi)個(ge)泛指(zhi)的(de)概(gai)念。有(you)時會出現這樣令人哭笑不得的(de)問題，開發商承諾臥室(shi)的(de)玻璃是(shi)中空(kong)的(de)，到了交(jiao)房時發現臥室(shi)窗戶只有(you)下面的(de)部分(fen)是(shi)中空(kong)，而上(shang)面卻(que)是(shi)普通(tong)玻璃等等。

對策(ce)：對于這(zhe)類問(wen)題(ti)沒有更好的(de)解決辦法，就是要把(ba)合同寫得越細越好。不給開發(fa)商一點空隙。當然也需(xu)要購房者有非常(chang)廣(guang)泛的(de)建(jian)筑、建(jian)材方面的(de)知識。

陷阱九：拒簽補充協議

前面說(shuo)了(le)(le)，開(kai)(kai)(kai)(kai)發商(shang)(shang)在(zai)簽(qian)約時(shi)會(hui)主動(dong)出(chu)具一(yi)份對自己有(you)(you)利(li)的(de)(de)(de)(de)補(bu)充(chong)協(xie)(xie)議(yi)，購房者(zhe)同樣也可以(yi)出(chu)具一(yi)份對自己有(you)(you)利(li)的(de)(de)(de)(de)補(bu)充(chong)協(xie)(xie)議(yi)。最(zui)好將開(kai)(kai)(kai)(kai)發商(shang)(shang)在(zai)其(qi)廣(guang)告宣傳中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)條款和樓(lou)書里(li)關于裝(zhuang)修、物業管理中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)承(cheng)諾(nuo)都(dou)簽(qian)進補(bu)充(chong)協(xie)(xie)議(yi)中(zhong)(zhong)，不要怕麻煩。舉個簡單的(de)(de)(de)(de)例子，你(ni)(ni)買的(de)(de)(de)(de)塔樓(lou)(或板樓(lou))里(li)有(you)(you)幾部(bu)電梯，是(shi)否(fou)會(hui)全部(bu)同時(shi)開(kai)(kai)(kai)(kai)通，如果(guo)有(you)(you)不開(kai)(kai)(kai)(kai)的(de)(de)(de)(de)怎么辦?不要小看這個問題，為了(le)(le)出(chu)面積(ji)、增利(li)潤，現在(zai)的(de)(de)(de)(de)高(gao)層住宅只安裝(zhuang)幾部(bu)電梯，而且平(ping)時(shi)還不全開(kai)(kai)(kai)(kai)，在(zai)上下班高(gao)峰(feng)時(shi)間極為不便，這種(zhong)(zhong)情況業主是(shi)否(fou)有(you)(you)權拒(ju)付部(bu)分(fen)電梯費呢? 但是(shi)，就像你(ni)(ni)可以(yi)拒(ju)簽(qian)開(kai)(kai)(kai)(kai)發商(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)補(bu)充(chong)協(xie)(xie)議(yi)一(yi)樣，開(kai)(kai)(kai)(kai)發商(shang)(shang)也同樣可以(yi)拒(ju)簽(qian)購房者(zhe)的(de)(de)(de)(de)補(bu)充(chong)協(xie)(xie)議(yi)。這種(zhong)(zhong)現象在(zai)北京(jing)是(shi)很普遍(bian)的(de)(de)(de)(de)，特別是(shi)一(yi)些(xie)賣得很好的(de)(de)(de)(de)樓(lou)盤都(dou)是(shi)如此。

對策：不管開發商態度如何，購(gou)房者還是(shi)要(yao)爭取(qu)這個權益。實在(zai)不行，又覺得沒有(you)把握，那就只好放棄了(le)。