投資酒店式公寓的利弊

酒店式公寓投資優勢

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1、小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。

通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位小，好管理，易出租(zu)等特點卻是(shi)其優(you)勢。不過，高檔次項(xiang)目所占用的(de)資金(jin)相對較(jiao)(jiao)多，回報(bao)的(de)周期相對較(jiao)(jiao)長，因此較(jiao)(jiao)適合中(zhong)長線的(de)投資者。

2、產品功能兼有，投資和自用性質都可以。

由于它吸收了傳(chuan)統酒店、傳(chuan)統公寓和傳(chuan)統辦公樓(lou)的(de)各自的(de)長處，因此受商務人士歡迎。

3、擁有產權可以讓業主居住的安心、放心。

必要時還可以出(chu)讓(rang)自己的產權，回(hui)收投(tou)資，因而降低了投(tou)資的風(feng)險。酒(jiu)店式服務公寓也是(shi)(shi)投(tou)資置(zhi)業者(zhe)的上選，尤其是(shi)(shi)異地置(zhi)業的優選。此類(lei)投(tou)資對多數人(ren)來講，是(shi)(shi)有(you)超值回(hui)報空間(jian)的。

4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。

未來有(you)更(geng)多(duo)跨國企(qi)業(ye)(ye)來中(zhong)(zhong)國設立公(gong)司，酒店(dian)式公(gong)寓這(zhe)類物業(ye)(ye)成為部(bu)分中(zhong)(zhong)小(xiao)(xiao)型公(gong)司的(de)(de)優(you)選。同(tong)時，國內大、中(zhong)(zhong)城市的(de)(de)一等商(shang)務人士階層(ceng)，對這(zhe)類物業(ye)(ye)擁有(you)可觀的(de)(de)消(xiao)費(fei)能(neng)力。單身公(gong)寓由于面積小(xiao)(xiao)、總價(jia)低、月供負(fu)擔(dan)輕，對年輕一族尤其是外(wai)來專業(ye)(ye)人才格外(wai)有(you)吸引力。

酒店式公寓投資風險

1、居住成本高

從生活(huo)層(ceng)面來說，住(zhu)在酒店式(shi)公寓里的生活(huo)成本(ben)也相對(dui)高昂。如水(shui)電費(fei)(fei)是按商(shang)(shang)用物業(ye)計算，比普通住(zhu)宅水(shui)電費(fei)(fei)要高出(chu)一(yi)倍左右。以北(bei)京為(wei)例(li)，普通住(zhu)宅的電費(fei)(fei)為(wei)每度0.48元(yuan)(yuan)，水(shui)費(fei)(fei)為(wei)每噸3.7元(yuan)(yuan)，天然(ran)氣(qi)則為(wei)每立(li)方米2.05元(yuan)(yuan)，但酒店式(shi)公寓的收費(fei)(fei)為(wei)電費(fei)(fei)0.9元(yuan)(yuan)、水(shui)費(fei)(fei)5.1元(yuan)(yuan)，大部分商(shang)(shang)業(ye)立(li)項的酒店式(shi)公寓則無(wu)天然(ran)氣(qi)接入。

2、回報率大打折扣

許多酒(jiu)店(dian)式公寓(yu)的開發(fa)商打出的15%至(zhi)18%的利(li)潤率(lv)遠遠高(gao)(gao)于真(zhen)實的水平，而實際的年(nian)利(li)潤率(lv)也就是在5%至(zhi)6%之間(jian)。高(gao)(gao)回報(bao)率(lv)確(que)實很吸引投資客(ke)戶(hu)，但(dan)往(wang)往(wang)忽略(lve)了隱性成本這一(yi)關(guan)鍵要素，主要包括(kuo)以下因素：

契稅(shui)(shui)和(he)(he)公(gong)共(gong)維修(xiu)基金。開發(fa)商在項(xiang)目銷售時，其價(jia)格并(bing)不(bu)包(bao)括契稅(shui)(shui)和(he)(he)公(gong)共(gong)維修(xiu)基金，從(cong)目前這兩個的收(shou)費標準(zhun)來(lai)看(kan)，契稅(shui)(shui)普通(tong)住宅是1.5%，非(fei)普通(tong)住宅是3%;房屋維修(xiu)基金是收(shou)樓價(jia)的2%。所(suo)以從(cong)上述(shu)情況來(lai)看(kan)，即便是酒店(dian)式公(gong)寓(yu)房產價(jia)格讓你動心，但也要考慮到契稅(shui)(shui)和(he)(he)公(gong)共(gong)維修(xiu)基金這兩個隱(yin)性成本的代價(jia)。

租金(jin)價(jia)格(ge)的(de)(de)(de)折(zhe)扣(kou)(kou)。酒店(dian)(dian)式公(gong)寓的(de)(de)(de)開發(fa)商在項(xiang)目收益(yi)計算時，往(wang)往(wang)是根(gen)據所在地段的(de)(de)(de)酒店(dian)(dian)日(ri)租金(jin)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)價(jia)格(ge)制(zhi)定的(de)(de)(de)。以北京東二環(huan)附近的(de)(de)(de)一個酒店(dian)(dian)式公(gong)寓項(xiang)目來看，銷售價(jia)格(ge)在25000元(yuan)/平方米，投(tou)資人士在投(tou)資前可參照同等(deng)(deng)地段的(de)(de)(de)酒店(dian)(dian)日(ri)租金(jin)做一對比。以同等(deng)(deng)地段的(de)(de)(de)一個四☆級酒店(dian)(dian)為例，酒店(dian)(dian)標準間(jian)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)價(jia)格(ge)大約在800元(yuan)/日(ri)，一個月(yue)就會(hui)有24000元(yuan)的(de)(de)(de)收益(yi)，但眾(zhong)所周知，酒店(dian)(dian)為了吸引(yin)客(ke)戶往(wang)往(wang)會(hui)采取會(hui)員、折(zhe)扣(kou)(kou)等(deng)(deng)活動(dong)，打折(zhe)后的(de)(de)(de)價(jia)格(ge)往(wang)往(wang)也就在400元(yuan)至500元(yuan)/日(ri)左右(you)，這(zhe)遠遠低于開發(fa)商預計的(de)(de)(de)高利(li)潤率(lv)。

物(wu)業(ye)費(fei)(fei)、取(qu)(qu)暖(nuan)費(fei)(fei)等其他費(fei)(fei)用(yong)。針對投(tou)資(zi)酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓而(er)言(yan)，除了需要在(zai)購買(mai)時(shi)需要繳納(na)必須的(de)費(fei)(fei)用(yong)外，物(wu)業(ye)費(fei)(fei)、取(qu)(qu)暖(nuan)費(fei)(fei)等諸(zhu)多費(fei)(fei)用(yong)都需要考慮進去，而(er)這些往(wang)往(wang)就是(shi)我們在(zai)投(tou)資(zi)時(shi)忽略的(de)隱性成(cheng)本(ben)。酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓的(de)物(wu)業(ye)費(fei)(fei)、取(qu)(qu)暖(nuan)費(fei)(fei)等維護費(fei)(fei)用(yong)通常比較高(gao)，而(er)且很難直接轉(zhuan)嫁給承租人。從這點(dian)來(lai)看，開(kai)發商打出的(de)每年(nian)15%至18%的(de)高(gao)利潤率顯然沒有考慮到以(yi)上諸(zhu)多因素。

中(zhong)介(jie)(jie)(jie)費。投(tou)資人在投(tou)資房(fang)產項目后(hou)，還要(yao)考(kao)慮(lv)房(fang)屋的(de)出租問題。很多投(tou)資人士如(ru)果(guo)自己尋找客戶需要(yao)耗費極大的(de)精力和物力，所以往往把房(fang)子委托給(gei)中(zhong)介(jie)(jie)(jie)代理(li)，而(er)這就(jiu)需要(yao)向代理(li)中(zhong)介(jie)(jie)(jie)交納一定額度的(de)中(zhong)介(jie)(jie)(jie)費，而(er)這部分費用也就(jiu)成(cheng)為(wei)了投(tou)資人士的(de)隱性成(cheng)本。

3、酒店式公寓產權要分清

目前市(shi)場上的(de)酒店式公寓按照產權(quan)和經營(ying)方(fang)式可以分為三種(zhong)：大產權(quan)統一經營(ying)，小產權(quan)統一經營(ying)及(ji)小產權(quan)非統一經營(ying)。

大產(chan)權(quan)統一(yi)經營(ying)的酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓(yu)不(bu)是小(xiao)(xiao)投資(zi)(zi)(zi)(zi)者投資(zi)(zi)(zi)(zi)的對象。大產(chan)權(quan)統一(yi)經營(ying)的酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓(yu)對資(zi)(zi)(zi)(zi)本的要求很(hen)(hen)高(gao)，資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)的門欄使得這類酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓(yu)很(hen)(hen)難(nan)允(yun)許(xu)個(ge)人投資(zi)(zi)(zi)(zi)者投資(zi)(zi)(zi)(zi)，一(yi)般都是投資(zi)(zi)(zi)(zi)基金(jin)或(huo)是專業(ye)公(gong)司在(zai)(zai)控(kong)制。小(xiao)(xiao)產(chan)權(quan)非統一(yi)經營(ying)的酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓(yu)投資(zi)(zi)(zi)(zi)風險較大，投資(zi)(zi)(zi)(zi)者需要謹慎。因為非統一(yi)經營(ying)導致沒有統一(yi)的管理，使得同(tong)一(yi)棟樓(lou)中(zhong)的各個(ge)小(xiao)(xiao)公(gong)寓(yu)之間存在(zai)(zai)很(hen)(hen)大競(jing)爭。這類酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓(yu)其實(shi)和普(pu)通的小(xiao)(xiao)戶(hu)型住宅已經基本沒有什么差異，只是掛了酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓(yu)的名字來抬高(gao)身價(jia)，事(shi)實(shi)上體現不(bu)了酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓(yu)的優勢。

酒店式公寓投資前景

酒店式公寓投資要多少錢

首(shou)先投資者需要(yao)租賃面(mian)積在300平方(fang)米以上的店面(mian)，店面(mian)選(xuan)擇在交(jiao)通比較(jiao)發達的地段，而且(qie)選(xuan)擇在客流(liu)量大(da)的地方(fang)。想這樣(yang)的店面(mian)，在一二線城市，一年的租金需要(yao)50~80萬元(yuan)。

然(ran)后，投(tou)資者(zhe)(zhe)需要對店面(mian)進(jin)行精致的(de)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)，由于(yu)公寓(yu)酒店普通都是(shi)高檔消(xiao)費，所以投(tou)資者(zhe)(zhe)在裝(zhuang)修(xiu)(xiu)的(de)時(shi)候(hou)，選擇好(hao)的(de)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物(wu)料，裝(zhuang)修(xiu)(xiu)要大氣一(yi)點(dian)。裝(zhuang)修(xiu)(xiu)費需要20~30萬元。

接著，投(tou)資(zi)者需要購置(zhi)各(ge)種軟(ruan)硬件設備，例如空調，電(dian)(dian)腦，電(dian)(dian)視等等，這(zhe)些需要投(tou)資(zi)20萬(wan)元(yuan)左(zuo)右。

另外，投資者還需(xu)要招(zhao)聘效勞員，每(mei)名效勞員每(mei)月的工資需(xu)要4000元左右。

之后(hou)，投(tou)資者還需要領取(qu)水(shui)電費(fei)，廣(guang)告推廣(guang)，開業典禮(li)費(fei)等(deng)等(deng)，這些需要5~8萬元(yuan)。

這樣(yang)算下來，開一家公寓酒店，需要(yao)投入(ru)150萬(wan)元左右(you)。

酒店式公寓投資價值

1、投資不多

市場上(shang)公寓面積大小和(he)地段千差萬(wan)別(bie)，最小的戶型35平米(mi)左右，大概25萬(wan)就(jiu)可以買一套，投資(zi)的門檻很低。

2、投資見效快

有很多酒店(dian)式(shi)公寓是現房(fang)，買過(guo)來(lai)你就可(ke)以裝修，然后出租(zu)，收取租(zu)金；有的(de)酒店(dian)公寓，本身是帶租(zu)約的(de)，你買了(le)后，第二個月(yue)就可(ke)以收取租(zu)金，相當的(de)快。

3、少費心

如果你投資(zi)酒(jiu)店(dian)公(gong)寓，不需要你自己(ji)裝修(xiu)，有酒(jiu)店(dian)管理公(gong)司，直接給你裝修(xiu)好的，有些酒(jiu)店(dian)公(gong)寓，你不用出(chu)錢(qian)，酒(jiu)店(dian)自己(ji)花錢(qian)，把你的房子裝修(xiu)好，如果以后酒(jiu)店(dian)不經營(ying)了，裝修(xiu)還是你的，就用這個裝修(xiu)，你可(ke)以繼續和(he)其(qi)他人(ren)簽訂(ding)租賃合同(tong)，省時(shi)省心。

4、租金收益高

如果(guo)你投資到酒店式公(gong)(gong)寓(yu)(yu)，通(tong)常一套(tao)50平(ping)的公(gong)(gong)寓(yu)(yu)就(jiu)可以租(zu)到4000元，根據(ju)現在的市(shi)場行情，商(shang)業公(gong)(gong)寓(yu)(yu)價(jia)格(ge)(ge)比同地區住(zhu)宅價(jia)格(ge)(ge)要低，一套(tao)50平(ping)的公(gong)(gong)寓(yu)(yu)每平(ping)方價(jia)格(ge)(ge)1.6萬(wan)總價(jia)在96萬(wan)元左(zuo)右。

酒店式公寓投資回報率怎么算

投(tou)資(zi)回報率=（稅(shui)(shui)后現金流+投(tou)資(zi)者(zhe)權益(yi)增加）/權益(yi)投(tou)資(zi)數額稅(shui)(shui)后現金流指(zhi)的是所得稅(shui)(shui)后的現金流，投(tou)資(zi)者(zhe)權益(yi)增加=還(huan)本收益(yi)=當(dang)期還(huan)本付息額—利息。

簡單說就是：回報(bao)率=年租金/總價

投資了公寓會賣不掉嗎

投資(zi)的(de)(de)(de)公寓(yu)不(bu)(bu)(bu)會(hui)賣不(bu)(bu)(bu)掉，但是(shi)(shi)投資(zi)的(de)(de)(de)公寓(yu)肯定是(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)好賣。因(yin)為(wei)公寓(yu)和普通的(de)(de)(de)商品住宅房他是(shi)(shi)有一(yi)點點區別的(de)(de)(de)，首(shou)先就是(shi)(shi)房子的(de)(de)(de)產(chan)權方面(mian)，公寓(yu)只(zhi)有40年(nian)，而商品房都是(shi)(shi)70年(nian)。另(ling)外(wai)公寓(yu)住起來是(shi)(shi)很不(bu)(bu)(bu)舒適的(de)(de)(de)，因(yin)為(wei)它(ta)的(de)(de)(de)容積率相對來說比(bi)較(jiao)高，面(mian)積也比(bi)較(jiao)小，到賣的(de)(de)(de)時候肯定要(yao)的(de)(de)(de)人是(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)會(hui)太多。如果價格(ge)便宜點往外(wai)賣的(de)(de)(de)話，可能還是(shi)(shi)有人要(yao)的(de)(de)(de)。

其實(shi)現(xian)在公寓還是(shi)(shi)(shi)比較好(hao)(hao)賣(mai)的(de)(de)(de)(de)，但(dan)是(shi)(shi)(shi)主(zhu)要還是(shi)(shi)(shi)看(kan)你(ni)這個公寓的(de)(de)(de)(de)地段(duan)好(hao)(hao)不好(hao)(hao)，如(ru)果說(shuo)你(ni)投資(zi)的(de)(de)(de)(de)這個公寓的(de)(de)(de)(de)地段(duan)非(fei)常好(hao)(hao)的(de)(de)(de)(de)話，那肯定是(shi)(shi)(shi)不愁(chou)賣(mai)的(de)(de)(de)(de)，假如(ru)說(shuo)你(ni)投資(zi)了這個公寓地段(duan)不是(shi)(shi)(shi)特別好(hao)(hao)的(de)(de)(de)(de)話，那就(jiu)不一(yi)定好(hao)(hao)賣(mai)了。所以說(shuo)我們在投資(zi)的(de)(de)(de)(de)時候自己(ji)一(yi)定要看(kan)一(yi)下(xia)這個地段(duan)將來有沒有發展(zhan)的(de)(de)(de)(de)潛力，其實(shi)我覺(jue)得做投資(zi)最(zui)重要的(de)(de)(de)(de)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)要有一(yi)個長遠的(de)(de)(de)(de)眼光，這樣你(ni)才適合(he)做投資(zi)。

投資酒店式公寓選擇

地段

酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓面積(ji)較小，主(zhu)(zhu)力戶型主(zhu)(zhu)要在90平方米以下，裝修檔(dang)(dang)次較高，大多位于(yu)城市核心繁(fan)華地帶、商圈周邊，交通(tong)方便，按照星級酒(jiu)店(dian)的設施標準(zhun)進行建筑的外部(bu)及內部(bu)設計，體現(xian)檔(dang)(dang)次與(yu)舒適性。

區域規劃前景

區(qu)(qu)域(yu)(yu)的問題(ti)，這對投資(zi)(zi)者來說尤其重要。因為要考慮到未來能(neng)更快地租(zu)出，投資(zi)(zi)者盡可(ke)(ke)能(neng)選擇商圈成(cheng)熟(shu)且交通設施(shi)又比較完善(shan)區(qu)(qu)域(yu)(yu)進行投資(zi)(zi)。另外，區(qu)(qu)域(yu)(yu)的前景也需(xu)要考慮，一旦該區(qu)(qu)域(yu)(yu)將來發展得好，那房(fang)子升值或是方(fang)便轉手的可(ke)(ke)能(neng)性也會增大。

一(yi)些位于(yu)未來商務區的公(gong)寓產(chan)品，由于(yu)配(pei)套交(jiao)通以及產(chan)業還(huan)沒(mei)成熟(shu)，價格會相對(dui)低廉(lian)。在購買前，一(yi)定要(yao)先(xian)研究區域規劃，比如產(chan)業支(zhi)持、地鐵、學(xue)校、商業、辦公(gong)，是否有足夠的高端租賃群體等，抓住機會的同時也(ye)要(yao)謹慎下手。

配套設施

酒店式(shi)公寓一般(ban)都是精(jing)裝修(xiu)的(de)，也會配齊各種電器(qi)，消(xiao)費(fei)者拎包即(ji)住(zhu)。但不同的(de)酒店式(shi)公寓對于這些設施(shi)的(de)配置(zhi)也有(you)所不同，配置(zhi)得越好對投資者來(lai)說(shuo)未來(lai)也更容易租出去。

投資回報率

目(mu)前(qian)市場上，并(bing)不是所(suo)有的(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)公(gong)寓都(dou)有高額(e)的(de)投(tou)資(zi)回報率。在購置前(qian)，投(tou)資(zi)者應當適當計算一下，選擇一個回報率相(xiang)對更高的(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)公(gong)寓。

如果嫌(xian)麻煩，也可間接性投(tou)(tou)資(zi)，選(xuan)擇市場上已有(you)的(de)一些房產投(tou)(tou)資(zi)的(de)項(xiang)目，比(bi)如在白領(ling)公(gong)寓方面有(you)瑞(rui)·公(gong)寓項(xiang)目投(tou)(tou)資(zi)計劃等，投(tou)(tou)資(zi)標的(de)中也有(you)酒(jiu)店式公(gong)寓，年(nian)化收益9.5%-10.5%之間。

開發商品牌

目(mu)前的(de)(de)市場上(shang)(shang)，公寓(yu)項目(mu)眾多，容易犯上(shang)(shang)選擇(ze)困難癥，但品牌可以(yi)作(zuo)為一個選擇(ze)的(de)(de)標準。品牌實(shi)力不足的(de)(de)開(kai)發商(shang)，可能會出現(xian)貨不對(dui)版、質量不過關、規(gui)劃(hua)中(zhong)的(de)(de)配套無法實(shi)現(xian)等(deng)等(deng)問題。

投資酒店式公寓注意

注意事項有哪些

1、選擇一個好“管家”

酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)最(zui)大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)賣點(dian)是酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)管理服(fu)(fu)務，購房者看中的(de)(de)(de)(de)(de)(de)正是酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)價格比一(yi)般酒(jiu)(jiu)店(dian)便宜，但(dan)服(fu)(fu)務又(you)達到(dao)了酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)水平。這(zhe)就要(yao)求(qiu)投資(zi)(zi)者所選中的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)公司(si)不(bu)(bu)僅具(ju)有專(zhuan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)務能(neng)力，還要(yao)具(ju)有良好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)經(jing)營(ying)能(neng)力，這(zhe)是保證投資(zi)(zi)者贏(ying)利的(de)(de)(de)(de)(de)(de)基本條件。如果(guo)酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)公司(si)沒有高(gao)效、系統、專(zhuan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)開發(fa)能(neng)力，開發(fa)商在(zai)開發(fa)酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)時，只求(qiu)賣完其物(wu)業(ye)(ye)就萬事(shi)大(da)吉，而不(bu)(bu)是努(nu)力幫(bang)業(ye)(ye)主(zhu)找一(yi)個好管家，就會形(xing)成另一(yi)種形(xing)式(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)“爛尾”工程，使得業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投資(zi)(zi)回(hui)報率無法得到(dao)保證；投資(zi)(zi)回(hui)報率低，反過(guo)來又(you)影響到(dao)酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)開發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)消(xiao)費支柱(zhu)和投資(zi)(zi)者的(de)(de)(de)(de)(de)(de)積極(ji)性，從而形(xing)成一(yi)個惡性循(xun)環。從現在(zai)市(shi)場(chang)(chang)上來看，這(zhe)種具(ju)有酒(jiu)(jiu)店(dian)經(jing)營(ying)能(neng)力的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)公司(si)非(fei)常(chang)少，而一(yi)般酒(jiu)(jiu)店(dian)管理公司(si)又(you)缺(que)少物(wu)業(ye)(ye)管理經(jing)驗，因此，投資(zi)(zi)者在(zai)選擇(ze)合(he)作物(wu)業(ye)(ye)公司(si)時應進(jin)行深(shen)入的(de)(de)(de)(de)(de)(de)考評。

2、酒店式公寓定位

酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的定位(wei)是投資(zi)者在(zai)開(kai)發投資(zi)前就應該(gai)弄清(qing)的實質性問題，它直接關系到酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的硬件設施和服務內容。具體(ti)(ti)(ti)而(er)言，一(yi)家酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的定位(wei)應取(qu)決于購買或租(zu)賃這類物業的消費(fei)需(xu)求，即投資(zi)者群體(ti)(ti)(ti)和消費(fei)群體(ti)(ti)(ti)，而(er)投資(zi)者群體(ti)(ti)(ti)又取(qu)決于消費(fei)群體(ti)(ti)(ti)，因此，從根本上說，酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的定位(wei)應取(qu)決于其消費(fei)群體(ti)(ti)(ti)。

酒店式(shi)公(gong)寓經過幾(ji)年來的(de)(de)發展，已分化出兩(liang)大類，一(yi)類為(wei)(wei)側重(zhong)居住功(gong)能，主要為(wei)(wei)居家(jia)(jia)生活者(zhe)提供酒店式(shi)服務的(de)(de)酒店式(shi)公(gong)寓；另(ling)一(yi)類為(wei)(wei)側重(zhong)辦公(gong)功(gong)能，為(wei)(wei)各(ge)類機(ji)構或(huo)個人(ren)提供辦公(gong)場所和簡單(dan)居住條(tiao)件的(de)(de)酒店式(shi)公(gong)寓。用于居家(jia)(jia)生活的(de)(de)酒店式(shi)公(gong)寓又有中大戶(hu)型和小戶(hu)型兩(liang)種，各(ge)自面向不同的(de)(de)需(xu)求(qiu)群體(ti)。發展商只有根據市(shi)場需(xu)求(qiu)提供更具差(cha)異性(xing)的(de)(de)產品和服務，迎合更特殊的(de)(de)消費群體(ti)需(xu)求(qiu)，才能贏(ying)得(de)市(shi)場。

3、酒店公寓的地理位置

位置對開(kai)發酒店式(shi)公(gong)(gong)寓的(de)(de)成敗(bai)影響很大，不(bu)可不(bu)慎。由于不(bu)同類型的(de)(de)酒店式(shi)公(gong)(gong)寓的(de)(de)消費群體不(bu)同，在開(kai)發酒店式(shi)公(gong)(gong)寓時也(ye)有(you)具體的(de)(de)要(yao)求，一般而(er)言(yan)，有(you)如下幾類區別：

A、側重于(yu)居住功能的(de)酒店式公寓，主(zhu)要是為商人及企業(ye)高級職員提(ti)供居所，要位于(yu)高級寫(xie)字樓附近(jin)，交通方便，有較好(hao)的(de)居住環境和景觀，并有完善的(de)生活(huo)配套(tao)設施。

B、為常(chang)(chang)駐深(shen)圳的(de)海內外(wai)商務機構(gou)及常(chang)(chang)來(lai)深(shen)圳的(de)海內外(wai)商務人員(yuan)提(ti)供辦公和居住場所(suo)的(de)酒店(dian)式公寓，要(yao)位于(yu)酒店(dian)密集的(de)繁華(hua)市區，以吸(xi)引酒店(dian)的(de)常(chang)(chang)客，還(huan)要(yao)求寫(xie)字(zi)樓多，交通便利(li)，有良好的(de)商業、餐飲(yin)及娛樂設施，便于(yu)開展業務和生活居住。

C、為深圳的(de)小企業(ye)及個人提供辦(ban)公和居住場所的(de)酒(jiu)店式(shi)公寓(yu)，對(dui)位置的(de)要求不如前兩類(lei)嚴格，但也(ye)要交(jiao)通方便，鄰近(jin)寫字(zi)樓，周圍有較完善的(de)商業(ye)、文化(hua)及娛(yu)樂設施。

4、酒店式公寓的經營問題

酒店式(shi)公寓的經營方式(shi)不外乎出售、出租、租售并舉三種。

采取出(chu)售(shou)方式，可以(yi)盡快(kuai)收回投資，取得回報，減少市場風險，這是發(fa)(fa)展(zhan)商比較傾(qing)向于(yu)采用(yong)的經(jing)營方式，尤(you)其是一(yi)些處(chu)于(yu)成長(chang)期(qi)的發(fa)(fa)展(zhan)商很是青(qing)睞這種方式。但是，由(you)于(yu)采取這種經(jing)營方式的酒店(dian)公(gong)寓(yu)建成后(hou)都交給物業管理公(gong)司(si)去管理，發(fa)(fa)展(zhan)商不參與后(hou)期(qi)管理，這就要(yao)求發(fa)(fa)展(zhan)商在經(jing)營前應(ying)和物業管理公(gong)司(si)的服務內容進行明確協議和承諾(nuo)，以(yi)免后(hou)期(qi)管理中出(chu)現一(yi)些不確定因素(su)和隱患。

采取出租方式(shi)，投(tou)資(zi)(zi)回收期長，而(er)(er)且存在較大(da)的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)風險(xian)。其風險(xian)主要(yao)在于裝(zhuang)修(xiu)(xiu)，不裝(zhuang)修(xiu)(xiu)沒有客戶(hu)租，帶裝(zhuang)修(xiu)(xiu)又恐不合客戶(hu)心意，新(xin)的(de)(de)(de)(de)客戶(hu)往(wang)往(wang)要(yao)求新(xin)的(de)(de)(de)(de)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)，致使裝(zhuang)修(xiu)(xiu)更(geng)換頻繁(fan)，給經營(ying)管理(li)帶來很(hen)多(duo)麻煩，同時也增(zeng)大(da)開發商的(de)(de)(de)(de)投(tou)入。同時，房地產市(shi)場(chang)還(huan)存一定的(de)(de)(de)(de)盲目跟風現象，一種物業(ye)(ye)市(shi)場(chang)前景好，眾多(duo)發展商一哄而(er)(er)上，致使該種物業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)供給量(liang)激(ji)增(zeng)，售(shou)價和租金(jin)亦會(hui)下跌，這(zhe)些不理(li)智的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)方式(shi)大(da)大(da)增(zeng)加了酒店式(shi)公寓的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)風險(xian)。

租售并舉(ju)模式是發(fa)展商不得已(yi)而為(wei)之的(de)一種經營(ying)方式。售出去的(de)單(dan)位(wei)由小業主自用(yong)或(huo)出租，售不出去的(de)單(dan)位(wei)只好由發(fa)展商出租經營(ying)。

5、酒店式公寓的服務

酒(jiu)店式公(gong)寓的(de)(de)最大賣(mai)點應是(shi)(shi)它完善的(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)。一般應針(zhen)對其(qi)消費群(qun)體的(de)(de)需求(qiu)提供(gong)(gong)相(xiang)應的(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)。如以居家為(wei)主的(de)(de)酒(jiu)店式公(gong)寓，可提供(gong)(gong)照(zhao)顧老人(ren)、小(xiao)孩、接送(song)學(xue)生之類的(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)，衣服(fu)洗熨、代購日(ri)常用品(pin)、家居清潔(jie)等也是(shi)(shi)必不可少的(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)。而對酒(jiu)店式商(shang)務(wu)(wu)公(gong)寓，則要多(duo)(duo)考慮(lv)商(shang)務(wu)(wu)人(ren)員(yuan)的(de)(de)需求(qiu)，多(duo)(duo)提供(gong)(gong)一些商(shang)務(wu)(wu)資源和信(xin)息，提供(gong)(gong)法律(lv)顧問、工商(shang)咨詢、理財咨詢及秘書服(fu)務(wu)(wu)、出(chu)租商(shang)務(wu)(wu)用車(che)、代購辦公(gong)用品(pin)、飛機(ji)票(piao)(piao)、火車(che)票(piao)(piao)等。

投資酒店公寓的陷阱

1、承諾投資回報率要當心

在購買(mai)酒店式公寓的(de)過程中，我們經常(chang)(chang)會(hui)碰(peng)到開(kai)發(fa)商承諾五(wu)年(nian)回報每年(nian)8%。但實際市場上一(yi)些酒店式公寓投資(zi)率(lv)甚至不足(zu)3%，而承諾每年(nian)8%通常(chang)(chang)情況下(xia)這很(hen)可能(neng)是一(yi)種陷阱，想(xiang)通過承諾回報把本來事實上僅價值一(yi)萬的(de)房子(zi)，賣(mai)到一(yi)萬五(wu)千元(yuan)。所(suo)以(yi)，在購買(mai)時不要(yao)聽銷售(shou)的(de)片面之詞(ci)，要(yao)計算好，覺(jue)得劃算再入手。

2、物業、水電和使用年限

酒店(dian)式公寓的(de)(de)(de)物業管理(li)費通(tong)常(chang)都比較高，如果是(shi)商住兩用(yong)的(de)(de)(de)房子，水(shui)電(dian)費可能是(shi)要收取商用(yong)的(de)(de)(de)標準，這(zhe)也是(shi)一筆不小的(de)(de)(de)費用(yong)。由于酒店(dian)式公寓的(de)(de)(de)經營(ying)相當非(fei)常(chang)復雜，所以定(ding)位時(shi)必(bi)須把握準確(que)、條(tiao)理(li)、便(bian)捷(jie)的(de)(de)(de)原則(ze)。另外(wai)，開(kai)發(fa)商缺乏此類產(chan)品(pin)開(kai)發(fa)經驗，卻堅持(chi)自己經營(ying)，也會為交房后的(de)(de)(de)矛(mao)盾(dun)留(liu)下隱(yin)患。

3、避免定金陷阱

很多開發(fa)商(shang)都會(hui)打出(chu)多少抵多少的(de)(de)優惠(hui)活動。需要繳納多少錢定(ding)(ding)金(jin)(jin)。有些(xie)開發(fa)商(shang)定(ding)(ding)金(jin)(jin)還是會(hui)退的(de)(de)。有的(de)(de)退的(de)(de)時候就各種理由(you)了(le)。所以如果交定(ding)(ding)金(jin)(jin)時，必須看好(hao)定(ding)(ding)金(jin)(jin)合同!而且(qie)中國(guo)文化博大(da)精深。“定(ding)(ding)”和“訂”的(de)(de)意思雖(sui)然(ran)相近(jin)，但是差(cha)別就很大(da)。所以區別要分(fen)清楚(chu)，避免進(jin)了(le)定(ding)(ding)金(jin)(jin)圏套。