投資酒店式公寓的利弊

酒店式公寓投資優勢

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1、小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。

通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位小，好管理，易出租等特點卻是其優勢(shi)。不過，高檔(dang)次項目所占(zhan)用的(de)資金相(xiang)對較(jiao)多，回報的(de)周期(qi)相(xiang)對較(jiao)長，因(yin)此較(jiao)適(shi)合中長線(xian)的(de)投(tou)資者。

2、產品功能兼有，投資和自用性質都可以。

由于它吸(xi)收了傳(chuan)統(tong)(tong)酒(jiu)店、傳(chuan)統(tong)(tong)公寓和(he)傳(chuan)統(tong)(tong)辦公樓的各(ge)自的長(chang)處(chu)，因此受(shou)商務(wu)人士歡迎。

3、擁有產權可以讓業主居住的安心、放心。

必(bi)要(yao)時還可以(yi)出讓自己的(de)產權，回收投資(zi)(zi)，因而降低了投資(zi)(zi)的(de)風(feng)險。酒店式(shi)服務公寓也是(shi)投資(zi)(zi)置業者的(de)上(shang)選，尤其(qi)是(shi)異地置業的(de)優選。此類投資(zi)(zi)對多數人來講，是(shi)有超(chao)值(zhi)回報空間(jian)的(de)。

4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。

未來(lai)有更多跨(kua)國(guo)企(qi)業(ye)來(lai)中(zhong)(zhong)國(guo)設(she)立公(gong)司，酒店式公(gong)寓(yu)這(zhe)類物業(ye)成為部(bu)分中(zhong)(zhong)小(xiao)型公(gong)司的優選。同時，國(guo)內大、中(zhong)(zhong)城市的一(yi)等商(shang)務人士階(jie)層，對這(zhe)類物業(ye)擁有可觀(guan)的消費能力。單身公(gong)寓(yu)由(you)于面(mian)積小(xiao)、總價低、月供負(fu)擔輕(qing)，對年輕(qing)一(yi)族尤其是外(wai)來(lai)專業(ye)人才格外(wai)有吸(xi)引(yin)力。

酒店式公寓投資風險

1、居住成本高

從生(sheng)活層面來說，住(zhu)在(zai)酒(jiu)店(dian)(dian)式公寓里的生(sheng)活成本也相對(dui)高昂。如(ru)水(shui)電費(fei)(fei)(fei)是(shi)按商(shang)用物業(ye)計算(suan)，比普通住(zhu)宅(zhai)水(shui)電費(fei)(fei)(fei)要高出一倍左右(you)。以北京為例，普通住(zhu)宅(zhai)的電費(fei)(fei)(fei)為每(mei)度0.48元，水(shui)費(fei)(fei)(fei)為每(mei)噸3.7元，天(tian)然氣(qi)則為每(mei)立(li)方米2.05元，但酒(jiu)店(dian)(dian)式公寓的收費(fei)(fei)(fei)為電費(fei)(fei)(fei)0.9元、水(shui)費(fei)(fei)(fei)5.1元，大部分商(shang)業(ye)立(li)項的酒(jiu)店(dian)(dian)式公寓則無天(tian)然氣(qi)接入(ru)。

2、回報率大打折扣

許多酒(jiu)店式公(gong)寓的(de)開發商打(da)出的(de)15%至(zhi)18%的(de)利(li)(li)潤率遠遠高于真實(shi)(shi)的(de)水平，而實(shi)(shi)際的(de)年利(li)(li)潤率也就是(shi)在5%至(zhi)6%之間。高回報率確實(shi)(shi)很吸(xi)引投資客戶，但往往忽略了隱性成本這一關鍵要素(su)，主要包括以下因素(su)：

契(qi)(qi)稅和公(gong)(gong)(gong)共維(wei)修(xiu)基(ji)金(jin)。開發商在項(xiang)目銷售(shou)時，其價格(ge)(ge)并不包括契(qi)(qi)稅和公(gong)(gong)(gong)共維(wei)修(xiu)基(ji)金(jin)，從目前這兩個的(de)收費(fei)標準來(lai)看(kan)，契(qi)(qi)稅普通(tong)住宅是1.5%，非(fei)普通(tong)住宅是3%;房屋維(wei)修(xiu)基(ji)金(jin)是收樓價的(de)2%。所以(yi)從上述(shu)情況來(lai)看(kan)，即便是酒店(dian)式公(gong)(gong)(gong)寓房產(chan)價格(ge)(ge)讓你動心，但也(ye)要考慮(lv)到契(qi)(qi)稅和公(gong)(gong)(gong)共維(wei)修(xiu)基(ji)金(jin)這兩個隱性成本的(de)代價。

租金(jin)價格(ge)的(de)(de)(de)(de)折扣(kou)(kou)。酒(jiu)店(dian)式公寓的(de)(de)(de)(de)開(kai)發商(shang)在(zai)項目(mu)收益計算時，往往是(shi)根據(ju)所在(zai)地(di)段的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)店(dian)日租金(jin)的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)價格(ge)制定(ding)的(de)(de)(de)(de)。以北京東(dong)二環附近的(de)(de)(de)(de)一(yi)個酒(jiu)店(dian)式公寓項目(mu)來看(kan)，銷售價格(ge)在(zai)25000元(yuan)/平(ping)方米，投資人士在(zai)投資前可參照同(tong)等地(di)段的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)店(dian)日租金(jin)做(zuo)一(yi)對比。以同(tong)等地(di)段的(de)(de)(de)(de)一(yi)個四(si)☆級酒(jiu)店(dian)為例，酒(jiu)店(dian)標(biao)準間的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)價格(ge)大約在(zai)800元(yuan)/日，一(yi)個月(yue)就會有(you)24000元(yuan)的(de)(de)(de)(de)收益，但(dan)眾所周知，酒(jiu)店(dian)為了吸引客戶往往會采取會員、折扣(kou)(kou)等活動，打折后的(de)(de)(de)(de)價格(ge)往往也就在(zai)400元(yuan)至500元(yuan)/日左右，這(zhe)遠(yuan)遠(yuan)低于開(kai)發商(shang)預計的(de)(de)(de)(de)高利(li)潤率。

物業(ye)(ye)費(fei)(fei)、取(qu)暖(nuan)(nuan)費(fei)(fei)等(deng)其他費(fei)(fei)用。針對投資(zi)酒(jiu)店式公寓(yu)而(er)(er)言，除了需(xu)要(yao)在(zai)購買時(shi)需(xu)要(yao)繳納必(bi)須的費(fei)(fei)用外，物業(ye)(ye)費(fei)(fei)、取(qu)暖(nuan)(nuan)費(fei)(fei)等(deng)諸多費(fei)(fei)用都需(xu)要(yao)考慮(lv)進(jin)去，而(er)(er)這些往往就是我們在(zai)投資(zi)時(shi)忽略的隱(yin)性成本。酒(jiu)店式公寓(yu)的物業(ye)(ye)費(fei)(fei)、取(qu)暖(nuan)(nuan)費(fei)(fei)等(deng)維護(hu)費(fei)(fei)用通常比較(jiao)高，而(er)(er)且(qie)很難直接轉嫁給承租人。從這點來看，開發商(shang)打(da)出的每(mei)年15%至18%的高利潤(run)率(lv)顯然沒有考慮(lv)到以上諸多因素(su)。

中介費(fei)。投資人(ren)在投資房產項目后，還要考慮房屋的(de)出(chu)租問(wen)題。很(hen)多投資人(ren)士(shi)如果自己尋找客戶需要耗費(fei)極大的(de)精(jing)力和物(wu)力，所以往往把房子(zi)委托給中介代理，而這就(jiu)(jiu)需要向(xiang)代理中介交納一(yi)定額度(du)的(de)中介費(fei)，而這部分費(fei)用(yong)也就(jiu)(jiu)成(cheng)為了投資人(ren)士(shi)的(de)隱性成(cheng)本。

3、酒店式公寓產權要分清

目前(qian)市場上(shang)的酒店式(shi)公寓按照產(chan)權和經營方式(shi)可以分為三種：大產(chan)權統(tong)一(yi)經營，小(xiao)產(chan)權統(tong)一(yi)經營及小(xiao)產(chan)權非統(tong)一(yi)經營。

大(da)(da)產權統一(yi)經(jing)營(ying)的(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)不(bu)是小投(tou)(tou)(tou)資者(zhe)投(tou)(tou)(tou)資的(de)(de)(de)對象。大(da)(da)產權統一(yi)經(jing)營(ying)的(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)對資本(ben)的(de)(de)(de)要求很(hen)高，資金(jin)的(de)(de)(de)門欄(lan)使得(de)這類酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)很(hen)難允許個(ge)人投(tou)(tou)(tou)資者(zhe)投(tou)(tou)(tou)資，一(yi)般都是投(tou)(tou)(tou)資基金(jin)或是專業公(gong)(gong)司在控制。小產權非統一(yi)經(jing)營(ying)的(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)投(tou)(tou)(tou)資風險較(jiao)大(da)(da)，投(tou)(tou)(tou)資者(zhe)需要謹慎。因為非統一(yi)經(jing)營(ying)導致沒有統一(yi)的(de)(de)(de)管(guan)理，使得(de)同一(yi)棟樓中的(de)(de)(de)各個(ge)小公(gong)(gong)寓(yu)之間(jian)存在很(hen)大(da)(da)競爭。這類酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)其實和普(pu)通的(de)(de)(de)小戶型住宅已經(jing)基本(ben)沒有什么差(cha)異，只是掛了酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)名字來抬高身價，事(shi)實上體現不(bu)了酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)優勢。

酒店式公寓投資前景

酒店式公寓投資要多少錢

首先投資(zi)者需要租賃(lin)面積在300平方米以上的(de)(de)店面，店面選擇(ze)在交(jiao)通比較發達(da)的(de)(de)地段，而(er)且選擇(ze)在客流量(liang)大的(de)(de)地方。想(xiang)這樣的(de)(de)店面，在一(yi)二線城市，一(yi)年的(de)(de)租金需要50~80萬元。

然后(hou)，投資(zi)者(zhe)需(xu)要(yao)對店面進行精致(zhi)的裝修(xiu)，由于公(gong)寓酒店普(pu)通都是高檔消費，所以(yi)投資(zi)者(zhe)在(zai)裝修(xiu)的時候，選擇好的裝修(xiu)物料，裝修(xiu)要(yao)大氣一點。裝修(xiu)費需(xu)要(yao)20~30萬元。

接著，投資(zi)者(zhe)需(xu)要(yao)購置各種軟硬(ying)件設備，例如空調，電(dian)(dian)腦(nao)，電(dian)(dian)視等等，這些需(xu)要(yao)投資(zi)20萬元左右。

另外，投資(zi)者還(huan)需要招(zhao)聘效勞員，每名效勞員每月的工資(zi)需要4000元(yuan)左右。

之(zhi)后(hou)，投資者還需要(yao)領取水電(dian)費(fei)，廣告推廣，開(kai)業典禮費(fei)等等，這些需要(yao)5~8萬元。

這樣算下(xia)來，開一家公(gong)寓(yu)酒店，需(xu)要投入150萬元(yuan)左(zuo)右。

酒店式公寓投資價值

1、投資不多

市(shi)場上(shang)公寓面積大(da)小(xiao)和地段千(qian)差萬別(bie)，最小(xiao)的戶型35平米左右(you)，大(da)概25萬就可以買一套，投資的門檻很低。

2、投資見效快

有(you)很多酒店(dian)(dian)式公寓(yu)是現房，買(mai)過來你就可(ke)以裝修，然后出租(zu)(zu)，收取租(zu)(zu)金(jin)；有(you)的酒店(dian)(dian)公寓(yu)，本身是帶(dai)租(zu)(zu)約的，你買(mai)了后，第二個月就可(ke)以收取租(zu)(zu)金(jin)，相當的快。

3、少費心

如(ru)果你投資酒(jiu)店(dian)(dian)公(gong)寓(yu)，不(bu)需要你自(zi)己(ji)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)，有(you)酒(jiu)店(dian)(dian)管理公(gong)司，直接給你裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)好的，有(you)些酒(jiu)店(dian)(dian)公(gong)寓(yu)，你不(bu)用(yong)出錢，酒(jiu)店(dian)(dian)自(zi)己(ji)花錢，把你的房(fang)子裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)好，如(ru)果以后酒(jiu)店(dian)(dian)不(bu)經營了(le)，裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)還(huan)是你的，就用(yong)這(zhe)個裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)，你可以繼續和其他人(ren)簽訂租賃合同，省(sheng)時(shi)省(sheng)心。

4、租金收益高

如果你投(tou)資(zi)到酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓(yu)，通(tong)常一套50平的公(gong)寓(yu)就可以租(zu)到4000元，根據現(xian)在(zai)的市(shi)場行情，商業(ye)公(gong)寓(yu)價(jia)格(ge)比同地區住(zhu)宅價(jia)格(ge)要低，一套50平的公(gong)寓(yu)每平方價(jia)格(ge)1.6萬(wan)總價(jia)在(zai)96萬(wan)元左右。

酒店式公寓投資回報率怎么算

投(tou)資(zi)回報率=（稅(shui)(shui)后現金(jin)流(liu)+投(tou)資(zi)者權(quan)(quan)益(yi)(yi)增加）/權(quan)(quan)益(yi)(yi)投(tou)資(zi)數額稅(shui)(shui)后現金(jin)流(liu)指的(de)是所得稅(shui)(shui)后的(de)現金(jin)流(liu)，投(tou)資(zi)者權(quan)(quan)益(yi)(yi)增加=還本收益(yi)(yi)=當期還本付息(xi)(xi)額—利息(xi)(xi)。

簡(jian)單說就是：回(hui)報率(lv)=年(nian)租金/總價

投資了公寓會賣不掉嗎

投資的(de)(de)(de)(de)公寓(yu)不(bu)會賣不(bu)掉，但是(shi)(shi)(shi)(shi)投資的(de)(de)(de)(de)公寓(yu)肯(ken)定是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)好賣。因為(wei)公寓(yu)和普通的(de)(de)(de)(de)商(shang)品(pin)住宅房他是(shi)(shi)(shi)(shi)有(you)一點點區(qu)別的(de)(de)(de)(de)，首先就是(shi)(shi)(shi)(shi)房子的(de)(de)(de)(de)產權方面，公寓(yu)只有(you)40年，而商(shang)品(pin)房都是(shi)(shi)(shi)(shi)70年。另外公寓(yu)住起(qi)來是(shi)(shi)(shi)(shi)很不(bu)舒適的(de)(de)(de)(de)，因為(wei)它的(de)(de)(de)(de)容積(ji)率相對來說比(bi)較高，面積(ji)也(ye)比(bi)較小，到賣的(de)(de)(de)(de)時候肯(ken)定要的(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)會太多。如果價格(ge)便宜點往外賣的(de)(de)(de)(de)話，可能(neng)還(huan)是(shi)(shi)(shi)(shi)有(you)人(ren)(ren)要的(de)(de)(de)(de)。

其(qi)實(shi)現在公寓還是(shi)比較好賣(mai)(mai)的(de)(de)，但是(shi)主要還是(shi)看你(ni)這(zhe)個(ge)公寓的(de)(de)地段好不(bu)好，如(ru)果說你(ni)投(tou)(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)這(zhe)個(ge)公寓的(de)(de)地段非常好的(de)(de)話，那肯(ken)定(ding)(ding)(ding)是(shi)不(bu)愁賣(mai)(mai)的(de)(de)，假(jia)如(ru)說你(ni)投(tou)(tou)(tou)資(zi)了這(zhe)個(ge)公寓地段不(bu)是(shi)特別(bie)好的(de)(de)話，那就不(bu)一定(ding)(ding)(ding)好賣(mai)(mai)了。所(suo)以說我們在投(tou)(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)時(shi)候自己一定(ding)(ding)(ding)要看一下這(zhe)個(ge)地段將來有(you)沒有(you)發展的(de)(de)潛力，其(qi)實(shi)我覺得做投(tou)(tou)(tou)資(zi)最重要的(de)(de)就是(shi)要有(you)一個(ge)長遠(yuan)的(de)(de)眼光，這(zhe)樣你(ni)才(cai)適(shi)合做投(tou)(tou)(tou)資(zi)。

投資酒店式公寓選擇

地段

酒店式公寓面積較小，主力戶(hu)型主要在90平方(fang)米以下(xia)，裝修檔次較高，大多位于城市核心繁(fan)華(hua)地(di)帶、商圈周邊(bian)，交通方(fang)便(bian)，按照星(xing)級酒店的(de)設(she)施(shi)標(biao)準進行建筑的(de)外部(bu)及內部(bu)設(she)計，體現檔次與舒適性。

區域規劃前景

區(qu)域(yu)(yu)的(de)問題(ti)，這對投資(zi)者來(lai)說尤(you)其重要。因為要考慮到未來(lai)能(neng)更快地租(zu)出(chu)，投資(zi)者盡可能(neng)選擇商圈成熟且(qie)交通設施又比較(jiao)完善區(qu)域(yu)(yu)進行(xing)投資(zi)。另外，區(qu)域(yu)(yu)的(de)前景也需要考慮，一旦該區(qu)域(yu)(yu)將來(lai)發展得好(hao)，那房子升值或是(shi)方便轉手(shou)的(de)可能(neng)性也會增大。

一些位于未來商務區的公寓產(chan)(chan)品，由于配套交通以及產(chan)(chan)業還(huan)沒成熟，價格會相(xiang)對低(di)廉(lian)。在購買前，一定要先研究區域規劃，比如產(chan)(chan)業支持、地鐵、學校、商業、辦公，是否有足夠的高端租賃(lin)群(qun)體等，抓住機會的同時也(ye)要謹慎下(xia)手。

配套設施

酒店式公寓(yu)(yu)一般都是精裝修的(de)(de)，也會配(pei)(pei)(pei)齊各種電器，消費者拎包即住。但不同的(de)(de)酒店式公寓(yu)(yu)對于(yu)這些設施的(de)(de)配(pei)(pei)(pei)置(zhi)也有所不同，配(pei)(pei)(pei)置(zhi)得越好(hao)對投資者來說未來也更容易(yi)租出(chu)去。

投資回報率

目前市場上(shang)，并(bing)不是(shi)所(suo)有(you)的(de)酒(jiu)店(dian)式公寓都有(you)高額的(de)投資回(hui)報率。在購置前，投資者應當適當計算一(yi)下(xia)，選擇一(yi)個回(hui)報率相對(dui)更高的(de)酒(jiu)店(dian)式公寓。

如果嫌麻煩，也(ye)可間接性投(tou)(tou)資，選(xuan)擇市場上已有的一些房產(chan)投(tou)(tou)資的項目，比(bi)如在白領公寓方面有瑞·公寓項目投(tou)(tou)資計劃等，投(tou)(tou)資標的中也(ye)有酒(jiu)店式公寓，年化收益(yi)9.5%-10.5%之(zhi)間。

開發商品牌

目前的市場(chang)上，公(gong)寓項目眾多，容易犯上選擇困(kun)難(nan)癥，但品牌(pai)可(ke)以作為一個選擇的標準。品牌(pai)實(shi)力(li)不足的開發商，可(ke)能會出現貨不對(dui)版(ban)、質量不過(guo)關、規劃中的配套無法實(shi)現等等問題。

投資酒店式公寓注意

注意事項有哪些

1、選擇一個好“管家”

酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)(gong)寓最大的(de)(de)賣點是酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)服(fu)務(wu)，購房(fang)者看中的(de)(de)正是酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)(gong)寓價格比一(yi)般酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)便宜，但服(fu)務(wu)又(you)(you)達(da)到(dao)了酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)的(de)(de)水平(ping)。這就要(yao)求投(tou)(tou)資(zi)者所選中的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)不(bu)僅具有(you)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)能力，還要(yao)具有(you)良好的(de)(de)市場經(jing)營能力，這是保證(zheng)投(tou)(tou)資(zi)者贏利的(de)(de)基本(ben)條件(jian)。如果(guo)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)(gong)寓的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)沒有(you)高效、系統(tong)、專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)市場開(kai)(kai)發(fa)(fa)能力，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商在開(kai)(kai)發(fa)(fa)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)(gong)寓時，只求賣完(wan)其(qi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)就萬事大吉(ji)，而(er)不(bu)是努力幫(bang)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)找一(yi)個(ge)好管(guan)家，就會(hui)形(xing)成另一(yi)種形(xing)式的(de)(de)“爛尾(wei)”工程(cheng)，使得業(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)回報率無(wu)法得到(dao)保證(zheng)；投(tou)(tou)資(zi)回報率低，反過來(lai)又(you)(you)影(ying)響到(dao)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)(gong)寓開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)市場消(xiao)費(fei)支柱和投(tou)(tou)資(zi)者的(de)(de)積極性，從(cong)而(er)形(xing)成一(yi)個(ge)惡(e)性循環。從(cong)現在市場上來(lai)看，這種具有(you)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)經(jing)營能力的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)非常少，而(er)一(yi)般酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)管(guan)理(li)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)又(you)(you)缺少物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)經(jing)驗，因此，投(tou)(tou)資(zi)者在選擇(ze)合作(zuo)物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)時應(ying)進行深(shen)入的(de)(de)考評。

2、酒店式公寓定位

酒店式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)的(de)定(ding)位是投資者(zhe)(zhe)在(zai)開(kai)發(fa)投資前就應(ying)該弄清的(de)實質性問題，它直(zhi)接(jie)關系到(dao)酒店式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)的(de)硬件(jian)設施和(he)服務(wu)內(nei)容。具體而言，一家酒店式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)的(de)定(ding)位應(ying)取決于購買或租賃這類物業的(de)消(xiao)費需求，即投資者(zhe)(zhe)群體和(he)消(xiao)費群體，而投資者(zhe)(zhe)群體又取決于消(xiao)費群體，因(yin)此，從根本上(shang)說，酒店式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)的(de)定(ding)位應(ying)取決于其消(xiao)費群體。

酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)經(jing)過幾(ji)年來的(de)發展，已分化出兩(liang)大類(lei)，一類(lei)為側(ce)重居(ju)(ju)住功(gong)能(neng)，主(zhu)要為居(ju)(ju)家(jia)生活者提供酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)(shi)服務的(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)；另一類(lei)為側(ce)重辦公(gong)(gong)功(gong)能(neng)，為各類(lei)機構或個(ge)人提供辦公(gong)(gong)場所和簡單居(ju)(ju)住條件的(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)。用于居(ju)(ju)家(jia)生活的(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)又有中大戶型(xing)(xing)和小戶型(xing)(xing)兩(liang)種，各自(zi)面向不(bu)同的(de)需(xu)求群體。發展商只有根據市(shi)場需(xu)求提供更具差異性的(de)產品和服務，迎合更特殊的(de)消費(fei)群體需(xu)求，才能(neng)贏(ying)得市(shi)場。

3、酒店公寓的地理位置

位置對開發酒店(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)的(de)(de)成敗影響(xiang)很大(da)，不(bu)(bu)(bu)可不(bu)(bu)(bu)慎(shen)。由(you)于不(bu)(bu)(bu)同類(lei)(lei)型的(de)(de)酒店(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)的(de)(de)消費群(qun)體不(bu)(bu)(bu)同，在開發酒店(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)時也有具體的(de)(de)要求，一(yi)般而言，有如下幾(ji)類(lei)(lei)區別：

A、側重于居(ju)住(zhu)功(gong)能的(de)酒店式公寓，主要是為商人及企業高級(ji)職員(yuan)提供居(ju)所，要位(wei)于高級(ji)寫(xie)字樓附近，交通方(fang)便，有較好的(de)居(ju)住(zhu)環境和景觀，并有完善(shan)的(de)生活配套設施(shi)。

B、為(wei)常駐深圳的海內(nei)外(wai)商務機(ji)構及常來深圳的海內(nei)外(wai)商務人員提供(gong)辦公和(he)居(ju)(ju)住場所的酒(jiu)店式公寓，要(yao)位于酒(jiu)店密集(ji)的繁(fan)華市(shi)區，以吸(xi)引(yin)酒(jiu)店的常客(ke)，還要(yao)求寫(xie)字樓多，交通便利(li)，有良好(hao)的商業、餐飲及娛樂設施，便于開展業務和(he)生活(huo)居(ju)(ju)住。

C、為深圳的(de)小(xiao)企業及(ji)(ji)個人(ren)提供辦公和居住場所的(de)酒店式公寓，對位置的(de)要求不(bu)如前兩類嚴(yan)格(ge)，但也要交通方便，鄰近寫字(zi)樓(lou)，周(zhou)圍有較完善的(de)商業、文化及(ji)(ji)娛樂(le)設施。

4、酒店式公寓的經營問題

酒店(dian)式公寓(yu)的經營方(fang)式不外乎出(chu)售、出(chu)租(zu)、租(zu)售并舉三種。

采取(qu)出(chu)售方(fang)式，可以盡快收(shou)回投(tou)資，取(qu)得回報，減少(shao)市場風(feng)險，這是發(fa)展(zhan)商(shang)比較(jiao)傾向于采用的經營方(fang)式，尤(you)其(qi)是一些(xie)處于成長(chang)期(qi)的發(fa)展(zhan)商(shang)很是青睞這種方(fang)式。但是，由于采取(qu)這種經營方(fang)式的酒店公(gong)寓建成后都交給物業(ye)管(guan)理(li)公(gong)司去管(guan)理(li)，發(fa)展(zhan)商(shang)不參(can)與后期(qi)管(guan)理(li)，這就要求發(fa)展(zhan)商(shang)在經營前應和物業(ye)管(guan)理(li)公(gong)司的服務內容(rong)進行明確協議和承諾，以免(mian)后期(qi)管(guan)理(li)中出(chu)現一些(xie)不確定(ding)因素和隱患。

采(cai)取出租(zu)方式，投(tou)資回收期長，而且存(cun)在較大(da)的市場風險。其風險主要(yao)在于(yu)裝修，不裝修沒有客戶租(zu)，帶裝修又恐(kong)不合客戶心(xin)意，新的客戶往往要(yao)求新的裝修，致使(shi)裝修更換頻繁，給經營管理帶來很(hen)多麻煩，同時也增(zeng)大(da)開發商的投(tou)入(ru)。同時，房地產(chan)市場還存(cun)一(yi)定的盲目(mu)跟風現象，一(yi)種(zhong)物業市場前景好，眾(zhong)多發展(zhan)商一(yi)哄而上，致使(shi)該種(zhong)物業的市場供給量激增(zeng)，售價和租(zu)金亦會下(xia)跌，這些不理智的投(tou)資方式大(da)大(da)增(zeng)加了酒店式公寓的投(tou)資風險。

租售并舉模式是發展商(shang)不得已而為(wei)之的(de)(de)一(yi)種經營(ying)方式。售出(chu)去(qu)的(de)(de)單位由小業主自用或出(chu)租，售不出(chu)去(qu)的(de)(de)單位只好由發展商(shang)出(chu)租經營(ying)。

5、酒店式公寓的服務

酒店(dian)式(shi)公寓的(de)(de)最大(da)賣點應是它完(wan)善的(de)(de)服務(wu)(wu)。一(yi)(yi)般應針對(dui)其(qi)消費群(qun)體的(de)(de)需求提供(gong)相應的(de)(de)服務(wu)(wu)。如(ru)以(yi)居家(jia)為主的(de)(de)酒店(dian)式(shi)公寓，可提供(gong)照顧(gu)老人(ren)、小孩、接(jie)送(song)學生之類的(de)(de)服務(wu)(wu)，衣服洗(xi)熨、代購日(ri)常用品(pin)、家(jia)居清潔等也是必不(bu)可少的(de)(de)服務(wu)(wu)。而對(dui)酒店(dian)式(shi)商務(wu)(wu)公寓，則要(yao)多考慮商務(wu)(wu)人(ren)員的(de)(de)需求，多提供(gong)一(yi)(yi)些商務(wu)(wu)資源(yuan)和信(xin)息(xi)，提供(gong)法(fa)律(lv)顧(gu)問、工商咨詢、理財咨詢及(ji)秘書服務(wu)(wu)、出(chu)租商務(wu)(wu)用車(che)、代購辦公用品(pin)、飛機票、火車(che)票等。

投資酒店公寓的陷阱

1、承諾投資回報率要當心

在購買酒店(dian)式公(gong)寓的過程中(zhong)，我(wo)們經常會碰到開發商承(cheng)諾(nuo)(nuo)五年(nian)回報(bao)每年(nian)8%。但實際(ji)市場上一(yi)些酒店(dian)式公(gong)寓投資率甚至不(bu)足(zu)3%，而承(cheng)諾(nuo)(nuo)每年(nian)8%通常情況下這很可能(neng)是(shi)一(yi)種(zhong)陷阱，想(xiang)通過承(cheng)諾(nuo)(nuo)回報(bao)把本來事實上僅(jin)價值一(yi)萬的房子，賣到一(yi)萬五千元(yuan)。所以(yi)，在購買時不(bu)要聽銷售的片面之詞，要計(ji)算(suan)好，覺(jue)得劃算(suan)再入手。

2、物業、水電和使用年限

酒店(dian)式公寓的(de)(de)物(wu)業管理(li)費通常都(dou)比較(jiao)高(gao)，如果是(shi)商(shang)住兩用的(de)(de)房子，水(shui)電(dian)費可能是(shi)要(yao)收取商(shang)用的(de)(de)標準，這也(ye)是(shi)一筆(bi)不小的(de)(de)費用。由于酒店(dian)式公寓的(de)(de)經營相(xiang)當非常復雜，所以定位時必須把(ba)握準確、條理(li)、便捷的(de)(de)原則。另外，開(kai)(kai)發商(shang)缺乏此類產品(pin)開(kai)(kai)發經驗(yan)，卻堅持自己經營，也(ye)會為交房后的(de)(de)矛盾留下隱患。

3、避免定金陷阱

很(hen)多開(kai)發商都會(hui)打(da)出(chu)多少抵(di)多少的優惠(hui)活動。需要繳納多少錢(qian)定(ding)金。有些開(kai)發商定(ding)金還是會(hui)退的。有的退的時(shi)候就各種理由了(le)。所以如果交定(ding)金時(shi)，必須看好(hao)定(ding)金合同!而且中(zhong)國文化博大精深。“定(ding)”和“訂”的意思雖然相(xiang)近，但是差別(bie)就很(hen)大。所以區別(bie)要分清(qing)楚，避免進了(le)定(ding)金圏套。