長租公寓又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白(bai)領上班人(ren)士(shi)。現在“長租公寓”這個概念已經慢慢為大(da)家接受(shou)。在傳統租賃市場上，租客的租賃時間一(yi)(yi)般為一(yi)(yi)年。
伴隨(sui)2015-2016年房(fang)價上漲和(he)首次置業門檻提高，越來越多年輕(qing)人(ren)主動或被動選擇租(zu)房(fang)。中國租(zu)賃市場目前處于快速發展期。創(chuang)業類企業、房(fang)地產中介、房(fang)地產開發商和(he)酒店運營商都(dou)在(zai)試水長(chang)租(zu)公寓。根據 2015 年中國(guo)飯店協會(hui)公寓委員會(hui)統(tong)計，國(guo)內擁有(you)規模公寓企業超過 500 家，公寓間數超過 100萬間。
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集中(zhong)式(shi)出(chu)租(zu)：企業(ye)通(tong)過(guo)(guo)包租(zu)、獨(du)立開發、收(shou)購或與(yu)(yu)物業(ye)持有(you)方合(he)作的(de)方式(shi)獲取整棟物業(ye)，通(tong)過(guo)(guo)精細化的(de)設計、改造與(yu)(yu)裝修，并采用標準化的(de)品牌與(yu)(yu)服(fu)務，最后對外整體出(chu)租(zu)公(gong)寓的(de)模式(shi)，與(yu)(yu)經濟型快捷酒店(dian)開發模式(shi)有(you)諸多相似之處(chu)。
分布式出租：企(qi)業從(cong)分散的房東處獲取物業，再通過(guo)精(jing)細化(hua)和標準化(hua)裝修，最(zui)后對外(wai)出租的模(mo)式。
“集中(zhong)式(shi)(shi)”和(he)“分(fen)布式(shi)(shi)”兩(liang)種運營(ying)(ying)(ying)模式(shi)(shi)，就二者(zhe)共性而(er)言，空(kong)置(zhi)率(lv)、續租(zu)(zu)率(lv)和(he)利(li)潤率(lv)無疑都是其運營(ying)(ying)(ying)的(de)(de)重要指(zhi)標。集中(zhong)式(shi)(shi)運用較(jiao)為傳統的(de)(de)商業(ye)地(di)產運作(zuo)模式(shi)(shi)，以獨棟商業(ye)樓宇(yu)為運作(zuo)標的(de)(de)，包(bao)租(zu)(zu)后(hou)進行改造升級。而(er)分(fen)布式(shi)(shi)長(chang)租(zu)(zu)公寓(yu)模式(shi)(shi)起(qi)步(bu)則(ze)較(jiao)晚，其房(fang)源來自分(fen)散的(de)(de)房(fang)東，通過房(fang)屋包(bao)租(zu)(zu)經營(ying)(ying)(ying)，標準(zhun)化的(de)(de)服(fu)務(wu)與改稿(gao)，提供全新的(de)(de)租(zu)(zu)住體驗(yan)，其挑(tiao)戰在于對(dui)公寓(yu)的(de)(de)管理(li)與社(she)群運營(ying)(ying)(ying)。集中(zhong)式(shi)(shi)和(he)分(fen)散式(shi)(shi)各(ge)有利(li)弊，但(dan)總體而(er)言集中(zhong)式(shi)(shi)公寓(yu)的(de)(de)盈(ying)利(li)空(kong)間(jian)更大(da)。
根(gen)據運營商的資產(chan)結(jie)構(gou)不同，長(chang)租公寓(yu)運營模(mo)式(shi)可分為重資產(chan)運營和輕資產(chan)運營兩(liang)大類。
重(zhong)資(zi)(zi)產運(yun)營(ying)即運(yun)營(ying)商(shang)通(tong)過自建(jian)、收(shou)購(gou)等(deng)方式獲取并(bing)持有(you)房(fang)(fang)源(yuan)、對(dui)外出租(zu)，主要通(tong)過收(shou)取租(zu)金獲取利益的模式。重(zhong)資(zi)(zi)產運(yun)營(ying)模式項下的房(fang)(fang)源(yuan)多為集中式物業，對(dui)資(zi)(zi)金的要求較高，讓很多運(yun)營(ying)商(shang)望而卻步。通(tong)常，涉及住房(fang)(fang)租(zu)賃的國(guo)有(you)企業和開(kai)發商(shang)類公寓(yu)運(yun)營(ying)商(shang)擁(yong)有(you)雄厚的資(zi)(zi)金和融資(zi)(zi)優勢，擁(yong)有(you)閑置的自持物業資(zi)(zi)源(yuan)，又(you)具備(bei)物業改造能力，因而會選擇(ze)采(cai)用重(zhong)資(zi)(zi)產運(yun)營(ying)模式。
輕(qing)資產運(yun)營(ying)即運(yun)營(ying)商并不(bu)持有物業(ye)，而是通過(guo)長期租(zu)賃或受托(tuo)管(guan)(guan)理(li)(li)等方式集中獲取房源，通過(guo)轉租(zu)獲得租(zu)金價差或通過(guo)輸出品牌、提供租(zu)務(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)、物業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)等服務(wu)(wu)，獲得管(guan)(guan)理(li)(li)報酬的(de)模式。選擇輕(qing)資產運(yun)營(ying)的(de)，前期沉淀資金相(xiang)對少(shao)，可以在短時間(jian)內快(kuai)速拓展市場。具(ju)有中介(jie)機(ji)構背景的(de)公寓運(yun)營(ying)商、酒店管(guan)(guan)理(li)(li)類的(de)公寓運(yun)營(ying)商、創業(ye)類的(de)公寓運(yun)營(ying)商多采用輕(qing)資產運(yun)營(ying)模式。
1、托管模(mo)式(shi)(shi)，就是房(fang)東(dong)將公寓委托給(gei)運營(ying)商(shang)進行出租和租后管理(li)(li)。在托管模(mo)式(shi)(shi)中，運營(ying)商(shang)只需承(cheng)擔(dan)一定的(de)管理(li)(li)成本，資金壓力(li)大大減輕(qing)，同(tong)時(shi)，原本承(cheng)擔(dan)的(de)空置率風險(xian)，也因(yin)托管模(mo)式(shi)(shi)而轉移(yi)到房(fang)東(dong)本人身(shen)上。
2、加盟(meng)模式，長租(zu)公寓企業憑借品牌優(you)勢，通過制定標準(zhun)化(hua)可(ke)復制的模式，尋求(qiu)加盟(meng)合(he)作伙伴，快速復制經(jing)營模式，實現連鎖經(jing)營，擴(kuo)大市場占(zhan)有(you)率。
3、互聯網+模(mo)式，以房(fang)源(yuan)為中心(xin)進行智能(neng)化(hua)(hua)(hua)和(he)金融化(hua)(hua)(hua)的便捷生活服(fu)務，一切(qie)以滿(man)足租住的生活要求來配置，零售、干(gan)洗、生鮮配送(song)、健身，美容、書吧等各種社區服(fu)務均采用(yong)專業化(hua)(hua)(hua)的外包進行。
從業主端租入的批發價與單間“零售(shou)價(jia)(jia)”合計之間(jian)的差(cha)價(jia)(jia)，是目前絕大多(duo)數(shu)中(zhong)低端長租(zu)(zu)公寓主(zhu)要的利潤來源。主(zhu)要包括兩部(bu)分(fen)，一是整套租(zu)(zu)入(ru)，按間(jian)租(zu)(zu)出(chu)實現溢價(jia)(jia)；二(er)是通過(guo)分(fen)拆隔間(jian)，增加房(fang)(fang)間(jian)數(shu)實現額(e)外(wai)收益。同(tong)時，公司也會對(dui)租(zu)(zu)入(ru)的房(fang)(fang)屋進行簡單裝修，以實現房(fang)(fang)租(zu)(zu)價(jia)(jia)格的提升。采(cai)用該類模式的代表企業是自如(ru)。
長(chang)租公寓運營商通過打造“公寓+服務”的(de)生態圈，如 “公(gong)寓+旅游”、“公(gong)寓+健康(kang)”、“公(gong)寓+培訓”等形(xing)式擴大服務半徑，整(zheng)合第三方優質資源或自己開(kai)展經營，提(ti)升用戶(hu)體驗度，進而(er)從衍生(sheng)產品上實(shi)現盈利。如(ru)魔方向租戶(hu)收取的物業費，大約每(mei)月每(mei)間房200~300元，相對普通住宅略(lve)微偏高(gao)。而增值服(fu)務(wu)費用主要是在其高(gao)端產品(pin)中才體現，如租車服(fu)務(wu)、入(ru)室保(bao)潔、衣物(wu)清洗、商品(pin)代購等額外服(fu)務(wu)。
這(zhe)類盈(ying)利模式的代表(biao)是萬科，萬科曾在重慶“西九.萬科驛推出“租金抵房(fang)款(kuan)，房(fang)款(kuan)抵租金”的活動(dong)，從活動(dong)口(kou)號可以清(qing)晰發現該類(lei)模式的核心是先租后售(shou)，公司的本(ben)質并不是指(zhi)望(wang)依靠公寓(yu)租金實現盈(ying)利，而(er)是希望(wang)以公寓(yu)租賃獲得潛在的客戶(hu)資源，帶動(dong)其本(ben)身的房(fang)地產銷售(shou)。
這種(zhong)盈利模式和美國(guo)典(dian)型的公寓(yu)REITs模(mo)式(shi)非常類(lei)似(si)，借助不動(dong)產基金(jin)通過資(zi)本(ben)運作(zuo)來(lai)收(shou)購(gou)或整租、改造(zao)物(wu)業，然后與(yu)第三方(fang)的(de)公(gong)寓(yu)管(guan)理公(gong)司合作(zuo)，由其負責物(wu)業的(de)出租經營與(yu)管(guan)理。一方(fang)面(mian)(mian)獲得了資(zi)產增值收(shou)益，另(ling)一方(fang)面(mian)(mian)也可獲得運營收(shou)益。這種盈利模(mo)式(shi)的(de)代表是賽富(fu)不動(dong)產基金(jin)和新派(pai)公(gong)寓(yu)的(de)深(shen)度合作(zuo)，賽富(fu)以不動(dong)產基金(jin)購(gou)買房屋(wu)的(de)租賃權，委(wei)托新派(pai)公(gong)寓(yu)開展房屋(wu)租賃、管(guan)理等業務，實現二者(zhe)的(de)資(zi)源互(hu)補。
目前，長租(zu)(zu)(zu)公寓收(shou)入來源還(huan)是(shi)以租(zu)(zu)(zu)金為主，出(chu)租(zu)(zu)(zu)方仍舊利(li)潤(run)薄弱或(huo)(huo)處于虧損(sun)狀態，分析認(ren)為，當(dang)前是(shi)以資本(ben)大量投入的方式快速吸收(shou)增量，迅速做大存量的階段，利(li)潤(run)率并不是(shi)企(qi)業眼下所關(guan)注的焦點(dian)(dian)。未來在做大規(gui)模以后，通(tong)過(guo)服(fu)(fu)務(wu)延伸(shen)產(chan)品附加價(jia)值、通(tong)過(guo)增值服(fu)(fu)務(wu)創造(zao)溢價(jia)空間，或(huo)(huo)將成(cheng)為下一步的扭虧為盈的關(guan)鍵(jian)突破點(dian)(dian)。
1、只在高租金城市布局
做租賃要去哪些城市布局？幾乎所有人都(dou)會(hui)脫口而出：一(yi)二線城市，最好是一(yi)線城市，因(yin)為經濟發達(da)，人口凈流入，租金收益(yi)高……
高租金的一線城市(shi)，杠桿率可以用得比較高。
例如北京，拿一套可以改造成4個房(fang)間的房(fang)子(zi)，花半個月改造，每間房(fang)投(tou)入七八千，4間房合計投入約(yue)3萬塊錢，半個月之后出租出去，每(mei)間房(fang)子3000，一個月就是1.2萬(wan)，預收一(yi)個季度的房(fang)租就是3.6萬。
由于(yu)付給房東的房租是做(zuo)了時間錯配的，如果你(ni)一次收了租客3個(ge)月的(de)租金（一(yi)般是(shi)押(ya)二(er)付一(yi)），而給(gei)房東是(shi)按季度或年(nian)度付錢(qian)，就會有一(yi)筆(bi)無息的(de)資金在自己手里，可以拿走繼續做(zuo)規模擴張。
之所以說杠(gang)桿(gan)率比較高，是因(yin)為(wei)月租3000里面，2500都是要給房(fang)東的(de)。其實屬于(yu)你的(de)錢并不多(duo)，但(dan)你手里卻握有很多(duo)現(xian)金(jin)(jin)。這么(me)一來，你的(de)現(xian)金(jin)(jin)流很容易為正。
因此，在(zai)一(yi)線做租(zu)賃，想要(yao)規模擴張的話(hua)，你要(yao)有極強的出房(fang)能力，將空置率(lv)控制(zhi)在(zai)低(di)位(wei)的能力；二線城市，你要(yao)拿(na)到(dao)低(di)價的資產，以(yi)及拿(na)到(dao)期限足夠長(chang)的廉價資金。
2、以為只要有錢就能做好
未(wei)來，長租公寓會成為擁有強大開發、品牌(pai)、運營和(he)資(zi)本運作能力(li)房(fang)企的天下，因為資(zi)金出去之后要5~7年才能收(shou)回來，沒有錢是(shi)萬(wan)萬(wan)不能的！
可(ke)是，有錢就一定能干嗎？
這個(ge)行業(ye)已經不(bu)是房地產和裝修生意。如果到(dao)市場上去拿樓(lou)，那么70%是拿房(fang)成本，還有(you)12%折(zhe)舊，12%經營(ying)管理(li)費，6%稅，利潤(run)為0！事實上，目前整個長租公寓行業仍處于虧損階段。因為整個行業的平均融資成本太高——高于10%！
根據內(nei)部的測算(suan)，長租公寓的資(zi)金(jin)成本要控制在4%左右，且持續(xu)不斷(duan)投入才能實現盈利。房地產每年開(kai)發部分的(de)現金流(liu)都是正的(de)，使得其能夠(gou)為長租公寓輸血(xue)，而(er)且資金成本(ben)很(hen)低。但即便如此(ci)，龍湖(hu)也無法僅(jin)靠自身(shen)資金輸血(xue)，需要(yao)不斷(duan)融資。
即便可(ke)以拿(na)到(dao)“低(di)成(cheng)本”資金(jin)的開發商，也要持續(xu)投入才能迎來盈利的一天。比如(ru)，最近面對(dui)深交所的問(wen)詢(xun)，世(shi)聯行預計(ji)其長租公寓項(xiang)目盈利時(shi)間為第五(wu)年……如(ru)果沒有持續(xu)投入的準(zhun)備，“有錢”也不要干。
3、迷戀輕資產
當前，碧桂園(yuan)、恒大、萬(wan)科、龍湖(hu)、旭輝(hui)等都(dou)已(yi)在長租領域大刀闊斧(fu)的開干了，但(dan)還有(you)很多房企(qi)在觀望，因為覺得不賺錢。
相比(bi)快周轉的增(zeng)量開發來說，長租公寓(yu)確實(shi)“不賺(zhuan)錢”。特別(bie)是持有資產的模(mo)式下，想靠租金賺(zhuan)錢就更(geng)難。
因此，不少(shao)人想通過(guo)輕(qing)資(zi)產(chan)的模式來化(hua)解這一(yi)困(kun)境。但全部是輕(qing)資(zi)產(chan)也很成問題。事實上(shang)前(qian)期一(yi)些走(zou)輕(qing)資(zi)產(chan)路線(xian)的公寓運營商，現(xian)在開始青睞重資(zi)產(chan)。
4、盲目跟風
自如是典型的分散式，今(jin)年會達到100萬(wan)間的管理(li)規(gui)模(mo)，這種模(mo)式看起來(lai)更容(rong)易(yi)上規(gui)模(mo)。但做起來(lai)并不那么容(rong)易(yi)，畢竟自如(ru)能有(you)今天的規(gui)模(mo)，是因為(wei)它已經發力多年了。
對于新(xin)進者(zhe)，或者(zhe)規(gui)模不大的公寓(yu)運(yun)營商來說，做分散式的挑戰不小(xiao)。
5、對規模有執念
增量開發領(ling)域，規模已是各家房企不(bu)用言說的目標(biao)。千(qian)億(yi)(yi)是基本門(men)檻(jian)，連當前只有三百億(yi)(yi)左右的房企也揚言要沖三千(qian)億(yi)(yi)。
對(dui)規模的(de)執念也被帶到了長租公寓領域。旭(xu)輝、龍湖、萬(wan)(wan)科(ke)都表(biao)示要進(jin)入行業(ye)前三，萬(wan)(wan)科(ke)的(de)郁亮在2017年度業(ye)績發(fa)布會上(shang)表示，“德(de)國的(de)(de)住房租賃是(shi)全球有名的(de)(de)，德(de)國最大(da)(da)的(de)(de)租賃企業(ye)，大(da)(da)概是(shi)33萬間公寓，我們用三年左右的時間，有(you)機會趕超他(ta)……”碧桂園(yuan)要直接上100萬間，干長(chang)租(zu)城市……
對巨頭來說(shuo)，租購并舉的(de)(de)政策下，這么(me)干既(ji)是(shi)抓住市場機會(hui)，也是(shi)履行企業社(she)會(hui)責任(ren)。但(dan)如果(guo)實(shi)力不(bu)夠的(de)(de)話，沒必要非要上十萬間，幾(ji)十萬間的(de)(de)規模。
增量開(kai)發領域，有500億魔咒(zhou)一說，長租公寓在5萬(wan)間和10萬間規模這兩個階(jie)段，同樣會遇(yu)到規模的魔咒。
一些小的公寓運(yun)營商，一個季度(du)只有五六十萬(wan)的收(shou)入，全年兩百(bai)多萬(wan)，活(huo)得還不錯(cuo)。可是，一旦其想讓(rang)管理(li)規(gui)模再上一個臺階(jie)，就會顯得非(fei)常(chang)困難。
因為這么小的規(gui)模(mo)，完全(quan)可以(yi)開成夫妻店。繼(ji)續上(shang)規(gui)模(mo)之后(hou)，管理層就勢必要疊加，并且需(xu)要上(shang)系統，想辦法提高人房比等等。這個(ge)時候(hou)，管理成本和(he)各種各樣的問題就開始出現(xian)了。
事實上，不少公寓企業是在上規(gui)(gui)模，走向(xiang)正(zheng)規(gui)(gui)化運營的過程中走向(xiang)衰弱的。因為規(gui)(gui)模大了(le)，人多(duo)(duo)了(le)，摩擦就多(duo)(duo)，成(cheng)本就高。
租購并舉的住房制度
2016年國務院政(zheng)府工作報告首次提出(chu)建立(li)租(zu)購并舉的住(zhu)房制度。
2017年10月18日，十九大報(bao)告將其深化(hua)為(wei)“多(duo)主體供給、多(duo)渠道保障(zhang)、租購并舉的(de)住房制度”。
住房租賃市場立法
2016年12月16日，中央經濟工作會議要(yao)求加(jia)快住房租賃市場(chang)立法。
2017年5月(yue)，作為第一(yi)部(bu)明確規范住房租(zu)(zu)賃(lin)(lin)和(he)銷售管理的(de)行政管理法規，《住房租(zu)(zu)賃(lin)(lin)和(he)銷售管理條例》正式開(kai)始向社會公開(kai)征求意見(jian)。
北京市自2017年9月30日起實行《共有(you)產權住(zhu)房(fang)管理暫行辦法》，率先出臺加強(qiang)住(zhu)房(fang)制度頂層設計(ji)的落地(di)政(zheng)策。
稅收優惠
2017年5月20日，住建部發(fa)布(bu)《住房租賃(lin)和(he)銷售(shou)管理(li)條(tiao)例（征求意見稿）》明確(que)指出住房租賃(lin)企業(ye)依法享受(shou)有(you)關金融、稅收、土地等優惠政策。
2016年11月14日(ri)，國家稅務總局公告2016年第69號(hao)規定的(de)住房租賃(lin)稅收(shou)標準是(shi)：納(na)稅人(ren)以長(chang)(短)租形式出租酒店式公(gong)寓并提供(gong)配(pei)套服務的，按照住(zhu)宿服務繳納增值(zhi)稅。個人(ren)住(zhu)房出租征(zheng)稅 0.5%、非住房 1% 。
2016年6月國務院(yuan)發布的《關于加快培育和發展住(zhu)房(fang)租賃(lin)市場的若干意見》（國辦發【2016】39號文）提出培育(yu)四(si)種租賃市(shi)場主體：
發展住房租(zu)賃企業；
鼓(gu)勵(li)房地產(chan)開發企業開展住(zhu)房租(zu)賃業務(wu)；
規范(fan)住(zhu)房租賃中介(jie)機構；
支(zhi)持和規范個人出租住房(fang)。
《關于加快(kuai)培育和(he)發展住(zhu)房(fang)租賃市場的若干意(yi)見(jian)》（國(guo)辦發【2016】39號文(wen)）在租(zu)賃住房建(jian)設方面(mian)提出(chu)了綱(gang)領性要求：鼓勵新建(jian)租(zu)賃住房；允許改建(jian)房屋用于租(zu)賃。
集體建設用地上建設租賃住房
2017年(nian)4月，住(zhu)建部聯(lian)合國土資源部發布(bu)《關于加(jia)強近期住(zhu)房及用地供應管(guan)理和調(diao)控有關工作的通知(zhi)》，提出開展集體建設用地上建設租賃住(zhu)房試點。
2017年8月，國土資源(yuan)部聯合(he)住建(jian)(jian)部發布《利(li)用(yong)集體建(jian)(jian)設(she)用(yong)地建(jian)(jian)設(she)租賃住房試點(dian)方(fang)案(an)》，選取第一批利(li)用(yong)集體建(jian)(jian)設(she)用(yong)地建(jian)(jian)設(she)租賃住房試點(dian)城(cheng)市，包括北京、上海、沈陽(yang)、南京、杭(hang)州、合(he)肥(fei)、廈門、鄭州、武漢、廣(guang)州、佛山、肇(zhao)慶、成都(dou)等13個城(cheng)市。
商改住
2016年6月，《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干(gan)意見》（國辦發【2016】39號(hao)文）提出(chu)允許將商業用(yong)房等按規定改建(jian)為(wei)租(zu)賃住房。
工改住&個人出租
2017年4月，住建部聯合國土資源部發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造；鼓勵個人依法出租自有住房。
2015年1月6日(ri)，住建(jian)部發(fa)布(bu)《住房(fang)(fang)城鄉建(jian)設部關于加快培育和發(fa)展住房(fang)(fang)租賃(lin)市場(chang)的(de)指導意(yi)見》，提(ti)出積極推進房(fang)(fang)地(di)產投資信托(tuo)基金（REITs）試點。
《關于(yu)加快培育和發(fa)展住房租賃市場(chang)的(de)若干意(yi)見》（國(guo)辦發(fa)【2016】39號文(wen)）明(ming)確提出鼓勵金融機構按照依法合規、風險可(ke)(ke)控、商業可(ke)(ke)持續(xu)的(de)原則(ze)，向住房(fang)租賃(lin)企業提供(gong)金融支持。支持符合條件的(de)住房(fang)租賃(lin)企業發行債券(quan)(quan)、不動產(chan)證券(quan)(quan)化產(chan)品(pin)。穩(wen)步推進房(fang)地產(chan)投資信托基(ji)金（REITs）試點。
除了(le)全國性的(de)政策，已有多(duo)個(ge)省級地方(fang)政府也先后發布(bu)了(le)關于培育(yu)和發展住(zhu)房租(zu)賃市場的(de)指導文件，主要涉(she)及的(de)關鍵政策包括允許商(shang)改住(zhu)、鼓(gu)勵個(ge)人出租(zu)住(zhu)房、提供金融支持等方(fang)面。
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