長租公寓概況

長租公寓又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間(jian)的形式(shi)出租(zu)(zu)給房屋周(zhou)邊(bian)的白領上班(ban)人士。現(xian)在(zai)“長租(zu)(zu)公寓”這個概念已經慢慢為大家接受。在(zai)傳統租(zu)(zu)賃市場上，租(zu)(zu)客(ke)的租(zu)(zu)賃時(shi)間(jian)一(yi)(yi)般為一(yi)(yi)年。

伴隨2015-2016年房(fang)價上漲(zhang)和(he)首(shou)次(ci)置業門檻提(ti)高，越(yue)來越(yue)多年輕人主動或被(bei)動選(xuan)擇(ze)租房(fang)。中(zhong)國租賃市場(chang)目前處于快(kuai)速發展(zhan)期。創業類企業、房(fang)地產中(zhong)介、房(fang)地產開發商(shang)和(he)酒店運(yun)營(ying)商(shang)都(dou)在試(shi)水長租公(gong)寓。根據 2015 年中(zhong)國飯店協會公(gong)寓委員會統計，國內擁有規模公(gong)寓企業(ye)超過 500 家，公寓(yu)間(jian)數超(chao)過 100萬間。

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長租白領公寓運營模式

集(ji)中式(shi)出租(zu)(zu)：企業(ye)通過(guo)包(bao)租(zu)(zu)、獨立開發、收購或與(yu)(yu)(yu)(yu)物業(ye)持有方合作的方式(shi)獲取整(zheng)棟物業(ye)，通過(guo)精細(xi)化的設(she)計、改造(zao)與(yu)(yu)(yu)(yu)裝修(xiu)，并采(cai)用標(biao)準化的品牌與(yu)(yu)(yu)(yu)服務，最后對外(wai)整(zheng)體(ti)出租(zu)(zu)公寓的模式(shi)，與(yu)(yu)(yu)(yu)經濟型快捷酒店開發模式(shi)有諸多(duo)相似之處。

分布式出租：企業(ye)從分散(san)的房(fang)東處獲取(qu)物業(ye)，再通(tong)過精細化和標準(zhun)化裝修，最后對外(wai)出租的模(mo)式。

“集中式(shi)(shi)”和(he)“分布(bu)式(shi)(shi)”兩種(zhong)運營(ying)模(mo)式(shi)(shi)，就二者(zhe)共性而言，空置率、續租率和(he)利潤率無疑都是(shi)其(qi)運營(ying)的(de)(de)重要指(zhi)標(biao)(biao)。集中式(shi)(shi)運用較為傳(chuan)統的(de)(de)商業地產運作模(mo)式(shi)(shi)，以(yi)獨棟(dong)商業樓宇為運作標(biao)(biao)的(de)(de)，包租后進行改造升(sheng)級。而分布(bu)式(shi)(shi)長租公寓模(mo)式(shi)(shi)起(qi)步則(ze)較晚，其(qi)房源來(lai)自(zi)分散(san)的(de)(de)房東，通過房屋包租經營(ying)，標(biao)(biao)準化的(de)(de)服務(wu)與(yu)改稿(gao)，提供全(quan)新(xin)的(de)(de)租住體驗(yan)，其(qi)挑(tiao)戰在于(yu)對公寓的(de)(de)管理與(yu)社群運營(ying)。集中式(shi)(shi)和(he)分散(san)式(shi)(shi)各有利弊，但總體而言集中式(shi)(shi)公寓的(de)(de)盈利空間更大(da)。

根據運(yun)(yun)營(ying)商的資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)結構(gou)不同，長租公寓運(yun)(yun)營(ying)模式(shi)可分為重資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)運(yun)(yun)營(ying)和(he)輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)運(yun)(yun)營(ying)兩大類。

一、重資產運營

重資(zi)(zi)產運(yun)營(ying)即運(yun)營(ying)商(shang)通(tong)過(guo)自建、收購等方(fang)式(shi)(shi)獲取并持(chi)有房源、對外出租，主要(yao)通(tong)過(guo)收取租金(jin)獲取利益的(de)模(mo)式(shi)(shi)。重資(zi)(zi)產運(yun)營(ying)模(mo)式(shi)(shi)項下的(de)房源多為集(ji)中式(shi)(shi)物(wu)業，對資(zi)(zi)金(jin)的(de)要(yao)求較(jiao)高，讓很多運(yun)營(ying)商(shang)望(wang)而卻步。通(tong)常，涉及住房租賃的(de)國有企業和開(kai)發(fa)商(shang)類公(gong)寓運(yun)營(ying)商(shang)擁有雄厚的(de)資(zi)(zi)金(jin)和融資(zi)(zi)優勢，擁有閑置的(de)自持(chi)物(wu)業資(zi)(zi)源，又具備物(wu)業改造能力，因而會(hui)選擇(ze)采用重資(zi)(zi)產運(yun)營(ying)模(mo)式(shi)(shi)。

二、輕資產運營

輕(qing)資產運(yun)(yun)營(ying)即(ji)運(yun)(yun)營(ying)商(shang)并不持有(you)物(wu)(wu)業，而是通(tong)(tong)過(guo)長期租(zu)(zu)賃或受(shou)托(tuo)管(guan)(guan)理(li)等方式集中(zhong)獲取房源(yuan)，通(tong)(tong)過(guo)轉租(zu)(zu)獲得(de)租(zu)(zu)金價差或通(tong)(tong)過(guo)輸出品牌(pai)、提供租(zu)(zu)務管(guan)(guan)理(li)、物(wu)(wu)業管(guan)(guan)理(li)等服務，獲得(de)管(guan)(guan)理(li)報(bao)酬(chou)的(de)模(mo)(mo)式。選擇輕(qing)資產運(yun)(yun)營(ying)的(de)，前期沉淀資金相對少，可以在短時間內快(kuai)速拓展(zhan)市場。具有(you)中(zhong)介機構背景的(de)公(gong)(gong)寓運(yun)(yun)營(ying)商(shang)、酒店管(guan)(guan)理(li)類的(de)公(gong)(gong)寓運(yun)(yun)營(ying)商(shang)、創業類的(de)公(gong)(gong)寓運(yun)(yun)營(ying)商(shang)多采用輕(qing)資產運(yun)(yun)營(ying)模(mo)(mo)式。

1、托(tuo)管模(mo)式(shi)，就是(shi)房東(dong)將公(gong)寓委托(tuo)給運營商進行出租和租后管理。在托(tuo)管模(mo)式(shi)中，運營商只(zhi)需承擔一定的管理成本(ben)，資(zi)金壓力大大減輕，同時，原本(ben)承擔的空(kong)置率風險，也因托(tuo)管模(mo)式(shi)而轉移到房東(dong)本(ben)人身上。

2、加盟(meng)模(mo)(mo)式，長(chang)租公寓企業憑借品牌優勢，通過制(zhi)(zhi)定標(biao)準化可復(fu)制(zhi)(zhi)的模(mo)(mo)式，尋求加盟(meng)合作伙伴，快速復(fu)制(zhi)(zhi)經營模(mo)(mo)式，實現連鎖經營，擴(kuo)大市場占有率(lv)。

3、互聯網(wang)+模(mo)式，以房(fang)源(yuan)為中心(xin)進行(xing)智能(neng)化(hua)和金融化(hua)的(de)(de)便捷生(sheng)活(huo)服務，一(yi)切以滿(man)足租住的(de)(de)生(sheng)活(huo)要求來配(pei)置，零(ling)售、干洗、生(sheng)鮮配(pei)送、健身，美容、書吧等各(ge)種(zhong)社區服務均(jun)采用專(zhuan)業化(hua)的(de)(de)外包進行(xing)。

長(chang)租公寓盈利模式

1、租(zu)金差(cha)+裝(zhuang)修投資(zi)溢價

從業主(zhu)端租(zu)入(ru)的批發價與(yu)單間“零售價”合計之間(jian)的差價，是(shi)目前絕大多數中(zhong)低(di)端長租(zu)(zu)公寓(yu)主要(yao)(yao)的利潤來源。主要(yao)(yao)包括兩部分(fen)(fen)，一是(shi)整套租(zu)(zu)入(ru)，按間(jian)租(zu)(zu)出實現(xian)溢價；二是(shi)通過分(fen)(fen)拆隔間(jian)，增加房(fang)間(jian)數實現(xian)額外收益。同時，公司(si)也會(hui)對租(zu)(zu)入(ru)的房(fang)屋進行簡(jian)單裝修(xiu)，以實現(xian)房(fang)租(zu)(zu)價格(ge)的提升(sheng)。采用該類模(mo)式(shi)的代(dai)表(biao)企業是(shi)自如。

2、生態社區+增值(zhi)服務

長租公(gong)寓運營商(shang)通過打造“公寓+服(fu)務”的生態(tai)圈，如(ru) “公寓+旅游”、“公寓+健康(kang)”、“公(gong)寓+培訓”等(deng)形式擴大(da)服務(wu)半(ban)徑(jing)，整合第三方優質資源(yuan)或自己開展經營，提(ti)升用戶體驗度，進(jin)而從衍生產品上實(shi)現盈利(li)。如魔方向租(zu)戶收取(qu)的物業費，大(da)約每月(yue)每間房200~300元，相對(dui)普通住宅略微偏高(gao)(gao)。而增值服務費用主要是(shi)在其高(gao)(gao)端(duan)產品中才體(ti)現，如(ru)租車(che)服務、入室保潔、衣物清洗、商品代(dai)購(gou)等額外服務。

3、先租后售，旨(zhi)在客戶獲(huo)取(qu)，實現業(ye)務協同

這類(lei)盈(ying)利模(mo)式(shi)的代表(biao)是萬科，萬科曾在重慶“西九.萬(wan)科驛推出“租(zu)金抵房款，房款抵租(zu)金”的(de)活(huo)動，從活(huo)動口號可以清晰發現該(gai)類模式的(de)核心是先(xian)租(zu)后(hou)售，公(gong)司的(de)本質(zhi)并(bing)不(bu)是指(zhi)望依靠(kao)公(gong)寓租(zu)金實(shi)現盈利，而是希望以公(gong)寓租(zu)賃獲得(de)潛在的(de)客戶資(zi)源，帶(dai)動其本身的(de)房地產銷售。

4、資產收購(gou)+持有經(jing)營

這種盈(ying)利模(mo)式和美國典型(xing)的公寓REITs模式非常類似，借助不動(dong)產(chan)基金通過資(zi)本運作來收(shou)(shou)購或(huo)整租、改造物業，然后與第三方(fang)的(de)(de)公寓管理公司合(he)作，由其負(fu)責(ze)物業的(de)(de)出租經(jing)營與管理。一方(fang)面獲得了資(zi)產(chan)增值收(shou)(shou)益(yi)，另一方(fang)面也可獲得運營收(shou)(shou)益(yi)。這(zhe)種(zhong)盈利模式的(de)(de)代表是(shi)賽富(fu)不動(dong)產(chan)基金和新派(pai)公寓的(de)(de)深度合(he)作，賽富(fu)以(yi)不動(dong)產(chan)基金購買(mai)房屋(wu)的(de)(de)租賃權，委托新派(pai)公寓開展房屋(wu)租賃、管理等業務，實(shi)現二者的(de)(de)資(zi)源互補。

目(mu)前，長租公寓收入來源還(huan)是(shi)以租金為主(zhu)，出租方仍舊利潤(run)薄弱或處于虧(kui)損(sun)狀(zhuang)態，分析認為，當(dang)前是(shi)以資本大(da)量投入的(de)(de)(de)方式快速(su)吸收增量，迅速(su)做大(da)存量的(de)(de)(de)階段，利潤(run)率并不是(shi)企業眼下所(suo)關注的(de)(de)(de)焦點(dian)。未來在(zai)做大(da)規模以后(hou)，通過服務(wu)(wu)延(yan)伸產品附加價(jia)值、通過增值服務(wu)(wu)創造溢價(jia)空(kong)間，或將(jiang)成(cheng)為下一步的(de)(de)(de)扭虧(kui)為盈的(de)(de)(de)關鍵突破點(dian)。

長租公寓市場分析

一、長租公寓發展誤區

1、只在高租金城市布局

做租賃要去(qu)哪些(xie)城(cheng)市(shi)(shi)布局(ju)？幾乎所有人(ren)都會脫口而出：一二線城(cheng)市(shi)(shi)，最好(hao)是一線城(cheng)市(shi)(shi)，因(yin)為(wei)經濟發達(da)，人(ren)口凈流入，租金收(shou)益高……

高租金的一線城市，杠桿率可以用得(de)比較高。

例(li)如北京，拿一套可(ke)以改造成4個房(fang)間(jian)(jian)的(de)房(fang)子，花半個月改造，每間(jian)(jian)房(fang)投入七八千，4間(jian)房合計投入約3萬塊錢(qian)，半個月之(zhi)后(hou)出(chu)租出(chu)去，每間房子3000，一個月就是1.2萬，預收一個季度的房租就是3.6萬。

由于付給房東的房租(zu)是做了時間(jian)錯配(pei)的，如果你一次收了租(zu)客3個月的租(zu)金(jin)（一般是押(ya)二(er)付一），而給房東是按季度(du)或(huo)年度(du)付錢，就(jiu)會有一筆無息的資金(jin)在(zai)自己手里，可以(yi)拿(na)走繼(ji)續做規模擴(kuo)張。

之所以說杠桿率(lv)比較(jiao)高，是因為月租(zu)3000里(li)面(mian)，2500都是要給房東的。其(qi)實屬于你的錢并不多(duo)，但你手里卻(que)握有很多(duo)現金。這么一來(lai)，你的現金流(liu)很容易(yi)為正。

因此，在一線(xian)做(zuo)租賃，想(xiang)要(yao)規模擴張的(de)話，你要(yao)有極(ji)強的(de)出房能力(li)，將空置率控制在低位(wei)的(de)能力(li)；二線(xian)城(cheng)市，你要(yao)拿到(dao)低價(jia)的(de)資產，以及拿到(dao)期限足(zu)夠長(chang)的(de)廉價(jia)資金(jin)。

2、以為只要有錢就能做好

未來，長租公寓會成為擁有強大開(kai)發、品牌、運(yun)營和資本運(yun)作能力房企(qi)的天(tian)下，因為資金出去之后要(yao)5~7年才能收回來(lai)，沒有錢是萬(wan)萬(wan)不能的(de)！

可是，有錢就一定能干嗎？

這個行業(ye)已經不是房地(di)產和裝(zhuang)修生意。如果到市場上(shang)去拿樓，那么70%是(shi)拿房(fang)成本，還有12%折舊，12%經營管理費，6%稅(shui)，利潤為(wei)0！事實上，目前整個長租公寓行業仍處于虧損階段。因為整個行業的平均融資成本太高——高于10%！

根據內部(bu)的測(ce)算(suan)，長租公寓的資金成(cheng)本要(yao)控制在4%左(zuo)右，且持續不斷投入才(cai)能實現(xian)盈利(li)。房(fang)地產(chan)每年(nian)開(kai)發部(bu)分(fen)的(de)(de)現(xian)金流(liu)都是正的(de)(de)，使得(de)其(qi)能夠為(wei)長租公寓輸血，而且資金成本很低(di)。但(dan)即便如此，龍湖也(ye)無法僅靠自身資金輸血，需要不斷融資。

即便可(ke)以(yi)拿到“低成本”資金的開發商，也(ye)要持(chi)續投(tou)入才能(neng)迎(ying)來盈利的一天(tian)。比如(ru)，最(zui)近面對深交(jiao)所的問(wen)詢，世聯行預計其長租(zu)公寓項目盈利時間為第(di)五年(nian)……如(ru)果沒有持(chi)續投(tou)入的準備，“有錢”也(ye)不要干。

3、迷戀輕資產

當前，碧(bi)桂園(yuan)、恒大、萬(wan)科(ke)、龍(long)湖、旭(xu)輝等都已在長租領域大刀闊斧的開(kai)干了，但還有很多房企在觀望(wang)，因為覺得(de)不賺錢(qian)。

相比快周轉(zhuan)的增量開(kai)發來說，長租公寓確實“不(bu)賺錢(qian)”。特別是持有資(zi)產的模式下，想靠租金賺錢(qian)就更(geng)難。

因此，不少人想通(tong)過(guo)輕資(zi)(zi)產(chan)的模式來化(hua)解這一困境。但全部是輕資(zi)(zi)產(chan)也很成問題。事實上前期一些(xie)走輕資(zi)(zi)產(chan)路線(xian)的公寓運營商，現在開始(shi)青睞(lai)重(zhong)資(zi)(zi)產(chan)。

4、盲目跟風

自(zi)如是典(dian)型(xing)的分散式(shi)，今年會達到100萬間的(de)管(guan)理規(gui)模，這種模式看(kan)起來更(geng)容易(yi)上規(gui)模。但做起來并不那么容易(yi)，畢(bi)竟(jing)自如能有今天的(de)規(gui)模，是因為它已經發力多年了。

對于新進者(zhe)，或者(zhe)規模(mo)不大(da)的公寓運營商來(lai)說，做(zuo)分(fen)散式(shi)的挑(tiao)戰不小。

5、對規模有執念

增(zeng)量(liang)開發領域，規模已是(shi)各(ge)家房(fang)企不用言(yan)說的目標。千億(yi)(yi)是(shi)基本(ben)門檻，連當(dang)前只有三(san)百億(yi)(yi)左右(you)的房(fang)企也揚言(yan)要(yao)沖三(san)千億(yi)(yi)。

對規模的執念也被帶到了(le)長租公(gong)寓領域。旭輝、龍湖、萬科(ke)都表(biao)示要進入行業(ye)前(qian)三，萬科(ke)的郁亮(liang)在2017年度業績發布會上表示，“德國的(de)(de)住房租賃是全球有名的(de)(de)，德國最大(da)的(de)(de)租賃企業，大(da)概是33萬(wan)間公寓，我們用三(san)年左右的時間，有機會(hui)趕(gan)超他……”碧桂(gui)園要直(zhi)接上100萬間，干長租城市……

對巨頭來說，租(zu)購并舉的(de)(de)政策下，這么(me)干既是抓住市場機會，也是履(lv)行企業社會責任。但(dan)如果實力不(bu)夠的(de)(de)話，沒(mei)必(bi)要非要上(shang)十萬間，幾(ji)十萬間的(de)(de)規模(mo)。

增量開發(fa)領域，有500億魔(mo)咒一說，長租公寓在5萬間和10萬間規模這兩個階(jie)段(duan)，同樣會遇到規模的魔咒。

一些(xie)小的公寓運(yun)營商，一個季度只有五(wu)六(liu)十萬的收入，全年(nian)兩百(bai)多萬，活得還不錯(cuo)。可是，一旦其想(xiang)讓管(guan)理規模(mo)再上一個臺階，就(jiu)會顯得非常(chang)困難。

因為這(zhe)么小(xiao)的規模，完全可以開成夫妻店。繼續上規模之后，管理層(ceng)就勢必要(yao)疊加，并(bing)且需要(yao)上系統(tong)，想辦法提(ti)高人房比等(deng)等(deng)。這(zhe)個時候，管理成本和各種(zhong)各樣的問題就開始出現了(le)。

事實上(shang)，不(bu)少公寓企業是在上(shang)規(gui)模，走(zou)向正(zheng)規(gui)化運營的(de)過(guo)程中走(zou)向衰弱的(de)。因為(wei)規(gui)模大了，人多了，摩擦就(jiu)多，成本就(jiu)高(gao)。

二、長租公寓政(zheng)策了解

1、制度建設

租購并舉的住房制度

2016年國務院政府工(gong)作報告首次提(ti)出建立租購并舉(ju)的住(zhu)房制度。

2017年10月(yue)18日(ri)，十九(jiu)大(da)報告將其(qi)深化為“多(duo)主體供給、多(duo)渠道(dao)保障、租購(gou)并舉的住房(fang)制度”。

住房租賃市場立法

2016年(nian)12月16日，中央經濟工作會(hui)議要求加快(kuai)住房租賃市(shi)場立法。

2017年5月，作為第一部明確規范住(zhu)房租賃和銷售管(guan)理(li)(li)的(de)行政管(guan)理(li)(li)法(fa)規，《住(zhu)房租賃和銷售管(guan)理(li)(li)條例(li)》正式開(kai)始向社會公開(kai)征求(qiu)意見。

北京市自2017年9月30日起實行(xing)(xing)《共有產權住房管理暫(zan)行(xing)(xing)辦法》，率先出臺加(jia)強住房制度頂層設計的落(luo)地政策。

稅收優惠

2017年5月20日，住(zhu)(zhu)建部(bu)發(fa)布(bu)《住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)(lin)和(he)銷售(shou)管理條例（征求意(yi)見稿）》明確指(zhi)出住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)(lin)企業依(yi)法享(xiang)受有關金融、稅收、土地等優惠政(zheng)策。

2016年11月(yue)14日，國家稅(shui)務(wu)總(zong)局公告2016年(nian)第(di)69號規定的住房租賃(lin)稅收(shou)標準是：納(na)稅人以長(短(duan))租(zu)(zu)形(xing)式出(chu)租(zu)(zu)酒店式公(gong)寓并提供配(pei)套服務的(de)，按(an)照(zhao)住宿服務繳(jiao)納增值稅(shui)(shui)。個(ge)人住房出(chu)租(zu)(zu)征稅(shui)(shui) 0.5%、非住房 1% 。

2、培育租賃市場主體

2016年6月國(guo)務院發布的(de)《關于加(jia)快(kuai)培育和(he)發展住房(fang)租(zu)賃(lin)市場的(de)若干意見(jian)》（國(guo)辦發【2016】39號(hao)文）提出(chu)培育四種(zhong)租賃市場(chang)主體：

發展住房租賃企業；

鼓勵房地產開發企(qi)業(ye)(ye)開展住房租(zu)賃業(ye)(ye)務；

規范住(zhu)房租賃中(zhong)介(jie)機構；

支持和規(gui)范(fan)個(ge)人出租住(zhu)房。

3、改善租賃住房供應

《關于加快培育和發展住房(fang)租(zu)賃市場的若干意見》（國(guo)辦發【2016】39號文）在租(zu)賃住房建設方(fang)面(mian)提(ti)出了綱領性要求：鼓勵新(xin)建租(zu)賃住房；允許改建房屋用(yong)于租(zu)賃。

集體建設用地上建設租賃住房

2017年(nian)4月，住(zhu)建部(bu)聯(lian)合(he)國(guo)土資源部(bu)發布《關于加(jia)強近期住(zhu)房及(ji)用地供應(ying)管理和調控有關工作的(de)通知》，提出開展(zhan)集體(ti)建設(she)用地上建設(she)租賃住(zhu)房試點。

2017年8月，國(guo)土資源(yuan)部聯合住(zhu)建部發布《利用(yong)集體(ti)建設(she)用(yong)地建設(she)租賃住(zhu)房試點方案》，選取第(di)一批利用(yong)集體(ti)建設(she)用(yong)地建設(she)租賃住(zhu)房試點城(cheng)市，包括北京、上(shang)海、沈陽、南京、杭州(zhou)、合肥(fei)、廈門、鄭州(zhou)、武漢、廣州(zhou)、佛山、肇慶、成(cheng)都等13個城市。

商改住

2016年6月，《關于加快(kuai)培(pei)育和發展住房(fang)租賃市場的若干意見》（國辦(ban)發【2016】39號文）提出允許(xu)將商業(ye)用房等按規定改建為租賃住房。

工改住&個人出租

2017年(nian)4月，住建部聯合國土資源部發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造；鼓勵個人依法出租自有住房。

4、拓寬融資渠道

2015年1月6日，住(zhu)建部發(fa)布《住(zhu)房城鄉建設部關于加(jia)快培育和(he)發(fa)展住(zhu)房租賃市(shi)場(chang)的指(zhi)導意見》，提出積極(ji)推進(jin)房地產投(tou)資(zi)信托(tuo)基金（REITs）試(shi)點。

《關于加快培育和發展住房租賃市場(chang)的若干(gan)意(yi)見》（國辦發【2016】39號文）明確提出鼓勵金融機構(gou)按照依(yi)法(fa)合規(gui)、風險(xian)可控、商業(ye)(ye)可持(chi)續的(de)原則，向住房租賃(lin)企(qi)業(ye)(ye)提供金融支(zhi)持(chi)。支(zhi)持(chi)符合條件的(de)住房租賃(lin)企(qi)業(ye)(ye)發行債券、不動產證(zheng)券化(hua)產品。穩步(bu)推進房地(di)產投資信托基金（REITs）試點。

除了全(quan)國性的政策，已有多個(ge)省(sheng)級地方政府也先后發布了關(guan)于培育和(he)發展住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃市場的指(zhi)導文件，主(zhu)要涉及的關(guan)鍵政策包括允許(xu)商改住(zhu)、鼓勵個(ge)人出租(zu)住(zhu)房(fang)(fang)、提供(gong)金(jin)融支持等方面(mian)。