長租公寓分類

根據長(chang)(chang)租(zu)公寓(yu)運(yun)營(ying)企(qi)業(ye)所運(yun)營(ying)的物業(ye)分布位置是(shi)否(fou)集中，長(chang)(chang)租(zu)公寓(yu)運(yun)營(ying)模式(shi)可分為(wei)集中式(shi)和分散式(shi)。

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集中式長租公寓是什么

集中(zhong)式(shi)長租公(gong)寓，即(ji)租賃平臺通過(guo)收購或租賃的模式(shi)取得項(xiang)目(mu)整體的管理權(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統一進行改造后(hou)出租的一種租賃公寓模式(shi)。

什么是分散式(shi)長租公寓

分(fen)散式長租(zu)公(gong)寓，即租(zu)賃(lin)平(ping)臺從分(fen)散的房(fang)東手中取得房(fang)源，經過標準化(hua)改造(zao)或裝修后，統一出租(zu)管理(li)的一種租(zu)賃(lin)公(gong)寓模式。從特征上來看(kan)，兩(liang)種管理(li)方式有所差異，在房(fang)源獲(huo)取、物業(ye)性質、產品服務、出租(zu)方式及目標客戶上均有所區別(bie)。

集中式與分布式長租公寓的區別

一、集中式公寓：統一改造，統一管理

集中式公(gong)(gong)寓的(de)運作(zuo)模式較(jiao)為傳統，主要(yao)是以(yi)獨棟商(shang)業樓宇(yu)為運作(zuo)標(biao)的(de)。公(gong)(gong)寓運營商(shang)通過收購(gou)或租賃的(de)方式獲得(de)整棟樓宇(yu)的(de)管理權后，包租后對房屋(wu)(wu)進行統一改造，較(jiao)后再將公(gong)(gong)寓租賃出去(qu)。受制于市區(qu)地段的(de)高(gao)租金以(yi)及(ji)房源緊俏(qiao)，集中式公(gong)(gong)寓多分(fen)布在(zai)近郊等位(wei)置，靠近產業園區(qu)、或是高(gao)新科(ke)技園區(qu)等。因此，集中式公(gong)(gong)寓適合精品開發，也更容易注入公(gong)(gong)寓的(de)企業理念。此外，得(de)益于房屋(wu)(wu)較(jiao)為集中以(yi)及(ji)社(she)交(jiao)距離(li)較(jiao)短，運營團隊(dui)可以(yi)更好(hao)的(de)構建社(she)交(jiao)圈以(yi)及(ji)提供(gong)社(she)區(qu)化服務(wu)。

目(mu)前YOU+、魔(mo)方、泊寓、新派、窩(wo)趣、未來域等(deng)都是(shi)集(ji)中式公(gong)寓，其中泊寓是(shi)萬科旗下租賃品牌(pai)，成立于2015年(nian)8月，其(qi)主(zhu)要針(zhen)對青年白(bai)領，依據其(qi)居住習慣，打造(zao)富有青春氣(qi)息的全(quan)能新品。萬科在(zai)房企中位列(lie)龍頭，擁有成(cheng)熟的開發鏈，其(qi)在(zai)改造(zao)、品牌上具(ju)有先(xian)天(tian)優勢(shi)，萬科物業也能夠(gou)為泊寓的服(fu)務提供(gong)更(geng)多(duo)保障(zhang)。2017年，萬科(ke)泊寓已經進(jin)入25個(ge)城市，獲(huo)取房間數8.4萬間，根據計劃(hua)，2017年總(zong)獲取房(fang)間數量超(chao)過10萬間，預計(ji)到2018年，萬科將拓展公寓目(mu)標45萬間。

二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分布(bu)式(shi)(shi)長租(zu)(zu)(zu)公寓(yu)起步相對(dui)較(jiao)晚，模(mo)式(shi)(shi)較(jiao)為單(dan)一，房(fang)(fang)(fang)源主要來自(zi)分散(san)的房(fang)(fang)(fang)東，通過(guo)房(fang)(fang)(fang)屋包租(zu)(zu)(zu)運營，標準化的服(fu)務與改造。相對(dui)于集中式(shi)(shi)公寓(yu)而言，其(qi)包含的部門更(geng)加多樣化，有(you)(you)龐(pang)大的運營系統(tong)，合理(li)速度擴張(zhang)后(hou)可(ke)以(yi)(yi)幫助分布(bu)式(shi)(shi)公寓(yu)產生(sheng)規模(mo)效應。與此(ci)同(tong)時(shi)，由于房(fang)(fang)(fang)源較(jiao)為分散(san)，產品層次相對(dui)豐富，租(zu)(zu)(zu)客可(ke)以(yi)(yi)有(you)(you)更(geng)多的選擇空間，可(ke)以(yi)(yi)滿足不同(tong)群體對(dui)房(fang)(fang)(fang)屋的格局、地理(li)位(wei)置、家(jia)裝等方(fang)面的需(xu)求(qiu)。也正因(yin)此(ci)，運營商在(zai)產品運營過(guo)程(cheng)中難以(yi)(yi)標準化，管理(li)成本相對(dui)較(jiao)高。

目前紅璞公寓(yu)、蘑菇公寓(yu)、水滴(di)公寓(yu)等模式均(jun)是(shi)分布(bu)式，自如(ru)作為鏈(lian)家旗下(xia)租賃品牌，經過(guo)3年的探索和發展，2016年5月拆分獨立(li)發展，目前運營較為(wei)成熟。公司擁有多條產品線(xian)，裝修(xiu)風格多樣，同時也提供組(zu)后維修(xiu)、雙周保潔及管家(jia)服務等，可以(yi)進行線(xian)上預訂，通過(guo)O2O模式重組租(zu)房市場格局。

三、未來風向標

就目前市場來(lai)(lai)看，集(ji)(ji)中式和(he)分(fen)布式公寓(yu)并(bing)非完全(quan)分(fen)離(li)，毫無聯系，像自如(ru)以及優客(ke)逸家在集(ji)(ji)中式和(he)分(fen)布式的(de)業態模(mo)式均有涉及。雖然集(ji)(ji)中式公寓(yu)在前期資金投入(ru)較(jiao)高，但(dan)容易產生規模(mo)效應，后期的(de)管理(li)成(cheng)本，尤其是人力(li)成(cheng)本較(jiao)低。綜合來(lai)(lai)看，集(ji)(ji)中式公寓(yu)憑借自身*的用戶租賃(lin)體驗以及(ji)強(qiang)大(da)的品牌溢價，將成為未來長(chang)租公寓市場的趨勢。

“集中式”VS“分散式”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首先(xian)看(kan)價格(ge)，其次看(kan)位置。”租(zu)客(ke)李(li)小姐告訴(su)記者。“這(zhe)些(xie)代理經租(zu)機構運(yun)營的房源，普遍比傳統房源價格(ge)更高(gao)。就算有裝修、管理等增值(zhi)服(fu)務，租(zu)客(ke)付款(kuan)時也(ye)得權衡一下。”

經記者走訪了(le)解，從價格來看(kan)，集中式公寓(yu)的(de)整體溢價水平更高(gao)。以魔方公寓(yu)為例，其單間公寓(yu)價格比周(zhou)邊出租民房高(gao)出15%-25%，最高(gao)達到6000元/間，主要集中在交通便(bian)利的城(cheng)市中心區(qu)域(yu)或產業(ye)園區(qu)以及(ji)大學城(cheng)等(deng)。在嘉定安亭、閔(min)行等(deng)地區(qu)，集中式公寓(yu)的普(pu)遍(bian)單價(jia)為2000元/間左右，與周邊(bian)出(chu)租(zu)民房相差(cha)無幾。

分散式公寓(yu)的(de)(de)溢價水平相對(dui)較低。在(zai)閔行區顓橋鎮內，記者(zhe)看到一(yi)套三(san)室一(yi)廳(ting)的(de)(de)房源，獲取房源的(de)(de)價格(ge)約(yue)為3300元/月，而(er)出租價(jia)格則為3600元(yuan)/月，上浮價格僅300元。

“房屋的(de)(de)位置不同(tong)，租金隨(sui)位置波(bo)動的(de)(de)差異較大。”李小姐說。“無法直接比較集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)和分散式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)的(de)(de)價格差異。”最(zui)后(hou)，在郊區工作的(de)(de)她選擇了入(ru)住附(fu)近一家集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)。

從位置(zhi)來(lai)看(kan)，由(you)于分(fen)(fen)散式(shi)公寓由(you)自然(ran)人房源改(gai)造而成，位置(zhi)較為靈活，在地(di)鐵、車站等(deng)關鍵交通樞紐(niu)周圍均有(you)分(fen)(fen)布。而集中(zhong)式(shi)公寓集中(zhong)分(fen)(fen)布在城(cheng)市中(zhong)環、外環線內，在內環區域少有(you)涉及。

在(zai)居住體驗方面，集中式公寓(yu)提供的(de)房(fang)間更(geng)標準，配套設(she)施也(ye)相對齊全(quan)。而分散式公寓(yu)很大(da)程度依(yi)賴房(fang)東(dong)本身提供的(de)房(fang)源條件。

政策層面仍有(you)考(kao)驗(yan)

盡(jin)管市場發展如火如荼，在政策層面，兩類公寓均面臨自身考驗。

對(dui)于集中式公(gong)寓而言，這樣的(de)考驗更為嚴峻(jun)。搜索上(shang)海住(zhu)房租(zu)賃公(gong)共服務平臺顯示，目前可以(yi)租(zu)住(zhu)的(de)代理經租(zu)房源僅有“青客”“自(zi)如”等(deng)分散式(shi)公(gong)寓(yu)，集中式(shi)公(gong)寓(yu)寥(liao)寥(liao)無(wu)幾。為何會出現這樣(yang)的現象？

相關企業(ye)負責(ze)人表示(shi)，集中(zhong)式公寓大(da)多由商(shang)業(ye)、商(shang)辦(ban)用地改建。在《關于(yu)加(jia)快培育和發展(zhan)本市住房(fang)租(zu)賃市場的(de)實施意(yi)見》中(zhong)提(ti)到，允許商(shang)辦(ban)用房(fang)等按(an)照規(gui)定(ding)改建用于(yu)租(zu)賃住房(fang)。但(dan)具體的(de)實施細則(ze)仍未出臺，對于(yu)商(shang)辦(ban)用房(fang)的(de)類型和消防標準(zhun)缺(que)乏進一步規(gui)定(ding)，導(dao)致這些(xie)公寓至今仍處于(yu)“灰色地(di)帶”。部分地(di)區(qu)已開始對(dui)相關項目展開綜合評估，對(dui)具備一定區(qu)位優(you)勢，在能(neng)保證(zheng)使用安(an)全、人員安(an)全、消防安(an)全的前(qian)提下，探索(suo)試點商辦等(deng)用房改(gai)造用作租賃(lin)住房的標準和流(liu)程(cheng)。