一、長租房公寓租金價格高的原因是什么

1、長租公寓(yu)的租金(jin)(jin)普遍要比周(zhou)邊同(tong)類型(xing)個人(ren)房源租金(jin)(jin)高(gao)一、二成。而長租公寓(yu)的高(gao)租金(jin)(jin)，在一定程(cheng)度上與(yu)其白領客群定位(wei)有很大關(guan)系(xi)。從租戶的角度來(lai)看，月收入在1.5萬元以上者，對公寓租金價格的敏感度實際并不高。因此長租(zu)公寓的(de)整體(ti)租(zu)金較同類出租(zu)房(fang)屋高并(bing)不難理解，因(yin)為其主(zhu)要面對的(de)是注重租(zu)住體(ti)驗的(de)年輕(qing)白領(ling)，他們有較強(qiang)的(de)租(zu)金承(cheng)受能力。

2、品牌公寓提(ti)供(gong)了各種硬件和軟性(xing)的(de)(de)配套，而(er)且租住的(de)(de)客戶也是(shi)經(jing)過篩選，其實是(shi)物超所值的(de)(de)。長租(zu)(zu)公寓提(ti)供的精細化(hua)服(fu)務，如管(guan)家服(fu)務、免費健身房(fang)等等，都(dou)是需要(yao)成(cheng)本(ben)的，而這些(xie)往往也(ye)都(dou)是白領租(zu)(zu)客所看重的。

3、找房(fang)難、價(jia)格不透(tou)明、高中(zhong)介費、無(wu)服(fu)務(wu)等(deng)(deng)等(deng)(deng)，恐(kong)怕是(shi)大(da)部分(fen)租(zu)戶必須要(yao)面對的租(zu)房(fang)痛(tong)點，而一些(xie)長租(zu)公(gong)寓無(wu)中(zhong)介費、管家服(fu)務(wu)、提供(gong)公(gong)共空間等(deng)(deng)，很好地(di)解(jie)決了這些(xie)痛(tong)點，這也成為它們受(shou)到租(zu)客歡迎的重要(yao)原因。

長(chang)租公寓的價格(ge)雖然比市場要高，但是綜合對比環境和服務(wu)，這個溢(yi)價可(ke)以(yi)接受。

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二、長租公寓“租金貸”是什么

1、租金貸是一種消費信貸業務，這是其一般性。

租(zu)(zu)金貸又名(ming)租(zu)(zu)房(fang)分期，是以租(zu)(zu)客作為借款人(ren)，向銀行等金融機構申(shen)請個(ge)人(ren)消費借款，借款用途指定用于借款人(ren)承租(zu)(zu)某一(yi)租(zu)(zu)賃用房(fang)的個(ge)人(ren)消費信貸。

借款金額往往是(shi)租(zu)客11個月的(de)(de)(de)租(zu)金(jin)(jin)(jin)總(zong)和(he)，還款方(fang)式為(wei)等額本(ben)息。在實(shi)操中，租(zu)客(ke)(ke)(ke)借款所產生的(de)(de)(de)利(li)息往(wang)往(wang)由長(chang)租(zu)公寓承擔(dan)，所以(yi)，租(zu)客(ke)(ke)(ke)不用(yong)承擔(dan)和(he)支付(fu)利(li)息，其每月還款金(jin)(jin)(jin)額等同于(yu)租(zu)房(fang)(fang)月租(zu)金(jin)(jin)(jin)額，即(ji)租(zu)金(jin)(jin)(jin)貸不增加租(zu)客(ke)(ke)(ke)的(de)(de)(de)租(zu)房(fang)(fang)成本(ben)。另外，租(zu)金(jin)(jin)(jin)貸的(de)(de)(de)擔(dan)保方(fang)式往(wang)往(wang)為(wei)租(zu)賃用(yong)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)提供(gong)者(zhe)即(ji)長(chang)租(zu)公寓進行連帶擔(dan)保。

2、租金貸是一種以遞延服務為借款用途的消費信貸業務，具有其特殊性。

分析(xi)租(zu)金貸(dai)(dai)的交易結構，除了具備一(yi)般消(xiao)費信貸(dai)(dai)產品的屬性以外，也有(you)其(qi)特殊性。

其(qi)一(yi)(yi)是(shi)(shi)借(jie)款(kuan)人（即租(zu)(zu)客）向金融機(ji)構申請(qing)借(jie)款(kuan)用于消(xiao)費的(de)商(shang)品(pin)，不(bu)(bu)是(shi)(shi)有型的(de)可以直接(jie)拿走的(de)商(shang)品(pin)，而是(shi)(shi)一(yi)(yi)種無(wu)形(xing)的(de)商(shang)品(pin)，即房屋出租(zu)(zu)服務。其(qi)二，這種消(xiao)費的(de)無(wu)形(xing)商(shang)品(pin)不(bu)(bu)是(shi)(shi)在購買(mai)后的(de)當(dang)即一(yi)(yi)次(ci)性(xing)消(xiao)費完結的(de)，租(zu)(zu)房服務需(xu)要(yao)在后續租(zu)(zu)賃合約期(qi)內(nei)由長租(zu)(zu)公寓持續不(bu)(bu)斷(duan)的(de)提供(gong)，是(shi)(shi)一(yi)(yi)種遞延(yan)服務性(xing)商(shang)品(pin)。

三、租金貸的價值

金融(rong)的本質是資金在時(shi)間(jian)和(he)(he)空間(jian)的配置，租金貸沒有(you)偏(pian)離(li)這(zhe)樣的本質，良好(hao)開展的租金貸，對租客、長租公寓和(he)(he)金融(rong)機構都具(ju)有(you)較高的價值。

1是對租客而言。在沒有租(zu)金貸產品情(qing)況下(xia)，一般是(shi)押一付(fu)三，以杭州平(ping)均1800元(yuan)/間月的租金(jin)(jin)價格測算，租客在簽約時需要(yao)一次(ci)性支(zhi)付押金(jin)(jin)加(jia)三個月租金(jin)(jin)合計7200元，在后續每季(ji)度需要支(zhi)付5400元。

而有了租(zu)金貸產品之(zhi)后，租(zu)客(ke)在簽約時只(zhi)需支付一(yi)個(ge)月押金加(jia)一(yi)個(ge)月租(zu)金合計3600元，在后續每月支付1800元(yuan)。租客通過該(gai)產品實現(xian)了(le)(le)輕松月付，減輕了(le)(le)一(yi)下子支付高額(e)款項(xiang)的壓力，且借款利息不用自己承擔，不增(zeng)加任何(he)成本。

2是對長租公寓。在沒有租金(jin)貸(dai)產品的情況下(xia)，往(wang)往(wang)采用押一(yi)付三的出租方(fang)式，一(yi)份12個月的房(fang)屋(wu)出(chu)租(zu)業務，要分四(si)次回款(kuan)，分別是(shi)簽約時(shi)7200元、第二季度(du)5400元、第三季度5400元(yuan)、第四季度5400元。

而有了租(zu)金貸產品之后，由于(yu)金融機構信貸資(zi)金的(de)支(zhi)持，其在與租(zu)客(ke)簽約的(de)當日可獲得租(zu)客(ke)支(zhi)付的(de)一個月(yue)押金和一個月(yue)租(zu)金即3600元(yuan)，次日會獲得金融機(ji)構發放的11月租金貸(dai)款(kuan)項19800元（往(wang)往(wang)扣除長租公寓代繳的(de)利息）。

可見，通(tong)過租(zu)金貸產(chan)品，長租(zu)公寓(yu)雖然代為承擔了一些(xie)利息，但實現了未來應收租(zu)金的(de)快速回籠，加快了現金流。

3是對金融機構而言。如(ru)上所述，房(fang)屋租(zu)賃市場(chang)(chang)是一個萬億級別的(de)市場(chang)(chang)，以(yi)租(zu)房(fang)為標的(de)的(de)消費(fei)信(xin)貸也是金融機構一個重要的(de)市場(chang)(chang)機遇(yu)。相比較于3C分(fen)期等有形的(de)商品(pin)，無(wu)(wu)形服務(wu)的(de)租房分(fen)期，從某種程(cheng)度(du)上更容易把控風險，因(yin)為對借款(kuan)人而言，這種商品(pin)拿(na)不走(zou)、搬(ban)不動、也無(wu)(wu)法變現。

同(tong)時，目前主流租金(jin)貸的綜合收益率在年(nian)化13%左右，對(dui)金(jin)融機(ji)構而言，也(ye)是不低的(de)收益(yi)率(lv)。場景(jing)、風險和(he)收益(yi)三者(zhe)考量(liang)，租(zu)金(jin)貸(dai)都是一款不錯的(de)個人消費信貸(dai)產品(pin)。

四、當前租金貸的主要風險

如果說2017年是我國長租公寓發展的元年，那么，2018年則是長租公寓風險(xian)暴露年。目前租金貸主要的(de)風險在于：

1、租(zu)客在(zai)不(bu)知情的情況下(xia)辦(ban)理(li)了租(zu)金貸(dai)。

個別長(chang)租公寓和金融機構為了追求貸款申請過程的“極簡”、“無感”體驗，省略了(le)很多告知和確認流程，導致租客在自己不(bu)知情(qing)的情(qing)況下，申請(qing)了(le)租金貸(dai)借(jie)款。本來只是一名普普通通的租客，卻(que)在租房(fang)時不(bu)知不(bu)覺變成了(le)某金融機構(gou)的借(jie)款人。

2、租金(jin)貸資金(jin)流出(chu)長租公寓主業。

長租公寓通過租金貸這一金(jin)融產品，能夠快速、提前、有(you)效地回籠(long)未來(lai)應收租(zu)金(jin)。

但(dan)解(jie)剖長(chang)租公寓(yu)(yu)的(de)基(ji)本盈利模式，他也(ye)有很多未(wei)來應(ying)付(fu)款項需要支(zhi)(zhi)出，最(zui)主(zhu)要的(de)就是向業主(zhu)支(zhi)(zhi)付(fu)租金、對房屋進行改造優(you)化的(de)硬裝(zhuang)、軟裝(zhuang)和家(jia)電等費用(yong)，以及支(zhi)(zhi)付(fu)員工(gong)工(gong)資。但(dan)個別長(chang)租公寓(yu)(yu)卻將這些提前收(shou)(shou)取的(de)未(wei)來應(ying)收(shou)(shou)租金挪作他用(yong)，流出長(chang)租公寓(yu)(yu)這個基(ji)本業態。

3、個別長租公寓融資(zi)杠桿(gan)過大(da)。

目前，市場上的(de)(de)個別長租公(gong)寓實繳(jiao)資本較低，但通過(guo)租金(jin)(jin)貸、應收(shou)租金(jin)(jin)保理、收(shou)房(fang)貸、裝修貸等產(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)疊加使用，使其融(rong)資杠桿已經非常巨大，一房(fang)多(duo)融(rong)、多(duo)頭融(rong)資時有發生。出租率一旦降(jiang)低、或者(zhe)哪(na)一款(kuan)金(jin)(jin)融(rong)產(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)持續性發生中(zhong)斷，都隨時有可能使整個公(gong)司的(de)(de)資金(jin)(jin)鏈發生斷裂。

4、存(cun)在租(zu)客(ke)借了錢卻無(wu)房可租(zu)的嚴重后果。

長租(zu)(zu)公寓(yu)運營的(de)房源往(wang)往(wang)通過(guo)業主出(chu)租(zu)(zu)（包租(zu)(zu)關系(xi)）或(huo)者委托其出(chu)租(zu)(zu)（委托代理關系(xi)）所獲(huo)得，而租(zu)(zu)房這(zhe)種商品是拿(na)不(bu)走且(qie)需要(yao)在租(zu)(zu)期(qi)內持續提供的(de)服(fu)務(wu)，這(zhe)樣就給了業主在長租(zu)(zu)公寓(yu)與其發生(sheng)糾紛時，可以清退租(zu)(zu)客終止出(chu)租(zu)(zu)的(de)機會。

加之，同一套房子的(de)(de)租賃權天然地次于業主對房子的(de)(de)產權，這樣也給業主繞過長(chang)租公寓(yu)直(zhi)接與租客發生糾紛(fen)提供了(le)更大的(de)(de)可能。

這也是目前(qian)幾(ji)個(ge)暴雷的長(chang)租(zu)(zu)公寓產生的最壞結果：租(zu)(zu)客(ke)向金融機構(gou)申請了貸款，長(chang)租(zu)(zu)公寓快速回籠(long)了租(zu)(zu)金，但由于擴張(zhang)過猛或(huo)者流出(chu)主(zhu)業(ye)，導(dao)致沒有向業(ye)主(zhu)及(ji)時(shi)支付房(fang)租(zu)(zu)，業(ye)主(zhu)直接驅趕租(zu)(zu)客(ke)，租(zu)(zu)客(ke)承擔債務(wu)卻無房(fang)可租(zu)(zu)。