長租公寓產業鏈

我國(guo)長租公寓(yu)的(de)(de)產業流程大致為(wei)獲取房源、設計裝修、營(ying)銷簽約(yue)、日常運營(ying)管理、后期(qi)項目退出五個(ge)環(huan)節。長租公寓(yu)全產業鏈條的(de)(de)盈利點總結如下：

獲得房源(yuan)：中國(guo)長租(zu)公(gong)寓企業主要面向20-35歲左右(you)單(dan)身青(qing)年，以滿足他們(men)成家前的住房(fang)需求(qiu)，因此在選擇房(fang)源(yuan)方(fang)面企業(ye)會根據受眾需求(qiu)選擇交(jiao)通便利、臨(lin)近CBD區(qu)域的(de)(de)樓房。房源很大程度上決定(ding)了后期(qi)的(de)(de)需求以及(ji)空(kong)臵率、租(zu)金水平、以及(ji)如果是(shi)重(zhong)資產(chan)運營的(de)(de)話(hua)資產(chan)的(de)(de)升值空(kong)間。

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設計(ji)(ji)裝(zhuang)修：通(tong)常集中式公寓(yu)(yu)的(de)設計(ji)(ji)和(he)裝(zhuang)修風格統一(yi)，便于通(tong)過集采方式降低裝(zhuang)修成本。設計(ji)(ji)和(he)裝(zhuang)修到位的(de)公寓(yu)(yu)更有(you)吸引(yin)力，增加租(zu)賃(lin)需求減少空置率，并給企業帶來一(yi)定的(de)租(zu)金溢價(jia)空間。

附加服務：長租公寓運營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等附加服務(wu)，收取一定的(de)收益。

網(wang)絡平臺(tai)：全鏈條網(wang)絡平臺(tai)可以大(da)量節省運(yun)營過(guo)程中(zhong)各類人工成(cheng)本(ben)(ben)(ben)，包(bao)括但不限(xian)于管理人員(yuan)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)、財(cai)務人員(yuan)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)、營銷(xiao)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)等(deng)。

租約證(zheng)券(quan)化(hua)：租約證(zheng)券(quan)化(hua)是在長租公寓收(shou)租的基(ji)礎(chu)上衍生出來的金(jin)融(rong)產品(pin)，例如用租金(jin)收(shou)益作(zuo)為底層(ceng)資產發行公募或(huo)私(si)募ABS為(wei)企業融(rong)資。

長租式公寓企業的競爭分析

在目前，長租公(gong)(gong)寓(yu)還未出現壟(long)斷式(shi)龍(long)頭的(de)局面(mian)，所有(you)的(de)市場參(can)與(yu)(yu)者(zhe)都(dou)在競(jing)速賽跑擴大管(guan)理規模、搶占市場份額(e)的(de)階段。應對資(zi)源與(yu)(yu)資(zi)金端(duan)的(de)瓶頸(jing)，各(ge)家(jia)公(gong)(gong)寓(yu)管(guan)理公(gong)(gong)司都(dou)充(chong)分利用各(ge)自的(de)資(zi)源稟賦進行突破和(he)(he)嘗試。預計未來資(zi)金和(he)(he)資(zi)源端(duan)的(de)優勢和(he)(he)可持(chi)續(xu)性將(jiang)決(jue)定行業龍(long)頭的(de)歸屬(shu)。整體(ti)而(er)言(yan)，市場現有(you)主(zhu)要有(you)四類(lei)參(can)與(yu)(yu)主(zhu)體(ti)：地產開發商、地產服務商、酒店(dian)類(lei)和(he)(he)品(pin)牌機(ji)構，他們各(ge)自存在有(you)些(xie)發展特點。

1、地產開發商類

開發商類背景的公寓管理公司，充分利用地產母公司手中的閑置自持資產進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，在長租公寓領域占據著先發優勢。但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，在對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰，如管理團隊在發展初期解決好內部團隊激勵問題，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓市場(chang)中仍然是十(shi)分有(you)利(li)的競(jing)爭者。代表機構有(you)萬科(ke)泊(bo)寓、招商(shang)壹(yi)棧(zhan)等。

2、地產服務商類(lei)

地(di)產服務(wu)(wu)商背(bei)景(jing)的(de)(de)公寓(yu)(yu)機構(gou)，如鏈家(jia)(jia)（自如）、我(wo)愛我(wo)家(jia)(jia)（相寓(yu)(yu)）主(zhu)要(yao)由租(zu)賃中(zhong)介業務(wu)(wu)延展而(er)來(lai)，有天然的(de)(de)客(ke)源(yuan)和分(fen)散式房(fang)源(yuan)獲取渠道，因此主(zhu)要(yao)以(yi)(yi)分(fen)散式公寓(yu)(yu)切入(ru)市場(chang)，將(jiang)長(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)作為租(zu)賃中(zhong)介業務(wu)(wu)的(de)(de)變(bian)形投入(ru)市場(chang)，以(yi)(yi)期獲得更高的(de)(de)收益空間(jian)。中(zhong)介類背(bei)景(jing)的(de)(de)機構(gou)的(de)(de)劣勢也在(zai)于分(fen)散而(er)來(lai)的(de)(de)房(fang)源(yuan)無法簽長(chang)合約，大都只能在(zai)3-4年以內的(de)(de)范圍里(li)與(yu)小業主(zhu)簽(qian)約(yue)，并且由于(yu)分散式(shi)(shi)的(de)(de)收(shou)房方式(shi)(shi)無法(fa)在裝修集(ji)采上(shang)達到規(gui)模(mo)化優勢(shi)，往(wang)往(wang)是剛收(shou)回(hui)裝修改造成(cheng)本(ben)業主(zhu)也收(shou)回(hui)了(le)房屋，再加上(shang)小業主(zhu)毀(hui)約(yue)的(de)(de)可能性也高于(yu)機構業主(zhu)，這(zhe)使得中(zhong)介(jie)分散式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)的(de)(de)運(yun)營風險較高。未來有實力的(de)(de)中(zhong)介(jie)將會逐步(bu)增加集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)的(de)(de)比重，更(geng)好(hao)地發揮(hui)資金和客(ke)源優勢(shi)，同時(shi)以集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)為(wei)據點發展(zhan)周(zhou)邊分散式(shi)(shi)租賃的(de)(de)托(tuo)管服(fu)務，以輕重結合的(de)(de)方式(shi)(shi)進行擴張。中(zhong)介(jie)背景(jing)的(de)(de)公(gong)寓(yu)商最(zui)大的(de)(de)挑戰(zhan)來自于(yu)運(yun)營，對產品的(de)(de)理解和成(cheng)本(ben)控制(zhi)能力將是爭奪(duo)市(shi)場的(de)(de)關鍵。

3、酒店(dian)類(lei)

酒(jiu)(jiu)(jiu)店類(lei)(lei)背景的公(gong)寓(yu)商(shang)，如華住（城家）、鉑濤（窩趣）等(deng)主要(yao)優勢在(zai)于(yu)(yu)住客和(he)存量物(wu)業的管理經驗豐富，運營(ying)效率有先發(fa)優勢，并且(qie)在(zai)物(wu)業資源端(duan)與開(kai)發(fa)商(shang)相(xiang)似(si)，酒(jiu)(jiu)(jiu)店集團也擁(yong)有較多的存量物(wu)業可(ke)以進(jin)行改(gai)造(zao)轉變(bian)物(wu)業運營(ying)功能。僅就(jiu)內部物(wu)業獲取(qu)而(er)言(yan)，酒(jiu)(jiu)(jiu)店類(lei)(lei)公(gong)寓(yu)運營(ying)商(shang)的獲取(qu)能力要(yao)強于(yu)(yu)中介類(lei)(lei)和(he)創(chuang)業類(lei)(lei)、弱于(yu)(yu)開(kai)發(fa)商(shang)類(lei)(lei)。而(er)在(zai)對外擴(kuo)張上，離(li)開(kai)母公(gong)司的支持，酒(jiu)(jiu)(jiu)店類(lei)(lei)公(gong)寓(yu)運營(ying)商(shang)與開(kai)發(fa)商(shang)類(lei)(lei)一(yi)樣面臨著物(wu)業獲取(qu)難題。資金端(duan)上酒(jiu)(jiu)(jiu)店類(lei)(lei)公(gong)寓(yu)運營(ying)商(shang)在(zai)資金優勢上要(yao)弱于(yu)(yu)開(kai)發(fa)商(shang)類(lei)(lei)。

4、品牌機構類

品牌機構是(shi)目(mu)前長(chang)租公(gong)(gong)(gong)寓(yu)領(ling)域中數量最多(duo)的參與者(zhe)，與其它(ta)市(shi)場(chang)(chang)參與者(zhe)相比而(er)言(yan)，他(ta)們在資源端和(he)資金端都(dou)沒(mei)有先發(fa)優勢，但經營思路和(he)方式靈活(huo)，通常能(neng)在一個細(xi)分子領(ling)域中實現超速(su)跨(kua)越。對于創業(ye)型公(gong)(gong)(gong)寓(yu)管(guan)理公(gong)(gong)(gong)司而(er)言(yan)，領(ling)導者(zhe)對細(xi)分市(shi)場(chang)(chang)的敏銳選擇、商業(ye)模式的適應(ying)性(xing)、團隊(dui)的執行能(neng)力(li)都(dou)是(shi)更重要的市(shi)場(chang)(chang)競(jing)爭(zheng)武器。創業(ye)型的公(gong)(gong)(gong)司中未來有可(ke)能(neng)出現細(xi)分領(ling)域的領(ling)跑者(zhe)。

長租公寓發展(zhan)趨勢

1、大頭部、長(chang)尾(wei)部將成行業顯要特征

在中國，隨著國家隊和開發商的相繼(ji)入場，公寓行(xing)業的頭部單位會(hui)快速崛(jue)起，但即便如此，頭部單位也僅能(neng)占據行(xing)業20%的市場(chang)份額(e)，像公寓市場(chang)比較成熟的日本(ben)、美國一(yi)樣(yang)，剩余80%左右(you)的(de)(de)市場份額(e)仍被區域屬性更強的(de)(de)本地(di)中(zhong)小(xiao)職業(ye)(ye)房(fang)(fang)東(dong)占有(you)(you)，“蝌蚪型”的(de)(de)行(xing)(xing)業(ye)(ye)格局(ju)會逐漸顯現(xian)，大頭部(bu)、長尾部(bu)是其顯要特(te)征。市場成熟后，結合(he)公寓行(xing)(xing)業(ye)(ye)屬地(di)化、非標(biao)化、重運營(ying)等特(te)點，中(zhong)小(xiao)公寓（職業(ye)(ye)房(fang)(fang)東(dong)）將(jiang)升級，他(ta)們會定(ding)(ding)位一(yi)(yi)個客群、經營(ying)一(yi)(yi)個品(pin)類、深耕一(yi)(yi)個區域，具(ju)有(you)(you)一(yi)(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)區域市場占有(you)(you)率，將(jiang)長租公寓的(de)(de)精(jing)細服(fu)務做好(hao)，強大的(de)(de)市場競爭力讓中(zhong)小(xiao)職業(ye)(ye)房(fang)(fang)東(dong)的(de)(de)地(di)位很難被撼動。

2、長租公寓產品創新

當下(xia)的(de)(de)(de)(de)幾家(jia)(jia)租(zu)(zu)(zu)房平臺，都分為整租(zu)(zu)(zu)、合租(zu)(zu)(zu)、品牌公(gong)寓三(san)個頻道，反映目前市場公(gong)寓產品的(de)(de)(de)(de)三(san)種形(xing)態。在消(xiao)費升(sheng)級、居住文(wen)化的(de)(de)(de)(de)改變(bian)中，長租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)產品形(xing)態也會(hui)發(fa)生變(bian)化。首先(xian)是(shi)分散(san)式(shi)優質整租(zu)(zu)(zu)，市中心、分散(san)式(shi)出租(zu)(zu)(zu)房源會(hui)有新(xin)需求(qiu)(qiu)會(hui)出現(xian)，如(ru)工(gong)作(zuo)就近的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)房、就學(xue)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)房、家(jia)(jia)庭二次(ci)裝修(xiu)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)房；其次(ci)，集中式(shi)的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)社區(qu)不只是(shi)一棟樓的(de)(de)(de)(de)集中，而少(shao)則是(shi)幾棟樓組(zu)成的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)組(zu)團，多則是(shi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)小區(qu)，從(cong)規劃、設計、內裝開始考慮各種租(zu)(zu)(zu)賃(lin)需求(qiu)(qiu)，未(wei)來的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)社區(qu)各種配(pei)套(tao)將更(geng)加針對(dui)單身貴族(zu)。

3、真正的REITs產品(pin)或將落地(di)

我(wo)國的類REITs產品目前有三(san)類，分別是輕(qing)資產模式的租金收益權(quan)ABS模式(shi)，重資產抵押債(zhai)權的CMBS模式(shi)和(he)重資產(chan)的股權(quan)類REITs模式，它們的區別在于(yu)債權(quan)與股權(quan)、是(shi)否有抵(di)押、證券化的底(di)層資產不同。而(er)這段時間被熱(re)議的REITs產品，本質上依然是類REITs，為(wei)了規避現行稅法的雙重征(zheng)稅，設置了的雙SPV結構。現在更多的國(guo)(guo)資國(guo)(guo)企投身(shen)租賃用房供(gong)給，部分銀(yin)行推出了租賃用房開發貸款，但真正的REITs才是更加匹配的租賃金融產品，國家(jia)會(hui)加快政策研究(jiu)，試點(dian)有望在近幾年開啟。

4、誕生公寓新的垂直細分業態(tai)

在從前的(de)(de)公(gong)寓(yu)(yu)服(fu)務(wu)生(sheng)態(tai)里面(mian)，只有流量(liang)平臺(tai)和(he)行(xing)業媒體(ti)房東(dong)算是(shi)專(zhuan)業服(fu)務(wu)商(shang)，其它(ta)領域幾乎沒有專(zhuan)業服(fu)務(wu)商(shang)。而在過去五年(nian)，長租公(gong)寓(yu)(yu)運營商(shang)經(jing)歷誕(dan)生(sheng)和(he)苦(ku)難的(de)(de)幼年(nian)，迎來(lai)了快速成長的(de)(de)童年(nian)，與之(zhi)相(xiang)伴的(de)(de)是(shi)各類公(gong)寓(yu)(yu)服(fu)務(wu)商(shang)的(de)(de)誕(dan)生(sheng)。前瞻認為(wei)，公(gong)寓(yu)(yu)業態(tai)很有可(ke)能從人群(qun)分類發散(san)，擴大到分生(sheng)活方(fang)式(shi)、社交方(fang)式(shi)的(de)(de)公(gong)寓(yu)(yu)業態(tai)。