長租公寓產業鏈

我國長租公寓(yu)的(de)產業(ye)流程大(da)致(zhi)為(wei)獲(huo)取房源、設計裝修、營(ying)銷簽(qian)約、日常運(yun)營(ying)管理、后期項目退(tui)出五個環節(jie)。長租公寓(yu)全產業(ye)鏈條的(de)盈利點總結如下(xia)：

獲得房源(yuan)：中國長租公寓企業主要面向20-35歲(sui)左右(you)單身青(qing)年，以(yi)滿足他們成家前的住房需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)，因此(ci)在(zai)選(xuan)擇房源(yuan)方面企業(ye)會根據受眾需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)選(xuan)擇交通便利(li)、臨近CBD區域(yu)的樓房。房源很大(da)程度上(shang)決定(ding)了(le)后期的需(xu)求以及(ji)空臵率、租金水平、以及(ji)如果是(shi)重(zhong)資產運(yun)營的話(hua)資產的升值(zhi)空間。

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設計裝(zhuang)修：通常集中(zhong)式(shi)公寓(yu)的設計和裝(zhuang)修風格統一(yi)，便(bian)于通過集采方式(shi)降低裝(zhuang)修成本。設計和裝(zhuang)修到位(wei)的公寓(yu)更有吸引(yin)力，增加租(zu)賃需求減少空(kong)置率(lv)，并(bing)給企(qi)業帶來一(yi)定的租(zu)金溢價空(kong)間。

附加服務：長租公寓運營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等附加(jia)服務(wu)，收取一定的(de)收益(yi)。

網絡(luo)平臺：全鏈條網絡(luo)平臺可(ke)以大量節省運營過程中各類人(ren)工成(cheng)(cheng)本，包括但不(bu)限(xian)于管理人(ren)員成(cheng)(cheng)本、財務人(ren)員成(cheng)(cheng)本、營銷成(cheng)(cheng)本等(deng)。

租約證券化(hua)：租約證券化(hua)是(shi)在長租公寓(yu)收租的基礎上(shang)衍(yan)生出來的金融產(chan)品，例如用租金收益作為底(di)層資產(chan)發行公募或私募ABS為(wei)企業(ye)融資。

長租式公寓企業的競爭分析

在(zai)(zai)目前(qian)，長租公(gong)寓(yu)還未(wei)出(chu)現(xian)(xian)壟斷式龍頭(tou)的(de)局面(mian)，所(suo)有的(de)市(shi)(shi)場參(can)與者都在(zai)(zai)競速賽跑擴大管理規(gui)模、搶占市(shi)(shi)場份額的(de)階(jie)段。應對資(zi)源與資(zi)金(jin)端(duan)的(de)瓶頸，各(ge)家公(gong)寓(yu)管理公(gong)司都充分利(li)用各(ge)自的(de)資(zi)源稟賦進行突破(po)和(he)(he)嘗試。預計(ji)未(wei)來資(zi)金(jin)和(he)(he)資(zi)源端(duan)的(de)優勢和(he)(he)可(ke)持續性將決定行業龍頭(tou)的(de)歸(gui)屬。整體而言，市(shi)(shi)場現(xian)(xian)有主要有四(si)類(lei)參(can)與主體：地產(chan)開發商、地產(chan)服務(wu)商、酒店類(lei)和(he)(he)品牌(pai)機(ji)構，他們(men)各(ge)自存在(zai)(zai)有些發展(zhan)特點。

1、地產開發商類

開發商類背景的公寓管理公司，充分利用地產母公司手中的閑置自持資產進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，在長租公寓領域占據著先發優勢。但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，在對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰，如管理團隊在發展初期解決好內部團隊激勵問題，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓市場(chang)中仍然是十分有利的競(jing)爭者。代表機構有萬科(ke)泊(bo)寓、招商壹棧等。

2、地產服務商類(lei)

地(di)產服(fu)務(wu)(wu)商背景(jing)的公(gong)(gong)寓(yu)機構，如鏈家（自如）、我(wo)愛我(wo)家（相寓(yu)）主(zhu)要(yao)由租賃中介業務(wu)(wu)延展而(er)來(lai)，有(you)天然的客源(yuan)和分散(san)(san)式房源(yuan)獲取渠道，因此主(zhu)要(yao)以(yi)分散(san)(san)式公(gong)(gong)寓(yu)切(qie)入市場，將長租公(gong)(gong)寓(yu)作(zuo)為租賃中介業務(wu)(wu)的變形投(tou)入市場，以(yi)期獲得更高的收(shou)益空間(jian)。中介類(lei)背景(jing)的機構的劣勢也在于分散(san)(san)而(er)來(lai)的房源(yuan)無法(fa)簽長合約，大都只能(neng)在3-4年以內的范圍里與小業(ye)主(zhu)簽約，并且由于分(fen)(fen)(fen)散式(shi)的收房(fang)方(fang)式(shi)無(wu)法在(zai)裝(zhuang)修(xiu)集采(cai)上達到規模化優(you)(you)勢(shi)，往往是剛(gang)收回(hui)裝(zhuang)修(xiu)改造成本業(ye)主(zhu)也(ye)收回(hui)了房(fang)屋，再加上小業(ye)主(zhu)毀約的可能性也(ye)高(gao)于機構業(ye)主(zhu)，這(zhe)使得中介分(fen)(fen)(fen)散式(shi)公(gong)寓(yu)(yu)的運營風險較高(gao)。未(wei)來有實力的中介將(jiang)會逐步(bu)增加集中式(shi)公(gong)寓(yu)(yu)的比重(zhong)，更好地發揮(hui)資金和客源優(you)(you)勢(shi)，同時以集中式(shi)公(gong)寓(yu)(yu)為據點(dian)發展(zhan)周邊分(fen)(fen)(fen)散式(shi)租賃的托管服務，以輕重(zhong)結合(he)的方(fang)式(shi)進行擴張。中介背景的公(gong)寓(yu)(yu)商最(zui)大(da)的挑戰來自于運營，對產品的理解(jie)和成本控制(zhi)能力將(jiang)是爭奪(duo)市(shi)場的關鍵。

3、酒店(dian)類

酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)類(lei)背景(jing)的(de)公寓商(shang)，如華住（城家）、鉑(bo)濤（窩趣(qu)）等主要(yao)優勢在(zai)于住客和存(cun)量物(wu)業(ye)的(de)管(guan)理(li)經(jing)驗豐富(fu)，運(yun)(yun)營(ying)(ying)效率有先發優勢，并且在(zai)物(wu)業(ye)資(zi)源端與(yu)開(kai)發商(shang)相似，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)集團也擁有較(jiao)多的(de)存(cun)量物(wu)業(ye)可以進行改造轉變(bian)物(wu)業(ye)運(yun)(yun)營(ying)(ying)功能(neng)。僅就內部物(wu)業(ye)獲取而言，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)類(lei)公寓運(yun)(yun)營(ying)(ying)商(shang)的(de)獲取能(neng)力要(yao)強(qiang)于中(zhong)介(jie)類(lei)和創(chuang)業(ye)類(lei)、弱(ruo)(ruo)于開(kai)發商(shang)類(lei)。而在(zai)對外擴(kuo)張上，離開(kai)母公司(si)的(de)支持(chi)，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)類(lei)公寓運(yun)(yun)營(ying)(ying)商(shang)與(yu)開(kai)發商(shang)類(lei)一樣面(mian)臨(lin)著(zhu)物(wu)業(ye)獲取難(nan)題。資(zi)金端上酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)類(lei)公寓運(yun)(yun)營(ying)(ying)商(shang)在(zai)資(zi)金優勢上要(yao)弱(ruo)(ruo)于開(kai)發商(shang)類(lei)。

4、品牌機構類

品牌機構(gou)是(shi)目前長租公(gong)寓領域(yu)中數量最多(duo)的參(can)(can)與者(zhe)，與其它市場(chang)參(can)(can)與者(zhe)相比而(er)言(yan)，他們(men)在資(zi)源端和資(zi)金端都沒(mei)有先發優勢(shi)，但經營(ying)思路和方式靈活，通常能(neng)(neng)(neng)在一個細(xi)分子領域(yu)中實現超速跨越。對于創業(ye)型公(gong)寓管理(li)公(gong)司而(er)言(yan)，領導者(zhe)對細(xi)分市場(chang)的敏銳選擇、商業(ye)模式的適應性、團隊(dui)的執行能(neng)(neng)(neng)力都是(shi)更重要的市場(chang)競爭(zheng)武器。創業(ye)型的公(gong)司中未來有可能(neng)(neng)(neng)出(chu)現細(xi)分領域(yu)的領跑者(zhe)。

長(chang)租公寓(yu)發(fa)展趨勢

1、大頭部、長(chang)尾(wei)部將成行業顯要特征

在中國(guo)，隨(sui)著(zhu)國(guo)家隊和開發商的相繼入場，公寓(yu)行業(ye)的頭部(bu)單位(wei)(wei)會快速崛(jue)起，但即便如此，頭部(bu)單位(wei)(wei)也僅能占據(ju)行業(ye)20%的市(shi)場份額，像公寓市(shi)場比較成熟的日本、美國一樣(yang)，剩余80%左右的市(shi)場(chang)份額仍被(bei)區域屬(shu)性(xing)更強(qiang)的本(ben)地(di)中(zhong)小職(zhi)(zhi)業房(fang)東占有(you)，“蝌蚪(dou)型”的行(xing)業格局會逐漸顯現，大頭(tou)部、長尾(wei)部是其顯要特征。市(shi)場(chang)成熟后，結合公寓行(xing)業屬(shu)地(di)化、非標化、重運營等特點，中(zhong)小公寓（職(zhi)(zhi)業房(fang)東）將升(sheng)級，他們(men)會定位一個客群、經營一個品類、深耕一個區域，具有(you)一定的區域市(shi)場(chang)占有(you)率，將長租公寓的精細服務做好(hao)，強(qiang)大的市(shi)場(chang)競爭力讓(rang)中(zhong)小職(zhi)(zhi)業房(fang)東的地(di)位很難被(bei)撼動(dong)。

2、長租公寓產品創(chuang)新

當下的幾家(jia)租(zu)房平臺，都分為整租(zu)、合租(zu)、品牌公(gong)寓(yu)三個頻道，反映目前市(shi)場公(gong)寓(yu)產品的三種(zhong)(zhong)形態。在(zai)消費(fei)升級、居住文(wen)化的改(gai)變中(zhong)(zhong)，長租(zu)公(gong)寓(yu)的產品形態也會(hui)發(fa)生變化。首(shou)先是分散(san)(san)式(shi)優質(zhi)整租(zu)，市(shi)中(zhong)(zhong)心、分散(san)(san)式(shi)出租(zu)房源會(hui)有新需求(qiu)會(hui)出現，如工(gong)作就近的租(zu)賃(lin)房、就學租(zu)賃(lin)房、家(jia)庭二次裝(zhuang)修租(zu)賃(lin)房；其(qi)次，集中(zhong)(zhong)式(shi)的租(zu)賃(lin)社區(qu)不只是一棟(dong)(dong)樓(lou)的集中(zhong)(zhong)，而少則是幾棟(dong)(dong)樓(lou)組成的租(zu)賃(lin)組團(tuan)，多則是租(zu)賃(lin)小(xiao)區(qu)，從(cong)規劃、設計、內裝(zhuang)開始考(kao)慮各(ge)種(zhong)(zhong)租(zu)賃(lin)需求(qiu)，未(wei)來的租(zu)賃(lin)社區(qu)各(ge)種(zhong)(zhong)配(pei)套將更加針對單身(shen)貴族。

3、真正(zheng)的REITs產(chan)品或將落地

我國的類REITs產品目(mu)前有(you)三類，分別是輕資(zi)產模(mo)式的租金收益權(quan)ABS模式，重資產抵(di)押(ya)債權的CMBS模式和重(zhong)資產的股權類REITs模(mo)式(shi)，它們的區別在于債權與(yu)股權、是否有抵押(ya)、證券化的底層資產不同。而這段時間被(bei)熱議的REITs產品(pin)，本(ben)質上依然是類(lei)REITs，為(wei)了規避現行稅法的雙重征稅，設置了的雙SPV結(jie)構。現在更多的國(guo)資國(guo)企投身租(zu)賃用房(fang)供給，部分(fen)銀(yin)行推(tui)出了租(zu)賃用房(fang)開發貸款，但真正的REITs才是更加匹配(pei)的租賃金融產品，國家會加快政策研(yan)究，試點有望在(zai)近(jin)幾年(nian)開啟。

4、誕生公寓新(xin)的垂直細分業態

在從(cong)前的公寓服務(wu)生態里面，只有(you)流量平臺(tai)和行業(ye)媒體房東算是專(zhuan)業(ye)服務(wu)商(shang)，其(qi)它領域幾(ji)乎沒有(you)專(zhuan)業(ye)服務(wu)商(shang)。而在過去(qu)五年(nian)，長(chang)租公寓運營商(shang)經(jing)歷誕生和苦難的幼年(nian)，迎(ying)來了快速成(cheng)長(chang)的童年(nian)，與之(zhi)相伴的是各(ge)類公寓服務(wu)商(shang)的誕生。前瞻(zhan)認為，公寓業(ye)態很(hen)有(you)可能從(cong)人群分類發(fa)散，擴(kuo)大到(dao)分生活方式、社交方式的公寓業(ye)態。