長租房爆倉是什么意思

爆倉就是(shi)虧損(sun)大于你(ni)的帳戶中去除保證金后(hou)的可用資金。由公(gong)司強平后(hou)剩余資金是(shi)總資金減(jian)去你(ni)的虧損(sun),一般(ban)還剩一部分。爆(bao)(bao)倉是(shi)指在某些特殊條件下，投資者保證(zheng)(zheng)金(jin)(jin)賬(zhang)戶(hu)(hu)中的(de)客戶(hu)(hu)權(quan)益為負值的(de)情(qing)形。在市場行情(qing)發(fa)生較大(da)變(bian)化時，如(ru)果投資者保證(zheng)(zheng)金(jin)(jin)賬(zhang)戶(hu)(hu)中資金(jin)(jin)的(de)絕大(da)部分都被(bei)交易保證(zheng)(zheng)金(jin)(jin)占用，而且交易方向又與市場走(zou)勢相反時，由于保證(zheng)(zheng)金(jin)(jin)交易的(de)杠桿效(xiao)應，就很容易出現爆(bao)(bao)倉。如(ru)果爆(bao)(bao)倉導(dao)致(zhi)了虧空(kong)且由投資者的(de)原因(yin)引起，投資者需要(yao)將虧空(kong)補足，否則會面臨法律追索。

如何預防長租公寓爆倉

傳統租(zu)房(fang)中(zhong)介(jie)是(shi)信息中(zhong)介(jie)，即(ji)《合同法》下(xia)的居間行(xing)(xing)為(wei)，房(fang)主(zhu)租(zu)戶自行(xing)(xing)簽約，中(zhong)介(jie)收的是(shi)一(yi)次性介(jie)紹費。“互金(jin)”模式下的房主(zhu)租(zu)戶一(yi)般不直(zhi)接簽約(yue)。那情況分兩種(zhong)，一(yi)種(zhong)是(shi)房主(zhu)明確委托長租(zu)公寓代(dai)理自(zi)己(ji)和租(zu)客簽約(yue)，現(xian)在(zai)代(dai)理人攜款跑路，自(zi)然應該房主(zhu)倒(dao)霉。

另一種可(ke)能是兩個(ge)獨立(li)的(de)(de)合同(tong)關系，房(fang)主與中(zhong)介(jie)簽(qian)約，中(zhong)介(jie)與租(zu)戶簽(qian)約。房(fang)主和租(zu)戶都是無辜(gu)的(de)(de)，現在中(zhong)介(jie)“壞人”消失，好人的權(quan)益沖(chong)突。責任分配時，必(bi)須回答是租戶更有理由(you)預期(qi)中介(jie)(jie)倒閉的風(feng)險，還是房主更有理由(you)預期(qi)中介(jie)(jie)倒閉的風(feng)險？

有人認為，房屋租賃權益不適用動產的善意第三人取得，若租戶沒有理由相(xiang)信中介具有房屋所有權，那(nei)中介基(ji)本上就是“二房東”的地位，租戶似乎(hu)難以以跟中介的有(you)效(xiao)合同來對抗房主(zhu)。

然而，為人詬病的(de)“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不是(shi)用來自住，而(er)是(shi)會租給別人。房(fang)主向中介收取房(fang)租、不與(yu)租戶直(zhi)接交(jiao)往，要么應視為委托代理，要么應視為同意轉租，房(fang)主的責(ze)任都無(wu)法(fa)避免。

因此，房主應當尊重中(zhong)介和租(zu)戶的(de)合同。房主在(zai)知道租(zu)戶存在(zai)時，仍然選(xuan)擇直(zhi)接向中(zhong)介收(shou)取租(zu)金，就應該(gai)承(cheng)擔中(zhong)介破產、資不抵(di)債的(de)風(feng)險。相比之下，中(zhong)介“隔(ge)斷(duan)式(shi)”收租(zu)(zu)付租(zu)(zu)，租(zu)(zu)戶并不(bu)受益，而房(fang)主可以無需(xu)再判(pan)斷(duan)租(zu)(zu)戶的(de)信用程(cheng)度、避免租(zu)(zu)戶的(de)賴賬扯皮，在(zai)正常情況下(xia)獲(huo)得了不(bu)與租(zu)(zu)戶往來的(de)利(li)益，在(zai)非(fei)正常時也得承擔(dan)風險。

從(cong)經濟分析的“事前主義”角度看，相對于租戶，擁有資源(yuan)的房主更強勢，更有能力和平臺(tai)談判(pan)要(yao)求采(cai)取一定的資金安全(quan)保障。若不能令房主滿意，房主仍然能選(xuan)擇(ze)自行出租。

長租公寓的優勢

1、個性鮮明，符合個別要求(qiu)

長(chang)租(zu)公寓現在(zai)發展漸(jian)趨成熟，也有(you)好幾(ji)個(ge)大品牌(pai)在(zai)做，為了避免廣告(gao)嫌疑(yi)，這里(li)就不(bu)列舉了。但(dan)不(bu)管哪個(ge)品牌(pai)，他們統一(yi)的(de)是(shi)，在(zai)長(chang)租(zu)公寓里(li)，裝(zhuang)修絕對不(bu)會千篇(pian)一(yi)律，每(mei)個(ge)房間爭取有(you)不(bu)一(yi)樣的(de)特點。時尚、個(ge)性、低沉、溫馨等，可以任君選擇。

2、細心周到、管理服務到位

長租(zu)(zu)公寓，致力于(yu)打(da)造與短租(zu)(zu)房天差地別的特征(zheng)。其明顯表現在管理服務(wu)上。很多(duo)上班族(zu)，經(jing)常(chang)加班，好不(bu)(bu)容易休(xiu)息又不(bu)(bu)想把休(xiu)息時間浪費在打(da)掃衛生上，而長租(zu)(zu)公寓則會定期派清潔工上門打(da)掃。并(bing)且家電維修等各種服務(wu)，長租(zu)(zu)公寓均提供。

3、打(da)造社群，增(zeng)強租客(ke)交際

長(chang)租(zu)(zu)公寓，一般都會在自己的范圍內(nei)設置屬于(yu)自己的社交(jiao)場所。如(ru)咖啡廳，酒吧，餐(can)吧，游泳(yong)池等，減少了(le)人們社交(jiao)的成(cheng)本。在自己家樓下也(ye)可以(yi)享受(shou)整條街的服務。同時還會成(cheng)立專屬社群，讓租(zu)(zu)客都可以(yi)互相熟悉，仿若熟人。

4、家電(dian)齊全，減少額外開支

在外租(zu)房(fang)，很多(duo)人(ren)(ren)都有同樣(yang)的想法：打算添個家電，又(you)擔心不(bu)知什(shen)么時(shi)候(hou)走人(ren)(ren)，家電難帶(dai)走。房(fang)間里的家具看著不(bu)順眼，想換一個，又(you)覺得反正不(bu)是自己的房(fang)子，將(jiang)就(jiu)著吧。所(suo)以很多(duo)租(zu)客的生(sheng)活，就(jiu)在不(bu)滿和將(jiang)就(jiu)中度過(guo)了。其實(shi)，我們都知道。我們應該(gai)做到(dao)“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗衣(yi)機，空(kong)調等都布局(ju)整(zheng)齊(qi)，完全不用租客煩惱那些問(wen)題。

長租公寓的缺點

1、房租貴，水(shui)電費(fei)貴：相對于短租的(de)免費(fei)和租住小區低(di)廉的(de)水(shui)電費(fei)和物業(ye)費(fei)來說，長(chang)租公寓的(de)附加費(fei)也是比不小的(de)開(kai)銷。

2、房間面(mian)積小，居住密(mi)度大：由于長租公寓普遍面(mian)積不大，而且(qie)居住密(mi)度較高，對生(sheng)活品質(zhi)有較高要求的人可能難以接受。

3、缺少家的感(gan)覺，像住快(kuai)捷(jie)(jie)酒店(dian)：一應俱全，太(tai)過便捷(jie)(jie)，反而(er)沒有家的感(gan)覺。

4、位置遠，房(fang)(fang)(fang)(fang)源少(shao)(shao)：目前(qian)的長(chang)租公寓(yu)(yu)大多位于郊區(qu)，而不少(shao)(shao)租客的工作地點則是(shi)在市(shi)區(qu)，來回(hui)耗費時間較長(chang)。另外(wai)，基于成本控制考(kao)慮，不少(shao)(shao)長(chang)租公寓(yu)(yu)的房(fang)(fang)(fang)(fang)源距(ju)離(li)附(fu)(fu)近地鐵站都有(you)一段距(ju)離(li)，每天如何走(zou)完(wan)這最后一段路也(ye)(ye)是(shi)租客頭疼的問題(ti)。另外(wai)，房(fang)(fang)(fang)(fang)源少(shao)(shao)也(ye)(ye)是(shi)長(chang)租公寓(yu)(yu)面臨的一個(ge)問題(ti)。目前(qian)市(shi)場(chang)上長(chang)租公寓(yu)(yu)的房(fang)(fang)(fang)(fang)源多來源于附(fu)(fu)近年輕(qing)的房(fang)(fang)(fang)(fang)東(dong)，年齡大一點的房(fang)(fang)(fang)(fang)東(dong)更傾向于自己將(jiang)房(fang)(fang)(fang)(fang)子對(dui)外(wai)出租。

國內長租公寓發展困境

1、參與主(zhu)體眾(zhong)多(duo)，競爭激烈

市(shi)(shi)場參(can)(can)與主體眾多(duo)，各(ge)有(you)優劣。既有(you)專(zhuan)注(zhu)于(yu)長租公(gong)寓(yu)的(de)專(zhuan)業化(hua)機(ji)構，也(ye)有(you)房地產中介(jie)服(fu)務商的(de)參(can)(can)與，而房地產開發(fa)企業和經(jing)濟(ji)型連鎖酒店(dian)也(ye)憑(ping)借(jie)其本身的(de)優勢也(ye)逐漸參(can)(can)與到行業的(de)角逐之中。雖然(ran)市(shi)(shi)場參(can)(can)與者眾多(duo)，但是市(shi)(shi)占率(lv)總(zong)體并不高。規(gui)模(mo)最(zui)大的(de)長租公(gong)寓(yu)品(pin)牌自如，管理房間(jian)數已經(jing)達到30萬(wan)間，但相比與其他規模(mo)較大(da)的品牌如魔方公寓3萬間，優(you)客(ke)逸(yi)家管理房屋數近3萬間，行業集(ji)中度整體偏低，處于搶占市(shi)(shi)場份額的階段。長租公(gong)寓的未來(lai)市(shi)(shi)場仍然集(ji)中在核心一(yi)二線城市(shi)(shi)，大量(liang)機構運營(ying)商集(ji)中在少數(shu)城市(shi)(shi)，將(jiang)進一(yi)步(bu)導致競爭加劇。

2、資源與價格(ge)之間的(de)矛盾，難以協調(diao)

核心一二線城市優質(zhi)地段(duan)的(de)(de)(de)供房(fang)(fang)仍較(jiao)(jiao)為稀缺，集(ji)中式公寓(yu)將面(mian)臨較(jiao)(jiao)高的(de)(de)(de)拿房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)本(ben)；另(ling)一方面(mian)，長租公寓(yu)解決(jue)的(de)(de)(de)是中高端人(ren)群(qun)對生活(huo)質(zhi)量和(he)社(she)交活(huo)動(dong)的(de)(de)(de)追求，因此(ci)房(fang)(fang)源的(de)(de)(de)地段(duan)就顯(xian)得猶為關鍵，地段(duan)較(jiao)(jiao)偏僻區域(yu)雖然收(shou)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)本(ben)較(jiao)(jiao)低(di)，但可能面(mian)臨需求不足所導致的(de)(de)(de)高空置率或(huo)低(di)租金差(cha)等問題。因此(ci)，收(shou)房(fang)(fang)階段(duan)資(zi)產端的(de)(de)(de)資(zi)源和(he)價(jia)值難以(yi)兼得。

3、國內法律、法規體系(xi)不健全，消防驗收困難

消防驗收(shou)也是不(bu)少租賃企業(ye)面(mian)臨的(de)(de)困境(jing)。目前(qian)，全國除深圳(zhen)以外(wai)的(de)(de)多(duo)數地區，消防驗收(shou)的(de)(de)前(qian)提(ti)是規(gui)劃與報審(shen)用途一致，比如規(gui)劃為(wei)商業(ye)的(de)(de)項目，報公寓(yu)經營用途，很多(duo)報驗窗口根(gen)本不(bu)受理(li)。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似。這就導致各地(di)在(zai)長(chang)租公寓(yu)的(de)(de)消(xiao)防驗收中，有的(de)(de)參照(zhao)住宅(zhai)，有的(de)(de)參照(zhao)商辦公，有的(de)(de)參照(zhao)酒店，有的(de)(de)歸為(wei)‘出租屋(wu)’不(bu)(bu)用驗收，即便同(tong)一個市不(bu)(bu)同(tong)行(xing)政區(qu)的(de)(de)處理(li)方(fang)式都(dou)可能差別很(hen)大(da)。”標準不(bu)(bu)清，給建設、運營增加了不(bu)(bu)確定(ding)性。

4、投(tou)資回報周期長，盈利困難

國內市場的長租(zu)公寓現階段(duan)以重資(zi)產運營為(wei)主，有著較(jiao)強的金融屬(shu)性。國內尚未推出正式的REITs產品，長(chang)租公(gong)寓運營缺乏退出機制。

國內(nei)目前的長租(zu)公寓投(tou)資(zi)回報利潤較(jiao)低(di)，投(tou)資(zi)布(bu)局(ju)需要(yao)在10年左右，大部分長租(zu)公寓尚處于(yu)“燒錢”階(jie)段，未實現(xian)真正的盈利(li)，長租(zu)公寓整體租(zu)金回報率(lv)較低也是行業的痛點所(suo)在。