長租房爆倉是什么意思

爆(bao)倉就是虧損(sun)大于(yu)你的(de)帳戶中去(qu)除(chu)保(bao)證金(jin)后的(de)可用(yong)資(zi)金(jin)。由公司強平后剩余資(zi)金(jin)是總資(zi)金(jin)減去(qu)你的(de)虧損(sun),一般(ban)還剩一部分(fen)。爆倉(cang)是指在(zai)(zai)某些特殊條件下，投(tou)資(zi)者(zhe)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)金賬戶中(zhong)的客戶權益為負值的情(qing)形。在(zai)(zai)市場(chang)行情(qing)發生較大變化時(shi)，如果投(tou)資(zi)者(zhe)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)金賬戶中(zhong)資(zi)金的絕(jue)大部分(fen)都(dou)被交(jiao)易(yi)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)金占用，而且(qie)交(jiao)易(yi)方(fang)向又與市場(chang)走勢相反時(shi)，由(you)(you)于(yu)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)金交(jiao)易(yi)的杠桿(gan)效應(ying)，就很容易(yi)出現爆倉(cang)。如果爆倉(cang)導致了虧空且(qie)由(you)(you)投(tou)資(zi)者(zhe)的原因引起(qi)，投(tou)資(zi)者(zhe)需要將虧空補足，否則會面臨法律追索。

如何預防長租公寓爆倉

傳統租房中(zhong)(zhong)介(jie)是(shi)信息(xi)中(zhong)(zhong)介(jie)，即《合同法(fa)》下(xia)的居間行為，房主(zhu)租戶自行簽約，中(zhong)(zhong)介(jie)收(shou)的是(shi)一次性介(jie)紹費。“互金(jin)”模式下的房主租戶一般不直接簽約(yue)。那情況(kuang)分兩種(zhong)，一種(zhong)是房主明確委托長租公寓代(dai)(dai)理(li)(li)自(zi)己和(he)租客簽約(yue)，現在代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)攜(xie)款跑路，自(zi)然應該房主倒霉。

另一種可能是(shi)兩個獨立的合同(tong)關系(xi)，房(fang)主與中(zhong)介(jie)簽(qian)約，中(zhong)介(jie)與租(zu)(zu)戶(hu)簽(qian)約。房(fang)主和租(zu)(zu)戶(hu)都(dou)是(shi)無辜的，現在中(zhong)介(jie)“壞人”消(xiao)失，好人的(de)(de)權益沖突。責(ze)任(ren)分配時(shi)，必須(xu)回(hui)答是租戶更(geng)有理(li)由(you)預(yu)(yu)期(qi)中介倒(dao)閉的(de)(de)風險(xian)，還是房主更(geng)有理(li)由(you)預(yu)(yu)期(qi)中介倒(dao)閉的(de)(de)風險(xian)？

有人(ren)認為(wei)，房(fang)屋(wu)租賃權益不適用動產的善意第三人(ren)取(qu)得，若(ruo)租戶(hu)沒(mei)有理由相信中介具有房(fang)屋(wu)所(suo)有權，那中介基本上就是(shi)“二房東”的(de)地位(wei)，租戶似(si)乎難以(yi)以(yi)跟中(zhong)介的(de)有效合同(tong)來對抗房主(zhu)。

然而，為人詬病的“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不是(shi)(shi)用來(lai)自住，而(er)是(shi)(shi)會租(zu)給(gei)別人。房主(zhu)向(xiang)中介收取房租(zu)、不與租(zu)戶直接(jie)交(jiao)往，要么應(ying)視(shi)為委托代(dai)理，要么應(ying)視(shi)為同(tong)意轉租(zu)，房主(zhu)的責任都(dou)無法避免。

因此，房主應當(dang)尊重(zhong)中(zhong)介和租(zu)戶的合同。房主在知道(dao)租(zu)戶存(cun)在時(shi)，仍然選擇直(zhi)接(jie)向中(zhong)介收(shou)取租(zu)金，就應該承擔中(zhong)介破(po)產、資(zi)不抵(di)債的風險。相比(bi)之下，中(zhong)介“隔斷式”收租(zu)(zu)付租(zu)(zu)，租(zu)(zu)戶(hu)并不受益(yi)，而房主可(ke)以無(wu)需再(zai)判斷租(zu)(zu)戶(hu)的(de)(de)信用程度、避免租(zu)(zu)戶(hu)的(de)(de)賴(lai)賬扯皮(pi)，在正(zheng)常情況下獲得(de)了不與租(zu)(zu)戶(hu)往來的(de)(de)利益(yi)，在非正(zheng)常時也(ye)得(de)承擔風險(xian)。

從經濟分析(xi)的(de)“事前主義”角度看，相對于租戶，擁有(you)資源的房(fang)主更強勢，更有(you)能(neng)力(li)和平(ping)臺談判要求采取一定的資金(jin)安(an)全(quan)保障。若不能(neng)令房(fang)主滿意，房(fang)主仍然能(neng)選擇自行出租。

長租公寓的優勢

1、個(ge)性(xing)鮮明，符(fu)合個(ge)別要求

長(chang)租公寓現在發展漸趨成(cheng)熟，也有(you)好幾個(ge)(ge)大品(pin)牌(pai)在做，為(wei)了避免廣告嫌(xian)疑，這里就不(bu)列舉了。但不(bu)管哪個(ge)(ge)品(pin)牌(pai)，他們統(tong)一的是，在長(chang)租公寓里，裝修絕對不(bu)會千篇一律，每個(ge)(ge)房間爭取有(you)不(bu)一樣(yang)的特(te)點。時尚(shang)、個(ge)(ge)性、低沉、溫馨(xin)等，可(ke)以任君(jun)選擇。

2、細心周到(dao)(dao)、管(guan)理服務到(dao)(dao)位

長租(zu)(zu)公(gong)寓，致力于打(da)造與短租(zu)(zu)房天差(cha)地別的特征。其(qi)明顯表現在(zai)管理(li)服(fu)務上(shang)。很多(duo)上(shang)班族，經常加班，好不容易休息又不想把休息時間浪費在(zai)打(da)掃衛(wei)生(sheng)上(shang)，而長租(zu)(zu)公(gong)寓則(ze)會定期派清潔工(gong)上(shang)門打(da)掃。并(bing)且家電維修等各種服(fu)務，長租(zu)(zu)公(gong)寓均提(ti)供。

3、打造(zao)社(she)群，增強租(zu)客交(jiao)際(ji)

長租公寓(yu)，一(yi)般都會在自己(ji)的(de)范圍內設置屬于自己(ji)的(de)社交場所。如咖啡(fei)廳(ting)，酒吧(ba)，餐(can)吧(ba)，游泳池等，減少了人們社交的(de)成(cheng)本。在自己(ji)家樓下也可以享受整條(tiao)街的(de)服務。同時還(huan)會成(cheng)立專屬社群，讓租客都可以互(hu)相熟悉(xi)，仿若熟人。

4、家電齊全，減(jian)少額外開(kai)支

在外租房，很多人都(dou)有同樣的想法：打算添(tian)個家(jia)電(dian)，又擔心不(bu)(bu)知(zhi)什么時候走人，家(jia)電(dian)難帶走。房間里的家(jia)具(ju)看著(zhu)不(bu)(bu)順(shun)眼(yan)，想換(huan)一個，又覺(jue)得(de)反(fan)正不(bu)(bu)是自己的房子(zi)，將就(jiu)著(zhu)吧。所以很多租客的生活，就(jiu)在不(bu)(bu)滿和將就(jiu)中度過了。其實，我們都(dou)知(zhi)道。我們應該做(zuo)到“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗衣(yi)機(ji)，空調等都布局(ju)整齊(qi)，完(wan)全不用租客煩惱那些問題。

長租公寓的缺點

1、房租(zu)貴(gui)，水(shui)(shui)電費貴(gui)：相對于短租(zu)的(de)免費和租(zu)住小(xiao)區(qu)低廉的(de)水(shui)(shui)電費和物(wu)業費來(lai)說，長租(zu)公寓的(de)附加費也是(shi)比不小(xiao)的(de)開銷(xiao)。

2、房間面積小，居住密(mi)度大：由于長租公(gong)寓普(pu)遍面積不(bu)大，而且居住密(mi)度較高，對生活品質(zhi)有較高要(yao)求的人可能難(nan)以接受。

3、缺(que)少家的感覺(jue)，像住(zhu)快捷(jie)酒店：一(yi)應俱全，太(tai)過便捷(jie)，反而沒有家的感覺(jue)。

4、位置(zhi)遠，房(fang)源少：目前的(de)長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓大(da)多位于(yu)郊區(qu)，而不少租(zu)客的(de)工作地點則是(shi)在(zai)市區(qu)，來回耗費時間較長(chang)(chang)。另外，基于(yu)成本控制考慮，不少長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓的(de)房(fang)源距離附(fu)近(jin)地鐵站都有一段(duan)距離，每天如何走完這最(zui)后一段(duan)路(lu)也是(shi)租(zu)客頭疼的(de)問題(ti)。另外，房(fang)源少也是(shi)長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓面(mian)臨(lin)的(de)一個問題(ti)。目前市場上長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓的(de)房(fang)源多來源于(yu)附(fu)近(jin)年(nian)輕的(de)房(fang)東，年(nian)齡(ling)大(da)一點的(de)房(fang)東更(geng)傾向于(yu)自己將(jiang)房(fang)子對外出租(zu)。

國內長租公寓發展困境

1、參與(yu)主(zhu)體(ti)眾多，競(jing)爭激烈(lie)

市(shi)(shi)場參(can)與(yu)(yu)主體(ti)眾(zhong)多(duo)，各有(you)優劣。既(ji)有(you)專注于長(chang)租(zu)公寓(yu)的(de)專業(ye)化機(ji)構，也有(you)房地產中(zhong)介服務商(shang)的(de)參(can)與(yu)(yu)，而房地產開發企業(ye)和經濟型連鎖酒店也憑借(jie)其本身的(de)優勢(shi)也逐漸參(can)與(yu)(yu)到行業(ye)的(de)角(jiao)逐之中(zhong)。雖(sui)然市(shi)(shi)場參(can)與(yu)(yu)者(zhe)眾(zhong)多(duo)，但(dan)是市(shi)(shi)占率總體(ti)并不高。規模最大的(de)長(chang)租(zu)公寓(yu)品(pin)牌自如，管理房間數(shu)已(yi)經達到30萬間，但相比(bi)與其他規模較大的(de)品牌如魔(mo)方公寓3萬間，優(you)客逸家管理房屋數近3萬間，行(xing)業集中(zhong)度整體偏低，處于搶占市場份額的階段。長租(zu)公寓(yu)的未來市場仍然(ran)集中(zhong)在核心一(yi)二線城市，大量(liang)機構運營商集中(zhong)在少數城市，將(jiang)進一(yi)步(bu)導(dao)致競爭加劇。

2、資源與價格之間的矛盾，難(nan)以協調

核心一(yi)二線城市優(you)質(zhi)地段(duan)(duan)的供房仍較(jiao)為稀(xi)缺，集中式公(gong)寓將(jiang)面臨(lin)較(jiao)高的拿(na)房成(cheng)本；另一(yi)方面，長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓解決的是中高端(duan)人群對生活質(zhi)量和社交活動的追求，因此房源(yuan)的地段(duan)(duan)就顯得(de)猶為關鍵，地段(duan)(duan)較(jiao)偏僻區域雖然收房成(cheng)本較(jiao)低，但(dan)可能面臨(lin)需(xu)求不足所導致的高空(kong)置(zhi)率或低租(zu)(zu)金(jin)差(cha)等問(wen)題。因此，收房階段(duan)(duan)資(zi)產端(duan)的資(zi)源(yuan)和價值難以兼得(de)。

3、國內(nei)法律、法規(gui)體系不健全，消防驗收困難

消(xiao)防(fang)驗(yan)收(shou)也是不(bu)(bu)少租賃企業(ye)面臨的(de)困境。目前，全國除深圳以外(wai)的(de)多(duo)數地區，消(xiao)防(fang)驗(yan)收(shou)的(de)前提(ti)是規劃與報審(shen)用途一致，比(bi)如規劃為商業(ye)的(de)項目，報公寓經(jing)營(ying)用途，很(hen)多(duo)報驗(yan)窗口(kou)根本不(bu)(bu)受(shou)理(li)。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似。這就(jiu)導致各地在(zai)長租公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)消防(fang)驗收(shou)中，有的(de)(de)(de)(de)參(can)照住宅，有的(de)(de)(de)(de)參(can)照商辦公(gong)，有的(de)(de)(de)(de)參(can)照酒(jiu)店(dian)，有的(de)(de)(de)(de)歸為(wei)‘出租屋’不(bu)(bu)用(yong)驗收(shou)，即便同(tong)一個(ge)市不(bu)(bu)同(tong)行政區的(de)(de)(de)(de)處理方式都可能差(cha)別很大。”標準(zhun)不(bu)(bu)清，給建設、運營增加了不(bu)(bu)確定性。

4、投資回報(bao)周期(qi)長，盈利困難

國(guo)內(nei)市(shi)場的(de)長租公寓現階段以重資產運營為(wei)主，有(you)著較(jiao)強的(de)金融屬性。國(guo)內(nei)尚未推(tui)出正式的(de)REITs產品(pin)，長租公寓運營(ying)缺(que)乏退出機制。

國內(nei)目前的長租公(gong)寓投資回報利潤較(jiao)低，投資布局需要在10年左右，大部分長租公寓尚處于“燒錢”階段，未實現真正的盈(ying)利，長租公寓整體租金回報(bao)率較低也是行業的痛點所(suo)在。