長租房爆倉是什么意思

爆倉就是虧損(sun)大(da)于你的帳戶中去除保(bao)證(zheng)金(jin)(jin)后的可用(yong)資(zi)金(jin)(jin)。由公司強平(ping)后剩余資(zi)金(jin)(jin)是總資(zi)金(jin)(jin)減去你的虧損(sun),一般還剩一部(bu)分(fen)。爆倉(cang)(cang)是指(zhi)在(zai)某(mou)些特殊條件下，投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)保證(zheng)(zheng)金(jin)賬(zhang)戶中(zhong)的客戶權益為負值(zhi)的情形(xing)。在(zai)市場(chang)行情發生較大變化時，如果投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)保證(zheng)(zheng)金(jin)賬(zhang)戶中(zhong)資(zi)(zi)金(jin)的絕大部(bu)分(fen)都被交易(yi)(yi)保證(zheng)(zheng)金(jin)占用，而且交易(yi)(yi)方向又(you)與市場(chang)走勢相反時，由(you)于保證(zheng)(zheng)金(jin)交易(yi)(yi)的杠(gang)桿效應(ying)，就很(hen)容易(yi)(yi)出現爆倉(cang)(cang)。如果爆倉(cang)(cang)導致(zhi)了虧空且由(you)投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)的原(yuan)因引起(qi)，投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)需要將虧空補足(zu)，否則會(hui)面臨法律追索(suo)。

如何預防長租公寓爆倉

傳統租房(fang)中(zhong)介是信息中(zhong)介，即《合(he)同法》下的居間(jian)行(xing)為，房(fang)主租戶自(zi)行(xing)簽(qian)約，中(zhong)介收的是一次性介紹(shao)費。“互金”模式下的房主租戶一(yi)(yi)般不直接(jie)簽約(yue)。那情況(kuang)分兩種(zhong)(zhong)，一(yi)(yi)種(zhong)(zhong)是(shi)房主明確委(wei)托(tuo)長租公寓代理(li)自(zi)己和租客簽約(yue)，現在代理(li)人攜款(kuan)跑路，自(zi)然應該房主倒霉。

另一種可(ke)能是兩個獨立的合(he)同關系，房主與(yu)(yu)中介簽約(yue)，中介與(yu)(yu)租戶(hu)(hu)簽約(yue)。房主和租戶(hu)(hu)都是無辜的，現在中介“壞人”消失(shi)，好人的(de)權益沖突。責任分配(pei)時(shi)，必須回(hui)答是租戶更有(you)(you)理(li)由(you)預(yu)期(qi)中(zhong)介倒(dao)閉的(de)風(feng)險，還是房主更有(you)(you)理(li)由(you)預(yu)期(qi)中(zhong)介倒(dao)閉的(de)風(feng)險？

有(you)人認為，房屋租(zu)賃(lin)權益不適(shi)用動產的善意第三人取得，若租(zu)戶沒有(you)理(li)由相信中介(jie)(jie)具有(you)房屋所有(you)權，那中介(jie)(jie)基(ji)本上就是“二房東”的(de)地位，租戶似乎(hu)難以以跟中介的(de)有效合同來對抗房主(zhu)。

然而，為(wei)人詬病的“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不(bu)是用來自(zi)住，而是會租(zu)給(gei)別人(ren)。房(fang)(fang)主向中介收(shou)取房(fang)(fang)租(zu)、不(bu)與租(zu)戶直(zhi)接交往，要么(me)應(ying)視為委托代理(li)，要么(me)應(ying)視為同意轉租(zu)，房(fang)(fang)主的責任都無法避免(mian)。

因此，房主(zhu)應當尊(zun)重中(zhong)介(jie)和租戶的合同。房主(zhu)在知(zhi)道租戶存(cun)在時，仍然選(xuan)擇(ze)直接向中(zhong)介(jie)收(shou)取租金，就應該承擔中(zhong)介(jie)破產、資不抵債的風險。相(xiang)比之下，中(zhong)介(jie)“隔斷式”收租(zu)付(fu)租(zu)，租(zu)戶(hu)并不(bu)受益，而房主可以無需(xu)再(zai)判斷租(zu)戶(hu)的(de)(de)信用(yong)程度、避免租(zu)戶(hu)的(de)(de)賴賬(zhang)扯(che)皮(pi)，在正(zheng)常(chang)情況下獲得了不(bu)與租(zu)戶(hu)往來的(de)(de)利益，在非正(zheng)常(chang)時(shi)也得承擔風險(xian)。

從經濟分析的“事前主(zhu)義(yi)”角度看，相對于租(zu)戶(hu)，擁(yong)有資源的(de)房主(zhu)更強勢，更有能(neng)力(li)和平臺(tai)談判要求(qiu)采取一定的(de)資金安全保障。若不能(neng)令房主(zhu)滿意，房主(zhu)仍然能(neng)選擇自行出租(zu)。

長租公寓的優勢

1、個性鮮(xian)明，符合個別要求

長(chang)租公寓現在(zai)發(fa)展漸趨成熟，也(ye)有好幾(ji)個(ge)大(da)品牌在(zai)做(zuo)，為了(le)避免(mian)廣告嫌(xian)疑，這里就不列舉了(le)。但不管哪個(ge)品牌，他們(men)統一的是，在(zai)長(chang)租公寓里，裝修(xiu)絕(jue)對不會千篇一律，每(mei)個(ge)房(fang)間爭取有不一樣的特點。時尚、個(ge)性(xing)、低沉、溫馨等，可以任(ren)君(jun)選擇。

2、細(xi)心(xin)周到(dao)、管理(li)服務到(dao)位(wei)

長(chang)租(zu)公寓(yu)，致(zhi)力于打造與短租(zu)房天差地(di)別(bie)的特征。其明顯表現在管理服務上。很多上班(ban)族(zu)，經常加班(ban)，好不(bu)容易休息又(you)不(bu)想(xiang)把休息時間浪(lang)費在打掃衛生上，而(er)長(chang)租(zu)公寓(yu)則會定期派清(qing)潔工上門(men)打掃。并且家電(dian)維(wei)修等各(ge)種服務，長(chang)租(zu)公寓(yu)均(jun)提(ti)供。

3、打造社群，增強租客(ke)交(jiao)際

長(chang)租公(gong)寓，一般(ban)都會(hui)在自己(ji)的(de)范圍(wei)內設置屬于自己(ji)的(de)社(she)(she)交場所。如咖(ka)啡廳，酒吧(ba)，餐吧(ba)，游(you)泳池等(deng)，減少(shao)了人(ren)們社(she)(she)交的(de)成本(ben)。在自己(ji)家樓下也(ye)可(ke)以(yi)享受整條街的(de)服務。同時還會(hui)成立專屬社(she)(she)群，讓租客(ke)都可(ke)以(yi)互(hu)相熟(shu)悉，仿若熟(shu)人(ren)。

4、家電齊全，減(jian)少額外(wai)開支

在(zai)外租房，很多人(ren)都有同樣的(de)想法：打算添(tian)個家(jia)(jia)電，又擔心不(bu)知(zhi)什么時(shi)候走(zou)人(ren)，家(jia)(jia)電難(nan)帶走(zou)。房間里的(de)家(jia)(jia)具看著(zhu)不(bu)順眼，想換一個，又覺(jue)得反正不(bu)是(shi)自己(ji)的(de)房子，將就著(zhu)吧。所以很多租客的(de)生活，就在(zai)不(bu)滿和將就中度過(guo)了(le)。其(qi)實，我(wo)們(men)都知(zhi)道。我(wo)們(men)應該做(zuo)到“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗衣機，空(kong)調(diao)等都(dou)布(bu)局整齊(qi)，完全不(bu)用租客煩惱那些問題(ti)。

長租公寓的缺點

1、房租(zu)貴(gui)，水(shui)電費(fei)貴(gui)：相(xiang)對于短租(zu)的(de)免費(fei)和(he)租(zu)住(zhu)小(xiao)區低廉的(de)水(shui)電費(fei)和(he)物(wu)業費(fei)來說，長租(zu)公寓的(de)附加費(fei)也是(shi)比不小(xiao)的(de)開銷。

2、房(fang)間面積(ji)小，居住密度(du)大：由于長租公寓普遍(bian)面積(ji)不大，而且居住密度(du)較高(gao)，對生活品(pin)質(zhi)有較高(gao)要(yao)求的人可能(neng)難以接受。

3、缺少(shao)家的(de)感覺，像住(zhu)快(kuai)捷酒店：一應俱全，太過便捷，反而(er)沒有家的(de)感覺。

4、位置遠，房(fang)源少：目前(qian)的(de)(de)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)大多(duo)位于(yu)郊區(qu)，而不(bu)少租(zu)客的(de)(de)工作地點則(ze)是在市區(qu)，來回耗(hao)費時間較長(chang)。另外，基于(yu)成本控制考慮(lv)，不(bu)少長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)的(de)(de)房(fang)源距離附近(jin)地鐵(tie)站(zhan)都有一段距離，每(mei)天(tian)如何走完這最后一段路也是租(zu)客頭(tou)疼(teng)的(de)(de)問題(ti)。另外，房(fang)源少也是長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)面臨的(de)(de)一個問題(ti)。目前(qian)市場上長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)的(de)(de)房(fang)源多(duo)來源于(yu)附近(jin)年輕(qing)的(de)(de)房(fang)東，年齡大一點的(de)(de)房(fang)東更傾向于(yu)自己(ji)將房(fang)子對外出(chu)租(zu)。

國內長租公寓發展困境

1、參與(yu)主體眾多(duo)，競(jing)爭激(ji)烈

市場參與(yu)(yu)主(zhu)體(ti)眾(zhong)多(duo)，各有優劣。既有專注(zhu)于長(chang)租公寓的專業化(hua)機構，也(ye)有房(fang)(fang)地產中介服務(wu)商的參與(yu)(yu)，而房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)企業和經(jing)濟型(xing)連鎖酒店(dian)也(ye)憑借(jie)其本身的優勢也(ye)逐漸參與(yu)(yu)到行業的角逐之中。雖(sui)然(ran)市場參與(yu)(yu)者眾(zhong)多(duo)，但是市占率總體(ti)并不高。規(gui)模最大的長(chang)租公寓品牌(pai)自(zi)如，管(guan)理房(fang)(fang)間(jian)數已經(jing)達(da)到30萬間，但(dan)相(xiang)比與其他規(gui)模較大的品牌(pai)如魔方公(gong)寓3萬間(jian)，優客逸家(jia)管(guan)理房屋數近3萬間(jian)，行業集中(zhong)(zhong)度整體偏低，處于搶(qiang)占市(shi)場份額的階(jie)段。長(chang)租(zu)公(gong)寓的未來市(shi)場仍然(ran)集中(zhong)(zhong)在核心(xin)一二線城市(shi)，大量機構運營商集中(zhong)(zhong)在少數城市(shi)，將進一步導致(zhi)競爭加(jia)劇。

2、資源(yuan)與價格之(zhi)間(jian)的矛盾，難以協調(diao)

核(he)心一(yi)二線城(cheng)市優質地段(duan)的(de)供房(fang)仍較(jiao)為(wei)稀缺(que)，集(ji)中式公(gong)寓(yu)將(jiang)面(mian)臨較(jiao)高(gao)的(de)拿房(fang)成本(ben)(ben)；另一(yi)方面(mian)，長租公(gong)寓(yu)解(jie)決的(de)是中高(gao)端人群對生活(huo)質量和(he)社交活(huo)動的(de)追求，因此房(fang)源(yuan)的(de)地段(duan)就顯得猶為(wei)關鍵，地段(duan)較(jiao)偏(pian)僻區域(yu)雖然收房(fang)成本(ben)(ben)較(jiao)低，但可(ke)能面(mian)臨需(xu)求不足所導致的(de)高(gao)空置(zhi)率(lv)或低租金差等問題(ti)。因此，收房(fang)階段(duan)資產端的(de)資源(yuan)和(he)價(jia)值難以(yi)兼得。

3、國內法(fa)律、法(fa)規體系不健全，消防驗收(shou)困(kun)難(nan)

消(xiao)防驗(yan)收也(ye)是不少(shao)租(zu)賃(lin)企業面臨的(de)困境。目前，全國除深(shen)圳以外的(de)多(duo)數地區(qu)，消(xiao)防驗(yan)收的(de)前提是規劃(hua)與報(bao)(bao)審用途一致(zhi)，比(bi)如(ru)規劃(hua)為商(shang)業的(de)項目，報(bao)(bao)公寓(yu)經(jing)營用途，很多(duo)報(bao)(bao)驗(yan)窗口根本不受(shou)理。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似(si)。這(zhe)就導致各地在長租公(gong)寓的(de)(de)消防驗(yan)收(shou)中，有(you)的(de)(de)參(can)照(zhao)住宅，有(you)的(de)(de)參(can)照(zhao)商(shang)辦公(gong)，有(you)的(de)(de)參(can)照(zhao)酒店(dian)，有(you)的(de)(de)歸為‘出租屋’不用(yong)驗(yan)收(shou)，即便同(tong)一個市不同(tong)行政區的(de)(de)處理方式都可能差別很(hen)大(da)。”標準不清(qing)，給建設、運營增加(jia)了不確定性(xing)。

4、投資回(hui)報周期(qi)長，盈利(li)困難

國內(nei)市場(chang)的(de)(de)長租公寓現階段以重資產運營為主，有著(zhu)較強的(de)(de)金融屬性(xing)。國內(nei)尚未(wei)推出正式(shi)的(de)(de)REITs產品，長租公寓運營缺(que)乏退出機(ji)制(zhi)。

國內(nei)目前的長(chang)租(zu)公寓投資(zi)回(hui)報利潤較低，投資(zi)布局需(xu)要在10年左右，大部(bu)分(fen)長租(zu)公寓(yu)尚(shang)處于“燒(shao)錢(qian)”階段，未實現真正(zheng)的盈(ying)利，長租(zu)公寓(yu)整體(ti)租(zu)金回報率較低也是行業的痛點所在。