近兩年(nian)來央行(xing)高層(ceng)就早已(yi)對樓市發了狠話“對房地(di)產炒作必須減(jian)下(xia)來”,這是(shi)對于中國(guo)(guo)(guo)房地(di)產進(jin)行(xing)一次嚴厲的(de)(de)(de)打壓。相反,如(ru)今泰(tai)國(guo)(guo)(guo),泰(tai)國(guo)(guo)(guo)政府(fu)為了大力(li)支持海(hai)外的(de)(de)(de)投(tou)資客入(ru)泰(tai)進(jin)行(xing)購置(zhi)房產,從只能購買公寓(yu)到(dao)如(ru)今調整為投(tou)資政府(fu)指定(ding)的(de)(de)(de)項目可以進(jin)行(xing)土地(di)永(yong)久(jiu)持有制,加(jia)上別墅(shu)購買從只有20年(nian)的(de)(de)(de)租賃產權到(dao)如(ru)今可以進(jin)行(xing)持有最高50年(nian)的(de)(de)(de)產權。此外,為了引進(jin)先進(jin)的(de)(de)(de)技術人才(cai),泰(tai)國(guo)(guo)(guo)推(tui)出(chu)精英簽(qian)證,讓更(geng)多的(de)(de)(de)海(hai)外投(tou)資客可以進(jin)入(ru)泰(tai)國(guo)(guo)(guo)進(jin)行(xing)投(tou)資創業。
曼谷租賃市場,空置率低高租金
曼谷(gu)的(de)(de)(de)(de)絕(jue)大多平(ping)均公寓(yu)對外超過了70%出租率,甚(shen)至市中心的(de)(de)(de)(de)位置,幾乎可達到了90%最高出租率。對長期生活在曼谷(gu)的(de)(de)(de)(de)外籍人士來說,商業中心區(qu)(qu)和沿著sukhumvit路(lu)地區(qu)(qu)是最深(shen)受(shou)外籍人士歡迎,這(zhe)些地方的(de)(de)(de)(de)平(ping)均出租率都已超過80%,原(yuan)因是因為(wei)該區(qu)(qu)域擁有完善的(de)(de)(de)(de)生活配(pei)套設施和便捷的(de)(de)(de)(de)交通工具與(yu)購(gou)物(wu)中心等,這(zhe)其(qi)中包括輕軌BTS與(yu)BRT路(lu)線。而在調查租賃的(de)(de)(de)(de)合同中發現,這(zhe)些空(kong)置率超低(di)的(de)(de)(de)(de)公寓(yu)中,租客(ke)不會有太(tai)大的(de)(de)(de)(de)波動(dong),大多數客(ke)戶都是長期的(de)(de)(de)(de)租賃合同。
截至2018年第一季度,曼谷所有地區的平均租金與上一年的比率保持接近。由于市場競爭激烈,sukhumvit上半段中心絕大多數項目平均每月租金將超過每平方米800泰銖,沿湄南沿線的rama 3路和Sathon、silom路,每月租金平均在每平方米每月640泰銖左右。而對于中央商務區和Lumpini中心一帶,最高的月租金率已經超過每平方米每月1,200泰銖以上,因為該區域有很多豪華和大型開發商的公寓項目在這些區域。供應量2016年開始,逐年增加
2018年(nian)第一(yi)季(ji)(ji)度(du)(du)新增約(yue)14,050個單位,項(xiang)目(mu)(mu)總價值約(yue)為(wei)546.36億泰銖,遠(yuan)遠(yuan)高于(yu)2017年(nian)第一(yi)季(ji)(ji)度(du)(du)新增單位數量的(de)(de)(de)35%左右,這也是過(guo)去幾年(nian)達到最高的(de)(de)(de)量。新推出(chu)的(de)(de)(de)單位數量大幅增加是由于(yu)泰國在(zai)2017年(nian)第四(si)季(ji)(ji)度(du)(du)的(de)(de)(de)整體經(jing)濟(ji)形勢呈現積(ji)極(ji)趨勢,公(gong)寓市(shi)場需求(qiu)強(qiang)勁有所增加。并(bing)且在(zai)2018年(nian)第一(yi)季(ji)(ji)度(du)(du),約(yue)70%的(de)(de)(de)新公(gong)寓是在(zai)曼谷臨近郊區(qu),而這些開發的(de)(de)(de)新項(xiang)目(mu)(mu)中都基本位于(yu)現有的(de)(de)(de)BTS和(he)MRT線(xian)路(lu)之處或位于(yu)未來軌道交通(tong)規劃沿線(xian)。
截至2018年(nian)(nian)3月,在土(tu)地部門完成(cheng)并登記的(de)(de)公寓(yu)單(dan)元數量(liang)約為(wei)548,367個單(dan)元(其中不包括由國家房屋管理(li)局開(kai)發的(de)(de)公寓(yu)單(dan)元)。曼谷(gu)公寓(yu)市場的(de)(de)供應量(liang)在第(di)一季度顯著(zhu)增加,這對(dui)于海外投(tou)資(zi)客(ke)來(lai)說無疑(yi)不是(shi)(shi)一個很好(hao)的(de)(de)投(tou)資(zi)選擇的(de)(de)機會,曼谷(gu)房產(chan)市場的(de)(de)強勁(jing),對(dui)前(qian)兩(liang)年(nian)(nian)投(tou)資(zi)泰國房地產(chan)的(de)(de)投(tou)資(zi)客(ke)來(lai)說,這不僅僅已經撈到了第(di)一桶黃金,更是(shi)(shi)預示未(wei)來(lai)五年(nian)(nian)里更迎來(lai)一次新商(shang)機。城(cheng)(cheng)市的(de)(de)規(gui)劃對(dui)房產(chan)市場更是(shi)(shi)有強大(da)的(de)(de)吸引(yin)力,曼谷(gu)的(de)(de)城(cheng)(cheng)市發展基本都靠著(zhu)交通沿線(xian)而立,本土(tu)的(de)(de)開(kai)發商(shang)隨著(zhu)市場的(de)(de)客(ke)戶需(xu)求,加大(da)對(dui)于交通規(gui)劃線(xian)路(lu)的(de)(de)項(xiang)目(mu)開(kai)發,這更是(shi)(shi)暗(an)示著(zhu)市場的(de)(de)投(tou)資(zi)方向的(de)(de)轉變(bian)。
新開發量將沿軌道線發展,房價暴漲
曼(man)谷(gu)黃金地(di)(di)塊的(de)(de)(de)樓(lou)市來講,市中心地(di)(di)段現可開發量(liang)的(de)(de)(de)土地(di)(di)很少,加上(shang)昂貴的(de)(de)(de)租金直(zhi)接(jie)導(dao)致(zhi)現今很多商務白領開始(shi)往新開發的(de)(de)(de)熱門區(qu)域涌,依照曼(man)谷(gu)的(de)(de)(de)城市規劃(hua)建設來說,以現有的(de)(de)(de)BTS和MRT站(zhan)為主,這些優質的(de)(de)(de)地(di)(di)段直(zhi)接(jie)導(dao)致(zhi)地(di)(di)價(jia)上(shang)漲因素。而高(gao)地(di)(di)價(jia)也(ye)(ye)直(zhi)接(jie)影響到(dao)曼(man)谷(gu)新公寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)售價(jia),平(ping)均(jun)(jun)新推出的(de)(de)(de)公寓(yu)(yu)價(jia)格大約(yue)以每平(ping)方(fang)米(mi)750泰銖(zhu)。當然,這些售價(jia)也(ye)(ye)取決于地(di)(di)點。2018年一季度(du)新公寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)平(ping)均(jun)(jun)價(jia)格為每平(ping)方(fang)米(mi)13.3萬泰銖(zhu)左(zuo)右(you),增長大約(yue)3%-5%,由于這些地(di)(di)段與市中心相比,并非屬于高(gao)端(duan)項(xiang)目(mu)或者頂級的(de)(de)(de)奢華項(xiang)目(mu),基本(ben)屬于中端(duan)的(de)(de)(de)品牌(pai)開發商住宅。
相(xiang)比之下的(de)(de)曼谷BTS市區的(de)(de)新公寓開(kai)發,從(cong)2017年第三(san)季(ji)度至今(jin),平(ping)均(jun)(jun)豪宅售價(jia)(jia)已經(jing)突破250,000泰(tai)銖(zhu)/平(ping)方米,這(zhe)個價(jia)(jia)格還(huan)將會在未(wei)來(lai)隨著市場的(de)(de)熱度增長(chang)。在過去(qu)幾年里,這(zhe)些(xie)地(di)段(duan)(duan)的(de)(de)公寓平(ping)均(jun)(jun)以5%-10%的(de)(de)年增長(chang)率爆發。二(er)手(shou)房市場中,有些(xie)地(di)段(duan)(duan)的(de)(de)售價(jia)(jia)甚(shen)至比新盤的(de)(de)售價(jia)(jia)還(huan)要(yao)(yao)低,這(zhe)也導致了在相(xiang)同地(di)段(duan)(duan)上(shang),二(er)手(shou)市場與一(yi)手(shou)市場的(de)(de)銷售競爭。土地(di)價(jia)(jia)格的(de)(de)變化(hua)也將影(ying)響市場上(shang)公寓價(jia)(jia)格的(de)(de)主要(yao)(yao)因(yin)素。
新的(de)城市(shi)交通(tong)規劃線(xian)是直接影響了曼谷房產市(shi)場的(de)主(zhu)要因素,開(kai)發商(shang)為(wei)了尋求更好的(de)地段,直接在軌道交通(tong)沿線(xian)中(zhong)(zhong)進行選擇,整體(ti)的(de)樓市(shi)發展方向中(zhong)(zhong),曼谷房產市(shi)場將(jiang)會沿著藍色(se)( MRT 地鐵線(xian))與綠色(se)線(xian)(BTS 輕軌)以及橙色(se)線(xian)(湄(mei)南河版(ban)塊--市(shi)中(zhong)(zhong)心)的(de)區域大(da)量開(kai)發,這些區域將(jiang)成為(wei)2018年和未(wei)來(lai)幾年新公寓開(kai)發的(de)核心區域。
外匯管制下的海外貸款,尋求出路
泰(tai)國(guo)在過(guo)去一(yi)年以(yi)(yi)來,受中國(guo)外(wai)(wai)匯管制,盡管駐(zhu)泰(tai)的(de)(de)中國(guo)銀(yin)行(xing)與工商銀(yin)行(xing)在內(nei)的(de)(de)主要銀(yin)行(xing)完全(quan)(quan)停止了向(xiang)海外(wai)(wai)人士發放(fang)住房貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)后,但仍然有一(yi)些銀(yin)行(xing)及(ji)非銀(yin)行(xing)金融機(ji)構(gou)并(bing)未放(fang)棄這(zhe)(zhe)一(yi)重要房貸(dai)市場(chang)上。部分貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)機(ji)構(gou)推出新的(de)(de)政策,包括提供較低的(de)(de)利率條件(jian)以(yi)(yi)吸引海外(wai)(wai)人士這(zhe)(zhe)一(yi)特殊貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)客(ke)戶(hu)群。其(qi)(qi)中也(ye)會遇到(dao)審核(he)的(de)(de)嚴格導(dao)致絕客(ke)戶(hu)放(fang)棄貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)操(cao)作而選擇全(quan)(quan)額支付(fu)模(mo)式,當然,這(zhe)(zhe)其(qi)(qi)中也(ye)不缺乏有很多(duo)客(ke)戶(hu)在靜觀其(qi)(qi)變等(deng)待銀(yin)行(xing)對(dui)外(wai)(wai)放(fang)貸(dai)的(de)(de)開放(fang)政策。政府為(wei)了吸引更大力度(du)海外(wai)(wai)精英人士赴泰(tai)工作,目(mu)前對(dui)于泰(tai)國(guo)本(ben)地銀(yin)行(xing)通常可提供個人貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan),這(zhe)(zhe)其(qi)(qi)中包括信用卡貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan),商業貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan),個人教育或醫療貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)以(yi)(yi)及(ji)一(yi)般用途的(de)(de)個人貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan),如(ru)購買公寓(yu),購車(che)等(deng)。這(zhe)(zhe)些貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)政策僅限對(dui)于泰(tai)國(guo)生活或者(zhe)工作了多(duo)年的(de)(de)海外(wai)(wai)人士,則可以(yi)(yi)提供貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)申請(qing)。
那么最為主要(yao)的問(wen)題(ti)來了(le),海外(wai)人士只是(shi)在(zai)泰國購置一套房產(chan),這些能否享受(shou)到與前兩年(nian)一樣,與中行(xing)和工行(xing)進(jin)行(xing)申請貸款,這一點是(shi)一個赴泰投資者(zhe)心中目前割舍不下的痛。在(zai)去(qu)年(nian)中央(yang)行(xing)長周(zhou)小川接(jie)受(shou)采訪時候表示,針對(dui)目前外(wai)匯管(guan)理(li)資本外(wai)流(liu)需要(yao)對(dui)用匯進(jin)行(xing)管(guan)制(zhi), 采取一定(ding)措施(shi)進(jin)行(xing)把控(kong),而外(wai)匯管(guan)制(zhi)又使(shi)對(dui)外(wai)開(kai)放的門(men)打(da)(da)不太開(kai),或是(shi)打(da)(da)開(kai)一點后(hou)又合上一點,甚至重(zhong)新關上,這樣一來,時間長了(le)就逼你(ni)下一步做出鮮明(ming)的體制(zhi)選擇。
減(jian)少外(wai)匯(hui)管制(zhi),方便對外(wai)經(jing)濟活動,并逐步實現人民幣可自由(you)使用(yong)或者(zhe)較高(gao)可兌換性。自中國(guo)改革(ge)開放(fang)的進程始終(zhong)伴(ban)隨著外(wai)匯(hui)管制(zhi)的逐步減(jian)少和匯(hui)率走向(xiang)合理化(hua)。