二手房(fang)交房(fang)注意事項(xiang) 避免掉入陷阱區(qu)
一、確認產權的可靠度
注意產(chan)(chan)權(quan)證(zheng)上的(de)(de)房(fang)主(zhu)是否與賣(mai)房(fang)人是同(tong)一個(ge)人;產(chan)(chan)權(quan)證(zheng)所確認的(de)(de)面(mian)積(ji)與實(shi)際面(mian)積(ji)是否有不符之處;一定要驗看產(chan)(chan)權(quan)證(zheng)的(de)(de)正本,并且到房(fang)管局查詢(xun)此產(chan)(chan)權(quan)證(zheng)的(de)(de)真實(shi)性。
二、考察原單位是否允許轉賣
確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,因此要確認原單位是否同意出讓;一般來說,軍產、院(醫(yi)院)產、校(學校)產(chan)的(de)公房必須要原單位蓋章后才能(neng)出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
是(shi)否有(you)占用屋頂(ding)的平臺(tai)、走廊的情況;或者屋內是(shi)否有(you)搭建(jian)的小閣樓;是(shi)否改(gai)動(dong)過房屋的內、外部結構,如將陽臺(tai)改(gai)成臥室或廚(chu)房、將一(yi)間分隔(ge)成兩間;陽臺(tai)是(shi)不是(shi)房主(zhu)自己封閉的,這牽(qian)涉到陽臺(tai)面(mian)積應該(gai)怎么計(ji)算(suan)的問(wen)題。
四、確認房屋的準確面積
包括建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)、使用面(mian)積(ji)(ji)和戶內的實際面(mian)積(ji)(ji);產權證上一般標(biao)明(ming)的是建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji);最保(bao)險(xian)的辦法是測量一下房(fang)屋內從一端墻角(jiao)到另一端墻角(jiao)的面(mian)積(ji)(ji),即(ji)所謂地毯面(mian)積(ji)(ji)。
五、觀察房屋的內部結構
戶(hu)型是(shi)(shi)否(fou)合理,有(you)(you)沒有(you)(you)特別(bie)不適合居住的缺點;管線是(shi)(shi)否(fou)太多或(huo)者走線不合理;天花板是(shi)(shi)否(fou)有(you)(you)滲水的痕跡(ji),墻壁是(shi)(shi)否(fou)有(you)(you)裂紋或(huo)者脫皮(pi)等明顯問題。
六、考核房屋的市政配套
打開水龍頭觀察水的質量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個臺的節目;確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象;觀察戶內、外電線是否有老化的現象;電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線。
煤氣(qi)的(de)接通情況,是(shi)否已經換用天然氣(qi);小區有無熱水(shui)供應(ying),或者房屋本身是(shi)否帶有熱水(shui)器(qi);冬(dong)天暖(nuan)氣(qi)的(de)供應(ying)以及費用的(de)收(shou)取,暖(nuan)氣(qi)片(pian)數夠(gou)不夠(gou),暖(nuan)氣(qi)溫度夠(gou)不夠(gou)。
七、了解裝修的狀況
原房屋(wu)是否(fou)帶裝修(xiu),裝修(xiu)水平和程度如何,是不是需要全(quan)部打掉;了解(jie)住宅的(de)(de)內(nei)部結構(gou)圖,包(bao)括(kuo)管線的(de)(de)走向、承重墻(qiang)的(de)(de)位置等,以便(bian)重新(xin)裝修(xiu)。
八、查驗物業管理的水平
水、電、煤(mei)、暖的費用如何收(shou)取,是(shi)上門代(dai)收(shou)還是(shi)自己去繳,三表是(shi)否出戶;觀察電梯的品牌、速度及(ji)管(guan)理方式(shi),觀察公共樓道的整(zheng)潔程度及(ji)布局;小(xiao)區是(shi)否封(feng)閉,保安(an)水平怎樣(yang),觀察一下保安(an)人員的數量和責任(ren)心;小(xiao)區綠(lv)化工作如何,物業(ye)管(guan)理公司提供(gong)哪(na)些服務。
五、觀察房屋的內部結構
戶型是否(fou)合理(li),有沒(mei)有特(te)別不(bu)適合居住的缺(que)點;管線是否(fou)太多或者(zhe)走線不(bu)合理(li);天花板是否(fou)有滲(shen)水的痕跡,墻(qiang)壁是否(fou)有裂紋或者(zhe)脫皮等(deng)明顯問題。
六、考核房屋的市政配套
打開水龍頭觀察水的質量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個臺的節目;確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象;觀察戶內、外電線是否有老化的現象;電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話(hua)線。
煤氣的接(jie)通情況,是否已經換用天(tian)然(ran)氣;小區有無(wu)熱(re)水供應(ying),或者(zhe)房屋(wu)本身是否帶(dai)有熱(re)水器;冬天(tian)暖(nuan)氣的供應(ying)以及費用的收取,暖(nuan)氣片數(shu)夠不夠,暖(nuan)氣溫度夠不夠。
七、了解裝修的狀況
原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度(du)如何,是不(bu)是需要全部打掉;了解住宅的(de)內部結構圖,包括(kuo)管(guan)線的(de)走(zou)向(xiang)、承重墻的(de)位置等(deng),以便(bian)重新(xin)裝修。
八、查驗物業管理的水平
水(shui)(shui)、電、煤、暖的費用(yong)如(ru)何收取(qu),是(shi)上門代收還是(shi)自己去(qu)繳,三表是(shi)否出戶;觀察電梯的品(pin)牌、速度(du)(du)及管理(li)方(fang)式,觀察公共(gong)樓道(dao)的整潔程度(du)(du)及布局;小區(qu)是(shi)否封閉,保安(an)水(shui)(shui)平怎樣,觀察一下(xia)保安(an)人員的數(shu)量(liang)和責(ze)任心;小區(qu)綠化(hua)工作如(ru)何,物(wu)業管理(li)公司提供哪(na)些(xie)服(fu)務。
十三、考察代理公司是否可靠
有(you)效的當(dang)地(di)工商局頒(ban)發的營業(ye)執照,當(dang)地(di)房屋土地(di)管(guan)理(li)局頒(ban)發的中(zhong)介代理(li)行資(zi)質(zhi)(zhi)證書;資(zi)質(zhi)(zhi)證書是行業(ye)管(guan)理(li)部門頒(ban)發的,對(dui)保證代理(li)行的可靠性(xing)更有(you)作用。
十四、產權是否完整
確認產權的完整性,有沒有抵押(包括(kuo)私(si)下抵押)、共(gong)有人等(deng)等(deng)。要知(zhi)道即(ji)使在法律(lv)十分完善的(de)香港(gang),也會(hui)出(chu)現這樣的(de)糾紛;只(zhi)可相信(xin)自己的眼睛,一定要(yao)在過(guo)完戶以后才(cai)能將房款轉移到原戶主手上。
十五、房款和產權的交接
不(bu)要隨(sui)便相信(xin)對方的(de)信(xin)譽,先(xian)交錢(qian)再(zai)過戶(hu)還是先(xian)過戶(hu)再(zai)交錢(qian)是一個(ge)重要問題;可以考慮將(jiang)房(fang)款押(ya)在(zai)一個(ge)雙方都信(xin)得過的(de)單(dan)位,如律師樓或(huo)信(xin)譽較好(hao)的(de)代理公司處(chu),等過戶(hu)完成后,再(zai)將(jiang)房(fang)款轉入(ru)賣方的(de)賬戶(hu)。
十六、保證產權順利過戶
必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;從買房的角度來說,一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你,在此之前,賣方隨時可以毀約。