二手(shou)房交房注意(yi)事項 避免掉入陷阱區(qu)
一、確認產權的可靠度
注意產(chan)(chan)權證上的(de)房主是(shi)否(fou)與(yu)賣房人是(shi)同(tong)一個(ge)人;產(chan)(chan)權證所(suo)確認的(de)面積與(yu)實(shi)際面積是(shi)否(fou)有不符之(zhi)處(chu);一定要驗看產(chan)(chan)權證的(de)正(zheng)本,并且到房管局(ju)查(cha)詢此產(chan)(chan)權證的(de)真實(shi)性。
二、考察原單位是否允許轉賣
確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,因此要確認原單位是否同意出讓;一般來說,軍產、院(醫院)產、校(xiao)(學校(xiao))產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
是(shi)(shi)否(fou)(fou)有(you)占用(yong)屋(wu)頂的平臺(tai)、走廊的情況;或者屋(wu)內(nei)是(shi)(shi)否(fou)(fou)有(you)搭建的小閣樓;是(shi)(shi)否(fou)(fou)改動過(guo)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的內(nei)、外部結構,如將(jiang)陽(yang)臺(tai)改成(cheng)臥室或廚房(fang)(fang)(fang)、將(jiang)一間分隔成(cheng)兩間;陽(yang)臺(tai)是(shi)(shi)不是(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)主自己封閉的,這牽涉到陽(yang)臺(tai)面積(ji)應該(gai)怎么(me)計算的問題。
四、確認房屋的準確面積
包括建(jian)筑(zhu)面積、使用面積和戶內的(de)(de)實(shi)際面積;產權證上一(yi)(yi)般標明的(de)(de)是建(jian)筑(zhu)面積;最保險的(de)(de)辦法是測(ce)量一(yi)(yi)下房(fang)屋內從一(yi)(yi)端墻(qiang)(qiang)角(jiao)到另一(yi)(yi)端墻(qiang)(qiang)角(jiao)的(de)(de)面積,即(ji)所謂地(di)毯面積。
五、觀察房屋的內部結構
戶型是否合(he)理,有沒有特(te)別(bie)不(bu)(bu)適合(he)居住的缺點;管線是否太多(duo)或(huo)者(zhe)走線不(bu)(bu)合(he)理;天花(hua)板是否有滲水的痕跡,墻壁(bi)是否有裂紋或(huo)者(zhe)脫(tuo)皮等(deng)明顯問題。
六、考核房屋的市政配套
打開水龍頭觀察水的質量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個臺的節目;確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象;觀察戶內、外電線是否有老化的現象;電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線。
煤氣(qi)的(de)接通情況,是否已經換用天然(ran)氣(qi);小區(qu)有無熱水供(gong)應(ying),或者房(fang)屋(wu)本(ben)身是否帶有熱水器;冬(dong)天暖(nuan)氣(qi)的(de)供(gong)應(ying)以及(ji)費(fei)用的(de)收取,暖(nuan)氣(qi)片數夠(gou)(gou)不夠(gou)(gou),暖(nuan)氣(qi)溫度夠(gou)(gou)不夠(gou)(gou)。
七、了解裝修的狀況
原房屋是(shi)否帶裝修(xiu),裝修(xiu)水平和(he)程度如何(he),是(shi)不是(shi)需(xu)要全部(bu)打掉;了解住宅的內部(bu)結(jie)構圖,包括(kuo)管線的走向(xiang)、承重墻的位置等,以便重新裝修(xiu)。
八、查驗物業管理的水平
水、電(dian)、煤、暖的(de)費用如何(he)收取,是(shi)(shi)上(shang)門代收還是(shi)(shi)自(zi)己去(qu)繳,三(san)表是(shi)(shi)否出戶(hu);觀察電(dian)梯的(de)品牌、速度(du)(du)及管理方式,觀察公(gong)共樓道的(de)整潔程度(du)(du)及布局;小區(qu)是(shi)(shi)否封閉,保安水平怎樣,觀察一下保安人員的(de)數量和責任心;小區(qu)綠化工作如何(he),物業管理公(gong)司提供哪些服務。
五、觀察房屋的內部結構
戶型是否(fou)合理(li),有(you)(you)(you)沒有(you)(you)(you)特別不(bu)適合居住的缺點;管線是否(fou)太多或者走線不(bu)合理(li);天花板是否(fou)有(you)(you)(you)滲水的痕跡,墻壁是否(fou)有(you)(you)(you)裂紋或者脫(tuo)皮等明顯問(wen)題。
六、考核房屋的市政配套
打開水龍頭觀察水的質量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個臺的節目;確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象;觀察戶內、外電線是否有老化的現象;電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話(hua)線。
煤氣(qi)(qi)的接通(tong)情況,是否(fou)已經換用天然氣(qi)(qi);小(xiao)區有(you)無熱水(shui)供應(ying),或者房屋本身是否(fou)帶有(you)熱水(shui)器(qi);冬天暖氣(qi)(qi)的供應(ying)以及費用的收取,暖氣(qi)(qi)片數夠(gou)(gou)不夠(gou)(gou),暖氣(qi)(qi)溫度夠(gou)(gou)不夠(gou)(gou)。
七、了解裝修的狀況
原房(fang)屋是(shi)否帶(dai)裝修(xiu),裝修(xiu)水平和程度如(ru)何,是(shi)不(bu)是(shi)需要全部(bu)打掉;了解住宅的內部(bu)結(jie)構圖,包(bao)括管線的走向、承重墻的位(wei)置等(deng),以便(bian)重新裝修(xiu)。
八、查驗物業管理的水平
水、電、煤、暖的(de)費用如何(he)收(shou)(shou)取,是上門代(dai)收(shou)(shou)還(huan)是自己去繳,三表是否出戶;觀(guan)察電梯(ti)的(de)品牌、速度及管理方式(shi),觀(guan)察公共(gong)樓道的(de)整潔(jie)程度及布局;小區是否封閉,保(bao)(bao)安(an)水平怎樣,觀(guan)察一下保(bao)(bao)安(an)人員的(de)數量和責任(ren)心;小區綠化工作如何(he),物業管理公司(si)提(ti)供哪些服務。
十三、考察代理公司是否可靠
有效(xiao)的當地工(gong)商局(ju)頒發(fa)的營業執照,當地房屋土地管(guan)理局(ju)頒發(fa)的中介代理行(xing)資(zi)質(zhi)證書(shu);資(zi)質(zhi)證書(shu)是(shi)行(xing)業管(guan)理部門(men)頒發(fa)的,對保證代理行(xing)的可靠性更有作用(yong)。
十四、產權是否完整
確認產權的完整性,有沒有抵押(包(bao)括(kuo)私下抵押)、共有人等(deng)等(deng)。要(yao)知道即使在法律十分完善的香(xiang)港,也會(hui)出現(xian)這(zhe)樣的糾紛(fen);只可相信自(zi)己的眼睛,一定要在過完(wan)戶以(yi)后才能將(jiang)房款轉移(yi)到原戶主手(shou)上。
十五、房款和產權的交接
不要(yao)隨便相信(xin)對(dui)方(fang)(fang)的信(xin)譽,先(xian)交錢再過戶還(huan)是先(xian)過戶再交錢是一個重要(yao)問題(ti);可(ke)以考慮將房(fang)款押(ya)在一個雙方(fang)(fang)都信(xin)得過的單位,如(ru)律師樓(lou)或信(xin)譽較好(hao)的代理(li)公司處,等過戶完成后,再將房(fang)款轉入賣方(fang)(fang)的賬戶。
十六、保證產權順利過戶
必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;從買房的角度來說,一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你,在此之前,賣方隨時可以毀約。