【地(di)(di)鐵對(dui)(dui)房(fang)價的影(ying)響(xiang)】地(di)(di)鐵沿線(xian)房(fang)價受哪(na)些(xie)因素影(ying)響(xiang) 地(di)(di)鐵對(dui)(dui)房(fang)價的影(ying)響(xiang)到底(di)有多(duo)大(da)

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2016年1月的(de)(de)《商業地(di)(di)(di)產地(di)(di)(di)鐵效應專(zhuan)題報告》顯示(shi)，地(di)(di)(di)鐵通車后(hou)，北京、上海、廣州地(di)(di)(di)鐵周邊物(wu)(wu)業價值均得到大(da)幅度的(de)(de)提(ti)升，具(ju)體為(wei)：離地(di)(di)(di)鐵站0-500米的(de)(de)近(jin)郊(jiao)區物(wu)(wu)業價值提(ti)升20%—25%，而(er)(er)遠郊(jiao)區物(wu)(wu)業價值則提(ti)升10%—15%。而(er)(er)深圳更(geng)為(wei)明(ming)顯，這兩(liang)組數據分(fen)別(bie)為(wei)26%和(he)18%。

武漢：地鐵“首末站”房價漲幅(fu)最(zui)(zui)大，最(zui)(zui)高30%。地鐵開通前1年和開通后2年，沿線區域房產升(sheng)值速度最(zui)(zui)快。

長沙：地鐵開通后，房價(jia)上漲15%。

杭州：有地鐵盤上漲超100%，不(bu)僅(jin)比非(fei)地鐵盤漲得快，也抗跌(die)。

北京：地鐵5號線(xian)開(kai)通(tong)半個(ge)月沿(yan)線(xian)住(zhu)宅價格暴漲2367元/平(ping)米，10號線(xian)在建設的兩(liang)年期間周(zhou)邊物業價格平(ping)均上漲一(yi)倍多。

天津：地(di)鐵的開(kai)通(tong)帶來的交通(tong)便利和經濟元素大(da)流通(tong)，導致(zhi)周邊物(wu)業(ye)漲(zhang)幅高達30%-40%。

廣州：地(di)鐵一(yi)號線開通后，沿線的樓(lou)盤二手(shou)售(shou)價對比推出市(shi)場時的一(yi)手(shou)售(shou)價，基本上漲15%以(yi)上，租金回(hui)報率10%以(yi)上。

地鐵沿線樓盤升值空間大

地(di)(di)鐵(tie)對于沿線樓市(shi)價格產生(sheng)直接影響(xiang)，如距離(li)地(di)(di)鐵(tie)站點步行5分(fen)種(zhong)內(nei)的房(fang)子，稱(cheng)之為“正(zheng)地(di)(di)鐵(tie)房(fang)”；10分(fen)鐘內(nei)稱(cheng)為“準地(di)(di)鐵(tie)房(fang)”；15分(fen)鐘內(nei)稱(cheng)之為“近地(di)(di)鐵(tie)房(fang)”，距離(li)不(bu)同，房(fang)價、升值空(kong)間也不(bu)一(yi)樣。

一般來說(shuo)，地(di)鐵(tie)站臺周邊的樓盤價格增(zeng)幅每(mei)年大約在10%左右(you)，但地(di)鐵(tie)對其影響主要(yao)體現在地(di)鐵(tie)規劃和(he)建(jian)設(she)初期，等地(di)鐵(tie)建(jian)成之后，漲幅會(hui)迅(xun)速回落，升值放緩。通常(chang)來說(shuo)，距離地(di)鐵(tie)越近，受(shou)到地(di)鐵(tie)影響程度越高，價格水平越高。

地鐵對房價的影響可以從空間、時間、結構等三方面來分析：

1、價格變動的空間特征：已發展成熟的(de)(de)(de)(de)(de)城市中心區(qu)由(you)于原有區(qu)位條(tiao)件(jian)(jian)已相(xiang)當優越(yue)，在用(yong)地(di)(di)強度或性質(zhi)未改變時，修建地(di)(di)鐵對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)價(jia)格的(de)(de)(de)(de)(de)影響不(bu)是很明顯；而接近城市的(de)(de)(de)(de)(de)邊(bian)緣(yuan)地(di)(di)區(qu)，由(you)于區(qu)位條(tiao)件(jian)(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)改善(shan)幅度很大(da)，土地(di)(di)集聚(ju)利(li)用(yong)比較顯著，故房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)價(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)受地(di)(di)鐵的(de)(de)(de)(de)(de)影響非(fei)常明顯。所以越(yue)是交通不(bu)成熟的(de)(de)(de)(de)(de)區(qu)域，地(di)(di)鐵投資(zi)對(dui)周(zhou)邊(bian)地(di)(di)區(qu)產(chan)生的(de)(de)(de)(de)(de)效益越(yue)大(da)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)價(jia)格的(de)(de)(de)(de)(de)升幅也越(yue)大(da)。

2、價格變動的時間特征：一般(ban)來(lai)說，城(cheng)市(shi)中心(xin)區(qu)，由(you)于其商業氛圍已(yi)經(jing)形(xing)成(cheng)，其增(zeng)(zeng)值的(de)(de)周期(qi)很短；而新開(kai)發區(qu)，增(zeng)(zeng)值周期(qi)則較長。 地(di)鐵對(dui)房(fang)地(di)產(chan)產(chan)生的(de)(de)增(zeng)(zeng)值可視為開(kai)通前預期(qi)心(xin)理的(de)(de)增(zeng)(zeng)值和事后實質效(xiao)益兩部分的(de)(de)合(he)計(ji)。由(you)于預期(qi)心(xin)理的(de)(de)增(zeng)(zeng)值容(rong)易(yi)受市(shi)場等因(yin)素感染，所(suo)以(yi)，地(di)鐵開(kai)通前是開(kai)發商炒(chao)作房(fang)地(di)產(chan)價(jia)值的(de)(de)最佳時期(qi)。但(dan)在此(ci)時入市(shi)的(de)(de)個人投資者(zhe)，往往容(rong)易(yi)被套牢。所(suo)以(yi)對(dui)投資者(zhe)而言(yan)，要警惕在前期(qi)過多透支地(di)鐵對(dui)房(fang)價(jia)的(de)(de)影響。

3、價格變動的結構特征：決定房(fang)地(di)產的價值有多方(fang)面的因素，除交通條件(jian)外，還有市場、政策(ce)、規(gui)劃(hua)水(shui)平(ping)、周邊(bian)環境(jing)和(he)配套水(shui)平(ping)等。房(fang)地(di)產的升值不能單(dan)靠地(di)鐵來拉動，最終還要看樓盤自(zi)身質素、周邊(bian)配套、人文、環境(jing)等因素。可見，地(di)鐵只(zhi)會給(gei)高品質的樓盤“錦(jin)上添(tian)花(hua)”，而(er)不會給(gei)品質低下(xia)的產品“雪(xue)中(zhong)送(song)炭”。

但是房產的升值不能單靠地鐵來拉動。從(cong)宏觀上看，還跟政治(zhi)、市場、經濟、產(chan)業結構等因素(su)有關；而從(cong)微觀上看，還要(yao)看樓盤自身品質、內部配套、環境等因素(su)。

對于“地鐵房”的(de)(de)增(zeng)值，要(yao)有(you)清晰的(de)(de)認識(shi)，地鐵會對高品(pin)質的(de)(de)樓盤(pan)“如虎添翼(yi)”，提升項目附加(jia)值，而(er)不會給低品(pin)質的(de)(de)產品(pin)“濟困解危”。

對于(yu)購房者(zhe)而言，購買地鐵物業更要切忌跟風(feng)，而忽略物業本身是否契合居住實際需要。如是否存在地鐵噪音(yin)、震動等問題(ti)也是影響其(qi)升值空間的(de)關(guan)鍵要素。購房者(zhe)可時刻關(guan)注地鐵規(gui)劃進程和環境影響，適當取(qu)舍(she)，在適當時候出手投資(zi)或甩賣，才能規(gui)避不(bu)必(bi)要的(de)風(feng)險。