商業地產策劃案例

第一部分

商業市場調研

影響(xiang)商(shang)場(chang)物業(ye)(ye)開發成(cheng)功的因素很多，如市民(min)的收入水平(ping)、消費(fei)水平(ping)與消費(fei)結構(gou)，商(shang)業(ye)(ye)圈(quan)半徑(jing)，新舊商(shang)業(ye)(ye)格局，商(shang)業(ye)(ye)貿(mao)易的繁榮程度及其(qi)影響(xiang)力，商(shang)場(chang)物業(ye)(ye)所(suo)處區(qu)域（或商(shang)業(ye)(ye)圈(quan)）的商(shang)業(ye)(ye)環境，競爭對手的實力與策(ce)略等。因此，在操作商(shang)業(ye)(ye)地產時(shi)，市場(chang)調研(yan)成(cheng)了商(shang)場(chang)成(cheng)敗的橋頭堡(bao)。

國民經濟主(zhu)要技(ji)術經濟指標。 政府有關舉措(cuo)與(yu)城市遠景規劃(hua)、社會因素分析等。

一、市場調研概況

調研時(shi)間、地(di)點區域、回收問卷、調查方法(fa)（消費者座(zuo)談會、實(shi)地(di)考察法(fa)、分區域隨機抽樣(yang)法(fa)等）與基本(ben)結論。

二、宏觀背景分析

1、周邊主(zhu)要城(cheng)市(shi)商業物業發展水平的(de)比較；

2、國民經(jing)(jing)濟主要技術經(jing)(jing)濟指標(biao)；

3、政府(fu)有關舉措與城(cheng)市遠景規劃、社會因素(su)分(fen)析等；

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市發(fa)展狀況：GDP指數、人口分(fen)布、產業結(jie)構等(deng)。

2、項(xiang)目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾(er)系數、居民收入及消(xiao)費結構等。

3、人(ren)(ren)流(liu)研究：人(ren)(ren)流(liu)包(bao)括(kuo)垂直人(ren)(ren)流(liu)及水平人(ren)(ren)流(liu)，研究范圍包(bao)括(kuo)：人(ren)(ren)流(liu)類量、停留時間、每次消費、對不同類別(bie)的需求（吃(chi)、喝(he)、玩(wan)、樂）等。

4、商圈輻(fu)射范圍：一(yi)級商圈、次級商圈輻(fu)射范圍、商圈內(nei)的競爭項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣(guan)：地域的差異性(xing)，不同(tong)宗(zong)教、不同(tong)民族(zu)、不同(tong)年齡、性(xing)別等。

2、逛商場(chang)頻度：是影響(xiang)商場(chang)人(ren)流的(de)關(guan)鍵。

3、偏愛商場：包括尋找(zhao)出消費(fei)者偏愛程(cheng)度高的商場吸(xi)引點及其原因。

4、對(dui)項目商圈評價(jia)：包括區(qu)域商品價(jia)格、對(dui)商場滿(man)意(yi)度等。

（三）、投資客戶研究

1、經(jing)營范圍：找(zhao)出研究范圍包(bao)括百(bai)貨(huo)店、大連鎖店或快餐集團的個別需要(yao)。

2、投資動向：包(bao)括投資類型、租金(jin)范圍及交納(na)方式等。

3、商圈(quan)內商鋪經營狀況：包括經營時間(jian)、營業時間(jian)、經營業績(ji)等(deng)。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者(zhe)基(ji)本狀況(kuang)：包(bao)括資金實力、性質、優、劣勢(shi)等。

2、競(jing)爭項目：包括面積、特(te)色、經營范圍、業態(tai)、主要客戶、輻射范圍等。

四、消費者消費習性探討

1、基本結(jie)論 ： 消(xiao)(xiao)費群(qun)體對商(shang)場(chang)業態構成、消(xiao)(xiao)費品(pin)要求、地段要求、消(xiao)(xiao)費心態、對商(shang)場(chang)規劃(hua)與(yu)配套的要求、信息來(lai)源、購買方(fang)式、消(xiao)(xiao)費習慣等

2、專(zhuan)題研(yan)究 專(zhuan)題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(ye)老板、公(gong)務員(yuan)、個體工商業(ye)者(zhe)、白(bai)領階層、工薪(xin)階層等(deng)等(deng)）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項(xiang)目與同類型(xing)物業的比較論證

2、項(xiang)目業態探討與可持續發展論證

3、項(xiang)目消費者群體分析及(ji)引導性(xing)消費行(xing)為論證

4、項目的商業(ye)價值及租金價值風(feng)險性論證

5、項目設計(ji)標(biao)準及經營管理水平(ping)的(de)論證

二、商場管理制度制訂

1、招商(shang)處管理制度

2、商(shang)場經營管(guan)理制度(du)的擬訂

3、商場(chang)裝修及(ji)設施安裝管理(li)制度

4、商場各部室(shi)經理及分區主任崗位(wei)職責

三、商場經營管理人員的選聘和培訓

1、商場各(ge)級管理人員(yuan)的選聘(pin)

2、商場經(jing)營管(guan)理培訓(xun)資料

四、商場管理

1、制(zhi)定商場(chang)經營(ying)管理目標及計劃

2、制定商(shang)場(chang)管(guan)理標(biao)準

3、客戶資料分析(xi)

4、各項資料(liao)及(ji)文件(jian)建(jian)檔

第六部分 項目標識系統

品牌是21新世紀房(fang)地產市場市場致(zhi)勝的一張王(wang)牌。在市場競(jing)爭時代(dai)，沒(mei)(mei)有(you)VI識別系統的企業或樓盤，就如同沒(mei)(mei)有(you)國(guo)旗的國(guo)家(jia)。

一、基本要素系統

1、樓盤標志

2、標志最小尺寸，空(kong)間限定(ding)及(ji)方(fang)格制圖(tu)法

3、中文標準字體(ti)（簡稱(cheng)、全稱(cheng)）

4、英(ying)文標(biao)準字體（簡稱(cheng)、全稱(cheng)）

5、中英文標(biao)準(zhun)字體(ti)制作

6、常用字體

7、標準色

8、輔助色

9、標志輔助圖形

10、標志標準(zhun)字體使用規范、廣告語應用規范

二、基本要素組合系統

1、標(biao)志與簡稱(cheng)的組合

2、標志與簡稱的(de)特殊組(zu)合

3、中文簡稱(cheng)與英(ying)文簡稱(cheng)的組合

4、標(biao)志與全(quan)稱的組合

三、實際應用系統

1、案旗

2、禮儀旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：售(shou)樓人員(yuan)、保安人員(yuan)、管理人員(yuan)

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管(guan)識(shi)別標志

四、導示系統

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形(xing)象墻（圍(wei)墻）

4、交通工具

五、廣告系統

1、路牌、燈箱廣告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標志英文(wen)簡稱組合(he)

5、標(biao)準(zhun)顏(yan)色、輔助(zhu)顏(yan)色