【房(fang)地產廣告(gao)策(ce)劃(hua)】房(fang)地產廣告(gao)策(ce)劃(hua)流程房(fang)地產廣告(gao)策(ce)劃(hua)方案

房地產廣(guang)(guang)告(gao)從其籌備到真(zhen)正落實(shi)(shi)是一(yi)個(ge)非常(chang)復雜(za)的(de)(de)過程，只有切實(shi)(shi)掌(zhang)握好其中(zhong)每一(yi)步的(de)(de)關鍵，才能(neng)最終得(de)到理想的(de)(de)結果，其流程通常(chang)分為四個(ge)階段(duan)(duan)(duan)：準(zhun)備階段(duan)(duan)(duan)：拿地，規劃(hua)設計(ji)出(chu)產品（開發公司廣(guang)(guang)告(gao)部）—→確(que)(que)定預算—→尋(xun)找(zhao)廣(guang)(guang)告(gao)公司實(shi)(shi)施階段(duan)(duan)(duan)：廣(guang)(guang)告(gao)公司了解(jie)項(xiang)(xiang)目及購(gou)買(mai)對象信息廣(guang)(guang)告(gao)公司出(chu)媒體計(ji)劃(hua)—→確(que)(que)定廣(guang)(guang)告(gao)目標—→主題確(que)(que)定及創意表現—→廣(guang)(guang)告(gao)投放時間(jian)的(de)(de)確(que)(que)定—→媒體選擇傳播階段(duan)(duan)(duan)：各項(xiang)(xiang)活動和廣(guang)(guang)告(gao)的(de)(de)正式推廣(guang)(guang)評估階段(duan)(duan)(duan)：測定廣(guang)(guang)告(gao)投放的(de)(de)效率。

準備階段

拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告還是對(dui)外尋(xun)找廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)這(zhe)一點上，則是各有各的(de)(de)(de)優(you)缺點。若(ruo)是開發(fa)(fa)商(shang)(shang)自己組(zu)建(jian)廣(guang)(guang)告(gao)部(bu)，則對(dui)項目(mu)的(de)(de)(de)了解會(hui)更(geng)加(jia)(jia)透徹，前期準備(bei)也(ye)就更(geng)加(jia)(jia)充分，同時在(zai)整個項目(mu)的(de)(de)(de)運(yun)作中內部(bu)溝通會(hui)非常流暢，缺點就是廣(guang)(guang)告(gao)部(bu)受公(gong)司(si)(si)上層及其他部(bu)門(men)制約比較大，始終從(cong)(cong)開發(fa)(fa)公(gong)司(si)(si)的(de)(de)(de)角度(du)出發(fa)(fa)，視(shi)野狹小(xiao)，具(ju)有一定的(de)(de)(de)局(ju)限性。對(dui)外選(xuan)擇廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)，一方(fang)面廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)會(hui)更(geng)加(jia)(jia)專業，經驗(yan)也(ye)更(geng)為(wei)豐富(fu)，另外廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)從(cong)(cong)局(ju)外人(ren)的(de)(de)(de)角度(du)介入項目(mu)，可(ke)以發(fa)(fa)現更(geng)加(jia)(jia)適合的(de)(de)(de)產品主題(ti)；其缺點就是對(dui)項目(mu)有可(ke)能會(hui)理(li)解不(bu)(bu)透徹，與(yu)開發(fa)(fa)商(shang)(shang)之間溝通和信任度(du)不(bu)(bu)夠，費用比較高之類(lei)。

確定預算

廣告預算內容

常見的房地(di)產廣告預算內容包(bao)括(kuo)以(yi)下幾項：

A．廣告調查費用

包括廣告(gao)前期的市(shi)場研(yan)究、廣告(gao)效果調(diao)查、廣告(gao)咨詢(xun)費用(yong)(yong)、媒介調(diao)查費用(yong)(yong)等

B．廣告制作費用

包括照(zhao)相、制版、印刷(shua)、錄(lu)音、攝影、錄(lu)像、文(wen)案操(cao)作、美(mei)術設計、廣告(gao)禮(li)品等直(zhi)接的制作費(fei)用

C．廣告媒體費用

購買報紙和(he)雜志版面、電視和(he)電臺播出(chu)頻道和(he)時段、租用戶外看板等(deng)其他媒體(ti)的費(fei)用

D．其他相關費用

是與(yu)廣告活動有關(guan)的(de)公共活動、SP活動、直效營銷等費用(yong)

確定廣告預算的方法

如果是對(dui)外(wai)尋找廣(guang)告公司，開發商會在產品出來后根據項目的(de)(de)(de)大小和性質(zhi)來初步確定(ding)廣(guang)告推(tui)廣(guang)的(de)(de)(de)預(yu)算，廣(guang)告預(yu)算的(de)(de)(de)制(zhi)(zhi)定(ding)還會受(shou)到其他一些(xie)因素的(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)，如市場(chang)競爭程度、廣(guang)告投(tou)放頻率的(de)(de)(de)選擇(ze)、銷售速度的(de)(de)(de)制(zhi)(zhi)定(ding)、企(qi)業品牌的(de)(de)(de)知(zhi)名程度等。通(tong)常測(ce)定(ding)廣(guang)告預(yu)算會采取以下幾種方式(shi)

A．量入為出法(fa)。即根據(ju)開發商本(ben)身資金的承(cheng)受能力來確定(ding)(ding)廣(guang)告預算，帶有一定(ding)(ding)的片面性

B．銷售百分比法。即開發商根據既定的(de)銷售額的(de)百(bai)分比來(lai)決定廣(guang)告費(fei)用的(de)大小(xiao)。

C．競爭對等法。即根據競爭對手大(da)致投入的廣告費用來確定自(zi)己項目的預算。

D．目標任(ren)務(wu)法。即開(kai)發(fa)商首先確定促(cu)(cu)銷(xiao)目標，根據所(suo)要完成的促(cu)(cu)銷(xiao)目標決定必(bi)須執行的工作任(ren)務(wu)，然后估算(suan)每項任(ren)務(wu)所(suo)需要的促(cu)(cu)銷(xiao)支出，這些促(cu)(cu)銷(xiao)支出的總和就是(shi)計劃促(cu)(cu)銷(xiao)預(yu)算(suan)。

通常大的(de)房(fang)地產開(kai)(kai)發商會(hui)把(ba)銷(xiao)售(shou)百分比法(fa)和競(jing)爭(zheng)對等法(fa)相(xiang)結(jie)合來確定(ding)廣(guang)告(gao)預算(suan)(suan)，一般廣(guang)告(gao)預算(suan)(suan)大致控制(zhi)在(zai)樓盤(pan)銷(xiao)售(shou)總金額的(de)1%—3%之(zhi)間，而小(xiao)的(de)開(kai)(kai)發商則(ze)會(hui)根據(ju)銷(xiao)售(shou)狀況階(jie)段性的(de)滾動(dong)執行，銷(xiao)售(shou)結(jie)果(guo)一旦不如意，廣(guang)告(gao)預算(suan)(suan)便(bian)會(hui)停止。在(zai)初步(bu)確定(ding)下廣(guang)告(gao)預算(suan)(suan)后(hou)，開(kai)(kai)發商也(ye)會(hui)在(zai)找到廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)后(hou)與廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)再次協商，根據(ju)廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)方面(mian)對產品(pin)的(de)定(ding)義和見解也(ye)會(hui)作出相(xiang)應(ying)的(de)調(diao)整(zheng)。預算(suan)(suan)費用的(de)編排最后(hou)會(hui)由廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)與開(kai)(kai)發商一起協商制(zhi)訂。

尋找廣告公司

通常廣告代理公司的選擇(ze)會采取以(yi)下兩種(zhong)方式：

廣告招標

即向多家廣告公司發標(biao)，征集廣告策劃書、平(ping)面影視創意及報價。其優點在(zai)于創意結果直觀，易于判斷，并且收費(fei)情況清(qing)晰(xi)；缺點是周期(qi)長，使實質(zhi)性策劃工作(zuo)的時間較為(wei)倉促，同(tong)時一些規模大、定力強(qiang)的公司不愿(yuan)參(can)加招標(biao)。

經驗選擇

根據(ju)廣告(gao)(gao)公(gong)司以前的(de)(de)(de)作品及業(ye)內(nei)的(de)(de)(de)地位名聲來初步(bu)選定(ding)(ding)一家，請其(qi)(qi)在一定(ding)(ding)時間(jian)內(nei)出策劃草(cao)案(an)，如小區的(de)(de)(de)形象設計或者SLOGAN之類的(de)(de)(de)，然后(hou)憑借其(qi)(qi)作品確定(ding)(ding)合(he)作意向。其(qi)(qi)優點(dian)在于比廣告(gao)(gao)招標周期短，廣告(gao)(gao)公(gong)司有(you)較多的(de)(de)(de)時間(jian)展開(kai)實質性(xing)工作，深化創意，并(bing)且多數廣告(gao)(gao)公(gong)司樂于接受；而(er)缺點(dian)在于比選的(de)(de)(de)依(yi)據(ju)不充分不直觀(guan)，廣告(gao)(gao)個(ge)案(an)差異性(xing)大，存在一定(ding)(ding)風險。

不同項目會(hui)(hui)根據其大(da)小性(xing)質來選擇不同方式尋(xun)找(zhao)廣(guang)告公(gong)司(si)(si)(si)(si)，有很多(duo)公(gong)司(si)(si)(si)(si)會(hui)(hui)和廣(guang)告公(gong)司(si)(si)(si)(si)結(jie)成長(chang)期合(he)(he)作關系，這(zhe)種(zhong)模式也為開發商(shang)節省了很多(duo)斟選方面(mian)的(de)時(shi)間，并且長(chang)期的(de)合(he)(he)作關系也利(li)于廣(guang)告公(gong)司(si)(si)(si)(si)和開發商(shang)就項目進行(xing)透徹的(de)了解和合(he)(he)作。

實施階段

廣告公(gong)司了解(jie)項(xiang)目及購買對象信息。

只有(you)透徹(che)的(de)(de)(de)(de)(de)了解項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)后才能(neng)制作出(chu)成功(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)作品，廣(guang)(guang)告(gao)公司在接到項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)后需要(yao)對產品進行(xing)徹(che)底的(de)(de)(de)(de)(de)研(yan)究，其(qi)(qi)內容(rong)包括：項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)周邊(bian)情況，樓盤分析(xi)，近期(qi)樓市動(dong)向(xiang)，項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)地理位置分析(xi)，小區(qu)規劃，設(she)計(ji)特色，價格策略，競爭(zheng)對手(shou)分析(xi)，消費者調查(cha)等。其(qi)(qi)中開發(fa)商會向(xiang)廣(guang)(guang)告(gao)公司提供大部分資料(liao)，但處于對項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)把握(wo)程度，大部分優秀的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)公司會就已給(gei)的(de)(de)(de)(de)(de)資料(liao)進行(xing)更深入的(de)(de)(de)(de)(de)調查(cha)，只有(you)在吃透了整(zheng)個(ge)產品及消費對象后，廣(guang)(guang)告(gao)公司才會進行(xing)下一步的(de)(de)(de)(de)(de)工作。

廣告公司出媒體計劃

確定廣告目標。

房地產廣(guang)告(gao)的成功(gong)與否(fou)，關鍵在(zai)于它能(neng)否(fou)在(zai)恰當(dang)的地點以(yi)恰當(dang)的方式傳達(da)給恰當(dang)的人，廣(guang)告(gao)目標(biao)不能(neng)泛(fan)泛(fan)而(er)談，包括開(kai)發商在(zai)內經常會走(zou)入誤(wu)區，把廣(guang)告(gao)目標(biao)制定為提(ti)高(gao)知名度、促(cu)進銷售、建(jian)立品牌等，事實上(shang)以(yi)上(shang)這些目標(biao)是(shi)一個房地產廣(guang)告(gao)或多或少必然會達(da)到的效果(guo)，想要對廣(guang)告(gao)公(gong)司進行(xing)有效的指導，必須使廣(guang)告(gao)公(gong)司明白(bai)一個確實可行(xing)的廣(guang)告(gao)目標(biao)需要注意如下幾(ji)點：

A．所要賣的(de)(de)(de)房子的(de)(de)(de)特點是什么(me)？最重(zhong)要的(de)(de)(de)特點即賣點是什么(me)？

B．目標(biao)消費(fei)者是誰？目標(biao)消費(fei)者為什么會選擇本項目？

C．要傳(chuan)(chuan)達(da)給消費(fei)者的(de)信息(xi)是什么？怎么樣才能有效(xiao)的(de)傳(chuan)(chuan)達(da)這些信息(xi)？

D．用什么來測定傳達消息的效果？

主題確定及創意表現

房地產(chan)廣告策略的(de)出發(fa)點(dian)是(shi)引起消(xiao)(xiao)費者(zhe)的(de)注(zhu)意和興趣，激發(fa)消(xiao)(xiao)費者(zhe)的(de)購買欲，并最終促使消(xiao)(xiao)費者(zhe)購買該產(chan)品，因(yin)此在房地產(chan)廣告一定要充分表現產(chan)品的(de)優點(dian)，易于消(xiao)(xiao)費者(zhe)理解記憶(yi)和接受。

廣告投放時間的確定

一(yi)(yi)般來說，小(xiao)型(xing)項(xiang)目的廣(guang)告期(qi)間以(yi)一(yi)(yi)個月到兩(liang)(liang)個月為最多。中、大型(xing)的項(xiang)目（營業額在(zai)二、三億以(yi)上(shang)）時間會更加長一(yi)(yi)些，有的甚至(zhi)達到了(le)一(yi)(yi)兩(liang)(liang)年，而(er)房地產廣(guang)告時間的節奏通(tong)常可以(yi)分為如下四種：

（1）集(ji)中型(xing)。是(shi)指廣告集(ji)中一(yi)段時間發布，以在短時間內迅(xun)速形(xing)成強大的(de)(de)廣告攻勢(shi)。優點在于能在短時期(qi)內給(gei)予消費者強烈而有效(xiao)的(de)(de)刺(ci)激(ji)，以達到(dao)廣告的(de)(de)效(xiao)果(guo)，并能促成銷(xiao)售；缺點為(wei)廣告費用集(ji)中于一(yi)段時間大批(pi)量(liang)的(de)(de)投(tou)入，發布時機的(de)(de)選擇非常重要，若廣告未達到(dao)預期(qi)的(de)(de)效(xiao)果(guo)，則很難進行補救。

（2）連續型。指(zhi)在一(yi)定時(shi)期(qi)內，均勻(yun)安排廣(guang)告(gao)的(de)(de)發布(bu)時(shi)間，使廣(guang)告(gao)經常性(xing)反(fan)復在目標(biao)市場出現，以(yi)逐步加深消費(fei)者印象。優點在于(yu)不斷刺激(ji)消費(fei)者，并節省廣(guang)告(gao)費(fei)用；在于(yu)不可能每(mei)次都達到刺激(ji)消費(fei)者的(de)(de)目的(de)(de)，而且預(yu)算也決(jue)定了連續性(xing)廣(guang)告(gao)無法進行(xing)大規模(mo)、長時(shi)間的(de)(de)廣(guang)告(gao)攻勢。

（3）間(jian)(jian)歇性。指間(jian)(jian)斷使用(yong)廣(guang)告(gao)的(de)(de)一(yi)種(zhong)方式，即做一(yi)段(duan)時間(jian)(jian)廣(guang)告(gao)，停(ting)一(yi)段(duan)時間(jian)(jian)，再做一(yi)段(duan)時間(jian)(jian)廣(guang)告(gao)，反(fan)復進行。優點在于(yu)根據項(xiang)目的(de)(de)進程來(lai)進行廣(guang)告(gao)分配，做到有的(de)(de)放矢；點在于(yu)需要注(zhu)意廣(guang)告(gao)發布的(de)(de)時機(ji)，注(zhu)意銷售對于(yu)廣(guang)告(gao)的(de)(de)滯后型，還要考慮消費者的(de)(de)遺忘速度。

（4）脈動型(xing)(xing)(xing)。脈動型(xing)(xing)(xing)集(ji)中了連(lian)續(xu)型(xing)(xing)(xing)和間歇型(xing)(xing)(xing)的特征(zheng)，即在一(yi)段時間內不(bu)斷保持廣(guang)告(gao)(gao)發布，又(you)在某(mou)些時機(ji)加(jia)大發布力(li)度，形成廣(guang)告(gao)(gao)攻勢，集(ji)中了連(lian)續(xu)型(xing)(xing)(xing)和間隙(xi)型(xing)(xing)(xing)的優點，能夠不(bu)斷刺激(ji)消費者，還能刺激(ji)短期的購(gou)買欲望。缺點就是(shi)費用太高。

而廣告時(shi)間(jian)的安排即廣告周(zhou)期(qi)的擬(ni)定，通常分為三個期(qi)間(jian)：

（1）引(yin)(yin)導期。作初(chu)期的(de)訊息傳播，重(zhong)點在引(yin)(yin)起消費(fei)者的(de)好奇與期待，吸引(yin)(yin)購(gou)買(mai)者的(de)注(zhu)目和行動

（2）公開期。樓盤(pan)被正式推(tui)向(xiang)市場，一(yi)切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒，一(yi)旦(dan)開盤(pan)，隨著(zhu)強(qiang)銷期的來(lai)臨，大量的報紙廣告(gao)，結合(he)強(qiang)有力的業(ye)務推(tui)廣，如人員拜訪、電話追蹤、派報郵(you)寄(ji)等，立體的促銷攻擊全面展開。

（3）續銷(xiao)(xiao)期(qi)。為公(gong)開(kai)期(qi)后的續銷(xiao)(xiao)行(xing)(xing)為，將(jiang)廣(guang)告后期(qi)所(suo)余(yu)的房(fang)屋產品進行(xing)(xing)重新修正廣(guang)告策略，改變已不(bu)適或不(bu)當的廣(guang)告方向，作最(zui)后的沖刺，以達(da)最(zui)圓滿的成績。

廣(guang)告(gao)公(gong)司在擬定廣(guang)告(gao)時(shi)間的同時(shi)，即制(zhi)定廣(guang)告(gao)節(jie)奏的安排(pai)，同時(shi)預先(xian)估(gu)算每(mei)段時(shi)間需要投入的費用。

在這里，選擇廣告投放節奏通常與(yu)一個項目大小(xiao)性質(zhi)有關(guan)，小(xiao)項目宜(yi)采(cai)取集中型，以短平快形(xing)式的最大限度(du)的提高項目的知名度(du)。而一些大盤則更適(shi)合采(cai)取脈動型的方式。

媒體選擇

房地產廣告媒(mei)(mei)體是用來傳播房地產廣告信息的(de)工(gong)具，通常會(hui)接(jie)觸(chu)的(de)媒(mei)(mei)體有：報(bao)紙、雜志、廣播、電視、戶外(wai)廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報(bao)、網絡、空中飛(fei)行物等(deng)。選(xuan)擇不(bu)同(tong)的(de)媒(mei)(mei)體以及(ji)如何(he)正確的(de)組合不(bu)同(tong)媒(mei)(mei)體是極其重要(yao)的(de)。

一般廣(guang)告(gao)公司(si)會根據項(xiang)(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)大小、樓(lou)盤的(de)(de)(de)檔次、目標客(ke)戶的(de)(de)(de)定位(wei)、項(xiang)(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)區域、開發商(shang)的(de)(de)(de)資(zi)金(jin)實力(li)來(lai)選擇(ze)媒體(ti)。比如說在北京，中低檔的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)(xiang)目主力(li)媒體(ti)選擇(ze)是《北青》《北晚》《晨報》之類(lei)的(de)(de)(de)報紙及(ji)廣(guang)播，高(gao)檔項(xiang)(xiang)(xiang)目除了在《北青》，更多的(de)(de)(de)會選擇(ze)《經(jing)濟觀察報》及(ji)《三聯生活周刊》《IT經(jing)理(li)人(ren)》《商(shang)業周刊》等(deng)這類(lei)有針(zhen)對性的(de)(de)(de)報紙雜志上刊登。

大多(duo)數(shu)房地產的(de)(de)廣(guang)告(gao)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)會采用戶外媒(mei)(mei)(mei)體(ti)、印刷(shua)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)、和(he)報(bao)(bao)刊(kan)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)三種形式，戶外媒(mei)(mei)(mei)體(ti)因(yin)為位置固定(ding)，比(bi)較偏重于(yu)樓盤周圍的(de)(de)區域(yu)性(xing)客(ke)源(yuan)；印刷(shua)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)可(ke)以(yi)(yi)定(ding)向派發，針對(dui)性(xing)和(he)靈活(huo)性(xing)都比(bi)較強；報(bao)(bao)刊(kan)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)和(he)廣(guang)播電(dian)視則覆蓋面廣(guang)，客(ke)源(yuan)層多(duo)。為了更好(hao)地發揮媒(mei)(mei)(mei)體(ti)的(de)(de)效率，使有限的(de)(de)廣(guang)告(gao)經費收(shou)到最大的(de)(de)經濟效益，應該對(dui)不(bu)同類型的(de)(de)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)在(zai)綜合(he)比(bi)較的(de)(de)基礎上，加以(yi)(yi)合(he)理(li)的(de)(de)篩(shai)選、組合(he)，以(yi)(yi)期取長補短，以(yi)(yi)優補拙。

傳播階段

在(zai)此(ci)階段，前期各項(xiang)準備(bei)已經非(fei)常具(ju)體(ti)充沛，一旦項(xiang)目開(kai)始運作(zuo)，就(jiu)(jiu)啟動整個(ge)廣告(gao)(gao)(gao)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)。在(zai)這個(ge)階段里需(xu)要(yao)(yao)注意(yi)的(de)(de)(de)是(shi)，雖(sui)然前期已經準備(bei)的(de)(de)(de)非(fei)常詳(xiang)細，但是(shi)市場是(shi)不(bu)斷變化及(ji)不(bu)可(ke)預(yu)知的(de)(de)(de)，因此(ci)在(zai)這個(ge)階段，廣告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司需(xu)要(yao)(yao)和銷售總監密切配合，根(gen)據銷售第(di)一線及(ji)時反(fan)饋的(de)(de)(de)情(qing)(qing)(qing)況(kuang)來盡心(xin)(xin)廣告(gao)(gao)(gao)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)的(de)(de)(de)修改，若銷售情(qing)(qing)(qing)況(kuang)基本符合當初預(yu)制(zhi)的(de)(de)(de)，則廣告(gao)(gao)(gao)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)改動不(bu)大(da)；若有(you)(you)一定的(de)(de)(de)差距，可(ke)以(yi)(yi)就(jiu)(jiu)內容和推(tui)廣節奏上根(gen)據客戶反(fan)饋的(de)(de)(de)情(qing)(qing)(qing)況(kuang)加(jia)以(yi)(yi)修改；但若銷售情(qing)(qing)(qing)況(kuang)極差就(jiu)(jiu)需(xu)要(yao)(yao)及(ji)時更(geng)(geng)改廣告(gao)(gao)(gao)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)，不(bu)要(yao)(yao)使失誤犯的(de)(de)(de)更(geng)(geng)大(da)。若廣告(gao)(gao)(gao)效果(guo)不(bu)佳有(you)(you)些開(kai)發商(shang)會采(cai)取更(geng)(geng)換廣告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)形式(shi)，其實(shi)如果(guo)問(wen)題(ti)不(bu)是(shi)出(chu)(chu)在(zai)廣告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司業務水平上的(de)(de)(de)話，更(geng)(geng)換廣告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司即勞神(shen)費力，同時也不(bu)見得會換到稱心(xin)(xin)如意(yi)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)司。在(zai)這種(zhong)情(qing)(qing)(qing)況(kuang)下，一是(shi)有(you)(you)可(ke)能產(chan)(chan)品(pin)本身(shen)有(you)(you)問(wen)題(ti)，另外(wai)就(jiu)(jiu)是(shi)當初廣告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司和開(kai)發商(shang)就(jiu)(jiu)產(chan)(chan)品(pin)溝(gou)通的(de)(de)(de)不(bu)夠，因此(ci)可(ke)以(yi)(yi)根(gen)據市場反(fan)饋對產(chan)(chan)品(pin)作(zuo)出(chu)(chu)相應的(de)(de)(de)修改，同時就(jiu)(jiu)產(chan)(chan)品(pin)及(ji)目標客戶進行更(geng)(geng)為詳(xiang)盡的(de)(de)(de)研(yan)究，重新包裝項(xiang)目上市，爭取打個(ge)翻身(shen)仗(zhang)。

評估階段

營銷(xiao)學(xue)上通常(chang)說：廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)主們都(dou)知(zhi)道自己投(tou)(tou)放(fang)(fang)的(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)里(li)有(you)一(yi)半(ban)是(shi)(shi)無(wu)效的(de)(de)(de)，但是(shi)(shi)誰也不(bu)(bu)(bu)知(zhi)哪一(yi)半(ban)是(shi)(shi)無(wu)效的(de)(de)(de)。房地(di)(di)產(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)也是(shi)(shi)如此，房地(di)(di)產(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)和日用品(pin)(pin)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)效果反饋的(de)(de)(de)最(zui)大不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)點(dian)就是(shi)(shi)：房地(di)(di)產(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)可(ke)以(yi)(yi)在廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)投(tou)(tou)放(fang)(fang)后(hou)的(de)(de)(de)當天就能(neng)(neng)直(zhi)接在來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)來(lai)(lai)(lai)訪上得到體(ti)(ti)(ti)現。大部分(fen)的(de)(de)(de)房地(di)(di)產(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)已經能(neng)(neng)夠通過客戶的(de)(de)(de)第(di)一(yi)次(ci)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)的(de)(de)(de)渠道建(jian)立廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)效果跟蹤制度，來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)數(shu)量(liang)(liang)也成為(wei)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)投(tou)(tou)放(fang)(fang)效果的(de)(de)(de)重要(yao)(yao)標準。在不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)反復實踐(jian)中發現，來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)數(shu)量(liang)(liang)的(de)(de)(de)確(que)能(neng)(neng)在一(yi)定(ding)程度上反映廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)投(tou)(tou)放(fang)(fang)效果，但是(shi)(shi)過分(fen)強調來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)數(shu)量(liang)(liang)就像完全忽視來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)數(shu)量(liang)(liang)一(yi)樣，走向另一(yi)個(ge)誤區。房地(di)(di)產(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)效果體(ti)(ti)(ti)現有(you)三種層(ceng)次(ci)：一(yi)是(shi)(shi)直(zhi)接到訪；二是(shi)(shi)電(dian)(dian)(dian)話(hua)詢問；三是(shi)(shi)留下印(yin)(yin)象。因此電(dian)(dian)(dian)話(hua)數(shu)量(liang)(liang)就成了廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)銷(xiao)售力的(de)(de)(de)直(zhi)接體(ti)(ti)(ti)現。但是(shi)(shi)檢(jian)測不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目(mu)，可(ke)以(yi)(yi)發現同(tong)(tong)樣都(dou)是(shi)(shi)非常(chang)優秀(xiu)的(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)表現，同(tong)(tong)樣都(dou)是(shi)(shi)無(wu)可(ke)挑剔的(de)(de)(de)媒體(ti)(ti)(ti)選擇(ze)(ze)，甚至同(tong)(tong)屬(shu)于(yu)同(tong)(tong)一(yi)檔次(ci)的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，但是(shi)(shi)兩者(zhe)正常(chang)的(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)后(hou)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)數(shu)量(liang)(liang)也不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)。可(ke)以(yi)(yi)看出，相對于(yu)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)表現來(lai)(lai)(lai)說，產(chan)品(pin)(pin)本身更為(wei)重要(yao)(yao)。其中最(zui)重要(yao)(yao)的(de)(de)(de)因素是(shi)(shi)地(di)(di)理位置、價格、銷(xiao)售時間段。通常(chang)來(lai)(lai)(lai)說，主要(yao)(yao)干道附近的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)量(liang)(liang)低，因為(wei)容(rong)易(yi)描述，容(rong)易(yi)到達(da)，客戶更多會選擇(ze)(ze)直(zhi)接到達(da)；高(gao)檔項(xiang)(xiang)目(mu)（別墅(shu)，TOWNHOUSE，高(gao)檔公寓）來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)率低，因為(wei)目(mu)標客戶群總量(liang)(liang)低；進入(ru)銷(xiao)售后(hou)期的(de)(de)(de)老項(xiang)(xiang)目(mu)低，因為(wei)市場認知(zhi)度高(gao)，電(dian)(dian)(dian)話(hua)詢問不(bu)(bu)(bu)再成為(wei)最(zui)主要(yao)(yao)的(de)(de)(de)了解(jie)手段。只有(you)根據(ju)不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)特性做好(hao)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)來(lai)(lai)(lai)人給(gei)人留下的(de)(de)(de)印(yin)(yin)象程度以(yi)(yi)及與最(zui)終成交(jiao)量(liang)(liang)相結合的(de)(de)(de)評估，才(cai)能(neng)(neng)正確(que)測定(ding)一(yi)個(ge)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)成果與否(fou)。使得廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公司能(neng)(neng)夠更好(hao)的(de)(de)(de)配合項(xiang)(xiang)目(mu)進行相應的(de)(de)(de)調整與修改(gai)。

房地產廣告策劃方案

篇一：房地產廣告策劃方案

任何的廣告(gao)策劃(hua)方(fang)案(an)的目(mu)的和宗旨(zhi)都是在(zai)(zai)于提高產品的銷(xiao)售(shou)，塑造、提升品牌形象。本(ben)方(fang)案(an)在(zai)(zai)于為“站(zhan)前廣場”提供一個(ge)準確的定(ding)位與(yu)廣告(gao)方(fang)向，作(zuo)出全程(cheng)戰略(lve)性的指導。在(zai)(zai)對婁(lou)底(di)房(fang)地產市場現狀進(jin)行了深入細致(zhi)的了解和研究分析的前提下，找出“站(zhan)前廣場”項目(mu)的資源(yuan)問題與(yu)機會(hui)，以達到或超出“站(zhan)前廣場”原定(ding)銷(xiao)售(shou)計(ji)劃(hua)，并為婁(lou)底(di)定(ding)興房(fang)地產公(gong)司塑造品牌。

第一節市場分析

一、婁底市房地產市產基本狀況

（一(yi)）20XX年(nian)以來房地產開發投資大(da)幅增長。

20XX年１－8月全市房地產開發(fa)投資達16457萬元，同比增(zeng)長87.4%，是近年來增(zeng)長較快的(de)。

（二）房地(di)(di)產(chan)業開(kai)發(fa)的三個組成要素即房地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)的土(tu)地(di)(di)、資金、市場同步增長。

１、土(tu)(tu)(tu)地前期(qi)投入增加(jia)。20XX年１－8月(yue)，房地產開發(fa)企業(ye)購置土(tu)(tu)(tu)地面積(ji)10.88萬平方米，土(tu)(tu)(tu)地購置費3057萬元，分別比去年同(tong)期(qi)增長14.5%和(he)19.9%；土(tu)(tu)(tu)地開發(fa)投資1250萬元，已(yi)完成土(tu)(tu)(tu)地開發(fa)面積(ji)9.7萬平方米。

２、開(kai)發規(gui)模擴大(da)，開(kai)發投資(zi)高速增(zeng)長(chang)。2003年(nian)１－8月份，全(quan)市房(fang)(fang)地(di)產施工(gong)面積(ji)43.23萬(wan)(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，比(bi)(bi)去年(nian)同期增(zeng)加18萬(wan)(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，本年(nian)新(xin)開(kai)工(gong)面積(ji)13.3萬(wan)(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，比(bi)(bi)去年(nian)同期增(zeng)加7.9萬(wan)(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，增(zeng)長(chang)145%。全(quan)市房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發完成(cheng)投資(zi)16457萬(wan)(wan)(wan)元，比(bi)(bi)去年(nian)同期增(zeng)加7674萬(wan)(wan)(wan)元，增(zeng)長(chang)87.4%，對(dui)全(quan)市國有及其它經(jing)濟投資(zi)增(zeng)長(chang)貢獻率為2.1%。從投資(zi)用(yong)途看，住宅投資(zi)完成(cheng)6630萬(wan)(wan)(wan)元，增(zeng)長(chang)1.2倍(bei)，辦公樓房(fang)(fang)完成(cheng)投資(zi)542萬(wan)(wan)(wan)元，增(zeng)長(chang)3.9倍(bei)。

３、企業融資(zi)能力(li)有所增(zeng)強，資(zi)金(jin)到位狀況較好。20XX年１-8月(yue)(yue)房地產開發共到位資(zi)金(jin)22266萬元(yuan)，同比增(zeng)長2.6倍(bei)(bei)(bei)，從(cong)其構成(cheng)看(kan)，利用(yong)外資(zi)資(zi)金(jin)增(zeng)長最(zui)快，企業自籌資(zi)金(jin)最(zui)多。１－8月(yue)(yue)企業自籌資(zi)金(jin)13152萬元(yuan)，增(zeng)長3.8倍(bei)(bei)(bei)；利用(yong)外資(zi)資(zi)金(jin)1050萬元(yuan)，增(zeng)長69倍(bei)(bei)(bei)，其他資(zi)金(jin)8004萬元(yuan)，增(zeng)長2.5倍(bei)(bei)(bei)。

４、住房(fang)銷(xiao)售(shou)高速增長(chang)。今年全市(shi)商品房(fang)現(xian)房(fang)銷(xiao)售(shou)，在去年增長(chang)27.8％的(de)高基數(shu)基礎上，保持高增長(chang)勢頭(tou)，20XX年１－8月(yue)份全市(shi)共銷(xiao)售(shou)現(xian)房(fang)1.79萬平方米，同(tong)比增長(chang)82.7%，其中住宅銷(xiao)售(shou)1.72萬平方米，比去年同(tong)期(qi)增長(chang)1.2倍。

5、房地(di)(di)(di)產(chan)業的(de)發(fa)展與城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)建(jian)設緊密，城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)建(jian)設促(cu)進(jin)(jin)了(le)房地(di)(di)(di)產(chan)業的(de)發(fa)展，我(wo)市(shi)(shi)北(bei)擴(kuo)南移的(de)外(wai)延式城(cheng)市(shi)(shi)擴(kuo)展建(jian)設促(cu)進(jin)(jin)了(le)房地(di)(di)(di)產(chan)業的(de)快速(su)發(fa)展，在我(wo)市(shi)(shi)今年從事房地(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)的(de)20家(jia)(jia)企業中，婁(lou)星區內集中了(le)14家(jia)(jia)，新化(hua)縣3家(jia)(jia)，雙峰縣2家(jia)(jia)，漣(lian)源市(shi)(shi)1家(jia)(jia)。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)空(kong)置(zhi)面(mian)積(ji)增加(jia)。今年(nian)１－8月份全市商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)竣工面(mian)積(ji)超過商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷售(shou)面(mian)積(ji)0.6萬(wan)平(ping)方(fang)米，商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)空(kong)置(zhi)面(mian)積(ji)達1.1萬(wan)平(ping)方(fang)米(其中住宅空(kong)置(zhi)0.61萬(wan)平(ping)方(fang)米)，占(zhan)當年(nian)施(shi)工面(mian)積(ji)總量的(de)(de)2.5%，空(kong)置(zhi)面(mian)積(ji)增長63.6%。從商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)空(kong)置(zhi)時間來看，空(kong)置(zhi)時間在(zai)一年(nian)以(yi)上商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)面(mian)積(ji)占(zhan)全部空(kong)置(zhi)面(mian)積(ji)的(de)(de)比例增長，比上年(nian)提高4.4個百分(fen)點(dian)，空(kong)置(zhi)房(fang)(fang)增多占(zhan)用了(le)企業(ye)的(de)(de)開發資金，對(dui)房(fang)(fang)地產企業(ye)的(de)(de)開發產生(sheng)不利的(de)(de)影響。

二是(shi)房(fang)地產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)素質良莠不齊，企(qi)(qi)業(ye)(ye)開(kai)發(fa)(fa)規(gui)模(mo)小、持(chi)續開(kai)發(fa)(fa)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)低，競(jing)爭力(li)(li)(li)差。近幾年(nian)來城市(shi)化(hua)建設(she)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展推動了房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展，存在一個項目(mu)孵(fu)出一個房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)問題，其開(kai)發(fa)(fa)規(gui)模(mo)小。20XX年(nian)全市(shi)參加年(nian)檢(jian)的(de)(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)達65家(jia)(jia)，而今年(nian)來真正有(you)開(kai)發(fa)(fa)任務(wu)的(de)(de)(de)僅20家(jia)(jia)，僅占(zhan)(zhan)(zhan)全部年(nian)檢(jian)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)30.8%。就目(mu)前(qian)有(you)開(kai)發(fa)(fa)工(gong)作量的(de)(de)(de)20個企(qi)(qi)業(ye)(ye)而言(yan)，開(kai)發(fa)(fa)任務(wu)在3000萬(wan)元以下有(you)10個，占(zhan)(zhan)(zhan)總數(shu)的(de)(de)(de)50%；開(kai)發(fa)(fa)任務(wu)在3000萬(wan)元以上5000萬(wan)元以下有(you)5個，占(zhan)(zhan)(zhan)總數(shu)的(de)(de)(de)25%；開(kai)發(fa)(fa)任務(wu)在5000萬(wan)元以上有(you)5個，占(zhan)(zhan)(zhan)總數(shu)的(de)(de)(de)25%。房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)企(qi)(qi)業(ye)(ye)主(zhu)要以負債經營為主(zhu)，嚴(yan)重依(yi)賴(lai)銀行資金，有(you)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)項目(mu)前(qian)期靠施工(gong)單位(wei)墊資、中間靠銀行貸(dai)款開(kai)發(fa)(fa)、后期靠個人按揭貸(dai)款，缺乏后續開(kai)發(fa)(fa)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)。

三是物(wu)業(ye)管理(li)落(luo)后，配(pei)套設施不(bu)全。房地(di)產(chan)的(de)開(kai)(kai)發應(ying)該成(cheng)龍配(pei)套，我市盡(jin)管有成(cheng)片開(kai)(kai)發的(de)住宅小區開(kai)(kai)發，但(dan)大多數是開(kai)(kai)放式、松散(san)型的(de)賣完房就走(zou)人的(de)開(kai)(kai)發，即使有物(wu)業(ye)管理(li)，其配(pei)套設施不(bu)全，管理(li)也(ye)不(bu)規范，一些零星插建開(kai)(kai)發的(de)住房沒有物(wu)業(ye)管理(li)，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴(di)、漏、墻體裂縫等(deng)問(wen)題(ti)都(dou)不(bu)能妥(tuo)善解決，抑制了(le)消(xiao)費者的(de)購買欲望，影響(xiang)了(le)持(chi)續(xu)開(kai)(kai)發。

四是(shi)外部因素制(zhi)約。銀行房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發(fa)(fa)企業(ye)信(xin)貸政策調整，房(fang)(fang)地(di)產(chan)貸款(kuan)(kuan)(kuan)由開發(fa)(fa)性貸款(kuan)(kuan)(kuan)為主轉(zhuan)為個(ge)(ge)人住房(fang)(fang)抵押(ya)貸款(kuan)(kuan)(kuan)為主，國家對商業(ye)銀行的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發(fa)(fa)貸款(kuan)(kuan)(kuan)、土(tu)地(di)儲備貸款(kuan)(kuan)(kuan)、個(ge)(ge)人住房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)(kuan)、個(ge)(ge)人商用房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)(kuan)、個(ge)(ge)人住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金貸款(kuan)(kuan)(kuan)及個(ge)(ge)人住房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)(kuan)適用率(lv)等方(fang)面做了(le)進一步明確(que)和規(gui)范：房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發(fa)(fa)貸款(kuan)(kuan)(kuan)必須“取得(de)國有(you)(you)土(tu)地(di)使用權證(zheng)、建設用地(di)規(gui)劃(hua)許可證(zheng)、建設工程規(gui)劃(hua)許可證(zheng)及開工證(zheng)”等四證(zheng)，開發(fa)(fa)企業(ye)取得(de)這四證(zheng)，實(shi)際投(tou)入(ru)應(ying)不低于(yu)項目(mu)(mu)總投(tou)資的(de)(de)30%，個(ge)(ge)人住房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)(kuan)要(yao)求(qiu)貸款(kuan)(kuan)(kuan)人有(you)(you)30%以(yi)(yi)上的(de)(de)首(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)，有(you)(you)的(de)(de)項目(mu)(mu)要(yao)求(qiu)項目(mu)(mu)主體結構封(feng)頂，才可以(yi)(yi)放貸；還有(you)(you)就是(shi)居(ju)民(min)收(shou)入(ru)低，抑制(zhi)了(le)住房(fang)(fang)需求(qiu)，影(ying)響房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)市場(chang)(chang)的(de)(de)擴(kuo)大；再有(you)(you)就是(shi)二(er)級市場(chang)(chang)放而(er)不活，房(fang)(fang)屋交易手續繁多，收(shou)費項目(mu)(mu)多且雜，稅費負擔比例過(guo)高，影(ying)響二(er)級房(fang)(fang)產(chan)市場(chang)(chang)發(fa)(fa)展，從而(er)影(ying)響整個(ge)(ge)房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)的(de)(de)發(fa)(fa)展。

總體看來，我市(shi)房地(di)產業(ye)具有巨大(da)的現實和潛在需求，發展(zhan)空(kong)間較大(da)。

市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)委、市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)政府提出加(jia)(jia)快城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)建(jian)(jian)(jian)(jian)設步伐，城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)建(jian)(jian)(jian)(jian)設需(xu)要產(chan)業(ye)(ye)(ye)支撐，首先需(xu)要房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)的支撐，20XX年(nian)我市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)率(lv)僅26.48%，低于全(quan)省平(ping)(ping)均(jun)(jun)水平(ping)(ping)5.5個百分點，若每(mei)年(nian)全(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)率(lv)提高一個百分點，至少增加(jia)(jia)住(zhu)宅需(xu)求84萬平(ping)(ping)方(fang)米以(yi)上；國際經驗表明：當一國人(ren)(ren)(ren)均(jun)(jun)GDP達(da)到(dao)(dao)300-1000美元時，居民(min)的住(zhu)房需(xu)求進入加(jia)(jia)速(su)增長(chang)期，20XX年(nian)我市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的人(ren)(ren)(ren)均(jun)(jun)GDP為(wei)5208元（651美元），是(shi)房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)加(jia)(jia)速(su)發(fa)展的時期；目(mu)(mu)(mu)前我市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)鎮人(ren)(ren)(ren)均(jun)(jun)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑面積僅20.05平(ping)(ping)方(fang)米，離(li)國家“十(shi)五”規劃的20XX年(nian)城(cheng)鎮人(ren)(ren)(ren)均(jun)(jun)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑面積22平(ping)(ping)方(fang)米，人(ren)(ren)(ren)均(jun)(jun)還少1.95平(ping)(ping)方(fang)米，若達(da)到(dao)(dao)這一標準，需(xu)求住(zhu)宅在208萬平(ping)(ping)方(fang)米以(yi)上，顯然，我市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)的發(fa)展潛力(li)十(shi)分巨大。2003年(nian)婁(lou)底(di)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)建(jian)(jian)(jian)(jian)投(tou)資公司成立(li)，婁(lou)底(di)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)建(jian)(jian)(jian)(jian)設項(xiang)目(mu)(mu)(mu)開發(fa)實行市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)化(hua)，通過項(xiang)目(mu)(mu)(mu)招(zhao)標，實行市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)化(hua)經營，推行以(yi)地(di)生(sheng)財、招(zhao)商引資、民(min)間融(rong)資的方(fang)式，徹底(di)突破資金“瓶頸(jing)”，使城(cheng)建(jian)(jian)(jian)(jian)坐(zuo)上了“特(te)快列(lie)車”，加(jia)(jia)速(su)了婁(lou)底(di)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)特(te)別是(shi)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的發(fa)展。

二、婁底市同類產品調查統計

“同(tong)類(lei)”定義為具有(you)商業廣場、寫字(zi)樓、賓館等的商用大(da)廈。現將婁(lou)底市漣鋼開發區(qu)，婁(lou)底市城西區(qu)及(ji)婁(lou)星區(qu)進(jin)行大(da)體對比分析(xi)如下：

1、漣鋼開發區。

由于(yu)漣(lian)鋼(gang)為新開發城區(qu)，在整個(ge)大環境的綠化(hua)、城市規劃方面有(you)其獨特的優(you)勢(shi)。總體來說，漣(lian)鋼(gang)開發區(qu)地段(duan)房地產都(dou)在賣自然環境。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級酒店(dian)標準概(gai)念；

其(qi)周邊自然環境(jing)好；

用綠色和五星級酒店(dian)標(biao)準來吸引(yin)白領、外來投(tou)資者、社會成(cheng)功人士(shi)等；

其定位(wei)為(wei)社會(hui)高薪階層。

2、城西地帶。以(yi)新開發的項(xiang)目(mu)-城西農貿綜合市場為(wei)主。

城西農貿綜合市場：

核心競爭力：婁底市、區兩(liang)級政(zheng)府批準(zhun)興建的城西(xi)唯一農貿綜合市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁(yong)有15畝的面積，其(qi)中(zhong)有320個攤位，2480平方(fang)米(mi)生活(huo)超(chao)市，108個鋪面，1200平方(fang)米(mi)倉(cang)庫(ku)，48套配套住宅，40各農副產品批發車(che)位。

住(zhu)房均價718元每(mei)平方米(mi)。門面2580元至4380元每(mei)平方米(mi)。

定位：集(ji)農(nong)副產品批發、零售、加(jia)工、倉儲、大型超(chao)市(shi)，商住、飲食為(wei)主的(de)大型農(nong)貿綜合(he)市(shi)場(chang)。

2、城區地帶。

環球商業廣場：

核心競爭力：

1：八萬平方米(mi)湘中(zhong)地區超大(da)規模財富街區；

2.原老街批發市場(chang)，主樓統一經營，超大規模優勢。

有功能優勢：

總建筑(zhu)面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價(jia)500多(duo)元(yuan)每平方米。門(men)面(mian)2000元(yuan)至11000元(yuan)每平方米。

定位(wei)：湘中(zhong)地區經(jing)營(ying)規(gui)模(mo)大型(xing)化(hua)、經(jing)營(ying)手段現(xian)代化(hua)、經(jing)營(ying)環境規(gui)范化(hua)的(de)超大型(xing)、多功(gong)能(neng)財富街區。

國貿商城：

核心競爭(zheng)力：位于火車站正對面，有地(di)位優勢。

三消費者分析

根據《婁底(di)房地(di)(di)產市場調查(cha)報告》的結論(lun)，以及日前操作地(di)(di)區(qu)地(di)(di)產經驗，我們(men)得出消(xiao)費(fei)者購房心理和對住(zhu)宅（辦公樓）要(yao)求(qiu)如下(xia)：

1、環境規(gui)劃一定(ding)要(yao)好，配(pei)套要(yao)齊(qi)全(quan)，各(ge)種活動場(chang)(chang)地、場(chang)(chang)所要(yao)足(zu)夠；在規(gui)劃時，一定(ding)要(yao)有超前(qian)的(de)思想，更具現代化(hua)氣息，特(te)別要(yao)注意智能化(hua)；在樓盤外(wai)立面(mian)的(de)設計上要(yao)新穎，色(se)調要(yao)協調，風格要(yao)跟上潮流；92%的(de)消費者傾向于(yu)入住全(quan)封閉(bi)式的(de)管(guan)理；

2、住宅（辦公樓(lou)）及其周(zhou)圍的配套(tao)設(she)施的基本要求為學校(xiao)、幼(you)兒園、菜(cai)市(shi)場、超(chao)市(shi)、醫院、籃球場、網(wang)球場、圖書館、棋牌室等(deng)；

3、67%的消費者選擇多層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，因為多層(ceng)住(zhu)宅(zhai)的價格相對(dui)高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)便宜。而且(qie)以后的管理費用也相對(dui)較(jiao)低。有一部分消費者選擇小高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，

4、消費者對物業管理的要求；

a、提供保安、清潔衛生、房屋(wu)維修(xiu)、園林綠化和一些特色服務（如家政、訂(ding)購車票(piao)、托兒、托老服務等(deng)）；

b、物(wu)業公司應與小區內住戶增(zeng)加(jia)聯系(xi)，加(jia)強溝(gou)通(tong)。

第二節“站前廣場”項目分析

一、項目優勢分析

1環境：坐(zuo)擁(yong)婁底火(huo)車(che)站(zhan)正對面，坐(zuo)享(xiang)人流(liu)物流(liu)優勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東(dong)至杭州、上海，南(nan)至廣(guang)州、深(shen)圳、西去(qu)重慶、昆明，北達首都北京。婁底火(huo)車(che)站(zhan)是一(yi)編組站(zhan)，每日接發客運和貨運列車(che)200多對，是長江以南(nan)第二大鐵路樞(shu)紐，現有樓盤中少有的。

2地段(duan)：位(wei)于(yu)火車站(zhan)正對面，附近(jin)樓盤以(yi)明珠商業步行街(jie)、金海(hai)商貿(mao)城為主(zhu)，該地區(qu)已聚集(ji)相當的人氣和居住(zhu)知(zhi)名(ming)度。臨近(jin)商業繁華地帶(dai)，酒(jiu)店、賓館(guan)、火車站(zhan)批發市(shi)場，水果批發大市(shi)場，形成較高具(ju)影響力(li)的火車站(zhan)商圈。

3發展：據有(you)關信(xin)息婁(lou)底(di)火(huo)車站四年后有(you)五六趟火(huo)車從這里始發，火(huo)車站周邊的(de)土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅游(you)業、物流(liu)及(ji)零售業將飛速發展。

物管(guan)：智(zhi)能化(hua)管(guan)理，保證了(le)業主的現(xian)代化(hua)要(yao)求，符合本案的定位主題。更是目標(biao)消(xiao)費者著(zhu)重(zhong)考慮(lv)的主題。

4住宅（辦公樓）設計建設：小(xiao)區的(de)設計以天然(ran)為(wei)主題，各種樓層(ceng)合理布置(zhi)。更(geng)有現代(dai)藝術(shu)廣場，藝術(shu)、休閑(xian)與自然(ran)融(rong)為(wei)一體、相得益彰。

6配(pei)套(tao)設施(shi)齊全(quan)，（高檔會(hui)所、銀行、超市(shi)、停車場、幼兒園、親子(zi)樂園、運動場所、藝術長(chang)廊(lang)等）。

7婁底市(shi)消費市(shi)場樓(lou)價有上升(sheng)趨勢，消費者認為手(shou)頭(tou)資金用于購買不動(dong)產保值是最(zui)好(hao)的選擇。

8本地(di)市(shi)場樓(lou)(lou)盤不多，具有商住樓(lou)(lou)或專業(ye)寫字樓(lou)(lou)更少(shao)。

二、項目劣勢分析

1）品牌號召(zhao)力：婁底房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)起步較遲(chi)，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成(cheng)。現在以巨龍(long)、金海(hai)、海(hai)匯、中興(xing)、民基為代表的房(fang)地(di)產(chan)(chan)公司經過房(fang)地(di)產(chan)(chan)操(cao)作的成(cheng)功(gong)，已積累了相(xiang)當的經驗，在消費(fei)者中有著不錯的口碑。定(ding)興(xing)房(fang)產(chan)(chan)進(jin)入房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召(zhao)力。

2）市(shi)場承受能力：由(you)于婁底(di)市(shi)消費(fei)偏低，市(shi)場上(shang)如(ru)此高(gao)檔的樓盤還(huan)未出現。是否(fou)能夠把高(gao)收入人(ren)士(shi)吸引過來，是相當關(guan)鍵的問題，這要取決于本案品質是否(fou)擁有高(gao)品質這一因(yin)素(su)。

3）競爭(zheng)因(yin)素：由于近(jin)年(nian)來許多開發商為(wei)了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價(jia)銷售，造成價(jia)格(ge)波動及銷售困難(nan)。

三．競爭對手分析

第三節推廣(guang)策略界定；

一，目標消費群界定

從“站(zhan)前(qian)廣(guang)場”項目本身的定(ding)位(wei)和(he)素質出發，結合中高檔住宅（賓館、寫字樓）的銷售特點，界定(ding)“站(zhan)前(qian)廣(guang)場”的目標消(xiao)費群(qun)及其相關(guan)特征(zheng)是：

1目標消(xiao)費者(zhe)：418建材(cai)市(shi)(shi)場(chang)(chang)業(ye)(ye)主(zhu)，果品批發市(shi)(shi)場(chang)(chang)業(ye)(ye)主(zhu)，電腦大市(shi)(shi)場(chang)(chang)業(ye)(ye)主(zhu)，通訊市(shi)(shi)場(chang)(chang)業(ye)(ye)主(zhu)，城區附近投資置(zhi)業(ye)(ye)者(zhe)；以(yi)及自身具有經濟能力較強(qiang)的階層。

2年齡(ling)(ling)：年齡(ling)(ling)大(da)約在(zai)35到55歲。

3家庭結(jie)構已進入中年期，居住空間之娛(yu)樂性與(yu)休閑性較大，對生活要求很有質感。

4對家庭(ting)（辦公）環境(jing)有著高檔(dang)次的(de)要求(qiu)，有“物(wu)有所值(zhi)(zhi)”的(de)消費心理，他們(men)追(zhui)求(qiu)品位，但他們(men)又是商(shang)人(ren)，有商(shang)人(ren)的(de)交易本(ben)性，既有“物(wu)有所值(zhi)(zhi)”。

5有強烈的虛(xu)榮心，喜歡攀比和玄(xuan)耀，，但喜歡附(fu)庸風雅，希望(wang)通過外在條件來追求(qiu)文(wen)化品位。

篇二：房地產廣告策劃方案

一、前言

萊(lai)恩田園區的(de)出現(xian)，體現(xian)了萊(lai)恩公司長遠的(de)戰(zhan)略眼光(guang)和做百年(nian)企(qi)業(ye)的(de)雄心壯志。

萊恩(en)田園區的出(chu)現(xian)，使萊恩(en)公司在有意(yi)(yi)無(wu)意(yi)(yi)之(zhi)中(zhong)闖入了復合型房(fang)地產開發這一前(qian)端領域的表現(xian)，或(huo)者說(shuo)，萊恩(en)公司在有意(yi)(yi)無(wu)意(yi)(yi)之(zhi)間為房(fang)地產開發的未來成(cheng)功(gong)準備了條件。

萊恩(en)田(tian)園(yuan)區(qu)的(de)出現，順應(ying)了當代(dai)人、當代(dai)社會對綠色(se)生態環境的(de)向往與呼(hu)喚，其(qi)深厚的(de)發(fa)展潛力不可限(xian)量(liang)。

萊恩田園(yuan)區(qu)在開(kai)(kai)發(fa)模式(shi)上，采用(yong)了創新策劃(hua)在先，規(gui)劃(hua)設計在后，讓兩者相(xiang)互彌補(bu)、相(xiang)映(ying)生輝的做法，也是一個(ge)超(chao)前(qian)性的景區(qu)與地產開(kai)(kai)發(fa)模式(shi)創新，它對(dui)萊恩公司(si)的未來(lai)事業(ye)將產生深遠的影響。

二、市場分析

1、市場背景

萊恩田園區位于重慶九(jiu)龍(long)坡區西彭鎮(zhen)一側，現占地約200畝，前期(qi)果園開發已(yi)小見成(cheng)效，大規模的綜合性開發即將進行。

果(guo)(guo)(guo)園內的果(guo)(guo)(guo)樹(shu)(shu)現在枇(pi)杷(pa)為主，同時準備發(fa)展一批相應的果(guo)(guo)(guo)樹(shu)(shu)，形成(cheng)一個(ge)有多種水果(guo)(guo)(guo)樹(shu)(shu)的綜合性果(guo)(guo)(guo)園。

在歷史上，西彭鎮(zhen)(zhen)是有栽種(zhong)水果的(de)悠久歷史的(de)，萬畝(mu)(mu)紅桔(jie)的(de)壯觀至今仍為人津津樂道(dao)。如(ru)今，西彭鎮(zhen)(zhen)政(zheng)府(fu)又提(ti)出了建立(li)萬畝(mu)(mu)伏淡季水果的(de)發(fa)展(zhan)戰(zhan)略(lve)構想，為金果園的(de)可持續性發(fa)展(zhan)提(ti)供了強有力的(de)支撐(cheng)。

現(xian)在，西(xi)彭鎮(zhen)(zhen)已有常(chang)住人口(kou)約五(wu)萬，隨著渝西(xi)經濟(ji)走廊的(de)建設和新(xin)廠新(xin)單位的(de)遷入，西(xi)彭鎮(zhen)(zhen)的(de)未來人口(kou)還會(hui)大量增加。西(xi)彭鎮(zhen)(zhen)的(de)現(xian)有休閑娛(yu)樂(le)設施——特別是新(xin)潮時尚的(de)休閑娛(yu)樂(le)設施已經不(bu)能滿足居民們(men)的(de)需要。

重慶主(zhu)城區人(ren)口已超過600萬(wan)，主(zhu)城區居民的(de)生(sheng)活水平、消費能(neng)力都在(zai)不斷的(de)提高，休(xiu)閑娛樂(le)的(de)郊(jiao)區化(由(you)近郊(jiao)逐步走向遠郊(jiao))是(shi)一個不可阻擋的(de)大趨(qu)勢。

2、產品分析

萊恩(en)(en)田(tian)園(yuan)區(qu)位(wei)于重慶(qing)九龍坡區(qu)西彭鎮一側(ce)，現占地約200畝，萊恩(en)(en)田(tian)園(yuan)區(qu)是重慶(qing)的一個(ge)具(ju)有獨特地理位(wei)置(zhi)和優越自然環(huan)境的、大型生態綠化田(tian)園(yuan)區(qu)。

優勢：

一棵(ke)令人震驚和贊嘆(tan)的超級百果樹——

它立(li)在萊恩(en)田園區的大(da)門口(kou)或中心。

它那巨碩無(wu)比(bi)的下(xia)部(直徑(jing)不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但(dan)外形與真(zhen)樹相比(bi)，足以亂真(zhen)。

中心(xin)主(zhu)要(yao)是空的，以泥土(tu)填滿(man)，使樹根能夠直通地下(包括外露一(yi)部分);也可巧妙(miao)設計(ji)一(yi)些彎曲的樹洞，供(gong)孩(hai)子(zi)們捉迷藏。

上部則有序地(di)種植一(yi)批各種各樣的(de)果樹(shu)，讓其(qi)慢慢長大，仿佛是巨樹(shu)的(de)枝，是巨樹(shu)的(de)天生的(de)組成部分。

還可為其編(bian)一個古老的神話傳說故事，讓許(xu)多游客(ke)更加深信不疑。

果樹命名為“仙醉(zui)百果樹”，由著名書(shu)法家題字，由著名文人(ren)寫(xie)一篇賦，立石(shi)碑刻于樹旁。

這是(shi)果園獨創的(de)特(te)色(se)景(jing)觀之(zhi)一(yi)，是(shi)它的(de)形象標志之(zhi)一(yi)。

它是時尚氣息濃郁的(de)公園化，可以參照珊(shan)瑚(hu)公園的(de)建筑風(feng)格(ge);

在資金(jin)許可的(de)前提下，公園(yuan)的(de)設計建筑應敢(gan)于適度超前(至少(shao)要(yao)有鮮明的(de)獨家特色)，不要(yao)認為遠(yuan)郊的(de)公園(yuan)設計就一定比主城區的(de)公園(yuan)落后，這方面做好(hao)了，也(ye)是一個獨特的(de)賣點，同時(shi)也(ye)能有效(xiao)阻止競爭者的(de)跟進。

劣勢：

對發(fa)展(zhan)商來說，是挑戰，從規劃設計(ji)的難度，建(jian)筑(zhu)容積(ji)的降低，園林景觀的增設造成的成本增加(jia)，未來物(wu)業管理(li)服(fu)務的升級，都要求(qiu)發(fa)展(zhan)商投入更(geng)多(duo)的人力物(wu)力財(cai)力。

3、競爭對手分析

東方半島花(hua)園是(shi)深圳布吉(ji)的(de)一個具有獨特地(di)理位置(zhi)和(he)優越(yue)自然環境(jing)的(de)、大型生態綠(lv)化園林式社區。東方半島花(hua)園招標后(hou)，打出‘特大型低(di)密度園林式住宅’牌(pai)子，推(tui)出了‘綠(lv)色概(gai)念’和(he)‘環保概(gai)念’。這是(shi)附和(he)深圳目(mu)前地(di)產發展(zhan)階段(duan)和(he)消費潮流的(de)。

東方半島(dao)花園的(de)(de)園林式是一(yi)個環(huan)(huan)境系統概念，大到小區(qu)的(de)(de)外圍環(huan)(huan)境，內部(bu)環(huan)(huan)境，地形，布局(ju)，空間，庭院的(de)(de)序(xu)列，主題的(de)(de)不同，功能的(de)(de)組合，景觀(guan)的(de)(de)效果，小到園中的(de)(de)一(yi)石一(yi)水，一(yi)草(cao)一(yi)木，都要納入環(huan)(huan)境系統進行精心設(she)計。

三、廣告戰略

1、廣告目標

造市。制造銷(xiao)售熱點。

造勢(shi)(shi)。多種(zhong)媒(mei)體(ti)一起(qi)上，掀起(qi)立體(ti)廣告攻勢(shi)(shi)。

大(da)范圍(wei)、全方(fang)位(wei)、高密度(du)傳播(bo)售(shou)樓(lou)信息，激發(fa)購買欲望(wang)。

擴(kuo)大‘萊恩(en)田園(yuan)區’的知名度(du)、識別度(du)和美譽度(du)。

提升企業形象。

一年之(zhi)內(nei)銷售(shou)量達到80%以上(shang)。

2、廣告對象

好玩好動的西彭及主城區(qu)的幼兒、兒童、少(shao)年;

對現代娛樂公園情(qing)有(you)獨鐘(zhong)的西(xi)彭及周邊(bian)地區青年;

喜(xi)歡(huan)到郊(jiao)外的綠色果園環境(jing)中旅游觀光、休(xiu)閑度假的、收(shou)入較好的主(zhu)城區(qu)居民;

喜歡在大自然的環境中(zhong)賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中(zhong)老年人;

喜愛周末(mo)公園休閑(xian)、通(tong)俗文(wen)化(hua)演出、節日游(you)園活動的西彭及周邊地(di)區居民(min);

具(ju)有(you)懷舊情(qing)結、回(hui)歸自然心愿、喜(xi)好一點農活(huo)類勞動體驗的主城區居民;

樂意居(ju)住(zhu)在綠色園林(lin)中(zhong)的(de)、消費水準較高的(de)西彭(peng)及(ji)主城區居(ju)民;

3、廣告地區

在重慶這(zhe)個城市及周邊地區(qu)。

4、廣告創意

廣告主題：

每(mei)天活在水果的世界里

創意

選用孫悟空在(zai)花果山水(shui)漣(lian)洞的(de)情景。利(li)用FLASH動畫的(de)方式展現(xian)孫悟空在(zai)那(nei)里的(de)逍遙自在(zai)，然后(hou)跳到(dao)萊恩(en)田園區(qu)的(de)畫面與(yu)此(ci)相比，有(you)如(ru)回到(dao)了當時的(de)時代里，最后(hou)，萊恩(en)田園區(qu)你也每(mei)天尖在(zai)水(shui)果的(de)世(shi)界里。

回(hui)到(dao)家，就是渡假的(de)開始

創意

一個懷(huai)了7個月(yue)的孕婦對剛(gang)下(xia)班回家的老公：“老公我在家里(li)好(hao)悶，我要(yao)去渡假。”

老公：“行，馬上(shang)(shang)帶你(ni)上(shang)(shang)。”

上了(le)車，不過多久(jiu)就到了(le)。

他(ta)們(men)來到了一個仿佛(fo)世外桃園的果園里，而且(qie)這(zhe)里有(you)新穎(ying)獨特的建筑樓房(fang)。孕(yun)婦看到此(ci)情此(ci)景，脫口而出：“老公，我要在(zai)這(zhe)里住一輩子?!”

老公(gong)：“沒問(wen)題。”孕婦：“真的可以(yi)嗎?”老公(gong)：“當然，因(yin)為我早就在這為你(ni)買了(le)一套你(ni)一定會滿(man)意的房子。”孕婦：“哇，你(ni)好棒呀!!!我每(mei)天(tian)都可以(yi)渡(du)假了(le)!!!!!!!”老公(gong)：“回到家，就是渡(du)假的開始。”你(ni)想每(mei)天(tian)都能渡(du)假嗎?就到萊恩田園區。

5、廣告實施階段

第一期(qi)：試銷(xiao)階段三個(ge)月

行(xing)為方(fang)式----------新聞運作(zuo)、廣告、

時間----------20XX年(nian)2月1日(ri)

新聞(wen)(wen)運作是利用新聞(wen)(wen)媒介替(ti)我們作宣(xuan)傳。這種方式(shi)近年來(lai)被明智的(de)地產商所采用。新聞(wen)(wen)的(de)力量遠(yuan)遠(yuan)在于廣告的(de)影響，而且少花錢，多辦事，容(rong)易形(xing)成口(kou)碑，引起(qi)廣泛注意。

大造聲勢(shi)。對重(zhong)慶本地目(mu)標市(shi)場(chang)采(cai)用(yong)密(mi)集轟炸式的廣(guang)告(gao)宣傳，各(ge)種媒體一起上，采(cai)用(yong)多種促銷手段，造成(cheng)立體廣(guang)告(gao)攻勢(shi)。以圖一舉炸開市(shi)常

讓受眾和消費群了解(jie)物(wu)業的(de)基本情況，同時塑(su)造發展(zhan)商的(de)良好公眾形象。

在(zai)首期(qi)宣(xuan)傳中，讓40%的目標(biao)客戶知道萊恩田園區，并在(zai)心目中留(liu)下深刻印象。

以(yi)內部認購為(wei)先聲，以(yi)優惠的(de)價格和條(tiao)件進(jin)行首輪銷(xiao)售(shou)，銷(xiao)售(shou)量(liang)達(da)到10%。

吸引目(mu)標對象注意，誘(you)導(dao)20%的目(mu)標顧客采(cai)取購買行動。

及(ji)時(shi)總結經驗和教訓，對第二(er)期銷售計劃進行補充(chong)，調(diao)整(zheng)和完善。

第二期：擴銷階段三個月

行為方式-----------新(xin)聞、廣告、營銷

乘(cheng)第一(yi)期(qi)廣告之余威，保(bao)持(chi)其(qi)熱(re)度不要(yao)降下來，繼(ji)續(xu)采取寬正(zheng)面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更(geng)多的注意(yi)，變潛在客戶為準備購買群。

一期的(de)承諾已經兌現，要倍加珍惜已有(you)的(de)市場口碑，在園林風(feng)(feng)的(de)大主題下，煽風(feng)(feng)點(dian)火，鼓勵(li)和引導更多的(de)人來買萊恩(en)田園區。

此時(shi)(shi)前(qian)來看房和(he)參觀售樓(lou)處的(de)人相應增(zeng)多(duo)，此時(shi)(shi)廣告(gao)投其(qi)所好，不失(shi)時(shi)(shi)機地擴大市場占有(you)率。銷售服務一定要跟(gen)上去。

繼續吸引目(mu)標受眾，注(zhu)目(mu)率已達40%左(zuo)右，并形成(cheng)一定之口(kou)碑。

合力促(cu)進(jin)銷售，引(yin)導30%的(de)目(mu)標顧客采(cai)取購買行為，并繼續產生邊際效應。

第三期(qi)：強銷階(jie)段四個月(yue)

行為方(fang)式-------------新(xin)聞、廣告、營銷(xiao)

充(chong)分利用(yong)新(xin)聞(wen)的巨大效應，變廣告行為(wei)為(wei)新(xin)聞(wen)行為(wei)，讓(rang)記者和報紙的新(xin)聞(wen)版為(wei)售樓服務，評(ping)論、專(zhuan)訪報道、特寫等新(xin)聞(wen)手法充(chong)分加以利用(yong)。

部分(fen)客戶進行現身(shen)說(shuo)法(fa)，談萊(lai)恩別墅(shu)區的(de)好處，增加可信(xin)性。

市場(chang)口碑已初步建立，老客戶會引(yin)來新客戶。讓‘萊恩(en)田園(yuan)區’傳為美談，變成(cheng)公眾的社會話題。

廣告方面加(jia)大投入量，報紙(zhi)電(dian)視在強度，廣度和深(shen)度上做足文章。

加(jia)強管理和(he)服(fu)(fu)務(wu)，讓售樓現場服(fu)(fu)務(wu)的(de)軟功(gong)(gong)變成硬功(gong)(gong)，抓住后效應不放。

調動(dong)新(xin)聞(wen)的一切可(ke)以(yi)調動(dong)的手(shou)法和載體，進行深入宣(xuan)傳。

合力(li)吸(xi)引目標(biao)客戶，引導30%目標(biao)顧客購買。

第四期：鞏固階段三個月

行為方(fang)式-------------營銷(xiao)、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對前三(san)期(qi)廣告運(yun)動進行檢驗，對不(bu)足之(zhi)處加以彌補和改進。

細水長流，滲透式的廣告行為。

加強物業管理，貫(guan)徹(che)始(shi)終的良好服(fu)務，樹立住戶的主(zhu)人公觀念。

注意后效益和市場消(xiao)費(fei)心理貫性。

完(wan)善各項(xiang)法律手續(xu)和文書文件(jian)，規(gui)范，科學，嚴謹地保證客戶各項(xiang)權益。

篇三：房地產廣告策劃方案

策劃的立足點：任何一項活動影響面的大(da)小、終(zhong)極效果的好壞，都取(qu)決于該項活動提(ti)煉的主題———能(neng)否最大(da)限度地引起全(quan)社會各(ge)階層(ceng)的重點關注(zhu)。

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開啟花都人居(ju)新(xin)時代

新花都、新人居

區位優勢：新區商居中心地(di)段(duan)，名校(xiao)（云(yun)山(shan)中學）、名園（馬鞍山(shan)）、廣場毗鄰，周邊(bian)成熟配(pei)套。

個(ge)性(xing)優(you)勢：獨(du)特人性(xing)化居住環境(jing)、文化社區、東南亞風情。

二、活動策劃要旨

五一長假，萬商促銷。要(yao)想在(zai)鋪天蓋地的廣告(gao)宣傳中脫穎而出，非(fei)要(yao)別出心(xin)裁、吸引眼球(qiu)不可。

云珠花(hua)園的社區定位明確以后(hou)，公關及活(huo)動促銷(xiao)重點應放凸顯獨特區位優勢和人性化居住環境上。

讓更多的潛在購(gou)房(fang)者知(zhi)曉、領悟、感受云珠(zhu)花園的魅力優勢并產(chan)生知(zhi)名度、美譽度及產(chan)生購(gou)房(fang)安居(ju)欲望是主題策劃(hua)活動的主旨所在。

以(yi)書畫文化藝(yi)術為(wei)(wei)活動形式(shi)（謂(wei)之(zhi)形），以(yi)眾(zhong)多目(mu)標消費(fei)者及有影響力(li)傳播(bo)人(ren)物的直(zhi)接參與為(wei)(wei)表(biao)現(xian)（謂(wei)之(zhi)體(ti)），以(yi)促進(jin)樓盤(pan)美譽傳播(bo)和銷售為(wei)(wei)目(mu)的（謂(wei)之(zhi)用）。

活動策(ce)劃具體形式：以(yi)描繪(hui)人居環境(jing)為(wei)主題的(de)書法(fa)與繪(hui)畫(hua)(hua)展覽、表(biao)演、交流(liu)藝術(shu)節（簡(jian)稱：首(shou)屆“云(yun)珠花園”書畫(hua)(hua)藝術(shu)節）

三、主題廣告語

云珠花園“描繪(hui)花都寫意人居”

四、活動框架

1、時(shi)間(jian)：20XX年(nian)5月1日至7日

2、活動地點：云(yun)珠(zhu)花園現場及售樓部

3、活動內容

（1）、兒童書法繪畫現場表演并比(bi)賽----1日(ri)

（2）、青少年書法(fa)繪畫現(xian)場(chang)表演并比賽---2日

（3）、花(hua)都區書(shu)法(fa)畫家現場(chang)表(biao)演(yan)-----------3日

（4）、書畫家作(zuo)品(pin)點(dian)評、藝術酒會(hui)沙龍---3日

（5）、獲(huo)獎作(zuo)品(pin)及(ji)書畫家作(zuo)品(pin)展覽(lan)、銷售、捐贈------4日(ri)至(zhi)7日(ri)

4、活動組織

主辦（樓盤促銷現(xian)場安排(pai)、經費支出）：云珠花園(yuan)開(kai)發商（組織書(shu)畫(hua)家參與）：區書(shu)畫(hua)家協會

協辦：（組織學生參(can)與）區青少(shao)年宮

區一幼、圓玄幼、圓玄小學(xue)、五(wu)小、云山中學(xue)等

策(ce)劃(hua)承辦：祥業廣告公司（整個活動(dong)具(ju)體組(zu)織、布置、協調）

媒體支持：花都新(xin)聞、花都電視(shi)臺、廣播臺、《花都房地(di)產》

5、促銷配合

1、參觀樣板房、派(pai)發(fa)宣傳(chuan)資料

2、優惠購房折扣

3、購房贈(zeng)送書畫作(zuo)品

4、義賣(mai)書(shu)畫作品捐(juan)贈青少年(nian)宮

6、經費預算

（1）活(huo)動組織(zhi)、策劃(hua)、資料：--------------------5800元

（2）現場布置：（空飄(piao)/4個(ge)、彩旗/300桿(gan)、拱門/1座(zuo)、音響/1套、紅地氈/200米(mi)、垂幅(fu)/4條、主題噴畫/1幅(fu)帶(dai)展(zhan)架(jia)、展(zhan)架(jia)/10、桌椅(yi)板凳/100套等(deng)）------------------12000元

（3）禮品(pin)及紀念品(pin)、獎(jiang)品(pin)------------------20000元

（4）書(shu)畫家及(ji)有關(guan)嘉賓、媒(mei)體利(li)市-------------16000元(yuan)

（5）前期(qi)廣告宣(xuan)傳（宣(xuan)傳海報(bao)或單(dan)頁、電(dian)視臺(tai)、花(hua)都新(xin)聞）---------------------10000元

總費用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥業廣告與房地(di)產—--房地(di)產，我們最自信的舞臺！

祥業(ye)廣告(gao)公(gong)司(si)是大(da)型房地(di)產公(gong)司(si)衍生的專業(ye)子公(gong)司(si)，對房地(di)

產的理解高于同(tong)行。核(he)心策劃設(she)計(ji)人員有(you)豐(feng)富(fu)的房地(di)產專(zhuan)業(ye)經(jing)驗，服(fu)(fu)務過花(hua)都(dou)眾多品牌樓(lou)盤。曾服(fu)(fu)務樓(lou)盤：富(fu)豪山莊(zhuang)、雅景苑、紫光園(yuan)、合和世紀(ji)城、雅寶新城、蒙地(di)卡羅山莊(zhuang)、雅居樂雍華廷、怡雅花(hua)園(yuan)、駿威廣場(chang)、全鴻花(hua)園(yuan)、杏(xing)林花(hua)園(yuan)、云港花(hua)園(yuan)等

2、我們的自辦媒體：

《花(hua)都(dou)(dou)房地產》，我公(gong)司受花(hua)都(dou)(dou)房地產業(ye)(ye)協會委托承辦的區域專業(ye)(ye)雜志。《投資(zi)花(hua)都(dou)(dou)》、《花(hua)都(dou)(dou)警(jing)訊(xun)》皆為我公(gong)司設計承印的專業(ye)(ye)雜志。

3、我們對(dui)房地產客戶(hu)的(de)工作方式

在分(fen)析市場及樓盤特(te)(te)(te)點(dian)的(de)(de)(de)基礎上，購建樓盤的(de)(de)(de)核心定位和競爭優(you)勢(shi)，運用綜合的(de)(de)(de)外在手段(duan)表現樓盤的(de)(de)(de)定位、特(te)(te)(te)色及優(you)勢(shi)，分(fen)析并劃定特(te)(te)(te)定的(de)(de)(de)目標消(xiao)費群及其(qi)購房心理(li)習性(xing)，采用恰當的(de)(de)(de)方式將(jiang)信息(xi)訴求傳達給目標消(xiao)費者，激發其(qi)購房欲望達成購買行為。

4、如(ru)由(you)我(wo)公(gong)司承辦活動(dong)，《花都房地產(chan)》將(jiang)贈送(song)2P專題報道及若干宣傳(chuan)版面(mian)。

5、我公司經驗豐富(fu)、人脈深厚，可(ke)保(bao)證活動組織的各項(xiang)公關，邀請有影響力人物(wu)參與，保(bao)障活動檔次及傳播效果。

篇四：房地產電視廣告策劃方案

1.市場分析

1．1．區域市場分析

天(tian)河(he)區(qu)位(wei)于(yu)廣(guang)州(zhou)(zhou)(zhou)市東(dong)部，東(dong)與黃埔區(qu)相連，南瀕珠(zhu)江，西南接東(dong)山區(qu)、北連白云區(qu)。總面(mian)積147.77平方公里，人(ren)口41.8萬人(ren)。天(tian)河(he)區(qu)交通(tong)四通(tong)八達，是廣(guang)州(zhou)(zhou)(zhou)市連接珠(zhu)江三角洲及粵(yue)北粵(yue)東(dong)地區(qu)的(de)要通(tong)。全(quan)區(qu)有中(zhong)(zhong)山大道，黃埔大道等63條主(zhu)要干(gan)道，廣(guang)深高(gao)速(su)公路(lu)共穿東(dong)西，廣(guang)州(zhou)(zhou)(zhou)火車(che)東(dong)站和(he)地鐵號(hao)線天(tian)河(he)終點位(wei)于(yu)區(qu)內。天(tian)河(he)區(qu)是廣(guang)州(zhou)(zhou)(zhou)著名的(de)科研高(gao)教區(qu)，有超過22所(suo)(suo)(suo)大專(zhuan)院(yuan)校，34間科研院(yuan)所(suo)(suo)(suo)，15所(suo)(suo)(suo)中(zhong)(zhong)學(xue)、1所(suo)(suo)(suo)職中(zhong)(zhong)、61所(suo)(suo)(suo)小學(xue)、95所(suo)(suo)(suo)幼兒(er)園。區(qu)內社會(hui)保(bao)障(zhang)事業(ye)發展(zhan)較快。

由于城市中心東移，天(tian)河區(qu)作為新(xin)興(xing)區(qu)域，也就成(cheng)為了廣州市商品樓(lou)集中地。天(tian)河區(qu)樓(lou)盤分布相對集中，主要(yao)分布在以(yi)天(tian)河北、員村、天(tian)汕路(lu)、東圃為中心的集中區(qu)域。

1．2．定向市場分析

員(yuan)村位(wei)于天河(he)(he)區南部，毗鄰天河(he)(he)公園和天河(he)(he)區政(zheng)府，地(di)理(li)位(wei)置優越。附近工(gong)廠較多，居民較為(wei)密集，消費群體以工(gong)薪(xin)階層(ceng)為(wei)主。隨(sui)著多年發(fa)(fa)展(zhan)，該外來人(ren)口(kou)越來越多，逐漸發(fa)(fa)展(zhan)成了外來人(ren)口(kou)聚居地(di)，由于天河(he)(he)區政(zheng)府的搬遷(qian)和落成，使該區的環(huan)境(jing)和市政(zheng)設施得到了逐步(bu)的完善和健(jian)全，加(jia)速了區域房地(di)產業(ye)的發(fa)(fa)展(zhan)，吸引不少(shao)在(zai)城(cheng)東(dong)工(gong)作(zuo)的人(ren)士在(zai)此(ci)置業(ye)安居。

1．3．項目分析

1.項目(mu)名稱：海景中心

2.項目規(gui)模：由2幢28層組成

3.推(tui)售(shou)情況：現推(tui)都景軒(xuan)，海都軒(xuan)的7～28層(ceng)

4.宣傳主題：只交一(yi)成，即做業主

5.價(jia)格：4076～5598元/m2，均(jun)價(jia)4708元/m2

6.裝(zhuang)修(xiu)標準：一級一類裝(zhuang)修(xiu)（高(gao)級錦磚地面，雙(shuang)面豪(hao)華門(men)，全景落地玻(bo)璃門(men)）

7.優劣勢分析

優勢分析

1、本項目由海景公司(si)開發，發展商(shang)實(shi)力雄(xiong)厚，能給買(mai)家(jia)充足的信心。

2、位于廣州新(xin)城市中(zhong)軸(zhou)線，發展潛力巨(ju)大。

3、地(di)處交(jiao)通主干道(dao)黃埔大(da)道(dao)和華(hua)南大(da)道(dao)交(jiao)匯點，交(jiao)通十分便利；

4、項目(mu)以準現(xian)樓發售(shou)，增強買家信(xin)心。

5、社(she)區配套設施較(jiao)完(wan)善，有學(xue)校、醫院、市場、天河公(gong)園、賽馬場等(deng)；

劣勢分析

1、珠江新(xin)城配(pei)套(tao)設(she)施仍然未成熟(shu)，發展(zhan)尚須時日。

2、競爭對手的廣(guang)告宣(xuan)傳及促銷活動(dong)皆比本案強，形(xing)象已經廣(guang)為人知(zhi)。

3、項目三面被樓宇包圍，景(jing)觀被遮擋了一大部分(fen)。

4、外來人員多(duo)，治(zhi)安(an)問題(ti)多(duo)，影(ying)響買(mai)家(jia)心理；

1．4．競爭對手資料(liao)分(fen)析(xi)

對手一

1.項目(mu)名(ming)稱：僑穎苑

2.項目規模：由3幢(chuang)12層及(ji)一(yi)幢(chuang)9層組成(cheng)

3.推售情況：現推C棟C1～C4梯(ti)的3～12層，B2棟的2～12層

4.宣傳主題(ti)：新天河、新市民

5.價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該樓盤已為現樓，可即買(mai)即入住，易于吸(xi)引買(mai)家入住；

②價格較同區(qu)域其他(ta)樓盤(pan)為(wei)低，有競(jing)爭(zheng)優(you)勢(shi)；

③位于內街，可避(bi)免主(zhu)干(gan)道(dao)噪音及(ji)空(kong)氣污染(ran)影響，但亦(yi)可方(fang)便出入主(zhu)干(gan)道(dao)，屬(shu)旺中(zhong)帶(dai)靜，有一定的升值(zhi)潛力；

劣勢分析

①周(zhou)邊外(wai)來人口較(jiao)(jiao)多，人流復雜(za)，治(zhi)安(an)環境(jing)較(jiao)(jiao)差，影響(xiang)買(mai)家購買(mai)心理；

②樓盤周圍環境(jing)欠(qian)佳，影響樓盤檔(dang)次；

③戶型設計一(yi)般，凸柱位(wei)較多，影響(xiang)使用率(lv)；

對手二

1.項目名稱：紫(zi)林居(ju)

2.項(xiang)目規模：由3幢連體9層(ceng)組成

3.推售情況：現推C—H座的3～9層

4.宣傳主題：品味家在公園(yuan)旁的(de)舒適(shi)與休閑

5.價(jia)格：4511～6208元(yuan)/m2，均價(jia)5320元(yuan)/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該(gai)樓盤是(shi)員村(cun)一帶為數不多的小區樓盤，且內部(bu)環(huan)境優美，易于(yu)吸引買家購(gou)買；

②鄰近交通主干道(dao)黃埔大道(dao)，交通異常(chang)便利；

③該樓(lou)(lou)盤緊靠(kao)天河新區府，天河公園近在咫尺(chi)，對樓(lou)(lou)盤檔次的提(ti)升有莫大的幫(bang)助(zhu)；⑵劣勢(shi)分(fen)析

①該樓盤部(bu)分單位靠近馬(ma)路(lu)，受(shou)噪(zao)音影響大(da)，空(kong)氣污染大(da)，影響銷(xiao)售；

②周邊外來人(ren)員多，且時(shi)常有治安事件發生，影響買(mai)家入住信心；

③戶(hu)型設計上有一定(ding)的不(bu)足，有凸柱(zhu)現象；

1．5．項目周邊配套狀況

1.社區配套

①大(da)學(xue)：暨南大(da)學(xue)、華師大(da)、民(min)族學(xue)院、廣州市(shi)環境保(bao)護學(xue)校

②中(zhong)學(xue)：四十四中(zhong)學(xue)、華(hua)師(shi)大附中(zhong)、天華(hua)中(zhong)學(xue)

③小學：昌(chang)樂小學

④銀行(xing)：中(zhong)國建(jian)設銀行(xing)

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6.項目企劃思路

由(you)于項目(mu)為廣電(dian)成熟生活區物業，有優良的(de)先天條件。區域的(de)外部條件劣勢較(jiao)為明顯，做好項目(mu)的(de)銷售(shou)企劃工作(zuo)，是項目(mu)能否取得成功重(zhong)點。我們得企劃思(si)路：

1.充分利用先天優(you)越的(de)交(jiao)通環境

項目的(de)(de)交通環境(jing)較為優越(yue)(yue)，故可利用具備(bei)的(de)(de)先天優越(yue)(yue)的(de)(de)條件(jian)來諦造(zao)一個“天河中心區宜商宜住精品(pin)公寓典范”，塑造(zao)獨(du)特的(de)(de)品(pin)牌形象。

2.把(ba)握(wo)市場需求，迎合(he)買家(jia)心理

隨著房(fang)地(di)產(chan)市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的(de)嚴(yan)峻問(wen)題就是，產(chan)品的(de)消費是否迎合客戶的(de)需求(qiu)。

3.營造現(xian)場舒適環境，引起客戶購(gou)買沖(chong)動

在(zai)吸引(yin)大(da)量客流后，現(xian)場環(huan)境(jing)的好壞便是(shi)銷售能否成功(gong)的關健。項(xiang)目應在(zai)規劃(hua)設計(ji)、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內部環(huan)境(jing)。

4.體現(xian)“以人為本”的(de)經營理念

面對多元化(hua)(hua)的(de)目(mu)標客戶，我們必須抓(zhua)住(zhu)人的(de)特(te)點，規(gui)劃設計更加(jia)“人性化(hua)(hua)”。2．項(xiang)目(mu)市場定位

2．1市場定位

員村附近的(de)樓(lou)盤(pan)可謂(wei)良莠不齊(qi)，檔次不一(yi)，而且價格相(xiang)差懸殊(shu)，可以說“一(yi)路之(zhi)隔，樓(lou)價翻一(yi)番”。所(suo)以，本項(xiang)目的(de)區(qu)域劃歸應(ying)與珠江新城(cheng)——未(wei)來新城(cheng)市(shi)社(she)區(qu)緊密掛鉤，淡化(hua)員村區(qu)域概念才是本項(xiang)目獲勝的(de)前(qian)提。結合區(qu)域市(shi)場(chang)情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的(de)品牌形(xing)象

---“天河中(zhong)心區宜商宜住精品公寓典范”

以此定位(wei)入市(shi)，充分迎(ying)合(he)市(shi)場(chang)，進而突(tu)破(po)市(shi)場(chang)，形成本(ben)區域的(de)最大熱點，當(dang)然，要(yao)(yao)達到這樣的(de)目標，必須需要(yao)(yao)合(he)適的(de)規劃(hua)及(ji)硬件配合(he)。在(zai)下述項目建議中會(hui)逐(zhu)一闡述。

2．2．項目形象定位

在項目形象定(ding)(ding)位(wei)上應揚長(chang)避短，抓住市(shi)民向(xiang)住環境(jing)好的(de)綠(lv)化小區的(de)心(xin)態，帶給客戶一種“既享(xiang)有成熟小區環境(jing)，又座(zuo)擁未來新城(cheng)(cheng)中心(xin)”的(de)雙重“抵買”價值(zhi)。初步提供以下項目形象定(ding)(ding)位(wei)供貴司參考(kao)：廣州新城(cheng)(cheng)市(shi)中心(xin)區?宜(yi)商(shang)宜(yi)住精(jing)品(pin)公寓典范——最后一期精(jing)品(pin)。通過上述的(de)形象定(ding)(ding)位(wei)，給本案賦予現(xian)代(dai)高質(zhi)素生(sheng)活的(de)實(shi)質(zhi)內涵，使(shi)項目從低沉的(de)環境(jing)氣(qi)氛(fen)中擺脫(tuo)出來，從而體現(xian)項目內外環境(jing)的(de)優(you)越(yue)。

2．3．目標客戶定位

作為廣(guang)州新(xin)城區(qu)之一(yi)的天河區(qu)員村，其(qi)購房客(ke)戶(hu)群有較為特殊的一(yi)面。以此概念，整個新(xin)地(di)區(qu)（從東山——黃埔）的客(ke)戶(hu)都是本項目客(ke)戶(hu)。根據(ju)實(shi)際情況，我(wo)們又可將(jiang)這(zhe)部分客(ke)戶(hu)群定向(xiang)細分如(ru)下：

1.區內的買家

分(fen)析：員村附近(jin)區內人(ren)(ren)口密(mi)集(ji)，路窄人(ren)(ren)稠，整體(ti)環境缺乏大(da)型(xing)園林(lin)綠化，綠化率低。對于欲(yu)改善環境的買家(jia)(jia)及家(jia)(jia)中有(you)安度晚(wan)年的老人(ren)(ren)家(jia)(jia)的客戶，本案住宅(zhai)是他們置業(ye)首選。

2.區域居民的子輩

分析：這批人(ren)在當地生(sheng)活(huo)(huo)較長時間(jian)，生(sheng)活(huo)(huo)圈子(zi)幾乎固定在此(ci)，對該區感情深厚，而現有條件已(yi)難以滿足其生(sheng)活(huo)(huo)需(xu)要，想(xiang)買(mai)大屋改(gai)善環境，同時出于孝敬老(lao)人(ren)的前提(ti)下，在同區就(jiu)近購房，既(ji)能更好照顧老(lao)人(ren)，又能享受獨立居住的自(zi)由便(bian)利。

3.區域居民的親屬、朋友

分析：此類(lei)客戶受該區域的(de)親屬(shu)(shu)、朋(peng)友(you)的(de)口碑宣傳，對小區向往，同時在此地置(zhi)業，方便于同自己親屬(shu)(shu)、朋(peng)友(you)進行充(chong)分的(de)溝通，接觸和(he)聯絡，還(huan)享受其優越(yue)住(zhu)宅(zhai)環境(jing)。

4.外來人口在該地置業

分析：此類在該區域中占主流，他(ta)們注重本案的(de)綜合素質，周(zhou)圍的(de)自然環境以及周(zhou)圍的(de)配套(tao)設施，對新(xin)環境適應(ying)性較強，反(fan)而對區域感情不太考慮。

2．4．目標市場細分

針對目標客戶的情況，敝(bi)司(si)將目標市場細分(fen)如下(xia)：

1、購買階層

1)自用：大眾市民（含(han)拆遷戶），有(you)能力而(er)又確(que)實(shi)希(xi)望置業的。

2)安(an)居保(bao)值：高(gao)薪收入階層。

3)換屋計劃：不滿現時居住條件(jian)且(qie)有能(neng)力供屋的(de)人士，房(fang)(fang)改房(fang)(fang)的(de)原居者。

4)投(tou)資(zi)客：投(tou)資(zi)者是每個有潛力樓盤的(de)目(mu)標(biao)買(mai)家群，針(zhen)對本項目(mu)，被吸引的(de)多是中(zhong)小型(xing)投(tou)資(zi)者。

2、年齡層次：

中青年人為主（30~50歲）

3、家庭結構：

三~五(wu)口之家為主

2．5．目標客戶

市(shi)場(chang)仿(fang)如金(jin)字(zi)(zi)塔(ta)，不但要瞄(miao)準金(jin)字(zi)(zi)塔(ta)的(de)(de)(de)(de)頂(ding)部(bu)(bu)，而(er)更重要的(de)(de)(de)(de)是應瞄(miao)準金(jin)字(zi)(zi)塔(ta)的(de)(de)(de)(de)中部(bu)(bu)以下（即對準大多數的(de)(de)(de)(de)消(xiao)費群體）就(jiu)敝司合(he)作的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)調查(cha)公司對廣州樓市(shi)的(de)(de)(de)(de)調查(cha)分析，天河區大部(bu)(bu)份的(de)(de)(de)(de)消(xiao)費者，最可接受的(de)(de)(de)(de)房價(jia)是20萬(wan)(wan)(wan)到45萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)之間，而(er)另(ling)一(yi)部(bu)(bu)份人可接受的(de)(de)(de)(de)房價(jia)為45萬(wan)(wan)(wan)到60萬(wan)(wan)(wan)，能夠接受60萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)以上的(de)(de)(de)(de)消(xiao)費者就(jiu)是金(jin)字(zi)(zi)塔(ta)的(de)(de)(de)(de)頂(ding)部(bu)(bu)了，本案的(de)(de)(de)(de)目標(biao)客戶為15~60萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)這一(yi)階段，如圖示：

3．銷售策略建議

3．1．市場氣氛培(pei)養(yang)

敝司(si)建議(yi)在現階(jie)段(duan)利用項目一切(qie)的(de)條件，營造濃烈的(de)市場氣氛，吸引買家的(de)關注，為項目推出時的(de)銷(xiao)售打(da)下(xia)良(liang)好的(de)市場基礎(chu)，具體(ti)操作內容包括：

1.硬件塑造

告知性工地展示

應(ying)利用樓盤(pan)入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣(qi)氛。并(bing)可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息(xi)傳達給(gei)市場，吸(xi)引買家(jia)。

戶外廣告設置

戶(hu)外廣(guang)告設置(zhi)能(neng)(neng)增強項目(mu)的認知(zhi)能(neng)(neng)力，可(ke)以(yi)有(you)效提升項目(mu)的知(zhi)名度。在廣(guang)告牌設置(zhi)上可(ke)以(yi)考慮，公交車站燈(deng)箱、車身廣(guang)告等其它戶(hu)外媒(mei)體。

設置精美的示范單位和樣板房

通過對示范(fan)單位和樣板房的包裝(zhuang)設(she)計，可有效掩飾平面中的弱點，引(yin)起客戶(hu)購(gou)買沖動，促進成(cheng)交。

2.軟性宣傳

為區域造勢

通過(guo)報紙軟(ruan)性(xing)文章，詳述(shu)天河區(qu)府搬遷后為區(qu)域(yu)帶來的種種優越之處，以完善的社區(qu)配套(tao)、熟(shu)悉(xi)的生活環境(jing)打動買家的心，挽回不斷(duan)外(wai)流的區(qu)域(yu)客源。

為本案住宅造勢

目的：把市場(chang)的注意力拉至本案住宅(zhai)，突(tu)出項目形象，以(yi)本案住宅(zhai)環境好，交通便利的優點(dian)吸引買家。