酒店式公寓的優勢

1、總價低、投資靈活

酒店式公寓一般以小戶型為主，面積一般在50㎡左右，由于(yu)總價較低，就有不少(shao)投資者受出租回報的吸引，熱(re)力(li)追(zhui)捧。近(jin)兩年來沿海地區(qu)酒店式公寓項目銷售一個(ge)比(bi)一個(ge)火爆。

2、空間分割靈活

由于很(hen)多酒店式公(gong)寓項目(mu)(mu)在產品設計時就考慮以辦公(gong)為主，所以在空間分割(ge)上比傳統的(de)公(gong)寓具有更(geng)大的(de)靈活性。建筑設計的(de)創新和工(gong)程技術的(de)全面應用，也給了(le)該類物業更(geng)大的(de)發揮空間。因此市場(chang)出(chu)現(xian)了(le)分割(ge)自(zi)如、大小(xiao)(xiao)隨意的(de)項目(mu)(mu)，小(xiao)(xiao)到20-30㎡大到一層樓逾1000㎡。因此，這類項目不僅適合(he)小公司，也適合(he)一些(xie)中型公司。

3、良好的生活和商務環境

眾多酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓在(zai)其(qi)廣(guang)告中(zhong)都提(ti)出諸如“拎(lin)了皮(pi)箱就入住”、“全方位家(jia)庭保姆(mu)式(shi)(shi)物(wu)業(ye)管理”等誘(you)人口號。與一般公(gong)寓有區別的是，酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓在(zai)提(ti)供這些物(wu)業(ye)、家(jia)政服務(wu)(wu)的渠道上比較暢(chang)通，只要(yao)你想得到，基本上酒(jiu)店(dian)管理公(gong)司都能辦得到。酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓不僅(jin)有商(shang)務(wu)(wu)中(zhong)心等配套，很多項目還為商(shang)務(wu)(wu)辦公(gong)和區內員(yuan)工(gong)提(ti)供打字、復(fu)印、傳真、票(piao)務(wu)(wu)定購(gou)和酒(jiu)店(dian)咨詢等業(ye)務(wu)(wu)。還有些項目通過(guo)合作方式(shi)(shi)引進與商(shang)務(wu)(wu)辦公(gong)有關(guan)的商(shang)業(ye)配套，如辦公(gong)用品租賃和采購(gou)、小型超市(shi)、24小(xiao)時員工餐廳、快(kuai)遞公司等。

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酒店式公寓的劣勢

1、從經(jing)濟性來講，就(jiu)產品的供(gong)應方來講，每(mei)層(ceng)空間的大分割量增加了小(xiao)戶型的造價成本，包括重新安裝管道（水、電(dian)、煤）、增加消防通(tong)道等；

2、需求(qiu)方而言，由(you)于戶型不(bu)規則，造成使(shi)用(yong)率較(jiao)低；

3、從舒(shu)適性來說(shuo)，暗衛出現，影響(xiang)居住生活(huo)的舒(shu)適度；

4、技術指標控制范圍內，開發商選擇利潤最大化的(de)(de)設(she)計原(yuan)則(ze)，于是(shi)，在有限空間分(fen)割出更多個單元，導致小(xiao)戶(hu)型(xing)在設(she)計上(shang)對(dui)生活實用(yong)性的(de)(de)考慮較少，其格局更接近(jin)于家庭旅館；

5、從實(shi)用性來(lai)說，每天(tian)上、下班大(da)量人流上、下電梯，等待極不方便；

6、從(cong)觀賞性(xing)來說(shuo)，因為窗戶的增加占據(ju)更多外墻(qiang)面(mian)，破壞了原本很規則的建(jian)筑立面(mian)；

7、從安(an)全性來說，標準層戶(hu)數的(de)增(zeng)多，造成居住(zhu)人群參差不齊(qi)；如果增(zeng)加電梯，會(hui)對施工造成隱患(huan)；

8、從服務(wu)性來講，因為容積(ji)率的(de)制(zhi)約，服務(wu)配套(tao)很難跟上(shang)等原(yuan)因。

公寓式酒店的現狀與發展

公(gong)(gong)寓(yu)式酒(jiu)店(dian)，簡單(dan)(dan)地說，就是(shi)設(she)于(yu)酒(jiu)店(dian)內部的(de)公(gong)(gong)寓(yu)形式的(de)酒(jiu)店(dian)套房(fang)，通俗(su)的(de)說是(shi)酒(jiu)店(dian)里(li)的(de)客房(fang)戶(hu)型和配(pei)(pei)套與公(gong)(gong)寓(yu)相仿(fang)，實則為(wei)酒(jiu)店(dian)。此(ci)種物(wu)業的(de)特點在(zai)于(yu)：其一，它(ta)類似公(gong)(gong)寓(yu)，擁有(you)(you)居(ju)(ju)家(jia)的(de)格局和良(liang)好(hao)的(de)居(ju)(ju)住功能(neng)，客廳、臥(wo)室(shi)、廚房(fang)和衛生間，一應(ying)俱(ju)全。其二，它(ta)配(pei)(pei)有(you)(you)全套的(de)家(jia)具電器，同(tong)時，能(neng)夠為(wei)客人提供(gong)酒(jiu)店(dian)的(de)專(zhuan)業服(fu)務(wu)，如(ru)室(shi)內打掃、床(chuang)單(dan)(dan)更換以及一些商業服(fu)務(wu)等。它(ta)既有(you)(you)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)私(si)密性(xing)和居(ju)(ju)住氛圍，又有(you)(you)高檔酒(jiu)店(dian)的(de)良(liang)好(hao)環境和專(zhuan)業服(fu)務(wu)。四星級以上的(de)公(gong)(gong)寓(yu)式酒(jiu)店(dian)提供(gong)的(de)服(fu)務(wu)則更為(wei)周(zhou)到，這種物(wu)業在(zai)北京已經出現，它(ta)的(de)服(fu)務(wu)包括餐飲、娛(yu)樂、洗理、游泳、復印、傳(chuan)真、打印、翻譯等。 土(tu)地性質為(wei)旅游用地，產(chan)權(quan)通常為(wei)40年(nian)。（北京出臺的新項目禁止(zhi) 商改(gai)住，就是禁止(zhi)申報時是商業用地立項，銷售時不能分割(ge)出售產權。是禁止(zhi)擅自變(bian)更土地使用性質。）

酒(jiu)店式(shi)公寓，意(yi)為“酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)的(de)(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)，公(gong)(gong)寓(yu)(yu)式(shi)的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)”，是亞洲興起的(de)(de)一(yi)種只做服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)、沒有任何(he)酒(jiu)店(dian)(dian)經營的(de)(de)純服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)，通(tong)(tong)俗的(de)(de)說是提供的(de)(de)酒(jiu)店(dian)(dian)管(guan)(guan)(guan)家級(ji)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)高檔公(gong)(gong)寓(yu)(yu)住(zhu)宅(zhai)，實則為住(zhu)宅(zhai)。它一(yi)般是擁(yong)有獨立產(chan)權(quan)、配(pei)備(bei)包括廚衛在內(nei)的(de)(de)綜合套間的(de)(de)房子(zi)，大(da)廈(sha)提供酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)的(de)(de)商務(wu)(wu)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)、保潔(jie)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)、物業管(guan)(guan)(guan)理(li)、租賃管(guan)(guan)(guan)理(li)。投資者既(ji)可(ke)以像購買普通(tong)(tong)住(zhu)宅(zhai)一(yi)樣用于(yu)自住(zhu)，又可(ke)以交(jiao)由大(da)廈(sha)以酒(jiu)店(dian)(dian)的(de)(de)形(xing)式(shi)出(chu)租，獲(huo)得投資回報。因此，酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)既(ji)吸收了(le)星級(ji)酒(jiu)店(dian)(dian)的(de)(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)功(gong)能和管(guan)(guan)(guan)理(li)模式(shi)，又吸收了(le)信息(xi)時(shi)代(dai)寫字樓的(de)(de)特(te)點，擁(yong)有良(liang)好的(de)(de)通(tong)(tong)訊條件，可(ke)針(zhen)對性地提供秘書(shu)、信息(xi)、翻譯等(deng)商務(wu)(wu)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)，是一(yi)種綜合性很強的(de)(de)物業管(guan)(guan)(guan)理(li)概(gai)念(nian)，集住(zhu)宅(zhai)，酒(jiu)店(dian)(dian)、會所(suo)等(deng)多種功(gong)能于(yu)一(yi)體。

酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)的(de)(de)(de)戶(hu)型(xing)，從幾十平(ping)方米到幾百平(ping)方米不(bu)等，可以(yi)滿(man)足使用者的(de)(de)(de)個性化需求，在裝修上(shang)(shang)統(tong)一為精裝修，提供全套的(de)(de)(de)家居設計(ji)和電器。對于不(bu)同戶(hu)型(xing)也有(you)不(bu)同的(de)(de)(de)格調，在服務(wu)上(shang)(shang)根據住(zhu)戶(hu)的(de)(de)(de)要求提供酒(jiu)店(dian)式(shi)服務(wu)的(de)(de)(de)同時，附(fu)屬(shu)設施還增(zeng)加了銀行、會(hui)所、小(xiao)超市等其(qi)它項目。在設計(ji)上(shang)(shang)，由(you)于酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)項目的(de)(de)(de)客戶(hu)群大多是知名跨(kua)國企業(ye)高(gao)級(ji)員工(gong)、經(jing)理、總裁等，因此他的(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)管理是由(you)星級(ji)酒(jiu)店(dian)直接(jie)管理或(huo)有(you)酒(jiu)店(dian)背(bei)景的(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)公司進行管理，這(zhe)就消除了房東對物(wu)(wu)業(ye)管理公司水平(ping)的(de)(de)(de)懷疑，可以(yi)為住(zhu)客提供高(gao)檔、到位的(de)(de)(de)各種(zhong)服務(wu)。

土地性質為住宅用地，產權(quan)一般70年。

從上面的論述中我們可以看出：在服務上，酒店式公寓與公寓式酒店(dian)(dian)(dian)幾(ji)乎沒(mei)什(shen)么差別；它(ta)們之間的本質差別在于：酒店(dian)(dian)(dian)式公(gong)寓(yu)是(shi)提(ti)供(gong)了酒店(dian)(dian)(dian)式服務(wu)的公(gong)寓(yu)，而公(gong)寓(yu)式酒店(dian)(dian)(dian)則是(shi)在酒店(dian)(dian)(dian)客房中提(ti)供(gong)了相當家(jia)庭設(she)備（如(ru)廚具）的酒店(dian)(dian)(dian)，它(ta)的實(shi)質還是(shi)酒店(dian)(dian)(dian)。