最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）

法釋〔2016〕5號

《最高人民(min)法院(yuan)(yuan)關于適用〈中華人民(min)共(gong)和國物(wu)權法〉若(ruo)干問(wen)題的解釋(shi)（一(yi)）》已于2015年12月(yue)10日由最高人民(min)法院(yuan)(yuan)審判委員會(hui)第1670次(ci)會(hui)議通過，現予公(gong)布，自2016年3月(yue)1日起施(shi)行。

最高人民法院

2016年2月22日

為正確審理物權糾紛案(an)件(jian)，根(gen)據《中華人民(min)共和國物權法》的相關規定，結合民(min)事審判實踐(jian)，制(zhi)定本(ben)解釋。

第一(yi)條(tiao) 因不(bu)動產(chan)物權的歸屬，以及作(zuo)為(wei)不(bu)動產(chan)物權登(deng)記基(ji)礎的買(mai)賣、贈與、抵押等產(chan)生爭(zheng)議，當事人提起民事訴訟的，應當依法(fa)受理。當事人已經在(zai)行政訴訟中(zhong)申請一(yi)并(bing)解(jie)決上述民事爭(zheng)議，且人民法(fa)院一(yi)并(bing)審理的除外。

第(di)二(er)條 當事人有證據證明(ming)不(bu)動產登記簿的記載與真實(shi)權(quan)利狀態不(bu)符、其為該(gai)不(bu)動產物(wu)權(quan)的真實(shi)權(quan)利人，請求確認其享有物(wu)權(quan)的，應予(yu)支(zhi)持(chi)。

第(di)三條 異(yi)議(yi)登記因物(wu)權法(fa)第(di)十九條第(di)二款(kuan)規(gui)定的(de)事(shi)(shi)由失效(xiao)后，當事(shi)(shi)人(ren)提起民(min)事(shi)(shi)訴(su)訟，請(qing)求確認物(wu)權歸屬的(de)，應當依(yi)法(fa)受理(li)。異(yi)議(yi)登記失效(xiao)不(bu)影(ying)響人(ren)民(min)法(fa)院對案件的(de)實體審理(li)。

第(di)四條(tiao) 未經(jing)預告登記的權(quan)利人同意(yi)，轉移不(bu)動產所有權(quan)，或(huo)者設定(ding)建設用地使用權(quan)、地役(yi)權(quan)、抵押(ya)權(quan)等其他物(wu)權(quan)的，應當依(yi)照物(wu)權(quan)法第(di)二十條(tiao)第(di)一款的規定(ding)，認(ren)定(ding)其不(bu)發生(sheng)物(wu)權(quan)效力。

第(di)五(wu)條(tiao) 買賣不動(dong)產(chan)物(wu)權(quan)的(de)協(xie)議被認定無效、被撤銷、被解(jie)除，或者預告(gao)登記的(de)權(quan)利(li)人放棄債權(quan)的(de)，應當認定為(wei)物(wu)權(quan)法(fa)第(di)二(er)十(shi)條(tiao)第(di)二(er)款(kuan)所稱的(de)“債權(quan)消滅”。

第(di)(di)六條 轉讓(rang)(rang)人(ren)轉移(yi)船(chuan)舶(bo)、航空器(qi)和機動車(che)等所(suo)有權，受讓(rang)(rang)人(ren)已經支(zhi)付對(dui)價并取得占有，雖未(wei)經登記(ji)，但轉讓(rang)(rang)人(ren)的(de)債權人(ren)主張其為物(wu)權法(fa)第(di)(di)二十四條所(suo)稱(cheng)的(de)“善意第(di)(di)三人(ren)”的(de)，不予支(zhi)持，法(fa)律另(ling)有規定的(de)除外。

第(di)(di)七條 人民(min)法(fa)(fa)(fa)(fa)院、仲裁(cai)委(wei)員會在分割共有不動產或者(zhe)動產等(deng)案(an)件中(zhong)作(zuo)出并依法(fa)(fa)(fa)(fa)生效(xiao)的改變原有物權(quan)(quan)關(guan)系的判(pan)決書、裁(cai)決書、調解書，以(yi)(yi)及(ji)人民(min)法(fa)(fa)(fa)(fa)院在執(zhi)行(xing)程序中(zhong)作(zuo)出的拍賣成交(jiao)裁(cai)定書、以(yi)(yi)物抵債(zhai)裁(cai)定書，應當認定為物權(quan)(quan)法(fa)(fa)(fa)(fa)第(di)(di)二十八條所(suo)稱導(dao)致物權(quan)(quan)設立(li)、變更(geng)、轉讓或者(zhe)消滅的人民(min)法(fa)(fa)(fa)(fa)院、仲裁(cai)委(wei)員會的法(fa)(fa)(fa)(fa)律文書。

第(di)八(ba)條(tiao)(tiao) 依照物(wu)權(quan)法第(di)二十八(ba)條(tiao)(tiao)至第(di)三(san)十條(tiao)(tiao)規定享有物(wu)權(quan)，但尚未完成(cheng)動產交付或者不(bu)動產登記(ji)的物(wu)權(quan)人，根據物(wu)權(quan)法第(di)三(san)十四(si)條(tiao)(tiao)至第(di)三(san)十七條(tiao)(tiao)的規定，請(qing)求保(bao)護(hu)其物(wu)權(quan)的，應予支持(chi)。

第九條 共(gong)有份額的(de)權利主體因(yin)繼承、遺(yi)贈等原因(yin)發生變化(hua)時(shi)，其(qi)他按份共(gong)有人主張優先購買的(de)，不予支持，但按份共(gong)有人之間另有約(yue)定的(de)除(chu)外。

第十(shi)條(tiao)(tiao) 物(wu)權法(fa)第一(yi)(yi)百零一(yi)(yi)條(tiao)(tiao)所稱的“同等條(tiao)(tiao)件”，應當綜(zong)合(he)共有份額的轉讓價格、價款(kuan)履行方式及(ji)期限(xian)等因(yin)素確定。

第十(shi)一條(tiao) 優先購買權的(de)行使期間，按(an)份共(gong)有(you)人之間有(you)約定(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)，按(an)照(zhao)約定(ding)(ding)(ding)(ding)處理(li)；沒有(you)約定(ding)(ding)(ding)(ding)或者約定(ding)(ding)(ding)(ding)不明的(de)，按(an)照(zhao)下列情形確(que)定(ding)(ding)(ding)(ding)：

（一）轉讓人(ren)(ren)向其他按份共有人(ren)(ren)發出的包含同等條(tiao)件內容的通(tong)知中(zhong)載明行使期間(jian)的，以該期間(jian)為(wei)準；

（二）通(tong)知中未載(zai)明行使(shi)期(qi)間，或者載(zai)明的期(qi)間短于通(tong)知送達(da)之日(ri)(ri)起十五日(ri)(ri)的，為十五日(ri)(ri)；

（三）轉讓人未通知的(de)，為其他按(an)份共有(you)人知道(dao)或者應當知道(dao)最終確定的(de)同等條件(jian)之(zhi)日起(qi)十五日；

（四）轉讓(rang)人未通知(zhi)(zhi)，且無法確定其他按份共有人知(zhi)(zhi)道或者應當知(zhi)(zhi)道最終確定的(de)同等條件的(de)，為共有份額權(quan)屬(shu)轉移之日(ri)起六個月。

第十二條(tiao) 按份共(gong)(gong)有(you)(you)人向共(gong)(gong)有(you)(you)人之外(wai)的人轉讓其(qi)份額(e)，其(qi)他按份共(gong)(gong)有(you)(you)人根據法律、司法解(jie)釋規定，請求按照同等條(tiao)件購買該共(gong)(gong)有(you)(you)份額(e)的，應予(yu)支(zhi)持。

其他(ta)按份共(gong)有(you)(you)人的請求具有(you)(you)下列(lie)情形之一(yi)的，不予支持：

（一(yi)）未在本(ben)解釋第十一(yi)條規定的期間(jian)內主張優(you)(you)先購買，或者雖主張優(you)(you)先購買，但提出減(jian)少轉讓(rang)價款、增加(jia)轉讓(rang)人(ren)負擔等實(shi)質性變更要求；

（二）以其優先購(gou)買權受到侵害為由，僅請求撤(che)銷共(gong)有份額轉讓合(he)同或者認(ren)定該合(he)同無效。

第十三條 按份(fen)(fen)共(gong)有(you)人之間轉讓共(gong)有(you)份(fen)(fen)額，其他(ta)按份(fen)(fen)共(gong)有(you)人主張根據物權法第一百零一條規定(ding)優(you)先購買的，不予支持，但按份(fen)(fen)共(gong)有(you)人之間另有(you)約(yue)定(ding)的除(chu)外。

第十四條 兩個(ge)以上按(an)份(fen)共(gong)有人主張優先購(gou)買且協商不成時(shi)，請求按(an)照轉讓時(shi)各自份(fen)額(e)比例行使優先購(gou)買權的，應予支持(chi)。

第(di)十五條 受(shou)讓(rang)(rang)人(ren)受(shou)讓(rang)(rang)不動(dong)產(chan)或(huo)者動(dong)產(chan)時，不知道轉讓(rang)(rang)人(ren)無處分權，且無重(zhong)大過失的，應(ying)當認定受(shou)讓(rang)(rang)人(ren)為(wei)善意。

真實權利人主張受讓(rang)人不構成(cheng)善(shan)意的，應(ying)當承擔舉證證明責(ze)任。

第十六(liu)條 具有下列情形(xing)之一(yi)的，應當認定不動產受讓(rang)人(ren)知道轉讓(rang)人(ren)無處分(fen)權：

（一）登(deng)記簿上存在(zai)有效的異(yi)議登(deng)記；

（二）預告登(deng)記(ji)(ji)有效期內，未經預告登(deng)記(ji)(ji)的權利人(ren)同(tong)意；

（三）登記簿上已經記載司(si)法機(ji)關(guan)或者行政(zheng)機(ji)關(guan)依法裁定、決定查(cha)封或者以其他形式限(xian)制(zhi)不動產權利的有關(guan)事(shi)項；

（四）受(shou)讓(rang)人知道登(deng)記簿上記載的權利主體錯誤；

（五）受(shou)讓人知道他(ta)人已經(jing)依法享有不(bu)動產物(wu)權。

真實權利人(ren)(ren)有證(zheng)據證(zheng)明不動產受讓人(ren)(ren)應(ying)當(dang)知道轉讓人(ren)(ren)無處分權的(de)，應(ying)當(dang)認(ren)定受讓人(ren)(ren)具有重大過(guo)失。

第十七條(tiao) 受讓人受讓動產時，交易的對象、場(chang)所(suo)或(huo)者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有(you)重大過失。

第(di)十八條 物(wu)(wu)權法第(di)一百零六條第(di)一款(kuan)第(di)一項所稱(cheng)的(de)“受讓人受讓該不動產(chan)或(huo)(huo)者動產(chan)時”，是指(zhi)依法完成不動產(chan)物(wu)(wu)權轉(zhuan)移登記或(huo)(huo)者動產(chan)交付之時。

當事(shi)人以物權法第二(er)十五(wu)條規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)方(fang)式交付(fu)動(dong)產(chan)的(de)(de)(de)，轉讓(rang)動(dong)產(chan)法律行為(wei)生效(xiao)(xiao)時(shi)(shi)為(wei)動(dong)產(chan)交付(fu)之時(shi)(shi)；當事(shi)人以物權法第二(er)十六條規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)方(fang)式交付(fu)動(dong)產(chan)的(de)(de)(de)，轉讓(rang)人與(yu)受讓(rang)人之間有關轉讓(rang)返還原物請求權的(de)(de)(de)協議生效(xiao)(xiao)時(shi)(shi)為(wei)動(dong)產(chan)交付(fu)之時(shi)(shi)。

法(fa)律(lv)對不動產、動產物權的設(she)立另有規定的，應當按照法(fa)律(lv)規定的時間認(ren)定權利人(ren)是(shi)否為善意。

第十九(jiu)條 物權(quan)法第一(yi)百零六條第一(yi)款(kuan)第二項所稱“合理的(de)價(jia)格(ge)”，應當根據(ju)轉(zhuan)讓標(biao)的(de)物的(de)性質(zhi)、數(shu)量(liang)以及(ji)付款(kuan)方式等具體(ti)情(qing)況，參考(kao)轉(zhuan)讓時交(jiao)易(yi)地市(shi)場價(jia)格(ge)以及(ji)交(jiao)易(yi)習(xi)慣(guan)等因素綜合認定(ding)。

第(di)二十(shi)條(tiao) 轉讓人將物權法(fa)第(di)二十(shi)四(si)條(tiao)規定(ding)的船舶、航空器和機動車(che)等交付給受讓人的，應當(dang)認定(ding)符合物權法(fa)第(di)一百零六條(tiao)第(di)一款第(di)三項(xiang)規定(ding)的善(shan)意取(qu)得的條(tiao)件。

第二(er)十一條 具有(you)下列情(qing)形之(zhi)一，受讓人(ren)主張根據(ju)物(wu)權法第一百零六條規定(ding)取得所有(you)權的，不予(yu)支持：

（一(yi)）轉讓合同因違(wei)反合同法第五十二條規定被認(ren)定無效；

（二）轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者(zhe)乘(cheng)人之(zhi)危(wei)等法(fa)定(ding)事(shi)由被撤銷。

第二十(shi)二條 本解(jie)釋自2016年3月1日起施(shi)行。

本解釋(shi)施行后人民法(fa)院新受理的一審(shen)案件，適(shi)用本解釋(shi)。

本解(jie)釋施(shi)行(xing)(xing)前(qian)人(ren)民法院已經受理、施(shi)行(xing)(xing)后尚未審(shen)(shen)(shen)結的一(yi)審(shen)(shen)(shen)、二審(shen)(shen)(shen)案件，以及本解(jie)釋施(shi)行(xing)(xing)前(qian)已經終審(shen)(shen)(shen)、施(shi)行(xing)(xing)后當(dang)事(shi)人(ren)申(shen)請再(zai)審(shen)(shen)(shen)或者按照審(shen)(shen)(shen)判(pan)監督程序決定(ding)再(zai)審(shen)(shen)(shen)的案件，不適用本解(jie)釋。