中國指數研究院發布2016年中國房地產銷售額百億企業榜單，全國共有131家(jia)房地產企業躋(ji)身百億(yi)軍團，其中恒大、萬科(ke)、碧(bi)桂園成功晉級3000億(yi)俱樂(le)部。報(bao)告(gao)顯示，2016年度的131家(jia)百億(yi)房企較2015年增加27家(jia)，銷售總額達到5.7萬(wan)億(yi)元，市場(chang)份(fen)額(e)超過45%，強者(zhe)恒強態勢更加突顯，百億(yi)房(fang)企漸成未來(lai)房(fang)地產市場(chang)競爭(zheng)的主力(li)。

1. 城市策略：緊抓一二線熱點城市機遇，銷售額前十城(cheng)市貢獻率(lv)在50%以上

2016年，一線及熱點二線城市的市場成交熱度輪動上升，從選取(qu)的(de)(de)40家百(bai)億代表企業(ye)來看，一二線城市(shi)的(de)(de)業(ye)績貢獻占(zhan)比高達82.8%，成為房企銷售(shou)額增長的(de)(de)絕對主力；三(san)四(si)線城市(shi)業(ye)績貢獻率同比增長1.4個百(bai)分點。其(qi)中，百(bai)億企業積極響應三四線去庫(ku)存(cun)策略，目前來看收(shou)效不大(da)，城市(shi)去化有(you)待進一(yi)步加(jia)強。

2. 產品策略：一線城市剛需高端兩頭發力，二線城市(shi)加大改善型(xing)產品(pin)力度(du)

2016年，重點城市改善型需求集中釋放。百億房企有(you)效把握城市需(xu)求，推動銷(xiao)售(shou)業績快速增(zeng)長(chang)。40家百億代(dai)表企業增(zeng)加改善型產(chan)品(pin)供(gong)應，140平米以下(xia)產(chan)品(pin)銷(xiao)售(shou)額占(zhan)比為70%，其中90-140平米“首(shou)改”類(lei)產(chan)品(pin)占(zhan)比為45.1%，同比增加(jia)4.2個百(bai)分點。

1. 土地一級市場：二線城市成搶地主戰場，各陣營拿地策略明顯分化

2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億，已超過全國300個城市(shi)各(ge)類土地(di)(di)成(cheng)交出(chu)讓金(jin)的六成(cheng)（如果考(kao)慮合作拿地(di)(di)的情況，該比例(li)會有(you)所降低），成(cheng)為(wei)全國土地(di)(di)一(yi)級市(shi)場的主力軍。其中，40家百億代(dai)表房企(qi)(qi)招拍掛(gua)拿地金額破(po)萬(wan)(wan)億，達10027.5億元，同比增長68.9%；拿地面(mian)積15626.7萬(wan)(wan)平(ping)方米，同比增長34.8%；各企(qi)(qi)業樓(lou)面(mian)價均值為9768.5元/平(ping)方米，同比增(zeng)長(chang)53.7%。

2016年，二線城市成為百億房企土地投資的主戰場，拿地面積(ji)占(zhan)比大幅(fu)增長。從招拍掛拿地的城市分(fen)布(bu)結構(gou)來看，40家百億代(dai)表(biao)房企在二線(xian)城市拿地面積(ji)占(zhan)比為(wei)57.4%，同比增長11.5個百分(fen)點；一線(xian)城市的(de)拿(na)(na)地(di)面(mian)積占比(bi)(bi)(bi)為6.4%，三(san)四線(xian)城市(shi)拿(na)(na)地(di)面(mian)積占比(bi)(bi)(bi)為36.1%，同比(bi)(bi)(bi)分別下降7.9和3.5個百(bai)分點(dian)。在(zai)部分二(er)線(xian)城市(shi)，房企銷售業績的(de)大幅增長已透支(zhi)了大量的需求，應加強市場(chang)風險的防范。

2. 土地二級市場：合縱連橫規避風險實現共贏，收并購降低成本擴充儲備

百億房企加大熱點城市合作拿地力度，有效緩解資金壓力、攤(tan)薄風險。如綠(lv)地、保(bao)利(li)等(deng)(deng)在一二線(xian)城(cheng)市(shi)熱(re)點城(cheng)市(shi)均(jun)以合作方式(shi)拿(na)地，萬(wan)科、碧桂園等(deng)(deng)通過優(you)(you)勢互補獲(huo)取(qu)合作開發項目，綠(lv)地、綠(lv)城(cheng)等(deng)(deng)通過與金融等(deng)(deng)行業的(de)優(you)(you)質企(qi)(qi)業(ye)戰略合作拿(na)地(di)開發，有(you)(you)效減輕拿(na)地(di)資金壓力。同(tong)時，百億(yi)房企(qi)(qi)通過收(shou)并購(gou)(gou)項(xiang)目(mu)或公(gong)司間接增加土儲，有(you)(you)效降低企(qi)(qi)業(ye)購(gou)(gou)地(di)成本支出，同(tong)時“高性價比”布局潛(qian)在的高(gao)成長性區域。碧桂(gui)園、保利等房(fang)企均通過多筆(bi)并購獲取北京(jing)、上海、蘇州、等熱(re)點(dian)城(cheng)市優質土地資源(yuan)。

1. 融資來源：公司債規模同比增長127.8%，資金面保持充裕

除了在銷售回款、銀行貸款、信托資金來源的充裕外，百億企業(ye)把握(wo)融(rong)資窗(chuang)口期，大力發行公司債，累計發行規(gui)模較去年(nian)大幅增長127.8%，資金面整體(ti)寬松、資金成(cheng)本(ben)有(you)所(suo)下降。2016年(nian)以來，百(bai)億企業(ye)靈活運(yun)用公司(si)債、定增、中(zhong)票(piao)和海外發債等融(rong)資渠道，最大程度(du)保(bao)障發展(zhan)資金需求(qiu)。其中(zhong)，1-11月，共計67家百億(yi)(yi)企業發行4707.96億(yi)(yi)元公(gong)司(si)債，同比(bi)大幅(fu)增長127.8%，平(ping)均(jun)利率4.96%，有效降低資金成本；同(tong)期定(ding)增、中票與海外(wai)發債規模(mo)均(jun)較上年有所下降；在10月底公司(si)債叫停后(hou)，綠地、金茂、融(rong)信等百億房企轉而發行(xing)中票、海外債等，利率分別(bie)為4.37%、3.7%和6.95%。

2. 融資風險：發債規模大、銷售業績偏低且拿地激進的百億房企，應加強風險防范

寬松的貨幣環境為房企有效解決了資金需求，但在房地產市場分化(hua)風(feng)險(xian)與泡沫化(hua)風(feng)險(xian)疊加的復(fu)雜形(xing)勢(shi)下，依賴(lai)資金杠桿(gan)激進拿地、大(da)舉擴(kuo)張的房企(qi)也(ye)在(zai)累積(ji)風(feng)險(xian)。為了(le)提高(gao)資金安全性、有效防(fang)范相關風(feng)險(xian)，目前監管(guan)機構已暫停了房(fang)地產(chan)公(gong)司(si)債的(de)發行(xing)(xing)。在(zai)此背景(jing)下(xia)，研究組對百億(yi)企(qi)業銷(xiao)(xiao)售額、發債規(gui)(gui)模及拿地金額等指標進行(xing)(xing)綜合衡量(liang)，判斷百億(yi)房(fang)企(qi)的(de)銷(xiao)(xiao)售業績(ji)和(he)發債規(gui)(gui)模能否支(zhi)撐拿地成(cheng)本、開發能(neng)力是否能(neng)夠支撐未(wei)來發展，從而甄別百億房企是否存在(zai)資金風險。