長期(qi)以(yi)(yi)來，面(mian)積(ji)縮水、漲(zhang)水、公(gong)攤不合理等(deng)(deng)的面(mian)積(ji)問(wen)題(ti)一直是商(shang)品(pin)(pin)房交(jiao)易中糾紛最多(duo)、購房人投訴率最高的問(wen)題(ti)。為(wei)了(le)解決這一問(wen)題(ti)，切實保護購房人利益，北京市人民政府頒布(bu)了(le)《北京市城市房地產轉(zhuan)讓管理辦法(fa)》（以(yi)(yi)下簡稱《辦法(fa)》）明(ming)確(que)規(gui)定，自2003 年12月1 日起，北京市預售的商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅應按套內建筑(zhu)面(mian)積(ji)計價。《辦法(fa)》頒布(bu)以(yi)(yi)后，許多(duo)讀者(zhe)(zhe)紛紛向本刊咨詢與(yu)商(shang)品(pin)(pin)房面(mian)積(ji)有(you)關的各種問(wen)題(ti)。為(wei)此，本刊從法(fa)規(gui)解釋、公(gong)攤面(mian)積(ji)、合同及違約責任(ren)、測繪(hui)、相關費(fei)用、新(xin)(xin)《辦法(fa)》指向等(deng)(deng)幾個(ge)方面(mian)，對與(yu)商(shang)品(pin)(pin)房面(mian)積(ji)有(you)關的50個(ge)問(wen)題(ti)進行了(le)詳細(xi)解答，希望對廣大讀者(zhe)(zhe)正確(que)了(le)解、把握、適用新(xin)(xin)政策有(you)所幫(bang)助。

A 關于涉及新《辦法》的相關解釋

1、為什么《辦法》要規定預售商品住宅實行以套內建筑面積計價？

主要是(shi)(shi)(shi)為了方(fang)便(bian)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人測(ce)量(liang)所(suo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，并(bing)確定所(suo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)實(shi)際面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與《商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同》約定的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)大小(xiao)(xiao)是(shi)(shi)(shi)否相符及(ji)誤差率大小(xiao)(xiao)。在(zai)《辦(ban)法(fa)(fa)》頒布之前，我國的(de)(de)(de)相關法(fa)(fa)律(lv)規(gui)定，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)銷售(shou)可(ke)(ke)以(yi)按(an)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)，也可(ke)(ke)以(yi)按(an)套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)，還(huan)可(ke)(ke)以(yi)按(an)套(tao)(tao)（單(dan)元）計(ji)價(jia)。于(yu)是(shi)(shi)(shi)，許多開發商(shang)(shang)在(zai)預售(shou)商(shang)(shang)品(pin)住宅時采用(yong)按(an)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)或按(an)套(tao)(tao)（單(dan)元）計(ji)價(jia)的(de)(de)(de)方(fang)式進(jin)行，由于(yu)這兩種方(fang)式在(zai)檢驗開發商(shang)(shang)實(shi)際交付的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與《商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同》約定的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是(shi)(shi)(shi)否相符時，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人都要無一(yi)例外的(de)(de)(de)測(ce)量(liang)公(gong)用(yong)分(fen)攤(tan)(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，而公(gong)用(yong)分(fen)攤(tan)(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)又由于(yu)計(ji)算(suan)方(fang)式復(fu)雜、計(ji)算(suan)難(nan)度較大、費用(yong)較高等原因而使(shi)得單(dan)個(ge)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人很(hen)難(nan)獨(du)立完(wan)成，不利于(yu)切實(shi)保障購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人的(de)(de)(de)合(he)法(fa)(fa)權益(yi)。為改變這一(yi)狀況，《辦(ban)法(fa)(fa)》明確規(gui)定，預售(shou)商(shang)(shang)品(pin)住宅實(shi)行以(yi)套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)。這樣，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人就可(ke)(ke)以(yi)繞開公(gong)用(yong)分(fen)攤(tan)(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)這一(yi)難(nan)題，能夠比(bi)較方(fang)便(bian)地測(ce)量(liang)所(suo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，并(bing)據此判斷開發商(shang)(shang)是(shi)(shi)(shi)否侵犯了自身(shen)的(de)(de)(de)合(he)法(fa)(fa)權益(yi)。

2、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價是否會引起商品住宅價格的變動？

預(yu)售商品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)實行以(yi)套內(nei)建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)會引(yin)起(qi)商品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)單(dan)(dan)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)變動(dong)，即(ji)商品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)單(dan)(dan)價(jia)(jia)會提(ti)高(gao)。但不一定會引(yin)起(qi)商品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)總(zong)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)提(ti)高(gao)。因(yin)為以(yi)套內(nei)建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)，開(kai)發商會將公用分(fen)攤建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)成本(ben)計(ji)(ji)入套內(nei)建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)，從而提(ti)高(gao)商品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)銷售單(dan)(dan)價(jia)(jia)，但同時(shi)，商品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)計(ji)(ji)價(jia)(jia)面(mian)積(ji)也不再(zai)包括公用分(fen)攤建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)，故而除開(kai)發商有意抬高(gao)總(zong)房(fang)價(jia)(jia)外(wai)，購房(fang)人實際(ji)負(fu)擔的(de)(de)(de)總(zong)房(fang)價(jia)(jia)款并(bing)不會提(ti)高(gao)，基本(ben)上應(ying)當相當于以(yi)前的(de)(de)(de)總(zong)房(fang)價(jia)(jia)。至(zhi)于商品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)單(dan)(dan)價(jia)(jia)上升的(de)(de)(de)幅度是多少的(de)(de)(de)問題，除經濟適用住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)仍應(ying)由政(zheng)府限價(jia)(jia)外(wai)，其它(ta)商品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)單(dan)(dan)價(jia)(jia)應(ying)由開(kai)發商根據(ju)成本(ben)及收益(yi)等(deng)進行獨立核算、定價(jia)(jia)。

3、什么是套內建筑面積？

按照《北京市(shi)商品(pin)房(fang)銷售面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計算及公用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)攤暫行規(gui)(gui)定(ding)》第四條的(de)規(gui)(gui)定(ding)，商品(pin)房(fang)的(de)套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)是指成套商品(pin)房(fang)（單元房(fang)）的(de)套內使用(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)、套內墻體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)和陽臺建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)之和。即：套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)＝套內使用(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)＋套內墻體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)＋陽臺建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。

4、套內使用面積如何計算？

套內(nei)(nei)(nei)(nei)使用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積是套內(nei)(nei)(nei)(nei)房屋(wu)使用(yong)(yong)(yong)(yong)空間的(de)面(mian)(mian)積，以水平投影面(mian)(mian)積計(ji)算(suan)。按照建設(she)部《住宅(zhai)建筑(zhu)設(she)計(ji)規(gui)(gui)范》的(de)規(gui)(gui)定(ding)(ding)，套內(nei)(nei)(nei)(nei)使用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積的(de)計(ji)算(suan)按房屋(wu)是否為住宅(zhai)適用(yong)(yong)(yong)(yong)不同的(de)計(ji)算(suan)規(gui)(gui)范。其中，住宅(zhai)的(de)套內(nei)(nei)(nei)(nei)使用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積的(de)計(ji)算(suan)方(fang)法(fa)為：①套內(nei)(nei)(nei)(nei)使用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積包括臥(wo)室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wei)生間、廁所、貯(zhu)藏室、壁(bi)柜等(deng)分(fen)戶門內(nei)(nei)(nei)(nei)面(mian)(mian)積的(de)總和；②躍(yue)層(ceng)住宅(zhai)中的(de)戶內(nei)(nei)(nei)(nei)樓(lou)梯按自然層(ceng)數(shu)的(de)面(mian)(mian)積總和計(ji)入使用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積；③不包含在(zai)結構(gou)面(mian)(mian)積內(nei)(nei)(nei)(nei)的(de)煙囪、通風道、管(guan)道井均(jun)計(ji)入使用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積；④內(nei)(nei)(nei)(nei)墻面(mian)(mian)裝修厚度均(jun)計(ji)入使用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積。住宅(zhai)之外的(de)其他建筑(zhu)或專(zhuan)有建筑(zhu)套內(nei)(nei)(nei)(nei)使用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積的(de)計(ji)算(suan)可參照住宅(zhai)或按專(zhuan)用(yong)(yong)(yong)(yong)建筑(zhu)設(she)計(ji)規(gui)(gui)范的(de)規(gui)(gui)定(ding)(ding)進行。

5、套內墻體面積如何計算？

套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)(ti)面(mian)積(ji)(ji)(ji)是(shi)指商品(pin)房(fang)(fang)(fang)各(ge)套(tao)(tao)內(nei)使(shi)用(yong)(yong)空(kong)間(jian)周圍的(de)(de)維護(hu)或(huo)承重墻(qiang)(qiang)體(ti)(ti)。商品(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)(ti)分(fen)為(wei)(wei)共(gong)用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)及(ji)非(fei)共(gong)用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)兩種(zhong)。其中，共(gong)用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)是(shi)指商品(pin)房(fang)(fang)(fang)各(ge)套(tao)(tao)之(zhi)(zhi)間(jian)分(fen)隔墻(qiang)(qiang)、套(tao)(tao)與公用(yong)(yong)建(jian)筑空(kong)間(jian)之(zhi)(zhi)間(jian)的(de)(de)分(fen)隔墻(qiang)(qiang)以及(ji)外墻(qiang)(qiang)（包括山(shan)墻(qiang)(qiang)）。非(fei)共(gong)用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)是(shi)指專為(wei)(wei)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)所(suo)有(you)人或(huo)使(shi)用(yong)(yong)人使(shi)用(yong)(yong)的(de)(de)墻(qiang)(qiang)體(ti)(ti)。按(an)照《北京市商品(pin)房(fang)(fang)(fang)銷售面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算及(ji)公用(yong)(yong)建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)分(fen)攤暫行規(gui)定(ding)》的(de)(de)規(gui)定(ding)，商品(pin)房(fang)(fang)(fang)套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)(ti)面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)計(ji)算方法為(wei)(wei)：共(gong)用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)體(ti)(ti)水平投(tou)影面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)一半計(ji)入套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)(ti)面(mian)積(ji)(ji)(ji)。非(fei)共(gong)用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)體(ti)(ti)水平投(tou)影面(mian)積(ji)(ji)(ji)全部計(ji)入套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)(ti)面(mian)積(ji)(ji)(ji)。

6、陽臺建筑面積如何計算？

按照《建筑面積計算規則》的規定，陽臺建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)按(an)(an)陽臺外圍(wei)與房屋外墻(qiang)(qiang)之(zhi)間的(de)水(shui)平(ping)投影(ying)(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)算(suan)。其(qi)中(zhong)，封閉式陽臺的(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)按(an)(an)其(qi)外圍(wei)水(shui)平(ping)投影(ying)(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)算(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)；挑陽臺（底(di)陽臺）按(an)(an)其(qi)底(di)板(ban)(ban)水(shui)平(ping)投影(ying)(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)一半(ban)計(ji)(ji)(ji)算(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)；凹(ao)陽臺按(an)(an)其(qi)凈(jing)面(mian)(mian)積(ji)(ji)（含擋板(ban)(ban)墻(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)積(ji)(ji)）的(de)一半(ban)計(ji)(ji)(ji)算(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)；半(ban)挑半(ban)凹(ao)陽臺的(de)挑出(chu)部(bu)分(fen)按(an)(an)其(qi)底(di)板(ban)(ban)水(shui)平(ping)投影(ying)(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)一半(ban)計(ji)(ji)(ji)算(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，凹(ao)進(jin)部(bu)分(fen)按(an)(an)其(qi)凈(jing)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)一半(ban)計(ji)(ji)(ji)算(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。

7、商品房銷售可以按建筑面積計價嗎？

可以(yi)。建(jian)設(she)部(bu)《商(shang)品(pin)房銷售(shou)管理辦法》明(ming)確規定，商(shang)品(pin)房銷售(shou)的(de)計(ji)價方式分為三種，分別是按(an)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價、按(an)套內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價、按(an)套（單元(yuan)）計(ji)價。所以(yi)，商(shang)品(pin)房銷售(shou)可以(yi)按(an)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價。但預售(shou)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)銷售(shou)除外，《北(bei)京市(shi)城市(shi)房地產轉讓(rang)管理辦法》明(ming)確規定，預售(shou)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)自2003年12月1日起應(ying)按(an)套內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價。

8、什么是建筑面積？如何計算？

建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)指外(wai)墻(qiang)（柱）勒腳以(yi)上各(ge)層的(de)(de)外(wai)圍(wei)水平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，包括(kuo)陽臺、挑廊(lang)、地下室(shi)、室(shi)外(wai)樓梯(ti)等，且具備上蓋、結構(gou)牢(lao)固(gu)，層高(gao)2.20m（含2.20m）的(de)(de)永(yong)久性(xing)建(jian)筑(zhu)(zhu)。國家對(dui)于建(jian)筑(zhu)(zhu)物建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)計(ji)算(suan)(suan)有(you)(you)(you)著嚴格的(de)(de)法律規(gui)定，比如(ru)，關于建(jian)筑(zhu)(zhu)物玻璃幕(mu)外(wai)墻(qiang)墻(qiang)體(ti)(ti)是(shi)否(fou)計(ji)算(suan)(suan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)問(wen)題，建(jian)設部《關于房(fang)(fang)屋建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)與(yu)房(fang)(fang)屋權屬(shu)登記有(you)(you)(you)關問(wen)題的(de)(de)通知》明(ming)確規(gui)定，同一(yi)樓層外(wai)墻(qiang)，既有(you)(you)(you)主墻(qiang)，又(you)有(you)(you)(you)玻璃幕(mu)墻(qiang)的(de)(de)，以(yi)主墻(qiang)為準(zhun)計(ji)算(suan)(suan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，墻(qiang)厚按主體(ti)(ti)厚度計(ji)算(suan)(suan)；各(ge)樓層墻(qiang)體(ti)(ti)厚度不同時，分(fen)層分(fen)別計(ji)算(suan)(suan)。根(gen)據建(jian)設部《商品房(fang)(fang)銷售管(guan)理辦法》的(de)(de)規(gui)定，商品房(fang)(fang)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)由套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)和分(fen)攤(tan)的(de)(de)共有(you)(you)(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)組成。即，建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)＝套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)＋分(fen)攤(tan)共有(you)(you)(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。

9、以套內建筑面積計價的預售商品房

進行轉(zhuan)讓時是否也(ye)必須以套內建筑面積計價？

不是。因(yin)為(wei)以(yi)套(tao)內建(jian)筑面積計(ji)價的(de)預售(shou)(shou)商(shang)品房(fang)通俗(su)地講就是指開發商(shang)賣給普(pu)通購房(fang)人的(de)用于居住(zhu)(zhu)(zhu)的(de)商(shang)品房(fang)，而如(ru)果購房(fang)人將(jiang)該套(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)進行(xing)轉讓，那么(me)該住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)已經變為(wei)二手房(fang)，不再是預售(shou)(shou)商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)，所以(yi)沒有必要執行(xing)只有預售(shou)(shou)商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)才必須執行(xing)的(de)以(yi)套(tao)內建(jian)筑面積計(ji)價的(de)政策(ce)。

10、以套內建筑面積計價的房屋如何換算成以建筑面積計價？

很簡單(dan)，用房屋總價(jia)款除以房屋建筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)就可(ke)以了。比(bi)如，一(yi)套套內(nei)建筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)為(wei)80平(ping)方米(mi)、建筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)為(wei)100平(ping)方米(mi)的預售商品(pin)房總價(jia)為(wei)40萬(wan)元(yuan)，那么，按套內(nei)建筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)計價(jia)，它(ta)的銷(xiao)(xiao)售單(dan)價(jia)為(wei)每(mei)平(ping)方米(mi)5000元(yuan)人(ren)民幣(bi)(bi)；按建筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)計價(jia)，它(ta)的銷(xiao)(xiao)售單(dan)價(jia)為(wei)每(mei)平(ping)方米(mi)4000元(yuan)人(ren)民幣(bi)(bi)。

11、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人怎樣才能更好地保障自己的公用分攤建筑面積部分的權利？

這個問題(ti)比較難(nan)。因為由于種(zhong)種(zhong)原(yuan)因，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)很(hen)難(nan)確切知(zhi)道(dao)自己分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)公(gong)用建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)數是(shi)(shi)否合理(li)，也(ye)很(hen)難(nan)知(zhi)道(dao)開發商(shang)交付的(de)(de)(de)房(fang)屋的(de)(de)(de)公(gong)用分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)(shi)否違(wei)約；同時，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)也(ye)很(hen)難(nan)切實行(xing)(xing)使(shi)(shi)對公(gong)用分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)建(jian)設、使(shi)(shi)用的(de)(de)(de)監督管理(li)權(quan)利(li)，因為這部分(fen)(fen)權(quan)利(li)按照(zhao)我國目前的(de)(de)(de)法律(lv)、法規應當是(shi)(shi)由所(suo)在社(she)區的(de)(de)(de)業(ye)(ye)主大會或業(ye)(ye)主委員會行(xing)(xing)使(shi)(shi)的(de)(de)(de)，單個購(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)無法行(xing)(xing)使(shi)(shi)或決定。所(suo)以，預售商(shang)品住宅實行(xing)(xing)以套(tao)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計價后，如何維護購(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)對公(gong)用分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)權(quan)利(li)仍然(ran)是(shi)(shi)擺放(fang)在所(suo)有人(ren)(ren)面(mian)(mian)(mian)前的(de)(de)(de)一個難(nan)題(ti)。

B 關于公攤面積

12、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？

公(gong)(gong)(gong)用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是(shi)指由整(zheng)(zheng)幢樓(lou)(lou)的(de)(de)產(chan)權人(ren)共同(tong)所有的(de)(de)整(zheng)(zheng)幢樓(lou)(lou)公(gong)(gong)(gong)用部分(fen)的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。公(gong)(gong)(gong)用分(fen)攤(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是(shi)指每(mei)套（單元）商(shang)品房(fang)依法應當分(fen)攤(tan)的(de)(de)公(gong)(gong)(gong)用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。公(gong)(gong)(gong)用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)和分(fen)攤(tan)的(de)(de)公(gong)(gong)(gong)用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)產(chan)權歸(gui)整(zheng)(zheng)棟樓(lou)(lou)購房(fang)人(ren)共有，購房(fang)人(ren)按照法律、法規的(de)(de)規定對其(qi)享有權利，承擔責任。未(wei)經(jing)全體共有人(ren)或(huo)業主大會依法定程序同(tong)意，任何人(ren)都不(bu)得侵(qin)占或(huo)改變全樓(lou)(lou)公(gong)(gong)(gong)用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)空間(jian)原始設計(ji)的(de)(de)使用功(gong)能(neng)。

13、公用建筑面積的分攤原則是什么？

公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)的(de)(de)(de)原(yuan)則有以下(xia)三點：①公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)以幢(chuang)(chuang)(chuang)為單(dan)位(wei)。分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)為本(ben)(ben)幢(chuang)(chuang)(chuang)內的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，與本(ben)(ben)幢(chuang)(chuang)(chuang)不(bu)相連的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)不(bu)得(de)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)到本(ben)(ben)幢(chuang)(chuang)(chuang)房(fang)屋內。②為整幢(chuang)(chuang)(chuang)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)服務(wu)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，由該幢(chuang)(chuang)(chuang)樓(lou)各(ge)(ge)套商(shang)(shang)品(pin)房(fang)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)；為局部范圍(wei)服務(wu)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，由受(shou)益的(de)(de)(de)各(ge)(ge)套商(shang)(shang)品(pin)房(fang)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)。多次(ci)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)，分(fen)(fen)(fen)別計算(suan)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)系數。各(ge)(ge)套商(shang)(shang)品(pin)房(fang)應(ying)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，為各(ge)(ge)次(ci)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)之和。③用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)后，不(bu)劃分(fen)(fen)(fen)各(ge)(ge)套商(shang)(shang)品(pin)房(fang)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)(tan)的(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)具(ju)體部位(wei)，但任(ren)何人不(bu)得(de)侵占或改變原(yuan)設計的(de)(de)(de)使用(yong)(yong)功(gong)能。

14、整幢樓的哪些公用面積可以分攤？

整幢樓(lou)的以下(xia)公(gong)(gong)用(yong)(yong)面(mian)積可以分攤(tan)：①大堂、公(gong)(gong)共門廳(ting)、走廊、過道、公(gong)(gong)用(yong)(yong)廁所、電(dian)（樓(lou)）梯(ti)前廳(ting)、樓(lou)梯(ti)間(jian)(jian)(jian)、電(dian)梯(ti)井、電(dian)梯(ti)機房(fang)(fang)、垃圾道、管(guan)道井、消防控制室(shi)、水(shui)(shui)泵(beng)房(fang)(fang)、水(shui)(shui)箱間(jian)(jian)(jian)、冷凍(dong)機房(fang)(fang)、消防通道，變（配）電(dian)室(shi)、煤氣調壓室(shi)、衛星(xing)電(dian)視接收(shou)機房(fang)(fang)、空調機房(fang)(fang)、熱水(shui)(shui)鍋爐房(fang)(fang)、電(dian)梯(ti)工休息室(shi)、值班警衛室(shi)、物業管(guan)理用(yong)(yong)房(fang)(fang)等以及其他(ta)功(gong)能上為該建(jian)筑服務的專用(yong)(yong)設備用(yong)(yong)房(fang)(fang)。②套與公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑空間(jian)(jian)(jian)之間(jian)(jian)(jian)的分隔墻(qiang)及外墻(qiang)（包括山墻(qiang)）墻(qiang)體面(mian)積水(shui)(shui)平投影(ying)面(mian)積的一(yi)半。

15、哪些建筑面積不應分攤？

不應計入(ru)公用(yong)建筑面積被分攤(tan)的(de)部分有：①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道(dao)、供暖鍋(guo)爐(lu)房(fang)、作(zuo)為人防工程的(de)地下室、單獨(du)具備使用(yong)功能的(de)獨(du)立使用(yong)空間。②售房(fang)單位自營(ying)、自用(yong)的(de)房(fang)屋(wu)。③為多幢房(fang)屋(wu)服務的(de)警衛室、管理(li)（包括物業管理(li)）用(yong)房(fang)。

16、開發商應當向購房人明示哪些公攤情況？

在預售(shou)商(shang)品(pin)住宅之(zhi)前和(he)商(shang)品(pin)房(fang)竣(jun)工(gong)之(zhi)后，開(kai)發商(shang)應當(dang)向購房(fang)人(ren)明示(shi)下列分(fen)(fen)攤(tan)(tan)情(qing)況：①被分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)共用(yong)部(bu)位(wei)的(de)名稱、用(yong)途、所在位(wei)置、面積(ji)；②參(can)與分(fen)(fen)攤(tan)(tan)共用(yong)建筑面積(ji)的(de)商(shang)品(pin)房(fang)的(de)名稱、用(yong)途、所在位(wei)置、面積(ji)、分(fen)(fen)攤(tan)(tan)系數 ；③不分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)共用(yong)部(bu)位(wei)。這里需要說(shuo)明的(de)是(shi)，除法(fa)定(ding)情(qing)形外(wai)，開(kai)發商(shang)兩次向購房(fang)人(ren)兩次明示(shi)的(de)內容應當(dang)一致，否則，購房(fang)人(ren)就可以依(yi)據《商(shang)品(pin)房(fang)買賣合同(tong)》的(de)約(yue)定(ding)追(zhui)究開(kai)發商(shang)的(de)違約(yue)責任(ren)。

17、購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的？

根據建設部《商品房銷(xiao)售(shou)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計算及公(gong)用(yong)(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)攤規(gui)則（試行）》規(gui)定，各套(tao)(tao)（單元）分(fen)(fen)攤的(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)=公(gong)用(yong)(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)攤系數(shu)(shu)×套(tao)(tao)內建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，而公(gong)用(yong)(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)攤系數(shu)(shu)=整(zheng)(zheng)棟建筑(zhu)物(wu)(wu)的(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)/整(zheng)(zheng)棟建筑(zhu)物(wu)(wu)的(de)(de)各套(tao)(tao)內建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)之(zhi)和，其中，整(zheng)(zheng)棟建筑(zhu)物(wu)(wu)的(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)等于整(zheng)(zheng)棟建筑(zhu)物(wu)(wu)的(de)(de)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)扣(kou)除(chu)整(zheng)(zheng)棟建筑(zhu)各套(tao)(tao)（單元）套(tao)(tao)內建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)之(zhi)和，并應(ying)扣(kou)除(chu)整(zheng)(zheng)幢樓不應(ying)分(fen)(fen)攤的(de)(de)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。

18、 物業管理用房的分攤有什么規定？

為防(fang)止開發商或物業管(guan)理企(qi)業以物業管(guan)理用房的(de)名義侵占、使用小(xiao)區(qu)房屋，提高(gao)(gao)購房人分攤的(de)公用建筑(zhu)面積(ji)，從(cong)而增加購房人的(de)經濟(ji)負(fu)擔，我國物業管(guan)理法律、法規(gui)規(gui)定，新(xin)建小(xiao)區(qu)房地(di)產(chan)項目的(de)物業管(guan)理用房面積(ji)最高(gao)(gao)不得超(chao)過該棟樓建筑(zhu)面積(ji)的(de)6‰。

19、對于公用建筑面積部位的建設與使用，購房人有無知情權？

當然有。因為購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)的(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)的(de)面(mian)(mian)積(ji)由套內建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)和公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)兩部分(fen)(fen)(fen)組成(cheng)，套內建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)歸購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)個人(ren)(ren)所(suo)有、自己使(shi)用(yong)；公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)產權(quan)(quan)(quan)歸整(zheng)幢(chuang)樓業主共同所(suo)有，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)根(gen)據法律(lv)、法規規定(ding)對其享有權(quan)(quan)(quan)利、承(cheng)擔義務。而且可以根(gen)據《物(wu)業管理條例》等法律(lv)、法規的(de)規定(ding)，通(tong)過選舉、參加業主大會(hui)、業主委員會(hui)等形(xing)式參與、決(jue)定(ding)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)公(gong)(gong)用(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)部位(wei)的(de)建設(she)與使(shi)用(yong)。此外(wai)，《辦(ban)法》明(ming)確(que)規定(ding)開發商(shang)(shang)(shang)應(ying)向(xiang)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)明(ming)示公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)部位(wei)的(de)功(gong)能及具(ju)體情況(kuang)，這就以法律(lv)形(xing)式賦予了(le)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)對商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)公(gong)(gong)用(yong)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)部位(wei)的(de)建設(she)與使(shi)用(yong)的(de)知情權(quan)(quan)(quan)。

C 關于合同及其違約責任

20、預售商品房按照建筑面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，應當怎樣追究開發商的違約責任？

按(an)照(zhao)(zhao)(zhao)《辦法》規(gui)定(ding)(ding)，預(yu)售商品房(fang)(fang)(fang)(fang)按(an)照(zhao)(zhao)(zhao)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計價(jia)(jia)的(de)(de)，預(yu)售合同(tong)載(zai)明(ming)的(de)(de)預(yu)售建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)、套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與(yu)實測(ce)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)發(fa)生誤(wu)差(cha)時，應按(an)照(zhao)(zhao)(zhao)商品房(fang)(fang)(fang)(fang)買賣合同(tong)的(de)(de)約定(ding)(ding)追究開(kai)發(fa)商的(de)(de)違約責任，合同(tong)未作約定(ding)(ding)或者約定(ding)(ding)不明(ming)的(de)(de)，按(an)照(zhao)(zhao)(zhao)下(xia)列規(gui)定(ding)(ding)處(chu)理：①建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)、套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)絕對值均在(zai)3%以(yi)內(nei)(nei)（含(han)3%）的(de)(de)，根(gen)據實測(ce)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)結(jie)算房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)(kuan)；②建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)絕對值超(chao)(chao)出3%的(de)(de)，依(yi)照(zhao)(zhao)(zhao)本辦法第四十(shi)七條(tiao)第一款(kuan)(kuan)第二項(xiang)的(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)執行(xing)；③建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)絕對值在(zai)3% 以(yi)內(nei)(nei)（含(han)3%）、套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)絕對值超(chao)(chao)出3% 的(de)(de)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)有權退房(fang)(fang)(fang)(fang)。預(yu)購(gou)(gou)人(ren)(ren)退房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)企業(ye)應當在(zai)預(yu)購(gou)(gou)人(ren)(ren)提出書面(mian)退房(fang)(fang)(fang)(fang)要求之日(ri)起30日(ri)內(nei)(nei)退還預(yu)購(gou)(gou)人(ren)(ren)已(yi)付(fu)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)(kuan)及其(qi)利(li)息；購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)不退房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)，根(gen)據實測(ce)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)結(jie)算房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)(kuan)。

21、預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發商實際交付房屋的建筑面積發生誤差，應當追究開發商的違約責任嗎？

按(an)照(zhao)(zhao)(zhao)《辦法》的(de)規定(ding)，預售商(shang)品房(fang)(fang)按(an)照(zhao)(zhao)(zhao)套(tao)（單元(yuan)）計價(jia)的(de)，《商(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)合同》應當詳細(xi)約(yue)定(ding)商(shang)品房(fang)(fang)的(de)套(tao)型、詳細(xi)尺寸和誤差(cha)范(fan)圍(wei)(wei)及處(chu)理方式并附平面圖。按(an)照(zhao)(zhao)(zhao)套(tao)（單元(yuan)）計價(jia)的(de)預售商(shang)品房(fang)(fang)實際交付(fu)時，房(fang)(fang)屋(wu)的(de)套(tao)型與設計圖紙一(yi)致，相關(guan)尺寸（建(jian)筑面積）在《商(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)合同》約(yue)定(ding)的(de)誤差(cha)范(fan)圍(wei)(wei)之內的(de)，總價(jia)款不變(bian)。套(tao)型與設計圖紙不一(yi)致或者(zhe)相關(guan)尺寸超出約(yue)定(ding)的(de)誤差(cha)范(fan)圍(wei)(wei)的(de)，按(an)照(zhao)(zhao)(zhao)合同約(yue)定(ding)的(de)方式處(chu)理；合同未作(zuo)約(yue)定(ding)的(de)，由當事人(ren)協(xie)商(shang)解決；協(xie)商(shang)不成的(de)，可以依(yi)法申(shen)請仲(zhong)裁或者(zhe)提起民(min)事訴訟。

22、開發商向購房人公示的預測面積及公用分攤情況是否有法律效力？

有。《辦法(fa)》規定，在預售(shou)(shou)商(shang)品(pin)住宅之前，開(kai)發商(shang)應向購(gou)房(fang)(fang)人公示(shi)預售(shou)(shou)商(shang)品(pin)住宅的(de)(de)(de)預測面(mian)積及公用建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積的(de)(de)(de)分攤情況。上述公示(shi)的(de)(de)(de)某些內(nei)容，比如預售(shou)(shou)商(shang)品(pin)住宅的(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積、套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積等是寫入(ru)《商(shang)品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)合同(tong)》的(de)(de)(de)，因而具有法(fa)律效(xiao)力。對(dui)于沒有寫入(ru)《商(shang)品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)合同(tong)》的(de)(de)(de)公攤部位的(de)(de)(de)情況，購(gou)房(fang)(fang)人可通過與開(kai)發商(shang)簽訂(ding)補充合同(tong)或(huo)合同(tong)附件的(de)(de)(de)方(fang)式(shi)加以約定，使(shi)其成為與《商(shang)品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)合同(tong)》具有同(tong)等法(fa)律效(xiao)力的(de)(de)(de)合同(tong)條(tiao)款。

23、按套內建筑面積售房，是否需要修改合同條款？

現(xian)行(xing)(xing)《商品房買賣合(he)同》示范文(wen)本(ben)中，已經包括了按套內(nei)建筑面積計(ji)價的(de)相關內(nei)容(rong)。因此(ci)，按套內(nei)面積售房，如果僅限于(yu)面積差異的(de)處理、價格的(de)計(ji)算這(zhe)些問題(ti)，現(xian)行(xing)(xing)《商品房買賣合(he)同》示范文(wen)本(ben)的(de)內(nei)容(rong)可以(yi)不(bu)作太大的(de)調整。

現(xian)在(zai)用(yong)的(de)《商品房(fang)買(mai)賣(mai)合同》是(shi)北(bei)京(jing)(jing)市(shi)國土資(zi)源和(he)房(fang)屋管理局監制的(de)示(shi)范文(wen)本。其中第四條預(yu)設了(le)按(an)(an)(an)照建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)、按(an)(an)(an)照套內建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)和(he)按(an)(an)(an)套（單元）計(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)三(san)種(zhong)計(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)方式供選(xuan)擇。今年12月1日后預(yu)售商品住(zhu)宅(zhai)的(de)，直接選(xuan)擇按(an)(an)(an)套內建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)即(ji)可(ke)。相(xiang)應(ying)地(di)，現(xian)在(zai)使(shi)用(yong)的(de)合同標準(zhun)文(wen)本中也有(you)按(an)(an)(an)套內面積(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)進(jin)行面積(ji)(ji)(ji)確認(ren)及(ji)面積(ji)(ji)(ji)差異處理原則(ze)的(de)選(xuan)項可(ke)供選(xuan)擇。所以(yi)，12月1日以(yi)后預(yu)售的(de)商品住(zhu)宅(zhai)，按(an)(an)(an)照《北(bei)京(jing)(jing)市(shi)城(cheng)市(shi)房(fang)地(di)產轉讓管理辦法》之(zhi)規定，應(ying)當按(an)(an)(an)照套內建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，而現(xian)在(zai)使(shi)用(yong)的(de)《商品房(fang)買(mai)賣(mai)合同》標準(zhun)文(wen)本中有(you)按(an)(an)(an)照套內建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)相(xiang)應(ying)可(ke)供選(xuan)擇項，故無需對現(xian)行《商品房(fang)買(mai)賣(mai)合同》示(shi)范文(wen)本的(de)內容(rong)作太大的(de)調整。

24、按套內建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現？

按(an)套內(nei)建筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計價售房，《商品房買賣合同(tong)》“附件(jian)二(er)(er)：公(gong)共部(bu)(bu)位(wei)與(yu)公(gong)用房屋分攤(tan)(tan)建筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)構(gou)成(cheng)說(shuo)明(ming)(ming)”仍(reng)是購(gou)房合同(tong)不(bu)可(ke)缺少的一(yi)(yi)個組成(cheng)部(bu)(bu)分。《商品房買賣合同(tong)》“附件(jian)二(er)(er)：公(gong)共部(bu)(bu)位(wei)與(yu)公(gong)用房屋分攤(tan)(tan)建筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)構(gou)成(cheng)說(shuo)明(ming)(ming)”（以下簡稱“說(shuo)明(ming)(ming)”），在按(an)建筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計價時，這一(yi)(yi)說(shuo)明(ming)(ming)至(zhi)少有(you)二(er)(er)個意義，一(yi)(yi)是能說(shuo)明(ming)(ming)分攤(tan)(tan)的組成(cheng)，與(yu)購(gou)房總(zong)款有(you)關；二(er)(er)是與(yu)產權(quan)(quan)登記(ji)中(zhong)共有(you)產權(quan)(quan)部(bu)(bu)分數據(ju)有(you)關。如改用套內(nei)建筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)價，對購(gou)房總(zong)款的影響(xiang)變得不(bu)是那么直接，但還是有(you)關業主哪些部(bu)(bu)位(wei)擁有(you)共有(you)產權(quan)(quan)這個問題。所以附件(jian)二(er)(er)仍(reng)是合同(tong)不(bu)可(ke)缺少的一(yi)(yi)個組成(cheng)部(bu)(bu)分。

25、在簽訂補充協議時，應增加哪些補充條款？

按照套內(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)預售商(shang)(shang)品住宅，面(mian)積(ji)確認及面(mian)積(ji)誤差處(chu)理都是(shi)(shi)以套內(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)為依(yi)據，這(zhe)時客戶在(zai)簽訂(ding)合同時，應當就(jiu)公攤(tan)(tan)這(zhe)一部(bu)分(fen)對開發商(shang)(shang)有個約束。這(zhe)里需要交(jiao)待的(de)(de)(de)是(shi)(shi)按套內(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)計價(jia)(jia)，并不(bu)是(shi)(shi)說公攤(tan)(tan)這(zhe)部(bu)分(fen)就(jiu)由開發商(shang)(shang)來承擔了，實際上(shang)開發商(shang)(shang)會(hui)將(jiang)用于(yu)公攤(tan)(tan)這(zhe)部(bu)分(fen)的(de)(de)(de)成本乃至利(li)潤分(fen)攤(tan)(tan)到單價(jia)(jia)中，勢必(bi)會(hui)造成商(shang)(shang)品房(fang)(fang)單價(jia)(jia)數值上(shang)的(de)(de)(de)增加，而(er)購房(fang)(fang)者對房(fang)(fang)價(jia)(jia)會(hui)有個心(xin)理價(jia)(jia)位(wei)，如(ru)果單價(jia)(jia)過(guo)高的(de)(de)(de)話，勢必(bi)影(ying)響(xiang)(xiang)售房(fang)(fang)，在(zai)這(zhe)種情況下，開發商(shang)(shang)為了降(jiang)低成本，可(ke)能(neng)會(hui)盡(jin)可(ke)能(neng)地降(jiang)低公攤(tan)(tan)部(bu)位(wei)的(de)(de)(de)面(mian)積(ji)，而(er)公攤(tan)(tan)如(ru)果過(guo)少的(de)(de)(de)話，無疑是(shi)(shi)會(hui)影(ying)響(xiang)(xiang)居住品質(zhi)。最(zui)簡(jian)單的(de)(de)(de)，如(ru)樓梯過(guo)于(yu)狹窄(zhai)，就(jiu)會(hui)造成日(ri)常出入的(de)(de)(de)不(bu)便，影(ying)響(xiang)(xiang)樓盤的(de)(de)(de)品位(wei)。

26、在法律意義上，按套內建筑面積銷售會產生哪些風險？購房人該怎么規避？

凡事都是(shi)有利有弊(bi)的，按套內建筑面(mian)積預售(shou)商(shang)品住宅也同樣存在弊(bi)端，最直(zhi)接的可能(neng)是(shi)，因為過于注重商(shang)品房(fang)單價及(ji)自身所(suo)購商(shang)品房(fang)本身的狀況而(er)忽視(shi)公(gong)共部位與公(gong)用房(fang)屋公(gong)攤(tan)建筑面(mian)積構成，結果交房(fang)后才發(fa)現許多(duo)不(bu)如(ru)意(yi)的地方(fang)(fang)，如(ru)門廳(ting)、電梯轎廂、樓(lou)梯過小(xiao)過窄等(deng)情(qing)況而(er)不(bu)適于居(ju)住等(deng)，這(zhe)些是(shi)按套內建筑面(mian)積預售(shou)商(shang)品住宅的風險所(suo)在。購房(fang)人在買房(fang)時，如(ru)有可能(neng)要將出賣人關于這(zhe)些方(fang)(fang)面(mian)的承諾寫進合同的補充(chong)條款中(zhong)，這(zhe)是(shi)規避風險、保證樓(lou)盤品位的方(fang)(fang)法(fa)之一。

27、購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權？

沒有(you)必要在合同附件中與開發商約(yue)定公攤面(mian)積的大小和產權。

第一，《商(shang)品(pin)房(fang)銷售管理辦法》第十八(ba)條規定(ding)“按套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)價的(de)，商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣合同中應(ying)當注明建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)和(he)分攤(tan)的(de)共(gong)有建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)。”《商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣合同》示范文本第三條中需要分別(bie)填(tian)寫該商(shang)品(pin)房(fang)合同約定(ding)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)、套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)和(he)公(gong)共(gong)部位與公(gong)用(yong)房(fang)屋公(gong)攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)的(de)數(shu)據。所(suo)以，無需再在附件中與開發商(shang)約定(ding)公(gong)攤(tan)面(mian)積(ji)的(de)大小。

第二，產(chan)權(quan)證中(zhong)(zhong)明(ming)確標(biao)注有(you)所購房(fang)屋的(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)為多少(shao)(shao)，套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)為多少(shao)(shao)，公(gong)共部位與公(gong)用(yong)房(fang)屋公(gong)攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)為多少(shao)(shao)。所以買受人無需再在附件中(zhong)(zhong)與開(kai)發商約定公(gong)攤(tan)面(mian)積(ji)的(de)產(chan)權(quan)。

28、按套內面積銷售后，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權益？

分攤(tan)(tan)的(de)共有(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)部分為共有(you)產(chan)(chan)權。《商品房銷(xiao)售(shou)(shou)管理辦(ban)法》第十八(ba)條規(gui)(gui)定：“商品房建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)由套內建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)和(he)分攤(tan)(tan)的(de)共有(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)組成，套內建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)部分為獨立產(chan)(chan)權，分攤(tan)(tan)的(de)共有(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)部分為共有(you)產(chan)(chan)權，買受人按照法律、法規(gui)(gui)的(de)規(gui)(gui)定對其享有(you)權利，承擔責任。”按照此條規(gui)(gui)定，對于分攤(tan)(tan)的(de)共有(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)部分買受人享有(you)共有(you)產(chan)(chan)權。按套內建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)銷(xiao)售(shou)(shou)和(he)按建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)銷(xiao)售(shou)(shou)，業主在(zai)公攤(tan)(tan)面(mian)積(ji)(ji)上享有(you)同等的(de)權益。

29、12月1日以前購買的房屋，在轉手時應注意哪些問題？

《北京市城(cheng)市房(fang)地產(chan)轉讓管理辦法》中(zhong)只是(shi)對(dui)(dui)預售(shou)(shou)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)規定應(ying)當(dang)按(an)套內建(jian)筑面(mian)積計價(jia)，即符合這樣二個條件(jian)的情(qing)況下才屬應(ying)當(dang)按(an)套內建(jian)筑面(mian)積計價(jia)：一是(shi)預售(shou)(shou)；二是(shi)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)。對(dui)(dui)已購商(shang)(shang)品(pin)房(fang)的轉讓并未規定必須按(an)套內建(jian)筑面(mian)積計價(jia)，所以基(ji)本不產(chan)生影(ying)響。

30、在商品住宅按套內建筑面積預售后，依據相關法規，建筑面積的計量方式是否存在變動？

沒有。《商品(pin)房銷(xiao)售管理辦法》第十(shi)八條(tiao)第二(er)款規定：“商品(pin)房建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)由(you)套內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)和(he)(he)分(fen)攤的共(gong)(gong)有建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)組成。”即建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是由(you)套內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)和(he)(he)分(fen)攤的共(gong)(gong)有建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)組成。這兩個部分(fen)在(zai)《商品(pin)房買賣合同》第三條(tiao)中(zhong)都需(xu)明確寫明。而分(fen)攤的共(gong)(gong)有 建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是由(you)附(fu)件二(er)為依據得來的。

31、按套內建筑面積買房后，按建筑面積收取物業管理相關費用的法律依據是什么？

物業管(guan)理(li)費用由很多部分組成，可以參照《北京(jing)市普通(tong)居住(zhu)(zhu)小區物業管(guan)理(li)服務收費暫行辦法》中最后(hou)有(you)一條說(shuo)明“本標準中平方米系指建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)。”《北京(jing)市居住(zhu)(zhu)小區（普通(tong)）委托(tuo)管(guan)理(li)收費標準（試行）》中也有(you)說(shuo)明，其中的(de)平方米指建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)。但(dan)這里尚需(xu)說(shuo)明的(de)是(shi)(shi)有(you)些收費是(shi)(shi)以戶為單位(wei)計收的(de)，只(zhi)有(you)以每平方米為單位(wei)計收的(de)項目，才是(shi)(shi)以建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)來計收的(de)。

D 關于測繪

32、為什么說購房人單獨請人測公用分攤建筑面積的可行性比較低？

購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)自己(ji)請人(ren)(ren)測(ce)(ce)公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)可行(xing)性很低。原(yuan)因有(you)以(yi)下三點：①按照我(wo)國現(xian)(xian)有(you)法(fa)(fa)律的(de)(de)(de)(de)(de)規定(ding)，公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)計算方法(fa)(fa)及程序(xu)非常(chang)復雜，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)如果想知道(dao)自己(ji)所購(gou)(gou)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)是(shi)多(duo)少(shao)，不(bu)(bu)僅要(yao)了解整棟(dong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)、公(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)及各套(tao)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)等(deng)(deng)數據(ju)(ju)(ju)，而且要(yao)了解整棟(dong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物的(de)(de)(de)(de)(de)某些組成部分(fen)(fen)是(shi)否(fou)被重復分(fen)(fen)攤(tan)，分(fen)(fen)攤(tan)次數是(shi)多(duo)少(shao)等(deng)(deng)情況(kuang)(kuang)。而要(yao)了解這些數據(ju)(ju)(ju)或(huo)情況(kuang)(kuang)，對于購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)來(lai)說基本(ben)上(shang)(shang)是(shi)不(bu)(bu)可能(neng)的(de)(de)(de)(de)(de)。②根據(ju)(ju)(ju)我(wo)國房(fang)(fang)產測(ce)(ce)繪(hui)法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規的(de)(de)(de)(de)(de)規定(ding)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)重新(xin)測(ce)(ce)繪(hui)時應當繳(jiao)納(na)測(ce)(ce)繪(hui)費用(yong)，但測(ce)(ce)繪(hui)費用(yong)是(shi)以(yi)測(ce)(ce)繪(hui)面(mian)積(ji)(ji)(ji)為(wei)標準進行(xing)收取(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)，一般情況(kuang)(kuang)下，一幢(chuang)商(shang)品房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)少(shao)則幾千平方米、多(duo)則上(shang)(shang)萬平方米、甚(shen)至更多(duo)。對購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)來(lai)講(jiang)，這是(shi)一筆不(bu)(bu)小的(de)(de)(de)(de)(de)支出。③由于沒有(you)強制的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)政(zheng)及司法(fa)(fa)權利，開發商(shang)及同幢(chuang)樓的(de)(de)(de)(de)(de)其他(ta)購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)并(bing)無(wu)配合測(ce)(ce)繪(hui)的(de)(de)(de)(de)(de)義務，所以(yi)，一旦出現(xian)(xian)開發商(shang)或(huo)其他(ta)購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)不(bu)(bu)配合測(ce)(ce)繪(hui)的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)(kuang)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)即便(bian)有(you)錢(qian)請人(ren)(ren)測(ce)(ce)公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)，測(ce)(ce)繪(hui)行(xing)為(wei)最后也可能(neng)因為(wei)無(wu)法(fa)(fa)取(qu)得實際(ji)數據(ju)(ju)(ju)或(huo)資料而無(wu)果而終。

33、購房人自己請人測的面積可以作為產權登記的依據嗎？

在開(kai)(kai)發(fa)商(shang)無(wu)異(yi)議(yi)的(de)(de)(de)情況下可(ke)以(yi)。根據京(jing)國土房(fang)(fang)(fang)管法(fa)[2003]531號(hao)《關于推進商(shang)品房(fang)(fang)(fang)測(ce)(ce)繪市場化(hua)有關試行(xing)規定的(de)(de)(de)通知(zhi)(zhi)》的(de)(de)(de)規定，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)如果(guo)(guo)認(ren)為開(kai)(kai)發(fa)商(shang)出(chu)具(ju)的(de)(de)(de)面(mian)積測(ce)(ce)繪數據不準確，可(ke)以(yi)委(wei)托有資(zi)質(zhi)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)繪單位對(dui)所購房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)面(mian)積進行(xing)重新測(ce)(ce)繪，并將重新測(ce)(ce)繪成果(guo)(guo)告知(zhi)(zhi)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)，如果(guo)(guo)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)對(dui)購房(fang)(fang)(fang)人(ren)重新提供(gong)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)繪成果(guo)(guo)無(wu)異(yi)議(yi)，則買賣雙方可(ke)以(yi)直(zhi)接按購房(fang)(fang)(fang)人(ren)提供(gong)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)繪成果(guo)(guo)結算房(fang)(fang)(fang)價(jia)款(kuan)，并進行(xing)產權登記；如果(guo)(guo)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)對(dui)購房(fang)(fang)(fang)人(ren)出(chu)具(ju)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)繪成果(guo)(guo)有異(yi)議(yi)，那么，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)出(chu)具(ju)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)繪成果(guo)(guo)就不能(neng)直(zhi)接用于產權登記。

34、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

購房(fang)(fang)人(ren)可在市(shi)房(fang)(fang)產(chan)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)服(fu)務大(da)廳自行委托(tuo)具有相應(ying)資質等級的房(fang)(fang)產(chan)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)單位為(wei)自己進(jin)行面(mian)積測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)。委托(tuo)時(shi)，購房(fang)(fang)人(ren)應(ying)當(dang)依法(fa)繳納(na)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)費(fei)用(yong)，并(bing)與(yu)房(fang)(fang)產(chan)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)單位就測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)事宜簽訂(ding)書面(mian)合同(tong)，合同(tong)應(ying)當(dang)包括(kuo)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)項(xiang)目的基本(ben)情況(kuang)、完成期限、收費(fei)標準、成果(guo)質量(liang)要求、爭(zheng)議解決(jue)方式等內容。

35、開發商明示的預測面積和實測面積有什么不同？

根(gen)據(ju)(ju)(ju)(ju)(ju)《辦法》的(de)(de)(de)(de)規定，開發商(shang)在預售(shou)商(shang)品住宅之(zhi)前及商(shang)品房(fang)(fang)竣工之(zhi)后應當兩次(ci)向(xiang)購房(fang)(fang)人(ren)公(gong)示面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)（包(bao)括建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)、套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)、分(fen)攤公(gong)用建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)）測(ce)繪結果。這(zhe)兩個階(jie)段(duan)的(de)(de)(de)(de)測(ce)繪結果的(de)(de)(de)(de)性質(zhi)具有很大的(de)(de)(de)(de)不(bu)同(tong)。前者是(shi)(shi)商(shang)品房(fang)(fang)項目預售(shou)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)預測(ce)數(shu)據(ju)(ju)(ju)(ju)(ju)，是(shi)(shi)根(gen)據(ju)(ju)(ju)(ju)(ju)設計圖紙量(liang)算出來的(de)(de)(de)(de)；后者則是(shi)(shi)對已經竣工、并經有關(guan)部門驗收完畢后的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)、位置等(deng)進行實(shi)地(di)測(ce)量(liang)的(de)(de)(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)(ju)(ju)(ju)，是(shi)(shi)產(chan)權登記數(shu)據(ju)(ju)(ju)(ju)(ju)。預測(ce)數(shu)據(ju)(ju)(ju)(ju)(ju)與實(shi)測(ce)數(shu)據(ju)(ju)(ju)(ju)(ju)是(shi)(shi)否相符及誤差率多少等(deng)是(shi)(shi)購房(fang)(fang)人(ren)考察開發商(shang)在面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)問題(ti)上是(shi)(shi)否違約的(de)(de)(de)(de)重要標(biao)準。

36、商品房測繪如何收費？

商品(pin)房測繪(hui)(hui)(hui)單位承擔測繪(hui)(hui)(hui)項目(mu)的收費標準應當(dang)按國家測繪(hui)(hui)(hui)局于2003年(nian)頒布的《測繪(hui)(hui)(hui)工程產品(pin)價(jia)格》的有關規定(ding)執(zhi)行，按照(zhao)該規定(ding)，不同類(lei)型的商品(pin)房測繪(hui)(hui)(hui)收費標準不同，其(qi)中，住(zhu)宅用房按分戶圖進行測繪(hui)(hui)(hui)的價(jia)格為1.36 元/ 平方(fang)(fang)米，寫字樓(lou)的測繪(hui)(hui)(hui)價(jia)格為2.04元/平方(fang)(fang)米。

37、購房人提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果發生矛盾怎么辦？

如果(guo)購房人(ren)根據(ju)法定程序提(ti)供(gong)的(de)(de)測(ce)(ce)繪成(cheng)(cheng)果(guo)與開發商(shang)提(ti)供(gong)的(de)(de)測(ce)(ce)繪成(cheng)(cheng)果(guo)發生矛(mao)盾，那(nei)么，購房人(ren)可(ke)(ke)以(yi)(yi)與開發商(shang)進(jin)行(xing)協商(shang)，協商(shang)不成(cheng)(cheng)的(de)(de)，可(ke)(ke)以(yi)(yi)依(yi)法向人(ren)民(min)法院提(ti)起訴(su)訟(song)或(huo)(huo)向仲(zhong)裁(cai)(cai)(cai)機構(gou)申(shen)請仲(zhong)裁(cai)(cai)(cai)。在人(ren)民(min)法院進(jin)行(xing)審理或(huo)(huo)仲(zhong)裁(cai)(cai)(cai)機構(gou)進(jin)行(xing)仲(zhong)裁(cai)(cai)(cai)時，購房人(ren)以(yi)(yi)己(ji)(ji)方的(de)(de)測(ce)(ce)繪成(cheng)(cheng)果(guo)作(zuo)為支(zhi)持己(ji)(ji)方請求的(de)(de)證據(ju)、開發商(shang)不認(ren)可(ke)(ke)的(de)(de)，購房人(ren)可(ke)(ke)以(yi)(yi)和開發商(shang)共同委(wei)托雙方認(ren)可(ke)(ke)的(de)(de)有(you)資質的(de)(de)測(ce)(ce)繪單位進(jin)行(xing)重新(xin)(xin)測(ce)(ce)繪；無法共同委(wei)托的(de)(de)，人(ren)民(min)法院可(ke)(ke)指定有(you)資質的(de)(de)測(ce)(ce)繪單位重新(xin)(xin)進(jin)行(xing)測(ce)(ce)繪。重新(xin)(xin)測(ce)(ce)繪的(de)(de)測(ce)(ce)繪成(cheng)(cheng)果(guo)可(ke)(ke)以(yi)(yi)作(zuo)為法院或(huo)(huo)仲(zhong)裁(cai)(cai)(cai)機構(gou)判決（裁(cai)(cai)(cai)決）的(de)(de)依(yi)據(ju)。

38、購房人如何監督測繪單位依法測繪？

我(wo)國目前法(fa)律(lv)尚未授予行(xing)(xing)政機(ji)(ji)關對(dui)測(ce)(ce)(ce)繪單(dan)(dan)位的測(ce)(ce)(ce)繪行(xing)(xing)為進(jin)行(xing)(xing)監督的權(quan)利。因此，測(ce)(ce)(ce)繪單(dan)(dan)位的測(ce)(ce)(ce)繪行(xing)(xing)為更多的要(yao)依靠(kao)委(wei)托(tuo)人（購(gou)房(fang)人或(huo)(huo)開發(fa)(fa)商）的監督來實現(xian)。《辦(ban)法(fa)》明(ming)確規(gui)定，測(ce)(ce)(ce)繪機(ji)(ji)構要(yao)按國家和本(ben)市有關技術規(gui)范(fan)進(jin)行(xing)(xing)實測(ce)(ce)(ce)，并對(dui)測(ce)(ce)(ce)繪成(cheng)果質量(liang)承擔責任(ren)。以(yi)上(shang)規(gui)定是購(gou)房(fang)人監督測(ce)(ce)(ce)繪單(dan)(dan)位的重要(yao)法(fa)律(lv)依據。購(gou)房(fang)人可(ke)以(yi)據此在與(yu)測(ce)(ce)(ce)繪單(dan)(dan)位簽訂的測(ce)(ce)(ce)繪合同中明(ming)確約定測(ce)(ce)(ce)繪數據發(fa)(fa)生誤差、測(ce)(ce)(ce)繪成(cheng)果存在質量(liang)問題等(deng)事項的違約責任(ren)或(huo)(huo)賠(pei)償責任(ren)，以(yi)維護自身的合法(fa)權(quan)益。

39、哪些單位可以接受購房人委托進行面積測繪？

根據京(jing)(jing)(jing)(jing)國(guo)(guo)(guo)土房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)管(guan)(guan)(guan)(guan)法[2003]531號《關(guan)于推進商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)市(shi)場化有(you)關(guan)試行規定(ding)的通(tong)(tong)知》的規定(ding)，以下(xia)26家測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)單位可(ke)以接受購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人或房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)開發企業(ye)(ye)的委托進行面(mian)積測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)，分別是：北(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)(jing)市(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、東(dong)城(cheng)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、西城(cheng)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、崇文區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊、宣(xuan)武區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、朝陽區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊、海淀(dian)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊、豐臺區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)經(jing)營(ying)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)服務中心(xin)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊、石(shi)景山區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊、順義區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、通(tong)(tong)州(zhou)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、大興區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、(房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)山區(qu)(qu)(qu)）天地(di)鴻(hong)圖測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、門(men)頭溝(gou)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、懷柔(rou)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、延慶縣(xian)(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、密云縣(xian)(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、平(ping)谷區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)(jing)華夏經(jing)緯測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技術有(you)限(xian)(xian)公(gong)司(si)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)(jing)鼎春德正測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)中心(xin)、中興兆(zhao)業(ye)(ye)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)面(mian)積測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)公(gong)司(si)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)(jing)新興華安房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)工程測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)事務所(suo)(suo)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)(jing)昌房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技術服務有(you)限(xian)(xian)公(gong)司(si)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)(jing)京(jing)(jing)(jing)(jing)恒實測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技術有(you)限(xian)(xian)公(gong)司(si)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)(jing)首益佳(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)經(jing)紀中心(xin)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)(jing)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)面(mian)積計量站。

E 關于其他相關費用

40、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的物業管理服務費會發生變化嗎？

不會(hui)。按照《北京市經濟適用住(zhu)房小區物業(ye)管(guan)理(li)服(fu)務收(shou)費(fei)辦法（試行）》及各地的(de)物業(ye)管(guan)理(li)實踐，物業(ye)管(guan)理(li)服(fu)務費(fei)的(de)收(shou)取是以建(jian)筑面積(ji)為單(dan)位進行的(de)。收(shou)費(fei)標(biao)準根據物業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)所提供服(fu)務的(de)性質、特點等(deng)不同情況，分別(bie)實行政府定價(jia)、政府指導價(jia)和(he)經營(ying)者(zhe)定價(jia)。由(you)此可(ke)以看(kan)出(chu)，物業(ye)管(guan)理(li)服(fu)務收(shou)費(fei)額度不會(hui)因預(yu)售(shou)商品住(zhu)宅以套內建(jian)筑面積(ji)計價(jia)而發生(sheng)變化，它只與購房人所購住(zhu)宅的(de)建(jian)筑面積(ji)和(he)所在(zai)社區物業(ye)服(fu)務費(fei)標(biao)準有關。

41、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的供暖費會發生變化嗎？

不(bu)會。按照北(bei)京(jing)市房管局、財(cai)政局關于供(gong)(gong)暖(nuan)費(fei)收(shou)(shou)(shou)取標(biao)(biao)(biao)準(zhun)的(de)(de)法律(lv)規定，北(bei)京(jing)市供(gong)(gong)暖(nuan)費(fei)的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)取是以(yi)房屋的(de)(de)建(jian)筑(zhu)面積或(huo)者(zhe)產權人(ren)(ren)、使用(yong)(yong)人(ren)(ren)實(shi)際使用(yong)(yong)的(de)(de)“用(yong)(yong)熱量(liang)”為(wei)(wei)(wei)單位進行(xing)(xing)的(de)(de)。供(gong)(gong)暖(nuan)費(fei)的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)費(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)根據供(gong)(gong)暖(nuan)的(de)(de)方式(shi)確定，如果(guo)是市熱力集團(tuan)供(gong)(gong)應的(de)(de)，燃(ran)煤鍋(guo)爐(lu)(lu)直供(gong)(gong)的(de)(de)，每(mei)(mei)建(jian)筑(zhu)平方米一(yi)(yi)個(ge)采暖(nuan)季(ji)的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)費(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)為(wei)(wei)(wei)16.5元人(ren)(ren)民(min)幣(bi)；燃(ran)煤鍋(guo)爐(lu)(lu)間供(gong)(gong)的(de)(de)，每(mei)(mei)建(jian)筑(zhu)平方米一(yi)(yi)個(ge)采暖(nuan)季(ji)的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)費(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)為(wei)(wei)(wei)19元人(ren)(ren)民(min)幣(bi)；燃(ran)油(you)（柴(chai)油(you)）、燃(ran)氣(qi)（天然氣(qi)、煤氣(qi)）、電鍋(guo)爐(lu)(lu)供(gong)(gong)應的(de)(de)，每(mei)(mei)建(jian)筑(zhu)平方米一(yi)(yi)個(ge)采暖(nuan)季(ji)的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)費(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)為(wei)(wei)(wei)30元人(ren)(ren)民(min)幣(bi)。由此(ci)可(ke)見(jian)，購房人(ren)(ren)應繳納的(de)(de)供(gong)(gong)暖(nuan)費(fei)與預售商品(pin)住宅實(shi)行(xing)(xing)以(yi)套內建(jian)筑(zhu)面積計價并無關系。

42、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人因購買商品房而支付的稅費會隨之發生變化嗎？

不會。現階段，購房(fang)人因購買(mai)商品(pin)房(fang)而支付的(de)稅(shui)費(fei)包(bao)括(kuo)三種，分別(bie)為：①簽訂(ding)《商品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同》時應(ying)繳(jiao)(jiao)納的(de)印花(hua)稅(shui)，稅(shui)費(fei)標準為總房(fang)價(jia)款的(de)萬分之(zhi)五；②辦理(li)產(chan)權(quan)證時應(ying)繳(jiao)(jiao)納的(de)印花(hua)貼稅(shui)，稅(shui)費(fei)標準為每件5元人民幣；③辦理(li)產(chan)權(quan)證時應(ying)繳(jiao)(jiao)納的(de)契稅(shui)，普(pu)通住(zhu)宅(zhai)的(de)稅(shui)費(fei)標準為房(fang)價(jia)款的(de)1.5%（別(bie)墅、度假村(cun)及(ji)高(gao)檔住(zhu)宅(zhai)除(chu)外(wai)）。由(you)此可以看出，購買(mai)商品(pin)房(fang)的(de)稅(shui)費(fei)除(chu)了與商品(pin)房(fang)總價(jia)款有關外(wai)，與其他因素并無關系。所以，預售(shou)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)實(shi)行(xing)以套內建筑面積計(ji)價(jia)并不會改變購房(fang)人購房(fang)的(de)稅(shui)費(fei)。

43、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，房產證記載內容是否會隨之變化？

不(bu)會。計(ji)(ji)(ji)價(jia)方式的(de)(de)(de)調整并不(bu)影響(xiang)產權(quan)登記中(zhong)面(mian)積的(de)(de)(de)標注。房(fang)產證(zheng)(zheng)即房(fang)屋(wu)(wu)(wu)所(suo)有(you)權(quan)證(zheng)(zheng)，是房(fang)屋(wu)(wu)(wu)所(suo)有(you)權(quan)的(de)(de)(de)合法證(zheng)(zheng)件。為(wei)確認產權(quan)人的(de)(de)(de)權(quan)益，建(jian)設部(bu)統(tong)一印制和(he)頒(ban)發的(de)(de)(de)房(fang)產證(zheng)(zheng)設置(zhi)了若干需明示的(de)(de)(de)內(nei)(nei)容(rong)(rong)。這些內(nei)(nei)容(rong)(rong)包(bao)括房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)坐(zuo)落地址，丘(qiu)（地）號(hao)，產別(bie)、房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)幢(chuang)號(hao)、房(fang)號(hao)、結(jie)構(gou)、總層數、所(suo)在層次(ci)、建(jian)筑面(mian)積及(ji)設計(ji)(ji)(ji)用(yong)途，共有(you)人及(ji)土(tu)地使用(yong)情況摘(zhai)要等，并不(bu)包(bao)括房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)套內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)積或是否以套內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)積計(ji)(ji)(ji)價(jia)。因此，預售商(shang)品住宅實行以套內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)積計(ji)(ji)(ji)價(jia)，不(bu)會帶來房(fang)產證(zheng)(zheng)記載(zai)內(nei)(nei)容(rong)(rong)的(de)(de)(de)相應變化。

44、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的維修基金是否會隨之發生變化？

兩者(zhe)之(zhi)間沒有必然聯(lian)系。建(jian)設部(bu)、財政部(bu)《住宅共用部(bu)位(wei)共用設施(shi)設備(bei)維(wei)修基金(jin)管理辦法》明確規定(ding)，維(wei)修基金(jin)是專項用于住宅小區共用部(bu)位(wei)、共用設施(shi)設備(bei)保(bao)修期滿后大修、更新、改造(zao)的(de)費(fei)用，該費(fei)用由全(quan)體業主(zhu)按購(gou)房(fang)(fang)款(kuan)2% — 3% 的(de)比(bi)例繳納。由此，我們(men)可以(yi)看出，預(yu)售商品住宅實行以(yi)套內建(jian)筑(zhu)面積計價(jia)(jia)后，購(gou)房(fang)(fang)人繳納的(de)維(wei)修基金(jin)是否會發(fa)生(sheng)(sheng)變(bian)化取決于預(yu)售商品房(fang)(fang)的(de)總房(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)是否發(fa)生(sheng)(sheng)變(bian)化，如(ru)(ru)果總房(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)發(fa)生(sheng)(sheng)變(bian)化，則購(gou)房(fang)(fang)人應(ying)(ying)繳納的(de)維(wei)修基金(jin)隨(sui)之(zhi)發(fa)生(sheng)(sheng)變(bian)化；如(ru)(ru)果總房(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)不發(fa)生(sheng)(sheng)變(bian)化，則購(gou)房(fang)(fang)人應(ying)(ying)繳納的(de)維(wei)修基金(jin)不變(bian)。

商品房知識大講堂>>

F 新《辦法》的指向

45、什么是預售商品住宅？

預售(shou)商品(pin)住宅(zhai)是(shi)指房(fang)地產開發企業預售(shou)的(de)使(shi)用功能為(wei)住宅(zhai)的(de)期房(fang)。購房(fang)人確(que)定(ding)(ding)商品(pin)房(fang)項(xiang)目為(wei)商品(pin)住宅(zhai)的(de)主要依據(ju)是(shi)政府主管部門頒(ban)發的(de)“五證(zheng)(zheng)”，“五證(zheng)(zheng)”是(shi)確(que)定(ding)(ding)房(fang)地產項(xiang)目的(de)性質(zhi)及使(shi)用功能的(de)法定(ding)(ding)依據(ju)，購房(fang)人應當(dang)仔細(xi)查(cha)驗(yan)。

46、TOWNHOUSE 及別墅是否屬于商品住宅？

是。因為(wei)使(shi)用功能均(jun)為(wei)住宅。但(dan)《辦法》的(de)公布對TOWNHOUSE和別(bie)(bie)墅的(de)計(ji)價方式(shi)基本沒(mei)有影響(xiang)。因為(wei)，在現實生活中，TOWNHOUSE和別(bie)(bie)墅的(de)設計(ji)一(yi)般(ban)都是獨門獨院，不存在與其他購房人(ren)分攤(tan)公用建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)問題(ti)，其建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)一(yi)般(ban)情況下就等于套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。所以，按照建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)或按套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)價對TOWNHOUSE及別(bie)(bie)墅的(de)銷(xiao)售基本沒(mei)有區別(bie)(bie)。

47、什么是現房商品房？

一般情況下，現房(fang)(fang)商品(pin)房(fang)(fang)是指(zhi)已經竣工，并經政府有關(guan)主管部門(men)驗收合格的商品(pin)房(fang)(fang)。現房(fang)(fang)是一種約定俗成的概念，不是一個法律概念。

48、所有的商品房都應當以套內建筑面積計價嗎？

不是(shi)。根據《北京(jing)市(shi)城市(shi)房(fang)地產轉讓管理辦法(fa)》的(de)規定，只有預售(shou)的(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)應當(dang)按照套內建(jian)筑面積計價。預售(shou)的(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)是(shi)指房(fang)地產開發企業(ye)預售(shou)的(de)使(shi)用功(gong)能為住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)品房(fang)，該商(shang)(shang)(shang)(shang)品房(fang)包(bao)(bao)括經濟適(shi)用住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)，不包(bao)(bao)括使(shi)用功(gong)能為商(shang)(shang)(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)寫(xie)字(zi)樓、商(shang)(shang)(shang)(shang)鋪等商(shang)(shang)(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)商(shang)(shang)(shang)(shang)品房(fang)，也(ye)不包(bao)(bao)括二手房(fang)及現(xian)售(shou)商(shang)(shang)(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)，更不包(bao)(bao)括本(ben)市(shi)城鎮職工(gong)根據城鎮住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)制度改革政(zheng)策購買的(de)公有住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)、安居(ju)工(gong)程住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)和集資(zi)合作建(jian)設的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)。

G 其他相關問題

49、以套內建筑面積計價的經濟適用房進行轉讓時，應當以什么標準計算與周邊商品房均價的差價？

以套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積計(ji)價(jia)(jia)的(de)經濟(ji)適(shi)(shi)用房(fang)進(jin)行轉讓(rang)時(shi)，應當按照該經濟(ji)適(shi)(shi)用房(fang)每平方(fang)米(mi)建(jian)筑(zhu)面(mian)積的(de)價(jia)(jia)款計(ji)算(suan)與周邊商品房(fang)均價(jia)(jia)的(de)差價(jia)(jia)。該經濟(ji)適(shi)(shi)用房(fang)每平方(fang)米(mi)建(jian)筑(zhu)面(mian)積價(jia)(jia)款＝購(gou)房(fang)總價(jia)(jia)款÷產權證上登記(ji)的(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積。

50、《辦法》實施后，預售商品住宅的購房人如果與開發商協商以建筑面積計價，是否許可？

不(bu)(bu)允許。因為這是(shi)個強制性(xing)法(fa)律規范，而(er)非任意性(xing)法(fa)律規范。當事人(ren)必須遵守，不(bu)(bu)能(neng)自由選擇與約定(ding)。