房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內資房地(di)產綜合開發公(gong)司的設立

（1）公(gong)司設立準備

（2）申請(qing)資(zi)質等級審批(pi)

（3）申請辦理企業名稱預先(xian)核準

（4）辦理工商注冊登(deng)記

（5）辦理(li)稅務(wu)登(deng)記

2、外資(zi)房地產開(kai)發(fa)公(gong)司的設立

（1）申(shen)請批準項目(mu)建議書

（2）辦理企業(ye)名稱登記

（3）送審合(he)資或合(he)作合(he)同、章程

（4）申領外(wai)商投資(zi)企業批準證書

（5）辦(ban)理企業登記

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二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定項目，簽定合(he)作意(yi)向書

2、初步確(que)定開發方(fang)案

3、申報規(gui)劃要點

4、申(shen)報(bao)、審批項目建議書

5、編制項目(mu)可行性(xing)研究報告

6、申報、審批(pi)項目可行性(xing)研究報告(gao)

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址(zhi)定(ding)點

2、申報(bao)規劃(hua)設計條件

3、委托作出規(gui)劃設計方案

4、辦理人防(fang)審核

5、辦理消防審(shen)核

6、審定(ding)規劃設(she)計方案

7、住(zhu)宅設計方案的專(zhuan)家組審查

8、落(luo)實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并(bing)報批(pi)

10、建(jian)設工程勘(kan)察(cha)招、投標

11、委托地質勘探

12、委托(tuo)初步設計

13、申(shen)報、審定(ding)初步設計

四、房地產開發項目的市政配套

1、征求(qiu)主管部(bu)門(men)審(shen)查(cha)意見

2、落實(shi)市政公用設施配套方案(an)

3、報(bao)審市(shi)政配(pei)套方(fang)案

4、市政各管理部門提(ti)出市政配套意(yi)見

8、市(shi)政管(guan)線綜合(he)

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國有土地(di)使用權的出讓(rang)

（1）辦理建設用地規劃許可(ke)證

（2）辦理建設用地(di)委托釘樁

（3）辦理國有土地使用權出讓申(shen)請

（4）主(zhu)管部門實地勘察

（5）土(tu)地估價報(bao)告的預審

（6）委托地(di)價(jia)評估

（7）辦理(li)核定地(di)價手(shou)續(xu)

（8）辦理土地出(chu)讓審批

（9）簽訂國(guo)有土地(di)使用權出(chu)讓合同(tong)

（10）領取(qu)臨時國(guo)有土地使用證

（11）領(ling)取正式國有(you)土(tu)地使(shi)用證

（12）國(guo)有(you)土(tu)地使用(yong)權出讓金的(de)返(fan)還

2、國有土地(di)使用權的劃撥

（1）國有(you)土地使用(yong)權(quan)劃撥用(yong)地申請

（2）主(zhu)管(guan)部門現(xian)場勘察

（3）劃撥用地申請的(de)審核、報批(pi)

（4）取得劃撥用地批準

3、集體土地的(de)征用

（1）征用(yong)集體土(tu)地用(yong)地申請

（2）到擬征地所在區（縣）房地局立案

（3）簽訂征地協議(yi)

（4）簽訂補償安(an)置(zhi)協議

（5）確定勞(lao)動力安(an)置方案(an)

（6）區(qu)（縣）房(fang)地局審核各項(xiang)協議

（7）市政府下文征地(di)

（8）交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fei)

（9）辦理批地(di)文件、批地(di)圖(tu)

（10）辦理(li)凍結戶口(kou)

（11）調查戶口核實勞(lao)動力

（12）辦(ban)理農(nong)轉工工作

（13）辦理農轉居(ju)工作

（14）辦(ban)理超轉人員安(an)置工作

（15）地上物作(zuo)價補償工(gong)作(zuo)

（16）征地結(jie)案(an)

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委托進行拆遷工作(zuo)

2、辦(ban)理拆遷申請

3、審(shen)批(pi)、領(ling)取拆遷許可證

4、簽(qian)訂房屋拆遷(qian)責任書

5、辦(ban)理(li)拆(chai)遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫(zan)停辦理相關事項

8、確定拆遷安置(zhi)方案

9、簽(qian)訂拆遷補償書面協議

10、召開(kai)拆遷(qian)(qian)動(dong)員(yuan)會，進行拆遷(qian)(qian)安置

11、發放運作拆遷補償(chang)款

12、拆遷施工(gong)現場防(fang)塵污染(ran)管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領取(qu)房地產開發項目(mu)手冊

（2）項目轉入(ru)正式(shi)計劃

（3）交(jiao)納煤(mei)氣（天然氣）廠(chang)建設(she)費

（4）交納自來水廠(chang)建設費(fei)

（5）交納污(wu)水處理廠建設費

（6）交納(na)供熱廠建設費

（7）交(jiao)納供電貼費及(ji)電源建(jian)設(she)集(ji)資(zi)費

（8）土地有償出讓項目(mu)辦(ban)理“四源”接用手續

（9）設計單位出報批圖

（10）出施工圖(tu)

（11）編制(zhi)、報送工程檔案資料(liao)，交納檔案保證(zheng)金(jin)

（12）辦理消防審核意見表

（13）審批(pi)人(ren)防工程、辦理(li)人(ren)防許可證

（14）核發(fa)建設工程規劃許可(ke)證

（15）領取(qu)開工(gong)(gong)審(shen)批表，辦(ban)理(li)開工(gong)(gong)登記

2、工程建設招(zhao)投標

（1）辦理(li)招標登記、招標申請

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編(bian)制招(zhao)標(biao)文件并核準

（5）編制(zhi)招標工程標底

（6）標底(di)送(song)審合同預算(suan)審查處確認

（7）標底送市招標辦核(he)準，正(zheng)式(shi)申請(qing)招標

（8）投(tou)標(biao)單位資格(ge)審(shen)批

（9）編制投標書并(bing)送達(da)

（10）召開招標會，勘察現場

（11）召開(kai)開(kai)標(biao)會(hui)議，進行開(kai)標(biao)

（12）評標、決標

（13）發中(zhong)標通知書

（14）簽訂工(gong)程承包合同

（14）工程承包合同的審(shen)查

3、開工手續辦理(li)

（1）辦(ban)理(li)質量監督注冊登記(ji)手(shou)續

（2）建設工程監理(li)

（3）辦理開工統(tong)計登記(ji)

（4）交納實心(xin)黏土(tu)磚限制(zhi)使用費

（5）辦理開工前審計

（6）交納投(tou)資方(fang)向調(diao)節(jie)稅

（7）領(ling)取固定資(zi)產投(tou)資(zi)許可(ke)證

（8）報(bao)裝施工用水、電(dian)、路

（9）協(xie)調街道環衛(wei)部(bu)門

（10）協調(diao)交通管理部門

（11）交納綠化建設(she)費，簽(qian)訂綠化協議

（12）領取建設工程(cheng)開(kai)工證

4、工程施工

（1）施工場(chang)地的“三通(tong)一平”

（2）施(shi)(shi)工單位進場和施(shi)(shi)工暫設

（3）工(gong)(gong)程的基礎、結構施工(gong)(gong)與設備安裝

（4）施工(gong)過(guo)程(cheng)中的工(gong)程(cheng)質量監(jian)督

5、竣工驗收

（1）辦理單項工程(cheng)驗收手續

（2）辦(ban)理開發項目(mu)的綜合(he)驗收，領取《工程質(zhi)量竣工核驗證書》

（3）商品住宅性能認定

（4）竣工統(tong)計登記

（5）辦理竣工房屋測繪

（6）辦理產權登記

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦理《外銷(xiao)商(shang)品房預（銷(xiao)）售許(xu)可證》

（2）選定中介代理機構和律師(shi)事務所(suo)

（3）與購(gou)房者簽訂認購(gou)書(shu)

（4）簽訂(ding)正式(shi)買賣契約

（5）辦理簽約(yue)公證

（6）辦理外銷商品房預售(shou)契約公(gong)證

（7）辦理外銷商品(pin)房(fang)的預(yu)售登記

（8）外銷商品房轉讓(rang)登記

（9）外(wai)銷商(shang)品房抵押(ya)登記

（10）樓宇交付入(ru)住手(shou)續(xu)

（11）辦理產權(quan)過(guo)戶手續

2、市內銷售

（1）簽署預(yu)售內銷商(shang)品(pin)房預(yu)售款監管(guan)協議(yi)

（2）辦理《內銷商(shang)品房預（銷）售許可證》

（3）銷(xiao)售(shou)項目備案(an)

（4）委托(tuo)中(zhong)介代理機構進行銷售

（5）與購(gou)房者簽訂認購(gou)書

（6）與購房者簽訂買賣契約

（7）辦(ban)理預售登(deng)記

（8）辦理轉讓登記

（9）辦理房(fang)地產(chan)抵押登記手續

（10）樓宇交付入(ru)住(zhu)

（11）質量(liang)保證書和使用說明書

（12）辦理產權(quan)立(li)契過戶手(shou)續

3、房地產出租

（1）房屋出租權的確認(ren)

（2）申請房屋租賃(lin)許可(ke)證

（3）出租(zu)(zu)人與承租(zu)(zu)人簽訂書面承租(zu)(zu)協議

（4）租(zu)賃(lin)當(dang)事人辦理租(zu)賃(lin)登記手續(xu)

（5）租賃房屋的轉租

（6）房屋租賃(lin)關系的終(zhong)止

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依(yi)靠大量的市(shi)場(chang)(chang)調(diao)研資料，分析所在(zai)地(di)塊的周邊環境(jing)(jing)，房地(di)產開發(fa)(fa)狀況，各(ge)種(zhong)用途的房地(di)產開發(fa)(fa)量、市(shi)場(chang)(chang)接受度(du)等(deng)，對區(qu)域(yu)內的各(ge)種(zhong)類(lei)型個案進行統一歸納(na)、分析，盡量避開激烈(lie)競爭，找出市(shi)場(chang)(chang)盲點。結合周邊的區(qu)域(yu)特性、公建配(pei)套、交通(tong)情況進行定位(wei)，如住宅要(yao)求(qiu)市(shi)政配(pei)套完善、生活機(ji)能齊(qi)全、交通(tong)較(jiao)發(fa)(fa)達、區(qu)域(yu)相對安靜(jing)的環境(jing)(jing)，而辦公樓則(ze)要(yao)擁(yong)有交通(tong)主干道、交通(tong)網(wang)絡四通(tong)八達，距政府(fu)部門較(jiao)近，市(shi)政配(pei)套完善，商業氣(qi)息濃郁，較(jiao)為繁華熱鬧的環境(jing)(jing)。

二、建筑形態

以住宅(zhai)而言，從(cong)建筑(zhu)形態看，有高(gao)層(ceng)(ceng)、小高(gao)層(ceng)(ceng)、多(duo)層(ceng)(ceng)、低層(ceng)(ceng)等(deng)(deng)。從(cong)房(fang)型(xing)上看，有一(yi)房(fang)一(yi)衛(wei)、二(er)房(fang)一(yi)衛(wei)、二(er)房(fang)二(er)衛(wei)、三房(fang)一(yi)、三房(fang)二(er)衛(wei)等(deng)(deng)。根據所在地塊如何(he)(he)確定其建筑(zhu)形態，在房(fang)型(xing)上，如何(he)(he)確定不同房(fang)型(xing)的比例(li)分配(pei)，各種房(fang)型(xing)如何(he)(he)進行(xing)面積配(pei)比。這(zhe)些問題都(dou)關(guan)系到產品今(jin)后的生(sheng)死(si)存亡、銷售好壞(huai)。這(zhe)一(yi)切問題的解(jie)決還是要從(cong)大量的市(shi)場(chang)調研入手，進行(xing)相關(guan)市(shi)場(chang)分析，不能僅(jin)憑經驗判斷，要以數據為依據，以市(shi)場(chang)需求為導向，再(zai)加以科學(xue)合理的市(shi)場(chang)預測。

三、產品規劃

產品的(de)(de)規(gui)(gui)劃、設計要(yao)盡(jin)可(ke)能(neng)(neng)超(chao)前，但也(ye)(ye)不(bu)能(neng)(neng)過于超(chao)前，要(yao)掌握區域客源的(de)(de)預期接受度。比如地(di)塊確定(ding)要(yao)造住宅(zhai)，要(yao)依據地(di)塊的(de)(de)特點，結合大量市場(chang)調研的(de)(de)資料，確定(ding)住宅(zhai)類型，如比是多層、高層或別墅(shu)等(deng)。再(zai)依據產品類型進行小區規(gui)(gui)劃、風格(ge)的(de)(de)確立(li)，與周邊樓盤作(zuo)比較時一定(ding)要(yao)有(you)自己超(chao)前的(de)(de)且較為鮮明的(de)(de)特點，同時，也(ye)(ye)要(yao)讓市場(chang)能(neng)(neng)夠接受。

四、市場價格

項(xiang)目(mu)的(de)市(shi)場接(jie)受價格和其(qi)所針對(dui)的(de)客源。確定(ding)了市(shi)場的(de)合理接(jie)受價格及其(qi)針對(dui)的(de)客源，才能對(dui)項(xiang)目(mu)有清(qing)醒的(de)認(ren)識(shi)，確定(ding)項(xiang)目(mu)的(de)檔(dang)次進行(xing)成本控制，在比較(jiao)周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤的(de)價格以參考認(ren)定(ding)市(shi)場接(jie)受價時(shi)，要注意周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤是在何時(shi)推出，周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤的(de)工程進度，周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤的(de)付款方式等問題。