房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內資房地產綜合開發(fa)公司(si)的設立(li)

（1）公司設立準備

（2）申請資(zi)質(zhi)等級審(shen)批(pi)

（3）申(shen)請(qing)辦(ban)理(li)企業(ye)名稱(cheng)預先核準

（4）辦(ban)理工商注(zhu)冊(ce)登(deng)記

（5）辦理(li)稅務登記

2、外資房地產開發公司(si)的設立(li)

（1）申請批(pi)準項(xiang)目(mu)建議書

（2）辦(ban)理企業(ye)名稱登記

（3）送(song)審合資或合作(zuo)合同(tong)、章程(cheng)

（4）申領外(wai)商投資企業批準證書

（5）辦理企業登記

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二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定(ding)項目，簽定(ding)合作(zuo)意向書

2、初(chu)步(bu)確(que)定開(kai)發方(fang)案

3、申報規(gui)劃要點

4、申(shen)報(bao)、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項(xiang)目可行性研究(jiu)報告

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選(xuan)址定點

2、申(shen)報規劃(hua)設(she)計條件

3、委托(tuo)作出規劃設(she)計方案(an)

4、辦理(li)人防審核

5、辦(ban)理消防審核

6、審定規(gui)劃設計方案

7、住宅設計方案的專(zhuan)家組審查

8、落實環保“三(san)廢”治理方(fang)案

9、委托環境影響評價(jia)并報批

10、建設工程勘察招、投(tou)標

11、委(wei)托地質勘探

12、委托初步(bu)設(she)計

13、申(shen)報、審定(ding)初步設(she)計

四、房地產開發項目的市政配套

1、征(zheng)求主(zhu)管部門審查意見

2、落實市(shi)政(zheng)公用設施配套方案

3、報審市政(zheng)配套方案

4、市政各管理部門提出市政配套意見(jian)

8、市政管線(xian)綜合

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國有土地使用權的(de)出讓

（1）辦理建設用(yong)地規劃許可證(zheng)

（2）辦(ban)理(li)建設用地委托釘樁

（3）辦理國有土(tu)地(di)使用權出讓申請

（4）主管部門(men)實地(di)勘察

（5）土地估價報告的(de)預審(shen)

（6）委托(tuo)地價評估(gu)

（7）辦理核(he)定地價手續

（8）辦理(li)土地出讓審(shen)批

（9）簽訂國有(you)土地(di)使用權出讓(rang)合(he)同

（10）領取臨(lin)時國有(you)土(tu)地使用證

（11）領取正(zheng)式國(guo)有土地使(shi)用(yong)證

（12）國有土地使用(yong)權出讓金的(de)返還

2、國有土地使用(yong)權的劃撥(bo)

（1）國有土(tu)地使用(yong)權劃撥(bo)用(yong)地申(shen)請

（2）主(zhu)管部門(men)現場勘察

（3）劃撥(bo)用地申請(qing)的審核、報批

（4）取得劃(hua)撥用地批準

3、集體土(tu)地的征用

（1）征用集體(ti)土地用地申請

（2）到擬征地所在區(qu)（縣）房地局立(li)案

（3）簽(qian)訂(ding)征地協議

（4）簽(qian)訂補償安置協議

（5）確定勞動力安置方(fang)案

（6）區（縣(xian)）房地局(ju)審核各項協議

（7）市政府下(xia)文征地(di)

（8）交納(na)菜田基金、耕地(di)占用稅等稅費

（9）辦理批(pi)地文件、批(pi)地圖

（10）辦理凍(dong)結戶口(kou)

（11）調(diao)查戶口核實勞(lao)動力(li)

（12）辦理農轉工工作

（13）辦(ban)理(li)農(nong)轉居工(gong)作

（14）辦理超(chao)轉人員安置工(gong)作

（15）地(di)上物作價補償工作

（16）征(zheng)地結案

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委托進行拆遷工作

2、辦理(li)拆遷申請

3、審批、領取拆遷許(xu)可證

4、簽訂房(fang)屋拆遷責任書(shu)

5、辦理拆遷公告與(yu)通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦(ban)理相關(guan)事(shi)項

8、確定拆遷(qian)安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會(hui)，進行(xing)拆遷安置(zhi)

11、發(fa)放運(yun)作拆(chai)遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污(wu)染管理

13、移交拆(chai)遷檔案(an)資(zi)料

14、房屋拆(chai)遷(qian)糾(jiu)紛的(de)裁決

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領取房地產開發(fa)項目(mu)手冊

（2）項目轉入正式計劃

（3）交納煤氣(qi)（天然氣(qi)）廠建設費(fei)

（4）交納自來(lai)水廠(chang)建設費(fei)

（5）交納(na)污水處(chu)理廠建設費

（6）交納供(gong)熱廠建設(she)費

（7）交納供電(dian)貼費(fei)及(ji)電(dian)源建設集(ji)資(zi)費(fei)

（8）土地(di)有償出(chu)讓(rang)項目辦理“四(si)源”接用手續

（9）設計(ji)單(dan)位出報批圖

（10）出施(shi)工圖(tu)

（11）編制、報送工程(cheng)檔案資料(liao)，交納(na)檔案保證金

（12）辦理消防審核意見(jian)表

（13）審批(pi)人防工程(cheng)、辦理人防許可證

（14）核(he)發(fa)建設工程規(gui)劃許可證

（15）領(ling)取開工(gong)審批表，辦理(li)開工(gong)登記

2、工程建設招投(tou)標

（1）辦理招標(biao)登記、招標(biao)申請

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編(bian)制招標文件并核準

（5）編制(zhi)招(zhao)標工(gong)程標底

（6）標底(di)送審合同預算審查處確認

（7）標(biao)(biao)底送(song)市(shi)招標(biao)(biao)辦核準，正式申請招標(biao)(biao)

（8）投標(biao)單位(wei)資格審(shen)批

（9）編(bian)制(zhi)投標書(shu)并送(song)達(da)

（10）召開(kai)招標會，勘(kan)察現場

（11）召開開標(biao)會議，進行(xing)開標(biao)

（12）評(ping)標(biao)、決標(biao)

（13）發中標通知(zhi)書

（14）簽(qian)訂工程承包合同

（14）工程承包合(he)同的審查

3、開工(gong)手續辦理

（1）辦理質量監督注冊登(deng)記手續

（2）建設工(gong)程監(jian)理

（3）辦理開工統計登(deng)記

（4）交納實心黏土磚限(xian)制(zhi)使用費

（5）辦理開(kai)工前(qian)審(shen)計

（6）交納投資方向調節稅(shui)

（7）領取固定資產投資許可(ke)證

（8）報裝(zhuang)施工用水、電、路

（9）協調街道環衛部門

（10）協調交(jiao)通管理部門

（11）交納(na)綠化(hua)(hua)建設(she)費，簽訂綠化(hua)(hua)協議

（12）領取建設工程開工證

4、工程施工

（1）施(shi)工(gong)場地的“三通一平”

（2）施工(gong)單位進場和(he)施工(gong)暫(zan)設

（3）工(gong)程的基礎、結構施工(gong)與設(she)備安裝(zhuang)

（4）施工過程(cheng)中的工程(cheng)質量監督

5、竣工驗收

（1）辦理單(dan)項工程驗收(shou)手續

（2）辦理開發(fa)項(xiang)目的綜合驗(yan)收，領取《工程質量竣工核驗(yan)證(zheng)書》

（3）商(shang)品(pin)住(zhu)宅性能認定(ding)

（4）竣工統計登記

（5）辦理竣工房屋測繪

（6）辦(ban)理產權登記(ji)

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦理《外銷(xiao)(xiao)商品房預(yu)（銷(xiao)(xiao)）售(shou)許可證(zheng)》

（2）選定中介代(dai)理機構和律師事務所(suo)

（3）與(yu)購房者(zhe)簽訂認購書(shu)

（4）簽訂(ding)正(zheng)式買(mai)賣契約(yue)

（5）辦理簽約公證

（6）辦理(li)外(wai)銷商(shang)品房預(yu)售契約公證(zheng)

（7）辦理(li)外銷商品(pin)房(fang)的預(yu)售(shou)登記(ji)

（8）外銷(xiao)商品房轉(zhuan)讓登記

（9）外銷商品房抵(di)押登記

（10）樓宇交付入住(zhu)手(shou)續

（11）辦理產權過戶(hu)手續

2、市內銷售

（1）簽署預售(shou)內(nei)銷(xiao)商品房預售(shou)款監管(guan)協(xie)議

（2）辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

（3）銷售項目(mu)備案

（4）委托中介代理機構(gou)進行(xing)銷售

（5）與購(gou)房者簽訂認購(gou)書(shu)

（6）與購房者簽訂買賣(mai)契約(yue)

（7）辦(ban)理預售登(deng)記

（8）辦理轉讓登記

（9）辦(ban)理房(fang)地產抵(di)押登記(ji)手續

（10）樓宇交付入(ru)住(zhu)

（11）質量保(bao)證書和使(shi)用(yong)說(shuo)明書

（12）辦(ban)理產(chan)權立契過(guo)戶手續

3、房地產出租

（1）房屋出(chu)租(zu)權的確(que)認

（2）申請房屋租賃許可證

（3）出租人(ren)與承(cheng)(cheng)租人(ren)簽訂書面承(cheng)(cheng)租協議

（4）租賃(lin)當事(shi)人辦理租賃(lin)登記(ji)手(shou)續

（5）租賃房屋(wu)的轉租

（6）房屋(wu)租賃關系(xi)的終止

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依靠(kao)大量的市場調研資料，分析(xi)所(suo)在地塊的周邊環(huan)境(jing)，房(fang)地產開發(fa)狀況，各種(zhong)用途(tu)的房(fang)地產開發(fa)量、市場接受(shou)度等(deng)，對(dui)區域內的各種(zhong)類型個案(an)進行(xing)統一歸納(na)、分析(xi)，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結合周邊的區域特性、公(gong)建配套、交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)情(qing)況進行(xing)定位(wei)，如住宅要求(qiu)市政配套完善(shan)、生活機能齊全(quan)、交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)較發(fa)達、區域相對(dui)安靜的環(huan)境(jing)，而辦公(gong)樓則要擁有交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)主干道、交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)網絡(luo)四通(tong)(tong)八達，距政府部門較近，市政配套完善(shan)，商業氣息濃(nong)郁(yu)，較為繁華熱鬧的環(huan)境(jing)。

二、建筑形態

以(yi)(yi)住宅而言，從(cong)(cong)建筑(zhu)形(xing)態看(kan)，有高層、小高層、多層、低(di)層等。從(cong)(cong)房型上看(kan)，有一房一衛(wei)(wei)(wei)、二(er)房一衛(wei)(wei)(wei)、二(er)房二(er)衛(wei)(wei)(wei)、三(san)房一、三(san)房二(er)衛(wei)(wei)(wei)等。根據(ju)(ju)(ju)所在地(di)塊如何(he)(he)確(que)定其建筑(zhu)形(xing)態，在房型上，如何(he)(he)確(que)定不同房型的比(bi)例(li)分配(pei)，各(ge)種(zhong)房型如何(he)(he)進行面積配(pei)比(bi)。這些問(wen)題都關系到產(chan)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切(qie)問(wen)題的解決還(huan)是要從(cong)(cong)大量的市(shi)場(chang)調研入(ru)手，進行相關市(shi)場(chang)分析，不能僅憑經驗(yan)判斷，要以(yi)(yi)數據(ju)(ju)(ju)為(wei)依(yi)據(ju)(ju)(ju)，以(yi)(yi)市(shi)場(chang)需求(qiu)為(wei)導(dao)向，再加以(yi)(yi)科學合理的市(shi)場(chang)預測。

三、產品規劃

產品(pin)的(de)(de)規(gui)(gui)劃、設計要(yao)盡可能(neng)超(chao)(chao)前，但也(ye)(ye)不(bu)能(neng)過于(yu)超(chao)(chao)前，要(yao)掌握區(qu)域客源的(de)(de)預期(qi)接受(shou)度。比(bi)如地塊(kuai)確定(ding)要(yao)造住宅，要(yao)依據(ju)地塊(kuai)的(de)(de)特(te)點，結合大量市場(chang)調研的(de)(de)資(zi)料，確定(ding)住宅類型，如比(bi)是(shi)多層、高(gao)層或別(bie)墅等。再(zai)依據(ju)產品(pin)類型進行小區(qu)規(gui)(gui)劃、風格(ge)的(de)(de)確立，與周邊(bian)樓盤(pan)作比(bi)較時(shi)一(yi)定(ding)要(yao)有(you)自己超(chao)(chao)前的(de)(de)且較為(wei)鮮明(ming)的(de)(de)特(te)點，同時(shi)，也(ye)(ye)要(yao)讓市場(chang)能(neng)夠接受(shou)。

四、市場價格

項(xiang)(xiang)目的(de)市場接受價(jia)格(ge)和其所針對(dui)的(de)客源。確定(ding)了市場的(de)合理接受價(jia)格(ge)及其針對(dui)的(de)客源，才能對(dui)項(xiang)(xiang)目有清(qing)醒的(de)認識，確定(ding)項(xiang)(xiang)目的(de)檔次進行成本控制，在(zai)(zai)比(bi)較周(zhou)邊(bian)樓盤(pan)的(de)價(jia)格(ge)以參考認定(ding)市場接受價(jia)時，要(yao)注意周(zhou)邊(bian)樓盤(pan)是在(zai)(zai)何時推出(chu)，周(zhou)邊(bian)樓盤(pan)的(de)工(gong)程(cheng)進度，周(zhou)邊(bian)樓盤(pan)的(de)付款方式等(deng)問題。