作(zuo)為一(yi)種(zhong)客(ke)觀存(cun)在(zai)的(de)物質形態，房(fang)地產是指房(fang)產和(he)地產的總稱，包括土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)和(he)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)上(shang)永(yong)久建筑物(wu)及(ji)其(qi)(qi)(qi)所(suo)衍生的(de)(de)(de)(de)權利(li)。房(fang)(fang)產(chan)是指建筑在(zai)(zai)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)上(shang)的(de)(de)(de)(de)各種(zhong)(zhong)房(fang)(fang)屋，包括住宅、廠(chang)房(fang)(fang)、倉庫和(he)商業(ye)、服務、文化(hua)、教育、衛(wei)生、體(ti)育以(yi)及(ji)辦公(gong)用房(fang)(fang)等。地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)是指土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)及(ji)其(qi)(qi)(qi)上(shang)下一(yi)(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)空間，包括地(di)(di)(di)(di)(di)下的(de)(de)(de)(de)各種(zhong)(zhong)基礎設施、地(di)(di)(di)(di)(di)面道(dao)路(lu)等。房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)由于其(qi)(qi)(qi)自己的(de)(de)(de)(de)特點(dian)即(ji)(ji)位置的(de)(de)(de)(de)固定(ding)(ding)性和(he)不(bu)可(ke)移動性，在(zai)(zai)經(jing)濟學上(shang)又被稱(cheng)為(wei)不(bu)動產(chan)。可(ke)以(yi)有三種(zhong)(zhong)存在(zai)(zai)形(xing)態(tai)(tai)(tai)：即(ji)(ji)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)、建筑物(wu)、房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)合一(yi)(yi)。在(zai)(zai)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)拍賣中，其(qi)(qi)(qi)拍賣標(biao)的(de)(de)(de)(de)也可(ke)以(yi)有三種(zhong)(zhong)存在(zai)(zai)形(xing)態(tai)(tai)(tai)，即(ji)(ji)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)（或土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)使用權）、建筑物(wu)和(he)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)合一(yi)(yi)狀態(tai)(tai)(tai)下的(de)(de)(de)(de)物(wu)質實(shi)體(ti)及(ji)其(qi)(qi)(qi)權益。隨著個(ge)人(ren)財(cai)產(chan)所(suo)有權的(de)(de)(de)(de)發展，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)已(yi)經(jing)成(cheng)為(wei)商業(ye)交易(yi)的(de)(de)(de)(de)主要組成(cheng)部分。【詳細>>】

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告(gao)和(he)進行項目立項。

2、國土資源(yuan)局(ju)進行土地(di)利(li)用總(zong)體規劃和土地(di)供應方式(shi)的審查。

3、建(jian)委辦理(li)投資開(kai)發(fa)項(xiang)目建(jian)設條件意(yi)見書。

4、環(huan)保(bao)局辦理生產性項目環(huan)保(bao)意見書（表）。

5、文化局(ju)、地(di)震局(ju)、園林局(ju)、水利局(ju)對建設工程相(xiang)關專業內容和(he)范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址(zhi)意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行(xing)人防工程(cheng)建設布局審查(cha)。

2、國土資源局(ju)辦理土地預審。

3、公安(an)消防支(zhi)隊(dui)(dui)、公安(an)交警支(zhi)隊(dui)(dui)、教育局(ju)(ju)(ju)、水利局(ju)(ju)(ju)、城管局(ju)(ju)(ju)、環(huan)保局(ju)(ju)(ju)、園林局(ju)(ju)(ju)、文化局(ju)(ju)(ju)對建(jian)設工程(cheng)相關專業內容和范圍進行審查。

4、規(gui)劃部(bu)門對規(gui)劃總圖(tu)進行評(ping)審，核(he)發《建設用地規(gui)劃許可證(zheng)》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計(ji)條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計(ji)的規劃要求進行審查(cha)。

2、公安消(xiao)防支隊對(dui)初(chu)步設計的(de)消(xiao)防設計進行審查。

3、公安(an)局交警支隊對初(chu)步設計的交通條(tiao)件進行審(shen)查。

4、人防辦對(dui)初(chu)步設計的人防設計進行審(shen)查(cha)。

5、國土(tu)資(zi)源局進行用地預審(shen)。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等(deng)相關部門對初(chu)步設(she)計的相關專業內容進(jin)行審查。

7、建委(wei)制發初(chu)步(bu)設(she)計批復(fu)，并對落實(shi)初(chu)步(bu)設(she)計批準文(wen)件的要(yao)求(qiu)進行審(shen)查(cha)。

8、建委(wei)對施工圖設計文件進行(xing)政(zheng)策性審查，根(gen)據業主單位意見(jian)，核發(fa)技術性審查委(wei)托通知單。

9、建(jian)委(wei)根據施工(gong)(gong)圖設(she)(she)(she)計文(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)審查(cha)機(ji)構發出的《建(jian)設(she)(she)(she)工(gong)(gong)程施工(gong)(gong)圖設(she)(she)(she)計文(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)審查(cha)報告(gao)》，發放《建(jian)設(she)(she)(she)工(gong)(gong)程施工(gong)(gong)圖設(she)(she)(she)計文(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)審查(cha)批準書》。【詳細>>】

一、項目入市時機選擇

理想的入市時(shi)(shi)機(ji)：我(wo)們(men)所說的入市時(shi)(shi)機(ji)并(bing)不是指(zhi)時(shi)(shi)間概(gai)念上的時(shi)(shi)機(ji)，而是指(zhi)根(gen)據自身情況和市場(chang)狀況來(lai)決定(ding)什么時(shi)(shi)候開始(shi)進入市場(chang)，是賣(mai)樓花(hua)還是賣(mai)現樓；是建到正負零就開始(shi)賣(mai)還是等(deng)到封頂再開始(shi)賣(mai)；是按(an)部就班、調整完(wan)步伐后再賣(mai)還是急(ji)急(ji)忙忙、倉(cang)促上馬；是搶在競爭(zheng)者(zhe)前賣(mai)還是等(deng)人(ren)家賣(mai)完(wan)了再說等(deng)等(deng)。

二、項目廣告宣傳計劃

當我(wo)們確定了(le)產品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)訴求點和廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)基調后(hou)，制定切(qie)實可(ke)行的(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)計(ji)劃(hua)(hua)便(bian)成為實現最(zui)終銷(xiao)(xiao)售目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)必要步驟。而一個可(ke)操作(zuo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)完(wan)整(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)計(ji)劃(hua)(hua)通常包(bao)括廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)周期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)安排(pai)(pai)，廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)主題的(de)(de)(de)(de)(de)(de)安排(pai)(pai)，廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)媒(mei)體的(de)(de)(de)(de)(de)(de)安排(pai)(pai)和廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)預算(suan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)編(bian)排(pai)(pai)四個部(bu)分。推廣(guang)(guang)(guang)計(ji)劃(hua)(hua)應根據具體項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不同特(te)點，采(cai)用不同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)傳播(bo)渠(qu)道與推廣(guang)(guang)(guang)手段，更要綜合(he)各種媒(mei)體的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不同優勢(shi)，充分利用時效長而針對性強的(de)(de)(de)(de)(de)(de)專業(ye)媒(mei)體資源，來實現廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)最(zui)終目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)：降(jiang)低客戶成本(ben)，一切(qie)為了(le)銷(xiao)(xiao)售！

三、銷售部署

房地產銷(xiao)售(shou)的(de)階段性非(fei)常(chang)強，如何(he)把握整體沖擊力、彈性與(yu)節奏、步(bu)驟與(yu)策略(lve)(lve)調整，體現了操盤(pan)(pan)者的(de)控制局面(mian)的(de)能力，同(tong)時往往也(ye)決定了整體勝負。通常(chang)銷(xiao)售(shou)部署(shu)應遵(zun)循的(de)幾個原則是(shi)：保持進度與(yu)策略(lve)(lve)節奏一致——預熱期(qi)(qi)(qi)、開盤(pan)(pan)期(qi)(qi)(qi)、強銷(xiao)期(qi)(qi)(qi)、保溫期(qi)(qi)(qi)；防范(fan)銷(xiao)售(shou)階段性問題——如工期(qi)(qi)(qi)、質量、配套等；估算綜合成本(ben)及銷(xiao)售(shou)者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。【詳細>>】

房地產銷售話術的第一要領：將最重要的賣點放在最前面說

根據首因效應這個(ge)銷售心理(li)學的(de)理(li)論，最先和(he)客戶介紹的(de)賣點將獲(huo)得(de)最有效的(de)效果(guo)，也(ye)將獲(huo)得(de)深刻印象。因此，要v把樓盤最顯著的(de)賣點放(fang)在(zai)最前面說(shuo)。

房地產銷售技巧和話術的第二要領：形成客戶的信任心理

只有(you)信(xin)任才能(neng)接受，信(xin)dfs任是(shi)房地產銷(xiao)(xiao)售技巧(qiao)的(de)(de)基礎。信(xin)任可以(yi)分對(dui)樓盤的(de)(de)信(xin)任和對(dui)人的(de)(de)信(xin)任，這兩(liang)點都不能(neng)疏忽。大(da)家應該學習(xi)一些如何證實產品(pin)的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售技巧(qiao)。

房地產銷售技巧和話術的第三要領：認真傾聽

不(bu)要(yao)一見到客(ke)(ke)戶就滔滔不(bu)絕的介紹，要(yao)先傾聽(ting)，了解(jie)客(ke)(ke)戶的想法，特別是要(yao)學會銷售提問，打開客(ke)(ke)戶的心扉(fei)，你才知道(dao)應該(gai)怎么(me)說。

房地產銷售話術的第四要領：見什么人說什么話

盡管(guan)都(dou)是(shi)買房(fang)子，但客戶的(de)(de)(de)動機(ji)和關(guan)注點是(shi)不(bu)同的(de)(de)(de)，居住的(de)(de)(de)人(ren)(ren)關(guan)注舒適性，投資(zi)人(ren)(ren)關(guan)注升值性，給子女購買的(de)(de)(de)人(ren)(ren)關(guan)注教(jiao)育環境等等。不(bu)要(yao)對規(gui)定的(de)(de)(de)房(fang)地產銷售話術照搬照抄(chao)，見什么人(ren)(ren)說什么話的(de)(de)(de)房(fang)地產銷售技巧。

房地產銷售技巧和話術的第五大要領：信任自己的房子

每個房子都有優點和缺點，切不可因(yin)為缺點就(jiu)不信任自(zi)(zi)己的(de)房子。你不信任自(zi)(zi)己的(de)房子，你的(de)底氣就(jiu)不足，客戶就(jiu)會察覺。把房子當成自(zi)(zi)己的(de)孩子，孩子總(zong)是(shi)自(zi)(zi)己的(de)最好。有了這(zhe)種(zhong)情緒(xu)，你就(jiu)會做得很好。這(zhe)是(shi)重要的(de)房地產(chan)銷售技巧

房地產銷售技巧和話術的第六大要領：學會描述生活

很多銷售人員習慣于干巴巴地介紹樓盤，什么多大多大的面積等等，這樣很難激發客戶的購買激情。要運用形象描述的銷售技巧，將客戶的居住的美妙情景畫在客戶心中，這樣客戶才能被感染。【詳細>>】

1、房地產稅要交多少？

對于征(zheng)收范圍，中央財經大學財經研究(jiu)院院長施正文認為應該設(she)立一(yi)定(ding)的(de)免(mian)(mian)稅面積(ji)，免(mian)(mian)稅面積(ji)設(she)定(ding)為人均(jun)60平方米比較合理，這樣(yang)對于三口之(zhi)家來(lai)說，可以(yi)有(you)180平方米不用交稅，從(cong)而保證了(le)居(ju)民(min)第一(yi)套住房不用交稅。對于免(mian)(mian)征(zheng)額和(he)稅率，目前官方并未釋放任(ren)何信息。

但是，施正文建議，對于(yu)免征面(mian)積(ji)，中央可(ke)以設定(ding)一(yi)個最低(di)的標準，在此標準之上，各地免征面(mian)積(ji)可(ke)以自行決定(ding)是否上浮。

2、房地產稅將怎么收？百萬房產或每年繳稅5000元

據了解，未來的房地產稅主體稅種由房產稅、城鎮土地使用稅合并而成。收稅標準將參照世界通行做法，估算價值100萬的房產可能會每年增加約5000元稅負。有關房產稅，實際早在2011年就開始在上海和重慶兩地試點。在上海試點時，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的進行房產稅征收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬，那么其一年應繳房產稅4200元左右。【詳細>>】

1、房產

是指房屋經濟形態，在法(fa)律(lv)上有明確(que)的權屬關系，在不同(tong)的所有者(zhe)和(he)使用(yong)者(zhe)之間可(ke)以進行(xing)出(chu)租(zu)出(chu)售或作其它(ta)用(yong)途的房屋。

2、地產

是(shi)指土地(di)(di)(di)財產，在法律上有明確的權(quan)屬(shu)(shu)關系，地(di)(di)(di)產包含地(di)(di)(di)面及其(qi)上下(xia)空間，地(di)(di)(di)產與土地(di)(di)(di)的根(gen)本區別也就(jiu)是(shi)有無權(quan)屬(shu)(shu)關系。

3、房地產

是房產(chan)和(he)地產(chan)的總稱(cheng)。是指土地及附(fu)著在土地上的人(ren)工構筑(zhu)物(wu)和(he)建筑(zhu)物(wu)及其附(fu)帶(dai)的各種權利（所有(you)權、管理權、轉讓(rang)權等(deng)）。

4、房地產業

是以(yi)土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以(yi)及維(wei)修、裝飾和服(fu)務的集多(duo)種經濟活動為一(yi)體(ti)的綜合(he)性(xing)產業。

5、房地產開發

是指在(zai)依法取得土地(di)使用權的(de)土地(di)上按照使用性(xing)質的(de)要求(qiu)進行基(ji)礎設(she)施、房屋建筑的(de)活(huo)動。

6、土地開發

是(shi)將“生地(di)”開發(fa)成(cheng)可供使用(yong)的土地(di)。

7、土地所有制

現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。【詳細>>】