對小產(chan)權的解釋歸納起來(lai)主要有3種(zhong)解釋,目前面(mian)臨整(zheng)治的小產(chan)權房,指的是下面(mian)的第三種(zhong)。
第一種(zhong)解釋是(shi)(shi)針(zhen)對發(fa)展(zhan)商(shang)的(de)(de)(de)產(chan)權(quan)而言,將發(fa)展(zhan)商(shang)的(de)(de)(de)產(chan)權(quan)叫(jiao)大產(chan)權(quan),購房人的(de)(de)(de)產(chan)權(quan)叫(jiao)小產(chan)權(quan),這種(zhong)叫(jiao)法(fa)是(shi)(shi)因(yin)為購房人的(de)(de)(de)產(chan)權(quan)是(shi)(shi)由發(fa)展(zhan)商(shang)一個產(chan)權(quan)分割來的(de)(de)(de)。
第(di)二(er)種解釋是(shi)按房(fang)(fang)屋再轉讓(rang)(rang)時是(shi)否需要(yao)繳納土(tu)地(di)出讓(rang)(rang)金(jin)來(lai)區分的,不用再繳土(tu)地(di)出讓(rang)(rang)金(jin)的叫大產權,要(yao)補繳土(tu)地(di)出讓(rang)(rang)金(jin)的叫小產權。按這種解釋普通商品房(fang)(fang)就(jiu)是(shi)大產權房(fang)(fang),經濟適用房(fang)(fang)就(jiu)是(shi)小產權房(fang)(fang)。
第(di)三種解釋是按產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)證的(de)發證機關來區分的(de),國家(jia)發產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)證的(de)叫大產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan),國家(jia)不發產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)證的(de),由(you)鄉鎮(zhen)政府發證書的(de)叫小產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan),又被稱為(wei)鄉產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan),鄉產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)并(bing)不構成真正法律意義上的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)。
第一種(zhong)(zhong)和第二(er)種(zhong)(zhong)解(jie)(jie)釋(shi)的小產(chan)(chan)權是合法(fa)的,只要交足(zu)購房款,或轉讓時(shi)補(bu)繳土地出讓金就可以自由買賣,其法(fa)律(lv)規定較為明確。而第三種(zhong)(zhong)解(jie)(jie)釋(shi)的小產(chan)(chan)權的法(fa)律(lv)屬性存在較大爭議,而且拿不(bu)到真正(zheng)法(fa)律(lv)意義上的產(chan)(chan)權證。
所(suo)謂“小(xiao)(xiao)產(chan)(chan)權(quan)(quan)房”是(shi)指在農(nong)民(min)集體土地(di)上建設的(de)(de)(de)房屋(wu),未(wei)繳納土地(di)出讓(rang)金等費用,其產(chan)(chan)權(quan)(quan)證(zheng)不是(shi)由(you)國家房管(guan)部(bu)門(men)頒發(fa),而是(shi)由(you)鄉政(zheng)府或村政(zheng)府頒發(fa),所(suo)以叫做“鄉產(chan)(chan)權(quan)(quan)房”,又叫“小(xiao)(xiao)產(chan)(chan)權(quan)(quan)房”。小(xiao)(xiao)產(chan)(chan)權(quan)(quan)房占用的(de)(de)(de)是(shi)集體土地(di),按照我國現行法(fa)律,這類土地(di)只能(neng)用于農(nong)業生產(chan)(chan)或者(zhe)作為農(nong)民(min)的(de)(de)(de)宅基地(di),土地(di)使(shi)用權(quan)(quan)不得出讓(rang)、轉讓(rang)或者(zhe)出租(zu)用于非農(nong)業建設,它沒有(you)產(chan)(chan)權(quan)(quan),更沒有(you)國家的(de)(de)(de)土地(di)使(shi)用證(zheng)和預售許(xu)可證(zheng),因此小(xiao)(xiao)產(chan)(chan)權(quan)(quan)就(jiu)是(shi)沒產(chan)(chan)權(quan)(quan)。
第一類(lei)小產權(quan)房:占用集體(ti)用地或(huo)耕地違法建設,將農民集體(ti)用地使用權(quan)流轉(zhuan),用于商品(pin)住(zhu)宅(zhai)開發的違法建筑。
第二類小產權房:在(zai)政(zheng)府劃(hua)撥或出讓的(de)土(tu)地(di)上(shang)(shang),不(bu)按規劃(hua)功能開發(fa)或使(shi)用,并將限(xian)制銷(xiao)(xiao)售的(de)房屋直接在(zai)市場(chang)上(shang)(shang)銷(xiao)(xiao)售,具有產權糾紛隱(yin)患的(de)不(bu)完全產權房。
第三類小產(chan)權(quan)房:在(zai)軍(jun)隊享(xiang)有使(shi)用權(quan)的(de)(de)土地上(shang)進行商品(pin)房的(de)(de)開發,之后賣給軍(jun)人(ren)以外的(de)(de)地方居(ju)民(min),俗稱“軍(jun)產(chan)房”。
小產(chan)權(quan)房(fang)是(shi)指由鄉鎮政府而不(bu)是(shi)國(guo)家頒發(fa)產(chan)權(quan)證的房(fang)產(chan),在現實中往(wang)往(wang)是(shi)一些(xie)村(cun)(cun)集(ji)體組織或(huo)者(zhe)開發(fa)商(shang)以新農(nong)村(cun)(cun)建設(she)等名義(yi)出售的、建筑在集(ji)體土地(di)上(shang)的房(fang)屋(wu)或(huo)是(shi)由農(nong)民(min)自行組織建造的“商(shang)品房(fang)”。因此(ci)它并不(bu)真正構成嚴格法律意義(yi)上(shang)的產(chan)權(quan)。
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