無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買房沒(mei)過(guo)中介，全程自(zi)己(ji)跑，免掉幾千塊的(de)中介代辦費。

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雙方準備(bei)材(cai)料：

賣方：

（1）房屋所有(you)權證(zheng)

（2）土地使用(yong)權證

（3）夫妻(qi)雙方(fang)身份(fen)證、戶口簿(bu)（芒果(guo)视频下载和本人頁）

（4）婚姻狀況證明(ming)

①已婚(hun)的提供結婚(hun)證(zheng)

②未婚的(de)到戶口所在地的(de)民政局開具單身證明

③離異后單(dan)身的離婚證明(ming)、未再婚證明(ming)或公證的未再婚聲明(ming)（離婚證或法院判決書等），另外還要去房(fang)(fang)管局對產權進行做一份(fen)析(xi)權（若是這情(qing)況去房(fang)(fang)管局問下辦理手續就好）

④喪偶(ou)后單身的(de)(de)提供配偶(ou)死(si)亡證(zheng)(zheng)明、未再(zai)婚(hun)證(zheng)(zheng)明或經公證(zheng)(zheng)的(de)(de)未再(zai)婚(hun)證(zheng)(zheng)明

（5）名(ming)下沒房(fang)子(zi)了的(de)(de)，也要開(kai)一個無房(fang)證明(ming)（有未成年(nian)孩子(zi)的(de)(de)也要開(kai)孩子(zi)的(de)(de)無房(fang)證明(ming)）

（6）買房時的契稅發票(piao)，丟失的去房管(guan)局調出(chu)檔案(an)

買(mai)方：夫(fu)妻雙(shuang)方身份證、戶(hu)口簿（芒果视频下载和(he)本人頁）；婚姻狀(zhuang)況證明（和(he)賣(mai)方類(lei)似）；到戶(hu)口所(suo)在地和(he)所(suo)買(mai)房(fang)子(zi)(zi)(zi)的(de)當(dang)地，各開(kai)一次(ci)無房(fang)證明（有孩子(zi)(zi)(zi)的(de)也要開(kai)孩子(zi)(zi)(zi)的(de)；需要兩份：銀行貸款和(he)交契稅時候）；另(ling)外(wai)：選(xuan)定好貸款銀行，去該銀行的(de)總行，告訴人家(jia)為(wei)了買(mai)房(fang)子(zi)(zi)(zi)來開(kai)資金監管專(zhuan)用的(de)賬戶(hu)，人家(jia)會教(jiao)你開(kai)個戶(hu)頭的(de)，買(mai)賣(mai)雙(shuang)方都(dou)要開(kai)；以上(shang)材料最好都(dou)要復印4--5份(fen)以備無患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到(dao)房管局取“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個(ge)工作(zuo)日內換取房產(chan)證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣(mai)雙(shuang)方(fang)建立(li)信息溝通渠道(dao)，買方(fang)了解(jie)房(fang)屋整體現(xian)狀及產(chan)權(quan)狀況，要求(qiu)賣(mai)方(fang)提(ti)供(gong)合法的證件，包括(kuo)房(fang)屋所有(you)權(quan)證書、身份(fen)證件及其它證件。

2、簽合同

賣方提供了房(fang)屋的合法證件，買方可以交納購房(fang)定金(交(jiao)納購房定金不(bu)是商(shang)品房買賣(mai)的必經程序)，買(mai)賣雙方簽(qian)訂房屋買(mai)賣合同(或稱(cheng)房屋買賣(mai)契約)。買賣(mai)雙方通過(guo)協商，對房屋(wu)坐落位置、產權(quan)狀(zhuang)況(kuang)及成交(jiao)價格、房屋(wu)交(jiao)付時間、房屋(wu)交(jiao)付、產權(quan)辦理等達(da)成一(yi)致意見后，雙方簽訂至少一(yi)式三份的房屋(wu)買賣(mai)合同。

3、辦理過戶

買賣雙方(fang)共同向房地產(chan)(chan)(chan)交易管(guan)理(li)部門提(ti)出申(shen)請，接受審(shen)查。買賣雙方(fang)向房地產(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)部門提(ti)出申(shen)請手續后，管(guan)理(li)部門要查驗有關(guan)證件(jian)，審(shen)查產(chan)(chan)(chan)權(quan)，對(dui)符合上市條件(jian)的房屋準予辦理(li)過戶手續，對(dui)無產(chan)(chan)(chan)權(quan)或部分產(chan)(chan)(chan)權(quan)又(you)未得(de)到(dao)其他產(chan)(chan)(chan)權(quan)共有人書面同意(yi)的情況(kuang)拒絕申(shen)請，禁(jin)止上市交易。

4、立契

房地(di)相關部門根(gen)據(ju)交(jiao)(jiao)易(yi)房屋的(de)產權狀況和購買對象，按交(jiao)(jiao)易(yi)部門事先設(she)定(ding)的(de)審批(pi)(pi)權限(xian)逐(zhu)級申(shen)報審核批(pi)(pi)準后(hou)，交(jiao)(jiao)易(yi)雙方(fang)才能辦理立(li)契手續。現在北京市已取(qu)消(xiao)了交(jiao)(jiao)易(yi)過程中的(de)房地(di)產賣契，即大家所俗稱的(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅費(fei)的(de)構成比較復雜，要(yao)根據(ju)交易房(fang)屋的(de)性質而(er)定。比如房(fang)改房(fang)、危(wei)改回遷房(fang)、經濟適用房(fang)與其它(ta)商品(pin)房(fang)的(de)稅費(fei)構成是不一樣的(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易(yi)雙方在房(fang)地產(chan)交易(yi)管理(li)部門辦(ban)理(li)完(wan)產(chan)權變更登記(ji)后，交易(yi)材料移送到發證部門，買(mai)方憑領取房(fang)屋所有權證通知單到發證部門申領新的(de)產(chan)權證。

7、銀行貸款

對(dui)貸(dai)(dai)款的買(mai)(mai)(mai)(mai)受人來說(shuo)在與賣(mai)(mai)方簽訂完房(fang)屋(wu)買(mai)(mai)(mai)(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)后(hou)由買(mai)(mai)(mai)(mai)賣(mai)(mai)雙方共同(tong)到貸(dai)(dai)款銀(yin)行(xing)辦理貸(dai)(dai)款手續，銀(yin)行(xing)審核買(mai)(mai)(mai)(mai)方的資(zi)信，對(dui)雙方欲交易的房(fang)屋(wu)進行(xing)評(ping)估，以確(que)定買(mai)(mai)(mai)(mai)方的貸(dai)(dai)款額度(du)，然后(hou)批準買(mai)(mai)(mai)(mai)方的貸(dai)(dai)款，待雙方完成產(chan)權登記變更(geng)，買(mai)(mai)(mai)(mai)方領取房(fang)屋(wu)所(suo)有權證(zheng)后(hou)，銀(yin)行(xing)將貸(dai)(dai)款一次性發放(fang)。

8、打余款完成交易

買方(fang)領取房(fang)屋所有權(quan)證、付(fu)清所有房(fang)款，賣方(fang)交(jiao)付(fu)房(fang)屋并結清所有物業費(fei)后雙方(fang)的二手房(fang)屋買賣合(he)同全部履行完畢(bi)。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有些房(fang)屋有好多個共(gong)(gong)(gong)有人(ren)(ren)，如有繼承人(ren)(ren)共(gong)(gong)(gong)有的、有家庭共(gong)(gong)(gong)有的、還有夫妻共(gong)(gong)(gong)有的，對(dui)此(ci)買(mai)受人(ren)(ren)應當(dang)和全部共(gong)(gong)(gong)有人(ren)(ren)簽訂房(fang)屋買(mai)賣合(he)(he)同(tong)。如果只(zhi)是部分共(gong)(gong)(gong)有人(ren)(ren)擅(shan)自處分共(gong)(gong)(gong)有財產(chan)，買(mai)受人(ren)(ren)與其(qi)簽訂的買(mai)賣合(he)(he)同(tong)未在其(qi)他共(gong)(gong)(gong)有人(ren)(ren)同(tong)意的情況下(xia)一(yi)般是無效的。

2、土地情況是否清晰

二(er)手房(fang)中買受(shou)人應注意土(tu)地(di)(di)的使(shi)用(yong)性質(zhi)，看是(shi)劃撥還是(shi)出讓(rang)，劃撥的土(tu)地(di)(di)一般是(shi)無償使(shi)用(yong)，政府(fu)可(ke)無償收回，出讓(rang)是(shi)房(fang)主(zhu)已繳納了(le)土(tu)地(di)(di)出讓(rang)金，買受(shou)人對房(fang)屋享有較完整(zheng)的權利;還應注意(yi)土地(di)(di)的(de)使用(yong)年限，如果一(yi)個房屋(wu)的(de)土地(di)(di)使用(yong)權僅有40年，房(fang)主已使用十來年，對(dui)于買受人來說是否還(huan)應(ying)該按(an)同地段土地使用權為70年(nian)商品房的(de)價(jia)格來衡量(liang)時(shi)，就有(you)點(dian)不劃算。

3、交易房屋是否在租

有些二手(shou)房在(zai)轉讓時(shi)，存(cun)在(zai)物上負擔，即(ji)還被別人(ren)租(zu)賃。如果買(mai)受人(ren)只看房產(chan)證，只注重過戶手(shou)續，而不注意是否存(cun)在(zai)租(zu)賃時(shi)，買(mai)受人(ren)極(ji)有可(ke)能得到(dao)一個不能及時(shi)入住的或使用的房產(chan)。因為我國(guo)包括大部(bu)分國(guo)家(jia)均認可(ke)“買賣(mai)不破(po)租(zu)賃”，也(ye)就是說房屋買賣(mai)合同不能(neng)對抗在(zai)先成(cheng)立的(de)租(zu)賃合同。這一點在(zai)實際中(zhong)被(bei)很多買受人及中(zhong)介公司忽(hu)視，也(ye)被(bei)許(xu)多出賣(mai)人利(li)用從(cong)而引起較(jiao)多糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)是證(zheng)(zheng)明房(fang)(fang)主(zhu)對房(fang)(fang)屋(wu)享有(you)(you)(you)所有(you)(you)(you)權(quan)的(de)惟一(yi)憑證(zheng)(zheng)，沒有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)交易(yi)時對買(mai)受人(ren)來說有(you)(you)(you)得不到房(fang)(fang)屋(wu)的(de)極大風險。房(fang)(fang)主(zhu)可(ke)能有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)而將(jiang)其抵押(ya)(ya)或轉(zhuan)賣，即(ji)使現在沒有(you)(you)(you)將(jiang)來辦理取(qu)得后，房(fang)(fang)主(zhu)還可(ke)以抵押(ya)(ya)和轉(zhuan)賣。所以最好選擇有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)進(jin)行交易(yi)。

5、福利房屋是否合法

房(fang)(fang)改房(fang)(fang)、安居工程、經濟適用房(fang)(fang)本(ben)身(shen)是(shi)一(yi)種(zhong)福利性質的政策性住房(fang)(fang)，在(zai)轉讓(rang)時有(you)一(yi)定限制，而且這(zhe)些(xie)房(fang)(fang)屋在(zai)土地性質、房(fang)(fang)屋所有(you)權范圍上(shang)有(you)一(yi)定的國(guo)家規定，買受人(ren)購買時要避(bi)免買賣合同(tong)與國(guo)家法律沖突。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuan)讓房屋時，其物(wu)業管理費(fei)，電(dian)費(fei)以(yi)及(ji)三氣(天然氣、暖(nuan)氣、煤氣)費用長(chang)期拖欠，且已欠下數目(mu)不小的費用，買受人(ren)不知情購買了此房(fang)屋，所有費用買受人(ren)有可(ke)能要全部承擔。

7、市政規劃是否影響

有些(xie)房(fang)(fang)主出售(shou)二(er)手房(fang)(fang)可能是已了(le)解該房(fang)(fang)屋在5到10年左右要面(mian)(mian)臨拆(chai)遷，或(huo)者房屋附近要建高層住宅，可能影(ying)響采光、價格等市(shi)政規(gui)劃情況，才急于出售，作為買(mai)受人在購(gou)買(mai)時應全(quan)面(mian)(mian)了解詳(xiang)細(xi)情況。

8、單位房屋是否侵權

一般(ban)單(dan)位的(de)房(fang)屋有(you)(you)(you)成本價(jia)的(de)職工住房(fang)，還有(you)(you)(you)標準價(jia)的(de)職工住房(fang)，二者土地(di)(di)性質均為劃撥，轉讓時(shi)(shi)應繳(jiao)納土地(di)(di)使用(yong)費。再者，對(dui)于標準價(jia)的(de)住房(fang)一般(ban)單(dan)位享有(you)(you)(you)部分產權(quan)，職工在(zai)轉讓時(shi)(shi)，單(dan)位享有(you)(you)(you)優先購買權(quan)。買受人如(ru)果沒有(you)(you)(you)注意這些可能會(hui)和房(fang)主一起侵犯單(dan)位的(de)合法權(quan)益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違(wei)規提(ti)供中介服(fu)務，如(ru)(ru)在二手(shou)房貸(dai)款(kuan)時，為買(mai)(mai)受(shou)人(ren)提(ti)供零(ling)首(shou)付(fu)的服(fu)務，即買(mai)(mai)受(shou)人(ren)所(suo)支付(fu)的全部購房款(kuan)均可從銀行騙貸(dai)出(chu)來(lai)。買(mai)(mai)受(shou)人(ren)以為自己占了便宜，豈不知如(ru)(ru)果被銀行發(fa)現，所(suo)有的責(ze)任有可能自己都要(yao)承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。