無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買房沒過中介，全程自己跑，免掉幾千塊的中介代辦費。

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雙(shuang)方準備材料：

賣方：

（1）房(fang)屋(wu)所有權證

（2）土(tu)地使用(yong)權(quan)證(zheng)

（3）夫妻(qi)雙方身份證、戶口簿（芒(mang)果视(shi)频(pin)下载(zai)和本人頁）

（4）婚姻狀況證明(ming)

①已婚的提供結婚證(zheng)

②未(wei)婚(hun)的(de)到戶口(kou)所(suo)在地的(de)民(min)政局(ju)開具單身證(zheng)明

③離異后單身的離婚證(zheng)明(ming)、未再(zai)婚證(zheng)明(ming)或(huo)公(gong)證(zheng)的未再(zai)婚聲明(ming)（離婚證(zheng)或(huo)法院判決書等），另外還(huan)要去房(fang)管(guan)局對(dui)產權(quan)(quan)進(jin)行做一份析權(quan)(quan)（若是(shi)這情況去房(fang)管(guan)局問下辦理(li)手續就好(hao)）

④喪偶后(hou)單身的提(ti)供配偶死亡證(zheng)明、未再(zai)婚證(zheng)明或經公證(zheng)的未再(zai)婚證(zheng)明

（5）名下沒房子了的，也要開一個無(wu)房證(zheng)明(ming)（有未成年孩(hai)子的也要開孩(hai)子的無(wu)房證(zheng)明(ming)）

（6）買(mai)房(fang)時的契稅(shui)發票，丟失的去房(fang)管局(ju)調出檔(dang)案

買方：夫(fu)妻雙方身(shen)份證(zheng)、戶(hu)口簿（芒果(guo)视频(pin)下载和(he)本人(ren)頁）；婚(hun)姻(yin)狀況證(zheng)明(ming)（和(he)賣(mai)(mai)方類似）；到戶(hu)口所在地和(he)所買房子(zi)的(de)當(dang)地，各開(kai)一(yi)次無房證(zheng)明(ming)（有(you)孩子(zi)的(de)也要(yao)開(kai)孩子(zi)的(de)；需要(yao)兩份：銀行(xing)(xing)貸款和(he)交契稅時候）；另(ling)外：選定好貸款銀行(xing)(xing)，去該(gai)銀行(xing)(xing)的(de)總行(xing)(xing)，告(gao)訴人(ren)家(jia)(jia)為了(le)買房子(zi)來開(kai)資金監管(guan)專用的(de)賬(zhang)戶(hu)，人(ren)家(jia)(jia)會(hui)教你開(kai)個戶(hu)頭的(de)，買賣(mai)(mai)雙方都要(yao)開(kai)；以上材料最好都要(yao)復印4--5份以備無患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到房(fang)管(guan)局(ju)取(qu)“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個(ge)工作日內換取房產證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣雙方(fang)建立(li)信(xin)息溝通渠道，買方(fang)了解房屋(wu)整體現狀(zhuang)及產權狀(zhuang)況，要求賣方(fang)提供合法的證(zheng)(zheng)件(jian)，包(bao)括房屋(wu)所有權證(zheng)(zheng)書、身份(fen)證(zheng)(zheng)件(jian)及其它證(zheng)(zheng)件(jian)。

2、簽合同

賣方提供了房(fang)屋(wu)的合法證件，買方可以交(jiao)納(na)購房(fang)定金(交(jiao)納購房定金不是商(shang)品房買賣的必經程序(xu))，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙(shuang)方(fang)通過協商，對房(fang)屋(wu)坐落位置(zhi)、產權(quan)狀況(kuang)及成(cheng)交價格、房(fang)屋(wu)交付時間、房(fang)屋(wu)交付、產權(quan)辦理等達(da)成(cheng)一致(zhi)意見后，雙(shuang)方(fang)簽訂至少一式(shi)三份(fen)的房(fang)屋(wu)買賣合(he)同。

3、辦理過戶

買賣雙(shuang)方共同向房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)交易(yi)管理(li)部門提出申請(qing)，接受審(shen)查(cha)。買賣雙(shuang)方向房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)管理(li)部門提出申請(qing)手續后，管理(li)部門要查(cha)驗有(you)關證(zheng)件(jian)，審(shen)查(cha)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)，對(dui)符合上(shang)市條件(jian)的房(fang)(fang)屋準(zhun)予辦理(li)過戶手續，對(dui)無產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)或部分產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)又(you)未(wei)得到其他產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)共有(you)人書面(mian)同意(yi)的情況拒絕申請(qing)，禁止上(shang)市交易(yi)。

4、立契

房地(di)相關(guan)部(bu)門根(gen)據交易(yi)房屋的產權狀況和購買對(dui)象，按交易(yi)部(bu)門事先設定的審批權限逐級申報審核批準(zhun)后，交易(yi)雙方才能辦理立契(qi)手續。現(xian)在北京(jing)市已取消了(le)交易(yi)過(guo)程中的房地(di)產賣契(qi)，即大家(jia)所俗稱(cheng)的“白契”。

5、繳納稅費

稅費的(de)(de)構成比(bi)較(jiao)復雜，要根據交易(yi)房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)性質而(er)定。比(bi)如房(fang)(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)(fang)、危改(gai)回遷房(fang)(fang)(fang)、經(jing)濟適用房(fang)(fang)(fang)與(yu)其(qi)它商品房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)稅費構成是不一樣的(de)(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易(yi)雙(shuang)方(fang)在房地產交易(yi)管理部門辦(ban)理完產權變(bian)更登(deng)記后(hou)，交易(yi)材料(liao)移送(song)到發(fa)(fa)證(zheng)(zheng)部門，買方(fang)憑領(ling)(ling)取房屋所有(you)權證(zheng)(zheng)通(tong)知單到發(fa)(fa)證(zheng)(zheng)部門申領(ling)(ling)新的(de)產權證(zheng)(zheng)。

7、銀行貸款

對貸(dai)(dai)款的買(mai)(mai)受人(ren)來說在與賣方簽訂完(wan)房(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣合(he)同(tong)后由(you)買(mai)(mai)賣雙方共同(tong)到貸(dai)(dai)款銀行(xing)辦理貸(dai)(dai)款手續，銀行(xing)審(shen)核買(mai)(mai)方的資信(xin)，對雙方欲交(jiao)易的房(fang)屋(wu)進(jin)行(xing)評估，以確定買(mai)(mai)方的貸(dai)(dai)款額度，然后批(pi)準買(mai)(mai)方的貸(dai)(dai)款，待(dai)雙方完(wan)成產權登記變更，買(mai)(mai)方領取(qu)房(fang)屋(wu)所有權證后，銀行(xing)將貸(dai)(dai)款一次性發(fa)放。

8、打余款完成交易

買方(fang)領取房屋所(suo)有權證、付清(qing)所(suo)有房款(kuan)，賣方(fang)交(jiao)付房屋并結清(qing)所(suo)有物業費后雙方(fang)的(de)二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)(you)些(xie)房(fang)屋(wu)有(you)(you)好多個(ge)共(gong)有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)(ren)，如(ru)有(you)(you)繼承(cheng)人(ren)(ren)(ren)(ren)共(gong)有(you)(you)的、有(you)(you)家庭(ting)共(gong)有(you)(you)的、還有(you)(you)夫妻(qi)共(gong)有(you)(you)的，對此買受(shou)人(ren)(ren)(ren)(ren)應當和全部共(gong)有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)(ren)簽訂房(fang)屋(wu)買賣合(he)同(tong)(tong)。如(ru)果(guo)只是部分(fen)共(gong)有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)(ren)擅自處分(fen)共(gong)有(you)(you)財產，買受(shou)人(ren)(ren)(ren)(ren)與(yu)其簽訂的買賣合(he)同(tong)(tong)未在其他共(gong)有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)(ren)同(tong)(tong)意的情況下一般是無效的。

2、土地情況是否清晰

二手房(fang)(fang)中(zhong)買(mai)受(shou)人(ren)應注(zhu)意土地(di)的使用(yong)性質，看(kan)是劃(hua)撥(bo)還是出讓(rang)(rang)，劃(hua)撥(bo)的土地(di)一(yi)般是無償使用(yong)，政府可(ke)無償收回(hui)，出讓(rang)(rang)是房(fang)(fang)主已(yi)繳(jiao)納了土地(di)出讓(rang)(rang)金，買(mai)受(shou)人(ren)對房(fang)(fang)屋享有(you)較完整(zheng)的權利(li);還應注意土(tu)地的(de)使用年限，如果一個(ge)房屋(wu)的(de)土(tu)地使用權僅有40年(nian)，房主已(yi)使(shi)用十來(lai)年(nian)，對于買受(shou)人來(lai)說(shuo)是(shi)否還應(ying)該按同(tong)地(di)段土(tu)地(di)使(shi)用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時(shi)(shi)，存在物上負擔，即還(huan)被別(bie)人租(zu)賃。如果買(mai)受(shou)人只(zhi)(zhi)看(kan)房產證，只(zhi)(zhi)注重過(guo)戶手續，而不注意是(shi)否存在租(zu)賃時(shi)(shi)，買(mai)受(shou)人極有可能(neng)得到一個不能(neng)及時(shi)(shi)入(ru)住的或使用的房產。因為我國包括大(da)部分國家均認(ren)可“買賣不破租賃(lin)”，也(ye)就是說房屋買賣合同不能(neng)對抗在(zai)先(xian)成立的租賃(lin)合同。這(zhe)一(yi)點(dian)在(zai)實際(ji)中(zhong)被(bei)很多買受人(ren)及中(zhong)介公司(si)忽視(shi)，也(ye)被(bei)許多出賣人(ren)利(li)用從(cong)而(er)引起較多糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)是證(zheng)明房(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)(zhu)對(dui)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)享(xiang)有所有權的(de)惟一憑證(zheng)，沒(mei)有房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交易時(shi)對(dui)買受人來說有得不(bu)到房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)極大風險。房(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)(zhu)可(ke)能有房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)而將其抵押或(huo)轉賣，即使現在沒(mei)有將來辦理取(qu)得后(hou)，房(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)(zhu)還可(ke)以(yi)抵押和轉賣。所以(yi)最好選擇有房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)進行交易。

5、福利房屋是否合法

房(fang)(fang)改房(fang)(fang)、安居工程、經濟(ji)適(shi)用房(fang)(fang)本身(shen)是一種福利性(xing)質的政策性(xing)住房(fang)(fang)，在(zai)(zai)轉(zhuan)讓時(shi)(shi)有一定(ding)限制，而且(qie)這些房(fang)(fang)屋在(zai)(zai)土(tu)地性(xing)質、房(fang)(fang)屋所有權范圍上有一定(ding)的國(guo)家規定(ding)，買受(shou)人購(gou)買時(shi)(shi)要避(bi)免買賣(mai)合同(tong)與國(guo)家法律(lv)沖突。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在(zai)轉讓房屋時，其(qi)物業管理費，電費以及三氣(天(tian)然氣、暖氣、煤氣)費(fei)用長期(qi)拖欠，且已(yi)欠下(xia)數目不小的費(fei)用，買(mai)(mai)(mai)受人(ren)不知情購買(mai)(mai)(mai)了此房屋(wu)，所有費(fei)用買(mai)(mai)(mai)受人(ren)有可能要全部承(cheng)擔。

7、市政規劃是否影響

有些(xie)房(fang)主(zhu)出售二手房(fang)可(ke)能是已了解該房(fang)屋在5到10年左右要面臨(lin)拆遷，或者房屋附近要建(jian)高層住宅，可(ke)能(neng)影響(xiang)采光、價格等市政(zheng)規劃情況(kuang)，才急于出(chu)售，作(zuo)為買(mai)受人在購買(mai)時應全面了(le)解詳細情況(kuang)。

8、單位房屋是否侵權

一般單(dan)(dan)位(wei)的房(fang)(fang)屋(wu)有(you)(you)成本價(jia)的職(zhi)(zhi)工住(zhu)房(fang)(fang)，還(huan)有(you)(you)標(biao)準(zhun)價(jia)的職(zhi)(zhi)工住(zhu)房(fang)(fang)，二者(zhe)土地性(xing)質均為(wei)劃撥(bo)，轉讓時(shi)應繳(jiao)納土地使用費。再者(zhe)，對于標(biao)準(zhun)價(jia)的住(zhu)房(fang)(fang)一般單(dan)(dan)位(wei)享有(you)(you)部(bu)分產權(quan)，職(zhi)(zhi)工在(zai)轉讓時(shi)，單(dan)(dan)位(wei)享有(you)(you)優(you)先購買權(quan)。買受人如果沒(mei)有(you)(you)注意(yi)這些可能會和房(fang)(fang)主(zhu)一起侵犯單(dan)(dan)位(wei)的合法權(quan)益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如(ru)在(zai)二(er)手房(fang)貸(dai)款(kuan)時(shi)，為(wei)買受人提供零(ling)首付(fu)的服務，即(ji)買受人所支付(fu)的全部購房(fang)款(kuan)均可(ke)從銀(yin)(yin)行騙貸(dai)出(chu)來。買受人以(yi)為(wei)自(zi)己占了便(bian)宜(yi)，豈(qi)不知如(ru)果(guo)被(bei)銀(yin)(yin)行發現，所有的責任有可(ke)能自(zi)己都要承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。