無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買房沒(mei)過(guo)中介(jie)，全程(cheng)自己跑(pao)，免掉幾千塊的中介(jie)代辦(ban)費。

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雙(shuang)方準備材料(liao)：

賣方：

（1）房屋(wu)所有(you)權(quan)證

（2）土地使用權(quan)證

（3）夫妻雙方身份(fen)證、戶口簿(bu)（芒果视频下(xia)载和本人頁(ye)）

（4）婚姻狀況證明

①已婚的提供結婚證

②未婚的到戶口所(suo)在地的民政局開具單身證明

③離(li)異后單身的(de)離(li)婚(hun)證明、未(wei)再婚(hun)證明或公證的(de)未(wei)再婚(hun)聲明（離(li)婚(hun)證或法院判決書等），另外(wai)還要去房管(guan)局(ju)對(dui)產權進行做一份析權（若是這情況去房管(guan)局(ju)問下辦理手續就好）

④喪偶(ou)(ou)后單(dan)身的(de)(de)提供(gong)配偶(ou)(ou)死亡證明(ming)、未再(zai)婚(hun)(hun)證明(ming)或經公證的(de)(de)未再(zai)婚(hun)(hun)證明(ming)

（5）名下沒房(fang)子了的，也要開一個無房(fang)證(zheng)明(ming)（有未成年孩(hai)子的也要開孩(hai)子的無房(fang)證(zheng)明(ming)）

（6）買房(fang)時的契稅發票，丟失的去房(fang)管局調出檔案

買(mai)方(fang)(fang)：夫妻(qi)雙方(fang)(fang)身份證、戶(hu)(hu)口簿（芒(mang)果视频下载(zai)和本人(ren)頁）；婚姻狀(zhuang)況(kuang)證明（和賣方(fang)(fang)類似(si)）；到戶(hu)(hu)口所(suo)在地和所(suo)買(mai)房子(zi)的(de)(de)(de)當地，各(ge)開一次(ci)無房證明（有(you)孩子(zi)的(de)(de)(de)也要開孩子(zi)的(de)(de)(de)；需要兩份：銀行(xing)貸(dai)款(kuan)和交契稅時候(hou)）；另(ling)外：選定(ding)好貸(dai)款(kuan)銀行(xing)，去該銀行(xing)的(de)(de)(de)總行(xing)，告(gao)訴人(ren)家為了買(mai)房子(zi)來開資金監管專用的(de)(de)(de)賬戶(hu)(hu)，人(ren)家會教你開個戶(hu)(hu)頭的(de)(de)(de)，買(mai)賣雙方(fang)(fang)都要開；以(yi)上材料最(zui)好都要復印4--5份以備(bei)無(wu)患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到房管局取(qu)“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工作日內換取(qu)房產證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣雙方建立信息溝通渠(qu)道，買方了解房屋整(zheng)體現狀及(ji)產權狀況，要求(qiu)賣方提供合法的(de)證件，包括房屋所(suo)有權證書、身份證件及(ji)其它證件。

2、簽合同

賣方(fang)提(ti)供(gong)了房屋(wu)的合法證(zheng)件(jian)，買方(fang)可以(yi)交納購房定金(交納購房定金不是商品(pin)房買賣的必經程序)，買賣雙方(fang)簽訂房(fang)屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣(mai)雙方通(tong)過協(xie)商，對(dui)房屋坐落位置、產(chan)權狀況及成交(jiao)價格(ge)、房屋交(jiao)付(fu)時間、房屋交(jiao)付(fu)、產(chan)權辦理等達(da)成一(yi)致意見后，雙方簽訂至少一(yi)式三份的房屋買賣(mai)合同(tong)。

3、辦理過戶

買賣(mai)雙(shuang)方共同向房(fang)地產(chan)(chan)交易(yi)管理(li)部門提出申請(qing)，接受審查(cha)。買賣(mai)雙(shuang)方向房(fang)地產(chan)(chan)管理(li)部門提出申請(qing)手續(xu)后，管理(li)部門要查(cha)驗有關證件，審查(cha)產(chan)(chan)權，對符合上市條件的(de)房(fang)屋準予(yu)辦(ban)理(li)過戶(hu)手續(xu)，對無(wu)產(chan)(chan)權或(huo)部分(fen)產(chan)(chan)權又未得到(dao)其他產(chan)(chan)權共有人書面同意(yi)的(de)情況拒(ju)絕申請(qing)，禁止(zhi)上市交易(yi)。

4、立契

房地相關(guan)部門根(gen)據交易房屋(wu)的(de)(de)(de)產權狀況和(he)購買(mai)對象，按交易部門事先(xian)設定的(de)(de)(de)審(shen)批(pi)權限(xian)逐級申報審(shen)核批(pi)準后(hou)，交易雙方才能辦理(li)立契(qi)手續。現在北京(jing)市已取(qu)消了(le)交易過程中的(de)(de)(de)房地產賣契(qi)，即大(da)家(jia)所俗稱的(de)(de)(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅費(fei)的(de)(de)構成(cheng)比較復雜，要根據交易房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)性(xing)質而定(ding)。比如房(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)、危改回(hui)遷房(fang)(fang)(fang)、經濟適(shi)用房(fang)(fang)(fang)與其它(ta)商品房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)稅費(fei)構成(cheng)是(shi)不一樣的(de)(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易雙方在房地產(chan)(chan)交易管理(li)部(bu)門(men)(men)辦(ban)理(li)完產(chan)(chan)權(quan)變更(geng)登記(ji)后，交易材料(liao)移送到(dao)發證(zheng)部(bu)門(men)(men)，買方憑(ping)領取(qu)房屋(wu)所有(you)權(quan)證(zheng)通(tong)知單到(dao)發證(zheng)部(bu)門(men)(men)申領新的(de)產(chan)(chan)權(quan)證(zheng)。

7、銀行貸款

對貸(dai)(dai)(dai)(dai)款的(de)買(mai)受(shou)人來說在與賣(mai)方(fang)(fang)簽訂完房屋買(mai)賣(mai)合同后由買(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)共(gong)同到貸(dai)(dai)(dai)(dai)款銀行辦理貸(dai)(dai)(dai)(dai)款手續，銀行審核買(mai)方(fang)(fang)的(de)資信(xin)，對雙方(fang)(fang)欲(yu)交易(yi)的(de)房屋進行評估，以確定買(mai)方(fang)(fang)的(de)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款額度(du)，然后批準買(mai)方(fang)(fang)的(de)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款，待雙方(fang)(fang)完成產權登記變更(geng)，買(mai)方(fang)(fang)領取房屋所有權證后，銀行將貸(dai)(dai)(dai)(dai)款一次(ci)性發(fa)放(fang)。

8、打余款完成交易

買方領(ling)取房(fang)屋(wu)所有(you)權證、付清(qing)所有(you)房(fang)款，賣方交付房(fang)屋(wu)并結清(qing)所有(you)物(wu)業(ye)費后雙方的(de)二手房(fang)屋(wu)買賣合(he)同全部(bu)履行完畢(bi)。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共(gong)有人(ren)(ren)(ren)(ren)，如(ru)有繼承人(ren)(ren)(ren)(ren)共(gong)有的(de)(de)、有家(jia)庭共(gong)有的(de)(de)、還有夫妻共(gong)有的(de)(de)，對(dui)此買受人(ren)(ren)(ren)(ren)應(ying)當和全部共(gong)有人(ren)(ren)(ren)(ren)簽訂(ding)房屋買賣合(he)(he)同。如(ru)果只是部分(fen)共(gong)有人(ren)(ren)(ren)(ren)擅(shan)自處分(fen)共(gong)有財(cai)產，買受人(ren)(ren)(ren)(ren)與其(qi)(qi)簽訂(ding)的(de)(de)買賣合(he)(he)同未(wei)在其(qi)(qi)他共(gong)有人(ren)(ren)(ren)(ren)同意的(de)(de)情況下一般是無效的(de)(de)。

2、土地情況是否清晰

二手房(fang)中(zhong)買(mai)(mai)受人(ren)應注意土地(di)的(de)使用(yong)性質，看是劃撥(bo)(bo)還是出(chu)讓，劃撥(bo)(bo)的(de)土地(di)一(yi)般是無(wu)償使用(yong)，政(zheng)府可無(wu)償收回，出(chu)讓是房(fang)主已(yi)繳納(na)了土地(di)出(chu)讓金，買(mai)(mai)受人(ren)對房(fang)屋享(xiang)有較完整的(de)權利;還應注意土地的(de)使用年(nian)限，如果一(yi)個房(fang)屋(wu)的(de)土地使用權(quan)僅有40年，房主(zhu)已使用十來年，對于買受人來說是否還應(ying)該按同地段土地使用權為70年商品房的(de)價格來衡量時(shi)，就有點不劃算。

3、交易房屋是否在租

有些(xie)二手房(fang)在(zai)轉讓時(shi)(shi)，存在(zai)物上負(fu)擔，即(ji)還被別人(ren)(ren)租賃(lin)。如(ru)果買受(shou)人(ren)(ren)只看房(fang)產證，只注重過戶(hu)手續(xu)，而不注意是否存在(zai)租賃(lin)時(shi)(shi)，買受(shou)人(ren)(ren)極有可能得到一個不能及時(shi)(shi)入(ru)住的或(huo)使用(yong)的房(fang)產。因為(wei)我國(guo)包括大部分國(guo)家(jia)均認可“買(mai)(mai)賣不破租(zu)賃(lin)(lin)”，也(ye)就是說房(fang)屋買(mai)(mai)賣合同(tong)不能對(dui)抗在先成立的租(zu)賃(lin)(lin)合同(tong)。這一(yi)點(dian)在實際中被(bei)很多買(mai)(mai)受人及(ji)中介公司(si)忽視，也(ye)被(bei)許多出(chu)賣人利用從而引起較多糾紛(fen)。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)產證是證明房(fang)主(zhu)對(dui)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)享有所(suo)(suo)有權的(de)(de)惟一憑證，沒有房(fang)產證的(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)交易時(shi)對(dui)買受人(ren)來(lai)說(shuo)有得不到房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)(de)極大風險。房(fang)主(zhu)可(ke)能有房(fang)產證而將其抵(di)押(ya)或轉賣(mai)，即(ji)使現(xian)在沒有將來(lai)辦理取得后(hou)，房(fang)主(zhu)還可(ke)以抵(di)押(ya)和轉賣(mai)。所(suo)(suo)以最好選擇有房(fang)產證的(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)進行(xing)交易。

5、福利房屋是否合法

房(fang)改房(fang)、安(an)居工程、經(jing)濟適用房(fang)本身是一種福(fu)利性質的政(zheng)策性住房(fang)，在轉讓時(shi)有一定限制，而(er)且這些(xie)房(fang)屋在土地性質、房(fang)屋所有權范圍(wei)上有一定的國家(jia)規定，買受(shou)人購(gou)買時(shi)要(yao)避免買賣(mai)合同與國家(jia)法律沖(chong)突。

6、物管費用是否拖欠

有些房主(zhu)在轉讓房屋(wu)時，其物業管理費，電(dian)費以及三(san)氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用(yong)長期拖欠，且已(yi)欠下數目(mu)不小的費用(yong)，買(mai)受(shou)人(ren)不知(zhi)情購買(mai)了此房(fang)屋(wu)，所有(you)費用(yong)買(mai)受(shou)人(ren)有(you)可能要(yao)全部承擔。

7、市政規劃是否影響

有些房主出售(shou)二手(shou)房可能是已了解該(gai)房屋在(zai)5到10年(nian)左右要面(mian)臨拆遷，或者(zhe)房屋附近要建高層住宅(zhai)，可能影響(xiang)采光、價格(ge)等(deng)市政規劃情況，才(cai)急(ji)于出售，作為買受人(ren)在購買時應全面(mian)了解(jie)詳細情況。

8、單位房屋是否侵權

一(yi)(yi)般(ban)單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)(de)房屋有成本價(jia)的(de)(de)職(zhi)工住(zhu)(zhu)房，還有標準價(jia)的(de)(de)職(zhi)工住(zhu)(zhu)房，二(er)者土地(di)性質(zhi)均為劃撥，轉(zhuan)讓時應繳納土地(di)使用費。再者，對于標準價(jia)的(de)(de)住(zhu)(zhu)房一(yi)(yi)般(ban)單(dan)(dan)位(wei)(wei)享有部分產權，職(zhi)工在轉(zhuan)讓時，單(dan)(dan)位(wei)(wei)享有優先(xian)購買權。買受(shou)人如果(guo)沒有注意這(zhe)些可能會和房主一(yi)(yi)起侵犯單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)(de)合法權益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提(ti)供(gong)中介服務，如在二手房(fang)貸(dai)款時，為買(mai)(mai)受人(ren)提(ti)供(gong)零首(shou)付的(de)服務，即買(mai)(mai)受人(ren)所(suo)支(zhi)付的(de)全部(bu)購房(fang)款均可從銀行(xing)騙貸(dai)出來。買(mai)(mai)受人(ren)以為自(zi)己占了(le)便宜，豈不(bu)知如果被銀行(xing)發現(xian)，所(suo)有的(de)責任(ren)有可能自(zi)己都要承(cheng)擔(dan)。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。