無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買房沒過中介，全程自己跑，免掉幾千(qian)塊的中介代辦費。

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雙方(fang)準備材料(liao)：

賣方：

（1）房(fang)屋所有(you)權證(zheng)

（2）土地使用權(quan)證

（3）夫妻雙方身份證(zheng)、戶(hu)口簿（芒果视频(pin)下(xia)载和本人頁）

（4）婚(hun)姻狀況證明(ming)

①已婚的(de)提供(gong)結婚證

②未婚的到(dao)戶(hu)口(kou)所在地的民政(zheng)局開(kai)具(ju)單身證(zheng)明

③離異后單身的離婚證明(ming)(ming)、未再婚證明(ming)(ming)或公證的未再婚聲明(ming)(ming)（離婚證或法院判決書(shu)等(deng)），另(ling)外還要去(qu)房(fang)管(guan)局對(dui)產權(quan)進行做一份析權(quan)（若是這情況去(qu)房(fang)管(guan)局問下辦理手續就好）

④喪偶(ou)后單(dan)身的(de)提(ti)供配偶(ou)死亡證(zheng)(zheng)明、未再婚證(zheng)(zheng)明或經公證(zheng)(zheng)的(de)未再婚證(zheng)(zheng)明

（5）名下沒房(fang)子了的，也要開一個無(wu)房(fang)證明(ming)（有未成年孩子的也要開孩子的無(wu)房(fang)證明(ming)）

（6）買(mai)房時的(de)契稅發票，丟(diu)失的(de)去房管局調出檔(dang)案(an)

買(mai)(mai)方(fang)：夫(fu)妻雙方(fang)身份(fen)證(zheng)、戶(hu)(hu)口(kou)簿(bu)（芒果(guo)视(shi)频下(xia)载和(he)本人頁）；婚(hun)姻狀況證(zheng)明（和(he)賣(mai)方(fang)類似(si)）；到戶(hu)(hu)口(kou)所(suo)在地和(he)所(suo)買(mai)(mai)房子的(de)當地，各開(kai)一次(ci)無房證(zheng)明（有(you)孩子的(de)也(ye)要(yao)開(kai)孩子的(de)；需要(yao)兩份(fen)：銀(yin)行(xing)貸(dai)款和(he)交契稅(shui)時候）；另外：選(xuan)定(ding)好貸(dai)款銀(yin)行(xing)，去該銀(yin)行(xing)的(de)總行(xing)，告訴人家(jia)(jia)為了(le)買(mai)(mai)房子來(lai)開(kai)資金監管專用的(de)賬(zhang)戶(hu)(hu)，人家(jia)(jia)會教你(ni)開(kai)個戶(hu)(hu)頭的(de)，買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)都要(yao)開(kai)；以上材料最好都要(yao)復印4--5份以備無(wu)患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到(dao)房管局取“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工(gong)作日(ri)內換取房(fang)產證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買(mai)賣雙方(fang)建立(li)信息溝(gou)通渠道，買(mai)方(fang)了(le)解房屋(wu)整體(ti)現(xian)狀(zhuang)及產權狀(zhuang)況，要求賣方(fang)提供(gong)合法的證件，包括房屋(wu)所有權證書、身份證件及其(qi)它證件。

2、簽合同

賣(mai)方提供了房屋的合法證件(jian)，買(mai)方可以交納購房定金(jin)(交(jiao)納購房定(ding)金(jin)不是商品房買賣的必經(jing)程序)，買(mai)賣(mai)雙方簽訂房屋買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(或稱房屋(wu)買(mai)賣契(qi)約)。買賣雙方通(tong)過協商，對房(fang)(fang)屋坐落位置、產權狀況(kuang)及(ji)成(cheng)交(jiao)價格、房(fang)(fang)屋交(jiao)付(fu)時(shi)間、房(fang)(fang)屋交(jiao)付(fu)、產權辦理等達成(cheng)一致意見后，雙方簽(qian)訂至少一式(shi)三份(fen)的房(fang)(fang)屋買賣合同。

3、辦理過戶

買(mai)賣雙(shuang)方共同向房地產(chan)交易(yi)管理部門提出(chu)申請(qing)，接(jie)受審查。買(mai)賣雙(shuang)方向房地產(chan)管理部門提出(chu)申請(qing)手續(xu)后，管理部門要查驗有(you)關證(zheng)件，審查產(chan)權(quan)(quan)，對(dui)符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xu)，對(dui)無(wu)產(chan)權(quan)(quan)或部分(fen)產(chan)權(quan)(quan)又未得(de)到其他產(chan)權(quan)(quan)共有(you)人(ren)書(shu)面同意的情況(kuang)拒絕(jue)申請(qing)，禁止上市交易(yi)。

4、立契

房(fang)(fang)地(di)相關部門根據交易(yi)(yi)房(fang)(fang)屋(wu)的(de)產權狀況和購買對象，按交易(yi)(yi)部門事先設定的(de)審(shen)批(pi)權限逐級(ji)申報(bao)審(shen)核批(pi)準后，交易(yi)(yi)雙方(fang)才能辦理立契手續。現在北(bei)京(jing)市已取消了交易(yi)(yi)過程中的(de)房(fang)(fang)地(di)產賣契，即大家(jia)所俗稱的(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅費的構成(cheng)比較復雜，要(yao)根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它(ta)商品(pin)房的稅費構成(cheng)是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續

交(jiao)易雙方(fang)在房(fang)(fang)地產(chan)交(jiao)易管理部門(men)辦理完產(chan)權變更登(deng)記后，交(jiao)易材料移送到發證部門(men)，買方(fang)憑(ping)領取房(fang)(fang)屋所有權證通(tong)知(zhi)單到發證部門(men)申(shen)領新的產(chan)權證。

7、銀行貸款

對貸(dai)款(kuan)的(de)(de)買(mai)(mai)受人來說在與賣(mai)方(fang)簽訂完(wan)房屋(wu)(wu)買(mai)(mai)賣(mai)合同后由買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)共同到貸(dai)款(kuan)銀(yin)行(xing)辦理貸(dai)款(kuan)手續，銀(yin)行(xing)審核買(mai)(mai)方(fang)的(de)(de)資(zi)信，對雙方(fang)欲交易的(de)(de)房屋(wu)(wu)進行(xing)評估，以確定買(mai)(mai)方(fang)的(de)(de)貸(dai)款(kuan)額度，然后批準買(mai)(mai)方(fang)的(de)(de)貸(dai)款(kuan)，待雙方(fang)完(wan)成產權登記變更，買(mai)(mai)方(fang)領取房屋(wu)(wu)所有權證后，銀(yin)行(xing)將貸(dai)款(kuan)一次性(xing)發放。

8、打余款完成交易

買(mai)方(fang)領(ling)取房(fang)(fang)屋(wu)所有(you)權證、付清(qing)所有(you)房(fang)(fang)款，賣(mai)方(fang)交付房(fang)(fang)屋(wu)并結(jie)清(qing)所有(you)物業費后雙(shuang)方(fang)的二手房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)合同全部(bu)履行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)(you)(you)(you)(you)(you)些房屋(wu)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)好多個共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)，如有(you)(you)(you)(you)(you)(you)繼承人(ren)共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)的(de)(de)、有(you)(you)(you)(you)(you)(you)家庭共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)的(de)(de)、還(huan)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)夫(fu)妻(qi)共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)的(de)(de)，對此買受人(ren)應當和全部共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)簽(qian)訂房屋(wu)買賣(mai)合同(tong)。如果只是部分共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)擅自處分共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)財產，買受人(ren)與其簽(qian)訂的(de)(de)買賣(mai)合同(tong)未在其他共(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)同(tong)意(yi)的(de)(de)情況下(xia)一般是無效的(de)(de)。

2、土地情況是否清晰

二手(shou)房(fang)(fang)中買受人應注意(yi)土地(di)的(de)使(shi)用性質(zhi)，看是劃(hua)撥還(huan)是出(chu)讓，劃(hua)撥的(de)土地(di)一般是無(wu)償(chang)使(shi)用，政(zheng)府可無(wu)償(chang)收回，出(chu)讓是房(fang)(fang)主已(yi)繳(jiao)納(na)了土地(di)出(chu)讓金，買受人對房(fang)(fang)屋享有較完整的(de)權利;還應注意(yi)土地(di)的使(shi)用(yong)年限，如果(guo)一個房屋的土地(di)使(shi)用(yong)權(quan)僅有40年(nian)(nian)，房主(zhu)已使用十來年(nian)(nian)，對于買受(shou)人來說是(shi)否(fou)還(huan)應(ying)該按同地段土(tu)地使用權(quan)為70年商品房的價格來(lai)衡量(liang)時，就(jiu)有點不劃算。

3、交易房屋是否在租

有(you)些二手(shou)房(fang)(fang)在(zai)(zai)轉(zhuan)讓時(shi)，存在(zai)(zai)物上負擔，即還(huan)被別人(ren)租賃。如果買受(shou)人(ren)只看房(fang)(fang)產證，只注重過戶手(shou)續，而(er)不注意是(shi)否存在(zai)(zai)租賃時(shi)，買受(shou)人(ren)極有(you)可(ke)能得到(dao)一個(ge)不能及時(shi)入(ru)住的或使用的房(fang)(fang)產。因(yin)為我國(guo)包括(kuo)大(da)部分國(guo)家均認可(ke)“買(mai)賣不(bu)破租賃(lin)”，也就(jiu)是說房屋買(mai)賣合同(tong)(tong)不(bu)能對(dui)抗在(zai)先(xian)成立的租賃(lin)合同(tong)(tong)。這一點(dian)在(zai)實(shi)際中被(bei)很多買(mai)受人及中介(jie)公司忽視(shi)，也被(bei)許多出(chu)賣人利用從而(er)引(yin)起(qi)較(jiao)多糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)產證是證明房(fang)(fang)主(zhu)對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)享有(you)所(suo)有(you)權的(de)惟一(yi)憑(ping)證，沒有(you)房(fang)(fang)產證的(de)房(fang)(fang)屋(wu)交易時對(dui)買受(shou)人來說有(you)得不到房(fang)(fang)屋(wu)的(de)極大風險。房(fang)(fang)主(zhu)可能有(you)房(fang)(fang)產證而(er)將(jiang)其(qi)抵押或轉賣，即(ji)使現在沒有(you)將(jiang)來辦理(li)取得后，房(fang)(fang)主(zhu)還可以抵押和轉賣。所(suo)以最好選擇(ze)有(you)房(fang)(fang)產證的(de)房(fang)(fang)屋(wu)進行交易。

5、福利房屋是否合法

房(fang)改房(fang)、安居工程、經濟適用房(fang)本(ben)身是一種福(fu)利性(xing)質(zhi)的政策(ce)性(xing)住房(fang)，在轉讓時(shi)有(you)一定限制，而(er)且(qie)這些房(fang)屋在土地性(xing)質(zhi)、房(fang)屋所有(you)權(quan)范圍上(shang)有(you)一定的國(guo)家規定，買受(shou)人購(gou)買時(shi)要避免買賣合(he)同與國(guo)家法律(lv)沖突。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋(wu)時，其物(wu)業(ye)管理費(fei)，電費(fei)以及三氣(天然氣(qi)、暖(nuan)氣(qi)、煤氣(qi))費用長期拖欠(qian)，且已(yi)欠(qian)下數目不小的費用，買受人不知情(qing)購買了此房屋，所有(you)費用買受人有(you)可(ke)能要全部(bu)承(cheng)擔(dan)。

7、市政規劃是否影響

有(you)些房主出售(shou)二手(shou)房可(ke)能是已(yi)了解該房屋在5到10年左右要面(mian)臨拆遷，或者房(fang)屋附近(jin)要建(jian)高層住宅，可(ke)能(neng)影響(xiang)采光(guang)、價格等市政規劃情(qing)況(kuang)，才急于出(chu)售，作為買受人(ren)在購買時應全面(mian)了解(jie)詳細情(qing)況(kuang)。

8、單位房屋是否侵權

一般單(dan)(dan)位(wei)的(de)房(fang)屋有成本價的(de)職工(gong)住房(fang)，還有標準價的(de)職工(gong)住房(fang)，二者(zhe)土地(di)性質(zhi)均(jun)為劃撥，轉讓(rang)時(shi)應繳納土地(di)使用(yong)費。再(zai)者(zhe)，對于標準價的(de)住房(fang)一般單(dan)(dan)位(wei)享有部分(fen)產權，職工(gong)在轉讓(rang)時(shi)，單(dan)(dan)位(wei)享有優先購買權。買受人如果沒有注意(yi)這些可(ke)能會和(he)房(fang)主一起侵(qin)犯單(dan)(dan)位(wei)的(de)合法權益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在(zai)二手房貸款時，為(wei)買(mai)受(shou)人(ren)提供零(ling)首付(fu)的(de)服務，即買(mai)受(shou)人(ren)所支(zhi)付(fu)的(de)全部購房款均可(ke)從(cong)銀行(xing)騙貸出來(lai)。買(mai)受(shou)人(ren)以為(wei)自(zi)己(ji)占了便(bian)宜(yi)，豈不知如果被銀行(xing)發(fa)現，所有的(de)責任有可(ke)能自(zi)己(ji)都要(yao)承擔(dan)。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。