商業地產策劃和住宅地產策劃的本質區別

1、功能區別

住宅的(de)功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)要(yao)求較為單一(yi)(yi)，主(zhu)要(yao)就(jiu)是滿足人(ren)(ren)(ren)們的(de)居住功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)，為人(ren)(ren)(ren)們提供一(yi)(yi)個能(neng)(neng)夠遮風檔雨(yu)的(de)休(xiu)憩之所。而(er)商(shang)(shang)業所要(yao)承載的(de)功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)就(jiu)較為復雜，商(shang)(shang)業地產最一(yi)(yi)般(ban)的(de)功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)是作為商(shang)(shang)品(pin)流通的(de)基礎設施，承擔商(shang)(shang)品(pin)的(de)流通展(zhan)示功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)，對人(ren)(ren)(ren)而(er)言就(jiu)是滿足人(ren)(ren)(ren)們的(de)購物(wu)需求。同時商(shang)(shang)業地產還可以承載其他(ta)功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)，例如餐飲功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)、娛樂功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)、休(xiu)閑(xian)功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)、商(shang)(shang)務(wu)功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)等等，就(jiu)因為商(shang)(shang)業地產的(de)功(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)要(yao)求靈活(huo)多變，故導致對其的(de)操(cao)控也就(jiu)相對復雜。

2、地段區別

房地產因(yin)其不可(ke)(ke)移動(dong)性，因(yin)此不論住宅(zhai)還是(shi)商(shang)(shang)業(ye)，對(dui)(dui)地段(duan)的(de)(de)(de)要求都比較(jiao)高，而(er)商(shang)(shang)業(ye)更之為(wei)甚。相對(dui)(dui)而(er)言，住宅(zhai)選(xuan)擇地段(duan)的(de)(de)(de)彈性空間更大，不論城(cheng)市(shi)中心(xin)，還是(shi)城(cheng)市(shi)郊區，抑或荒郊野嶺，均可(ke)(ke)開發住宅(zhai)。而(er)商(shang)(shang)業(ye)則(ze)不同，商(shang)(shang)業(ye)一旦離(li)開城(cheng)區，來到郊外(wai)，就(jiu)需要對(dui)(dui)商(shang)(shang)業(ye)的(de)(de)(de)經營內容、業(ye)態(tai)進行檢討。例如適應(ying)于城(cheng)區的(de)(de)(de)零售百貨如果來到郊外(wai)就(jiu)生存渺茫。商(shang)(shang)業(ye)地產的(de)(de)(de)植樹原理，首先就(jiu)是(shi)立(li)地分析。如果地選(xuan)錯了，那必定難以生存。商(shang)(shang)業(ye)對(dui)(dui)“易達性”的(de)(de)(de)要求很高，項目最(zui)好處(chu)在道(dao)路(lu)十字路(lu)口或緊鄰(lin)干道(dao)，客流(liu)、人流(liu)、車流(liu)穿(chuan)行方(fang)便(bian)，這樣才能(neng)增加顧客的(de)(de)(de)光顧可(ke)(ke)能(neng)。

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3、客戶區別

住(zhu)宅地(di)產(chan)涉及客(ke)(ke)戶(hu)層面(mian)較(jiao)窄，而商業地(di)產(chan)涉及客(ke)(ke)戶(hu)層面(mian)較(jiao)寬。住(zhu)宅的目(mu)標客(ke)(ke)戶(hu)一般分為兩類，一種是投資(zi)型(xing)客(ke)(ke)戶(hu)，一種是自用(yong)型(xing)客(ke)(ke)戶(hu)。投資(zi)性(xing)客(ke)(ke)戶(hu)乃(nai)是依靠買后(hou)出租及房產(chan)升(sheng)值獲利。而自用(yong)型(xing)客(ke)(ke)戶(hu)乃(nai)是買后(hou)自用(yong)（不論過渡型(xing)居住(zhu)還是永久性(xing)居住(zhu)）。

但(dan)商(shang)業地產的(de)客戶(hu)則包括了經營(ying)商(shang)戶(hu)、商(shang)鋪(pu)投資者和目(mu)標消費者三(san)類人群。經營(ying)商(shang)戶(hu)又可以分(fen)為(wei)主(zhu)力(li)店(dian)(dian)、次主(zhu)力(li)店(dian)(dian)、旗艦(jian)品牌(pai)店(dian)(dian)及普通品牌(pai)店(dian)(dian)，下表為(wei)某購(gou)物(wu)中心的(de)目(mu)標商(shang)戶(hu)分(fen)類，可以看出各(ge)類商(shang)戶(hu)對(dui)物(wu)業的(de)要求都不盡一致。

4、操作復雜性區別

從開發商(shang)(shang)的(de)地(di)產開發角度來講(jiang)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)操作的(de)復雜性甚(shen)之于(yu)住宅(zhai)(zhai)。對于(yu)住宅(zhai)(zhai)而(er)言，開發商(shang)(shang)將住宅(zhai)(zhai)賣出后(hou)基本(ben)就萬事大吉(ji)了，住宅(zhai)(zhai)的(de)使用價值(zhi)就開始在(zai)消費者(zhe)手中(zhong)體現。而(er)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產在(zai)銷售過后(hou)，是不(bu)能(neng)直接(jie)進行消費的(de)，這時的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產項目(mu)在(zai)某種程度上是不(bu)具備使用價值(zhi)的(de)，它還要進行招商(shang)(shang)才能(neng)運營使用。而(er)招商(shang)(shang)運營乃是商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產的(de)生死環節，稍(shao)有(you)不(bu)甚(shen)，便會將商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)帶入萬劫不(bu)覆的(de)深淵。例(li)如國內的(de)很多商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)就是沒有(you)處理好招商(shang)(shang)與銷售之間的(de)關系而(er)導致項目(mu)夭折(zhe)的(de)。

5、物業要求區別

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要9米(mi)層高，因為將(jiang)來會使用大銀幕。而住(zhu)宅的活荷載只要200公斤，層高達到2.8—3米(mi)就可以(yi)了(le)，由此可見住(zhu)宅的物業要求要相對簡單的多。

6、銷售模式區別

住宅的(de)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)較商(shang)業地產(chan)而言(yan)(yan)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)較為(wei)簡單，通(tong)常為(wei)直(zhi)(zhi)接銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)，買賣兩清。而商(shang)業的(de)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)則形式(shi)(shi)(shi)多樣，一(yi)般而言(yan)(yan)分(fen)為(wei)四種(zhong)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)，直(zhi)(zhi)接銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)、帶(dai)租約模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)、返(fan)(fan)租式(shi)(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)、整體銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)。而且每(mei)種(zhong)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)還可(ke)以繼續細分(fen)，例如直(zhi)(zhi)接銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)還可(ke)以分(fen)為(wei)有條(tiao)件和無條(tiao)件兩種(zhong)。而返(fan)(fan)租式(shi)(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)更是靈(ling)活多樣，可(ke)以年(nian)(nian)返(fan)(fan)，也可(ke)以一(yi)次性返(fan)(fan)，或者二者的(de)結合。亦(yi)可(ke)分(fen)為(wei)短(duan)期返(fan)(fan)（五年(nian)(nian)及以內）和長(chang)期返(fan)(fan)(五年(nian)(nian)以上)，更可(ke)分(fen)為(wei)保(bao)底(di)或不(bu)保(bao)底(di)等等。不(bu)一(yi)而足(zu)，每(mei)種(zhong)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)方式(shi)(shi)(shi)均有其銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)的(de)適(shi)應對象。

7、投資回報形式

對(dui)于開(kai)發商(shang)而言，商(shang)業(ye)地產的(de)(de)(de)投資回(hui)報(bao)(bao)形(xing)式(shi)有三種，一是(shi)(shi)銷售獲(huo)利，二(er)是(shi)(shi)后期(qi)經營收益(yi)(yi)，三是(shi)(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)升(sheng)值(zhi)；而住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)投資回(hui)報(bao)(bao)形(xing)式(shi)只能(neng)(neng)通過銷售來實現(xian)。銷售只能(neng)(neng)獲(huo)取(qu)(qu)短期(qi)的(de)(de)(de)資金回(hui)籠或者解決開(kai)發商(shang)后續開(kai)發的(de)(de)(de)資金問題，而經營收益(yi)(yi)和物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)升(sheng)值(zhi)才是(shi)(shi)商(shang)業(ye)地產投資回(hui)報(bao)(bao)的(de)(de)(de)最主要形(xing)式(shi)。例如北京的(de)(de)(de)世紀金源購物(wu)(wu)(wu)(wu)中心，60多(duo)萬平方米(mi)一寸都(dou)沒有賣；上海的(de)(de)(de)梅隆(long)購物(wu)(wu)(wu)(wu)廣場建設的(de)(de)(de)時候投資不到5個(ge)億(yi)，后有機(ji)構出(chu)50億(yi)收購，卻被婉拒，因(yin)為這個(ge)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)每年都(dou)在(zai)升(sheng)值(zhi)，而且經營收益(yi)(yi)很高。所以，商(shang)業(ye)地產真正的(de)(de)(de)價值(zhi)并非是(shi)(shi)銷售，而是(shi)(shi)獲(huo)取(qu)(qu)長(chang)期(qi)的(de)(de)(de)經營收益(yi)(yi)和物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)升(sheng)值(zhi)。

8、專業性程度

商業地產與住宅地產對專(zhuan)業(ye)(ye)要求的(de)(de)(de)程(cheng)度和(he)(he)重點(dian)都(dou)是(shi)(shi)不(bu)同的(de)(de)(de)，商(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)除了(le)要遵循(xun)(xun)(xun)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)所遵循(xun)(xun)(xun)的(de)(de)(de)建筑(zhu)規(gui)范和(he)(he)消防規(gui)范外(wai)，還要遵循(xun)(xun)(xun)第(di)三種規(gui)范即商(shang)業(ye)(ye)規(gui)范。商(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)運作對于商(shang)業(ye)(ye)專(zhuan)業(ye)(ye)性的(de)(de)(de)要求極高，是(shi)(shi)多個(ge)商(shang)業(ye)(ye)微(wei)觀問題綜合解決的(de)(de)(de)結(jie)果，住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)運作則不(bu)需要進行(xing)復雜的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)設計(ji)。從過程(cheng)上看，住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)銷售(shou)后就進入了(le)終端，而商(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)銷售(shou)只是(shi)(shi)經營的(de)(de)(de)開始，還需要招(zhao)商(shang)、開業(ye)(ye)和(he)(he)經營管理。所以，商(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)運作與住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)運作對專(zhuan)業(ye)(ye)程(cheng)度的(de)(de)(de)要求是(shi)(shi)不(bu)一樣的(de)(de)(de)。