商業地產策劃和住宅地產策劃的本質區別

1、功能區別

住(zhu)宅的(de)功(gong)能(neng)(neng)要(yao)求較為(wei)(wei)單一(yi)(yi)，主要(yao)就是(shi)滿(man)足人(ren)(ren)(ren)們(men)的(de)居住(zhu)功(gong)能(neng)(neng)，為(wei)(wei)人(ren)(ren)(ren)們(men)提供(gong)一(yi)(yi)個能(neng)(neng)夠遮風檔雨(yu)的(de)休憩之所。而商(shang)業(ye)所要(yao)承(cheng)載(zai)的(de)功(gong)能(neng)(neng)就較為(wei)(wei)復(fu)雜(za)，商(shang)業(ye)地產最(zui)一(yi)(yi)般(ban)的(de)功(gong)能(neng)(neng)是(shi)作為(wei)(wei)商(shang)品流(liu)通的(de)基礎設施，承(cheng)擔(dan)商(shang)品的(de)流(liu)通展示功(gong)能(neng)(neng)，對人(ren)(ren)(ren)而言(yan)就是(shi)滿(man)足人(ren)(ren)(ren)們(men)的(de)購(gou)物需求。同時商(shang)業(ye)地產還(huan)可以承(cheng)載(zai)其他功(gong)能(neng)(neng)，例如餐飲功(gong)能(neng)(neng)、娛樂(le)功(gong)能(neng)(neng)、休閑功(gong)能(neng)(neng)、商(shang)務功(gong)能(neng)(neng)等等，就因(yin)為(wei)(wei)商(shang)業(ye)地產的(de)功(gong)能(neng)(neng)要(yao)求靈活多(duo)變(bian)，故導致(zhi)對其的(de)操(cao)控(kong)也就相對復(fu)雜(za)。

2、地段區別

房地(di)(di)產因其不(bu)可(ke)移動性，因此不(bu)論住宅(zhai)還是商(shang)業，對地(di)(di)段的要(yao)求都(dou)比較高，而商(shang)業更之為甚。相對而言，住宅(zhai)選擇地(di)(di)段的彈性空(kong)間更大，不(bu)論城(cheng)(cheng)市中心(xin)，還是城(cheng)(cheng)市郊(jiao)區(qu)(qu)，抑或荒郊(jiao)野嶺，均可(ke)開(kai)發住宅(zhai)。而商(shang)業則不(bu)同，商(shang)業一旦(dan)離開(kai)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)，來到(dao)郊(jiao)外(wai)(wai)，就(jiu)需要(yao)對商(shang)業的經營內容(rong)、業態(tai)進行檢討。例如適應于(yu)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)的零售(shou)百貨如果來到(dao)郊(jiao)外(wai)(wai)就(jiu)生(sheng)存渺茫(mang)。商(shang)業地(di)(di)產的植樹(shu)原理，首先就(jiu)是立地(di)(di)分析。如果地(di)(di)選錯了，那(nei)必定難以生(sheng)存。商(shang)業對“易(yi)達性”的要(yao)求很高，項目最好處(chu)在道(dao)路十字路口(kou)或緊鄰干道(dao)，客流(liu)、人流(liu)、車流(liu)穿行方便，這樣才能(neng)增加(jia)顧客的光顧可(ke)能(neng)。

該圖片由注冊用戶"天行健"提供，版權聲明反饋

3、客戶區別

住宅(zhai)(zhai)地產(chan)涉及客(ke)戶(hu)層面(mian)較窄，而商業地產(chan)涉及客(ke)戶(hu)層面(mian)較寬。住宅(zhai)(zhai)的目標(biao)客(ke)戶(hu)一般分為兩類(lei)，一種(zhong)是(shi)投資(zi)型(xing)客(ke)戶(hu)，一種(zhong)是(shi)自用(yong)型(xing)客(ke)戶(hu)。投資(zi)性(xing)客(ke)戶(hu)乃是(shi)依靠買(mai)后(hou)出租及房產(chan)升值獲利(li)。而自用(yong)型(xing)客(ke)戶(hu)乃是(shi)買(mai)后(hou)自用(yong)（不(bu)論過(guo)渡型(xing)居住還是(shi)永久性(xing)居住）。

但商(shang)(shang)業地產的(de)客戶則包括了(le)經營(ying)商(shang)(shang)戶、商(shang)(shang)鋪投資(zi)者(zhe)和目標(biao)(biao)消費(fei)者(zhe)三類(lei)人群。經營(ying)商(shang)(shang)戶又可以分為主(zhu)力店、次主(zhu)力店、旗艦(jian)品牌(pai)店及普通品牌(pai)店，下表為某購(gou)物中心的(de)目標(biao)(biao)商(shang)(shang)戶分類(lei)，可以看(kan)出各類(lei)商(shang)(shang)戶對(dui)物業的(de)要求都不盡(jin)一致。

4、操作復雜性區別

從開發商(shang)的(de)(de)(de)地產開發角度(du)來講，商(shang)業(ye)操作的(de)(de)(de)復雜性甚之(zhi)(zhi)于住(zhu)宅。對于住(zhu)宅而言，開發商(shang)將住(zhu)宅賣出后(hou)基本就(jiu)(jiu)萬事大吉了，住(zhu)宅的(de)(de)(de)使(shi)用(yong)價值就(jiu)(jiu)開始在消費(fei)者手(shou)中(zhong)體現。而商(shang)業(ye)地產在銷(xiao)(xiao)售(shou)過后(hou)，是不(bu)能(neng)直(zhi)接進行消費(fei)的(de)(de)(de)，這(zhe)時的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)地產項目(mu)在某(mou)種程度(du)上是不(bu)具(ju)備(bei)使(shi)用(yong)價值的(de)(de)(de)，它還要進行招(zhao)(zhao)商(shang)才能(neng)運營(ying)使(shi)用(yong)。而招(zhao)(zhao)商(shang)運營(ying)乃是商(shang)業(ye)地產的(de)(de)(de)生死環節，稍有不(bu)甚，便會將商(shang)業(ye)帶(dai)入萬劫不(bu)覆的(de)(de)(de)深淵。例如國內的(de)(de)(de)很多商(shang)業(ye)就(jiu)(jiu)是沒有處理好招(zhao)(zhao)商(shang)與銷(xiao)(xiao)售(shou)之(zhi)(zhi)間的(de)(de)(de)關系(xi)而導致項目(mu)夭折(zhe)的(de)(de)(de)。

5、物業要求區別

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要(yao)9米層(ceng)(ceng)高，因(yin)為將來會使用大銀(yin)幕。而住(zhu)宅(zhai)的(de)活荷載只(zhi)要(yao)200公(gong)斤，層(ceng)(ceng)高達到2.8—3米就可以了，由此可見住(zhu)宅(zhai)的(de)物業要(yao)求要(yao)相對簡(jian)單的(de)多。

6、銷售模式區別

住宅的銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)(shi)較商業地產而言模(mo)式(shi)(shi)較為簡單，通(tong)常為直接銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)，買(mai)賣兩清(qing)。而商業的銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)則形式(shi)(shi)多(duo)樣(yang)，一般(ban)而言分(fen)為四種(zhong)模(mo)式(shi)(shi)，直接銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)(shi)、帶租(zu)(zu)約模(mo)式(shi)(shi)、返租(zu)(zu)式(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)、整(zheng)體(ti)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)(shi)。而且(qie)每種(zhong)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)(shi)還可(ke)以(yi)(yi)繼續細分(fen)，例如直接銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)(shi)還可(ke)以(yi)(yi)分(fen)為有(you)條(tiao)件和無條(tiao)件兩種(zhong)。而返租(zu)(zu)式(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)更是靈活多(duo)樣(yang)，可(ke)以(yi)(yi)年返，也可(ke)以(yi)(yi)一次性返，或者二者的結(jie)合(he)。亦(yi)可(ke)分(fen)為短期返（五年及以(yi)(yi)內）和長期返(五年以(yi)(yi)上)，更可(ke)分(fen)為保底或不保底等(deng)等(deng)。不一而足，每種(zhong)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)方(fang)式(shi)(shi)均有(you)其(qi)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)的適應(ying)對象(xiang)。

7、投資回報形式

對于開發商而言，商業(ye)地產(chan)的(de)投資回(hui)(hui)(hui)報(bao)形式有(you)三種，一(yi)是(shi)(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)售獲利，二是(shi)(shi)(shi)后(hou)期(qi)經營(ying)收(shou)(shou)(shou)益，三是(shi)(shi)(shi)物(wu)業(ye)升(sheng)值(zhi)；而住宅(zhai)的(de)投資回(hui)(hui)(hui)報(bao)形式只(zhi)能通過銷(xiao)(xiao)售來實現(xian)。銷(xiao)(xiao)售只(zhi)能獲取短(duan)期(qi)的(de)資金(jin)回(hui)(hui)(hui)籠或者解決開發商后(hou)續開發的(de)資金(jin)問題(ti)，而經營(ying)收(shou)(shou)(shou)益和物(wu)業(ye)升(sheng)值(zhi)才是(shi)(shi)(shi)商業(ye)地產(chan)投資回(hui)(hui)(hui)報(bao)的(de)最主要形式。例如(ru)北京的(de)世紀金(jin)源購物(wu)中心(xin)，60多萬平方米一(yi)寸都沒有(you)賣；上海的(de)梅隆購物(wu)廣場(chang)建設的(de)時候投資不(bu)到5個億，后(hou)有(you)機構出50億收(shou)(shou)(shou)購，卻被婉拒，因為這個物(wu)業(ye)每年都在(zai)升(sheng)值(zhi)，而且(qie)經營(ying)收(shou)(shou)(shou)益很高。所(suo)以，商業(ye)地產(chan)真正(zheng)的(de)價值(zhi)并非是(shi)(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)售，而是(shi)(shi)(shi)獲取長期(qi)的(de)經營(ying)收(shou)(shou)(shou)益和物(wu)業(ye)升(sheng)值(zhi)。

8、專業性程度

商業地產與住宅地產對專業(ye)(ye)(ye)要(yao)(yao)求的(de)(de)程(cheng)度和(he)重點都是(shi)不(bu)同的(de)(de)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)除了(le)要(yao)(yao)遵循住宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)(chan)所(suo)遵循的(de)(de)建筑規(gui)范(fan)和(he)消(xiao)防規(gui)范(fan)外，還要(yao)(yao)遵循第三種規(gui)范(fan)即商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)規(gui)范(fan)。商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)運(yun)作(zuo)對于(yu)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)專業(ye)(ye)(ye)性的(de)(de)要(yao)(yao)求極高，是(shi)多個商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)微觀問(wen)題綜合解決的(de)(de)結果，住宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)運(yun)作(zuo)則不(bu)需(xu)要(yao)(yao)進(jin)行復(fu)雜的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)設計。從過程(cheng)上(shang)看，住宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)(chan)銷(xiao)售后就進(jin)入(ru)了(le)終(zhong)端，而商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)銷(xiao)售只是(shi)經(jing)營的(de)(de)開始，還需(xu)要(yao)(yao)招商(shang)(shang)(shang)、開業(ye)(ye)(ye)和(he)經(jing)營管理(li)。所(suo)以，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)運(yun)作(zuo)與(yu)住宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)運(yun)作(zuo)對專業(ye)(ye)(ye)程(cheng)度的(de)(de)要(yao)(yao)求是(shi)不(bu)一樣(yang)的(de)(de)。