商業地產策劃和住宅地產策劃的本質區別

1、功能區別

住宅的(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)要(yao)求(qiu)較(jiao)為單一，主要(yao)就是(shi)(shi)滿足(zu)人(ren)們的(de)(de)居住功(gong)能(neng)(neng)(neng)，為人(ren)們提(ti)供一個能(neng)(neng)(neng)夠遮(zhe)風檔雨(yu)的(de)(de)休憩之(zhi)所。而商(shang)業所要(yao)承載(zai)的(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)就較(jiao)為復(fu)雜，商(shang)業地產(chan)最(zui)一般(ban)的(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)是(shi)(shi)作為商(shang)品流通的(de)(de)基(ji)礎(chu)設施，承擔商(shang)品的(de)(de)流通展示(shi)功(gong)能(neng)(neng)(neng)，對(dui)人(ren)而言就是(shi)(shi)滿足(zu)人(ren)們的(de)(de)購(gou)物需求(qiu)。同時商(shang)業地產(chan)還可以承載(zai)其(qi)他功(gong)能(neng)(neng)(neng)，例如餐(can)飲(yin)功(gong)能(neng)(neng)(neng)、娛樂功(gong)能(neng)(neng)(neng)、休閑功(gong)能(neng)(neng)(neng)、商(shang)務功(gong)能(neng)(neng)(neng)等等，就因為商(shang)業地產(chan)的(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)要(yao)求(qiu)靈(ling)活多變，故導致對(dui)其(qi)的(de)(de)操控也就相對(dui)復(fu)雜。

2、地段區別

房地(di)產因其不可移(yi)動性(xing)，因此(ci)不論住(zhu)宅還是商(shang)業，對(dui)地(di)段的(de)(de)要(yao)(yao)求都比較高，而商(shang)業更之為(wei)甚(shen)。相對(dui)而言(yan)，住(zhu)宅選擇地(di)段的(de)(de)彈(dan)性(xing)空間(jian)更大，不論城(cheng)(cheng)市中心，還是城(cheng)(cheng)市郊(jiao)(jiao)區(qu)，抑或(huo)荒郊(jiao)(jiao)野嶺，均可開發住(zhu)宅。而商(shang)業則不同，商(shang)業一旦(dan)離開城(cheng)(cheng)區(qu)，來到(dao)郊(jiao)(jiao)外，就(jiu)(jiu)需(xu)要(yao)(yao)對(dui)商(shang)業的(de)(de)經營內(nei)容(rong)、業態(tai)進行(xing)(xing)檢討。例如適應(ying)于城(cheng)(cheng)區(qu)的(de)(de)零(ling)售百貨如果來到(dao)郊(jiao)(jiao)外就(jiu)(jiu)生存(cun)渺茫。商(shang)業地(di)產的(de)(de)植樹原理，首先(xian)就(jiu)(jiu)是立(li)地(di)分(fen)析。如果地(di)選錯了(le)，那必定難(nan)以生存(cun)。商(shang)業對(dui)“易(yi)達性(xing)”的(de)(de)要(yao)(yao)求很高，項目(mu)最好處在道(dao)路十字路口(kou)或(huo)緊鄰干道(dao)，客(ke)流(liu)、人流(liu)、車(che)流(liu)穿行(xing)(xing)方便，這樣才能(neng)增加顧(gu)客(ke)的(de)(de)光顧(gu)可能(neng)。

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3、客戶區別

住(zhu)宅地(di)(di)產(chan)涉及客(ke)(ke)戶(hu)(hu)層(ceng)(ceng)面較窄(zhai)，而(er)商業地(di)(di)產(chan)涉及客(ke)(ke)戶(hu)(hu)層(ceng)(ceng)面較寬。住(zhu)宅的目標客(ke)(ke)戶(hu)(hu)一般分為兩類，一種是(shi)(shi)投資(zi)型(xing)(xing)(xing)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)，一種是(shi)(shi)自用型(xing)(xing)(xing)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)。投資(zi)性客(ke)(ke)戶(hu)(hu)乃是(shi)(shi)依(yi)靠(kao)買后出(chu)租及房產(chan)升值獲利。而(er)自用型(xing)(xing)(xing)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)乃是(shi)(shi)買后自用（不論過渡(du)型(xing)(xing)(xing)居住(zhu)還(huan)是(shi)(shi)永(yong)久(jiu)性居住(zhu)）。

但商(shang)業地產的(de)客戶(hu)(hu)(hu)則包括了經(jing)營(ying)商(shang)戶(hu)(hu)(hu)、商(shang)鋪投資(zi)者和目(mu)標(biao)消費者三類(lei)人群。經(jing)營(ying)商(shang)戶(hu)(hu)(hu)又可以(yi)分(fen)為(wei)(wei)主(zhu)力店(dian)、次主(zhu)力店(dian)、旗艦品牌店(dian)及普通品牌店(dian)，下表為(wei)(wei)某購物中心的(de)目(mu)標(biao)商(shang)戶(hu)(hu)(hu)分(fen)類(lei)，可以(yi)看(kan)出各類(lei)商(shang)戶(hu)(hu)(hu)對物業的(de)要求都不盡一致。

4、操作復雜性區別

從開發(fa)商(shang)(shang)的地(di)(di)(di)產開發(fa)角度來講，商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)操作的復(fu)雜性(xing)甚(shen)(shen)之(zhi)于(yu)住宅。對于(yu)住宅而(er)言，開發(fa)商(shang)(shang)將住宅賣(mai)出(chu)后基本就(jiu)萬(wan)事大吉了，住宅的使(shi)(shi)用價值(zhi)就(jiu)開始在消(xiao)費者手中體現。而(er)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產在銷(xiao)售過后，是(shi)不能直接進行消(xiao)費的，這(zhe)時的商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產項目在某種程度上是(shi)不具備使(shi)(shi)用價值(zhi)的，它(ta)還(huan)要進行招(zhao)商(shang)(shang)才能運(yun)營使(shi)(shi)用。而(er)招(zhao)商(shang)(shang)運(yun)營乃是(shi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產的生死環節(jie)，稍有不甚(shen)(shen)，便會將商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)帶入萬(wan)劫不覆的深淵。例(li)如國內的很(hen)多商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)就(jiu)是(shi)沒有處理(li)好招(zhao)商(shang)(shang)與銷(xiao)售之(zhi)間的關系而(er)導致項目夭(yao)折(zhe)的。

5、物業要求區別

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少(shao)要(yao)(yao)9米層(ceng)高，因為(wei)將來會使用大銀幕。而住宅的(de)(de)活荷載(zai)只要(yao)(yao)200公斤(jin)，層(ceng)高達到2.8—3米就可以了，由此可見住宅的(de)(de)物業要(yao)(yao)求(qiu)要(yao)(yao)相對簡單的(de)(de)多(duo)。

6、銷售模式區別

住宅的銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)模式較(jiao)商業地產而(er)(er)言模式較(jiao)為簡單，通(tong)常為直接(jie)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)，買賣兩(liang)清。而(er)(er)商業的銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)則(ze)形式多樣(yang)，一(yi)般而(er)(er)言分(fen)為四種(zhong)模式，直接(jie)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)模式、帶租(zu)約模式、返(fan)(fan)租(zu)式銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)、整體銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)模式。而(er)(er)且每種(zhong)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)模式還可(ke)(ke)以(yi)(yi)繼續細分(fen)，例如直接(jie)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)模式還可(ke)(ke)以(yi)(yi)分(fen)為有條(tiao)件(jian)和無條(tiao)件(jian)兩(liang)種(zhong)。而(er)(er)返(fan)(fan)租(zu)式銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)更(geng)是靈活多樣(yang)，可(ke)(ke)以(yi)(yi)年返(fan)(fan)，也可(ke)(ke)以(yi)(yi)一(yi)次性返(fan)(fan)，或者二者的結合。亦可(ke)(ke)分(fen)為短期返(fan)(fan)（五年及以(yi)(yi)內）和長期返(fan)(fan)(五年以(yi)(yi)上)，更(geng)可(ke)(ke)分(fen)為保底(di)或不保底(di)等等。不一(yi)而(er)(er)足，每種(zhong)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)方式均(jun)有其銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)的適(shi)應對象。

7、投資回報形式

對于開(kai)發商(shang)(shang)(shang)而(er)言，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產的(de)(de)(de)(de)投(tou)資回報(bao)形(xing)(xing)式有(you)三種，一是(shi)銷(xiao)售獲(huo)利，二是(shi)后期經(jing)營(ying)收益，三是(shi)物業(ye)升(sheng)(sheng)值(zhi)；而(er)住宅的(de)(de)(de)(de)投(tou)資回報(bao)形(xing)(xing)式只能通過銷(xiao)售來實現(xian)。銷(xiao)售只能獲(huo)取短期的(de)(de)(de)(de)資金回籠或者解決開(kai)發商(shang)(shang)(shang)后續開(kai)發的(de)(de)(de)(de)資金問題(ti)，而(er)經(jing)營(ying)收益和物業(ye)升(sheng)(sheng)值(zhi)才是(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產投(tou)資回報(bao)的(de)(de)(de)(de)最主要形(xing)(xing)式。例如北京的(de)(de)(de)(de)世紀(ji)金源購物中(zhong)心，60多萬平方米一寸都沒有(you)賣；上海的(de)(de)(de)(de)梅隆(long)購物廣場建設(she)的(de)(de)(de)(de)時(shi)候(hou)投(tou)資不到5個億，后有(you)機構出50億收購，卻被婉拒，因為這個物業(ye)每年都在(zai)升(sheng)(sheng)值(zhi)，而(er)且經(jing)營(ying)收益很(hen)高(gao)。所以(yi)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產真正的(de)(de)(de)(de)價值(zhi)并(bing)非是(shi)銷(xiao)售，而(er)是(shi)獲(huo)取長(chang)期的(de)(de)(de)(de)經(jing)營(ying)收益和物業(ye)升(sheng)(sheng)值(zhi)。

8、專業性程度

商業地產與住宅地產對專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)要(yao)求(qiu)的(de)(de)程(cheng)度和(he)重點(dian)都是(shi)(shi)不(bu)同的(de)(de)，商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產除了要(yao)遵(zun)循住宅(zhai)地(di)(di)(di)(di)產所遵(zun)循的(de)(de)建筑規范和(he)消防規范外，還要(yao)遵(zun)循第三種(zhong)規范即商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)規范。商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產的(de)(de)運作(zuo)對于商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)性的(de)(de)要(yao)求(qiu)極高，是(shi)(shi)多個商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)微觀問題綜合解決的(de)(de)結(jie)果，住宅(zhai)地(di)(di)(di)(di)產的(de)(de)運作(zuo)則(ze)不(bu)需(xu)要(yao)進行(xing)復雜的(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)設計。從過程(cheng)上看，住宅(zhai)地(di)(di)(di)(di)產銷售(shou)后就進入了終端，而商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產的(de)(de)銷售(shou)只是(shi)(shi)經營(ying)的(de)(de)開(kai)始(shi)，還需(xu)要(yao)招商(shang)、開(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)經營(ying)管理。所以，商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產運作(zuo)與住宅(zhai)地(di)(di)(di)(di)產的(de)(de)運作(zuo)對專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)程(cheng)度的(de)(de)要(yao)求(qiu)是(shi)(shi)不(bu)一(yi)樣的(de)(de)。