地產策劃案例

前 言

××商(shang)業(ye)城座落于××市城區南部的××廣場(chang)旁，是××地產開發公司的新建項(xiang)目。本項(xiang)目占地8000平方米(mi)，根據目前的建筑(zhu)設(she)計(ji)建議方案，項(xiang)目由(you)三層裙樓(lou)(含(han)負一層)和兩棟塔樓(lou)(分別高四層)組(zu)成，總建筑(zhu)面積(ji)約(yue)(yue)為15 000余平方米(mi)，地下車(che)庫及設(she)備用房建筑(zhu)面積(ji)為1500多平方米(mi)，商(shang)業(ye)裙樓(lou)建筑(zhu)面積(ji)約(yue)(yue)8500平方米(mi)，塔樓(lou)建筑(zhu)面積(ji)約(yue)(yue)6500余平方米(mi)。項(xiang)目總投資約(yue)(yue)1800萬元。

經過前期的(de)市(shi)場(chang)調研分(fen)析，本項(xiang)目初步(bu)確(que)定為現代化、多功能(neng)的(de)休閑購物商城。根據(ju)這個(ge)初步(bu)設想，結合(he)目前項(xiang)目現狀，本營銷企業方案(an)對(dui)本項(xiang)目做(zuo)了(le)比(bi)較(jiao)系統的(de)市(shi)場(chang)定位及(ji)營銷可操作性(xing)分(fen)析，從營銷策(ce)劃(hua)的(de)角度出發(fa)，對(dui)項(xiang)目的(de)整體形(xing)象(xiang)包裝(zhuang)、營銷組織運(yun)行、市(shi)場(chang)推廣、廣告(gao)策(ce)略安排(pai)、銷售促進等方面都做(zuo)了(le)全局性(xing)和可操作性(xing)的(de)論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體(ti)策略是仔細分析(xi)、科(ke)學劃分并(bing)準確(que)切入(ru)目標(biao)市(shi)場，通過全方位地運用營銷策略，最(zui)大限度(du)提升(sheng)項(xiang)目的附加價值，獲(huo)取項(xiang)目的最(zui)大利潤，并(bing)全面樹立(li)和提升(sheng)企業(ye)形象及項(xiang)目形象。概括本項(xiang)目的營銷總體(ti)策略，可以簡述為“五個一(yi)”，即樹立(li)一(yi)個新(xin)銳概念(nian)(nian)、倡導(dao)一(yi)個財富理(li)念(nian)(nian)、提煉一(yi)個鮮(xian)明主題、啟動(dong)一(yi)個前(qian)衛市(shi)場、醞釀一(yi)場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項(xiang)目(mu)“五個一(yi)”的總體營銷策略，擬訂本項(xiang)目(mu)的營銷目(mu)標方針(zhen)如(ru)下，作為本項(xiang)目(mu)營銷工作綱領的完善和充(chong)實。

1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2、倡導一個財富理(li)念：創投性(xing)商業(ye)、休閑式購物、穩定性(xing)回(hui)報。

3、提(ti)煉(lian)一(yi)個鮮明主題：產權式商(shang)鋪、休(xiu)閑(xian)式商(shang)業(ye)。

4、啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑(xian)式購物(wu)”，摒棄(qi)傳統(tong)商業的(de)(de)純購物(wu)環境壓抑與約束，主要面向年輕新(xin)銳、有自己個性的(de)(de)消(xiao)費群(qun)體，讓其體驗(yan)到休閑(xian)模(mo)式的(de)(de)商業環境，購物(wu)主題明確。

5、醞釀(niang)一場(chang)熱銷(xiao)(xiao)風暴(bao)：本項(xiang)目將(jiang)傳統(tong)商業(ye)(ye)行為上升為現代全新(xin)的休閑商業(ye)(ye)，力爭推動商業(ye)(ye)房地產(chan)市(shi)場(chang)開發的全新(xin)變革，避開傳統(tong)商業(ye)(ye)的競爭，在一個(ge)全新(xin)市(shi)場(chang)里掀起一場(chang)熱銷(xiao)(xiao)風暴(bao)。

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三、銷售目標及目標分解

1、銷售(shou)(招商)目標(biao)。

2、銷售目標分(fen)解。

四、營銷階段計劃

根據項目的(de)定位及施工(gong)進(jin)度計劃，將營銷(xiao)工(gong)作(zuo)分為四個階(jie)段，各(ge)階(jie)段工(gong)作(zuo)重(zhong)點。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續營銷過程(cheng)中充分(fen)體現(xian)總體營銷策略(lve)和達成目(mu)(mu)標(biao)方針的實現(xian)，綜合項目(mu)(mu)要(yao)素資(zi)源和營銷推廣傳(chuan)播要(yao)素，結合項目(mu)(mu)定(ding)位，確定(ding)以下銷售(shou)時機及價格(ge)。

(一)項目入市時機及姿(zi)態(tai)

1、入(ru)市(shi)時(shi)機(ji)：根據(ju)規(gui)劃與工程進度以及營(ying)銷準備，在(zai)2018年(nian)(nian)5月份(fen)房(fang)交會(hui)期間開盤(或2008年(nian)(nian)9月)，可以抓(zhua)住2018年(nian)(nian)春季(ji)房(fang)交會(hui)、五一國際勞動(dong)節(jie)等機(ji)會(hui)掀(xian)起第一個(ge)啟動(dong)高潮(chao)(chao);在(zai)國慶節(jie)、2018年(nian)(nian)秋季(ji)房(fang)交會(hui)、元旦等重要時(shi)期掀(xian)起新的銷售高潮(chao)(chao)。

2、入市姿態(tai)：以全市乃至西北地(di)區“財富地(di)產、休閑購物”形(xing)象(xiang)登場(chang)，開創全新休閑商業投資(zi)經(jing)營理念。

(二)價格定位及(ji)價格策略(lve)

1、價(jia)格定位的原則：采用比(bi)價(jia)法和綜合平衡(heng)法。

2、價格定(ding)位：整(zheng)個商業項目的(de)銷售均(jun)價為9580元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，其中起價為9328元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，最高(gao)價為18000元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。

3、價(jia)格策略：采取(qu)“低(di)開高走”型平價(jia)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jia)格調整(略升(sheng))，均價(jia)為9380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一(yi))宣(xuan)傳(chuan)策略(lve)主題

1、個性特(te)色：“××商業城財富地(di)產投資(zi)商業”是(shi)我市(shi)首家(jia)也是(shi)唯一(yi)一(yi)家(jia)將(jiang)商業開發(fa)從“建(jian)造(zao)建(jian)筑產品”上升(sheng)到“營(ying)造(zao)全新(xin)休閑(xian)購物方式(shi)”，倡導“投資(zi)財富地(di)產、獲取(qu)穩(wen)定回(hui)報”的投資(zi)理念(nian)。

2、區位交通：本項目地(di)(di)(di)處××廣場旁，地(di)(di)(di)段(duan)絕佳，高尚居住區地(di)(di)(di)標建筑(zhu)，交通便捷(jie)，是(shi)北(bei)部區域首選的理想商業地(di)(di)(di)產(chan)投(tou)資環境(jing)。

3、增值(zhi)潛(qian)力：處(chu)于政府規(gui)劃重點發展區域的核心(xin)區域，發展前景好，購(gou)置成本(ben)低，升值(zhi)潛(qian)力大(da)，是(shi)投資(zi)置業的首選。

(二)宣(xuan)傳媒(mei)介(jie)組(zu)合

1、開盤(pan)前期：主要以軟性新(xin)聞及廣(guang)告進行全新(xin)“財富投資(zi)，穩定回報”理念的深度(du)挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶(hu)外廣(guang)(guang)告牌三位一體”為主，配以(yi)相關雜志、直郵廣(guang)(guang)告等形(xing)式。

3、開盤后(hou)的(de)形(xing)象展示(shi)期：為了展示(shi)形(xing)象，以(yi)軟性(xing)深入挖掘(jue)為主，媒(mei)介選擇主要是電視和報(bao)紙，重點輔以(yi)論壇(tan)公(gong)關(guan)、促銷活動、項目招商說(shuo)明會等形(xing)式。