地產策劃案例

前 言

××商業城座落(luo)于××市(shi)城區南部的××廣(guang)場旁，是(shi)××地(di)(di)產開發公司(si)的新建項(xiang)(xiang)目。本項(xiang)(xiang)目占地(di)(di)8000平方(fang)(fang)米，根據(ju)目前的建筑設(she)計建議方(fang)(fang)案(an)，項(xiang)(xiang)目由三層(ceng)裙樓(含負一層(ceng))和兩棟塔(ta)樓(分(fen)別高四層(ceng))組(zu)成(cheng)，總(zong)建筑面積約(yue)為15 000余(yu)平方(fang)(fang)米，地(di)(di)下(xia)車庫及(ji)設(she)備用房建筑面積為1500多平方(fang)(fang)米，商業裙樓建筑面積約(yue)8500平方(fang)(fang)米，塔(ta)樓建筑面積約(yue)6500余(yu)平方(fang)(fang)米。項(xiang)(xiang)目總(zong)投資約(yue)1800萬元(yuan)。

經過前期的(de)市場調研分析，本(ben)項(xiang)目(mu)初(chu)步(bu)確(que)定為現(xian)代化、多功能的(de)休閑(xian)購物(wu)商城(cheng)。根據(ju)這個初(chu)步(bu)設想(xiang)，結合(he)目(mu)前項(xiang)目(mu)現(xian)狀，本(ben)營銷企業方案對本(ben)項(xiang)目(mu)做了比(bi)較系統(tong)的(de)市場定位(wei)及營銷可操(cao)作(zuo)性(xing)(xing)分析，從營銷策劃的(de)角度出發，對項(xiang)目(mu)的(de)整體形象包裝、營銷組(zu)織(zhi)運行、市場推(tui)廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性(xing)(xing)和可操(cao)作(zuo)性(xing)(xing)的(de)論述。

一、項目營銷總體策略

營銷(xiao)總體(ti)策略(lve)是仔細(xi)分析、科學劃分并(bing)準(zhun)確(que)切入目(mu)標市場，通(tong)過全方位地運用營銷(xiao)策略(lve)，最大限度(du)提(ti)升項(xiang)目(mu)的附加價值，獲(huo)取項(xiang)目(mu)的最大利潤，并(bing)全面樹立(li)和提(ti)升企業形象及項(xiang)目(mu)形象。概括本項(xiang)目(mu)的營銷(xiao)總體(ti)策略(lve)，可(ke)以簡述為“五個一(yi)(yi)”，即(ji)樹立(li)一(yi)(yi)個新銳概念(nian)、倡導(dao)一(yi)(yi)個財(cai)富理念(nian)、提(ti)煉一(yi)(yi)個鮮明主題、啟動一(yi)(yi)個前(qian)衛(wei)市場、醞(yun)釀一(yi)(yi)場熱(re)銷(xiao)風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項(xiang)目“五個(ge)一(yi)”的總體營(ying)銷(xiao)策略，擬訂(ding)本項(xiang)目的營(ying)銷(xiao)目標方針如下，作為(wei)本項(xiang)目營(ying)銷(xiao)工作綱領的完(wan)善(shan)和充實(shi)。

1、樹立一個新銳(rui)概念：休閑(xian)式(shi)購物商業。

2、倡導一(yi)個財富理念：創投性商業(ye)、休(xiu)閑式購物、穩定性回報。

3、提煉一個(ge)鮮明主(zhu)題：產權式商鋪、休閑式商業。

4、啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳(chuan)統商業(ye)的(de)純(chun)購物環境壓抑與約束，主(zhu)要面向(xiang)年輕新銳、有自己個(ge)性(xing)的(de)消費群體(ti)，讓其體(ti)驗到休閑模式的(de)商業(ye)環境，購物主(zhu)題明確。

5、醞釀一場熱銷風(feng)暴：本項目將傳統(tong)商業(ye)行為上升為現(xian)代全新(xin)的休(xiu)閑商業(ye)，力爭推動商業(ye)房地(di)產市場開(kai)發的全新(xin)變(bian)革，避開(kai)傳統(tong)商業(ye)的競爭，在(zai)一個全新(xin)市場里掀起(qi)一場熱銷風(feng)暴。

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三、銷售目標及目標分解

1、銷售(招商)目標。

2、銷售(shou)目標分(fen)解。

四、營銷階段計劃

根據項目的定位(wei)及施(shi)工(gong)進度計(ji)劃，將營銷工(gong)作(zuo)分為四個階段(duan)，各階段(duan)工(gong)作(zuo)重(zhong)點。

五、項目銷售時機及價格

為了(le)更好地在后續營銷過程(cheng)中充分(fen)體現(xian)總體營銷策略和達(da)成目標(biao)方(fang)針的(de)實現(xian)，綜合(he)項(xiang)目要素(su)資源和營銷推廣傳播要素(su)，結合(he)項(xiang)目定(ding)位，確定(ding)以下銷售時機及價格。

(一(yi))項目入市時(shi)機及姿(zi)態

1、入市(shi)時機：根(gen)據規劃與(yu)工程進度以及營銷準備，在2018年(nian)5月(yue)份房(fang)交會(hui)期間開盤(或(huo)2008年(nian)9月(yue))，可以抓住2018年(nian)春季房(fang)交會(hui)、五一(yi)國際勞動節等(deng)機會(hui)掀起(qi)第一(yi)個(ge)啟動高潮;在國慶節、2018年(nian)秋(qiu)季房(fang)交會(hui)、元(yuan)旦(dan)等(deng)重要時期掀起(qi)新的銷售高潮。

2、入市(shi)姿態：以全市(shi)乃至(zhi)西北地區“財富地產、休(xiu)閑(xian)(xian)購物”形象登(deng)場，開創全新(xin)休(xiu)閑(xian)(xian)商業投(tou)資經營理念。

(二)價(jia)(jia)格定位(wei)及價(jia)(jia)格策略

1、價格定位的原(yuan)則：采用比價法和綜合平(ping)衡法。

2、價格定位(wei)：整(zheng)個(ge)商業(ye)項目的銷售均價為9580元/平方米，其中起價為9328元/平方米，最高價為18000元/平方米。

3、價(jia)格策略：采取“低開高走”型平價(jia)策略，開盤后半年作為(wei)第一階段的價(jia)格調整(zheng)(略升)，均(jun)價(jia)為(wei)9380元/m2，尾盤銷售變相(xiang)略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主(zhu)題(ti)

1、個性特色(se)：“××商業(ye)城財富(fu)地產投(tou)資(zi)商業(ye)”是(shi)我市首家也(ye)是(shi)唯一一家將商業(ye)開(kai)發從“建造建筑(zhu)產品(pin)”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dao)“投(tou)資(zi)財富(fu)地產、獲取穩定回報”的投(tou)資(zi)理念。

2、區(qu)位交(jiao)通：本項(xiang)目地(di)處××廣場旁，地(di)段(duan)絕(jue)佳(jia)，高尚(shang)居住區(qu)地(di)標(biao)建(jian)筑，交(jiao)通便捷，是(shi)北部區(qu)域(yu)首選的理想商(shang)業(ye)地(di)產(chan)投資環境。

3、增值潛(qian)力：處(chu)于政(zheng)府規劃重點(dian)發(fa)展區(qu)域的(de)核心區(qu)域，發(fa)展前景(jing)好，購置成(cheng)本低，升值潛(qian)力大，是(shi)投資(zi)置業的(de)首選(xuan)。

(二(er))宣傳媒介(jie)組合

1、開盤前期：主要以軟性新(xin)聞及廣告進行全新(xin)“財(cai)富(fu)投資，穩定回報(bao)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bao)紙為主，電視為輔。

2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣(guang)告(gao)(gao)牌三(san)位(wei)一體”為主，配以相關雜志(zhi)、直(zhi)郵廣(guang)告(gao)(gao)等形式。

3、開盤后(hou)的(de)形象(xiang)展示期(qi)：為(wei)了展示形象(xiang)，以軟性深入挖(wa)掘為(wei)主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(dian)輔以論壇公(gong)關、促(cu)銷活動、項(xiang)目招商說明(ming)會等形式。