貸款買房利息怎么算？

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貸款買房的(de)利(li)息，通過(guo)例(li)子來計(ji)算。例(li)如該(gai)房屋的(de)總價為1000*100=100萬(wan)元，首(shou)付三成（30萬(wan)元），貸(dai)款金(jin)額為70萬(wan)元，貸(dai)款期(qi)限20年，按(an)揭利(li)率為6.8%，按(an)還款方式(shi)“等(deng)額本息法、等(deng)額本金(jin)法”分別(bie)計(ji)算如下：

1、買房貸款利率計算，等額本息法：

計(ji)算公式(shi)：月(yue)還款(kuan)額(e)=本金(jin)*月(yue)利率*[(1+月(yue)利率)^n/[(1+月(yue)利率)^n-1]

注(zhu)：式中n表示貸款月(yue)數(shu)，^n表示n次方，如^240，表示240次方(貸款20年、240個月(yue))

月利率=年利率/12

總利息(xi)=月還款額*貸款月數-本金

經計算：月還(huan)款額為5343.38元(每月相(xiang)同(tong))。還(huan)款總額為1282411.20元，總利息(xi)為582411.20元。

2、買房貸款利率計算，等額本金法：

計算公式(shi)：月還款額=本金/n+剩余本金*月利(li)率

總利息=本金*月(yue)利率*(貸款月(yue)數/2+0.5)

經計算：第一(yi)個月還款(kuan)額為(wei)6883.33元(yuan)(yuan)(以后逐月減少(shao)，越還越少(shao))，最后一(yi)個月還款(kuan)額為(wei)2933.19元(yuan)(yuan)。還款(kuan)總額為(wei)1177983.33元(yuan)(yuan)，總利息為(wei)477983.33元(yuan)(yuan)。

以上兩種(zhong)方法相比(bi)較，等額本金法比(bi)等額本息法少還104427.08元。

房貸還款的方式

1、房貸轉按揭(房貸跳槽)

所謂房(fang)貸(dai)(dai)(dai)跳槽(cao)就是(shi)“轉(zhuan)按(an)揭”。指由(you)新(xin)貸(dai)(dai)(dai)款銀(yin)行(xing)幫助客戶找(zhao)(zhao)擔保公司，還清(qing)原貸(dai)(dai)(dai)款銀(yin)行(xing)的(de)(de)錢(qian)，然后重新(xin)在新(xin)貸(dai)(dai)(dai)款行(xing)辦(ban)理貸(dai)(dai)(dai)款。如(ru)果你目前所在的(de)(de)銀(yin)行(xing)不能給你7折房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利率(lv)優惠，就完全可以(yi)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)跳槽(cao)，尋找(zhao)(zhao)最實惠的(de)(de)銀(yin)行(xing)。

例如你剛剛以1.1倍利率在A銀(yin)行(xing)貸(dai)完款，結果新政出臺(tai)發(fa)現(xian)B銀(yin)行(xing)只需9折!如果B銀(yin)行(xing)幫你找到擔(dan)保公(gong)司，把A銀(yin)行(xing)的貸(dai)款還完，然后重新再B銀(yin)行(xing)辦理貸(dai)款，這個(ge)過程就是房貸(dai)跳槽!

2、按月調息

如果央行加息，固定利率的房貸(dai)業務省(sheng)錢。但(dan)一旦降息，選擇(ze)浮動利率才劃算。但(dan)“固定”與“浮動”轉(zhuan)換(huan)需(xu)要支付違約金。

3、公積金還款

在(zai)(zai)申(shen)請購(gou)房組合貸(dai)款時(shi)，一方面盡量用足公積(ji)金貸(dai)款并盡量延長(chang)貸(dai)款年限，在(zai)(zai)享受(shou)低利率好處的(de)同時(shi)，最大(da)程(cheng)度地降(jiang)低每月公積(ji)金的(de)還(huan)款額;最大(da)程(cheng)度地縮短商業貸(dai)款年限，在(zai)(zai)家庭經濟可(ke)承受(shou)范圍內(nei)盡可(ke)能(neng)提(ti)高每月商業貸(dai)款的(de)還(huan)款額。

這樣(yang)，月還款(kuan)額(e)的(de)結構中(zhong)就會呈現公積(ji)金(jin)份(fen)額(e)少(shao)、商(shang)業份(fen)額(e)多的(de)狀態。公積(ji)金(jin)賬戶在(zai)抵(di)充公積(ji)金(jin)月供后，余額(e)就能抵(di)充商(shang)業性貸款(kuan)，這樣(yang)節省的(de)利息就很可觀。

4、長貸短還

部分提前還貸后，剩下的貸款應選擇(ze)縮短貸款期(qi)限(xian)，而不(bu)是減少每月(yue)還款額。因為，銀行(xing)(xing)收(shou)取(qu)利息主(zhu)要(yao)是按照貸款金額占據銀行(xing)(xing)的時(shi)間成(cheng)本來(lai)計算的，因此選擇(ze)縮短貸款期(qi)限(xian)就(jiu)可(ke)以有效減少利息的支出。

提(ti)醒：提(ti)前(qian)還(huan)(huan)貸(dai)之前(qian)要算(suan)好賬，因為(wei)不(bu)是所有的提(ti)前(qian)還(huan)(huan)貸(dai)都(dou)能省錢。比如，還(huan)(huan)貸(dai)年限已過一半(ban)，月還(huan)(huan)款(kuan)額中本金(jin)大于利息，那么提(ti)前(qian)還(huan)(huan)款(kuan)的意(yi)義(yi)就不(bu)大。

5、雙周供

盡管每個月仍然償(chang)還同樣數額(e)的房(fang)貸，但是(shi)由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來(lai)按月還款的還款頻率高一(yi)些(xie)，由此(ci)產生(sheng)的便是(shi)貸款的本金減少(shao)得更快，就減少(shao)了總體的貸款利息。