貸款買房利息怎么算？

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貸款買房的利息(xi)，通過例子來計(ji)算(suan)。例如(ru)(ru)該房屋的總價為(wei)1000*100=100萬(wan)元，首付三成（30萬(wan)元），貸款(kuan)金額(e)為(wei)70萬(wan)元，貸款(kuan)期限20年(nian)，按揭利率(lv)為(wei)6.8%，按還款(kuan)方式“等額(e)本息(xi)法(fa)、等額(e)本金法(fa)”分別計(ji)算(suan)如(ru)(ru)下：

1、買房貸款利率計算，等額本息法：

計算(suan)公(gong)式(shi)：月還款額=本金(jin)*月利(li)率(lv)*[(1+月利(li)率(lv))^n/[(1+月利(li)率(lv))^n-1]

注：式中(zhong)n表示貸款(kuan)月(yue)數(shu)，^n表示n次方，如^240，表示240次方(貸款(kuan)20年(nian)、240個月(yue))

月(yue)利(li)率(lv)=年利(li)率(lv)/12

總利息=月還款額*貸款月數-本金(jin)

經計算：月(yue)還(huan)款(kuan)額為5343.38元(yuan)(每(mei)月(yue)相同(tong))。還(huan)款(kuan)總(zong)額為1282411.20元(yuan)，總(zong)利(li)息為582411.20元(yuan)。

2、買房貸款利率計算，等額本金法：

計算公式：月(yue)還款額=本金/n+剩余本金*月(yue)利率

總利息=本金*月利率*(貸款月數/2+0.5)

經計(ji)算：第一個月還(huan)款(kuan)額為6883.33元(以后(hou)逐(zhu)月減少，越(yue)(yue)還(huan)越(yue)(yue)少)，最后(hou)一個月還(huan)款(kuan)額為2933.19元。還(huan)款(kuan)總額為1177983.33元，總利(li)息(xi)為477983.33元。

以(yi)上兩種(zhong)方法相比較(jiao)，等額本金法比等額本息法少(shao)還(huan)104427.08元。

房貸還款的方式

1、房貸轉按揭(房貸跳槽)

所(suo)謂房貸(dai)跳(tiao)槽就是(shi)“轉按揭”。指由新貸(dai)款(kuan)銀(yin)行(xing)幫助客(ke)戶找(zhao)擔保(bao)公司，還清(qing)原(yuan)貸(dai)款(kuan)銀(yin)行(xing)的(de)錢，然后重新在新貸(dai)款(kuan)行(xing)辦(ban)理(li)貸(dai)款(kuan)。如果(guo)你目前所(suo)在的(de)銀(yin)行(xing)不能(neng)給你7折房貸(dai)利率優(you)惠(hui)，就完全可以房貸(dai)跳(tiao)槽，尋(xun)找(zhao)最實惠(hui)的(de)銀(yin)行(xing)。

例如你剛剛以1.1倍利率在A銀(yin)行(xing)貸(dai)(dai)完款，結果(guo)新政出臺發(fa)現B銀(yin)行(xing)只需9折!如果(guo)B銀(yin)行(xing)幫你找(zhao)到擔(dan)保公司，把A銀(yin)行(xing)的貸(dai)(dai)款還完，然后重新再B銀(yin)行(xing)辦理(li)貸(dai)(dai)款，這(zhe)個過程就是房貸(dai)(dai)跳槽!

2、按月調息

如果央(yang)行加息，固(gu)定利(li)率(lv)的房貸業(ye)務省錢。但(dan)一旦降息，選擇浮動(dong)利(li)率(lv)才劃算。但(dan)“固(gu)定”與“浮動(dong)”轉換(huan)需(xu)要支付(fu)違約(yue)金(jin)。

3、公積金還款

在(zai)(zai)申請購房組合貸款(kuan)時，一方面盡(jin)量用足公(gong)積金貸款(kuan)并(bing)盡(jin)量延(yan)長貸款(kuan)年(nian)限，在(zai)(zai)享受低利率好處的(de)同時，最大程(cheng)度地(di)降低每(mei)(mei)月(yue)公(gong)積金的(de)還款(kuan)額;最大程(cheng)度地(di)縮短商業貸款(kuan)年(nian)限，在(zai)(zai)家庭經濟可承受范圍(wei)內(nei)盡(jin)可能提高每(mei)(mei)月(yue)商業貸款(kuan)的(de)還款(kuan)額。

這樣，月還(huan)款(kuan)額的結構(gou)中就會(hui)呈現公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)份額少(shao)、商業份額多的狀態。公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)賬(zhang)戶在抵充公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)月供后，余額就能抵充商業性貸款(kuan)，這樣節省的利息就很可觀。

4、長貸短還

部分提前還貸后，剩下的貸款應選(xuan)擇(ze)縮短(duan)貸款期限，而(er)不是(shi)減少每月還款額。因為，銀行收取利息主要是(shi)按(an)照貸款金(jin)額占(zhan)據銀行的(de)(de)時(shi)間成本來計算的(de)(de)，因此選(xuan)擇(ze)縮短(duan)貸款期限就可以有效減少利息的(de)(de)支出。

提醒：提前還(huan)(huan)貸之前要(yao)算好(hao)賬，因為不(bu)是所有的提前還(huan)(huan)貸都能省錢。比如(ru)，還(huan)(huan)貸年限(xian)已過一(yi)半，月還(huan)(huan)款額(e)中本金大于(yu)利息，那么提前還(huan)(huan)款的意義就不(bu)大。

5、雙周供

盡(jin)管每個月(yue)仍(reng)然償還同樣數額的(de)(de)(de)房貸(dai)，但(dan)是由(you)于“雙周(zhou)供”縮短了(le)(le)還款(kuan)(kuan)周(zhou)期(qi)，比原來按月(yue)還款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)還款(kuan)(kuan)頻率高一(yi)些，由(you)此產生(sheng)的(de)(de)(de)便是貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)本(ben)金減少得更快，就(jiu)減少了(le)(le)總體的(de)(de)(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)利息。