【寫字(zi)樓(lou)投(tou)資(zi)(zi)】寫字(zi)樓(lou)投(tou)資(zi)(zi)風險 寫字(zi)樓(lou)投(tou)資(zi)(zi)注意(yi)事項

寫字樓投資風險如何避免

1、投資寫字樓必須防范貶值風險。

如果寫字樓本身所(suo)處的地段(duan)由于(yu)一些市(shi)政或(huo)其他原因造(zao)成(cheng)了貶值，寫字樓本身必(bi)然會造(zao)成(cheng)很大的影響;如果所(suo)投資寫字樓在未來的幾年里(li)涌現出過多新樓盤，也(ye)從而對現有寫字樓市(shi)場(chang)構成(cheng)沖(chong)擊。

2、在按揭方面，純寫字樓項目，除在邊緣地區的項目，或項目本身檔次一般，其他大多單價都很高，而按揭貸款多六成以下，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。

在利率方面，寫字(zi)樓要高于(yu)住宅近1%的(de)利率。另外，還有購置物業的(de)稅(shui)費(fei)(fei)、出(chu)租(zu)所涉及的(de)稅(shui)費(fei)(fei)、房產稅(shui)、首次出(chu)租(zu)的(de)高折價、物業管理費(fei)(fei)用、自己(ji)的(de)管理費(fei)(fei)用、裝修、家具(ju)、房屋折舊費(fei)(fei)用等(deng)需要交納的(de)各種稅(shui)費(fei)(fei)，約占投資額的(de)20%左右。

3、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。

它(ta)們(men)之間的核心差(cha)異在(zai)于，住宅是一(yi)種(zhong)“生活資(zi)(zi)料”，而(er)寫字樓(lou)是一(yi)種(zhong)“生產(chan)資(zi)(zi)料”。當寫字樓(lou)租不出去的時候，它(ta)只能閑置(zhi)在(zai)那(nei)里(li)，而(er)不能像住宅一(yi)樣，可以自己住。這樣不但不會產(chan)生其他(ta)利潤(run)反而(er)會消耗(hao)資(zi)(zi)金。

寫字樓投資注意

注意1：中小寫字樓投資者忌

一忌(ji)只(zhi)看(kan)買(mai)價(jia)，不(bu)(bu)看(kan)租價(jia)。二忌(ji)只(zhi)看(kan)硬(ying)件，不(bu)(bu)看(kan)服(fu)務。三忌(ji)計算方法(fa)不(bu)(bu)對，盲從(cong)銷售人員的(de)論據。四忌(ji)只(zhi)看(kan)自己，不(bu)(bu)看(kan)整(zheng)體。五忌(ji)只(zhi)看(kan)利潤，不(bu)(bu)看(kan)風險(xian)。六忌(ji)花精力太大，不(bu)(bu)將此(ci)計算為成本。七忌(ji)事(shi)(shi)先不(bu)(bu)謹慎思考(kao)，到時候忙于(yu)維(wei)權。八忌(ji)不(bu)(bu)關心二手市場。九忌(ji)思考(kao)能力差(cha)，憑感覺辦事(shi)(shi)。

注意2：“甲級寫字樓”的真正含義

甲(jia)級寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)是目前行(xing)業(ye)內(nei)自發形成(cheng)的(de)(de)一種(zhong)通(tong)行(xing)叫法，國家在這方面并(bing)沒有(you)(you)成(cheng)文的(de)(de)規定，什么樣的(de)(de)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)才算作(zuo)是真正的(de)(de)甲(jia)級寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)。在中國現行(xing)的(de)(de)建筑設計(ji)規范里也無(wu)法找到這個名詞(ci)，但(dan)仔細探討會發現，它是在外商(shang)與(yu)內(nei)地(di)發展商(shang)合(he)作(zuo)開(kai)發涉外寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)的(de)(de)過(guo)程中，逐(zhu)步引進并(bing)流行(xing)起來的(de)(de)詞(ci)匯，是將寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)按照其綜(zong)合(he)質素不同，劃(hua)分為甲(jia)、乙、丙等(deng)幾個等(deng)級，從一般(ban)意義上講(jiang)，國際上判斷甲(jia)級寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)有(you)(you)8大特征：管理國際化(hua)、24小(xiao)時寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)、人(ren)性(xing)化(hua)、空間的(de)(de)舒適性(xing)和實用性(xing)、數(shu)字(zi)(zi)化(hua)、節能(neng)化(hua)、便捷(jie)的(de)(de)交(jiao)通(tong)和商(shang)務化(hua)等(deng)等(deng)。

注意3：“5A”不是等級標準

“5A”智能(neng)化是指OA（辦公智能(neng)化）、BA（樓宇自(zi)動(dong)化）、CA（通訊傳(chuan)輸智能(neng)化）、FA（消防智能(neng)化）、SA（安保智能(neng)化）。如(ru)果(guo)用“5A”評價寫(xie)字(zi)樓的(de)品質等級的(de)話，是一種(zhong)概念理解上的(de)誤區，如(ru)果(guo)市場上有(you)人打(da)出(chu)“超(chao)5A級”寫(xie)字(zi)樓的(de)話，那更是一種(zhong)很不專業的(de)說法。

注意4：物業管理要關注

寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)成功很大(da)程(cheng)度上取決于后期(qi)的(de)(de)管理水平，專業(ye)管理寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)物(wu)業(ye)公司，能給樓盤一個良好(hao)的(de)(de)內部環(huan)境，對(dui)大(da)廈的(de)(de)設備設施有較好(hao)的(de)(de)維護，保證長期(qi)使(shi)用，對(dui)保證物(wu)業(ye)口碑、提高出租(zu)(zu)率、保持租(zu)(zu)金水平非常有效。另外，擁有一個經驗豐富的(de)(de)租(zu)(zu)務部，也是投資者(zhe)選擇此類物(wu)業(ye)時應考慮的(de)(de)。第一太平戴維斯、戴德梁行、高力(li)國際(ji)等知名公司管理的(de)(de)寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)物(wu)業(ye)水準值得(de)投資者(zhe)信(xin)任。

注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢

如果資金充裕(yu)，建議選擇(ze)那(nei)些最小的租客(ke)也需(xu)要大約500~1000平方米建筑面積的寫字(zi)樓(lou)，（一般寫字(zi)樓(lou)的使(shi)用率為(wei)70%左右(you)）。入住這座寫字(zi)樓(lou)的公(gong)司水平相差不大，物業(ye)檔次高(gao)，今后(hou)會有較為(wei)穩定(ding)的回(hui)報。

而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該寫字樓的物業管理水平。

注意6：投資存在4大缺陷

1.不能(neng)用(yong)于(yu)自(zi)(zi)住。寫字(zi)(zi)樓是不能(neng)用(yong)于(yu)自(zi)(zi)住的，當寫字(zi)(zi)樓租不出去的時候，它只(zhi)能(neng)閑置在那(nei)里。

2.銀行(xing)貸款(kuan)限制多。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的整個標(biao)的并不小，而且銀行(xing)貸款(kuan)利率高，成數少(shao)，年(nian)限短。

購(gou)買寫(xie)字樓的貸款利率要(yao)高(gao)于(yu)住(zhu)宅利率近1%，另外，還有房產稅等需要(yao)交(jiao)納(na)各種稅費，約(yue)占投資(zi)額(e)的20%。

3.土(tu)地出讓(rang)年限(xian)短。寫字(zi)樓(lou)的(de)土(tu)地出讓(rang)金要(yao)比住(zhu)宅(zhai)高，但土(tu)地出讓(rang)年限(xian)只有40或50年。

4.價格高。寫字樓(lou)的造價要高出普通住宅(zhai)的3~4倍。

注意7：讓寫字樓租出去的4招

1.選擇(ze)信(xin)譽度高的企業或個人(ren)作為承租方能夠保證出(chu)租合同(tong)的順利(li)進行，使出(chu)租方獲得預(yu)期的收益。

2.選(xuan)擇(ze)信譽度高(gao)的(de)中介機構。如(ru)果通過中介機構來尋找承租方，那么(me)中介機構的(de)資質和實(shi)力均是考(kao)察的(de)重點(dian)。

3.合理定價。不要期望(wang)通(tong)過高額的(de)租金(jin)迅速收回(hui)投資成本，必(bi)須考慮(lv)到市場競(jing)爭的(de)存在。合理的(de)租金(jin)，甚至有原(yuan)則的(de)讓步都是可取(qu)的(de)手(shou)段。畢竟保證出(chu)租的(de)順暢，避免因(yin)空置導致更大的(de)損失(shi)才是最(zui)重要的(de)。

4.選擇長期租(zu)約(yue)(yue)。與短期租(zu)約(yue)(yue)相(xiang)比，長期租(zu)約(yue)(yue)更(geng)能保證投(tou)資(zi)者的利(li)益(yi)。

注意8：租賃要辦理相關手續

投資(zi)者購(gou)買了(le)寫(xie)字樓(lou)后(hou)，如有租(zu)(zu)客求租(zu)(zu)，首先買賣雙方要簽署(shu)租(zu)(zu)賃合同；其次要將(jiang)租(zu)(zu)賃合同原件、出(chu)租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人(ren)的身份(fen)證(zheng)(zheng)明、公(gong)司營(ying)業執照(zhao)（復印件）、產權證(zheng)(zheng)原件出(chu)示給房(fang)屋所在(zai)地街道并(bing)做(zuo)登記申請；最后(hou)將(jiang)租(zu)(zu)賃合同原件、出(chu)租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人(ren)的身份(fen)證(zheng)(zheng)明、公(gong)司營(ying)業執照(zhao)（復印件）交(jiao)至所在(zai)區(qu)房(fang)地產交(jiao)易(yi)中心，辦(ban)理租(zu)(zu)賃登記，并(bing)按(an)規(gui)定繳付款(kuan)項。

寫字樓出租別忘辦理出租許可證

《房屋(wu)租(zu)賃許可證管理(li)辦(ban)法》要求出租(zu)房屋(wu)首(shou)先需要辦(ban)理(li)《房屋(wu)租(zu)賃許可證》，寫字樓的(de)出租(zu)也(ye)包括在內(nei)，沒有“證”是不(bu)準出租(zu)的(de)。

《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)賃許可證(zheng)(zheng)管(guan)理辦法(fa)》規定(ding)，凡出租(zu)城鎮范圍(wei)內房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(寫字樓)的單位或個人(ren)，必須經房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)主管(guan)部門(men)認定(ding)出租(zu)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)所有權(quan)清楚(chu)無(wu)糾紛、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)結構安全后，到房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)所在地(di)的區、縣房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)管(guan)理登記，申(shen)辦《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)賃許可證(zheng)(zheng)》。

申請人(ren)(ren)在辦(ban)理(li)《房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)》時，必(bi)須交驗下(xia)列證(zheng)(zheng)(zheng)件：1.房(fang)(fang)屋(wu)出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)申請書。2.房(fang)(fang)屋(wu)所有權證(zheng)(zheng)(zheng)書或(huo)購商品(pin)房(fang)(fang)合(he)同(tong)、新建房(fang)(fang)執照等(deng)其他合(he)法(fa)證(zheng)(zheng)(zheng)件。3.出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)是個(ge)人(ren)(ren)的(de)應(ying)(ying)提交房(fang)(fang)主居(ju)民身份證(zheng)(zheng)(zheng)；出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)是單位的(de)，應(ying)(ying)提交單位法(fa)人(ren)(ren)代表或(huo)委(wei)托代理(li)人(ren)(ren)資(zi)格證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)。4.產權共有房(fang)(fang)屋(wu)出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)的(de)，需(xu)提交其他共有人(ren)(ren)同(tong)意(yi)出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)的(de)證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)或(huo)委(wei)托書。5.出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)在同(tong)一(yi)區、縣范圍(wei)內出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)多處(chu)住宅(zhai)房(fang)(fang)屋(wu)，可(ke)申領一(yi)個(ge)《房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)》；出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)非住宅(zhai)房(fang)(fang)屋(wu)的(de)，一(yi)處(chu)需(xu)申領一(yi)個(ge)《房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)》，證(zheng)(zheng)(zheng)上(shang)標(biao)明(ming)出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)房(fang)(fang)屋(wu)地點、數量。超(chao)出(chu)(chu)(chu)(chu)證(zheng)(zheng)(zheng)載范圍(wei)的(de)，應(ying)(ying)另行申請《房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)》。6.出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)為外(wai)(wai)資(zi)企業、中外(wai)(wai)合(he)資(zi)企業、中外(wai)(wai)合(he)作經營企業、外(wai)(wai)國公民或(huo)港澳臺同(tong)胞的(de)，按涉外(wai)(wai)地產管理(li)規定辦(ban)理(li)。7.出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)拆遷(qian)或(huo)轉(zhuan)移，出(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)應(ying)(ying)將《房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)》向(xiang)填發機關(guan)繳銷，該(gai)證(zheng)(zheng)(zheng)有效(xiao)期為三年(nian)逾期須重新申辦(ban)。