什么是小產權房屋

通(tong)常所(suo)謂的(de)小產權房主(zhu)要指兩類：其一是(shi)經過國家相關(guan)政府部(bu)門的(de)土(tu)地、規劃、建(jian)設(she)(she)環(huan)節(jie)審(shen)(shen)批，建(jian)設(she)(she)在(zai)農村集體建(jian)設(she)(she)用地上的(de)城中村改造房；其二是(shi)未經過任何國家相關(guan)部(bu)門和環(huan)節(jie)審(shen)(shen)批，建(jian)設(she)(she)在(zai)租用土(tu)地或非(fei)法侵(qin)占(zhan)的(de)土(tu)地上的(de)房屋。

小產權房的類型

1、集體(ti)建設土地(di)上建造的房(fang)屋(wu)：此類房(fang)屋(wu)大多(duo)是解決(jue)農民集中上樓(lou)或動遷安置等名(ming)義立項建設時，超建形(xing)成的。

2、宅(zhai)基(ji)地上(shang)建成(cheng)的房(fang)子：此類房(fang)屋只屬于該農村的集體經濟組織成(cheng)員(yuan)居住，非集體經濟組織成(cheng)員(yuan)不能(neng)夠購買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房屋一旦發生糾紛，購房者無(wu)法得到賠償，因為買(mai)賣合(he)同是無(wu)效的。

4、部分二(er)手(shou)房：一些二(er)手(shou)房還沒辦理征地(di)手(shou)續及欠繳(jiao)土地(di)出讓金就(jiu)進(jin)行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效(xiao)。

該圖片由注冊用戶"秋天的浮萍"提供，版權聲明反饋

小產權房產生的原因

1、城市房價(jia)過高

中(zhong)國許多大(da)中(zhong)城市的高房(fang)(fang)價是催生小產權(quan)房(fang)(fang)的重要原因之(zhi)一。由于中(zhong)國經濟社(she)會發展不平衡，若干大(da)城市的房(fang)(fang)價長期(qi)快速上漲，遠遠超出(chu)了當時當地一般就(jiu)業人員的收入水平。與(yu)此同時，政(zheng)府經濟適用房(fang)(fang)、廉(lian)租房(fang)(fang)的建設無法滿(man)足這些住房(fang)(fang)需求。小產權(quan)房(fang)(fang)存在著大(da)量現實的購(gou)買(mai)群。

2、擦邊球的空間

根據法律規定，在農村集體(ti)所有的(de)宅基地(di)和集體(ti)建(jian)(jian)設用(yong)地(di)上，農民(min)可以自(zi)(zi)行(xing)(xing)經營，而且(qie)農民(min)自(zi)(zi)建(jian)(jian)的(de)住(zhu)房也(ye)是(shi)可以進(jin)行(xing)(xing)交(jiao)易(yi)的(de)。正(zheng)是(shi)因為政策法律規定中存(cun)在很多(duo)模糊不清的(de)地(di)方，才導(dao)致(zhi)了各地(di)小產(chan)權(quan)(quan)房建(jian)(jian)設的(de)泛濫，在合法與非法之間給小產(chan)權(quan)(quan)房留下(xia)了一個(ge)擦邊球的(de)空間。

3、農地制(zhi)度不(bu)合理

小產權(quan)(quan)房是(shi)農民(min)集體自發(fa)(fa)在其(qi)集體所有的(de)集體建(jian)設用(yong)地(di)(di)和(he)宅(zhai)基地(di)(di)上建(jian)設的(de)房產，不需要繳(jiao)納(na)類似開發(fa)(fa)商(shang)為獲取土地(di)(di)交給政(zheng)府的(de)土地(di)(di)使用(yong)權(quan)(quan)出(chu)讓(rang)金(jin)（其(qi)中(zhong)包括由(you)政(zheng)府出(chu)面征收農民(min)集體土地(di)(di)支付(fu)的(de)征地(di)(di)費用(yong)）；由(you)村(cun)集體牽頭開發(fa)(fa)，省去(qu)了基礎(chu)設施配套(tao)費等市政(zheng)建(jian)設費用(yong)及成本費。在這一開發(fa)(fa)過(guo)程中(zhong)，農民(min)集體通過(guo)出(chu)售小產權(quan)(quan)房獲得(de)的(de)收益高于政(zheng)府征收土地(di)(di)的(de)補(bu)償金(jin)額。

小產權房的土地性質及供應對象

小(xiao)產(chan)權房在土地(di)性(xing)質為(wei)集體(ti)所有，或違法占用(yong)耕地(di)建設，并公開向社會出售的(de)那(nei)部分(fen)房屋。“小(xiao)產(chan)權房”的(de)供應(ying)對象為(wei)本集體(ti)內的(de)居民，國家政(zheng)策(ce)絕對是(shi)不允許將它作(zuo)為(wei)“商品(pin)房”對外出售的(de)。

小產權房的缺點

1、缺少“五證(zheng)”

“五證(zheng)(zheng)”是(shi)消費者取得房產(chan)(chan)(chan)(chan)證(zheng)(zheng)的(de)先決(jue)條件(jian)，即具備國有(you)土地(di)使用(yong)證(zheng)(zheng)、建設(she)用(yong)地(di)規劃許(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)、建設(she)工(gong)(gong)程規劃許(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)、建筑(zhu)工(gong)(gong)程施工(gong)(gong)許(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)及商品房銷預(yu)售許(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)。包(bao)括城中村改(gai)造在(zai)內的(de)房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)，如果(guo)沒有(you)“五證(zheng)(zheng)”是(shi)不能辦(ban)理(li)房產(chan)(chan)(chan)(chan)證(zheng)(zheng)的(de)。盡(jin)管“小(xiao)產(chan)(chan)(chan)(chan)權房”一(yi)片熱(re)銷，但眾多(duo)業內人士卻認為，“小(xiao)產(chan)(chan)(chan)(chan)權房”存在(zai)諸多(duo)風險，最大的(de)問題就是(shi)沒有(you)產(chan)(chan)(chan)(chan)權，不受法律(lv)的(de)保護。

2、質量難保證

房(fang)屋質量(liang)沒人監督，一些開發商為賺錢會偷(tou)工減料，存(cun)在安全隱(yin)患。小產權房(fang)一般由(you)土地所(suo)在村開發，除(chu)了房(fang)屋質量(liang)和(he)房(fang)屋售后(hou)保修難以保證以外，入住后(hou)的物業管理(li)也極容易出(chu)現問(wen)題。

3、拆遷難補償

小產權房實際上屬于在政府(fu)規定范圍以外的(de)違章建筑(zhu)，如果和國家的(de)規劃(hua)相(xiang)沖突，還很有可能被(bei)拆除，而且業主(zhu)也不(bu)會(hui)得到拆遷安置(zhi)補償。

4、配套不完善

小(xiao)產權(quan)房不能保證社區內的(de)相關配套設置建設，甚(shen)至暖(nuan)氣天然氣等基礎配套都不能保證。

5、遺贈麻煩、不能買賣

由(you)于缺乏產(chan)權，未來在遺產(chan)繼承時也(ye)會遇(yu)到許多(duo)麻(ma)煩，也(ye)不能進(jin)行(xing)房(fang)屋買(mai)賣。

小產權房能賣嗎

根據《中華人民共和(he)國土地管理(li)法》的(de)(de)相關(guan)規定，農(nong)村(cun)宅基地屬于集(ji)體所有(you)(you)，村(cun)民對(dui)宅基地也只是享(xiang)有(you)(you)使用權，農(nong)民將房(fang)屋賣給城(cheng)市居民的(de)(de)買賣行為不(bu)能(neng)受(shou)到法律的(de)(de)認(ren)可(ke)與(yu)保護，也就(jiu)不(bu)能(neng)辦理(li)土地使用證、房(fang)產(chan)(chan)證、契(qi)稅證等合(he)法手續。由(you)此可(ke)見，小產(chan)(chan)權房(fang)是不(bu)能(neng)向非本(ben)集(ji)體成(cheng)員的(de)(de)第(di)三人轉(zhuan)讓(rang)或(huo)出(chu)售的(de)(de)。但(dan)這(zhe)并不(bu)是說小產(chan)(chan)權房(fang)就(jiu)不(bu)能(neng)轉(zhuan)讓(rang)，而(er)是說其轉(zhuan)讓(rang)或(huo)銷售的(de)(de)對(dui)象是有(you)(you)限制的(de)(de)，只能(neng)在集(ji)體成(cheng)員內部轉(zhuan)讓(rang)、置換。

小產權房能貸款嗎

小產權房屋因為不能上市(shi)交(jiao)易，所以不能辦理(li)銀行貸款，所以，小產(chan)權房購買者只能在民間的(de)擔(dan)保(bao)公(gong)司辦理抵押(ya)貸款或者個人借(jie)貸。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。