什么是小產權房屋

通常所(suo)謂的(de)(de)小產權房(fang)(fang)主(zhu)要(yao)指兩類：其一是經過國家相關政府部門(men)(men)的(de)(de)土(tu)地、規劃、建設(she)環節(jie)審批(pi)，建設(she)在農(nong)村集體建設(she)用(yong)地上的(de)(de)城中村改造房(fang)(fang)；其二是未經過任何國家相關部門(men)(men)和(he)環節(jie)審批(pi)，建設(she)在租用(yong)土(tu)地或非(fei)法侵占的(de)(de)土(tu)地上的(de)(de)房(fang)(fang)屋。

小產權房的類型

1、集體建設土地(di)上(shang)建造(zao)的房(fang)屋(wu)：此類(lei)房(fang)屋(wu)大多是(shi)解決農民集中上(shang)樓(lou)或動遷安(an)置等名義立項建設時，超建形成(cheng)的。

2、宅基地(di)上(shang)建成的房(fang)(fang)子：此(ci)類房(fang)(fang)屋只屬于(yu)該農村的集體經濟組織成員居住，非集體經濟組織成員不能夠購買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房屋一旦發(fa)生糾紛，購房者無(wu)法得到賠償，因為買賣合(he)同是無(wu)效的。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦(ban)理征地手續(xu)及欠繳土(tu)地出讓(rang)金就進行交易，該類(lei)房屋的買賣合同會被(bei)視為無效(xiao)。

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小產權房產生的原因

1、城(cheng)市房價(jia)過高

中國許多(duo)大(da)(da)(da)中城市的(de)(de)(de)高房(fang)(fang)(fang)價是(shi)催生小(xiao)產權(quan)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)重要原因之一(yi)。由于(yu)中國經濟社會(hui)發(fa)展不平衡，若(ruo)干大(da)(da)(da)城市的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價長(chang)期快速上漲，遠遠超(chao)出了當時(shi)當地一(yi)般就業人員(yuan)的(de)(de)(de)收(shou)入(ru)水平。與此同時(shi)，政(zheng)府經濟適用房(fang)(fang)(fang)、廉(lian)租房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)建(jian)設(she)無法(fa)滿足這些(xie)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求。小(xiao)產權(quan)房(fang)(fang)(fang)存在著大(da)(da)(da)量(liang)現實的(de)(de)(de)購(gou)買(mai)群。

2、擦邊球的空間

根據法律規定，在農(nong)村(cun)集(ji)體(ti)所有的宅(zhai)基地(di)(di)和集(ji)體(ti)建設用地(di)(di)上(shang)，農(nong)民可以自行(xing)經營，而且農(nong)民自建的住房(fang)也是(shi)(shi)可以進(jin)行(xing)交(jiao)易的。正(zheng)是(shi)(shi)因為政策(ce)法律規定中存在很多模糊不清的地(di)(di)方，才導致了各地(di)(di)小產權房(fang)建設的泛濫，在合(he)法與非法之間(jian)給小產權房(fang)留下(xia)了一個擦邊球(qiu)的空(kong)間(jian)。

3、農(nong)地(di)制(zhi)度不合理

小產權(quan)房(fang)是農民(min)集(ji)體(ti)自發在(zai)其集(ji)體(ti)所有的集(ji)體(ti)建設用(yong)地(di)(di)(di)(di)和(he)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)(di)上建設的房(fang)產，不需要繳(jiao)納類似開(kai)發商為獲(huo)取土地(di)(di)(di)(di)交給政府(fu)的土地(di)(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)出讓(rang)金（其中包括由(you)政府(fu)出面征(zheng)收(shou)(shou)農民(min)集(ji)體(ti)土地(di)(di)(di)(di)支(zhi)付的征(zheng)地(di)(di)(di)(di)費(fei)用(yong)）；由(you)村集(ji)體(ti)牽頭開(kai)發，省去了(le)基(ji)礎(chu)設施配(pei)套費(fei)等市政建設費(fei)用(yong)及成本費(fei)。在(zai)這(zhe)一開(kai)發過程中，農民(min)集(ji)體(ti)通(tong)過出售小產權(quan)房(fang)獲(huo)得的收(shou)(shou)益高于政府(fu)征(zheng)收(shou)(shou)土地(di)(di)(di)(di)的補償金額(e)。

小產權房的土地性質及供應對象

小產(chan)權房(fang)(fang)在土(tu)地(di)(di)性質為集體所(suo)有(you)，或違法(fa)占用耕地(di)(di)建設，并(bing)公開向社會出售的(de)那部分房(fang)(fang)屋。“小產(chan)權房(fang)(fang)”的(de)供應對(dui)象(xiang)為本集體內(nei)的(de)居民，國(guo)家(jia)政策絕對(dui)是不允許將(jiang)它作為“商品房(fang)(fang)”對(dui)外(wai)出售的(de)。

小產權房的缺點

1、缺(que)少“五證”

“五證”是消費者取得房(fang)產證的先決條件，即具備國(guo)有(you)土地使用證、建設用地規劃許(xu)可(ke)證、建設工(gong)程(cheng)規劃許(xu)可(ke)證、建筑(zhu)工(gong)程(cheng)施工(gong)許(xu)可(ke)證及商品房(fang)銷預售許(xu)可(ke)證。包括城中村改造在內(nei)的房(fang)地產項目，如果沒有(you)“五證”是不(bu)能辦理房(fang)產證的。盡管“小產權房(fang)”一片熱(re)銷，但(dan)眾多(duo)業(ye)內(nei)人士卻認(ren)為，“小產權房(fang)”存在諸多(duo)風(feng)險，最大的問(wen)題就(jiu)是沒有(you)產權，不(bu)受法(fa)律的保護。

2、質量難保證

房屋(wu)質(zhi)量沒人監(jian)督，一些開發(fa)商為(wei)賺錢會(hui)偷工(gong)減料，存在(zai)安全(quan)隱患。小(xiao)產權房一般由(you)土地所在(zai)村開發(fa)，除了房屋(wu)質(zhi)量和房屋(wu)售(shou)后保修難以保證以外，入住(zhu)后的物業(ye)管理也極容易出現問題。

3、拆遷難補償

小產(chan)權房實際上(shang)屬于在政府規(gui)定范(fan)圍(wei)以(yi)外的(de)違章(zhang)建筑，如果和國(guo)家的(de)規(gui)劃相沖突，還(huan)很有可能(neng)被拆除，而且業主也不(bu)會得到拆遷安置(zhi)補償。

4、配套不完善

小(xiao)產權(quan)房不能(neng)保證(zheng)社區內的(de)相關配(pei)套(tao)設置建設，甚至暖氣(qi)天然(ran)氣(qi)等基礎(chu)配(pei)套(tao)都不能(neng)保證(zheng)。

5、遺贈麻煩、不能買(mai)賣

由(you)于缺乏產權，未來在遺產繼(ji)承(cheng)時也會遇到許多(duo)麻煩，也不能進(jin)行房屋買賣。

小產權房能賣嗎

根據《中華人民(min)共和(he)國土地管理(li)法》的相關規定，農村宅基地屬于集體所(suo)有(you)(you)，村民(min)對宅基地也只(zhi)是(shi)(shi)享有(you)(you)使用權，農民(min)將房(fang)屋(wu)賣給城市居民(min)的買賣行為不(bu)能(neng)受到法律(lv)的認(ren)可與保護，也就(jiu)不(bu)能(neng)辦理(li)土地使用證、房(fang)產證、契(qi)稅證等(deng)合(he)法手續。由此可見(jian)，小(xiao)(xiao)產權房(fang)是(shi)(shi)不(bu)能(neng)向非本(ben)集體成(cheng)員的第(di)三人轉讓或出售(shou)的。但這并不(bu)是(shi)(shi)說(shuo)(shuo)小(xiao)(xiao)產權房(fang)就(jiu)不(bu)能(neng)轉讓，而是(shi)(shi)說(shuo)(shuo)其(qi)轉讓或銷(xiao)售(shou)的對象是(shi)(shi)有(you)(you)限制的，只(zhi)能(neng)在集體成(cheng)員內(nei)部(bu)轉讓、置換。

小產權房能貸款嗎

小(xiao)產權房屋因為不能(neng)上市交易，所以(yi)不能(neng)辦理銀行貸款，所以，小產權房購買者只能在(zai)民間的擔(dan)保(bao)公司(si)辦理抵(di)押貸款或者個人借貸。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。