什么是小產權房屋

通常所謂(wei)的(de)(de)小產(chan)權房主要指兩類：其(qi)一是經過國(guo)家相關(guan)政府部門(men)(men)的(de)(de)土(tu)地、規劃、建設(she)(she)環節(jie)審批，建設(she)(she)在(zai)農村集體建設(she)(she)用地上的(de)(de)城(cheng)中村改造(zao)房；其(qi)二是未(wei)經過任何國(guo)家相關(guan)部門(men)(men)和環節(jie)審批，建設(she)(she)在(zai)租用土(tu)地或非法侵占的(de)(de)土(tu)地上的(de)(de)房屋。

小產權房的類型

1、集體建(jian)設土地上建(jian)造(zao)的房屋(wu)：此類房屋(wu)大多是解決農(nong)民(min)集中上樓或(huo)動遷安置等名義(yi)立項建(jian)設時，超建(jian)形成的。

2、宅基地上(shang)建成(cheng)的(de)(de)房(fang)子：此類房(fang)屋只屬(shu)于該(gai)農村(cun)的(de)(de)集體(ti)經(jing)濟組織(zhi)成(cheng)員居(ju)住，非集體(ti)經(jing)濟組織(zhi)成(cheng)員不能夠購買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房屋一旦發(fa)生糾(jiu)紛，購房者無(wu)法得到(dao)賠償(chang)，因為買賣合(he)同是無(wu)效(xiao)的。

4、部分二(er)手房：一(yi)些二(er)手房還沒(mei)辦理征地手續(xu)及(ji)欠繳土地出讓金就進行交易，該類(lei)房屋的買(mai)賣(mai)合同會被視為無效。

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小產權房產生的原因

1、城市(shi)房價過(guo)高

中(zhong)國許多大中(zhong)城(cheng)(cheng)市的(de)高房(fang)(fang)價是催生(sheng)小(xiao)(xiao)產(chan)權房(fang)(fang)的(de)重要原因(yin)之一(yi)。由于中(zhong)國經濟社會(hui)發展不(bu)平(ping)衡，若干(gan)大城(cheng)(cheng)市的(de)房(fang)(fang)價長期快速(su)上漲，遠(yuan)遠(yuan)超出了當時(shi)當地(di)一(yi)般(ban)就業人員的(de)收入水平(ping)。與此同時(shi)，政府經濟適用房(fang)(fang)、廉租房(fang)(fang)的(de)建設無法滿足這些住房(fang)(fang)需求。小(xiao)(xiao)產(chan)權房(fang)(fang)存(cun)在著大量現實的(de)購(gou)買(mai)群。

2、擦(ca)邊球(qiu)的空間

根據法(fa)(fa)律規定(ding)，在(zai)農(nong)村集(ji)體所(suo)有的(de)(de)宅(zhai)基(ji)地(di)和集(ji)體建設用地(di)上，農(nong)民可以(yi)(yi)自行經營，而且農(nong)民自建的(de)(de)住房(fang)也是(shi)可以(yi)(yi)進行交易(yi)的(de)(de)。正(zheng)是(shi)因為政策(ce)法(fa)(fa)律規定(ding)中(zhong)存在(zai)很多模糊不清(qing)的(de)(de)地(di)方(fang)，才導致了(le)各地(di)小產(chan)權房(fang)建設的(de)(de)泛濫，在(zai)合(he)法(fa)(fa)與非法(fa)(fa)之間給小產(chan)權房(fang)留下了(le)一(yi)個擦邊(bian)球的(de)(de)空間。

3、農地制度不合(he)理

小產(chan)(chan)權(quan)(quan)房(fang)是農民集(ji)體(ti)自發在其集(ji)體(ti)所有的(de)(de)(de)(de)集(ji)體(ti)建(jian)設(she)(she)用地(di)(di)和宅基地(di)(di)上建(jian)設(she)(she)的(de)(de)(de)(de)房(fang)產(chan)(chan)，不需要繳納類(lei)似開發商為獲取土(tu)地(di)(di)交(jiao)給(gei)政(zheng)(zheng)府的(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)使用權(quan)(quan)出(chu)讓金（其中包括由(you)政(zheng)(zheng)府出(chu)面征收(shou)農民集(ji)體(ti)土(tu)地(di)(di)支付(fu)的(de)(de)(de)(de)征地(di)(di)費用）；由(you)村集(ji)體(ti)牽頭開發，省(sheng)去了(le)基礎設(she)(she)施配套費等市政(zheng)(zheng)建(jian)設(she)(she)費用及(ji)成本(ben)費。在這一開發過(guo)程中，農民集(ji)體(ti)通(tong)過(guo)出(chu)售小產(chan)(chan)權(quan)(quan)房(fang)獲得的(de)(de)(de)(de)收(shou)益高于政(zheng)(zheng)府征收(shou)土(tu)地(di)(di)的(de)(de)(de)(de)補償(chang)金額。

小產權房的土地性質及供應對象

小(xiao)(xiao)產權房在土地(di)(di)性質(zhi)為(wei)集體所有(you)，或違法占用耕地(di)(di)建設，并公開向社會(hui)出(chu)售的(de)那部分房屋(wu)。“小(xiao)(xiao)產權房”的(de)供應對象為(wei)本集體內的(de)居民，國家政策(ce)絕對是(shi)不允許將它作為(wei)“商品(pin)房”對外出(chu)售的(de)。

小產權房的缺點

1、缺(que)少(shao)“五證”

“五證(zheng)(zheng)”是消費者取得(de)房(fang)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)(zheng)的先決條件(jian)，即具備(bei)國(guo)有土地使用(yong)(yong)證(zheng)(zheng)、建設(she)用(yong)(yong)地規(gui)劃許(xu)(xu)(xu)可證(zheng)(zheng)、建設(she)工程(cheng)規(gui)劃許(xu)(xu)(xu)可證(zheng)(zheng)、建筑工程(cheng)施工許(xu)(xu)(xu)可證(zheng)(zheng)及商品(pin)房(fang)銷預售許(xu)(xu)(xu)可證(zheng)(zheng)。包括城中村(cun)改造在內的房(fang)地產(chan)(chan)(chan)項目，如果沒有“五證(zheng)(zheng)”是不能辦理房(fang)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)(zheng)的。盡管“小產(chan)(chan)(chan)權房(fang)”一片熱銷，但眾多業內人士卻認(ren)為(wei)，“小產(chan)(chan)(chan)權房(fang)”存(cun)在諸多風險(xian)，最大的問題就是沒有產(chan)(chan)(chan)權，不受(shou)法(fa)律的保護(hu)。

2、質量難保證

房屋質(zhi)(zhi)量沒人監督，一(yi)些開(kai)發(fa)商為(wei)賺錢會偷(tou)工減料，存(cun)在安全隱患(huan)。小(xiao)產(chan)權房一(yi)般由土地所在村開(kai)發(fa)，除(chu)了房屋質(zhi)(zhi)量和房屋售后(hou)保修難以保證以外，入住后(hou)的物業管理也極(ji)容易出現問題。

3、拆遷難補償

小產權房實際上屬于在(zai)政府(fu)規定范圍以外的違章建筑，如(ru)果和國家(jia)的規劃相(xiang)沖突(tu)，還(huan)很有可(ke)能被拆除，而且業主(zhu)也(ye)不會(hui)得到拆遷安(an)置補償。

4、配套不完善

小產(chan)權房不能保(bao)證(zheng)社區內的相關配套(tao)設(she)置建設(she)，甚至暖氣天然(ran)氣等基礎配套(tao)都不能保(bao)證(zheng)。

5、遺贈麻煩、不(bu)能(neng)買賣

由于缺(que)乏產權，未(wei)來在(zai)遺產繼承時也會(hui)遇(yu)到許多麻煩，也不能進行(xing)房屋買賣。

小產權房能賣嗎

根據《中(zhong)華人民(min)共和國土地(di)管理(li)法(fa)》的(de)相關規定，農村(cun)宅基(ji)(ji)地(di)屬于集體所(suo)有(you)，村(cun)民(min)對宅基(ji)(ji)地(di)也只是(shi)(shi)享有(you)使(shi)用(yong)權，農民(min)將(jiang)房屋賣給(gei)城市居民(min)的(de)買(mai)賣行為不(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)受到法(fa)律的(de)認(ren)可與保(bao)護，也就不(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)辦(ban)理(li)土地(di)使(shi)用(yong)證、房產證、契稅證等合法(fa)手續(xu)。由(you)此可見，小產權房是(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)向非本集體成(cheng)員的(de)第(di)三(san)人轉讓(rang)或(huo)出售(shou)的(de)。但這并不(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)說(shuo)小產權房就不(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)轉讓(rang)，而是(shi)(shi)說(shuo)其(qi)轉讓(rang)或(huo)銷售(shou)的(de)對象是(shi)(shi)有(you)限制的(de)，只能(neng)(neng)在集體成(cheng)員內部(bu)轉讓(rang)、置換。

小產權房能貸款嗎

小產權房屋因為不(bu)能(neng)上市交易，所以不(bu)能(neng)辦(ban)理銀行貸款，所以，小產權房購(gou)買者只能在(zai)民間的擔保公司辦理(li)抵押貸(dai)(dai)款或者個人(ren)借貸(dai)(dai)。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。