買二手(shou)房可以落(luo)戶嗎？如何避免戶口問題

一、買二手房如何落戶

在(zai)(zai)司(si)法實踐當(dang)中(zhong)(zhong)，因(yin)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)引發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)屋買(mai)(mai)賣(mai)(mai)糾紛(fen)有(you)(you)逐年上(shang)(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)趨勢。其(qi)糾紛(fen)的(de)(de)(de)(de)(de)主要表現形式為(wei)：買(mai)(mai)賣(mai)(mai)雙方(fang)(fang)經過談判后，賣(mai)(mai)方(fang)(fang)將房(fang)屋過戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)到(dao)了(le)(le)買(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)名(ming)下，買(mai)(mai)方(fang)(fang)也(ye)向(xiang)賣(mai)(mai)方(fang)(fang)付清了(le)(le)房(fang)款(kuan)，交易似(si)乎就此圓滿結(jie)束。但在(zai)(zai)不(bu)久(jiu)之后，買(mai)(mai)方(fang)(fang)在(zai)(zai)辦理落戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)手續時才發(fa)現，賣(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)并未從(cong)交易的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)屋中(zhong)(zhong)遷(qian)出(chu)(chu)，以致買(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)無法遷(qian)人(ren)。更有(you)(you)甚者，有(you)(you)些賣(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)共同居(ju)住人(ren)以其(qi)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)尚(shang)未遷(qian)出(chu)(chu)為(wei)名(ming)，主張其(qi)對爭議房(fang)屋具(ju)有(you)(you)居(ju)住權，因(yin)此拒絕(jue)搬出(chu)(chu)。如(ru)此一來，購房(fang)者雖然名(ming)義上(shang)(shang)取得了(le)(le)房(fang)屋的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)權，但戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)“陰影”卻(que)揮之不(bu)去。誰愿意自家的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)子(zi)里裝著陌生人(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)呢？如(ru)果碰(peng)到(dao)賣(mai)(mai)方(fang)(fang)共同居(ju)住人(ren)以戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)為(wei)由拒絕(jue)搬出(chu)(chu)，則(ze)情況會更糟(zao)。買(mai)(mai)方(fang)(fang)花費(fei)(fei)巨資買(mai)(mai)來的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)子(zi)只能“看”，卻(que)不(bu)能住，無疑成了(le)(le)“鏡中(zhong)(zhong)花、水中(zhong)(zhong)月”。如(ru)果想(xiang)搬進(jin)購買(mai)(mai)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)屋，花費(fei)(fei)在(zai)(zai)訴訟上(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)財力和精力又將無法避免(mian)。

房(fang)屋交易一旦因戶(hu)口(kou)發生糾紛，處理(li)起來非常(chang)復雜(za)。由于戶(hu)籍(ji)的(de)(de)遷(qian)人(ren)和遷(qian)出(chu)等均(jun)歸公(gong)安機(ji)關管理(li)，不屬于法(fa)(fa)院(yuan)的(de)(de)受理(li)范圍，因此法(fa)(fa)院(yuan)對于此類案件(jian)是(shi)(shi)不予(yu)受理(li)的(de)(de)。而公(gong)安機(ji)關在處理(li)戶(hu)口(kou)糾紛時，又(you)受到戶(hu)籍(ji)政策的(de)(de)限制。比如，賣(mai)給(gei)買方(fang)的(de)(de)房(fang)屋是(shi)(shi)賣(mai)方(fang)唯一的(de)(de)一套房(fang)屋，沒有其他(ta)的(de)(de)房(fang)屋可供(gong)賣(mai)方(fang)遷(qian)人(ren)戶(hu)口(kou)，則(ze)無論買方(fang)理(li)由多么充分，公(gong)安機(ji)關都是(shi)(shi)無法(fa)(fa)將賣(mai)方(fang)戶(hu)口(kou)強行遷(qian)出(chu)的(de)(de)。相應地買方(fang)的(de)(de)戶(hu)口(kou)也就無法(fa)(fa)遷(qian)人(ren)。

二、買二手房如何避免戶口問題

為了避免因(yin)戶口問題(ti)而引發的房產糾(jiu)紛，我們(men)認(ren)為，買方一(yi)定要做好以下幾個方面(mian)的工作：

第一(yi)，要求賣(mai)(mai)方(fang)出(chu)示戶(hu)口(kou)(kou)，并復印留存(cun)。通(tong)過審查賣(mai)(mai)方(fang)的戶(hu)口(kou)(kou)本，買方(fang)即(ji)可(ke)大致了解賣(mai)(mai)方(fang)家庭(ting)(ting)的戶(hu)籍情(qing)況(kuang)。但(dan)這種做法存(cun)在兩點(dian)缺陷，一(yi)方(fang)面，戶(hu)口(kou)(kou)本只(zhi)能(neng)(neng)反(fan)映賣(mai)(mai)方(fang)家庭(ting)(ting)成(cheng)員的戶(hu)籍狀(zhuang)況(kuang)，而不能(neng)(neng)排除非家庭(ting)(ting)成(cheng)員戶(hu)口(kou)(kou)落于(yu)交易房屋內的可(ke)能(neng)(neng)；另(ling)一(yi)方(fang)面，戶(hu)口(kou)(kou)本上(shang)的信息可(ke)能(neng)(neng)與實(shi)際的戶(hu)籍狀(zhuang)況(kuang)存(cun)在差異。

第二，在(zai)(zai)交易(yi)之前到公安機(ji)關(guan)查詢交易(yi)房屋的(de)(de)戶(hu)籍狀況。房屋的(de)(de)戶(hu)籍通常(chang)是由該房屋所(suo)(suo)在(zai)(zai)地的(de)(de)派出(chu)所(suo)(suo)管(guan)理的(de)(de)。買(mai)方可(ke)以委托(tuo)律師或親自到派出(chu)所(suo)(suo)了解房屋的(de)(de)戶(hu)籍狀況。如(ru)果(guo)派出(chu)所(suo)(suo)僅限本人調取戶(hu)籍材料(liao)的(de)(de)活，買(mai)方可(ke)以要(yao)求同賣方一起到派出(chu)所(suo)(suo)調閱。如(ru)果(guo)賣方拒絕配合的(de)(de)話，則(ze)房屋的(de)(de)戶(hu)口即可(ke)能存在(zai)(zai)問(wen)題。

第三，就戶(hu)口(kou)問題進行協商。約(yue)(yue)定(ding)適當(dang)(dang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)付(fu)款方(fang)(fang)式和違約(yue)(yue)責(ze)任(ren)。如前所述(shu)，戶(hu)籍(ji)問題的(de)(de)(de)(de)(de)(de)事后補(bu)救(jiu)是(shi)(shi)非(fei)常困難(nan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，買(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)必(bi)(bi)須(xu)在(zai)糾(jiu)紛的(de)(de)(de)(de)(de)(de)預防上下足(zu)工(gong)夫。在(zai)簽訂購(gou)房(fang)合同時，應(ying)當(dang)(dang)把握(wo)兩點：一是(shi)(shi)付(fu)款的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時間。買(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)只有在(zai)確(que)認(ren)所購(gou)房(fang)屋(wu)(wu)中的(de)(de)(de)(de)(de)(de)全(quan)(quan)部戶(hu)口(kou)已經遷出(chu)時，才可以付(fu)清全(quan)(quan)部的(de)(de)(de)(de)(de)(de)購(gou)房(fang)款。買(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)應(ying)當(dang)(dang)時刻牢記(ji)：花錢買(mai)(mai)(mai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)一處(chu)產權(quan)無(wu)爭議(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)，還應(ying)當(dang)(dang)是(shi)(shi)一處(chu)戶(hu)籍(ji)無(wu)爭議(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)。二是(shi)(shi)違約(yue)(yue)責(ze)任(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)約(yue)(yue)定(ding)。賣(mai)方(fang)(fang)僅(jin)僅(jin)作出(chu)將戶(hu)口(kou)遷出(chu)交(jiao)易(yi)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)承諾(nuo)是(shi)(shi)遠遠不夠的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，買(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)必(bi)(bi)須(xu)與賣(mai)方(fang)(fang)就違反(fan)該(gai)項承諾(nuo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)責(ze)任(ren)作出(chu)約(yue)(yue)定(ding)。明(ming)確(que)了違約(yue)(yue)責(ze)任(ren)，就可以免(mian)除買(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)在(zai)損害方(fang)(fang)面的(de)(de)(de)(de)(de)(de)舉證責(ze)任(ren)，買(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)就不必(bi)(bi)在(zai)訴訟中搜(sou)集證據證明(ming)自己(ji)所遭(zao)受的(de)(de)(de)(de)(de)(de)損害。