商鋪投資回報率計算公式

1、主(zhu)要(yao)適(shi)用(yong)于(yu)沒(mei)有貸款(kuan)的一次性投資，計算公式為

(稅后月(yue)租(zu)(zu)-每月(yue)物業管理費)×12=/購(gou)買商(shang)鋪總價=年投(tou)(tou)資收(shou)益率，反之(zhi)，用購(gou)買商(shang)鋪總價/年租(zu)(zu)金收(shou)入=投(tou)(tou)資回收(shou)年限

優(you)點(dian)：考慮了(le)租(zu)金、房價及兩(liang)種因素(su)的相(xiang)對關系(xi)，是選擇"績優(you)地產(chan)"的簡(jian)捷方(fang)法。

不(bu)足(zu)：沒(mei)有考慮(lv)全部(bu)的投入與產出，沒(mei)有考慮(lv)資(zi)金(jin)的時(shi)間成本，因此不(bu)能作為投資(zi)分析的全面依據。對按揭付(fu)款不(bu)能提供具體的分析。

2、主要適(shi)用于貸(dai)款(kuan)投資(zi)的收益計(ji)算，計(ji)算公(gong)式為

(稅(shui)后月租(zu)-按揭月供款-每月物業費)×12 =年(nian)(nian)租(zu)金(jin)收(shou)(shou)入(ru)，(首(shou)期房款+按揭貸款)/年(nian)(nian)租(zu)金(jin)收(shou)(shou)入(ru)=投(tou)資回報年(nian)(nian)限，反之，用(yong)年(nian)(nian)租(zu)金(jin)收(shou)(shou)入(ru)/(首(shou)期房款+按揭貸款)=年(nian)(nian)投(tou)資收(shou)(shou)益率(lv)

優點：考慮了租金(jin)、價(jia)格(ge)和前期主要投入(ru)，比租金(jin)回報率分(fen)析(xi)法適用范圍(wei)廣，可(ke)估(gu)算資(zi)金(jin)回收期長短。

不足：未考慮前期的(de)其他投(tou)入、資(zi)金的(de)時間效應。不能解決(jue)多套投(tou)資(zi)的(de)現金分析問題(ti)。且(qie)由于其固有的(de)片(pian)面性，不能作為理想的(de)投(tou)資(zi)分析工具。

3、內部收(shou)益率(lv)法房產投(tou)資公式為：累(lei)計(ji)總收(shou)益／累(lei)計(ji)總投(tou)入＝月租金(jin)(jin)×投(tou)資期(qi)內的累(lei)計(ji)出租月數／(按揭首期(qi)房款(kuan)＋保(bao)險(xian)費＋契稅＋大修基金(jin)(jin)＋家(jia)具等其他投(tou)入＋累(lei)計(ji)按揭款(kuan)＋累(lei)計(ji)物業管(guan)理費)＝內部收(shou)益率(lv)。

優點(dian)：內部(bu)收益率(lv)法考(kao)慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率(lv)結合使用。內部(bu)收益率(lv)可理解為存銀行，只不過(guo)我(wo)國(guo)銀行利(li)率(lv)按單利(li)計(ji)算，而內部(bu)收益率(lv)則(ze)是(shi)按復利(li)計(ji)算。

不(bu)足(zu)：通過(guo)計算內部收益率判(pan)斷(duan)物業的(de)投資價值都(dou)是以今天的(de)數據為依(yi)據推(tui)斷(duan)未(wei)來，而未(wei)來租金(jin)的(de)漲跌是個未(wei)知(zhi)數。

4、簡易國際(ji)評估(gu)法(fa)

計算公(gong)式：如(ru)果該物(wu)(wu)業的年收益×15年＝房產購(gou)買價，則(ze)認為該物(wu)(wu)業物(wu)(wu)有所值。

商鋪投資回報率多少才合理

目前商(shang)鋪年(nian)回報率主要是5%-8%之(zhi)間(jian)，這(zhe)幾(ji)年(nian)的零售受(shou)電(dian)商(shang)沖擊并(bing)不是太好(hao)做(zuo)，可能(neng)會更低，所以，如果我們買商(shang)鋪賣(mai)家表示回報率超過8%，甚至高于10%的話，就應該非常小心謹慎，誘惑越大，風險越高。

商鋪投資技巧

技巧一：選(xuan)擇適當的(de)行業類(lei)別

位(wei)于(yu)交通(tong)運輸站的(de)店鋪，應(ying)(ying)(ying)以經營(ying)(ying)日常用品(pin)以及價格低較(jiao)且便于(yu)攜帶的(de)消費(fei)品(pin)為主(zhu)(zhu)(zhu)。位(wei)于(yu)住(zhu)宅(zhai)附近的(de)商(shang)(shang)鋪，應(ying)(ying)(ying)以經營(ying)(ying)綜合性消費(fei)品(pin)為主(zhu)(zhu)(zhu)。位(wei)于(yu)辦公樓附近的(de)商(shang)(shang)鋪，應(ying)(ying)(ying)以經營(ying)(ying)文化辦公用品(pin)為主(zhu)(zhu)(zhu)，且商(shang)(shang)品(pin)檔(dang)次應(ying)(ying)(ying)較(jiao)高。位(wei)于(yu)學(xue)校附近的(de)商(shang)(shang)鋪，應(ying)(ying)(ying)以文具，飲食，日常用品(pin)為主(zhu)(zhu)(zhu)。

技巧(qiao)二：有“傍大款”意識(shi)

即把店鋪開在(zai)著名連鎖店或強勢品(pin)牌店的(de)附近，甚至可(ke)(ke)以開在(zai)它的(de)旁邊，不僅可(ke)(ke)省去(qu)考(kao)察市(shi)場的(de)時(shi)間和精力，還可(ke)(ke)以借助(zhu)它們(men)的(de)品(pin)牌效應招(zhao)攬顧客。

技巧三：選取(qu)自發形成(cheng)某類市場的地段

在現實生活(huo)中，管理部(bu)門并沒有對某一條(tiao)街(jie)、某一個市場經(jing)營什么(me)做出(chu)規定，但在長期的經(jing)營中，某條(tiao)街(jie)會自發形成(cheng)為銷售(shou)某類(lei)商(shang)品的“集中市場”。

技(ji)巧四(si)：選擇有(you)獨立門面

有的(de)店面沒有獨立門(men)面，店面前自然(ran)就失去獨立的(de)廣告空間，也就使你失去了在店前“發揮”營銷智慧的(de)空間，這會給促銷帶來很(hen)大(da)的(de)麻煩(fan)。

技(ji)巧五：了解商鋪周邊民眾(zhong)購(gou)買(mai)力

購(gou)買力是依附人而存在(zai)(zai)的，購(gou)買力的數量、質量決定了其所(suo)在(zai)(zai)商(shang)(shang)圈內的商(shang)(shang)鋪(pu)的基本價(jia)值。當然，在(zai)(zai)那(nei)些消費(fei)能力強的購(gou)買力所(suo)在(zai)(zai)區域，商(shang)(shang)鋪(pu)的價(jia)值高(gao)，獲(huo)得的成本也相應較高(gao)。

技巧六(liu)：看人流量

商(shang)鋪(pu)收益最終決定于(yu)人(ren)(ren)流量(liang)。真正支撐商(shang)鋪(pu)的是(shi)(shi)固(gu)定人(ren)(ren)流，其次是(shi)(shi)流動人(ren)(ren)流、客運流(公(gong)交、地鐵站)。

技巧(qiao)七：選擇(ze)路邊店

商鋪位于一條道(dao)路(lu)(lu)一側(ce)，擁(yong)有道(dao)路(lu)(lu)，來回(hui)兩個(ge)方向的客流(liu)，價值低于路(lu)(lu)角店，是商鋪中最常見的臨街(jie)狀態。

技巧八：選擇好的建筑結構(gou)

建筑結(jie)構的形式多種多樣，理想的商(shang)業建筑結(jie)構為框(kuang)架(jia)結(jie)構或大跨度無柱類結(jie)構形式（如體(ti)育(yu)場館），其優點是：展示性能好、便于(yu)分隔組合、利于(yu)布置(zhi)商(shang)場和(he)商(shang)品。

技巧九：了解開發商

選擇品牌開發商(shang)來(lai)確保資(zi)(zi)金安全是(shi)投資(zi)(zi)的(de)一個重要方面(mian)。實力雄厚的(de)開發商(shang)采用完善的(de)開發流程，擁有(you)眾多的(de)合作(zuo)伙伴，這(zhe)對項目(mu)的(de)商(shang)業(ye)前景本身也是(shi)一種保證。

技巧十(shi)：周邊(bian)交(jiao)通(tong)便利

理(li)想狀態下的商鋪或商業(ye)街市應具備接納各(ge)種(zhong)來客（購買力(li)）的交(jiao)通設施，即商鋪周邊擁(yong)有軌道交(jiao)通、公交(jiao)車站點(dian)，還具有停(ting)車場。

技(ji)巧十一：看商鋪的(de)前景(jing)商業環境

考慮投資商業(ye)物業(ye)要有發展的眼(yan)光。有一些看似位(wei)置較偏的鋪位(wei)，雖然前(qian)期(qi)租金很低，商戶(hu)難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出(chu)買進價(jia)幾(ji)倍價(jia)錢(qian)售出(chu)。

技巧(qiao)十二：把(ba)握投(tou)資時機

從總體上說，經濟形勢良好，商(shang)(shang)(shang)(shang)業景(jing)氣、商(shang)(shang)(shang)(shang)業利潤高于社會平均(jun)利潤，這個時(shi)期未必(bi)是投(tou)資(zi)商(shang)(shang)(shang)(shang)鋪(pu)(pu)(pu)的(de)(de)合(he)(he)適時(shi)機，在商(shang)(shang)(shang)(shang)業發達地區或(huo)商(shang)(shang)(shang)(shang)業繁榮的(de)(de)時(shi)期，投(tou)資(zi)者商(shang)(shang)(shang)(shang)鋪(pu)(pu)(pu)選址(zhi)的(de)(de)空間(jian)很小(xiao)，而且獲得成(cheng)本(ben)很高。反之，在有發展潛(qian)力的(de)(de)區域內，商(shang)(shang)(shang)(shang)業氣候尚未或(huo)正在形成(cheng)中，是商(shang)(shang)(shang)(shang)鋪(pu)(pu)(pu)投(tou)資(zi)的(de)(de)合(he)(he)適時(shi)機，投(tou)資(zi)者可以在較大的(de)(de)范(fan)圍進行(xing)商(shang)(shang)(shang)(shang)鋪(pu)(pu)(pu)選購(gou)。

商鋪投資注意事項

1、商鋪安全性

商(shang)(shang)鋪有(you)(you)無租(zu)約(yue)及租(zu)約(yue)到期(qi)日。例(li)如，有(you)(you)租(zu)約(yue)的(de)商(shang)(shang)鋪必(bi)須明確(que)原承(cheng)租(zu)人放(fang)棄(qi)優先購(gou)買權，劃撥土地上(shang)的(de)商(shang)(shang)鋪在購(gou)買后還必(bi)須補地價(jia)等(deng)。

2、租金調幅

以5年租(zu)(zu)期(qi)的租(zu)(zu)約為(wei)例(li)，前2-3年租(zu)(zu)金(jin)(jin)不(bu)增(zeng)(zeng)，從第4年開始逐步遞(di)(di)增(zeng)(zeng)。租(zu)(zu)金(jin)(jin)增(zeng)(zeng)長的方式一般選(xuan)擇以下兩種：累(lei)計(ji)遞(di)(di)增(zeng)(zeng)，即每(mei)年租(zu)(zu)金(jin)(jin)按照遞(di)(di)增(zeng)(zeng)比例(li)遞(di)(di)增(zeng)(zeng)，但是(shi)遞(di)(di)增(zeng)(zeng)基(ji)數以前一年租(zu)(zu)金(jin)(jin)價格(ge)為(wei)準；環(huan)比遞(di)(di)增(zeng)(zeng)，即每(mei)過一段時(shi)期(qi)（一般3年左右）租(zu)(zu)金(jin)(jin)上調。

3、租金價格

商(shang)鋪租金除了要符合自己的購買承受力外(wai)，還(huan)要與(yu)周邊商(shang)鋪和同類(lei)產品作比較。