商業地產和住宅地產的區別

一、地理位置的要求不一樣

1、商(shang)業的(de)價值(zhi)首先是體(ti)現在地理位(wei)置上的(de)，所以一(yi)定要(yao)選擇商(shang)圈的(de)核心或有發展潛力的(de)商(shang)業地段。但對于住(zhu)宅(zhai)來講，地理位(wei)置選擇的(de)彈性就很(hen)大了，荒(huang)郊野嶺也可以做別(bie)墅，只要(yao)能走(zou)人，能進(jin)車就可以了。

2、商(shang)業(ye)(ye)地產項目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的(de)交匯處，這樣(yang)不僅有利于商(shang)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)的(de)形象展示，更滿(man)足(zu)了(le)商(shang)業(ye)(ye)對于“易(yi)達性(xing)”的(de)要(yao)求。

3、商業地產項目(mu)對于外觀形象(xiang)(xiang)展示面即臨界(jie)(jie)面的(de)要求很高，而住宅(zhai)就可以(yi)不要臨界(jie)(jie)面，不需(xu)要形象(xiang)(xiang)的(de)展示。

4、我們(men)講商業地(di)(di)產的(de)植(zhi)樹原理，首先就是(shi)立地(di)(di)選項。如果(guo)地(di)(di)選錯了，那是(shi)一定(ding)種(zhong)不活(huo)的(de)。這塊地(di)(di)適合種(zhong)橘子，你種(zhong)蘋果(guo)是(shi)活(huo)不了的(de)。北(bei)方的(de)地(di)(di)適合種(zhong)蘋果(guo)，種(zhong)上(shang)南方的(de)椰子，也肯定(ding)是(shi)活(huo)不了的(de)。所(suo)以，商業地(di)(di)產和(he)住(zhu)宅(zhai)的(de)區別(bie)，首先是(shi)對地(di)(di)理位置(zhi)的(de)要求不一樣。

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二、目標顧客不一樣

住宅的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧(gu)(gu)客(ke)通(tong)常會根據自身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)項目(mu)(mu)定(ding)(ding)位，鎖定(ding)(ding)一(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)客(ke)層(ceng)(ceng)，例如(ru)小(xiao)(xiao)資階(jie)層(ceng)(ceng)、白領階(jie)層(ceng)(ceng)，又(you)或是普通(tong)老百姓，只要具(ju)備投資能力，都可以成為目(mu)(mu)標(biao)顧(gu)(gu)客(ke)，而(er)商業地(di)產的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧(gu)(gu)客(ke)則相對(dui)固定(ding)(ding)。通(tong)常來講，商業地(di)產的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧(gu)(gu)客(ke)第一(yi)類(lei)就(jiu)是一(yi)般的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)營戶(hu)(hu)(hu)，第二類(lei)是商業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投資者。經(jing)營戶(hu)(hu)(hu)又(you)可以細分(fen)很(hen)多種，例如(ru)主力經(jing)營戶(hu)(hu)(hu)，即我們(men)通(tong)常所說的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)主力店，還(huan)包括品牌商和一(yi)些(xie)配(pei)套商戶(hu)(hu)(hu)，比(bi)如(ru)說做(zuo)餐飲(yin)、娛樂(le)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)配(pei)套商戶(hu)(hu)(hu)，還(huan)有(you)一(yi)些(xie)做(zuo)小(xiao)(xiao)生意的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)租戶(hu)(hu)(hu)，他們(men)對(dui)商業物業、店面面積、配(pei)套功能等的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)要求都不一(yi)樣，而(er)住宅的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧(gu)(gu)客(ke)對(dui)物業功能和配(pei)套的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)要求則很(hen)單一(yi)。

三、功能和用途不一樣

住宅(zhai)的功(gong)能(neng)(neng)(neng)和(he)用途一(yi)般來講就是居住，但是商業則有太多(duo)的功(gong)能(neng)(neng)(neng)。例如，購物(wu)功(gong)能(neng)(neng)(neng)、餐飲功(gong)能(neng)(neng)(neng)、娛樂功(gong)能(neng)(neng)(neng)、休(xiu)閑(xian)功(gong)能(neng)(neng)(neng)、商務功(gong)能(neng)(neng)(neng)等(deng)等(deng)，功(gong)能(neng)(neng)(neng)都是不(bu)一(yi)樣的。即使是購物(wu)功(gong)能(neng)(neng)(neng)，又(you)可以細分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生(sheng)活(huo)超市和(he)專(zhuan)業店等(deng)。

四、消費環節不一樣

住(zhu)(zhu)宅銷售以(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)后(hou)(hou)就直接進(jin)(jin)(jin)入(ru)了消費(fei)(fei)終端，經過(guo)(guo)裝修(xiu)(xiu)就可以(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)居住(zhu)(zhu)，可以(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)使用了。而(er)(er)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)在銷售過(guo)(guo)后(hou)(hou)，是(shi)(shi)不(bu)(bu)能(neng)直接進(jin)(jin)(jin)行(xing)消費(fei)(fei)的(de)(de)(de)，這(zhe)時的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目在某(mou)種程(cheng)度(du)上(shang)是(shi)(shi)不(bu)(bu)具備使用價值的(de)(de)(de)，它還(huan)要(yao)(yao)(yao)進(jin)(jin)(jin)行(xing)招商(shang)(shang)(shang)、裝修(xiu)(xiu)、進(jin)(jin)(jin)貨和經營(ying)。所以(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)，住(zhu)(zhu)宅是(shi)(shi)一個(ge)(ge)終端，銷售后(hou)(hou)就進(jin)(jin)(jin)入(ru)了終端消費(fei)(fei)，而(er)(er)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)則是(shi)(shi)開(kai)端，銷售只是(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)經營(ying)的(de)(de)(de)開(kai)始。假(jia)設(she)花20萬(wan)買(mai)了一個(ge)(ge)住(zhu)(zhu)宅，那再花點錢(qian)裝修(xiu)(xiu)一下就可以(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)住(zhu)(zhu)了，只要(yao)(yao)(yao)有(you)水、電(dian)就可以(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)。而(er)(er)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)呢(ni)？用20萬(wan)買(mai)個(ge)(ge)商(shang)(shang)(shang)鋪(pu)，裝修(xiu)(xiu)還(huan)要(yao)(yao)(yao)花多(duo)少(shao)錢(qian)？進(jin)(jin)(jin)貨還(huan)要(yao)(yao)(yao)花多(duo)少(shao)錢(qian)？風險費(fei)(fei)用金需(xu)要(yao)(yao)(yao)多(duo)少(shao)錢(qian)？整個(ge)(ge)運營(ying)費(fei)(fei)需(xu)要(yao)(yao)(yao)多(duo)少(shao)錢(qian)？買(mai)得(de)起(qi)商(shang)(shang)(shang)鋪(pu)就一定能(neng)經營(ying)得(de)起(qi)來(lai)嗎(ma)？這(zhe)和住(zhu)(zhu)宅是(shi)(shi)完全不(bu)(bu)一樣的(de)(de)(de)。開(kai)發商(shang)(shang)(shang)賣(mai)住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)時候，來(lai)的(de)(de)(de)都(dou)是(shi)(shi)客(ke)，只要(yao)(yao)(yao)有(you)鈔票可以(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)。賣(mai)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)呢(ni)？不(bu)(bu)但要(yao)(yao)(yao)有(you)投(tou)資(zi)能(neng)力(li)，還(huan)要(yao)(yao)(yao)有(you)經營(ying)能(neng)力(li)，如果投(tou)資(zi)了商(shang)(shang)(shang)鋪(pu)今后(hou)(hou)活不(bu)(bu)了，那開(kai)發商(shang)(shang)(shang)也是(shi)(shi)活不(bu)(bu)好(hao)的(de)(de)(de)。所以(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)和住(zhu)(zhu)宅地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)消費(fei)(fei)環節是(shi)(shi)不(bu)(bu)一樣的(de)(de)(de)，不(bu)(bu)能(neng)用住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)思維(wei)模(mo)式(shi)來(lai)解決商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)問題。

五、對物業的要求不一樣

住(zhu)宅(zhai)(zhai)對(dui)物(wu)(wu)業(ye)的要(yao)求相對(dui)簡單(dan)，只要(yao)能(neng)滿(man)足居住(zhu)的功能(neng)就(jiu)可(ke)以，對(dui)層(ceng)(ceng)高(gao)、荷載(zai)(zai)等的要(yao)求也不高(gao)。但對(dui)于商業(ye)地產而(er)言，對(dui)物(wu)(wu)業(ye)的層(ceng)(ceng)高(gao)、柱距(ju)、荷載(zai)(zai)、電梯(ti)（扶梯(ti)、坡(po)梯(ti)、升降梯(ti)、觀(guan)光(guang)梯(ti)、貨梯(ti)）等都有很細(xi)致的要(yao)求，任何(he)一(yi)個方面都有可(ke)能(neng)影響商業(ye)地產項目(mu)的生存。不同(tong)的商業(ye)業(ye)態，對(dui)物(wu)(wu)業(ye)的要(yao)求也不同(tong)，一(yi)般百貨店樓(lou)板的承重要(yao)達到(dao)500公斤，倉儲店的荷載(zai)(zai)就(jiu)要(yao)達到(dao)1500公斤，層(ceng)(ceng)高(gao)可(ke)能(neng)要(yao)求8米(mi)，甚至(zhi)是9米(mi)，而(er)住(zhu)宅(zhai)(zhai)的層(ceng)(ceng)高(gao)達到(dao)2.8—3米(mi)就(jiu)可(ke)以了(le)。所以，對(dui)物(wu)(wu)業(ye)的要(yao)求不同(tong)也是商業(ye)地產與(yu)住(zhu)宅(zhai)(zhai)地產的區別之一(yi)。

六、產品的設計不一樣

住宅地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)設(she)計(ji)，主(zhu)要(yao)(yao)(yao)是基于一(yi)般性(xing)使(shi)用(yong)功能的(de)(de)(de)需(xu)要(yao)(yao)(yao)，而(er)(er)對(dui)于商業(ye)來(lai)講，不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)業(ye)態、不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)功能、不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)，商業(ye)設(she)計(ji)也是不(bu)一(yi)樣的(de)(de)(de)。例(li)如，電影院(yuan)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)設(she)計(ji)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)考(kao)慮層高(gao)(gao)、柱(zhu)距和消(xiao)防等(deng)問題(ti)，而(er)(er)餐飲店的(de)(de)(de)設(she)計(ji)對(dui)物(wu)業(ye)硬件的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)就不(bu)那么高(gao)(gao)了，主(zhu)要(yao)(yao)(yao)是解決上、下(xia)水(shui)和排風(feng)等(deng)問題(ti)。商業(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)設(she)計(ji)需(xu)要(yao)(yao)(yao)依(yi)據自身(shen)的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)，依(yi)據市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)，設(she)計(ji)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)是為了滿足商業(ye)經營的(de)(de)(de)需(xu)要(yao)(yao)(yao)。

商業地產的優缺點

一、優點

1、商業性質住(zhu)宅辦理(li)按(an)揭時間是到(dao)交付的時候(hou)，而70年產權住(zhu)宅則是到(dao)房屋結頂時候(hou)就開始辦理(li)按(an)揭。

2、商業性質即40年產權房(fang)以后如果拆遷的話，獲得(de)的賠償(chang)金(jin)會比70年產權住宅性質房(fang)屋獲得(de)的賠償(chang)金(jin)要高。

3、商(shang)業性質房屋可(ke)自(zi)住，也可(ke)注冊營業執照當辦公房用。

4、商業性質的(de)房屋(wu)一般周(zhou)邊生活(huo)配套會更高檔些，這是生活(huo)水平的(de)一種體現。

5、商業性質(zhi)房屋(wu)拆遷時間(jian)短，換房時間(jian)能優(you)先。

6、商業(ye)性質(zhi)房(fang)屋均為單身貴族，企業(ye)白領，整(zheng)體人群素(su)質(zhi)要(yao)高。

7、商業性質房(fang)屋對第(di)二次換大面積住房(fang)無影響，仍能享(xiang)受第(di)一套按揭利率。

8、商業(ye)(ye)性質的土地在商鋪結構配比(bi)(bi)上(shang)要比(bi)(bi)住宅的商業(ye)(ye)配比(bi)(bi)合理很多，所以(yi)很快可以(yi)形成以(yi)小區(qu)為中(zhong)心的商業(ye)(ye)氛圍，更加能吸引人(ren)(ren)氣，人(ren)(ren)氣高了，投資匯報率(lv)的必然會(hui)高上(shang)去。

9、商業(ye)規模形式，周邊(bian)配套(tao)齊全，購物逛街，飲食方便。物業(ye)管理會更加的(de)規范和到位。

10、商業性質的房(fang)屋(wu)一般(ban)都是稱為(wei)單身(shen)公寓(yu)，所以面積不(bu)會很大(da)，因此總價低，適合投資(zi)，也適合過渡。

二、缺點

1、40年的稱為商(shang)業(ye)用地，并且(qie)大多數樓(lou)盤(pan)水電收費和物業(ye)費是(shi)按商(shang)業(ye)標準征收，很貴(gui)，并且(qie)基本沒有天然(ran)氣。

2、商(shang)業地產辦理按揭貸款(kuan)(kuan)要求首(shou)付五成、貸款(kuan)(kuan)期限(xian)最長(chang)10年，貸款(kuan)(kuan)利(li)率還要相應的上(shang)浮。

3、商業(ye)地產無法落戶(hu)，無法滿足部分(fen)投資(zi)客要求(qiu)。