商業地產和住宅地產的區別

一、地理位置的要求不一樣

1、商業的(de)(de)(de)價值首先是體現在地理位置上的(de)(de)(de)，所以一定要選擇(ze)商圈的(de)(de)(de)核心(xin)或有發展潛力的(de)(de)(de)商業地段。但對于住宅來(lai)講，地理位置選擇(ze)的(de)(de)(de)彈(dan)性就很大了，荒郊(jiao)野嶺也可以做(zuo)別(bie)墅，只要能(neng)走人，能(neng)進車(che)就可以了。

2、商(shang)業(ye)地產項目最好處在道(dao)路十字路口，客流、人流、車流的交(jiao)匯處，這樣(yang)不僅有利于商(shang)業(ye)企業(ye)的形象(xiang)展示，更滿足了商(shang)業(ye)對于“易達性(xing)”的要求。

3、商業地產項目對于(yu)外(wai)觀形象展(zhan)示面即臨界(jie)面的要(yao)(yao)求(qiu)很高(gao)，而住宅(zhai)就(jiu)可以不要(yao)(yao)臨界(jie)面，不需要(yao)(yao)形象的展(zhan)示。

4、我們講商業地(di)(di)(di)產的(de)植樹原理，首先(xian)就是(shi)(shi)(shi)立(li)地(di)(di)(di)選項。如果地(di)(di)(di)選錯了，那是(shi)(shi)(shi)一定種(zhong)(zhong)不(bu)(bu)活(huo)的(de)。這塊地(di)(di)(di)適(shi)合種(zhong)(zhong)橘子，你種(zhong)(zhong)蘋(pin)果是(shi)(shi)(shi)活(huo)不(bu)(bu)了的(de)。北方(fang)的(de)地(di)(di)(di)適(shi)合種(zhong)(zhong)蘋(pin)果，種(zhong)(zhong)上南方(fang)的(de)椰子，也肯定是(shi)(shi)(shi)活(huo)不(bu)(bu)了的(de)。所(suo)以，商業地(di)(di)(di)產和(he)住宅的(de)區別，首先(xian)是(shi)(shi)(shi)對地(di)(di)(di)理位置的(de)要求不(bu)(bu)一樣(yang)。

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二、目標顧客不一樣

住(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)顧(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)通常(chang)會(hui)根(gen)據自身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)定(ding)(ding)位，鎖定(ding)(ding)一定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)客(ke)(ke)(ke)層(ceng)，例如(ru)(ru)小資階層(ceng)、白領階層(ceng)，又或是(shi)普通老百姓，只要具備投資能力(li)，都可(ke)以成為目(mu)(mu)標(biao)(biao)顧(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)，而商業(ye)(ye)地(di)產的(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)顧(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)則相對(dui)固定(ding)(ding)。通常(chang)來講，商業(ye)(ye)地(di)產的(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)顧(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)第一類就是(shi)一般的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)營(ying)戶(hu)(hu)，第二類是(shi)商業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投資者(zhe)。經(jing)營(ying)戶(hu)(hu)又可(ke)以細分(fen)很多種，例如(ru)(ru)主(zhu)力(li)經(jing)營(ying)戶(hu)(hu)，即(ji)我們通常(chang)所說的(de)(de)(de)(de)(de)(de)主(zhu)力(li)店(dian)，還(huan)包括品牌商和一些配(pei)套商戶(hu)(hu)，比如(ru)(ru)說做餐(can)飲、娛樂(le)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)配(pei)套商戶(hu)(hu)，還(huan)有一些做小生意的(de)(de)(de)(de)(de)(de)租(zu)戶(hu)(hu)，他們對(dui)商業(ye)(ye)物業(ye)(ye)、店(dian)面面積、配(pei)套功(gong)能等的(de)(de)(de)(de)(de)(de)要求(qiu)都不(bu)一樣，而住(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)顧(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)對(dui)物業(ye)(ye)功(gong)能和配(pei)套的(de)(de)(de)(de)(de)(de)要求(qiu)則很單一。

三、功能和用途不一樣

住宅的功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)和(he)用途一般(ban)來講就是居住，但是商業則(ze)有太多的功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)。例如，購(gou)物功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)、餐飲功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)、娛樂(le)功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)、休閑(xian)功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)、商務功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)等(deng)等(deng)，功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)都是不一樣的。即(ji)使是購(gou)物功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)，又(you)可以(yi)細分為百貨(huo)店、大賣場、倉儲超市、生活超市和(he)專業店等(deng)。

四、消費環節不一樣

住(zhu)宅銷(xiao)售(shou)以(yi)后(hou)就(jiu)直(zhi)(zhi)接(jie)進入了(le)(le)(le)消費(fei)終端(duan)，經過裝(zhuang)修就(jiu)可(ke)(ke)以(yi)居住(zhu)，可(ke)(ke)以(yi)使用了(le)(le)(le)。而(er)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)在銷(xiao)售(shou)過后(hou)，是(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)直(zhi)(zhi)接(jie)進行(xing)消費(fei)的(de)(de)，這時(shi)的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)在某種程度上是(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)具備使用價值的(de)(de)，它還(huan)要進行(xing)招商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)、裝(zhuang)修、進貨和經營。所以(yi)，住(zhu)宅是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)個終端(duan)，銷(xiao)售(shou)后(hou)就(jiu)進入了(le)(le)(le)終端(duan)消費(fei)，而(er)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)則是(shi)(shi)(shi)開端(duan)，銷(xiao)售(shou)只(zhi)是(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)經營的(de)(de)開始(shi)。假設花(hua)20萬買了(le)(le)(le)一(yi)(yi)個住(zhu)宅，那(nei)再花(hua)點錢(qian)裝(zhuang)修一(yi)(yi)下就(jiu)可(ke)(ke)以(yi)住(zhu)了(le)(le)(le)，只(zhi)要有(you)水、電就(jiu)可(ke)(ke)以(yi)。而(er)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)呢？用20萬買個商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)鋪(pu)，裝(zhuang)修還(huan)要花(hua)多(duo)少錢(qian)？進貨還(huan)要花(hua)多(duo)少錢(qian)？風險費(fei)用金需要多(duo)少錢(qian)？整(zheng)個運營費(fei)需要多(duo)少錢(qian)？買得起(qi)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)鋪(pu)就(jiu)一(yi)(yi)定能(neng)(neng)經營得起(qi)來(lai)嗎(ma)？這和住(zhu)宅是(shi)(shi)(shi)完全不(bu)(bu)(bu)(bu)一(yi)(yi)樣(yang)的(de)(de)。開發商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)賣住(zhu)宅的(de)(de)時(shi)候，來(lai)的(de)(de)都是(shi)(shi)(shi)客，只(zhi)要有(you)鈔票可(ke)(ke)以(yi)。賣商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)呢？不(bu)(bu)(bu)(bu)但要有(you)投資能(neng)(neng)力(li)，還(huan)要有(you)經營能(neng)(neng)力(li)，如果投資了(le)(le)(le)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)鋪(pu)今后(hou)活(huo)不(bu)(bu)(bu)(bu)了(le)(le)(le)，那(nei)開發商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)也是(shi)(shi)(shi)活(huo)不(bu)(bu)(bu)(bu)好的(de)(de)。所以(yi)，商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)和住(zhu)宅地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)消費(fei)環節是(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)一(yi)(yi)樣(yang)的(de)(de)，不(bu)(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)用住(zhu)宅的(de)(de)思(si)維(wei)模式來(lai)解決商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)問題。

五、對物業的要求不一樣

住宅(zhai)對(dui)(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)求(qiu)相對(dui)(dui)簡單，只要(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)能滿足居住的(de)(de)(de)功能就可以，對(dui)(dui)層(ceng)高、荷(he)(he)載(zai)等的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)求(qiu)也(ye)不(bu)(bu)高。但對(dui)(dui)于商業(ye)(ye)地產(chan)而(er)言，對(dui)(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)層(ceng)高、柱距、荷(he)(he)載(zai)、電梯(ti)（扶梯(ti)、坡梯(ti)、升降梯(ti)、觀(guan)光(guang)梯(ti)、貨梯(ti)）等都(dou)(dou)有很細致(zhi)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)求(qiu)，任(ren)何(he)一(yi)個(ge)方面都(dou)(dou)有可能影(ying)響商業(ye)(ye)地產(chan)項目的(de)(de)(de)生存(cun)。不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)商業(ye)(ye)業(ye)(ye)態，對(dui)(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)求(qiu)也(ye)不(bu)(bu)同，一(yi)般百貨店樓板的(de)(de)(de)承重(zhong)要(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)達(da)到500公斤，倉儲店的(de)(de)(de)荷(he)(he)載(zai)就要(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)達(da)到1500公斤，層(ceng)高可能要(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)求(qiu)8米，甚(shen)至是9米，而(er)住宅(zhai)的(de)(de)(de)層(ceng)高達(da)到2.8—3米就可以了。所以，對(dui)(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)求(qiu)不(bu)(bu)同也(ye)是商業(ye)(ye)地產(chan)與住宅(zhai)地產(chan)的(de)(de)(de)區(qu)別之(zhi)一(yi)。

六、產品的設計不一樣

住(zhu)宅地產的(de)(de)(de)設計，主要(yao)(yao)是(shi)基于(yu)一(yi)般性使用功能(neng)的(de)(de)(de)需要(yao)(yao)，而對于(yu)商(shang)業(ye)(ye)來講(jiang)，不同的(de)(de)(de)業(ye)(ye)態(tai)、不同的(de)(de)(de)功能(neng)、不同的(de)(de)(de)產品(pin)，商(shang)業(ye)(ye)設計也是(shi)不一(yi)樣的(de)(de)(de)。例如，電影院的(de)(de)(de)產品(pin)設計主要(yao)(yao)考慮層高(gao)、柱距和消(xiao)防等問(wen)題，而餐飲店(dian)的(de)(de)(de)設計對物業(ye)(ye)硬件的(de)(de)(de)要(yao)(yao)求就不那么高(gao)了(le)，主要(yao)(yao)是(shi)解決上、下(xia)水和排風等問(wen)題。商(shang)業(ye)(ye)地產的(de)(de)(de)設計需要(yao)(yao)依據自身的(de)(de)(de)需求，依據市(shi)場的(de)(de)(de)需求，設計主要(yao)(yao)是(shi)為了(le)滿(man)足商(shang)業(ye)(ye)經營的(de)(de)(de)需要(yao)(yao)。

商業地產的優缺點

一、優點

1、商業性質(zhi)住宅(zhai)辦理(li)按揭(jie)時間(jian)是到交付的時候(hou)(hou)，而70年(nian)產權(quan)住宅(zhai)則是到房屋結頂時候(hou)(hou)就開始辦理(li)按揭(jie)。

2、商業(ye)性質即40年產權(quan)房以后如果拆遷的話，獲(huo)得(de)的賠(pei)償金會(hui)比70年產權(quan)住(zhu)宅(zhai)性質房屋獲(huo)得(de)的賠(pei)償金要(yao)高。

3、商業性質房屋可自住，也(ye)可注(zhu)冊營業執照當辦公房用。

4、商(shang)業性質的(de)房屋一般(ban)周(zhou)邊生(sheng)活配套會更高檔些，這是生(sheng)活水平的(de)一種體現(xian)。

5、商業性質房(fang)屋(wu)拆遷時間(jian)短，換(huan)房(fang)時間(jian)能優(you)先。

6、商業性質房(fang)屋均為單(dan)身貴族，企業白領(ling)，整體人(ren)群(qun)素質要高。

7、商業性(xing)質房(fang)屋對(dui)第(di)(di)二(er)次換大面(mian)積住房(fang)無影響(xiang)，仍能享受第(di)(di)一套按揭利率。

8、商(shang)業性質的(de)土地在商(shang)鋪(pu)結構配比(bi)(bi)上要(yao)比(bi)(bi)住(zhu)宅(zhai)的(de)商(shang)業配比(bi)(bi)合理很(hen)多(duo)，所以(yi)很(hen)快可以(yi)形成(cheng)以(yi)小區為(wei)中心(xin)的(de)商(shang)業氛圍，更加能吸引人氣(qi)，人氣(qi)高(gao)了，投(tou)資匯報率的(de)必(bi)然會高(gao)上去。

9、商業規模形式，周邊配(pei)套齊全，購物逛街，飲食方便。物業管理會更加的規范和到位(wei)。

10、商業性質的房屋一般都是稱為(wei)單(dan)身公(gong)寓，所以(yi)面積不會很大，因此總(zong)價低，適合投資，也(ye)適合過渡。

二、缺點

1、40年的(de)稱為商業用地，并(bing)且大多(duo)數樓盤(pan)水電收(shou)(shou)費和物業費是(shi)按商業標準征(zheng)收(shou)(shou)，很貴，并(bing)且基(ji)本沒有(you)天然(ran)氣。

2、商業(ye)地(di)產辦理按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)要求首付五成、貸(dai)款(kuan)(kuan)期限最長10年，貸(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)還要相(xiang)應(ying)的上浮。

3、商(shang)業地產無法落戶，無法滿(man)足(zu)部分投資客要求。