商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)，顧名思義(yi)，作(zuo)為商(shang)業(ye)(ye)(ye)用途的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)，故(gu)又名做(zuo)商(shang)鋪(pu)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)。商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)廣(guang)義(yi)上通(tong)常(chang)指用于(yu)(yu)各種零(ling)售(shou)、批(pi)發、餐(can)飲、娛樂、健身、休閑等經(jing)營(ying)用途的(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)形(xing)式，從經(jing)營(ying)模式、功能(neng)和用途上區別(bie)于(yu)(yu)普通(tong)住宅(zhai)、公寓(yu)、別(bie)墅等房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)形(xing)式。以辦公為主要用途的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)，屬商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)范疇，也可以單(dan)列。國外(wai)用的(de)(de)(de)(de)比較多的(de)(de)(de)(de)詞匯是零(ling)售(shou)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)概(gai)念。泛(fan)指用于(yu)(yu)零(ling)售(shou)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)形(xing)式，是狹(xia)義(yi)的(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)。

1.傳統商鋪

商業(ye)地(di)產最(zui)開(kai)始(shi)的(de)(de)(de)(de)雛形(xing)就是服務(wu)(wu)于人(ren)們(men)(men)日常生活(huo)的(de)(de)(de)(de)發(fa)廊、食店、便利店，他們(men)(men)以普通(tong)居(ju)民為(wei)(wei)服務(wu)(wu)對象，服務(wu)(wu)種類(lei)比較(jiao)齊全，以滿(man)足人(ren)們(men)(men)的(de)(de)(de)(de)日常生活(huo)起居(ju)為(wei)(wei)基本(ben)目的(de)(de)(de)(de)。這種原(yuan)始(shi)形(xing)態的(de)(de)(de)(de)商業(ye)地(di)產，遍(bian)布城市每個角落，因為(wei)(wei)其具有(you)很大的(de)(de)(de)(de)靈活(huo)性，目前仍(reng)為(wei)(wei)廣(guang)大投(tou)資者的(de)(de)(de)(de)首選和發(fa)展基礎，現在仍(reng)有(you)超(chao)過(guo)一半的(de)(de)(de)(de)投(tou)資者首次投(tou)資時鐘(zhong)情于傳統商鋪(pu)，但其規模(mo)一般較(jiao)小、抗(kang)風險能力(li)低(di)。

2.專業市場

隨著社(she)會經濟(ji)的不斷發展，人們已經不滿足于基本的溫飽型(xing)消費了，專業(ye)市(shi)場也就應運(yun)而生(sheng)。專業(ye)市(shi)場是(shi)市(shi)場細分的產物(wu)，它以(yi)某(mou)類產品品種(zhong)齊全的優(you)勢，牢牢占領了商業(ye)市(shi)場一隅。這種(zhong)市(shi)場現一般偏居城(cheng)市(shi)四周(zhou)，對區域(yu)的要求性不是(shi)很高，但非常強調“集群效應”，有規模就有人氣，有人氣也就有了商氣。

3.城市中心綜合商業市場

城市(shi)(shi)中心綜合商業(ye)市(shi)(shi)場基(ji)本上(shang)位于城市(shi)(shi)中心傳統(tong)商圈，厚重(zhong)的(de)(de)(de)(de)商業(ye)氛(fen)圍、消費(fei)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)消費(fei)習慣保證(zheng)了這(zhe)種(zhong)商業(ye)市(shi)(shi)場永遠站在(zai)商業(ye)地產的(de)(de)(de)(de)前端，是一(yi)個城市(shi)(shi)商業(ye)發展的(de)(de)(de)(de)“晴雨表”。它一(yi)般都(dou)處于城市(shi)(shi)中心地段，口岸的(de)(de)(de)(de)不可(ke)復制性(xing)成(cheng)為了決定性(xing)因(yin)素(su)，它是消費(fei)者(zhe)消費(fei)習慣場所，這(zhe)就保證(zheng)了其超強(qiang)的(de)(de)(de)(de)購買指(zhi)數。

4.社區商業中心

以社(she)區超市、大(da)型購物(wu)中心等為(wei)代表的社(she)區商(shang)業中心滿足了人(ren)們的就(jiu)近消費(fei)需要，但這(zhe)種消費(fei)往往以日常消費(fei)品為(wei)主，在檔次上和城市中心綜合商(shang)業市場尚有差距，但方便(bian)性是其“殺手锏(jian)”。

5.休閑度假商業

新型休閑度假商業產(chan)(chan)業，最大限度地(di)放松(song)了(le)(le)人們緊張的神經，深受(shou)都市(shi)市(shi)民的追捧，一時間，這(zhe)種(zhong)商業地(di)產(chan)(chan)模式風生水起，但客戶群(qun)體在目前形式下(xia)尚欠穩定(ding)(ding)，注定(ding)(ding)了(le)(le)這(zhe)種(zhong)商業地(di)產(chan)(chan)模式還待時間檢驗，穩定(ding)(ding)的客戶群(qun)體直接關系到了(le)(le)它的成敗。

6.商住辦公樓

商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣。【詳細】

商業用地的價值判別與發展定位

策劃(hua)人員(yuan)必(bi)須(xu)研究(jiu)地(di)段(duan)、街區(qu)、商圈、商業(ye)功能演(yan)變、不同類型物(wu)業(ye)與地(di)段(duan)的經濟效(xiao)果，甚至要研究(jiu)物(wu)業(ye)建成(cheng)后物(wu)業(ye)與街區(qu)發展(zhan)的互動關(guan)系。價值判(pan)別結論決定(ding)項(xiang)目的客戶定(ding)位、建筑定(ding)位、形象定(ding)位和價格定(ding)位。

商業地產融資策劃

商業地產開發(fa)和運營的(de)(de)突出特征(zheng)是需(xu)要巨資(zi)投入，籌措足夠的(de)(de)資(zi)金(jin)是項(xiang)目(mu)能否成功的(de)(de)關鍵(jian)。為籌措資(zi)金(jin)，贏得投資(zi)人的(de)(de)青睞和認可，必(bi)須(xu)制定系統(tong)、科學、完(wan)善、可實施的(de)(de)可行(xing)性研究報(bao)告，描繪完(wan)整可信的(de)(de)投資(zi)收益“路線圖”。

商業地產價值鏈構造和策劃

價值鏈構造(zao)包括產品縱(zong)向價值鏈和(he)企(qi)業(ye)(ye)內(nei)部價值鏈。針對一個商業(ye)(ye)地(di)產項目，首要的是構造(zao)產品縱(zong)向價值鏈，把參與商業(ye)(ye)物業(ye)(ye)開發和(he)運營的各方利益有機地(di)聯(lian)結起來。著眼(yan)于長期發展的企(qi)業(ye)(ye)為適應商業(ye)(ye)地(di)產的開發和(he)經營，也采取組織措施構建企(qi)業(ye)(ye)內(nei)部價值鏈。

商業地產建筑策劃

商業建(jian)筑(zhu)一般由主要營業空(kong)(kong)(kong)間、附(fu)屬營業空(kong)(kong)(kong)間、配套空(kong)(kong)(kong)間和共享空(kong)(kong)(kong)間構成(cheng)。建(jian)筑(zhu)策劃(hua)意在(zai)優化建(jian)筑(zhu)空(kong)(kong)(kong)間于經(jing)營業績之間的關系，優化建(jian)筑(zhu)空(kong)(kong)(kong)間的功(gong)能(neng)組合，以降低成(cheng)本，提(ti)高使(shi)用(yong)率，實現效益最(zui)大化。為(wei)此(ci)必須采取科學(xue)的建(jian)筑(zhu)設計(ji)和評價(jia)方法，遵循整體化設計(ji)和全(quan)過程監理(li)理(li)念。

商業地產技術策劃

建筑和管(guan)(guan)理(li)技(ji)(ji)術發(fa)展迅(xun)速，例如節能技(ji)(ji)術、智能化(hua)技(ji)(ji)術、無線通信(xin)技(ji)(ji)術、鋼(gang)結構技(ji)(ji)術、自動(dong)化(hua)車庫管(guan)(guan)理(li)系統等不斷推陳出新，策劃(hua)人員應在準確把握發(fa)展趨勢的前提下，準確評價(jia)(jia)技(ji)(ji)術的經濟技(ji)(ji)術合理(li)性和營銷價(jia)(jia)值，堅持經濟與技(ji)(ji)術聯系原則，提出價(jia)(jia)值最大化(hua)技(ji)(ji)術方(fang)案(an)。

商業地產營銷推廣策劃

亦(yi)即銷(xiao)(xiao)售促進，實質是把商品和(he)(he)服務的(de)信息有(you)效傳(chuan)播(bo)(bo)給(gei)目標(biao)客戶(hu)，促使客戶(hu)愿意購買。傳(chuan)播(bo)(bo)的(de)最佳(jia)模式是整(zheng)合(he)營銷(xiao)(xiao)傳(chuan)播(bo)(bo)，超(chao)越傳(chuan)統的(de)4P理(li)論(lun)，用4C理(li)論(lun)指導傳(chuan)播(bo)(bo)實踐，整(zheng)合(he)生產、管理(li)和(he)(he)營銷(xiao)(xiao)活動。

商業地產招商策劃

招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售;建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。【詳細】

1、確立目標

招商策劃是招商過程的第一(yi)步，策劃程序的第一(yi)步是確(que)立目標。只有(you)目標確(que)立了，策劃工(gong)作才能做(zuo)到有(you)的放矢。

2、廣泛搜集各方面資料

招(zhao)(zhao)商(shang)策劃程(cheng)序的第二步(bu)是廣泛(fan)地(di)、大量地(di)收(shou)集信息，獲取情報。信息收(shou)集對招(zhao)(zhao)商(shang)工作(zuo)(zuo)來說，顯得尤為重要。從一(yi)定程(cheng)度(du)上來說，招(zhao)(zhao)商(shang)過(guo)程(cheng)就是一(yi)個收(shou)集信息、尋(xun)找(zhao)機(ji)遇、尋(xun)求合(he)作(zuo)(zuo)伙伴(ban)的過(guo)程(cheng)。

3、制訂各類招商方案

制(zhi)訂方案是(shi)招(zhao)商策(ce)劃(hua)的(de)一個重要程序，因為方案的(de)優劣直接(jie)(jie)影響招(zhao)商策(ce)劃(hua)后幾個程序的(de)進行，直接(jie)(jie)關系到(dao)招(zhao)商效果的(de)大小。因此(ci)，必須極為重視招(zhao)商方案的(de)制(zhi)訂這一環節(jie)。

4、比較選擇各類方案

各類(lei)招商(shang)方案(an)提出來了，比較選擇(ze)(ze)(ze)其(qi)中最(zui)合(he)適、最(zui)理想(xiang)的(de)方案(an)也就(jiu)成(cheng)為(wei)招商(shang)策劃中一個帶有(you)決策意義的(de)重要(yao)環節。如果方案(an)選擇(ze)(ze)(ze)得好(hao)，繼而(er)進行的(de)招商(shang)工(gong)作(zuo)就(jiu)有(you)可能取(qu)得好(hao)的(de)成(cheng)績；如果方案(an)選擇(ze)(ze)(ze)不(bu)當，就(jiu)會影響效果。

5、方案的實施

方(fang)(fang)案(an)(an)的(de)實施就是(shi)將招(zhao)商方(fang)(fang)案(an)(an)付諸實際、付諸行動的(de)過程。一般說來，實施的(de)方(fang)(fang)案(an)(an)是(shi)在(zai)各類招(zhao)商方(fang)(fang)案(an)(an)中經過了嚴格篩選和(he)充分論證(zheng)的(de)，是(shi)可(ke)行和(he)可(ke)靠的(de)方(fang)(fang)案(an)(an)。因此，實施過程中要遵守原方(fang)(fang)案(an)(an)中制訂的(de)程序、原則和(he)操作辦(ban)法，不得(de)隨意(yi)變更(geng)時間、地(di)點、出席會議(yi)(yi)的(de)人員等，在(zai)萬(wan)不得(de)已(yi)的(de)情況下才改變會議(yi)(yi)的(de)有(you)關事項。

6、方案實施后的跟蹤和反饋

招商方案較為集中的實施階段結束后，并不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果；跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。【詳細】

地理位置

1、商(shang)業的(de)價值首先是體(ti)現(xian)在地理(li)位(wei)置上的(de)，所以(yi)(yi)一(yi)定要選擇(ze)商(shang)圈的(de)核心或有發(fa)展潛力的(de)商(shang)業地段。但對于(yu)住宅來講，地理(li)位(wei)置選擇(ze)的(de)彈性就很大了(le)，荒郊野嶺也可以(yi)(yi)做別墅，只要能走人，能進車(che)就可以(yi)(yi)了(le)；

2、商業地產項目最好處在(zai)道路十字路口，客(ke)流(liu)、人流(liu)、車流(liu)的(de)交匯處，這樣不僅有利(li)于商業企業的(de)形象展示，更(geng)滿足了商業對(dui)于“易達(da)性”的(de)要求(qiu)；

3、商業地產項目對于外觀形(xing)象展示面(mian)即(ji)臨界(jie)面(mian)的(de)(de)要求很高，而(er)住宅就可以不要臨界(jie)面(mian)，不需要形(xing)象的(de)(de)展示；

目標顧客

住宅的(de)(de)目標(biao)顧(gu)客通常會根據自(zi)身的(de)(de)項目定(ding)位，鎖(suo)定(ding)一定(ding)的(de)(de)目標(biao)客層(ceng)，例(li)如小(xiao)資(zi)階(jie)層(ceng)、白領階(jie)層(ceng)，又或是普通老(lao)百姓(xing)，只要具備投資(zi)能力，都可以成為目標(biao)顧(gu)客，而商業(ye)地(di)產的(de)(de)目標(biao)顧(gu)客則相對固(gu)定(ding)。通常來講，商業(ye)地(di)產的(de)(de)目標(biao)顧(gu)客第(di)一類就(jiu)是一般(ban)的(de)(de)經營(ying)戶，第(di)二(er)類是商業(ye)的(de)(de)投資(zi)者。

功能、用途

住宅(zhai)的功能(neng)(neng)和用途一般來講(jiang)就(jiu)是(shi)居(ju)住，但是(shi)商(shang)業(ye)則(ze)有太多的功能(neng)(neng)。例如，購(gou)物功能(neng)(neng)、餐飲功能(neng)(neng)、娛樂功能(neng)(neng)、休閑功能(neng)(neng)、商(shang)務(wu)功能(neng)(neng)等(deng)等(deng)，功能(neng)(neng)都(dou)是(shi)不(bu)一樣的。

消費環節

住宅銷(xiao)售以(yi)后就直(zhi)接(jie)進(jin)入(ru)了(le)消費(fei)終端(duan)，經(jing)過裝修(xiu)就可以(yi)居住，可以(yi)使用了(le)。而商(shang)業地產在銷(xiao)售過后，是(shi)不能(neng)直(zhi)接(jie)進(jin)行消費(fei)的(de)，這時的(de)商(shang)業地產項目在某種程度上是(shi)不具備使用價值的(de)，它還要進(jin)行招(zhao)商(shang)、裝修(xiu)、進(jin)貨和經(jing)營(ying)。所以(yi)，住宅是(shi)一個終端(duan)，銷(xiao)售后就進(jin)入(ru)了(le)終端(duan)消費(fei)，而商(shang)業地產則是(shi)開端(duan)，銷(xiao)售只是(shi)商(shang)業經(jing)營(ying)的(de)開始。

對物業的要求

住宅(zhai)對物業的(de)要(yao)求相對簡(jian)單，只要(yao)能滿足(zu)居住的(de)功能就(jiu)可以，對層(ceng)高(gao)、荷(he)(he)載等的(de)要(yao)求也不高(gao)。但對于(yu)商(shang)業地產(chan)而言，對物業的(de)層(ceng)高(gao)、柱距(ju)、荷(he)(he)載、電(dian)梯等都有(you)(you)很細致(zhi)的(de)要(yao)求，任何一個方面都有(you)(you)可能影(ying)響(xiang)商(shang)業地產(chan)項(xiang)目的(de)生存。

產品的設計

住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。【詳細】