商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，顧名思(si)義，作為商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)用(yong)途的(de)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，故又名做商(shang)(shang)鋪地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)。商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)廣義上(shang)(shang)通(tong)常(chang)指用(yong)于各(ge)種零(ling)售(shou)、批發、餐飲(yin)、娛樂、健身、休閑等經(jing)營用(yong)途的(de)房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)形式(shi)，從經(jing)營模(mo)式(shi)、功能和用(yong)途上(shang)(shang)區別于普通(tong)住宅、公寓、別墅等房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)形式(shi)。以辦公為主要用(yong)途的(de)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，屬(shu)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)范(fan)疇，也可(ke)以單列。國外用(yong)的(de)比較多(duo)的(de)詞匯(hui)是零(ling)售(shou)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)概念。泛指用(yong)于零(ling)售(shou)業(ye)(ye)(ye)的(de)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)形式(shi)，是狹義的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)。

1.傳統商鋪

商業(ye)地產(chan)(chan)最開(kai)始(shi)的雛形就是服務于人們(men)日常(chang)(chang)生活的發(fa)廊、食店、便利店，他(ta)們(men)以普通居民為服務對象(xiang)，服務種類比較(jiao)齊(qi)全，以滿足(zu)人們(men)的日常(chang)(chang)生活起居為基本目的。這種原始(shi)形態(tai)的商業(ye)地產(chan)(chan)，遍布(bu)城市每個角(jiao)落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投(tou)(tou)資(zi)者的首選和發(fa)展基礎，現在仍有超過一半的投(tou)(tou)資(zi)者首次投(tou)(tou)資(zi)時鐘情于傳統商鋪，但(dan)其規模一般(ban)較(jiao)小、抗(kang)風(feng)險能力低。

2.專業市場

隨著社會經濟(ji)的不(bu)斷發展，人(ren)們已(yi)經不(bu)滿足于基(ji)本的溫飽型(xing)消費了(le)，專(zhuan)業(ye)市場(chang)(chang)(chang)(chang)也就應運而(er)生。專(zhuan)業(ye)市場(chang)(chang)(chang)(chang)是(shi)市場(chang)(chang)(chang)(chang)細分的產物，它以某類產品(pin)品(pin)種(zhong)齊全的優(you)勢，牢牢占領(ling)了(le)商(shang)業(ye)市場(chang)(chang)(chang)(chang)一隅。這種(zhong)市場(chang)(chang)(chang)(chang)現一般偏居城市四周，對(dui)區域的要求性不(bu)是(shi)很(hen)高，但非常強調“集群效應”，有(you)(you)規模(mo)就有(you)(you)人(ren)氣(qi)，有(you)(you)人(ren)氣(qi)也就有(you)(you)了(le)商(shang)氣(qi)。

3.城市中心綜合商業市場

城市(shi)中心(xin)綜(zong)合商(shang)(shang)業(ye)(ye)市(shi)場基本上位(wei)于城市(shi)中心(xin)傳統商(shang)(shang)圈，厚重的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)氛圍(wei)、消(xiao)(xiao)費者的(de)消(xiao)(xiao)費習(xi)慣(guan)保證了這(zhe)種商(shang)(shang)業(ye)(ye)市(shi)場永(yong)遠(yuan)站在商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產的(de)前端，是(shi)一(yi)個城市(shi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)發展的(de)“晴(qing)雨表”。它一(yi)般都(dou)處(chu)于城市(shi)中心(xin)地(di)段，口岸(an)的(de)不可復制性(xing)成(cheng)為了決定(ding)性(xing)因(yin)素，它是(shi)消(xiao)(xiao)費者消(xiao)(xiao)費習(xi)慣(guan)場所，這(zhe)就保證了其超強的(de)購(gou)買指數(shu)。

4.社區商業中心

以(yi)社區超市、大型(xing)購物(wu)中心(xin)等為代表的社區商業中心(xin)滿(man)足了(le)人(ren)們(men)的就近消費需要，但這種消費往往以(yi)日(ri)常消費品為主，在檔次上(shang)和(he)城市中心(xin)綜合商業市場尚(shang)有(you)差(cha)距，但方便性是(shi)其“殺手锏”。

5.休閑度假商業

新型休(xiu)閑度假(jia)商業(ye)產業(ye)，最大限度地放松了人們緊張的神經，深受都市市民的追捧，一(yi)時間，這(zhe)(zhe)種商業(ye)地產模式風(feng)生水起，但客(ke)戶群(qun)體在目前形式下(xia)尚(shang)欠穩定，注定了這(zhe)(zhe)種商業(ye)地產模式還待時間檢驗，穩定的客(ke)戶群(qun)體直(zhi)接(jie)關(guan)系到了它(ta)的成敗(bai)。

6.商住辦公樓

商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣。【詳細】

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須研究地段(duan)(duan)、街區、商圈(quan)、商業(ye)功能演變、不同類(lei)型物(wu)(wu)業(ye)與(yu)(yu)地段(duan)(duan)的(de)(de)(de)經濟效(xiao)果，甚至要研究物(wu)(wu)業(ye)建(jian)(jian)成后(hou)物(wu)(wu)業(ye)與(yu)(yu)街區發展的(de)(de)(de)互動關系。價(jia)值判別結論決定(ding)項目(mu)的(de)(de)(de)客戶定(ding)位、建(jian)(jian)筑定(ding)位、形象定(ding)位和(he)價(jia)格定(ding)位。

商業地產融資策劃

商業地產開(kai)發和運(yun)營(ying)的(de)(de)突出特征(zheng)是(shi)需(xu)要巨資(zi)投入，籌措足(zu)夠的(de)(de)資(zi)金(jin)是(shi)項目能(neng)否成功的(de)(de)關鍵。為籌措資(zi)金(jin)，贏得投資(zi)人的(de)(de)青睞和認可(ke)，必須制定系統(tong)、科學、完(wan)善、可(ke)實施的(de)(de)可(ke)行性研究(jiu)報告，描繪完(wan)整可(ke)信(xin)的(de)(de)投資(zi)收益“路線圖”。

商業地產價值鏈構造和策劃

價(jia)值鏈構(gou)造包括(kuo)產品縱向(xiang)價(jia)值鏈和(he)企(qi)業(ye)內部(bu)(bu)價(jia)值鏈。針對一(yi)個商(shang)業(ye)地(di)(di)產項目，首要的(de)是(shi)構(gou)造產品縱向(xiang)價(jia)值鏈，把(ba)參與商(shang)業(ye)物業(ye)開(kai)發(fa)(fa)和(he)運營(ying)的(de)各方利益有機地(di)(di)聯結起來(lai)。著眼于長(chang)期發(fa)(fa)展的(de)企(qi)業(ye)為適(shi)應商(shang)業(ye)地(di)(di)產的(de)開(kai)發(fa)(fa)和(he)經營(ying)，也采(cai)取組織措施(shi)構(gou)建企(qi)業(ye)內部(bu)(bu)價(jia)值鏈。

商業地產建筑策劃

商業(ye)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)一(yi)般由主要營(ying)業(ye)空(kong)間、附屬營(ying)業(ye)空(kong)間、配(pei)套空(kong)間和共享空(kong)間構成。建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)策劃意在優化建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)空(kong)間于經營(ying)業(ye)績之(zhi)間的(de)關系，優化建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)空(kong)間的(de)功能組合，以降(jiang)低成本，提高使用率，實(shi)現效益最大化。為(wei)此必須采取科學的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)設計(ji)和評價方法，遵(zun)循(xun)整體化設計(ji)和全過程(cheng)監理理念。

商業地產技術策劃

建(jian)筑和管理技(ji)術(shu)(shu)發展迅速，例(li)如節能技(ji)術(shu)(shu)、智能化技(ji)術(shu)(shu)、無線通信技(ji)術(shu)(shu)、鋼結(jie)構技(ji)術(shu)(shu)、自動(dong)化車庫管理系統等不斷推陳出新，策(ce)劃人員應在準(zhun)確把握發展趨(qu)勢的(de)前提下，準(zhun)確評價技(ji)術(shu)(shu)的(de)經(jing)(jing)濟技(ji)術(shu)(shu)合(he)理性和營銷價值(zhi)，堅持經(jing)(jing)濟與技(ji)術(shu)(shu)聯系原則(ze)，提出價值(zhi)最大(da)化技(ji)術(shu)(shu)方(fang)案。

商業地產營銷推廣策劃

亦即銷(xiao)(xiao)售促進，實質(zhi)是(shi)把(ba)商品和(he)服務(wu)的信息有效傳(chuan)播給目標客戶，促使客戶愿意購買。傳(chuan)播的最佳模式(shi)是(shi)整(zheng)合營(ying)銷(xiao)(xiao)傳(chuan)播，超越(yue)傳(chuan)統的4P理(li)論(lun)，用4C理(li)論(lun)指(zhi)導(dao)傳(chuan)播實踐，整(zheng)合生(sheng)產、管理(li)和(he)營(ying)銷(xiao)(xiao)活動。

商業地產招商策劃

招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售;建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。【詳細】

1、確立目標

招商策(ce)劃是招商過程(cheng)的第一(yi)步，策(ce)劃程(cheng)序的第一(yi)步是確立目標。只有(you)目標確立了，策(ce)劃工(gong)作(zuo)才能做(zuo)到有(you)的放矢。

2、廣泛搜集各方面資料

招(zhao)商(shang)(shang)策劃程序的第二步(bu)是(shi)廣泛地(di)、大量地(di)收集(ji)信(xin)(xin)(xin)息(xi)，獲取情報。信(xin)(xin)(xin)息(xi)收集(ji)對招(zhao)商(shang)(shang)工作(zuo)來說，顯得尤(you)為(wei)重(zhong)要。從一定程度上來說，招(zhao)商(shang)(shang)過程就是(shi)一個收集(ji)信(xin)(xin)(xin)息(xi)、尋找機遇、尋求(qiu)合作(zuo)伙伴(ban)的過程。

3、制訂各類招商方案

制訂(ding)方案是招商策劃的一(yi)個重要程序，因為方案的優(you)劣直接影響招商策劃后(hou)幾個程序的進(jin)行，直接關系到招商效果的大小。因此，必須(xu)極為重視招商方案的制訂(ding)這(zhe)一(yi)環節。

4、比較選擇各類方案

各類(lei)招(zhao)商方(fang)(fang)案(an)提出(chu)來了，比較選(xuan)擇(ze)其中最合適、最理想的(de)方(fang)(fang)案(an)也(ye)就成為招(zhao)商策劃中一個帶有(you)決(jue)策意義的(de)重(zhong)要環節。如果(guo)方(fang)(fang)案(an)選(xuan)擇(ze)得好，繼而進行的(de)招(zhao)商工作就有(you)可能取得好的(de)成績；如果(guo)方(fang)(fang)案(an)選(xuan)擇(ze)不當，就會(hui)影響效果(guo)。

5、方案的實施

方案(an)的(de)(de)(de)實(shi)施(shi)就是(shi)(shi)將(jiang)招(zhao)商方案(an)付諸實(shi)際、付諸行動的(de)(de)(de)過程。一般說(shuo)來，實(shi)施(shi)的(de)(de)(de)方案(an)是(shi)(shi)在各類招(zhao)商方案(an)中(zhong)經過了嚴格篩選和充(chong)分論證的(de)(de)(de)，是(shi)(shi)可(ke)行和可(ke)靠的(de)(de)(de)方案(an)。因此(ci)，實(shi)施(shi)過程中(zhong)要遵(zun)守原(yuan)方案(an)中(zhong)制(zhi)訂的(de)(de)(de)程序、原(yuan)則和操作(zuo)辦法，不得隨意變更時間、地點、出(chu)席會議(yi)的(de)(de)(de)人員等，在萬不得已的(de)(de)(de)情況(kuang)下才改變會議(yi)的(de)(de)(de)有關(guan)事項。

6、方案實施后的跟蹤和反饋

招商方案較為集中的實施階段結束后，并不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果；跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。【詳細】

地理位置

1、商業的(de)價值首先(xian)是體(ti)現在地(di)理位置(zhi)上的(de)，所以(yi)(yi)一定要選擇商圈的(de)核(he)心或有(you)發展潛(qian)力的(de)商業地(di)段。但對于住宅來講，地(di)理位置(zhi)選擇的(de)彈(dan)性就(jiu)很大了，荒郊(jiao)野(ye)嶺也可(ke)以(yi)(yi)做別墅，只要能走人，能進車就(jiu)可(ke)以(yi)(yi)了；

2、商業(ye)(ye)地產項目最(zui)好處在(zai)道路十字路口，客流、人流、車流的交(jiao)匯處，這樣不僅有利于商業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)的形象(xiang)展示，更(geng)滿足了商業(ye)(ye)對于“易(yi)達性”的要(yao)求；

3、商業地產項目對于外觀形象(xiang)展示(shi)面即臨界面的(de)要(yao)求很高(gao)，而住宅(zhai)就可以不要(yao)臨界面，不需要(yao)形象(xiang)的(de)展示(shi)；

目標顧客

住宅(zhai)的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧客(ke)(ke)通(tong)常會根(gen)據自身的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)定(ding)(ding)位，鎖定(ding)(ding)一定(ding)(ding)的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)客(ke)(ke)層(ceng)(ceng)，例如小資階層(ceng)(ceng)、白領階層(ceng)(ceng)，又或是(shi)普通(tong)老(lao)百姓，只要具備投資能(neng)力，都可(ke)以(yi)成為目(mu)(mu)標(biao)顧客(ke)(ke)，而商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧客(ke)(ke)則相對(dui)固定(ding)(ding)。通(tong)常來(lai)講，商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧客(ke)(ke)第一類就是(shi)一般的(de)(de)經營戶，第二(er)類是(shi)商(shang)業(ye)的(de)(de)投資者。

功能、用途

住宅的(de)功能(neng)和用途一般來講就是居住，但是商業(ye)則(ze)有太多的(de)功能(neng)。例如，購物功能(neng)、餐飲功能(neng)、娛樂功能(neng)、休閑功能(neng)、商務功能(neng)等(deng)等(deng)，功能(neng)都(dou)是不一樣(yang)的(de)。

消費環節

住宅(zhai)(zhai)銷售(shou)以后(hou)就(jiu)(jiu)直接進(jin)入(ru)了(le)消(xiao)費終端(duan)，經(jing)過(guo)裝修(xiu)就(jiu)(jiu)可以居住，可以使用(yong)了(le)。而商業(ye)地(di)產(chan)在(zai)銷售(shou)過(guo)后(hou)，是(shi)(shi)不能(neng)直接進(jin)行消(xiao)費的(de)(de)，這(zhe)時的(de)(de)商業(ye)地(di)產(chan)項目在(zai)某種程(cheng)度上是(shi)(shi)不具(ju)備使用(yong)價(jia)值的(de)(de)，它還要進(jin)行招(zhao)商、裝修(xiu)、進(jin)貨和經(jing)營(ying)。所(suo)以，住宅(zhai)(zhai)是(shi)(shi)一個終端(duan)，銷售(shou)后(hou)就(jiu)(jiu)進(jin)入(ru)了(le)終端(duan)消(xiao)費，而商業(ye)地(di)產(chan)則(ze)是(shi)(shi)開(kai)端(duan)，銷售(shou)只是(shi)(shi)商業(ye)經(jing)營(ying)的(de)(de)開(kai)始。

對物業的要求

住宅對(dui)物(wu)業(ye)的(de)要求相對(dui)簡單，只要能滿足(zu)居住的(de)功能就可(ke)以(yi)，對(dui)層(ceng)高、荷(he)(he)載等(deng)的(de)要求也不高。但對(dui)于商(shang)業(ye)地(di)產而言(yan)，對(dui)物(wu)業(ye)的(de)層(ceng)高、柱距、荷(he)(he)載、電梯(ti)等(deng)都有很細致的(de)要求，任何一個方面都有可(ke)能影響商(shang)業(ye)地(di)產項目的(de)生存。

產品的設計

住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。【詳細】