【商業(ye)地(di)產(chan)策劃(hua)(hua)】商業(ye)地(di)產(chan)策劃(hua)(hua)流(liu)程 如(ru)何做好(hao)商業(ye)地(di)產(chan)策劃(hua)(hua)方案

商業(ye)地產(chan)策(ce)(ce)劃的(de)核心內容包括商業(ye)用(yong)地的(de)價值判別與(yu)發展(zhan)定位、商業(ye)地產(chan)融資(zi)策(ce)(ce)劃、商業(ye)地產(chan)價值鏈構造和策(ce)(ce)劃、商業(ye)地產(chan)建筑(zhu)策(ce)(ce)劃等。

商業地產定義

商業地產是(shi)包(bao)括城市綜合(he)體(ti)、購物中心、大(da)賣場(chang)、商(shang)(shang)業(ye)(ye)街、shoppingmall、主題商(shang)(shang)場(chang)、專業(ye)(ye)市場(chang)、批(pi)發市場(chang)、折扣店、工廠(chang)直銷店、娛(yu)樂類商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)、酒店、度假(jia)村、養老(lao)院、寫(xie)(xie)字樓及住宅和寫(xie)(xie)字樓的(de)底層商(shang)(shang)鋪等以商(shang)(shang)業(ye)(ye)化經(jing)營為目的(de)與(yu)住宅房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)有很(hen)大(da)區(qu)別的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)品。商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)是(shi)一個(ge)具有地(di)(di)產(chan)(chan)、商(shang)(shang)業(ye)(ye)與(yu)投資三重特性的(de)綜合(he)性行(xing)業(ye)(ye)，它兼有地(di)(di)產(chan)(chan)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)，投資三方面的(de)特性，既區(qu)別于單純的(de)投資和商(shang)(shang)業(ye)(ye)，又有別于傳統意(yi)義(yi)上的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)。

商業地產核心內容

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須回答：開發什么樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人員必須研究(jiu)地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物(wu)業與(yu)地段的(de)經濟效果，甚至要(yao)研究(jiu)物(wu)業建成后物(wu)業與(yu)街區發展(zhan)的(de)互動關系。價值判別(bie)結論(lun)決定(ding)項(xiang)目的(de)客戶定(ding)位(wei)、建筑定(ding)位(wei)、形象定(ding)位(wei)和價格(ge)定(ding)位(wei)。

商業地產融資策劃

商(shang)業(ye)地產開(kai)發和運營的(de)突出特征(zheng)是需(xu)要巨資(zi)(zi)投(tou)(tou)入(初始(shi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)和總投(tou)(tou)資(zi)(zi))，籌(chou)措足夠的(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)是項目能否成功的(de)關(guan)鍵。為籌(chou)措資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)，贏(ying)得投(tou)(tou)資(zi)(zi)人(銀行(xing)、基金(jin)(jin)(jin)、信托(tuo)機構、獨立投(tou)(tou)資(zi)(zi)人、投(tou)(tou)資(zi)(zi)公司、開(kai)發商(shang)等)的(de)青睞和認(ren)可(ke)，必須制定系統、科學(xue)、完善(shan)、可(ke)實施的(de)可(ke)行(xing)性研究報(bao)告，描繪完整(zheng)可(ke)信的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)收益“路線圖”。

根據融資(zi)(zi)方案，企業應(ying)通過(guo)招商尋找潛在(zai)投(tou)資(zi)(zi)人、建立融資(zi)(zi)渠道，并(bing)評價融資(zi)(zi)方案的(de)成本與收益，選(xuan)擇最合適(shi)的(de)方案。例如我們從銀行(xing)貸款(kuan)和投(tou)資(zi)(zi)人出資(zi)(zi)入(ru)(ru)股(gu)兩種方案。銀行(xing)雖不分(fen)配利(li)潤、不干涉經(jing)營(ying)管理(li)，但要貸款(kuan)利(li)息;后者(zhe)不要利(li)息但要參(can)與分(fen)配利(li)潤，介入(ru)(ru)公(gong)司(si)經(jing)營(ying)管理(li)，究(jiu)竟(jing)如何選(xuan)擇，應(ying)具體問(wen)題(ti)、具體分(fen)析。

商業地產價值鏈構造和策劃

商業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)開發和運營(ying)是(shi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)創造(zao)和分配過程(cheng)，發現價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)和創造(zao)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)同等重要，價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)受多(duo)種因素和規律的(de)(de)(de)影(ying)響，沒有(you)深(shen)厚的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)理論功底就不可能制定完善的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈策劃活動。價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈構造(zao)包括產(chan)(chan)品縱(zong)向(xiang)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈和企(qi)業(ye)(ye)(ye)內部(bu)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈。針對一個商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)項目，首(shou)要的(de)(de)(de)是(shi)構造(zao)產(chan)(chan)品縱(zong)向(xiang)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈，把(ba)參與商業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)開發和運營(ying)的(de)(de)(de)各方利(li)益有(you)機地(di)聯結起來。著(zhu)眼(yan)于長期發展(zhan)的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)為(wei)適應(ying)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)開發和經(jing)營(ying)，也采取組織措施(shi)構建企(qi)業(ye)(ye)(ye)內部(bu)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈。

商業地產建筑策劃

商(shang)業(ye)建(jian)(jian)筑(zhu)一般由主(zhu)要營業(ye)空間(jian)、附屬營業(ye)空間(jian)、配套空間(jian)和共享空間(jian)構成。建(jian)(jian)筑(zhu)策劃意在優化建(jian)(jian)筑(zhu)空間(jian)于(yu)經營業(ye)績之間(jian)的關系，優化建(jian)(jian)筑(zhu)空間(jian)的功能組合(he)，以降低成本，提高使(shi)用率，實現效益最大(da)化。為此(ci)必須采(cai)取(qu)科學的建(jian)(jian)筑(zhu)設計(ji)和評價方(fang)法，遵(zun)循整體化設計(ji)和全過程監理(li)理(li)念(nian)。

商業地產技術策劃

建(jian)筑和管(guan)理技(ji)術(shu)(shu)發展(zhan)迅速，例如節能(neng)技(ji)術(shu)(shu)、智能(neng)化(hua)技(ji)術(shu)(shu)、無線(xian)通信(xin)技(ji)術(shu)(shu)、鋼結構技(ji)術(shu)(shu)、自動化(hua)車(che)庫管(guan)理系統等不斷(duan)推陳出(chu)新，策(ce)劃人員(yuan)應在準(zhun)確把(ba)握(wo)發展(zhan)趨勢(shi)的前提下(xia)，準(zhun)確評價技(ji)術(shu)(shu)的經濟技(ji)術(shu)(shu)合(he)理性和營銷價值，堅持經濟與技(ji)術(shu)(shu)聯系原則，提出(chu)價值最大化(hua)技(ji)術(shu)(shu)方案(an)。

商業地產營銷推廣策劃

亦即(ji)銷(xiao)售促(cu)進，實質是把商(shang)品(pin)和服務的(de)信(xin)息有(you)效傳(chuan)(chuan)播給目標客(ke)戶(hu)，促(cu)使客(ke)戶(hu)愿意(yi)購買。傳(chuan)(chuan)播的(de)最佳模式是整合(he)營銷(xiao)傳(chuan)(chuan)播，超(chao)越傳(chuan)(chuan)統(tong)的(de)4P理(li)論(lun)，用(yong)4C理(li)論(lun)指導傳(chuan)(chuan)播實踐，整合(he)生產、管(guan)理(li)和營銷(xiao)活動(dong)。

商業地產招商策劃

招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)(shang)是(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)業地產永恒的(de)主題，也是(shi)(shi)難點(dian)。在商(shang)(shang)(shang)(shang)業地產開發的(de)不同階段(duan)，招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)(shang)內容不同。例如(ru)，項目前期招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)(shang)重點(dian)是(shi)(shi)尋(xun)(xun)找合作(zuo)伙伴、出(chu)資人(ren)，與大商(shang)(shang)(shang)(shang)家簽訂合作(zuo)合同，如(ru)中航龍(long)華(hua)九方購物中心為招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)(shang)做的(de)畫冊——“自然而然，攜(xie)手九方”（飛越廣告(gao)作(zuo)品），就以獨特創意吸引了一批如(ru)星巴克這樣的(de)知(zhi)名商(shang)(shang)(shang)(shang)家；建設(she)過程中的(de)重點(dian)是(shi)(shi)物業銷售;建設(she)后期招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)(shang)內容轉(zhuan)變為尋(xun)(xun)找中小經(jing)(jing)營者進場經(jing)(jing)營;投入使(shi)用若(ruo)干年后根據形勢發展，招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)(shang)的(de)目的(de)是(shi)(shi)不斷優化客戶組合。

策劃步驟

項目地塊解析

在項目市場發展趨(qu)勢研(yan)究的基礎上，本(ben)部分(fen)將(jiang)從項目條件(jian)分(fen)析(xi)入手(shou)，從地塊角(jiao)度判(pan)斷適合發展的物(wu)業形(xing)態(tai)，并對項目周邊環境地塊的狀況性質進行研(yan)究，分(fen)析(xi)其對本(ben)地塊可(ke)能(neng)之影響。

項目區位分析

主(zhu)要針對項目(mu)周邊(bian)地塊的現狀(zhuang)以及(ji)未(wei)來發展狀(zhuang)況進行分析，了解項目(mu)發展的環境及(ji)影(ying)響因素。

項目地塊條件分析

主(zhu)要(yao)針對(dui)項(xiang)目地塊(kuai)的(de)開發(fa)條件進行(xing)透徹分析，找出影(ying)響項(xiang)目發(fa)展的(de)因素。

1、項(xiang)目SWOT分(fen)析(優(you)勢(shi)、劣勢(shi)、發(fa)(fa)展(zhan)機會、競爭(zheng)威脅)：分(fen)析項(xiang)目發(fa)(fa)展(zhan)的重要(yao)及(ji)難點(dian)，明確項(xiang)目本身的優(you)勢(shi)、劣勢(shi)、發(fa)(fa)展(zhan)機會、競爭(zheng)威脅等。

2、項(xiang)目(mu)發展方(fang)向(xiang)(xiang)把握：在了解市場環境、片區發展及地塊條(tiao)件基(ji)礎(chu)上，對項(xiang)目(mu)發展方(fang)向(xiang)(xiang)、可能功能物(wu)業進(jin)行預測，提供細供市場調研方(fang)向(xiang)(xiang)。

3、項(xiang)目發展形象(xiang)定位及概念定位：確定項(xiang)目的(de)發展形象(xiang)，為項(xiang)目定位與規劃設計提(ti)供方向(xiang)。

4、項目功能組(zu)合及業(ye)態配比定(ding)(ding)位(wei)：主(zhu)要包括(kuo)項目內部主(zhu)要物業(ye)類(lei)型的功能確定(ding)(ding)、組(zu)合方案定(ding)(ding)位(wei)、功能布(bu)局及各功能間的關(guan)聯性控制。

5、項目(mu)(mu)開發(fa)(fa)規模與檔(dang)次定位：根據(ju)項目(mu)(mu)發(fa)(fa)展(zhan)主題(ti)，并結合項目(mu)(mu)所處市場(chang)背景環(huan)境(jing)，確定項目(mu)(mu)主要物業類型的開發(fa)(fa)規模與檔(dang)次。

6、項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目目標客(ke)(ke)戶(hu)定位：主要確定項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目各(ge)功能(neng)物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)客(ke)(ke)戶(hu)階層、消費(fei)群體，為(wei)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目后期開(kai)發方案提供(gong)依據。7、項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目價(jia)(jia)值定位(含財務(wu)分析)：根據項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目自(zi)身(shen)條(tiao)件、總體定位、市場供(gong)需(xu)狀況、市場現有物(wu)業(ye)(ye)(ye)供(gong)應(ying)價(jia)(jia)格水平(ping)、潛(qian)在(zai)購買水平(ping)，以及項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目所在(zai)區(qu)域未來(lai)發展(zhan)趨(qu)勢等因素，明確項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目各(ge)功能(neng)物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)價(jia)(jia)格水平(ping)。

商業地產相關知識

分類

（一）按使用(yong)功(gong)能(neng)劃(hua)分：泛指用(yong)途為商業、服務業的物業。國內常見有：底商、步行(xing)街、MALL、購物中(zhong)心、專業性市場。

（二）地域性分類(lei)：根據不(bu)同的城市發展(zhan)規模，城市中(zhong)(zhong)存在單(dan)個或多個商(shang)業(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)、商(shang)圈(quan)的情況。

如：北京有燕莎、朝外(wai)、CBD、建國門(men)、王府(fu)井、亞奧(ao)、北三(san)環、西單、阜(fu)成門(men)等多(duo)個分(fen)散(san)的(de)商業中心，商業分(fen)布(bu)呈現多(duo)極化現象。

上海、南京等國內(nei)諸多大中(zhong)城市中(zhong)雖有不同(tong)的(de)(de)商(shang)業中(zhong)心，但均有商(shang)業密集度極(ji)大的(de)(de)首屈(qu)一指的(de)(de)核心商(shang)業區(qu)。

分(fen)析和研究(jiu)不同地域的商業特色有(you)助于完成理(li)想的商業選址。

（三(san)）按服(fu)務對象和輻射(she)范圍分(fen)類：有區域(yu)商(shang)(shang)業中心、城市核(he)心商(shang)(shang)業中心、次中心、鄰(lin)里中心、小區配(pei)套商(shang)(shang)業等。

產業價值鏈

圖：商業地(di)產的“產業價值(zhi)鏈”模型圖

商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)流程增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)(guo)程，因此(ci)我們(men)在思(si)考中建立了(le)(le)這(zhe)樣一(yi)(yi)(yi)個(ge)模型，從(cong)上述(shu)模型可(ke)以(yi)看出一(yi)(yi)(yi)個(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產項目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)從(cong)不(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)角度看其實有(you)兩個(ge)，既狹義(yi)產業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)和(he)(he)(he)(he)廣(guang)義(yi)產業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)廣(guang)義(yi)產值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)中市(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)狹義(yi)和(he)(he)(he)(he)狹義(yi)產業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)中的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)兩個(ge)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)關鍵點，他們(men)通過(guo)(guo)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)連接，把一(yi)(yi)(yi)個(ge)無形(xing)市(shi)場轉(zhuan)化成(cheng)有(you)形(xing)市(shi)場，這(zhe)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)產業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)基本意義(yi)。狹義(yi)產業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)從(cong)經(jing)濟效(xiao)益(yi)(yi)和(he)(he)(he)(he)微觀概念講的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)以(yi)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)為龍(long)頭的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，整合了(le)(le)零售商(shang)(shang)(shang)(shang)，運營商(shang)(shang)(shang)(shang)，金融業(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)(he)(he)(he)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)而(er)形(xing)成(cheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)過(guo)(guo)程。也就是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)說(shuo)狹義(yi)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)在開(kai)發(fa)一(yi)(yi)(yi)個(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產項目(mu)一(yi)(yi)(yi)開(kai)始就必(bi)須(xu)具備的(de)(de)(de)(de)(de)(de)思(si)維模式。為了(le)(le)實現(xian)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)濟效(xiao)益(yi)(yi)，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)必(bi)須(xu)尋求投(tou)資者、商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)運營商(shang)(shang)(shang)(shang)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)(he)(he)(he)關聯的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產業(ye)(ye)(ye)(ye)介入，共同玩轉(zhuan)這(zhe)個(ge)項目(mu)。廣(guang)義(yi)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產的(de)(de)(de)(de)(de)(de)社(she)會效(xiao)益(yi)(yi)和(he)(he)(he)(he)宏觀講的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，往往是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)無形(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)從(cong)消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)者需求開(kai)始的(de)(de)(de)(de)(de)(de)逆(ni)向營銷的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)(guo)程，逆(ni)向影像在美國已經(jing)提(ti)出十(shi)幾年(nian)了(le)(le)，在中國有(you)多少企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)做(zuo)到了(le)(le)，是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產項目(mu)通過(guo)(guo)消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)者需求，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)經(jing)營，質直制造供應商(shang)(shang)(shang)(shang)改進而(er)產生的(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。廣(guang)義(yi)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)認(ren)知形(xing)成(cheng)了(le)(le)，只(zhi)要(yao)你把狹義(yi)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)做(zuo)好了(le)(le)，他就會形(xing)成(cheng)了(le)(le)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)廣(guang)義(yi)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)基本上是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)造勢的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，我們(men)在80年(nian)代學(xue)習的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候就學(xue)習了(le)(le)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項目(mu)。事實上掌握消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)者的(de)(de)(de)(de)(de)(de)心(xin)理，行為偏好，掌握個(ge)體投(tou)資者的(de)(de)(de)(de)(de)(de)承受力對于(yu)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產開(kai)發(fa)都是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)十(shi)分(fen)重要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。

商業地產產業價值鏈理論的意義:

首先從意義上看，它至少有這么幾個意義:

第一、產業價值鏈有助于商業地產開發具備正確的理念。

房(fang)地產(chan)(chan)是(shi)一個資本密集型(xing)和知(zhi)識密集型(xing)的(de)(de)行業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，具有高(gao)風險，高(gao)收益的(de)(de)理念，商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)尤其如(ru)此(ci)，其成(cheng)功雖然靠智慧，反思我們大部(bu)分失敗的(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)都(dou)是(shi)貪心所致，要么是(shi)忽視了消費者的(de)(de)研(yan)究，要么是(shi)很多政策傾向(xiang)自(zi)己，忽視了關(guan)聯產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)利(li)益。產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)值鏈告訴我們，你想成(cheng)功的(de)(de)開(kai)發必須重(zhong)視整合(he)這些產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，為相關(guan)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)提供(gong)增值的(de)(de)機會(hui)。

第二、產業價值鏈有助于產業地產形成成功的思路。

這里提出產業(ye)(ye)價值鏈這樣一種模(mo)式也是簡(jian)(jian)化這些東西，清晰思路。在(zai)(zai)商(shang)業(ye)(ye)地產策劃(hua)中(zhong)，我們發(fa)現很多(duo)開發(fa)商(shang)從(cong)事(shi)沒(mei)有接觸商(shang)業(ye)(ye)地產，甚至從(cong)來(lai)沒(mei)有做過地產，就(jiu)把(ba)房子蓋起來(lai)，這種情況太多(duo)了。在(zai)(zai)項目動工(gong)之后就(jiu)沒(mei)有了方向，所(suo)以，為大(da)家(jia)解決一個(ge)(ge)非(fei)常簡(jian)(jian)單(dan)的(de)問(wen)題，就(jiu)是產業(ye)(ye)價值鏈，你(ni)把(ba)你(ni)的(de)商(shang)業(ye)(ye)地產項目看成一個(ge)(ge)集(ji)成系統，涉及到方方面(mian)面(mian)的(de)產業(ye)(ye)，不能光是開發(fa)房子這么簡(jian)(jian)單(dan)。相關產業(ye)(ye)我們在(zai)(zai)模(mo)型上標的(de)非(fei)常清楚。

第三、產業價值鏈模式有助于商業地產開發形成有效的模式。

那(nei)是(shi)(shi)(shi)一(yi)個(ge)(ge)模式，而不是(shi)(shi)(shi)一(yi)個(ge)(ge)理念。首先是(shi)(shi)(shi)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)其前(qian)調(diao)(diao)查方面(mian)，與(yu)住宅開發不同，商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)前(qian)期調(diao)(diao)查涉(she)(she)及的(de)(de)面(mian)廣得多。一(yi)個(ge)(ge)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)項目(mu)市(shi)場調(diao)(diao)查內容(rong)至(zhi)少涉(she)(she)及幾(ji)個(ge)(ge)方面(mian):一(yi)個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)與(yu)住宅樓盤相同的(de)(de)必備(bei)的(de)(de)內容(rong)，宏觀經濟環境、消費者調(diao)(diao)研(yan)(yan)、密接調(diao)(diao)研(yan)(yan)等(deng)(deng)(deng)等(deng)(deng)(deng)。第二個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)長上方面(mian)的(de)(de)調(diao)(diao)研(yan)(yan)內容(rong)，包括廠(chang)商(shang)、批(pi)發商(shang)、分銷商(shang)，零售商(shang)，根據(ju)項目(mu)的(de)(de)大小，這些都要考(kao)慮到本地基本涉(she)(she)及到的(de)(de)和外(wai)地部分涉(she)(she)及到的(de)(de)商(shang)家、廠(chang)商(shang)。第三個(ge)(ge)方面(mian)是(shi)(shi)(shi)關聯(lian)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)調(diao)(diao)查內容(rong)，我(wo)們(men)這個(ge)(ge)模型(xing)上面(mian)說的(de)(de)關聯(lian)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)包括餐飲業(ye)(ye)(ye)、旅(lv)游(you)休閑(xian)業(ye)(ye)(ye)、旅(lv)游(you)業(ye)(ye)(ye)、培訓業(ye)(ye)(ye)、傳媒、廣告(gao)業(ye)(ye)(ye)、咨詢策劃。第四個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)服務運營機構的(de)(de)調(diao)(diao)研(yan)(yan)，包括會展、物流、信(xin)息(xi)和咨詢等(deng)(deng)(deng)等(deng)(deng)(deng)。對照這個(ge)(ge)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)價(jia)值鏈模型(xing)，我(wo)們(men)商(shang)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)調(diao)(diao)研(yan)(yan)思路會變得非常清晰(xi)。

模式

商業地產存在的三種模式：

第一(yi)(yi)類(lei)(lei)我們把它稱之為“沃(wo)(wo)爾(er)(er)瑪”模(mo)(mo)式(shi)，這(zhe)種模(mo)(mo)式(shi)比(bi)較典型(xing)的(de)(de)(de)是(shi)(shi)業(ye)(ye)內所謂大腕“萬(wan)科”模(mo)(mo)式(shi)，這(zhe)種模(mo)(mo)式(shi)在(zai)不同的(de)(de)(de)城市郊(jiao)區(qu)，進行(xing)大規(gui)模(mo)(mo)的(de)(de)(de)拷(kao)貝，產(chan)品極(ji)(ji)其單(dan)一(yi)(yi)化，目標(biao)客戶極(ji)(ji)其準(zhun)確，基(ji)本(ben)上(shang)是(shi)(shi)圍著城市的(de)(de)(de)白領(ling)階層(ceng)和一(yi)(yi)些中青年購物打(da)造的(de)(de)(de)，體(ti)制(zhi)上(shang)也采取一(yi)(yi)個(ge)(ge)強制(zhi)控制(zhi)，并且(qie)有計(ji)劃的(de)(de)(de)在(zai)郊(jiao)區(qu)進行(xing)開發。和提到沃(wo)(wo)爾(er)(er)瑪一(yi)(yi)樣，沃(wo)(wo)爾(er)(er)瑪是(shi)(shi)全球(qiu)最大的(de)(de)(de)連鎖商(shang)店，萬(wan)科作為住宅代表性企業(ye)(ye)，走的(de)(de)(de)也是(shi)(shi)這(zhe)個(ge)(ge)模(mo)(mo)式(shi)，這(zhe)是(shi)(shi)第一(yi)(yi)類(lei)(lei)。

第(di)二(er)類(lei)我們(men)叫做百(bai)貨(huo)(huo)公(gong)司(si)模式(shi)(shi)，談到百(bai)貨(huo)(huo)公(gong)司(si)模式(shi)(shi)，在國內有代(dai)表性的(de)就是(shi)華潤置地，即在同一(yi)個(ge)地域各種(zhong)產品(pin)同時做，產品(pin)也多樣化，就像一(yi)個(ge)百(bai)貨(huo)(huo)公(gong)司(si)的(de)高中低檔產品(pin)，什么都(dou)有，包括(kuo)商戶、寫(xie)字樓、住(zhu)宅、酒店、公(gong)寓都(dou)在整個(ge)盤子里都(dou)體現出(chu)來，這種(zhong)百(bai)貨(huo)(huo)公(gong)司(si)的(de)模式(shi)(shi)比(bi)較多的(de)，一(yi)般在過去有一(yi)個(ge)城建系統(tong)，每(mei)個(ge)城市都(dou)有城建系統(tong)，城建系統(tong)轉制過來開發(fa)公(gong)司(si)，包括(kuo)很多大型的(de)開發(fa)公(gong)司(si)都(dou)在走這種(zhong)模式(shi)(shi)，這是(shi)第(di)二(er)類(lei)。

第(di)三(san)類我們(men)叫(jiao)做是精品店(dian)的(de)(de)(de)模(mo)式。這類模(mo)式像萬通一(yi)直在(zai)拼(pin)命的(de)(de)(de)推行(xing)這個“美國模(mo)式”，它這種(zhong)主要干什么(me)呢？主要在(zai)少數高端(duan)的(de)(de)(de)市場進行(xing)精品店(dian)的(de)(de)(de)經營(ying)，就(jiu)像我們(men)一(yi)樣，我賣的(de)(de)(de)勞斯萊斯，可能一(yi)天就(jiu)賣三(san)輛，但是我的(de)(de)(de)總營(ying)業額和利潤是最高的(de)(de)(de)，所(suo)以是走高端(duan)路線(xian)。