【商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)策劃】商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)策劃流(liu)程 如何做好商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)策劃方案

商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)策(ce)劃的(de)核心內容包括(kuo)商(shang)業(ye)用地的(de)價(jia)值(zhi)判(pan)別與發展定位、商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)融資(zi)策(ce)劃、商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)價(jia)值(zhi)鏈(lian)構造和策(ce)劃、商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)建筑(zhu)策(ce)劃等(deng)。

商業地產定義

商業地產是包括城市綜合體、購物(wu)中心、大(da)賣場、商(shang)業(ye)街(jie)、shoppingmall、主題(ti)商(shang)場、專業(ye)市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛(yu)樂類商(shang)業(ye)地(di)產(chan)、酒店、度假村、養老(lao)院(yuan)、寫字樓(lou)及住宅和寫字樓(lou)的(de)底層商(shang)鋪(pu)等以商(shang)業(ye)化(hua)經(jing)營為目的(de)與住宅房地(di)產(chan)有很大(da)區別(bie)的(de)房地(di)產(chan)產(chan)品。商(shang)業(ye)地(di)產(chan)是一(yi)個具有地(di)產(chan)、商(shang)業(ye)與投資(zi)三重(zhong)特(te)性(xing)(xing)的(de)綜合性(xing)(xing)行業(ye)，它兼有地(di)產(chan)，商(shang)業(ye)，投資(zi)三方面(mian)的(de)特(te)性(xing)(xing)，既區別(bie)于單純(chun)的(de)投資(zi)和商(shang)業(ye)，又(you)有別(bie)于傳統意(yi)義上(shang)的(de)房地(di)產(chan)行業(ye)。

商業地產核心內容

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須回答：開發什么樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人(ren)員必須研究地(di)段、街區(qu)、商圈、商業功(gong)能演變、不同類型(xing)物業與地(di)段的經(jing)濟(ji)效果，甚(shen)至要研究物業建(jian)成后物業與街區(qu)發展的互動(dong)關系。價值判別(bie)結(jie)論決(jue)定(ding)項目(mu)的客戶定(ding)位、建(jian)筑定(ding)位、形(xing)象定(ding)位和價格定(ding)位。

商業地產融資策劃

商(shang)業地產開發(fa)和(he)(he)運營的突出特(te)征(zheng)是需要巨資(zi)投(tou)(tou)入(ru)(初始投(tou)(tou)資(zi)和(he)(he)總投(tou)(tou)資(zi))，籌措足夠的資(zi)金(jin)(jin)是項目能(neng)否(fou)成功的關鍵。為(wei)籌措資(zi)金(jin)(jin)，贏得(de)投(tou)(tou)資(zi)人(銀行(xing)、基金(jin)(jin)、信托機(ji)構、獨立投(tou)(tou)資(zi)人、投(tou)(tou)資(zi)公(gong)司、開發(fa)商(shang)等)的青睞和(he)(he)認可(ke)(ke)，必須制(zhi)定系統(tong)、科學、完(wan)善、可(ke)(ke)實施的可(ke)(ke)行(xing)性研究報告，描(miao)繪完(wan)整可(ke)(ke)信的投(tou)(tou)資(zi)收(shou)益(yi)“路線圖”。

根據融(rong)(rong)資(zi)方案(an)，企(qi)業應通過招商(shang)尋找潛在投資(zi)人、建立融(rong)(rong)資(zi)渠道，并評(ping)價融(rong)(rong)資(zi)方案(an)的成(cheng)本(ben)與(yu)收益(yi)，選擇(ze)最合適的方案(an)。例如我們從銀行貸款和投資(zi)人出(chu)資(zi)入股兩種方案(an)。銀行雖(sui)不分配(pei)利潤(run)、不干涉經(jing)營管理，但(dan)要(yao)貸款利息;后者不要(yao)利息但(dan)要(yao)參與(yu)分配(pei)利潤(run)，介入公司經(jing)營管理，究(jiu)竟如何選擇(ze)，應具(ju)體問題、具(ju)體分析。

商業地產價值鏈構造和策劃

商(shang)業(ye)物業(ye)的(de)(de)開發(fa)和(he)(he)運營(ying)是(shi)(shi)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)創(chuang)造(zao)(zao)和(he)(he)分(fen)配過(guo)程(cheng)，發(fa)現價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)和(he)(he)創(chuang)造(zao)(zao)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)同等(deng)重(zhong)要(yao)，價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)受(shou)多(duo)種因素和(he)(he)規律的(de)(de)影響，沒有深(shen)厚的(de)(de)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)理(li)論功底就不可能(neng)制(zhi)定完善的(de)(de)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈策劃活動。價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈構造(zao)(zao)包括產品(pin)縱(zong)向(xiang)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈和(he)(he)企業(ye)內部(bu)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈。針(zhen)對(dui)一個商(shang)業(ye)地產項目，首要(yao)的(de)(de)是(shi)(shi)構造(zao)(zao)產品(pin)縱(zong)向(xiang)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈，把參與商(shang)業(ye)物業(ye)開發(fa)和(he)(he)運營(ying)的(de)(de)各方利(li)益有機地聯結起來。著眼于長期發(fa)展的(de)(de)企業(ye)為(wei)適應(ying)商(shang)業(ye)地產的(de)(de)開發(fa)和(he)(he)經營(ying)，也采(cai)取(qu)組織措施構建(jian)企業(ye)內部(bu)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈。

商業地產建筑策劃

商業(ye)(ye)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)一(yi)般由主(zhu)要營(ying)業(ye)(ye)空(kong)(kong)間(jian)(jian)(jian)、附屬營(ying)業(ye)(ye)空(kong)(kong)間(jian)(jian)(jian)、配套空(kong)(kong)間(jian)(jian)(jian)和(he)(he)共享空(kong)(kong)間(jian)(jian)(jian)構成。建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)策劃意在(zai)優化(hua)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)空(kong)(kong)間(jian)(jian)(jian)于經營(ying)業(ye)(ye)績之間(jian)(jian)(jian)的(de)關系，優化(hua)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)空(kong)(kong)間(jian)(jian)(jian)的(de)功能組(zu)合，以降低成本(ben)，提高使(shi)用率，實現效益最大化(hua)。為此必須(xu)采取科(ke)學的(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)設(she)計(ji)和(he)(he)評價方法，遵循(xun)整體化(hua)設(she)計(ji)和(he)(he)全過程監(jian)理(li)理(li)念。

商業地產技術策劃

建筑(zhu)和管理技術(shu)發展(zhan)迅(xun)速(su)，例如節能(neng)技術(shu)、智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)技術(shu)、無線通信技術(shu)、鋼結構(gou)技術(shu)、自動化(hua)(hua)車庫(ku)管理系(xi)統等不斷(duan)推陳(chen)出新，策(ce)劃(hua)人員應(ying)在準(zhun)確(que)把握發展(zhan)趨勢的(de)前提下，準(zhun)確(que)評價技術(shu)的(de)經濟技術(shu)合理性和營銷價值，堅持經濟與技術(shu)聯系(xi)原則(ze)，提出價值最大化(hua)(hua)技術(shu)方(fang)案。

商業地產營銷推廣策劃

亦即銷售促進，實質(zhi)是(shi)把商品和服(fu)務的(de)信息有效傳(chuan)(chuan)播(bo)給目標客(ke)(ke)戶，促使客(ke)(ke)戶愿(yuan)意(yi)購買。傳(chuan)(chuan)播(bo)的(de)最佳模(mo)式是(shi)整合營銷傳(chuan)(chuan)播(bo)，超(chao)越傳(chuan)(chuan)統(tong)的(de)4P理(li)論(lun)，用4C理(li)論(lun)指導(dao)傳(chuan)(chuan)播(bo)實踐(jian)，整合生產、管理(li)和營銷活動。

商業地產招商策劃

招商(shang)(shang)是(shi)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)永恒的(de)主題，也是(shi)難點。在(zai)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)開發(fa)的(de)不同(tong)階(jie)段，招商(shang)(shang)內容不同(tong)。例如(ru)，項目(mu)前期招商(shang)(shang)重點是(shi)尋找合(he)(he)(he)作(zuo)伙伴、出資(zi)人，與大商(shang)(shang)家簽訂(ding)合(he)(he)(he)作(zuo)合(he)(he)(he)同(tong)，如(ru)中(zhong)航(hang)龍華(hua)九方購物(wu)中(zhong)心為招商(shang)(shang)做的(de)畫冊——“自然(ran)(ran)而然(ran)(ran)，攜手九方”（飛越廣告作(zuo)品），就以獨(du)特(te)創意吸引了一(yi)批如(ru)星(xing)巴克這樣的(de)知(zhi)名(ming)商(shang)(shang)家；建設過(guo)程中(zhong)的(de)重點是(shi)物(wu)業銷(xiao)售;建設后期招商(shang)(shang)內容轉變為尋找中(zhong)小經(jing)營者進場(chang)經(jing)營;投入使用若干(gan)年后根據形(xing)勢(shi)發(fa)展，招商(shang)(shang)的(de)目(mu)的(de)是(shi)不斷優(you)化客戶組(zu)合(he)(he)(he)。

策劃步驟

項目地塊解析

在項(xiang)目(mu)市場發(fa)展趨勢研(yan)究的(de)基礎上，本部分將從項(xiang)目(mu)條件分析(xi)入手，從地塊角度判斷適合發(fa)展的(de)物業形(xing)態，并對項(xiang)目(mu)周邊環境地塊的(de)狀況性質進(jin)行(xing)研(yan)究，分析(xi)其對本地塊可能之影響(xiang)。

項目區位分析

主要針對(dui)項目(mu)周邊地塊的(de)(de)現狀以及未來發(fa)展(zhan)狀況(kuang)進行(xing)分析，了解項目(mu)發(fa)展(zhan)的(de)(de)環境(jing)及影響因素。

項目地塊條件分析

主(zhu)要針對項(xiang)目(mu)地塊(kuai)的(de)開發條件進(jin)行(xing)透徹分析，找出影響項(xiang)目(mu)發展(zhan)的(de)因素。

1、項(xiang)(xiang)目SWOT分析(優(you)勢(shi)、劣(lie)勢(shi)、發展(zhan)(zhan)機會(hui)、競爭威脅(xie)(xie))：分析項(xiang)(xiang)目發展(zhan)(zhan)的重要及難點(dian)，明(ming)確項(xiang)(xiang)目本身的優(you)勢(shi)、劣(lie)勢(shi)、發展(zhan)(zhan)機會(hui)、競爭威脅(xie)(xie)等。

2、項目發(fa)展(zhan)(zhan)方向(xiang)把(ba)握：在(zai)了解市(shi)(shi)場環境、片區發(fa)展(zhan)(zhan)及(ji)地(di)塊條件基礎上(shang)，對項目發(fa)展(zhan)(zhan)方向(xiang)、可能功能物(wu)業進行預測，提供細供市(shi)(shi)場調研方向(xiang)。

3、項目發(fa)展(zhan)形象定(ding)位及(ji)概念定(ding)位：確定(ding)項目的發(fa)展(zhan)形象，為項目定(ding)位與規劃設(she)計(ji)提供方(fang)向。

4、項目(mu)功(gong)(gong)能組合及業態配比定位：主(zhu)要(yao)包(bao)括項目(mu)內部主(zhu)要(yao)物業類型的(de)功(gong)(gong)能確定、組合方案定位、功(gong)(gong)能布局及各(ge)功(gong)(gong)能間的(de)關聯性控制(zhi)。

5、項(xiang)目(mu)開(kai)發規(gui)模與(yu)檔次(ci)(ci)定位(wei)：根據項(xiang)目(mu)發展主題(ti)，并結合(he)項(xiang)目(mu)所(suo)處市場背景環(huan)境，確(que)定項(xiang)目(mu)主要(yao)物業類型的開(kai)發規(gui)模與(yu)檔次(ci)(ci)。

6、項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)目(mu)(mu)(mu)(mu)標(biao)客(ke)戶定位(wei)(wei)：主要確定項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)各(ge)功(gong)能(neng)物(wu)業的(de)(de)客(ke)戶階層、消費群體，為項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)后期開發方案提供(gong)依據。7、項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)價值定位(wei)(wei)(含財務分析)：根據項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)自身條件、總體定位(wei)(wei)、市場供(gong)需狀況、市場現有物(wu)業供(gong)應價格水平、潛在(zai)購買水平，以(yi)及項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)所在(zai)區域未來(lai)發展趨勢(shi)等因素，明確項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)各(ge)功(gong)能(neng)物(wu)業的(de)(de)價格水平。

商業地產相關知識

分類

（一）按使用功能(neng)劃分：泛指用途為商(shang)業(ye)、服務業(ye)的物業(ye)。國內常見(jian)有：底(di)商(shang)、步行(xing)街(jie)、MALL、購物中心(xin)、專業(ye)性市場(chang)。

（二(er)）地域性分類：根據(ju)不同的(de)城市發展(zhan)規模(mo)，城市中存(cun)在單個(ge)或多個(ge)商業中心、商圈(quan)的(de)情況(kuang)。

如：北京(jing)有(you)燕莎、朝(chao)外、CBD、建國(guo)門(men)(men)、王(wang)府井、亞奧、北三環(huan)、西(xi)單、阜(fu)成門(men)(men)等多(duo)個(ge)分(fen)(fen)散的商(shang)業中心，商(shang)業分(fen)(fen)布呈現(xian)多(duo)極化現(xian)象。

上海、南京等國(guo)內諸多大(da)中城市中雖有(you)不同(tong)的商(shang)(shang)業(ye)中心，但(dan)均有(you)商(shang)(shang)業(ye)密集(ji)度(du)極大(da)的首屈一指的核心商(shang)(shang)業(ye)區(qu)。

分(fen)析和研究不同(tong)地域的(de)商業特色有助(zhu)于完成理想的(de)商業選址。

（三）按服務(wu)對象(xiang)和輻射范圍分類：有(you)區(qu)域商(shang)業(ye)(ye)中心、城(cheng)市核心商(shang)業(ye)(ye)中心、次中心、鄰里中心、小區(qu)配套商(shang)業(ye)(ye)等。

產業價值鏈

圖：商業地(di)產的“產業價(jia)值鏈”模型圖

商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)流程增值(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)過(guo)程，因(yin)此我們在思考中建立了(le)(le)(le)這樣一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)模(mo)(mo)型(xing)，從上述模(mo)(mo)型(xing)可以看出一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)從不同(tong)的(de)(de)(de)(de)角度看其實有兩個(ge)(ge)(ge)，既狹義(yi)(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)和廣義(yi)(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)廣義(yi)(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)值(zhi)(zhi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)中市場的(de)(de)(de)(de)狹義(yi)(yi)(yi)和狹義(yi)(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)中的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)是(shi)(shi)兩個(ge)(ge)(ge)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)的(de)(de)(de)(de)關(guan)鍵點，他們通(tong)過(guo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)連接(jie)，把一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)無形(xing)(xing)市場轉化(hua)成有形(xing)(xing)市場，這是(shi)(shi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)基本(ben)意(yi)義(yi)(yi)(yi)。狹義(yi)(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)從經(jing)濟效益(yi)(yi)和微觀概念講的(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)以開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)為龍頭的(de)(de)(de)(de)，整合了(le)(le)(le)零售商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)，運(yun)營商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)，金融(rong)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)而形(xing)(xing)成的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)過(guo)程。也就是(shi)(shi)說狹義(yi)(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)在開(kai)(kai)發(fa)(fa)一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目(mu)(mu)一(yi)(yi)(yi)(yi)開(kai)(kai)始(shi)(shi)就必須具備的(de)(de)(de)(de)思維模(mo)(mo)式。為了(le)(le)(le)實現商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)經(jing)濟效益(yi)(yi)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)必須尋(xun)求(qiu)投(tou)資者、商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)運(yun)營商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和關(guan)聯(lian)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)介(jie)入，共同(tong)玩(wan)轉這個(ge)(ge)(ge)項目(mu)(mu)。廣義(yi)(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)社會效益(yi)(yi)和宏觀講的(de)(de)(de)(de)，往往是(shi)(shi)無形(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)從消費(fei)者需求(qiu)開(kai)(kai)始(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)逆(ni)向營銷的(de)(de)(de)(de)過(guo)程，逆(ni)向影像在美國(guo)已經(jing)提出十(shi)幾年了(le)(le)(le)，在中國(guo)有多少(shao)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)做到(dao)了(le)(le)(le)，是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目(mu)(mu)通(tong)過(guo)消費(fei)者需求(qiu)，商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)經(jing)營，質直制造供應商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)改進而產(chan)(chan)(chan)生的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)。廣義(yi)(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)認知形(xing)(xing)成了(le)(le)(le)，只(zhi)要你把狹義(yi)(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)做好(hao)了(le)(le)(le)，他就會形(xing)(xing)成了(le)(le)(le)，但是(shi)(shi)廣義(yi)(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)基本(ben)上是(shi)(shi)造勢(shi)的(de)(de)(de)(de)，我們在80年代學習(xi)的(de)(de)(de)(de)時候就學習(xi)了(le)(le)(le)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)項目(mu)(mu)。事實上掌握消費(fei)者的(de)(de)(de)(de)心理(li)，行為偏好(hao)，掌握個(ge)(ge)(ge)體投(tou)資者的(de)(de)(de)(de)承受力對于(yu)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)都(dou)是(shi)(shi)十(shi)分重要的(de)(de)(de)(de)。

商業地產產業價值鏈理論的意義:

首先從意義上看，它至少有這么幾個意義:

第一、產業價值鏈有助于商業地產開發具備正確的理念。

房地產是一個資本密集(ji)型和知識密集(ji)型的(de)行(xing)業(ye)，具有高風(feng)險，高收(shou)益(yi)的(de)理念，商業(ye)地產尤其如此，其成功雖然靠智慧，反(fan)思我們(men)大(da)部(bu)分失敗的(de)商業(ye)地產都是貪心(xin)所致，要(yao)么是忽(hu)視了消費者的(de)研究，要(yao)么是很多政策傾向自己，忽(hu)視了關(guan)聯產業(ye)的(de)利益(yi)。產業(ye)價值(zhi)鏈告訴我們(men)，你想成功的(de)開發必須(xu)重視整合這(zhe)些產業(ye)，為相關(guan)產業(ye)提供增(zeng)值(zhi)的(de)機會。

第二、產業價值鏈有助于產業地產形成成功的思路。

這(zhe)(zhe)(zhe)里(li)提出產業(ye)價值(zhi)鏈這(zhe)(zhe)(zhe)樣一(yi)種模式也是(shi)簡化這(zhe)(zhe)(zhe)些東西，清晰(xi)思路。在商(shang)業(ye)地(di)(di)產策劃中，我們發(fa)現很多開(kai)發(fa)商(shang)從事沒(mei)有(you)接觸商(shang)業(ye)地(di)(di)產，甚至從來(lai)沒(mei)有(you)做(zuo)過地(di)(di)產，就(jiu)(jiu)把(ba)房子蓋(gai)起來(lai)，這(zhe)(zhe)(zhe)種情況太(tai)多了。在項(xiang)目動工之(zhi)后就(jiu)(jiu)沒(mei)有(you)了方(fang)向，所(suo)以，為大家解決一(yi)個非常簡單的(de)(de)問題，就(jiu)(jiu)是(shi)產業(ye)價值(zhi)鏈，你把(ba)你的(de)(de)商(shang)業(ye)地(di)(di)產項(xiang)目看成(cheng)一(yi)個集成(cheng)系統，涉(she)及到方(fang)方(fang)面面的(de)(de)產業(ye)，不能光(guang)是(shi)開(kai)發(fa)房子這(zhe)(zhe)(zhe)么簡單。相(xiang)關產業(ye)我們在模型上標(biao)的(de)(de)非常清楚。

第三、產業價值鏈模式有助于商業地產開發形成有效的模式。

那是(shi)一個(ge)(ge)(ge)模式，而不是(shi)一個(ge)(ge)(ge)理念(nian)。首先是(shi)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)其前(qian)調查(cha)方(fang)面(mian)，與(yu)住宅(zhai)開發不同，商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)前(qian)期調查(cha)涉及(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)面(mian)廣(guang)得(de)多(duo)。一個(ge)(ge)(ge)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)項目市場調查(cha)內容(rong)至少涉及(ji)(ji)幾個(ge)(ge)(ge)方(fang)面(mian):一個(ge)(ge)(ge)是(shi)與(yu)住宅(zhai)樓(lou)盤相同的(de)(de)(de)(de)必備的(de)(de)(de)(de)內容(rong)，宏觀(guan)經濟(ji)環境(jing)、消費者調研(yan)、密(mi)接調研(yan)等(deng)(deng)等(deng)(deng)。第(di)二個(ge)(ge)(ge)是(shi)長(chang)上方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)(de)調研(yan)內容(rong)，包括(kuo)(kuo)廠(chang)商、批發商、分銷(xiao)商，零售商，根據(ju)項目的(de)(de)(de)(de)大小，這(zhe)些都要(yao)考(kao)慮到本地(di)基本涉及(ji)(ji)到的(de)(de)(de)(de)和外(wai)地(di)部分涉及(ji)(ji)到的(de)(de)(de)(de)商家、廠(chang)商。第(di)三個(ge)(ge)(ge)方(fang)面(mian)是(shi)關聯產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)調查(cha)內容(rong)，我(wo)們(men)這(zhe)個(ge)(ge)(ge)模型上面(mian)說(shuo)的(de)(de)(de)(de)關聯產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)包括(kuo)(kuo)餐飲業(ye)(ye)、旅(lv)游休(xiu)閑業(ye)(ye)、旅(lv)游業(ye)(ye)、培訓(xun)業(ye)(ye)、傳(chuan)媒(mei)、廣(guang)告業(ye)(ye)、咨詢策(ce)劃。第(di)四個(ge)(ge)(ge)是(shi)服務運營機構的(de)(de)(de)(de)調研(yan)，包括(kuo)(kuo)會展、物(wu)流、信息(xi)和咨詢等(deng)(deng)等(deng)(deng)。對照這(zhe)個(ge)(ge)(ge)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)價值(zhi)鏈模型，我(wo)們(men)商業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)調研(yan)思路(lu)會變得(de)非(fei)常清晰(xi)。

模式

商業地產存在的三種模式：

第一類我(wo)們把(ba)它稱之為(wei)(wei)“沃爾瑪”模(mo)式，這(zhe)種(zhong)模(mo)式比較典型的(de)是業內所謂大(da)(da)(da)腕“萬科(ke)”模(mo)式，這(zhe)種(zhong)模(mo)式在不同的(de)城市郊區，進行大(da)(da)(da)規(gui)模(mo)的(de)拷貝，產(chan)品極其單(dan)一化，目標客戶極其準確，基本(ben)上(shang)是圍(wei)著城市的(de)白領階層和(he)一些中青年購物打造的(de)，體制(zhi)上(shang)也(ye)采(cai)取一個(ge)強制(zhi)控制(zhi)，并且有(you)計劃的(de)在郊區進行開發。和(he)提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全(quan)球最(zui)大(da)(da)(da)的(de)連鎖商店，萬科(ke)作為(wei)(wei)住宅代表性(xing)企業，走的(de)也(ye)是這(zhe)個(ge)模(mo)式，這(zhe)是第一類。

第(di)二(er)類我們叫做百(bai)(bai)貨公(gong)(gong)司(si)(si)模式(shi)，談到百(bai)(bai)貨公(gong)(gong)司(si)(si)模式(shi)，在(zai)國(guo)內有代表性的(de)(de)就是華潤置地，即在(zai)同(tong)一(yi)個(ge)地域各種(zhong)產品(pin)同(tong)時做，產品(pin)也(ye)多(duo)樣(yang)化，就像(xiang)一(yi)個(ge)百(bai)(bai)貨公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)(de)高(gao)中低檔產品(pin)，什么都(dou)有，包括商戶、寫字(zi)樓、住宅(zhai)、酒(jiu)店、公(gong)(gong)寓都(dou)在(zai)整(zheng)個(ge)盤子里都(dou)體現出來(lai)，這種(zhong)百(bai)(bai)貨公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)(de)模式(shi)比(bi)較多(duo)的(de)(de)，一(yi)般(ban)在(zai)過去有一(yi)個(ge)城建系統(tong)，每個(ge)城市都(dou)有城建系統(tong)，城建系統(tong)轉(zhuan)制過來(lai)開發公(gong)(gong)司(si)(si)，包括很多(duo)大型(xing)的(de)(de)開發公(gong)(gong)司(si)(si)都(dou)在(zai)走這種(zhong)模式(shi)，這是第(di)二(er)類。

第三(san)類我(wo)們(men)叫做是精品店的(de)模(mo)式(shi)(shi)。這(zhe)(zhe)類模(mo)式(shi)(shi)像(xiang)萬通一(yi)直在(zai)拼命(ming)的(de)推行(xing)這(zhe)(zhe)個“美國(guo)模(mo)式(shi)(shi)”，它這(zhe)(zhe)種主(zhu)要(yao)干什么呢(ni)？主(zhu)要(yao)在(zai)少數高端的(de)市場進行(xing)精品店的(de)經營，就(jiu)像(xiang)我(wo)們(men)一(yi)樣，我(wo)賣的(de)勞(lao)斯(si)萊斯(si)，可能一(yi)天就(jiu)賣三(san)輛，但是我(wo)的(de)總營業額和(he)利潤(run)是最高的(de)，所以是走高端路線。