一、公寓樓與住宅樓的特點

（一）公寓房

公寓是(shi)商業地產(chan)投資中最為廣泛(fan)的一種地產(chan)形式(shi)(shi)。公寓式(shi)(shi)住宅(zhai)最早(zao)是(shi)舶來品，相對(dui)于獨院獨戶(hu)的別墅，更為經濟實用。早(zao)期大城市的公寓式(shi)(shi)住宅(zhai)都是(shi)高層(ceng)大樓，每一層(ceng)內有若干單戶(hu)獨用的套房，包括臥室、起居(ju)室、客廳、浴室、廁所、廚房等(deng)等(deng)。

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1、普通公(gong)寓(居(ju)住(zhu)型公(gong)寓)

用地(di)性質：一般(ban)為住宅。

產權類型：公寓。

產權(quan)年(nian)限：70年(nian)。

特點：戶(hu)型面積小，30~60平米(mi)；精裝修交房標準，拎包即(ji)可入住。配套(tao)設施完善(shan)，物業(ye)管(guan)理(li)提(ti)供(gong)高于普(pu)通住宅的額(e)外優質(zhi)服務；銷售價格一(yi)般高于區域(yu)整體(ti)水(shui)平。

2、商務公寓

用(yong)地性質：一般為綜合性用(yong)地(商住)或商業用(yong)地。

產權(quan)類型：商(shang)務公(gong)寓(yu)。

產權年(nian)限(xian)：根據用(yong)地(di)性質而定，50年(nian)或40年(nian)。

特點(dian)：一般處于城市核心地段及商務(wu)中心區(qu)，既可(ke)居住(zhu)又可(ke)辦(ban)公(gong)；具備寫(xie)字(zi)樓功能，在部(bu)分城市可(ke)注冊公(gong)司；價格相對寫(xie)字(zi)樓較低，一般首付在5成，按(an)揭10年。產權(quan)性質為商務(wu)公(gong)寓，非純寫(xie)字(zi)樓。

3、酒店式公寓

用(yong)地性質：一(yi)般為(wei)商業用(yong)地。

產(chan)權類型：公寓(yu)或商務公寓(yu)。

產權(quan)年限：根據用地性質而定，產權(quan)為40年。

特(te)點(dian)：面積較(jiao)小，主(zhu)力戶(hu)型主(zhu)要在(zai)90平米以下，裝修檔(dang)次較(jiao)高(gao)；大(da)多位于城(cheng)市核心繁華地帶、商(shang)圈周邊，交通(tong)方便；按照星級(ji)酒(jiu)店(dian)的設(she)施標(biao)準進行建(jian)筑(zhu)的外部及內部設(she)計，體現檔(dang)次與舒(shu)適性；一般以只(zhi)租(zu)不售和產權式(shi)經營為主(zhu)；大(da)多聘請國際知名品(pin)牌物(wu)(wu)管公司，專業(ye)(ye)(ye)酒(jiu)店(dian)管理集團(tuan)提供專業(ye)(ye)(ye)、細致、科學的酒(jiu)店(dian)式(shi)服務，因(yin)此物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理費也較(jiao)高(gao)。

（二）住宅房

住宅(zhai)是指專(zhuan)供居住的房(fang)屋(wu)(wu)，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等(deng)(deng)。但(dan)不(bu)包括住宅(zhai)樓(lou)中作為人防(fang)用(yong)、不(bu)住人的地下室等(deng)(deng)，也不(bu)包括托兒所(suo)、病房(fang)、療養院、旅館(guan)等(deng)(deng)具有專(zhuan)門(men)用(yong)途的房(fang)屋(wu)(wu)。

1、按層(ceng)數(shu)分：單(dan)層(ceng)住宅(zhai)，多(duo)層(ceng)住宅(zhai)，高層(ceng)住宅(zhai)，超(chao)高層(ceng)住宅(zhai)。

在(zai)我國，修建的住宅(zhai)(zhai)以(yi)高(gao)層住宅(zhai)(zhai)為主，其中高(gao)層住宅(zhai)(zhai)分為：

單元(yuan)式高(gao)層住宅(zhai)：由多個住宅(zhai)單元(yuan)組(zu)合(he)而(er)成，每(mei)單元(yuan)均設有樓梯、電梯的高(gao)層住宅(zhai)。

塔(ta)式高(gao)層住宅：以(yi)共(gong)用樓梯、電梯為核心(xin)布置多(duo)套住房的高(gao)層住宅。

通(tong)廊式高層住宅(zhai)(zhai)：以共用樓梯、電(dian)梯通(tong)過內、外廊進入各套住房的(de)高層住宅(zhai)(zhai)。

2、按(an)產品(pin)性質(zhi)分類①：普通住宅，別墅，公寓，花(hua)園(yuan)洋房(fang)。

3、按產品(pin)性質分類②：商品(pin)住(zhu)宅，非商品(pin)住(zhu)宅。

4、按繳(jiao)稅標準分為：普通(tong)(tong)住(zhu)宅，非普通(tong)(tong)住(zhu)宅。

二、公寓和住宅的區別是什么

1、產權年限不同

其實，房屋的使(shi)用(yong)時間是(shi)沒有限制(zhi)的，但土地產權的使(shi)用(yong)是(shi)有年限的。

一般來講，土地(di)(di)使(shi)用(yong)年(nian)(nian)(nian)限會(hui)分為40年(nian)(nian)(nian)、50年(nian)(nian)(nian)和70年(nian)(nian)(nian)，其中，商業用(yong)地(di)(di)為40年(nian)(nian)(nian)，工業用(yong)地(di)(di)為50年(nian)(nian)(nian)，住宅(zhai)用(yong)地(di)(di)為70年(nian)(nian)(nian)。

2、水電收費標準不同

住宅屬于民(min)用(yong)住房，水(shui)(shui)電費(fei)按照(zhao)民(min)用(yong)水(shui)(shui)電的標(biao)準來收取；而公寓屬于商用(yong)住房，水(shui)(shui)電費(fei)都是按照(zhao)商業用(yong)水(shui)(shui)、用(yong)電的標(biao)準來收取的。

長遠看來，住宅的(de)水電費支出至少會比公(gong)寓的(de)水電支出省(sheng)下一半都(dou)不(bu)止。

3、居住舒適度不同

一般住宅(zhai)為兩梯三戶(hu)或者四戶(hu)，人員(yuan)較(jiao)少，不(bu)會對出行造(zao)成(cheng)困(kun)擾(rao)，私(si)密也(ye)比較(jiao)好。而公寓通常為兩梯十戶(hu)，甚至更多，人員(yuan)不(bu)僅多且雜(za)亂，安全性和私(si)密性都(dou)無法得到很好地保障(zhang)。

4、采光條件不同

有些公寓的衛生間(jian)和廚(chu)房都沒有窗戶(hu)，而(er)且陽(yang)臺也是(shi)內陽(yang)臺，采光(guang)條(tiao)件(jian)并不(bu)是(shi)很好(hao)。而(er)根據《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)建筑設計規范》的規定，住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)必須滿(man)足日照、采光(guang)等相關條(tiao)件(jian)，因此現今的住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)大多都是(shi)明(ming)廚(chu)明(ming)衛，采光(guang)條(tiao)件(jian)自然要(yao)比(bi)公寓好(hao)很多。

5、落戶規定不同

公寓是在商(shang)業用地上建(jian)起來(lai)的(de)項目，是商(shang)業性質，因而不能落(luo)戶。如果是住宅的(de)話，根據不同(tong)地區的(de)不同(tong)要(yao)求，只要(yao)滿足一定的(de)條(tiao)件，購房者是可以辦理(li)落(luo)戶手續的(de)。

6、利率和首付不同

打算貸款購(gou)買公寓，則需要(yao)按照商業住房的規(gui)定辦理，首(shou)(shou)付比(bi)例一(yi)般為(wei)(wei)50%，貸款利率(lv)相(xiang)對也會高(gao)一(yi)些。若是貸款購(gou)買住宅(zhai)，首(shou)(shou)付比(bi)例通常(chang)為(wei)(wei)20%，但根據地(di)區的差異(yi)，首(shou)(shou)付比(bi)例也會有所不同。

7、稅費不同

買公寓和住宅(zhai)要繳(jiao)納(na)的(de)稅(shui)費也(ye)是(shi)不(bu)同的(de)，前(qian)者會比(bi)后者負擔更多的(de)稅(shui)費支出(chu)。拿個稅(shui)來說，如(ru)果同時(shi)滿足家庭唯一住宅(zhai)、購買時(shi)間超(chao)過五年，則(ze)(ze)免交(jiao)個稅(shui)，但如(ru)果所售房產是(shi)非住宅(zhai)類房產，則(ze)(ze)不(bu)管什么(me)情況都要繳(jiao)納(na)個稅(shui)。

總之，住宅和公寓之間還是有很大差異的，購房人要看個人的實際情(qing)況(kuang)來決定買哪個合適。

三、公寓樓可以落戶嗎

公(gong)寓是(shi)(shi)商業(ye)地(di)產(chan)投(tou)資中最(zui)為(wei)廣(guang)泛的(de)(de)(de)一(yi)種地(di)產(chan)形式。相對于(yu)獨院獨戶的(de)(de)(de)別(bie)墅(shu)，更為(wei)經濟實(shi)用。早期大(da)城市(shi)的(de)(de)(de)公(gong)寓式住宅(zhai)都是(shi)(shi)高層大(da)樓，每一(yi)層內有若干單戶獨用的(de)(de)(de)套房，包括臥室(shi)(shi)、起(qi)居室(shi)(shi)、客廳、浴室(shi)(shi)、廁所、廚房等等。配置看上(shang)去似乎(hu)和普通住宅(zhai)沒有什么(me)區別(bie)，但其實(shi)公(gong)寓和住宅(zhai)是(shi)(shi)不同(tong)的(de)(de)(de)，其中需要(yao)注意的(de)(de)(de)一(yi)點就是(shi)(shi)公(gong)寓的(de)(de)(de)用地(di)性(xing)質屬于(yu)商業(ye)用地(di)，是(shi)(shi)無法(fa)落戶的(de)(de)(de)！