【房產限價令】城(cheng)市掀起(qi)"限價令" 限價令對于房價有(you)何影響?

去年(nian)以來，為了控(kong)制(zhi)房價(jia)過快(kuai)上漲，諸多(duo)城(cheng)市先后實施“限價(jia)令”，直接的就是嚴格管控(kong)預(yu)售證申報(bao)價(jia)格。另(ling)外，部分城(cheng)市陸續從(cong)土地(di)源頭方(fang)面(mian)設置高(gao)限價(jia)，從(cong)市場數據看，“限價(jia)令”確實取得(de)了比較(jiao)明顯的成(cheng)效。

根據國家統計局發(fa)布的(de)《2017年1月份70個大中城市住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷售價(jia)格變動情況(kuang)》，一(yi)二(er)線城市新(xin)建(jian)商品住(zhu)(zhu)宅(zhai)價(jia)格環比基本(ben)止漲，三線城市走勢總體平穩。但與此同時，大部分城市二(er)手住(zhu)(zhu)房價(jia)格環比持(chi)續(xu)上漲，且漲幅(fu)超過新(xin)建(jian)商品住(zhu)(zhu)宅(zhai)。

2月23日上午，國務院新(xin)聞(wen)辦公室(shi)新(xin)聞(wen)發布會上，住房(fang)和城(cheng)鄉建(jian)設(she)部(bu)部(bu)長陳政高回(hui)答媒(mei)體關于房(fang)價到底會不會漲的(de)問(wen)題(ti)時表示，不論是從環比看，還是從同比看，預計今年一(yi)季(ji)度房(fang)地產價格會繼續趨(qu)于穩定。

陳政高稱，“盡管2017年房地產市(shi)場(chang)面(mian)臨許(xu)多(duo)矛盾和(he)問(wen)題，面(mian)臨許(xu)多(duo)不確定的因(yin)素，但我認為有利(li)條件(jian)更(geng)多(duo)，我們有能力、有辦(ban)法來保(bao)持房地產(chan)市(shi)場(chang)平穩健(jian)康(kang)的發展。”

新房價格穩定

從國家統計(ji)局(ju)數(shu)據看，在調控背景(jing)下(xia)，新房市(shi)場保持著穩定局(ju)面。

數據顯示，2017年(nian)1月(yue)，15個一線和熱點(dian)二線城市大(da)部分新建商品住(zhu)宅房價(jia)(jia)指數呈平緩下行狀態。僅廣州(zhou)一城房價(jia)(jia)指數上漲0.6%，對比(bi)12月(yue)漲幅(fu)(fu)已(yi)有(you)所回落；北京、杭州(zhou)、成(cheng)都三市環比(bi)持(chi)平；剩余11個城市環比(bi)降(jiang)幅(fu)(fu)在0.1%-0.5%。

某(mou)機構指(zhi)(zhi)(zhi)出，根據(ju)國家統計(ji)局數(shu)(shu)據(ju)，從70個大中城市(shi)(shi)新建商品住宅(zhai)價(jia)格(ge)(ge)(ge)指(zhi)(zhi)(zhi)數(shu)(shu)來看(kan)，連續兩月價(jia)格(ge)(ge)(ge)環(huan)(huan)比變動幅(fu)度(du)基本(ben)控制在(zai)±1.0%以內，既無大起也(ye)無大落；價(jia)格(ge)(ge)(ge)同比增(zeng)幅(fu)較大，但有部分城市(shi)(shi)同比增(zeng)幅(fu)呈(cheng)下(xia)降趨勢，如南京、杭州、合(he)肥等。2016年12月有19個城市(shi)(shi)價(jia)格(ge)(ge)(ge)指(zhi)(zhi)(zhi)數(shu)(shu)環(huan)(huan)比下(xia)跌，2017年1月環(huan)(huan)比下(xia)跌的城市(shi)(shi)增(zeng)加到21個，主(zhu)要為一線城市(shi)(shi)和熱點(dian)二線城市(shi)(shi)。指(zhi)(zhi)(zhi)數(shu)(shu)環(huan)(huan)比上(shang)漲主(zhu)要在(zai)三四線城市(shi)(shi)，且漲幅(fu)較小(xiao)。

二(er)(er)手(shou)住(zhu)宅價格指(zhi)(zhi)數(shu)(shu)變動(dong)情況(kuang)與新建商品(pin)房市(shi)場迥異。監(jian)測(ce)顯示，一線城(cheng)市(shi)中(zhong)，限購(gou)力度強的上海和深圳二(er)(er)手(shou)住(zhu)宅價格也受(shou)到較大沖擊，連續2個(ge)月(yue)價格指(zhi)(zhi)數(shu)(shu)環比下降；北(bei)京和廣(guang)州二(er)(er)手(shou)住(zhu)宅價格指(zhi)(zhi)數(shu)(shu)仍(reng)環比上漲(zhang)(zhang)，且廣(guang)州1月(yue)份環比上漲(zhang)(zhang)1.6%，漲(zhang)(zhang)幅大，可見一線城(cheng)市(shi)需求(qiu)不(bu)減(jian)。二(er)(er)線和三四線城(cheng)市(shi)中(zhong)，有南京、寧波、合肥(fei)和銀川(chuan)、錦州等14個(ge)城(cheng)市(shi)價格指(zhi)(zhi)數(shu)(shu)環比跌幅在0.2%以內，大部分(fen)城(cheng)市(shi)二(er)(er)手(shou)住(zhu)宅價格指(zhi)(zhi)數(shu)(shu)環比仍(reng)舊上漲(zhang)(zhang)。

鎖定地價與房價

自(zi)2016年(nian)調控(kong)以來，政(zheng)府分(fen)別在(zai)預(yu)售證(zheng)價格管控(kong)、土地限(xian)價以及(ji)自(zi)住商品(pin)房(fang)(fang)等多個渠道影響新房(fang)(fang)價格，而這從(cong)數(shu)據上看，起到(dao)了顯(xian)著效果。

亞豪機(ji)構副(fu)總經理(li)認(ren)為，受到去年(nian)全國(guo)大范圍收(shou)緊調控影響，全國(guo)70大中城(cheng)市(shi)房價數據已基本(ben)進(jin)入穩(wen)定通(tong)道。從政策預期來看，收(shou)緊仍然將成為2017年(nian)房地產市(shi)場(chang)的主旋(xuan)律。

業內權威人士表(biao)示(shi)，多地(di)開始從土地(di)市(shi)(shi)場入手來(lai)遏制(zhi)房價上漲的源(yuan)頭。繼(ji)北京開始執(zhi)行(xing)(xing)“限房價、競地(di)價、競自持”之后，天(tian)津(jin)也(ye)(ye)開始加(jia)入這一行(xing)(xing)列，報價達(da)到上限之后“拼自持面積(ji)”。廣州、深圳等多個城市(shi)(shi)也(ye)(ye)在土地(di)出讓當(dang)中實(shi)施限價，杭州、鄭州等地(di)則(ze)是對于溢價率進行(xing)(xing)限制(zhi)。

具體而言，2016年9月26日(ri)(ri)，杭(hang)州(zhou)發布(bu)土(tu)地(di)(di)拍賣(mai)新政：當土(tu)地(di)(di)競(jing)價溢價率達到(dao)150%時(shi)，不再接受(shou)更高報價。2016年10月28日(ri)(ri)，北京市規劃(hua)國土(tu)委發布(bu)公告(gao)，明確海淀區(qu)永豐產業基地(di)(di)和大興黃村共4宗地(di)(di)塊(kuai)未來銷(xiao)售(shou)商品房(fang)的價格；同時(shi)設定房(fang)屋未來銷(xiao)售(shou)限價、設定地(di)(di)價上(shang)限、設置競(jing)投自持(chi)(chi)面(mian)積和高標(biao)準建(jian)設方(fang)案(an)的競(jing)買(mai)方(fang)式，通(tong)過多重方(fang)案(an)鎖定房(fang)價、地(di)(di)價，穩定市場預(yu)期。今年2月13日(ri)(ri)，天津市市區(qu)國土(tu)資源局宣(xuan)布(bu)推出土(tu)地(di)(di)出讓(rang)新機(ji)制，當掛(gua)牌競(jing)買(mai)報價達到(dao)高限價時(shi)，競(jing)報自持(chi)(chi)面(mian)積等；競(jing)報自持(chi)(chi)規劃(hua)商業建(jian)筑(zhu)面(mian)積達到(dao)上(shang)限時(shi)，轉(zhuan)為(wei)競(jing)報自持(chi)(chi)規劃(hua)住(zhu)房(fang)建(jian)筑(zhu)面(mian)積；對競(jing)報自持(chi)(chi)商業建(jian)筑(zhu)、自持(chi)(chi)住(zhu)房(fang)建(jian)筑(zhu)，不得(de)辦理銷(xiao)售(shou)許可，不得(de)分(fen)割(ge)轉(zhuan)讓(rang)、分(fen)割(ge)抵押。

除(chu)此之(zhi)外，一線城市(shi)對住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)價(jia)(jia)(jia)格(ge)“管制”與“對沖”也功不可沒。以(yi)北京為(wei)例，自(zi)(zi)“930”調控之(zhi)后(hou)即開始執行嚴格(ge)的(de)預售價(jia)(jia)(jia)格(ge)管制，并(bing)加大低價(jia)(jia)(jia)自(zi)(zi)住(zhu)(zhu)房(fang)類(lei)產品的(de)供(gong)(gong)應，2017年北京市(shi)將新增1.5萬(wan)套(tao)以(yi)上自(zi)(zi)住(zhu)(zhu)房(fang)供(gong)(gong)地(di)，相當(dang)于2016年自(zi)(zi)住(zhu)(zhu)房(fang)加上公租房(fang)6000套(tao)供(gong)(gong)應計劃的(de)2.5倍。

業(ye)內人士表(biao)示，現在(zai)很多城市的政府(fu)都采用行政手(shou)段來(lai)控制房(fang)價，例如(ru)在(zai)批預售證(zheng)(zheng)的時候(hou)嚴格(ge)規定銷售價格(ge)。“（2016）年底的時候(hou)（春節前(qian)），有(you)上海操盤手(shou)對(dui)我說，馬上就(jiu)(jiu)要拿到(dao)(dao)(dao)預售證(zheng)(zheng)了(le)，過(guo)了(le)一(yi)個星(xing)期又說，出了(le)一(yi)點(dian)小(xiao)問題，很快會拿到(dao)(dao)(dao)預售證(zheng)(zheng)，但又過(guo)了(le)一(yi)個星(xing)期，又說價格(ge)上有(you)了(le)小(xiao)問題，但相信(xin)很快就(jiu)(jiu)能(neng)拿到(dao)(dao)(dao)預售證(zheng)(zheng)。就(jiu)(jiu)從2016年拖到(dao)(dao)(dao)了(le)2017年。”

從2016年土地供應(ying)看，北京加大(da)中低價(jia)位、中小套型普(pu)通(tong)商品住(zhu)房供應(ying)比例，重(zhong)申9070政(zheng)策，保(bao)證(zheng)套型建筑面(mian)積(ji)(ji)90平方米(mi)以下住(zhu)房面(mian)積(ji)(ji)所占比重(zhong)不低于70%。且推出“控地價(jia)、限房價(jia)”的(de)交易(yi)方式，還要競(jing)企業自持租(zu)賃(lin)住(zhu)房的(de)面(mian)積(ji)(ji)。

中原地(di)產(chan)分析師統計(ji)了(le)自住商(shang)(shang)品房對(dui)于新房數(shu)據價(jia)格的(de)(de)作用。他發現，在過去(qu)的(de)(de)2014-2016年，自住商(shang)(shang)品房合(he)計(ji)供應(ying)了(le)54976套(tao)，疊加上(shang)未來還(huan)有1萬套(tao)上(shang)下(xia)的(de)(de)潛在供應(ying)，基本(ben)可以(yi)說，當時(shi)7萬套(tao)目(mu)標的(de)(de)確是完成。自住房在2016年成交超過1萬套(tao)，拉低了(le)2016全(quan)年北京商(shang)(shang)品房住宅(zhai)均價(jia)6.1%。所以(yi)，自住房的(de)(de)供應(ying)的(de)(de)確對(dui)北京過去(qu)三年房價(jia)造成了(le)比較(jiao)大(da)的(de)(de)影(ying)響(xiang)。

業內人士(shi)預計，在這一系列收(shou)緊政策(ce)指導之(zhi)下，2017年各大中城(cheng)市(shi)房價水(shui)平(ping)將繼續維持穩中有降的水(shui)平(ping)。