房產投資是什(shen)么

房產投資是(shi)(shi)以房(fang)(fang)(fang)產來(lai)獲取收(shou)益的(de)行為。那么房(fang)(fang)(fang)產如何(he)獲得收(shou)益呢？一般情況下分為兩種(zhong)：一種(zhong)是(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)產升值帶(dai)來(lai)的(de)收(shou)益；一種(zhong)是(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)子(zi)出租(zu)帶(dai)來(lai)的(de)收(shou)益。

房產(chan)投資的優缺點

房產投資的(de)優(you)點有哪些

房產相對(dui)其(qi)他消費(fei)品，具有相對(dui)穩定的價值。除了(le)房產本(ben)身價值增值以(yi)外，房產投資最大優勢就是出租獲得收入(ru)。若投資回報率平均(jun)為(wei)8%，通(tong)脹環境下，投資房地產比普通(tong)儲蓄回報高，也可以(yi)獲得長期出租收入(ru)。

房產投資(zi)的(de)風險有哪(na)些(xie)

一般(ban)來說，投資房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)需要足夠儲蓄資金，在房(fang)(fang)子出售變(bian)現之前，這(zhe)些房(fang)(fang)子需要支付成本，比如水電媒體(ti)或物(wu)業費(fei)(fei)用(yong)，擁有(you)房(fang)(fang)屋的一些稅金費(fei)(fei)用(yong)，還(huan)(huan)有(you)房(fang)(fang)屋維修費(fei)(fei)用(yong)等，還(huan)(huan)有(you)就是投資房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)后，可(ke)能面臨出現現金流趨緊問(wen)題，抵押貸款若無(wu)法還(huan)(huan)清，可(ke)能面臨一些沖突或麻煩。另外，房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)價值(zhi)缺(que)乏標準，房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)有(you)貶(bian)值(zhi)的風(feng)險。

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投(tou)資什么房產比較(jiao)好(hao)

按地段分(fen)

1、市區房

市區(qu)(qu)的資(zi)(zi)源無(wu)論是教育(yu)，醫療還有(you)商業(ye)等等，都會(hui)(hui)比(bi)郊區(qu)(qu)好(hao)。而(er)隨著(zhu)城鎮化的推(tui)(tui)進(jin)，保障房(fang)廉住房(fang)的推(tui)(tui)進(jin)勢必會(hui)(hui)增加市區(qu)(qu)中(zhong)心的價值。還有(you)一點就(jiu)是人(ren)(ren)(ren)口(kou)流(liu)入問(wen)題，市區(qu)(qu)中(zhong)心一般設有(you)很(hen)多服務(wu)(wu)部(bu)門，比(bi)如金(jin)融保險(xian)，還有(you)為工商業(ye)服務(wu)(wu)的行業(ye)等等。這些(xie)資(zi)(zi)源會(hui)(hui)把企業(ye)的總部(bu)吸引到市中(zhong)心，而(er)這些(xie)企業(ye)的興衰就(jiu)關系(xi)到整個市區(qu)(qu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)流(liu)入流(liu)出，人(ren)(ren)(ren)多，自(zi)然會(hui)(hui)對(dui)房(fang)價形(xing)成需求。

2、郊區房

投資郊(jiao)區的(de)(de)(de)房子(zi)(zi)能賺錢(qian)一(yi)般就(jiu)在棚戶區改造，在大面積改造危房時期，洞察先(xian)機，提前(qian)下手，基本不(bu)會有失誤。如(ru)(ru)果能洞察先(xian)機，感覺到一(yi)個(ge)是(shi)未來的(de)(de)(de)規(gui)(gui)劃，現在的(de)(de)(de)郊(jiao)區，可能是(shi)未來的(de)(de)(de)潛(qian)力股，這樣買郊(jiao)區的(de)(de)(de)房子(zi)(zi)也是(shi)不(bu)錯的(de)(de)(de)選(xuan)擇。但是(shi)風險(xian)較大，畢竟如(ru)(ru)果猜(cai)錯了(le)，可能房子(zi)(zi)就(jiu)不(bu)會大幅升值，還有即(ji)便是(shi)賭對(dui)了(le)，等(deng)政(zheng)府的(de)(de)(de)規(gui)(gui)劃也是(shi)需要(yao)很長的(de)(de)(de)時間等(deng)待。就(jiu)算買那種有潛(qian)力的(de)(de)(de)郊(jiao)區，比如(ru)(ru)旁邊可能已經(jing)落成一(yi)些商業地產，高新技術開(kai)發區，也是(shi)有風險(xian)的(de)(de)(de)。

3、學區房

學(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)升(sheng)值空間(jian)不(bu)錯，這種(zhong)房(fang)(fang)(fang)子不(bu)求(qiu)居住，只求(qiu)學(xue)(xue)位(wei)，越(yue)小(xiao)越(yue)便宜反(fan)而賣得好，但單價卻可以比新房(fang)(fang)(fang)花園房(fang)(fang)(fang)貴。但是(shi)考慮到“學(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)”引發的(de)一系列社會問題，教育部也在(zai)考慮實施“多校(xiao)(xiao)劃片，電腦(nao)(nao)派(pai)位(wei)”的(de)方案，并且在(zai)部分(fen)城市已經在(zai)試點(dian)。這個(ge)方案的(de)核心(xin)就(jiu)(jiu)是(shi)擴大學(xue)(xue)區(qu)范圍，同一個(ge)學(xue)(xue)區(qu)內(nei)有重(zhong)點(dian)學(xue)(xue)校(xiao)(xiao)也有非重(zhong)點(dian)學(xue)(xue)校(xiao)(xiao)，學(xue)(xue)區(qu)內(nei)的(de)房(fang)(fang)(fang)產所(suo)(suo)有者(zhe)子女(nv)進入哪所(suo)(suo)學(xue)(xue)校(xiao)(xiao)就(jiu)(jiu)讀由電腦(nao)(nao)隨機(ji)派(pai)位(wei)。一旦實施，就(jiu)(jiu)算購(gou)買(mai)的(de)是(shi)重(zhong)點(dian)小(xiao)學(xue)(xue)初(chu)中隔壁的(de)房(fang)(fang)(fang)產，也不(bu)一定能夠進入重(zhong)點(dian)小(xiao)學(xue)(xue)初(chu)中。高價購(gou)買(mai)的(de)“學(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)”在(zai)面對政策變化后，房(fang)(fang)(fang)產價值將大幅(fu)縮水。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按房屋大小分

房(fang)產投資小戶型好還是大戶型好？從戶型上(shang)來說，小戶型無論是長(chang)線還是短線投資，都比較適(shi)合(he)。投資一手大戶型，較易出現(xian)空置風險(xian)。小戶型量(liang)多，需求量(liang)多，總價也(ye)低(di)，比較適(shi)合(he)剛需及過渡(du)，容(rong)易出手，也(ye)容(rong)易出租。

按地理位置(zhi)分

穩妥的話(hua)，建議(yi)海外，相(xiang)對穩定，而且就(jiu)算租出去(qu)租金(jin)收益(yi)率(lv)也比國內高，不(bu)用擔(dan)心管(guan)理的問題，有(you)專業管(guan)理公(gong)司幫你出租，收租金(jin)和維護，只需交管(guan)理費。

海(hai)外購(gou)房(fang)其實最(zui)大(da)(da)的(de)原(yuan)因就(jiu)是(shi)(shi)投資(zi)(zi)者(zhe)們想要(yao)分散資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)風險，對(dui)于(yu)國(guo)內的(de)普通人來(lai)說(shuo)，手里資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)本來(lai)就(jiu)有限，受國(guo)際匯(hui)(hui)率變動的(de)影響并不大(da)(da)，但(dan)是(shi)(shi)對(dui)手里資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)充裕的(de)投資(zi)(zi)者(zhe)們來(lai)說(shuo)，如果手里的(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)全是(shi)(shi)國(guo)內資(zi)(zi)產(chan)，匯(hui)(hui)率一旦變化，投資(zi)(zi)者(zhe)們的(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)無形(xing)中就(jiu)會(hui)縮(suo)水。這時候，海(hai)外購(gou)房(fang)的(de)投資(zi)(zi)者(zhe)因為分散了自(zi)己的(de)資(zi)(zi)產(chan)，那么受到的(de)影響就(jiu)會(hui)大(da)(da)大(da)(da)的(de)降低。所(suo)以和國(guo)內房(fang)產(chan)比起來(lai)資(zi)(zi)產(chan)分散相對(dui)來(lai)說(shuo)是(shi)(shi)一個(ge)優勢(shi)。

其(qi)次就是國外房(fang)(fang)產的永久產權，和國內相(xiang)比也是比較(jiao)占優(you)勢的，沒有(you)房(fang)(fang)產稅，過戶及持有(you)費用(yong)低(di)，很多國家外國人(ren)購(gou)置(zhi)房(fang)(fang)產門檻低(di)，辦理(li)快(kuai)。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海外(wai)房產投資>>】

按(an)房產類別分

1、商鋪投資

商業投資之王(wang)，資產升值較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高投入高回報，且漲(zhang)勢明顯

在政(zheng)府重(zhong)(zhong)點發展的地(di)方，會出現寫字(zi)(zi)樓(lou)群，投資寫字(zi)(zi)樓(lou)產品(pin)(pin)在大環境下有政(zheng)策扶持。一(yi)(yi)般的寫字(zi)(zi)樓(lou)集群，地(di)段都不會差(cha)。同一(yi)(yi)地(di)段寫字(zi)(zi)樓(lou)比(bi)商(shang)(shang)鋪門檻低(di)。寫字(zi)(zi)樓(lou)的需(xu)求不斷(duan)攀高，寫字(zi)(zi)樓(lou)一(yi)(yi)旦入手(shou)，業主就不怕(pa)招不到(dao)公司租(zu)客，租(zu)金(jin)收益穩定(ding)，高品(pin)(pin)質寫字(zi)(zi)樓(lou)每(mei)年租(zu)金(jin)都在以10%的漲(zhang)幅上漲(zhang)！投資寫字(zi)(zi)樓(lou)一(yi)(yi)定(ding)注重(zhong)(zhong)地(di)標商(shang)(shang)務性，要選擇市中心好地(di)段，交通便捷(jie)，配套齊全(quan)，以便于(yu)商(shang)(shang)務洽談及形象的樹立。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商(shang)住兩用(yong)，潛力(li)巨大

公寓同樣為(wei)商(shang)業地(di)產，其具備商(shang)住兩用(yong)性，既(ji)吸(xi)收了舒適的居住功能，又吸(xi)收了寫字樓的辦公商(shang)務特點，同時極(ji)為(wei)注重人性化(hua)特質，這就是(shi)高(gao)品質公寓的特性。

因為公(gong)寓租(zu)金比寫字樓(lou)便宜，很多(duo)創業型、中小型公(gong)司會(hui)選擇(ze)租(zu)公(gong)寓進行辦公(gong)；公(gong)寓作為居住，市(shi)場潛力也是(shi)(shi)非(fei)常可觀(guan)，寫字樓(lou)附近的公(gong)寓項(xiang)目(mu)簡直(zhi)是(shi)(shi)白(bai)領租(zu)房的最佳，簡直(zhi)是(shi)(shi)供不應求，公(gong)寓可謂是(shi)(shi)規(gui)避(bi)風險又收入(ru)穩定的選擇(ze)。

4、住宅投資

收入穩定，風險較低

住宅的投資總價(jia)高(gao)，收租(zu)金付按揭，放長(chang)線釣大(da)魚，不出租(zu)時又可(ke)居家(jia)，成為(wei)很多中年朋友的選(xuan)擇。

但是住宅出(chu)租(zu)(zu)時(shi)，租(zu)(zu)客往往要求是家具全配、精裝修(xiu)(xiu)，這(zhe)就(jiu)(jiu)意味著(zhu)要想(xiang)租(zu)(zu)個好價格，就(jiu)(jiu)必須在出(chu)租(zu)(zu)前進行全屋裝修(xiu)(xiu)，其費用(yong)不少。同時(shi)處理后續維(wei)修(xiu)(xiu)等(deng)事項也相(xiang)對麻煩，所以投資住宅雖(sui)相(xiang)對風險低，但回報漫長。

按交付時間分

1、期房

期(qi)房相對(dui)現(xian)房價格要低一(yi)(yi)些(xie)，優惠力度也比現(xian)房大。期(qi)房戶(hu)(hu)型(xing)(xing)的選擇空(kong)(kong)間大，基本所有戶(hu)(hu)型(xing)(xing)都有。期(qi)房修建的地段(duan)一(yi)(yi)般配套還未完善(shan)，后期(qi)生活、交(jiao)通等配套完善(shan)，將(jiang)有一(yi)(yi)定的升值空(kong)(kong)間。但(dan)是無論是交(jiao)房時間、戶(hu)(hu)型(xing)(xing)面積、配套等維度，購買(mai)期(qi)房都存在一(yi)(yi)定的風險，甚至于有的開發商不靠譜，卷(juan)款逃跑。

2、現房

可(ke)以很直(zhi)觀看到(dao)整個小(xiao)區的(de)現(xian)狀，包括樓間距(ju)、戶型面積、小(xiao)區規劃(hua)等都是(shi)直(zhi)觀的(de)。現(xian)房(fang)的(de)生活配套完(wan)善相對(dui)完(wan)善和成熟，不用擔心未來是(shi)否哪個規劃(hua)未能實(shi)現(xian)。購房(fang)風險指數小(xiao)，不用擔心爛尾房(fang)、交房(fang)延期(qi)等問題。但是(shi)現(xian)房(fang)在(zai)戶型、朝向、樓層等維度上，選擇余地小(xiao)；價格(ge)相對(dui)無優(you)勢，優(you)惠力度一般比期(qi)房(fang)小(xiao)。

3、尾房

很(hen)多(duo)尾房(fang)所屬的(de)(de)樓盤，一般物業設(she)施(shi)和小區環境比(bi)較完善，買這樣的(de)(de)房(fang)子花得少享受得多(duo)。因尾房(fang)已經過時間的(de)(de)考驗(yan)，無(wu)論投(tou)資(zi)還是自住，更利于(yu)人們判斷選擇(ze)。尾房(fang)價格、付(fu)款(kuan)方式(shi)及(ji)談判中有相(xiang)對較大的(de)(de)主(zhu)動性和議(yi)價空間。尾房(fang)兼備了新房(fang)的(de)(de)設(she)計質量優(you)勢(shi)和完全可(ke)以(yi)與二手房(fang)、甚(shen)至(zhi)經濟適用房(fang)比(bi)拼的(de)(de)價格優(you)勢(shi)，投(tou)資(zi)風險小、選擇(ze)范圍廣。

按(an)賣(mai)主(zhu)分

投資一手房和二(er)手房哪(na)個(ge)更加劃(hua)算？一般(ban)二(er)手房，周圍都是配套(tao)齊全的(de)(de)，發展潛(qian)力不是很多，你購買的(de)(de)時(shi)候(hou)已(yi)經為這些便利(li)買單(dan)了，后期出售(shou)時(shi)候(hou)，這方便的(de)(de)利(li)潤增值你是賺不到的(de)(de)。

但是(shi)一手房(fang)(fang)恰恰相反，我們購(gou)(gou)買(mai)時候，只是(shi)購(gou)(gou)買(mai)的(de)房(fang)(fang)子，因為配套(tao)還沒有，等配套(tao)成(cheng)熟后出售，你還能賺到(dao)配套(tao)升(sheng)值這部(bu)分(fen)錢。但這不是(shi)簡單的(de)一手房(fang)(fang)和(he)二手房(fang)(fang)的(de)問題(ti)，主要看(kan)房(fang)(fang)子的(de)性價比(bi)、地段升(sheng)值空間、開發(fa)商實力。

房產投資回報率

房產投(tou)資(zi)回報率怎(zen)么(me)算？

1、房產(chan)收益模式計算公(gong)式：　投(tou)資回報率＝（每月(yue)(yue)租金收益－按揭(jie)月(yue)(yue)供款(kuan)）×12／（首期(qi)房款(kuan)＋期(qi)房時間內的按揭(jie)款(kuan)）

投(tou)資(zi)房產的收益是這(zhe)樣實現(xian)的，通過貸(dai)款購買商業地產，而(er)后(hou)出(chu)租以(yi)獲取租金，然(ran)后(hou)以(yi)月(yue)租金償(chang)還銀行貸(dai)款的“月(yue)供”，超出(chu)償(chang)還銀行貸(dai)款月(yue)供還款額(e)的部分，才是投(tou)資(zi)客的投(tou)資(zi)回報。

2、房產投資回報(bao)率(lv)分(fen)析計算公式：　投資回報(bao)率(lv)＝（稅后月租金－物業管(guan)理費）×12／購買房屋單價

此方(fang)法考(kao)慮(lv)了(le)租金與房價兩者的(de)相對(dui)關(guan)系，只要(yao)結果大于8％都是不錯的(de)投資(zi)。但(dan)它(ta)只是簡(jian)單粗(cu)略的(de)計算，沒(mei)有考(kao)慮(lv)資(zi)金的(de)時間價值(zhi)，并且(qie)對(dui)按(an)揭付(fu)款方(fang)式不能(neng)提(ti)供具體的(de)投資(zi)分析。

3、房(fang)產投資(zi)回收時(shi)間分析(xi)計算公(gong)式：　投資(zi)回收年數＝（首期房(fang)款＋期房(fang)時(shi)間內的(de)按揭(jie)款）／（稅后月租(zu)金－按揭(jie)月供(gong)款）×12

這種方(fang)法可簡略估算資(zi)金(jin)回(hui)收期的長短，一般認為結果(guo)在(zai)12－15年之(zhi)內(nei)都是(shi)合理的投(tou)資(zi)。該方(fang)法比租金(jin)回(hui)報(bao)法更深入(ru)一步(bu)，適用范圍也(ye)更廣，但有其片面性。

房產投資注意事項

1、確定房產投資策略

有些房產易于出(chu)租，但是不(bu)會有太大的(de)升(sheng)值潛(qian)力，而另外(wai)一些房產恰好相反。因此，在(zai)您(nin)決定投(tou)資以前，必(bi)須確定您(nin)的(de)投(tou)資策略(lve)。

2、需估計所投房產的潛力

您應該估計所(suo)投(tou)資的(de)(de)房產(chan)將會為(wei)您帶來何種收入，為(wei)此，您可(ke)以研(yan)究一(yi)下房產(chan)過(guo)去(qu)的(de)(de)升值(zhi)情況和潛在的(de)(de)出租前景。

3、估計自己的財政實力

估計自(zi)己現(xian)有(you)(you)(you)的(de)(de)經濟能(neng)力對于決(jue)定投資的(de)(de)時(shi)機(ji)十分重要。看看您(nin)(nin)有(you)(you)(you)多少(shao)現(xian)金以及(ji)您(nin)(nin)家(jia)里有(you)(you)(you)什么可以抵押的(de)(de)東西。著眼于您(nin)(nin)的(de)(de)長期目標(biao)，比如，您(nin)(nin)要投資的(de)(de)房產是否會是您(nin)(nin)退休后的(de)(de)經濟來源(yuan)？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產投資技(ji)巧。【詳細>>】