房產投資(zi)是什么

房產投資是以(yi)房產(chan)來獲(huo)取收(shou)(shou)益(yi)的(de)行為。那么房產(chan)如何(he)獲(huo)得收(shou)(shou)益(yi)呢？一(yi)(yi)般情況下分為兩(liang)種(zhong)(zhong)：一(yi)(yi)種(zhong)(zhong)是房產(chan)升值(zhi)帶來的(de)收(shou)(shou)益(yi)；一(yi)(yi)種(zhong)(zhong)是房子出租帶來的(de)收(shou)(shou)益(yi)。

房(fang)產投資的優缺(que)點

房(fang)產投資的(de)優(you)點有哪些

房(fang)產(chan)相對(dui)其他(ta)消費品，具(ju)有相對(dui)穩定的價(jia)(jia)值。除了房(fang)產(chan)本身價(jia)(jia)值增值以(yi)外(wai)，房(fang)產(chan)投(tou)資最大(da)優勢(shi)就(jiu)是(shi)出租(zu)獲(huo)得(de)收入。若(ruo)投(tou)資回(hui)報率(lv)平均(jun)為8%，通脹環境(jing)下，投(tou)資房(fang)地產(chan)比普(pu)通儲蓄(xu)回(hui)報高，也可以(yi)獲(huo)得(de)長期出租(zu)收入。

房產投資的風險有哪些

一(yi)(yi)般來說，投(tou)資(zi)房(fang)(fang)地產需要足夠儲蓄資(zi)金(jin)，在(zai)房(fang)(fang)子出(chu)售(shou)變現之前，這些(xie)房(fang)(fang)子需要支(zhi)付成本(ben)，比如水(shui)電媒體或(huo)物業費用(yong)，擁(yong)有(you)(you)(you)房(fang)(fang)屋的(de)一(yi)(yi)些(xie)稅(shui)金(jin)費用(yong)，還有(you)(you)(you)房(fang)(fang)屋維修費用(yong)等，還有(you)(you)(you)就是投(tou)資(zi)房(fang)(fang)地產后，可能面臨出(chu)現現金(jin)流(liu)趨緊(jin)問題，抵押(ya)貸款若無法還清(qing)，可能面臨一(yi)(yi)些(xie)沖突或(huo)麻煩。另(ling)外，房(fang)(fang)產價值(zhi)缺乏(fa)標準，房(fang)(fang)產有(you)(you)(you)貶值(zhi)的(de)風險。

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投資什(shen)么房產比較好

按地(di)段分

1、市區房

市(shi)區(qu)的資源(yuan)(yuan)無論是(shi)教(jiao)育，醫療(liao)還有(you)(you)商(shang)業等等，都會(hui)(hui)(hui)比(bi)郊區(qu)好。而隨著城鎮化的推進(jin)，保(bao)障房廉(lian)住房的推進(jin)勢必會(hui)(hui)(hui)增加(jia)市(shi)區(qu)中(zhong)心(xin)的價值。還有(you)(you)一點(dian)就(jiu)是(shi)人(ren)口(kou)流(liu)入問題，市(shi)區(qu)中(zhong)心(xin)一般設有(you)(you)很多服務部門，比(bi)如金融保(bao)險，還有(you)(you)為工(gong)商(shang)業服務的行業等等。這些資源(yuan)(yuan)會(hui)(hui)(hui)把(ba)企業的總部吸引到市(shi)中(zhong)心(xin)，而這些企業的興衰(shuai)就(jiu)關系到整個(ge)市(shi)區(qu)人(ren)口(kou)流(liu)入流(liu)出，人(ren)多，自然(ran)會(hui)(hui)(hui)對(dui)房價形(xing)成需(xu)求。

2、郊區房

投資郊(jiao)區(qu)的(de)房子(zi)能(neng)賺錢(qian)一(yi)般就在(zai)(zai)(zai)棚(peng)戶區(qu)改(gai)造，在(zai)(zai)(zai)大(da)面積改(gai)造危(wei)房時期，洞(dong)察先機，提前(qian)下手，基本不會有(you)失(shi)誤。如(ru)果能(neng)洞(dong)察先機，感覺到(dao)一(yi)個是(shi)未來(lai)的(de)規劃(hua)，現在(zai)(zai)(zai)的(de)郊(jiao)區(qu)，可能(neng)是(shi)未來(lai)的(de)潛力股，這樣買郊(jiao)區(qu)的(de)房子(zi)也(ye)是(shi)不錯的(de)選擇。但是(shi)風險較大(da)，畢(bi)竟如(ru)果猜錯了，可能(neng)房子(zi)就不會大(da)幅升值，還有(you)即便是(shi)賭對(dui)了，等(deng)(deng)政府的(de)規劃(hua)也(ye)是(shi)需要很長的(de)時間(jian)等(deng)(deng)待。就算買那(nei)種有(you)潛力的(de)郊(jiao)區(qu)，比(bi)如(ru)旁邊可能(neng)已經(jing)落成一(yi)些商業地產，高新技術開(kai)發區(qu)，也(ye)是(shi)有(you)風險的(de)。

3、學區房

學(xue)(xue)區(qu)(qu)房(fang)升值(zhi)空間不(bu)錯，這種房(fang)子(zi)不(bu)求(qiu)居住，只求(qiu)學(xue)(xue)位(wei)，越(yue)小(xiao)越(yue)便宜反而(er)賣得好，但單價卻可以比新房(fang)花園房(fang)貴。但是(shi)考(kao)(kao)慮(lv)到“學(xue)(xue)區(qu)(qu)房(fang)”引(yin)發的(de)一(yi)系列社會問題，教(jiao)育(yu)部也在考(kao)(kao)慮(lv)實施(shi)“多校劃(hua)片，電腦派位(wei)”的(de)方案，并且在部分城(cheng)市已(yi)經在試點(dian)。這個(ge)方案的(de)核心就(jiu)(jiu)是(shi)擴大(da)學(xue)(xue)區(qu)(qu)范(fan)圍，同一(yi)個(ge)學(xue)(xue)區(qu)(qu)內(nei)有重(zhong)(zhong)點(dian)學(xue)(xue)校也有非重(zhong)(zhong)點(dian)學(xue)(xue)校，學(xue)(xue)區(qu)(qu)內(nei)的(de)房(fang)產(chan)(chan)所(suo)有者子(zi)女進(jin)(jin)入哪所(suo)學(xue)(xue)校就(jiu)(jiu)讀由電腦隨機(ji)派位(wei)。一(yi)旦(dan)實施(shi)，就(jiu)(jiu)算購買的(de)是(shi)重(zhong)(zhong)點(dian)小(xiao)學(xue)(xue)初中隔壁的(de)房(fang)產(chan)(chan)，也不(bu)一(yi)定能夠進(jin)(jin)入重(zhong)(zhong)點(dian)小(xiao)學(xue)(xue)初中。高(gao)價購買的(de)“學(xue)(xue)區(qu)(qu)房(fang)”在面對政策變化后(hou)，房(fang)產(chan)(chan)價值(zhi)將大(da)幅縮水。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按房屋大小分

房產(chan)投(tou)資小(xiao)戶型(xing)好(hao)還(huan)是大戶型(xing)好(hao)？從戶型(xing)上(shang)來(lai)說，小(xiao)戶型(xing)無論是長(chang)線還(huan)是短線投(tou)資，都比較適合。投(tou)資一手大戶型(xing)，較易出(chu)(chu)現空(kong)置(zhi)風險。小(xiao)戶型(xing)量多，需(xu)求量多，總價也(ye)低，比較適合剛(gang)需(xu)及過(guo)渡(du)，容易出(chu)(chu)手，也(ye)容易出(chu)(chu)租。

按地理位(wei)置分

穩妥(tuo)的話(hua)，建議海外，相對穩定，而(er)且就算租出去租金(jin)收益率也(ye)比國內高，不用擔心(xin)管理(li)的問題，有專業(ye)管理(li)公(gong)司(si)幫你出租，收租金(jin)和(he)維護，只需交管理(li)費。

海外購房(fang)其(qi)實最(zui)大的(de)原因就(jiu)是(shi)(shi)投資(zi)(zi)(zi)(zi)者們想要分散(san)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)風險，對于國(guo)內的(de)普(pu)通人(ren)來(lai)說，手里資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)本來(lai)就(jiu)有限，受(shou)國(guo)際匯率變動的(de)影響并(bing)不大，但是(shi)(shi)對手里資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)充裕的(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)者們來(lai)說，如果手里的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)全是(shi)(shi)國(guo)內資(zi)(zi)(zi)(zi)產，匯率一旦變化，投資(zi)(zi)(zi)(zi)者們的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)無形中就(jiu)會縮水。這時候，海外購房(fang)的(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)者因為(wei)分散(san)了自(zi)己的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)產，那么受(shou)到的(de)影響就(jiu)會大大的(de)降低。所以和國(guo)內房(fang)產比起來(lai)資(zi)(zi)(zi)(zi)產分散(san)相對來(lai)說是(shi)(shi)一個(ge)優(you)勢。

其次就是國(guo)外(wai)房(fang)(fang)產(chan)的(de)永久產(chan)權，和(he)國(guo)內相比也是比較占優勢的(de)，沒(mei)有房(fang)(fang)產(chan)稅，過戶及(ji)持(chi)有費用低，很多國(guo)家外(wai)國(guo)人(ren)購置房(fang)(fang)產(chan)門檻(jian)低，辦理快(kuai)。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海外房產投資(zi)>>】

按房產類別分

1、商鋪投資

商業投資(zi)之(zhi)王，資(zi)產升值(zhi)較快(kuai)

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高(gao)投入高(gao)回(hui)報，且(qie)漲勢明顯

在政(zheng)(zheng)府重點發展的(de)(de)地(di)方，會(hui)出(chu)現寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)群(qun)，投(tou)資寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)產品在大環境(jing)下有(you)政(zheng)(zheng)策扶持。一(yi)般的(de)(de)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)集群(qun)，地(di)段都(dou)不(bu)會(hui)差。同(tong)一(yi)地(di)段寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)比商(shang)鋪門檻(jian)低(di)。寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)需求(qiu)不(bu)斷攀高，寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)一(yi)旦入手，業(ye)主就(jiu)不(bu)怕招不(bu)到公(gong)司(si)租客，租金(jin)收益穩定，高品質寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)每年租金(jin)都(dou)在以10%的(de)(de)漲幅上漲！投(tou)資寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)一(yi)定注(zhu)重地(di)標商(shang)務性，要選擇市中心好地(di)段，交通便捷，配套齊(qi)全，以便于(yu)商(shang)務洽談及(ji)形象(xiang)的(de)(de)樹(shu)立(li)。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商(shang)住兩(liang)用，潛力巨大

公(gong)寓(yu)同樣為(wei)商業(ye)地產，其具備商住兩(liang)用性(xing)，既吸(xi)收了舒適的(de)(de)居住功能，又吸(xi)收了寫字樓的(de)(de)辦公(gong)商務特點，同時極為(wei)注重人(ren)性(xing)化特質，這(zhe)就(jiu)是高品質公(gong)寓(yu)的(de)(de)特性(xing)。

因為公(gong)寓(yu)租金(jin)比寫字(zi)樓便(bian)宜，很多創(chuang)業型、中小(xiao)型公(gong)司會選擇租公(gong)寓(yu)進行(xing)辦公(gong)；公(gong)寓(yu)作(zuo)為居住(zhu)，市場(chang)潛力也(ye)是(shi)(shi)非常可觀，寫字(zi)樓附近的公(gong)寓(yu)項目簡(jian)直(zhi)是(shi)(shi)白領租房的最(zui)佳(jia)，簡(jian)直(zhi)是(shi)(shi)供不應(ying)求(qiu)，公(gong)寓(yu)可謂是(shi)(shi)規避風險又收(shou)入穩定的選擇。

4、住宅投資

收入穩定，風險較低

住宅的(de)投資總(zong)價高，收租金付按揭(jie)，放長線釣大魚，不出租時又可居家，成為很多(duo)中年朋友的(de)選擇。

但是住宅出租(zu)時(shi)(shi)，租(zu)客往(wang)往(wang)要求是家具全配、精裝修，這就意(yi)味著要想租(zu)個好價格，就必須在(zai)出租(zu)前進(jin)行全屋裝修，其(qi)費用不少。同時(shi)(shi)處理后(hou)續維修等事項也(ye)相對麻煩，所以投資住宅雖相對風險低，但回報漫長(chang)。

按交付時間(jian)分

1、期房

期(qi)房(fang)相對現(xian)房(fang)價格要(yao)低一(yi)(yi)些，優惠力度(du)也比現(xian)房(fang)大(da)。期(qi)房(fang)戶型的(de)選擇空間(jian)大(da)，基本所有戶型都有。期(qi)房(fang)修(xiu)建的(de)地段一(yi)(yi)般(ban)配套還未完善，后(hou)期(qi)生活、交(jiao)通等(deng)配套完善，將有一(yi)(yi)定(ding)的(de)升值空間(jian)。但是無論是交(jiao)房(fang)時間(jian)、戶型面(mian)積、配套等(deng)維度(du)，購買期(qi)房(fang)都存(cun)在(zai)一(yi)(yi)定(ding)的(de)風險，甚至(zhi)于有的(de)開(kai)發商不靠譜，卷(juan)款(kuan)逃跑。

2、現房

可以很直(zhi)觀(guan)看到整(zheng)個小(xiao)(xiao)(xiao)區的現(xian)(xian)狀，包(bao)括樓(lou)間距、戶型面(mian)積、小(xiao)(xiao)(xiao)區規劃等都是(shi)直(zhi)觀(guan)的。現(xian)(xian)房的生活(huo)配套完善(shan)相對完善(shan)和成熟(shu)，不(bu)用擔心未來是(shi)否哪個規劃未能實(shi)現(xian)(xian)。購房風(feng)險指數(shu)小(xiao)(xiao)(xiao)，不(bu)用擔心爛尾(wei)房、交(jiao)房延期等問題。但是(shi)現(xian)(xian)房在戶型、朝向、樓(lou)層等維度(du)(du)上，選擇余地小(xiao)(xiao)(xiao)；價(jia)格相對無優(you)勢，優(you)惠(hui)力度(du)(du)一般(ban)比(bi)期房小(xiao)(xiao)(xiao)。

3、尾房

很多尾房(fang)所(suo)屬的(de)(de)樓盤，一般物業設施和(he)小區環(huan)境比較(jiao)(jiao)完善，買這樣(yang)的(de)(de)房(fang)子花得(de)少享受得(de)多。因尾房(fang)已經(jing)過(guo)時間的(de)(de)考驗(yan)，無論投(tou)(tou)資還是自住，更利于人們判斷選擇。尾房(fang)價(jia)格、付款方(fang)式及談判中有相對較(jiao)(jiao)大(da)的(de)(de)主動性和(he)議(yi)價(jia)空(kong)間。尾房(fang)兼(jian)備(bei)了新房(fang)的(de)(de)設計(ji)質量優勢和(he)完全可以與二(er)手房(fang)、甚至經(jing)濟適用(yong)房(fang)比拼的(de)(de)價(jia)格優勢，投(tou)(tou)資風險小、選擇范圍廣。

按(an)賣(mai)主分(fen)

投資一(yi)手房和二手房哪(na)個更加劃算？一(yi)般二手房，周(zhou)圍都是(shi)配套齊(qi)全(quan)的(de)(de)，發展(zhan)潛力不是(shi)很多(duo)，你購買(mai)的(de)(de)時(shi)候已(yi)經為這(zhe)些便利(li)(li)買(mai)單了，后(hou)期出售時(shi)候，這(zhe)方便的(de)(de)利(li)(li)潤(run)增值你是(shi)賺不到的(de)(de)。

但(dan)是(shi)一(yi)手(shou)房恰恰相反，我們(men)購買時候，只是(shi)購買的(de)房子，因為配(pei)套(tao)(tao)還沒有，等配(pei)套(tao)(tao)成(cheng)熟后出售，你還能賺(zhuan)到(dao)配(pei)套(tao)(tao)升值這部分錢。但(dan)這不是(shi)簡單(dan)的(de)一(yi)手(shou)房和二手(shou)房的(de)問題，主要看(kan)房子的(de)性價比、地段升值空間、開發商實力。

房產投(tou)資回報率

房產投資(zi)回(hui)報率怎(zen)么算？

1、房(fang)產收(shou)益(yi)模式(shi)計算公式(shi)：　投(tou)資回報率＝（每(mei)月租金收(shou)益(yi)－按(an)揭(jie)(jie)月供款）×12／（首期房(fang)款＋期房(fang)時間內的按(an)揭(jie)(jie)款）

投(tou)資(zi)房產(chan)的(de)收益是這樣(yang)實現(xian)的(de)，通過貸(dai)款購買商(shang)業地產(chan)，而后出租以(yi)獲取租金(jin)(jin)，然后以(yi)月租金(jin)(jin)償還(huan)銀(yin)行貸(dai)款的(de)“月供”，超(chao)出償還(huan)銀(yin)行貸(dai)款月供還(huan)款額(e)的(de)部分，才(cai)是投(tou)資(zi)客的(de)投(tou)資(zi)回報。

2、房(fang)(fang)產(chan)投資回(hui)報(bao)率(lv)分析(xi)計算公式：　投資回(hui)報(bao)率(lv)＝（稅后月租金－物業管理費）×12／購買房(fang)(fang)屋單價

此方法考(kao)慮了(le)租金(jin)與房價(jia)兩者(zhe)的相對關系，只要(yao)結果大于8％都(dou)是不錯的投資(zi)。但它只是簡單(dan)粗略的計算，沒有考(kao)慮資(zi)金(jin)的時間價(jia)值，并且對按揭付款方式(shi)不能提供具體的投資(zi)分(fen)析(xi)。

3、房(fang)產投(tou)(tou)資(zi)回收(shou)時間(jian)分析計(ji)算公式：　投(tou)(tou)資(zi)回收(shou)年數＝（首期房(fang)款(kuan)＋期房(fang)時間(jian)內的按(an)揭款(kuan)）／（稅后(hou)月(yue)(yue)租金－按(an)揭月(yue)(yue)供款(kuan)）×12

這種方法可簡略估算資(zi)金回收(shou)期的(de)長短，一(yi)般認(ren)為結果在12－15年之內都是合理(li)的(de)投資(zi)。該(gai)方法比租(zu)金回報法更深入一(yi)步，適用范圍也更廣，但有其(qi)片(pian)面性。

房產投(tou)資注意(yi)事項

1、確定房產投資策略

有些房產(chan)(chan)易于出租(zu)，但(dan)是不會(hui)有太大的升值潛(qian)力，而另外一些房產(chan)(chan)恰好相反。因此，在您(nin)決(jue)定投資以前(qian)，必須確定您(nin)的投資策略。

2、需估計所投房產的潛力

您(nin)應該(gai)估計所投資的房產將會為(wei)您(nin)帶來何(he)種收入(ru)，為(wei)此，您(nin)可(ke)以研究一下房產過(guo)去的升值情況(kuang)和潛在的出租前景。

3、估計自己的財政實力

估計自己現(xian)有的(de)(de)經(jing)濟能力對于決定投資的(de)(de)時(shi)機十(shi)分重要(yao)。看看您有多少現(xian)金(jin)以及您家里有什么可以抵(di)押的(de)(de)東西。著(zhu)眼(yan)于您的(de)(de)長期目標，比如，您要(yao)投資的(de)(de)房(fang)產是否會是您退休后(hou)的(de)(de)經(jing)濟來源？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產投資技巧。【詳細>>】