什么是業主委員會

業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)，是指由物業(ye)(ye)管理區域內業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)代表組(zu)成，代表業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的利益，向社會(hui)(hui)各方反映(ying)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)意愿和要求，并監(jian)督物業(ye)(ye)管理公司管理運(yun)作的一個民(min)間組(zu)織，不(bu)具(ju)備獨立法人資格。

業主委員會與居委會的區別

1、兩者的權利基礎不同

居委會是(shi)居民自(zi)(zi)我(wo)管理、自(zi)(zi)我(wo)教育、自(zi)(zi)我(wo)服務的(de)(de)基(ji)(ji)(ji)層群眾性自(zi)(zi)治(zhi)(zhi)組織，其自(zi)(zi)治(zhi)(zhi)的(de)(de)基(ji)(ji)(ji)礎是(shi)法定(ding)的(de)(de)公民權利，居委書記(ji)事實上是(shi)由(you)政(zheng)府(fu)委派，居委會的(de)(de)設(she)立、撤(che)消、規模調整由(you)政(zheng)府(fu)決定(ding)。業(ye)(ye)委會自(zi)(zi)治(zhi)(zhi)的(de)(de)基(ji)(ji)(ji)礎是(shi)物業(ye)(ye)所有權，業(ye)(ye)委會的(de)(de)委員由(you)業(ye)(ye)主大(da)會選舉(ju)產(chan)生，業(ye)(ye)委會的(de)(de)設(she)立撤(che)消等(deng)由(you)業(ye)(ye)主大(da)會決定(ding)，并報(bao)有關部門備案。

2、性質不同

居委會有明確(que)的(de)法(fa)律地位，實質上是(shi)一種半(ban)行政(zheng)性(xing)的(de)基(ji)層自治組(zu)織，目前定位于“基(ji)層(ceng)政權建設”。業委(wei)會(hui)在(zai)法律上地位不明確，有時連訴訟主體的資格都(dou)沒有，是(shi)一種特殊的基(ji)層(ceng)自治組織。

3、經費來源不同

居委會(hui)的(de)經費由(you)政府(fu)財政撥款。業委會(hui)的(de)經費取(qu)決于業主(zhu)大(da)會(hui)的(de)決定(ding)，由(you)業主(zhu)自行解決。

4、對組織成員的要求不同

居委(wei)會的(de)(de)人(ren)員多數(shu)算專職的(de)(de)，對(dui)居民負(fu)責。業委(wei)會的(de)(de)成(cheng)員大部分是兼職的(de)(de)，他們(men)對(dui)業主負(fu)責。

5、工作的側重點不同

居(ju)委(wei)會(hui)工作包括宣傳教育(yu)、社(she)會(hui)福利、治安保衛(wei)(wei)、文教衛(wei)(wei)生、調解民間糾紛、就(jiu)業(ye)等多項(xiang)(xiang)工作，側重于社(she)會(hui)政(zheng)治穩(wen)定。業(ye)委(wei)會(hui)的的工作范圍僅限(xian)于五大(da)類公共服(fu)務項(xiang)(xiang)目：公共衛(wei)(wei)生和公共秩序管(guan)理、綠化管(guan)理、車(che)輛交通管(guan)理、公用部位(wei)公用設(she)備設(she)施的管(guan)理、其他居(ju)住環境管(guan)理，側重于業(ye)主的經(jing)濟利益。

6、辦公用房不同

居委(wei)(wei)會的(de)辦公(gong)用(yong)房(fang)，由(you)當(dang)地人民政(zheng)府統籌解決，不(bu)一(yi)定在物業管(guan)理(li)區(qu)域(yu)內，有(you)的(de)是好幾個小(xiao)區(qu)才有(you)一(yi)個居委(wei)(wei)會。業委(wei)(wei)會的(de)辦公(gong)用(yong)房(fang)應(ying)設(she)在物業管(guan)理(li)區(qu)域(yu)內，由(you)建設(she)單位(wei)和公(gong)房(fang)出售單位(wei)免費提供(gong)。

業主委員會與物業公司的關系

物業管理實行業(ye)主自治和專業(ye)化管(guan)(guan)理(li)相結(jie)合的管(guan)(guan)理(li)體制。業(ye)主委(wei)員(yuan)會體現業(ye)主自治，物業(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)體現專業(ye)化管(guan)(guan)理(li)，二(er)者共(gong)同管(guan)(guan)理(li)著一定范(fan)圍的物業(ye)。這就決定了(le)他們之間(jian)具有(you)一定的法律關系和經濟關系。

1、法律關系

業(ye)(ye)主委員會與物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)是(shi)(shi)委托者(zhe)(zhe)和受(shou)托者(zhe)(zhe)的(de)關(guan)(guan)(guan)系，是(shi)(shi)聘(pin)(pin)用與受(shou)聘(pin)(pin)的(de)關(guan)(guan)(guan)系。在(zai)法(fa)律(lv)上，業(ye)(ye)主委員會有(you)決定委托或(huo)(huo)不委托、聘(pin)(pin)用或(huo)(huo)不聘(pin)(pin)用某(mou)個物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)的(de)權(quan)利，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)也有(you)接受(shou)或(huo)(huo)不接受(shou)委托、受(shou)聘(pin)(pin)或(huo)(huo)拒(ju)聘(pin)(pin)的(de)權(quan)利。兩者(zhe)(zhe)無隸屬(shu)關(guan)(guan)(guan)系，不存(cun)在(zai)領導和被領導的(de)關(guan)(guan)(guan)系，也不存(cun)在(zai)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)和被管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)關(guan)(guan)(guan)系，兩者(zhe)(zhe)在(zai)法(fa)律(lv)上是(shi)(shi)平等的(de)。

2、經濟關系

物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)提供(gong)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)服務是有償的(de)(de)，在(zai)提供(gong)一定的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)服務的(de)(de)同(tong)(tong)時，應(ying)獲得相應(ying)的(de)(de)報酬。同(tong)(tong)樣，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主在(zai)享受到這些管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)服務的(de)(de)同(tong)(tong)時，也應(ying)付(fu)出(chu)相應(ying)的(de)(de)費(fei)用(yong)。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)與(yu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主方面的(de)(de)這種(zhong)經濟(ji)關(guan)系(xi)是通(tong)過物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委托合(he)同(tong)(tong)確認(ren)和保證(zheng)的(de)(de)。合(he)同(tong)(tong)簽(qian)訂后，雙方分別承擔(dan)不同(tong)(tong)的(de)(de)權利和義務。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)按(an)合(he)同(tong)(tong)規定及(ji)要求提供(gong)相應(ying)的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)服務，向業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主委員會及(ji)廣(guang)大業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主負責，并(bing)在(zai)日常工(gong)作(zuo)中接受他們的(de)(de)監督(du)。同(tong)(tong)時，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主委員會及(ji)廣(guang)大業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主應(ying)協助物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)開展(zhan)工(gong)作(zuo)，并(bing)按(an)時繳交物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委托合(he)同(tong)(tong)寫明的(de)(de)各項(xiang)費(fei)用(yong)。雙方在(zai)經濟(ji)關(guan)系(xi)上也是平等的(de)(de)。

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業主委員會的職責

1、召集業主大會會議(yi)，報(bao)告(gao)物業管理的實(shi)施情況。

2、代表業(ye)主與業(ye)主大會(hui)選聘的物業(ye)服務(wu)企業(ye)簽訂物業(ye)服務(wu)合同。

3、及時了解業(ye)主、物業(ye)使用(yong)人(ren)的意(yi)見和建議，監督和協助物業(ye)服務企業(ye)履行(xing)物業(ye)服務合同。

4、監督管理規約的實施。

5、業(ye)主大會賦予的其他職責。

6、擬訂選聘物(wu)業(ye)服務(wu)企業(ye)的方案，報業(ye)主大會決定。

7、擬訂業主委員會(hui)的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會(hui)決定。

8、擬訂業(ye)(ye)主大會(hui)議事規則(ze)和(he)管(guan)理規約修改方案(an)，報(bao)業(ye)(ye)主大會(hui)決定。

9、擬訂物業(ye)管理區域內公共(gong)秩序和環境(jing)衛生的(de)維護(hu)等方(fang)面的(de)規章制度的(de)方(fang)案，報業(ye)主大會決(jue)定。

10、擬訂(ding)物(wu)(wu)業(ye)管理區域(yu)內物(wu)(wu)業(ye)共(gong)有部分和共(gong)用設施設備的使(shi)用、收(shou)益方案，報業(ye)主(zhu)大會決(jue)定(ding)。

11、擬(ni)訂(ding)專項維修資金使用、續籌方案，報(bao)業主大會決定。

12、擬(ni)訂改建、重(zhong)建建筑物及其(qi)附屬設施的方(fang)案(an)，報業主大會決定。

13、對違反管理規(gui)約的(de)行為進(jin)行處(chu)理。

業主委員會有哪些權利

1、召(zhao)集業(ye)主(zhu)大會會議，修訂業(ye)主(zhu)公(gong)約(yue)、業(ye)主(zhu)委員會章程(cheng)。

2、代表業(ye)主與業(ye)主大會選聘的物(wu)業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)簽訂物(wu)業(ye)服(fu)務合同(tong)。

3、及時了解業(ye)主、物業(ye)使用人(ren)的意見和(he)建(jian)議，監(jian)督和(he)協助物業(ye)管(guan)理企業(ye)履(lv)行(xing)物業(ye)服務合同。

4、審議年(nian)度管理(li)工作計(ji)劃、年(nian)度費用(yong)預(yu)算。

5、監督公(gong)共(gong)建設、公(gong)共(gong)設施的合理(li)使用。

6、監督業(ye)主公(gong)約的實施。

7、業主(zhu)大會賦予的其(qi)他(ta)職責。

業主委員會收取物業管理費是否合法

業(ye)主委(wei)員(yuan)會收(shou)取物業(ye)管理(li)費其實很困難，一般(ban)情況(kuang)下還是需要物業(ye)來(lai)進行(xing)收(shou)取。

1、業主委(wei)員會沒有法(fa)人(ren)資(zi)格(ge)，也就無法(fa)辦理資(zi)質等物業管(guan)理資(zi)格(ge)。

2、業(ye)主委員會不能辦理(li)相關(guan)營業(ye)證書、稅務證書，也就沒有辦法(fa)給繳(jiao)費人(ren)開具發票。

小區如何成立業主委員會

業主委員會的產生方式

一般情況(kuang)下，業主委員會(hui)有兩種產生方式：

1、首(shou)屆(jie)業主委(wei)員(yuan)會由小區(qu)全體業主投(tou)票選舉產(chan)生。

2、根據小區業主大會議事規(gui)則(ze)約定的規(gui)則(ze)進行選舉產生。

業主委員會成立程序

1、成立條件

物(wu)業(ye)管(guan)理(li)區域內，已交付的專(zhuan)有部分面積(ji)超過建筑物(wu)總面積(ji)50%。劃分為一個物業(ye)管理區(qu)域的分期(qi)開發的建設項目，先期(qi)開發部(bu)分符(fu)合條件的，可以(yi)成立業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)，選舉產(chan)生業(ye)主(zhu)委員(yuan)(yuan)會(hui)。首次業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)會(hui)議應當(dang)根(gen)據分期(qi)開發的物業(ye)面積和進度等因素，在業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)議事規則(ze)中(zhong)明(ming)確增補(bu)業(ye)主(zhu)委員(yuan)(yuan)會(hui)委員(yuan)(yuan)的辦(ban)法。

2、提出申請

由建設單位或業主（經專有部(bu)分(fen)占建筑物(wu)總面積20%以上且占總人數20%以上業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)聯名）向物業(ye)(ye)所在地的街道辦(ban)事(shi)處（鄉(xiang)、鎮(zhen)）提出申請(qing)。建(jian)設單位應(ying)當(dang)及時報送籌(chou)備首次業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)會(hui)議所需的文件資料。符合成立業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)條件的，街道辦(ban)事(shi)處（鄉(xiang)、鎮(zhen)）應(ying)當(dang)認真審(shen)核，在收到業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)提出籌(chou)備業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)書面(mian)申請(qing)后60日內(nei)，負(fu)責組織、指導成立首次業主(zhu)大會會議籌備組。

3、產生籌備組

籌備(bei)組(zu)由業(ye)主(zhu)代(dai)表(biao)(biao)、建(jian)設單位代(dai)表(biao)(biao)、街道辦事(shi)處(chu)（鄉(xiang)、鎮）代(dai)表(biao)(biao)和(he)居民委員(yuan)會代(dai)表(biao)(biao)組(zu)成，其成員(yuan)為7人至11人，其(qi)中業主代表應當(dang)不少于50%。籌備組組長由街(jie)道辦(ban)事處（鄉(xiang)、鎮）代表擔任，業(ye)主(zhu)代表由街(jie)道辦(ban)事處（鄉(xiang)、鎮）或(huo)居民(min)委(wei)員會組織業(ye)主(zhu)推(tui)薦(jian)，街(jie)道辦(ban)事處（鄉(xiang)、鎮）應當對業(ye)主(zhu)代表的身份進行核實。

4、召開籌備組會議

籌(chou)備(bei)組會(hui)議由籌(chou)備(bei)組組長(chang)召集，街道辦(ban)事處（鄉、鎮(zhen)）和區、縣(xian)（市）房產局負責(ze)業(ye)務指(zhi)導(dao)。籌(chou)備(bei)組應當做好以下工作(zuo)：

（1）確認(ren)并公示(shi)業主身(shen)份、業主人(ren)數以及所擁有的專(zhuan)有部分面積。

（2）確(que)定首次業主大會會議召開(kai)的時間、地點、形式(shi)和(he)內容。

（3）草擬管理規(gui)約、業(ye)主大會議事規(gui)則(ze)。

（4）依法確定首次業(ye)主大(da)會(hui)會(hui)議表(biao)決規則(ze)。

（5）制定業主(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)候(hou)選人產生辦法(fa)，確定業主(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)候(hou)選人名單。

（6）制定業主委員會選舉(ju)辦法。

（7）完成(cheng)召開首次業(ye)主大(da)會會議的其他(ta)準備工作。

5、產生業主委員會候選人

業主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)為5人(ren)至11人(ren)，業主委員會委員候選(xuan)人(ren)為9人至15人(ren)。業主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)(wei)員(yuan)選(xuan)舉可采用(yong)差額選(xuan)舉方式。街道(dao)辦(ban)事處（鄉(xiang)、鎮）應當(dang)對(dui)業主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)候選(xuan)人(ren)進(jin)行資格審(shen)查。業主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)候選(xuan)人(ren)產生后，應當(dang)在(zai)首屆業主(zhu)(zhu)大會(hui)召開(kai)前(qian)15日將候選人名單(dan)在物(wu)業管理區域顯著位(wei)置公示。

6、召開首屆業主大會

業主大會(hui)會(hui)議采用集體討論形式的，按照下(xia)列程序(xu)進行(xing)：

（1）籌備組組織會(hui)議(yi)簽到并核實到會(hui)業主(zhu)身份，發放選票(piao)（表決票(piao)）。

（2）表決《管理規約》、《業主(zhu)大會議事規則》等。

（3）選舉業主委員會委員。

（4）回收(shou)選票。

（5）現(xian)場公開計票。

（6）現場(chang)公布業(ye)主大(da)會(hui)會(hui)議結果。

（7）物業(ye)區(qu)域公告業(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議結果。

7、業主委員會備案

業主委(wei)員會應當自(zi)選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

（1）業主委員(yuan)會(hui)備(bei)案申請表。

（2）業(ye)主大會成(cheng)立(li)和業(ye)主委員會選舉的資料

（3）管理規約（加蓋(gai)街道辦事處（鄉、鎮）公章）。

（4）業主(zhu)大會議事(shi)規則（加蓋街道辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮）公(gong)章）。

（5）業主大會決定的其(qi)他重大事項。

如何選舉產生業主委員會成員

1、由業主(zhu)(zhu)或業主(zhu)(zhu)大(da)會會議選舉(ju)產生。

業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會：是指在(zai)物業(ye)(ye)所在(zai)地的區(qu)(qu)、縣人民政(zheng)府(fu)房地產行政(zheng)主(zhu)(zhu)管部門的指導下、由同(tong)物業(ye)(ye)管理區(qu)(qu)域內所有業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)組(zu)成，對關系(xi)到整體(ti)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)利益的事情進(jin)行決議。并通(tong)過選(xuan)舉建(jian)立(li)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會

2、對于較大小區，業主先按照樓選舉各自樓委(wei)會(hui)，然后每個樓委(wei)會(hui)推選代表，集中而成業委(wei)會(hui)。這樣(yang)方式形(xing)成的(de)業委(wei)會(hui)，主要負責樓間共(gong)有(you)的(de)管(guan)理(li)。而樓委(wei)會(hui)，負責樓內共(gong)有(you)的(de)管(guan)理(li)。

業主委員會損害業主利益怎么辦

可以向(xiang)法院起訴。

根(gen)據《物權法》第七(qi)十八(ba)條(tiao)：業主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)或者業主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)的(de)(de)決定(ding)(ding)，對(dui)業主(zhu)(zhu)具有(you)約束力。業主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)或者業主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)作出的(de)(de)決定(ding)(ding)侵害(hai)業主(zhu)(zhu)合法權益(yi)的(de)(de)，受侵害(hai)的(de)(de)業主(zhu)(zhu)可以請求(qiu)人民法院(yuan)予以撤銷(xiao)。

《最(zui)高人民法院(yuan)關于審理建筑物區分(fen)所有權糾紛案件具體應(ying)用法律(lv)若(ruo)干問題的解釋》第十(shi)二條：業(ye)主(zhu)以業(ye)主(zhu)大會(hui)或(huo)者業(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)作出(chu)的決定(ding)侵害(hai)其合(he)法權益或(huo)者違反了法律(lv)規定(ding)的程(cheng)序為由，依(yi)據物權法第七十(shi)八條第二款的規定(ding)請求人民法院(yuan)撤銷該決定(ding)的，應(ying)當在(zai)知(zhi)道或(huo)者應(ying)當知(zhi)道業(ye)主(zhu)大會(hui)或(huo)者業(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)作出(chu)決定(ding)之日(ri)起一年內(nei)行使。