什么是酒店式公寓

酒店(dian)式公(gong)(gong)寓，區別(bie)于(yu)普通住(zhu)宅，是一種提供(gong)酒店(dian)式管理(li)服務的公(gong)(gong)寓型物業，多集住(zhu)宅、酒店(dian)、會所、餐(can)飲(yin)等功能于(yu)一體，一般配置包括廚衛(wei)在內的綜合套(tao)間(jian)，擁有獨(du)立產權，具有“自住(zhu)”和“投資”兩大(da)功能，業內也有說法稱其(qi)為“類住(zhu)宅”，但其(qi)本質(zhi)仍是公(gong)(gong)寓。

買酒店式公寓好嗎

優點：

1、總價低

一般而(er)言，酒(jiu)店(dian)式公寓(yu)(yu)單價會比(bi)同板(ban)塊(kuai)住(zhu)宅要低不少，加之酒(jiu)店(dian)式公寓(yu)(yu)普遍做法是小(xiao)戶型，主(zhu)力戶型面積較(jiao)小(xiao)，兩相疊(die)乘，總價極低。

2、裝修好

普通住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)標(biao)(biao)準，分為毛坯(pi)和精裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)兩種。精裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)，也(ye)稱為“全裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)”，按照住(zhu)建部的(de)(de)(de)官(guan)方定義，是(shi)(shi)“所(suo)有功能空間的(de)(de)(de)固(gu)定面(mian)全部鋪裝(zhuang)(zhuang)或粉(fen)刷完成，廚房和衛生(sheng)間的(de)(de)(de)基(ji)本(ben)設備全部安(an)裝(zhuang)(zhuang)完成”。一般(ban)而(er)言，市面(mian)上的(de)(de)(de)精裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)也(ye)只是(shi)(shi)簡裝(zhuang)(zhuang)，交付狀態在實踐(jian)中(zhong)也(ye)僅僅是(shi)(shi)滿足基(ji)本(ben)生(sheng)活(huo)需求，而(er)酒店式(shi)公寓則不然，除了(le)上述(shu)設施以外(wai)，一般(ban)還配備齊全的(de)(de)(de)家電設備和生(sheng)活(huo)設施，做到了(le)真正(zheng)的(de)(de)(de)“拎包入住(zhu)”，且裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)標(biao)(biao)準也(ye)明顯高(gao)于普通住(zhu)宅(zhai)，門廳等公共(gong)設施裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)上檔次(ci)，富麗奢(she)華(hua)。

3、地段好，租(zu)金高

通(tong)常而言，酒店式(shi)公寓的(de)(de)選址一般都(dou)在(zai)地鐵沿線或CBD等地段和交通(tong)較(jiao)好的(de)(de)區(qu)(qu)域，距離(li)各類寫(xie)字樓辦公區(qu)(qu)較(jiao)近，因此，酒店式(shi)公寓的(de)(de)出(chu)租率一般比普(pu)通(tong)住宅(zhai)更(geng)有(you)保障(zhang)，加之裝修不(bu)錯，服務較(jiao)好，配套(tao)齊(qi)備，軟硬件設施齊(qi)全(quan)，娛樂自住兩不(bu)誤(wu)，租金通(tong)常也遠高于普(pu)通(tong)住宅(zhai)，投資回報(bao)合理可期。

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4、通常不受限購政(zheng)策的(de)影(ying)響

像上(shang)海這(zhe)種購房還(huan)有(you)戶口(kou)(kou)或(huo)社(she)保(bao)要求的城市(shi)，不論你(ni)已婚還(huan)是(shi)(shi)未婚，上(shang)海寧(ning)還(huan)是(shi)(shi)外地人(ren)，無論社(she)保(bao)有(you)沒有(you)繳納滿5年，都可以(yi)買酒店式(shi)公寓(yu)，門檻之低，簡(jian)直是(shi)(shi)給外來人(ren)口(kou)(kou)和單身貴族(zu)的一份禮物。

缺點：

1、產權(quan)少，一般40年產權(quan)；

2、用水用電(dian)都是商業標準；

3、另外大(da)多數(shu)都不是(shi)社(she)區的物(wu)業，意(yi)思(si)就(jiu)是(shi)沒有享用(yong)小區花園，部分(fen)小區還(huan)是(shi)有的；

4、大(da)多數不通燃氣，高(gao)端公寓才有；

5、沒有陽臺，高端公寓才有；

6、梯戶比不正常，一(yi)層(ceng)基(ji)本5梯13戶，生活細節比如急用(yong)電梯下樓(lou)什么的很(hen)麻煩。

酒店式公寓和普通公寓的區別

1、用地性質不同

酒店式公寓的用(yong)地性(xing)質屬于商(shang)業用(yong)地，而(er)普通住宅的用(yong)地性(xing)質屬于住宅用(yong)地。

2、產權性質不同

酒店式公寓屬(shu)于(yu)商業所用的，是(shi)屬(shu)于(yu)商住(zhu)(zhu)兩用型公寓性質(zhi)的產權(quan)，而普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)是(shi)居住(zhu)(zhu)使用的，屬(shu)于(yu)住(zhu)(zhu)宅(zhai)性質(zhi)的產權(quan)。

3、產權年限不同

正因為酒店(dian)式(shi)公寓(yu)和(he)普通(tong)住宅(zhai)(zhai)的(de)(de)用地性質不同(tong)，所以它們的(de)(de)產權(quan)年限也是不同(tong)的(de)(de)，酒店(dian)式(shi)公寓(yu)的(de)(de)產權(quan)年限一般只有四十年，而普通(tong)住宅(zhai)(zhai)的(de)(de)產權(quan)年限有七十年。

4、產權面積不同

酒店(dian)式公寓屬于(yu)商務(wu)型(xing)(xing)公寓，其本身面積比較(jiao)小(xiao)，大部(bu)分戶型(xing)(xing)都(dou)在(zai)90平方米(mi)以內，一般不(bu)會超過這個大小(xiao)，而普通住宅(zhai)不(bu)管是(shi)小(xiao)戶型(xing)(xing)、中戶型(xing)(xing)、大戶型(xing)(xing)、超大戶型(xing)(xing)都(dou)是(shi)俱全(quan)的。

5、內部設施不同

酒店(dian)式公寓一般是按照星級酒店(dian)的(de)(de)標準來建造設計(ji)裝修的(de)(de)，雖然配備了廚(chu)衛，但是廚(chu)房一般都(dou)比較(jiao)簡易，而普通住宅內部的(de)(de)基(ji)本生活設施都(dou)是很完善(shan)的(de)(de)。

6、物理管理不同

酒店(dian)式公(gong)(gong)寓的(de)(de)物業(ye)管理形(xing)式類(lei)似于酒店(dian)服(fu)務(wu)，也就是說(shuo)有專門的(de)(de)客(ke)房(fang)打掃之類(lei)的(de)(de)服(fu)務(wu)，而(er)普通住宅(zhai)的(de)(de)物業(ye)一般只(zhi)存在于公(gong)(gong)共方面，室內的(de)(de)衛生(sheng)都是要自理的(de)(de)。

7、價格不同

酒店式公寓一般位于(yu)市中心或者(zhe)繁(fan)華地(di)段，其售價肯定是(shi)高(gao)于(yu)周邊的(de)普通住宅，而且(qie)它一般以經(jing)營為(wei)主，也就是(shi)只租不(bu)售。

購買酒店式公寓需要繳納哪些稅費

酒(jiu)(jiu)店式公寓分為(wei)住宅類(lei)的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店式公寓和非住宅類(lei)的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店式公寓。兩(liang)種類(lei)型的(de)(de)稅費是不同的(de)(de)。我們分類(lei)討論下：

（1）住宅類：買(mai)進需(xu)要繳納契稅、抵押登記(ji)費、轉移登記(ji)費。征收標(biao)準如下：

①契稅(shui)：征收標準與首(shou)套(tao)、二套(tao)及房(fang)屋建筑面積有關(guan)。具體如下：

②抵押登(deng)記費：80元；

③轉移登記費：80元。

（2）非居住宅類：需要(yao)繳納(na)契稅、印花(hua)稅、交易登記費、抵押登記費。具體如下：

①契稅：（核定價-增值稅）×3%

②印花稅：合同價×0.05%

③交易登(deng)記(ji)費：550元(yuan)

④抵押登記費(fei)：550元

MAIGOO提醒：如果新購住宅類酒店式公寓，要考慮是否計征房產稅。如果新購非住宅類酒店式(shi)公寓，暫不征收房產稅。

如何挑選酒店式公寓

1、配套設施

酒店式(shi)公寓一(yi)般(ban)都是精裝修的(de)(de)，也會(hui)配(pei)(pei)齊各種電器，消(xiao)費者拎包即住。但不(bu)同(tong)的(de)(de)酒店式(shi)公寓對(dui)于這些設施(shi)的(de)(de)配(pei)(pei)置也有所(suo)不(bu)同(tong)，配(pei)(pei)置得越好對(dui)投資者來說未來也更容(rong)易租出(chu)去(qu)。此外，周邊的(de)(de)配(pei)(pei)套設施(shi)也同(tong)樣重要。

2、區域選擇

區域的(de)問(wen)題(ti)，這對(dui)投(tou)資者(zhe)(zhe)來說尤其(qi)重要(yao)。因為要(yao)考(kao)慮(lv)到未來能更(geng)快(kuai)地租出，投(tou)資者(zhe)(zhe)盡可能選擇商圈成(cheng)熟且(qie)交通設施又比較完善(shan)區域進行投(tou)資。另外，區域的(de)前景也(ye)需(xu)要(yao)考(kao)慮(lv)，一(yi)旦(dan)該區域將來發展得好，那房子升值(zhi)或是方便轉手的(de)可能性也(ye)會增大(da)。

3、高出租回報率是檢驗標準

如果是(shi)純投資，對你(ni)來(lai)講，回(hui)報(bao)(bao)率(lv)是(shi)第一位的，把(ba)出(chu)租回(hui)報(bao)(bao)率(lv)放在天秤上(shang)稱一下(xia)，答(da)案就(jiu)出(chu)來(lai)了。

4、劃不劃算就看與周邊住宅的價差

基(ji)本(ben)上同類地段，跟住宅相比打(da)個7折(zhe)(zhe)就可以接受(shou)，現在這個折(zhe)(zhe)扣必須要更大一(yi)(yi)點(dian)了(le)。現在市場上，打(da)個7折(zhe)(zhe)的售價并不稀奇，如果要買，能(neng)打(da)5折(zhe)(zhe)的更合適一(yi)(yi)些。

5、從產品全面考察

如果(guo)開發商(shang)的(de)熟知度不高，可以側面看(kan)他的(de)用心程(cheng)度，只(zhi)以賣房為目的(de)的(de)切不可取(qu)。酒店式公寓最后要在市場(chang)上(shang)贏得口碑，不光只(zhi)有地段(duan)，還有產品(pin)本身(shen)，產品(pin)包括戶(hu)型設(she)計、社(she)區配置、物業服務。

買酒店式公寓可以貸款嗎

可(ke)以商(shang)業貸款，不(bu)可(ke)以公積(ji)金貸款。公積(ji)金貸款僅限用于(yu)個人住房(fang)。酒店式公寓屬于(yu)商(shang)用房(fang)性(xing)質,不(bu)能用公積(ji)金貸款。

酒店式公寓購買注意

即便是以投資為目的購入酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)，而(er)非用做自(zi)住，也(ye)需注意選(xuan)購酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)的一些基本事項，盡量避免風險，增(zeng)加(jia)盈利的可能。首先需要了解，酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)通常由于公共(gong)(gong)走廊長，分攤的公共(gong)(gong)面積多，使(shi)其得(de)房率(lv)相對較(jiao)低，一般(ban)都不(bu)到70%。同時，由于酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)的土地(di)性質是商業，所(suo)以支付的交易費用要比公寓(yu)多。

另外，酒(jiu)店式公寓還(huan)很有可能存在(zai)著(zhu)房間(jian)功能差(cha)、朝(chao)南房間(jian)少、住戶(hu)數量多、小區規模小等問(wen)題。在(zai)市場(chang)上(shang)，同質化(hua)競爭的(de)加劇、物業(ye)本身的(de)規劃設計問(wen)題、定價或預期租(zu)金與(yu)市場(chang)本身及其升值空(kong)間(jian)的(de)脫離等主客觀因素，都可能對投資收(shou)益產生影響。