一、房地產信托投資基金是什么

房地產(chan)(chan)(chan)信托投資(zi)(zi)基金是通過(guo)將個人和機(ji)構投資(zi)(zi)者的(de)資(zi)(zi)金匯(hui)集起來，投資(zi)(zi)于能夠產(chan)(chan)(chan)生穩定現金流收益的(de)地產(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)或相關有價證券的(de)金融產(chan)(chan)(chan)品。

該產品由特定的資產管理公司管理，專門的基金托管機構托管；在發行后一般選(xuan)擇在證券市場上掛牌交(jiao)易，買賣方式與股票(piao)相同(tong)。

房地產信托投資基金資產管理公司通過多元化投(tou)資(zi)，選擇各種不同的(de)房地產(chan)證券及不同地區、不同類(lei)型(xing)的(de)房地產(chan)項目和業務進行(xing)組(zu)合投(tou)資(zi)，在有效降低風(feng)險的(de)同時，通過將出租(zu)不動產(chan)所產(chan)生的(de)收(shou)入以分(fen)紅的(de)方式分(fen)配給投(tou)資(zi)者(zhe)，從而使其(qi)獲取長(chang)期穩定的(de)投(tou)資(zi)收(shou)益。

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二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資基金均為股權型。

此外，房地產信(xin)(xin)托投資基(ji)(ji)金(jin)還有其他劃(hua)分(fen)方式。根(gen)據組織結構，房地產信(xin)(xin)托投資基(ji)(ji)金(jin)可(ke)(ke)劃(hua)分(fen)為公司型(xing)(xing)和(he)契約型(xing)(xing)；根(gen)據募集(ji)和(he)上市方式，可(ke)(ke)劃(hua)分(fen)為公開募集(ji)上市交(jiao)易(yi)、公開募集(ji)非上市交(jiao)易(yi)和(he)私募三種(zhong)；根(gen)據經(jing)營(ying)管(guan)理方式，可(ke)(ke)劃(hua)分(fen)為內部管(guan)理和(he)外部管(guan)理兩(liang)種(zhong)；根(gen)據經(jing)營(ying)期限，可(ke)(ke)劃(hua)分(fen)為有明確期限及(ji)無(wu)明確期限兩(liang)種(zhong)；根(gen)據發行后能否贖(shu)回，可(ke)(ke)劃(hua)分(fen)為開放(fang)型(xing)(xing)和(he)封閉型(xing)(xing)。

三、房地產信托投資基金的優點

近(jin)幾年，房地產信托(tuo)投資(zi)(zi)基金(jin)越(yue)發地受(shou)到廣大投資(zi)(zi)者青睞(lai)，歸(gui)納其優點，可總結(jie)如下(xia)：

1.使房地(di)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)小額化(hua)、動產化(hua)、簡(jian)單化(hua)。由于(yu)房地(di)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)涉及資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)較(jiao)大(da)，多數投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)難以進(jin)(jin)行大(da)宗(zong)房地(di)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)。而(er)房地(di)產信(xin)托投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)基金(jin)(jin)(jin)是以收益(yi)憑證(zheng)方式募(mu)集大(da)眾(zhong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)從事大(da)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)量、多樣(yang)化(hua)的(de)房地(di)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，使投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)對房地(di)產的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)轉化(hua)為對有價證(zheng)券的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，降低(di)了投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)門(men)檻和操作難度。特別(bie)是對于(yu)中小投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)而(er)言，可因此進(jin)(jin)入(ru)原本因資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)門(men)檻較(jiao)高，而(er)較(jiao)難涉足的(de)非(fei)住宅類房地(di)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)領域。

2.具有較高的流(liu)動(dong)性(xing)。房地產信托投資基金(jin)是以證(zheng)券(quan)(quan)化(hua)方式來(lai)體現(xian)房地產的價值，證(zheng)券(quan)(quan)發行后，一般會在證(zheng)券(quan)(quan)市場(chang)上掛牌(pai)交易，這將大大提高產品的流(liu)動(dong)性(xing)和變現(xian)能力。

3.產品收(shou)益和(he)分(fen)紅(hong)相對穩(wen)定，同(tong)時又具有(you)(you)一(yi)定的(de)(de)成(cheng)長性。房地產信托(tuo)投資基金(jin)產品以租金(jin)收(shou)入為主(zhu)，而且(qie)一(yi)般都(dou)規定收(shou)入的(de)(de)主(zhu)要部分(fen)(90%以上)用于分(fen)紅(hong)，因此相對于其(qi)他(ta)金(jin)融(rong)產品，REIT的(de)(de)收(shou)益和(he)分(fen)紅(hong)都(dou)比較穩(wen)定。同(tong)時房地產信托(tuo)投資基金(jin)又具有(you)(you)一(yi)定的(de)(de)成(cheng)長性，這(zhe)主(zhu)要表現在兩個方面，一(yi)是(shi)隨(sui)著社會經濟發展物(wu)業租金(jin)收(shou)入提(ti)高，二是(shi)持有(you)(you)物(wu)業的(de)(de)公(gong)允價(jia)值增(zeng)加。

4.與股票、債(zhai)券相(xiang)關度(du)較低，加入(ru)投(tou)資組合可有效分散風(feng)險。房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資基金的(de)收益(yi)/風(feng)險特性(xing)介于股票(piao)和債(zhai)券之(zhi)間(jian)，但與(yu)這兩者的(de)相(xiang)關度(du)均不(bu)高。故而，許多投(tou)資者將房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資基金視為(wei)股票(piao)、債(zhai)券、現金以(yi)外的(de)第四類資產(chan)(chan)(chan)。

5.抵御通(tong)貨膨(peng)脹。一(yi)方(fang)面，房地(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)投(tou)(tou)資(zi)基(ji)(ji)金持有的地(di)產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)在通(tong)貨膨(peng)脹時會隨之增(zeng)值；另一(yi)方(fang)面，房地(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)投(tou)(tou)資(zi)基(ji)(ji)金的主要收入來(lai)源(yuan)——地(di)產(chan)(chan)租金收入也會在物價上(shang)升的同時有所(suo)提(ti)高，進而增(zeng)加對投(tou)(tou)資(zi)者的分(fen)紅。所(suo)以說，房地(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)投(tou)(tou)資(zi)基(ji)(ji)金不失為一(yi)個(ge)抵御通(tong)貨膨(peng)脹的投(tou)(tou)資(zi)工具(ju)。

6.監控嚴格(ge)、信息透明(ming)。由于房(fang)地(di)產信托(tuo)投資基金的(de)(de)監管和信息披露(lu)標準大(da)致參(can)照上市公司標準，因此(ci)是一(yi)個比較安全的(de)(de)產品。相(xiang)對(dui)于房(fang)地(di)產開發公司來說(shuo)，房(fang)地(di)產信托(tuo)投資基金的(de)(de)透明(ming)度更(geng)高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然(ran)，房地產信托投資(zi)基(ji)金是一個很(hen)有魅力(li)的(de)投資(zi)產品(pin)，但對于一些(xie)在投資(zi)該產品(pin)時可能遇到(dao)的(de)風險也有必(bi)要加(jia)以(yi)了解，它們主要包(bao)括：

1.整體(ti)經濟風險(xian)。在全球和地方性的經濟低(di)迷甚至衰退的環(huan)境下，房產(chan)的租金(jin)(jin)水平一般會下降，同時(shi)空置率(lv)和租金(jin)(jin)違約率(lv)也(ye)會有所(suo)增加，這些將會對(dui)房地產(chan)信托投資基金(jin)(jin)的收益產(chan)生影響。

2.房(fang)地(di)產(chan)周(zhou)期性(xing)(xing)(xing)風(feng)險。房(fang)地(di)產(chan)為一周(zhou)期性(xing)(xing)(xing)資產(chan)，以房(fang)地(di)產(chan)為標的所衍(yan)生(sheng)的有價(jia)(jia)證券可能也會(hui)隨之出現周(zhou)期性(xing)(xing)(xing)的價(jia)(jia)格波動。

3.政策性風(feng)險。當相關法律、稅務制(zhi)(zhi)度、會計制(zhi)(zhi)度等(deng)改變時(shi)，可能會影響房(fang)地產(chan)(chan)(chan)信托(tuo)投資基金(jin)的負債(zhai)比例及所持地產(chan)(chan)(chan)資產(chan)(chan)(chan)的估值等(deng)。此外，地方性的建設規劃(hua)調整也將直接影響房(fang)地產(chan)(chan)(chan)信托(tuo)投資基金(jin)所持地產(chan)(chan)(chan)資產(chan)(chan)(chan)的價值。

4.利(li)率變動(dong)引(yin)起的價(jia)格波動(dong)風險(xian)。房地(di)(di)產(chan)信托投(tou)資(zi)(zi)基金和(he)債券的利(li)差會(hui)影響投(tou)資(zi)(zi)者介(jie)入(ru)房地(di)(di)產(chan)信托投(tou)資(zi)(zi)基金的意愿，然而證券市場多(duo)空和(he)利(li)率高低(di)，一般(ban)而言只影響房地(di)(di)產(chan)信托投(tou)資(zi)(zi)基金的短期表(biao)現。長期來(lai)看，房地(di)(di)產(chan)信托投(tou)資(zi)(zi)基金的價(jia)格還是取決于(yu)標的資(zi)(zi)產(chan)的質(zhi)量(liang)和(he)盈利(li)能力。

5.管理(li)人(ren)(ren)的信(xin)(xin)用風(feng)險。投(tou)資(zi)(zi)(zi)者通過房地(di)產(chan)信(xin)(xin)托投(tou)資(zi)(zi)(zi)基金投(tou)資(zi)(zi)(zi)地(di)產(chan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)，而并(bing)非直接擁(yong)有(you)地(di)產(chan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)，因此缺(que)乏(fa)對(dui)該(gai)資(zi)(zi)(zi)產(chan)的主動權及經(jing)營權，尤其(qi)是當資(zi)(zi)(zi)產(chan)管理(li)人(ren)(ren)經(jing)營不善或(huo)牟利他(ta)人(ren)(ren)時，投(tou)資(zi)(zi)(zi)者無法直接干預制止，只能通過拋(pao)售離場的方(fang)式(shi)結(jie)束投(tou)資(zi)(zi)(zi)。