一、房地產信托投資基金是什么

房地(di)(di)產(chan)信托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)是通過將個人和機構(gou)投(tou)資(zi)者的(de)(de)資(zi)金(jin)匯集起來，投(tou)資(zi)于能(neng)夠產(chan)生(sheng)穩定現金(jin)流收益的(de)(de)地(di)(di)產(chan)資(zi)產(chan)或相關有(you)價證券的(de)(de)金(jin)融產(chan)品。

該產品由(you)特定的資產管理公司管理，專門(men)的基金托管機(ji)構托管；在發行后(hou)一般(ban)選擇(ze)在證券(quan)市場上掛牌交易(yi)，買賣方式與股票(piao)相同。

房地產信托投資基金資產管理公司通過多元化投(tou)資，選(xuan)擇各種不(bu)同(tong)的(de)(de)房地產證(zheng)券及(ji)不(bu)同(tong)地區、不(bu)同(tong)類型的(de)(de)房地產項(xiang)目和(he)業(ye)務(wu)進行組合(he)投(tou)資，在有效降(jiang)低風險(xian)的(de)(de)同(tong)時，通過將出(chu)租不(bu)動(dong)產所產生的(de)(de)收(shou)入以分紅(hong)的(de)(de)方式分配(pei)給(gei)投(tou)資者，從而使其獲取長(chang)期穩定的(de)(de)投(tou)資收(shou)益。

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二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投(tou)資基(ji)金(jin)均為股權型。

此外，房地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)投資基金還有(you)其(qi)他(ta)劃(hua)(hua)分方(fang)式。根據(ju)組(zu)織結構(gou)，房地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)投資基金可劃(hua)(hua)分為(wei)(wei)公(gong)(gong)司型(xing)和(he)契約型(xing)；根據(ju)募集和(he)上市(shi)(shi)方(fang)式，可劃(hua)(hua)分為(wei)(wei)公(gong)(gong)開募集上市(shi)(shi)交(jiao)易、公(gong)(gong)開募集非上市(shi)(shi)交(jiao)易和(he)私募三種；根據(ju)經(jing)營管(guan)理方(fang)式，可劃(hua)(hua)分為(wei)(wei)內(nei)部管(guan)理和(he)外部管(guan)理兩種；根據(ju)經(jing)營期限(xian)，可劃(hua)(hua)分為(wei)(wei)有(you)明(ming)確期限(xian)及無明(ming)確期限(xian)兩種；根據(ju)發行(xing)后能否(fou)贖回，可劃(hua)(hua)分為(wei)(wei)開放型(xing)和(he)封閉型(xing)。

三、房地產信托投資基金的優點

近(jin)幾年，房地(di)產(chan)信托投(tou)資基金越發地(di)受到廣(guang)大(da)投(tou)資者青睞，歸納(na)其(qi)優點，可總結如下(xia)：

1.使房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)小額(e)化(hua)、動產(chan)化(hua)、簡單(dan)化(hua)。由于房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)涉(she)及資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)較大(da)，多數投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者難(nan)(nan)以(yi)進行大(da)宗房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)。而房(fang)地(di)產(chan)信托投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基金(jin)(jin)是以(yi)收益憑(ping)證方式募集大(da)眾資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)從事大(da)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)量、多樣化(hua)的(de)房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，使投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者對(dui)房(fang)地(di)產(chan)的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)轉化(hua)為對(dui)有價證券的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，降(jiang)低了投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)門(men)檻和(he)操作難(nan)(nan)度。特別(bie)是對(dui)于中小投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者而言，可(ke)因此進入原本(ben)因資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)門(men)檻較高(gao)，而較難(nan)(nan)涉(she)足的(de)非住宅類(lei)房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)領域。

2.具有較高的(de)流動(dong)性(xing)。房地產信托投資基金是以證券化方式來(lai)體(ti)現房地產的(de)價(jia)值，證券發行(xing)后，一般會(hui)在(zai)證券市場(chang)上掛牌(pai)交易，這將(jiang)大大提高產品的(de)流動(dong)性(xing)和變現能力。

3.產(chan)(chan)品收益和(he)分紅相對(dui)穩定(ding)，同(tong)(tong)時(shi)又(you)(you)具有一(yi)定(ding)的(de)(de)成(cheng)長(chang)(chang)性。房地產(chan)(chan)信托投(tou)資(zi)基金(jin)(jin)產(chan)(chan)品以租金(jin)(jin)收入為主，而且一(yi)般都規定(ding)收入的(de)(de)主要部分(90%以上)用(yong)于分紅，因(yin)此相對(dui)于其他金(jin)(jin)融產(chan)(chan)品，REIT的(de)(de)收益和(he)分紅都比較穩定(ding)。同(tong)(tong)時(shi)房地產(chan)(chan)信托投(tou)資(zi)基金(jin)(jin)又(you)(you)具有一(yi)定(ding)的(de)(de)成(cheng)長(chang)(chang)性，這(zhe)主要表(biao)現在(zai)兩個(ge)方面，一(yi)是隨著社會經濟發展物(wu)業租金(jin)(jin)收入提(ti)高，二是持(chi)有物(wu)業的(de)(de)公允價值(zhi)增加(jia)。

4.與股票、債(zhai)券相關(guan)度較低，加入投(tou)(tou)(tou)資組合可有效分散風(feng)險(xian)。房地(di)產信托投(tou)(tou)(tou)資基(ji)金的(de)收益/風(feng)險(xian)特性(xing)介于股票和債(zhai)券之間，但(dan)與這兩者的(de)相關(guan)度均不(bu)高。故而，許多投(tou)(tou)(tou)資者將房地(di)產信托投(tou)(tou)(tou)資基(ji)金視為(wei)股票、債(zhai)券、現(xian)金以外的(de)第四類資產。

5.抵(di)御通貨(huo)膨(peng)脹(zhang)。一方面(mian)，房(fang)地(di)(di)(di)產信托(tuo)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基金(jin)持有(you)的(de)(de)地(di)(di)(di)產資(zi)(zi)產在通貨(huo)膨(peng)脹(zhang)時會隨之(zhi)增(zeng)值；另一方面(mian)，房(fang)地(di)(di)(di)產信托(tuo)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基金(jin)的(de)(de)主要收(shou)(shou)入(ru)來源——地(di)(di)(di)產租金(jin)收(shou)(shou)入(ru)也(ye)會在物價上升(sheng)的(de)(de)同時有(you)所(suo)提高，進而(er)增(zeng)加對投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者的(de)(de)分紅。所(suo)以說(shuo)，房(fang)地(di)(di)(di)產信托(tuo)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基金(jin)不(bu)失為一個抵(di)御通貨(huo)膨(peng)脹(zhang)的(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)工具。

6.監控嚴格、信(xin)(xin)(xin)息(xi)透明(ming)。由(you)于房(fang)地產(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)投資(zi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)的(de)監管和信(xin)(xin)(xin)息(xi)披露標(biao)準大致參照上市(shi)公司(si)標(biao)準，因此是一個(ge)比較安全的(de)產(chan)品。相(xiang)對于房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)公司(si)來說，房(fang)地產(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)投資(zi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)的(de)透明(ming)度更高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然，房(fang)地產(chan)信托投資基金是一個很有魅(mei)力的投資產(chan)品(pin)，但對于(yu)一些(xie)在投資該產(chan)品(pin)時可能遇(yu)到的風(feng)險也(ye)有必要(yao)加以了解，它們主要(yao)包括：

1.整體經(jing)濟風險。在全(quan)球和地方性的(de)經(jing)濟低(di)迷甚至衰退的(de)環境下(xia)(xia)，房產(chan)的(de)租(zu)金(jin)(jin)水平一般(ban)會下(xia)(xia)降，同時空置(zhi)率和租(zu)金(jin)(jin)違(wei)約(yue)率也會有所增加，這些將會對房地產(chan)信托投資基金(jin)(jin)的(de)收益(yi)產(chan)生影響。

2.房地(di)產(chan)(chan)(chan)周期(qi)性風險。房地(di)產(chan)(chan)(chan)為(wei)一周期(qi)性資產(chan)(chan)(chan)，以房地(di)產(chan)(chan)(chan)為(wei)標的所衍(yan)生的有價證券可能也會隨之出現(xian)周期(qi)性的價格波動。

3.政策性風險。當相關法律、稅務制度(du)、會計制度(du)等(deng)改(gai)變時，可能會影響房地(di)(di)(di)(di)產信(xin)托投(tou)(tou)資基(ji)(ji)金的(de)(de)負債比例及所持地(di)(di)(di)(di)產資產的(de)(de)估值等(deng)。此(ci)外，地(di)(di)(di)(di)方性的(de)(de)建(jian)設規劃(hua)調整(zheng)也將(jiang)直接(jie)影響房地(di)(di)(di)(di)產信(xin)托投(tou)(tou)資基(ji)(ji)金所持地(di)(di)(di)(di)產資產的(de)(de)價(jia)值。

4.利(li)率變動(dong)引起的價(jia)格(ge)波動(dong)風(feng)險。房地產信托(tuo)投(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)和債券的利(li)差(cha)會影(ying)響(xiang)投(tou)資(zi)(zi)者介入房地產信托(tuo)投(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)的意愿(yuan)，然而證券市場多空和利(li)率高(gao)低，一(yi)般而言只影(ying)響(xiang)房地產信托(tuo)投(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)的短(duan)期表現。長期來看(kan)，房地產信托(tuo)投(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)的價(jia)格(ge)還是取決于標的資(zi)(zi)產的質量和盈利(li)能力。

5.管理人(ren)的信用風險。投(tou)(tou)資者通(tong)過房(fang)地產信托投(tou)(tou)資基(ji)金投(tou)(tou)資地產資產，而并(bing)非直接(jie)擁有(you)地產資產，因此缺(que)乏(fa)對(dui)該資產的主動權及(ji)經(jing)營(ying)權，尤(you)其是當資產管理人(ren)經(jing)營(ying)不善或牟利他人(ren)時，投(tou)(tou)資者無法(fa)直接(jie)干(gan)預制止，只能(neng)通(tong)過拋(pao)售離(li)場的方(fang)式結束投(tou)(tou)資。