一、房地產信托投資基金是什么

房地(di)(di)產(chan)信托投資基金是通過(guo)將(jiang)個人和機構投資者的資金匯集起來，投資于能夠產(chan)生穩(wen)定現(xian)金流收益的地(di)(di)產(chan)資產(chan)或相關有價證券(quan)的金融產(chan)品。

該產(chan)品由(you)特定的資產(chan)管理公(gong)司管理，專(zhuan)門的基金(jin)托管機(ji)構托管；在(zai)發行后一般選擇在(zai)證券市場上(shang)掛牌(pai)交易(yi)，買(mai)賣方式與股票相同。

房地產信托投資基金資產管理公司通(tong)過多元化投(tou)資(zi)，選擇各種不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)房地產(chan)(chan)證券及不(bu)(bu)同地區、不(bu)(bu)同類型(xing)的(de)(de)(de)房地產(chan)(chan)項目和業務進行(xing)組合投(tou)資(zi)，在有(you)效(xiao)降低風險的(de)(de)(de)同時(shi)，通(tong)過將(jiang)出租不(bu)(bu)動產(chan)(chan)所產(chan)(chan)生的(de)(de)(de)收入以分紅的(de)(de)(de)方式分配給投(tou)資(zi)者，從而使其獲取長(chang)期(qi)穩(wen)定的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)收益。

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二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資基金均(jun)為股權(quan)型。

此外，房(fang)(fang)地產(chan)信托投(tou)(tou)資基金還有(you)(you)其他(ta)劃分(fen)(fen)方式(shi)。根(gen)據(ju)組織結構，房(fang)(fang)地產(chan)信托投(tou)(tou)資基金可(ke)劃分(fen)(fen)為公司型(xing)和契(qi)約型(xing)；根(gen)據(ju)募(mu)集和上市方式(shi)，可(ke)劃分(fen)(fen)為公開募(mu)集上市交易(yi)、公開募(mu)集非上市交易(yi)和私(si)募(mu)三種；根(gen)據(ju)經營(ying)管理方式(shi)，可(ke)劃分(fen)(fen)為內部管理和外部管理兩種；根(gen)據(ju)經營(ying)期限，可(ke)劃分(fen)(fen)為有(you)(you)明確期限及(ji)無明確期限兩種；根(gen)據(ju)發行后能否贖回，可(ke)劃分(fen)(fen)為開放(fang)型(xing)和封閉型(xing)。

三、房地產信托投資基金的優點

近(jin)幾年，房(fang)地產信托投資(zi)基金(jin)越發地受到廣大投資(zi)者(zhe)青睞，歸納其優點，可(ke)總結如下：

1.使房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)小額化、動產(chan)化、簡單化。由于(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)涉及資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)較(jiao)大(da)(da)，多數投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)難(nan)以進行大(da)(da)宗房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)。而房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)信托投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基金(jin)(jin)是以收益憑證方式募集大(da)(da)眾資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)從事大(da)(da)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)量、多樣化的房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，使投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)對房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)的投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)轉化為(wei)對有價證券的投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，降低(di)了投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)門檻和操作難(nan)度。特別(bie)是對于(yu)中小投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)而言，可因此(ci)進入原本(ben)因資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)門檻較(jiao)高(gao)，而較(jiao)難(nan)涉足的非住宅(zhai)類房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)領(ling)域。

2.具有較高(gao)的(de)流動性(xing)。房地產信托投資基金(jin)是以證券(quan)化方式來體現房地產的(de)價(jia)值，證券(quan)發行后，一(yi)般會(hui)在證券(quan)市場上掛牌(pai)交易，這將大(da)大(da)提高(gao)產品的(de)流動性(xing)和變(bian)現能力。

3.產(chan)品收(shou)益(yi)和(he)分(fen)紅(hong)(hong)相對(dui)穩(wen)定(ding)，同時(shi)又具有一(yi)(yi)定(ding)的(de)成長(chang)(chang)性(xing)。房地產(chan)信托投(tou)資基(ji)金(jin)產(chan)品以租(zu)金(jin)收(shou)入為主(zhu)(zhu)，而且一(yi)(yi)般(ban)都規定(ding)收(shou)入的(de)主(zhu)(zhu)要部分(fen)(90%以上(shang))用(yong)于分(fen)紅(hong)(hong)，因此相對(dui)于其他金(jin)融產(chan)品，REIT的(de)收(shou)益(yi)和(he)分(fen)紅(hong)(hong)都比(bi)較穩(wen)定(ding)。同時(shi)房地產(chan)信托投(tou)資基(ji)金(jin)又具有一(yi)(yi)定(ding)的(de)成長(chang)(chang)性(xing)，這(zhe)主(zhu)(zhu)要表現在兩個(ge)方面，一(yi)(yi)是隨(sui)著社會經(jing)濟(ji)發展物(wu)業(ye)租(zu)金(jin)收(shou)入提高，二(er)是持有物(wu)業(ye)的(de)公允價值增(zeng)加。

4.與股票、債(zhai)券(quan)相關(guan)度較低(di)，加入投資(zi)(zi)組合可有效分(fen)散風(feng)險。房(fang)地產(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)投資(zi)(zi)基金的收益(yi)/風(feng)險特性介于(yu)股票和債(zhai)券(quan)之(zhi)間，但與這兩者(zhe)的相關(guan)度均不高。故而，許多投資(zi)(zi)者(zhe)將房(fang)地產(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)投資(zi)(zi)基金視為股票、債(zhai)券(quan)、現金以外的第四(si)類資(zi)(zi)產(chan)。

5.抵御通(tong)(tong)(tong)貨(huo)(huo)膨(peng)脹。一方面(mian)，房(fang)地(di)(di)產信(xin)托投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)基金(jin)持有的(de)地(di)(di)產資(zi)產在(zai)通(tong)(tong)(tong)貨(huo)(huo)膨(peng)脹時會隨(sui)之增值；另一方面(mian)，房(fang)地(di)(di)產信(xin)托投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)基金(jin)的(de)主要收(shou)入(ru)(ru)來源——地(di)(di)產租(zu)金(jin)收(shou)入(ru)(ru)也會在(zai)物價上(shang)升的(de)同時有所(suo)提高，進而增加對投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)者的(de)分(fen)紅。所(suo)以說，房(fang)地(di)(di)產信(xin)托投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)基金(jin)不失為(wei)一個抵御通(tong)(tong)(tong)貨(huo)(huo)膨(peng)脹的(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)工具(ju)。

6.監控嚴格、信息透明。由于房地(di)產(chan)(chan)信托投資基金的監管和(he)信息披(pi)露標準(zhun)大致參照上市公司(si)標準(zhun)，因(yin)此是一個比較(jiao)安全的產(chan)(chan)品。相對于房地(di)產(chan)(chan)開發公司(si)來說，房地(di)產(chan)(chan)信托投資基金的透明度更高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然，房(fang)地產(chan)信托投資基金(jin)是(shi)一個很有(you)魅力的投資產(chan)品，但(dan)對(dui)于一些在(zai)投資該產(chan)品時可能遇到的風險也(ye)有(you)必要(yao)加以了解(jie)，它們主要(yao)包括：

1.整體(ti)經濟風險。在全球和(he)地方(fang)性的(de)經濟低迷甚至衰退(tui)的(de)環境下，房(fang)產的(de)租金(jin)水(shui)平(ping)一(yi)般會(hui)下降，同時(shi)空置率(lv)和(he)租金(jin)違約率(lv)也(ye)會(hui)有所(suo)增加，這些將會(hui)對房(fang)地產信(xin)托投資(zi)基金(jin)的(de)收益(yi)產生(sheng)影響。

2.房(fang)地產(chan)周(zhou)期性(xing)風險。房(fang)地產(chan)為(wei)一周(zhou)期性(xing)資產(chan)，以(yi)房(fang)地產(chan)為(wei)標(biao)的(de)所衍生的(de)有(you)價證券可能也會隨之出現周(zhou)期性(xing)的(de)價格波動(dong)。

3.政策性(xing)風(feng)險(xian)。當相關法律、稅務制(zhi)度、會(hui)計制(zhi)度等(deng)改變(bian)時(shi)，可(ke)能(neng)會(hui)影響(xiang)房地產(chan)(chan)信(xin)托投資基(ji)金的(de)(de)負債比例及(ji)所(suo)持(chi)地產(chan)(chan)資產(chan)(chan)的(de)(de)估(gu)值等(deng)。此外，地方性(xing)的(de)(de)建設規劃調整也將直接影響(xiang)房地產(chan)(chan)信(xin)托投資基(ji)金所(suo)持(chi)地產(chan)(chan)資產(chan)(chan)的(de)(de)價值。

4.利(li)率變動引起的(de)價格(ge)波動風(feng)險(xian)。房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)基金(jin)和債券的(de)利(li)差(cha)會影響(xiang)投(tou)資(zi)者介入房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)基金(jin)的(de)意愿，然而(er)證券市場多空和利(li)率高低，一般而(er)言只影響(xiang)房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)基金(jin)的(de)短(duan)期表現(xian)。長期來看，房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)基金(jin)的(de)價格(ge)還(huan)是(shi)取決于(yu)標的(de)資(zi)產(chan)(chan)的(de)質量(liang)和盈利(li)能力。

5.管理人(ren)的(de)信用風(feng)險。投(tou)資(zi)者(zhe)通過(guo)房(fang)地產(chan)信托(tuo)投(tou)資(zi)基金(jin)投(tou)資(zi)地產(chan)資(zi)產(chan)，而并非直接擁(yong)有地產(chan)資(zi)產(chan)，因此缺乏對(dui)該資(zi)產(chan)的(de)主動(dong)權(quan)及經營權(quan)，尤其(qi)是當資(zi)產(chan)管理人(ren)經營不善或牟(mou)利他人(ren)時，投(tou)資(zi)者(zhe)無法直接干(gan)預制止，只(zhi)能通過(guo)拋售離場的(de)方式結束投(tou)資(zi)。