沒有房產證(zheng)的房子如何買賣

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂(wei)的“過戶”)為準，沒有產權證的(de)房產是不(bu)可以(yi)辦(ban)理(li)過(guo)戶的(de)，國家(jia)不(bu)保護不(bu)過(guo)戶的(de)房產交易。

其次, 我們也建(jian)議大家不(bu)要購買這(zhe)類房子，因為沒有產權證(zheng)(zheng)將不(bu)能貸(dai)款(kuan)、不(bu)能過(guo)戶、也不(bu)能辦理公證(zheng)(zheng)，所簽署的(de)協議也是(shi)無效的(de)。

第三, 沒有產(chan)(chan)權證不能辦理過戶的(de)話，那(nei)么(me)其(qi)中隱藏的(de)風(feng)險將會(hui)(hui)很(hen)大，不過戶的(de)話房(fang)產(chan)(chan)的(de)所(suo)有權還是原業(ye)主(zhu)的(de)。例如，如果(guo)原業(ye)主(zhu)離異的(de)話房(fang)產(chan)(chan)將會(hui)(hui)被(bei)分割，如果(guo)他有債務被(bei)起訴的(de)話，那(nei)么(me)這套房(fang)產(chan)(chan)將會(hui)(hui)被(bei)法院列(lie)入可執行的(de)財產(chan)(chan)。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委托方)是可以單方(fang)面(mian)撤消(xiao)的!所(suo)以存在風險。

但是(shi)(shi)做什么(me)事都不能太絕對，沒(mei)(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)對你有(you)(you)沒(mei)(mei)有(you)(you)影(ying)(ying)響，有(you)(you)什么(me)影(ying)(ying)響，要看房(fang)(fang)子(zi)(zi)的(de)具(ju)體(ti)情況而定，房(fang)(fang)子(zi)(zi)是(shi)(shi)城市的(de)還(huan)是(shi)(shi)農村的(de)，是(shi)(shi)商(shang)品房(fang)(fang)還(huan)是(shi)(shi)農民自有(you)(you)的(de)房(fang)(fang)子(zi)(zi)，這些都會影(ying)(ying)響到你買房(fang)(fang)子(zi)(zi)的(de)效力(li)，如(ru)果(guo)是(shi)(shi)城市商(shang)品房(fang)(fang)，沒(mei)(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)當然(ran)是(shi)(shi)個很嚴重的(de)問題，但農村的(de)房(fang)(fang)子(zi)(zi)，沒(mei)(mei)有(you)(you)證(zheng)(zheng)是(shi)(shi)很正常(chang)的(de)。

當(dang)然，無(wu)論是(shi)哪兒的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)子(zi)，對方既然沒有(you)房(fang)(fang)產證(zheng)，買(mai)(mai)(mai)給你(ni)(ni)(ni)(ni)(ni)房(fang)(fang)子(zi)，對方肯(ken)定(ding)(ding)是(shi)要(yao)付出(chu)(chu)(chu)代(dai)價(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，所以你(ni)(ni)(ni)(ni)(ni)在(zai)權衡利弊后(hou)(hou)，作出(chu)(chu)(chu)是(shi)否要(yao)買(mai)(mai)(mai)這(zhe)個房(fang)(fang)子(zi)時，一(yi)定(ding)(ding)要(yao)想清(qing)楚，以后(hou)(hou)會出(chu)(chu)(chu)什么樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)(ti)，出(chu)(chu)(chu)了這(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)(ti)，如何去解(jie)決(jue)，你(ni)(ni)(ni)(ni)(ni)應當(dang)把(ba)你(ni)(ni)(ni)(ni)(ni)所想到的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，都在(zai)合(he)同上明確(que)約(yue)定(ding)(ding)。以后(hou)(hou)即(ji)使買(mai)(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)同無(wu)效，那爭議的(de)(de)(de)(de)(de)(de)解(jie)決(jue)方式的(de)(de)(de)(de)(de)(de)約(yue)定(ding)(ding)還是(shi)有(you)效的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。因此，建(jian)議，如果房(fang)(fang)子(zi)對你(ni)(ni)(ni)(ni)(ni)實(shi)在(zai)是(shi)很有(you)誘惑，不防買(mai)(mai)(mai)下來，但在(zai)買(mai)(mai)(mai)房(fang)(fang)子(zi)之前(qian)，一(yi)定(ding)(ding)要(yao)好好想想，以后(hou)(hou)會出(chu)(chu)(chu)什么問(wen)題(ti)(ti)(ti)，把(ba)這(zhe)些問(wen)題(ti)(ti)(ti)以及問(wen)題(ti)(ti)(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)解(jie)決(jue)辦(ban)法都在(zai)合(he)同里(li)明確(que)約(yue)定(ding)(ding)，對你(ni)(ni)(ni)(ni)(ni)以后(hou)(hou)出(chu)(chu)(chu)現糾(jiu)紛是(shi)很有(you)用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。當(dang)然最好是(shi)不要(yao)約(yue)定(ding)(ding)你(ni)(ni)(ni)(ni)(ni)明知道(dao)房(fang)(fang)子(zi)沒有(you)房(fang)(fang)產證(zheng)，而(er)只(zhi)是(shi)約(yue)定(ding)(ding)你(ni)(ni)(ni)(ni)(ni)們買(mai)(mai)(mai)賣(mai)(mai)房(fang)(fang)子(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候沒有(you)房(fang)(fang)產證(zheng)，以后(hou)(hou)要(yao)賣(mai)(mai)房(fang)(fang)人(ren)協助你(ni)(ni)(ni)(ni)(ni)辦(ban)理房(fang)(fang)產正就(jiu)可(ke)以了，如果明知道(dao)沒有(you)房(fang)(fang)產正，以后(hou)(hou)也(ye)不可(ke)能有(you)房(fang)(fang)產正，那就(jiu)是(shi)你(ni)(ni)(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過錯(cuo)了。

房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)權(quan)(quan)(quan)利人(ren)的(de)(de)合(he)法(fa)權(quan)(quan)(quan)益(yi)是(shi)指權(quan)(quan)(quan)利人(ren)依法(fa)對自己的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產享有(you)(you)的(de)(de)占有(you)(you)、使用、受(shou)益(yi)和處(chu)分(fen)的(de)(de)權(quan)(quan)(quan)利。只有(you)(you)取(qu)得(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產權(quan)(quan)(quan)證(zheng)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者才對所(suo)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)擁(yong)有(you)(you)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)(quan)，才能對房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)擁(yong)有(you)(you)占有(you)(you)、使用、收益(yi)和處(chu)分(fen)的(de)(de)權(quan)(quan)(quan)利。對每個購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者來說，沒有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)產證(zheng)的(de)(de)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)都是(shi)名義上(shang)的(de)(de)所(suo)有(you)(you)人(ren)，而不是(shi)法(fa)律上(shang)的(de)(de)所(suo)有(you)(you)人(ren)。

目前相當一(yi)部(bu)分購房(fang)(fang)(fang)者只(zhi)關心房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)價格(ge)、地理(li)位置、周(zhou)邊環境、房(fang)(fang)(fang)屋質量(liang)、戶型、物業管理(li)等(deng)問題，對《房(fang)(fang)(fang)產證》的(de)(de)(de)重要性(xing)不(bu)了(le)解(jie)，另外一(yi)部(bu)分已購房(fang)(fang)(fang)者由于已經使用房(fang)(fang)(fang)屋，認為即(ji)使《房(fang)(fang)(fang)產證》沒有辦(ban)理(li)也沒有影(ying)響房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)正常使用，因(yin)此對《房(fang)(fang)(fang)產證》的(de)(de)(de)辦(ban)理(li)所(suo)持聽(ting)之任之的(de)(de)(de)態度，這樣(yang)不(bu)但會使自己的(de)(de)(de)合(he)法權(quan)益受到侵(qin)害，也有可能(neng)縱容(rong)開發(fa)商在(zai)房(fang)(fang)(fang)地產開發(fa)過程中(zhong)的(de)(de)(de)違法行為。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若(ruo)干問題的(de)解釋（一(yi)）》第九條(tiao)規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)：依照合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)法(fa)(fa)第四十四條(tiao)第二(er)款的(de)規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)，法(fa)(fa)律、行政法(fa)(fa)規(gui)規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應當辦(ban)理(li)(li)(li)(li)批準(zhun)(zhun)手(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)，或(huo)者辦(ban)理(li)(li)(li)(li)批準(zhun)(zhun)、登(deng)(deng)記等手(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)才生效，在一(yi)審法(fa)(fa)庭辯(bian)論終結前當事人(ren)仍(reng)未辦(ban)理(li)(li)(li)(li)批準(zhun)(zhun)手(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)的(de)，或(huo)者仍(reng)未辦(ban)理(li)(li)(li)(li)批準(zhun)(zhun)、登(deng)(deng)記等手(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)的(de)，人(ren)民(min)法(fa)(fa)院應當認定(ding)(ding)(ding)(ding)該(gai)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)未生效；法(fa)(fa)律、行政法(fa)(fa)規(gui)規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應當辦(ban)理(li)(li)(li)(li)登(deng)(deng)記手(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)，但(dan)未規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)登(deng)(deng)記后生效的(de)，當事人(ren)未辦(ban)理(li)(li)(li)(li)登(deng)(deng)記手(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)不(bu)(bu)影響(xiang)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)效力，合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)標的(de)物所(suo)有(you)權及其(qi)他物權不(bu)(bu)能(neng)轉移。依此規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)，沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)的(de)房(fang)(fang)(fang)屋買(mai)賣合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)并(bing)非必然無效。 再次，有(you)的(de)房(fang)(fang)(fang)屋買(mai)賣合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)約定(ding)(ding)(ding)(ding)在賣方(fang)拿到(dao)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)或(huo)者具備(bei)轉讓條(tiao)件以(yi)后雙方(fang)再履(lv)行買(mai)賣合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，這(zhe)樣(yang)(yang)的(de)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)也并(bing)非一(yi)定(ding)(ding)(ding)(ding)無效。這(zhe)樣(yang)(yang)的(de)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)其(qi)實是附(fu)條(tiao)件合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，在所(suo)附(fu)條(tiao)件“賣方(fang)拿到(dao)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)或(huo)者具備(bei)轉讓條(tiao)件”成就以(yi)后合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)才生效。在賣方(fang)沒(mei)有(you)拿到(dao)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)時(shi)，該(gai)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)不(bu)(bu)生效，但(dan)不(bu)(bu)生效不(bu)(bu)是無效，一(yi)旦條(tiao)件成就合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)就生效；如果合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)所(suo)附(fu)條(tiao)件確定(ding)(ding)(ding)(ding)不(bu)(bu)會實現，該(gai)就成為(wei)一(yi)份無效合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)了。

最后(hou)，只有符合一(yi)定條件的(de)(de)合同(tong)(tong)才是(shi)無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)合同(tong)(tong)。比如說：雙方(fang)都知道(dao)賣(mai)方(fang)沒有房(fang)產證(zheng)，卻簽(qian)訂了一(yi)份買賣(mai)沒有房(fang)產證(zheng)的(de)(de)房(fang)屋的(de)(de)合同(tong)(tong)；買方(fang)或者賣(mai)方(fang)有欺詐、脅(xie)迫(po)或者乘人(ren)之危行為；雙方(fang)惡(e)意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等(deng)(deng)等(deng)(deng)。 合同(tong)(tong)應(ying)當(dang)遵守。現(xian)代合同(tong)(tong)法的(de)(de)原(yuan)則(ze)是(shi)盡量讓合同(tong)(tong)生效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)，這也(ye)是(shi)誠實(shi)信用原(yuan)則(ze)的(de)(de)必然要(yao)求。同(tong)(tong)時由于合同(tong)(tong)的(de)(de)無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)屬于、當(dang)然、自始無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)，因此，當(dang)發現(xian)合同(tong)(tong)出現(xian)無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)事由時，應(ying)當(dang)及(ji)時予以解除(chu)，以免(mian)造成更大(da)的(de)(de)損失(shi)。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如(ru)果(guo)購房(fang)(fang)者(zhe)在入(ru)住后不能(neng)取得(de)房(fang)(fang)地產權(quan)證，其所購的房(fang)(fang)屋(wu)所有權(quan)尚處在一(yi)種不確定的狀態，購房(fang)(fang)者(zhe)將不能(neng)取得(de)如(ru)下權(quan)利：

1、不(bu)能進行(xing)買賣、贈(zeng)與、置換(huan)、繼承、出租等活(huo)動，即使簽定相關合同也均為無(wu)效(xiao)合同，不(bu)受法律保(bao)護。

2、在房屋被拆(chai)遷時無法按國家政策及相關拆(chai)遷法規(gui)獲得拆(chai)遷補償(chang)。

3、無法設定抵押權、典權等他項權利(li)，購房者(zhe)無法通過房屋抵押來獲得貸款(kuan)或承擔其它民(min)事(shi)責任。

4、如因項目(mu)非法(fa)開發而無法(fa)辦理(li)房產證，則(ze)購(gou)房者所(suo)購(gou)房屋(wu)有被強制拆除或被拍賣的風(feng)險。

5、開(kai)發商因債(zhai)務糾紛被強制(zhi)執(zhi)行時，沒有辦(ban)理過戶的房地(di)產(chan)仍屬(shu)于(yu)開(kai)發商的財(cai)產(chan)，可以被開(kai)發商的債(zhai)權人(ren)依法強制(zhi)執(zhi)行;

6、在(zai)土地使用權期(qi)限屆滿時無法申請繼(ji)續使用該土地。

什么房子沒有房產證

對于開發(fa)商而言，不能(neng)辦理產權(quan)證(zheng)的主要情況(kuang)有：

1、利用集體所有土地開(kai)發的項目

2、未經立項批準或私自變更立項的項目

3、未取得規劃審批的項目

4、私自變(bian)更規劃的項(xiang)目

5、私自改(gai)變土地用途的項目

6、土(tu)地產權存在糾紛

7、沒有銷(xiao)售許可證(zheng)又(you)無產權證(zheng)的房屋

8、未經驗收或驗收不合格的房屋

9、土地或房(fang)屋未解除抵押的

10、開發商未交納(na)相關稅費的

11、土地、房(fang)屋(wu)被有關部門司法查封

沒有房產證的房子怎么交易

最近就經常有人問“我買的(de)期房(fang)，還沒(mei)有交房(fang)，可(ke)不(bu)可(ke)以賣呢？”，當然可(ke)以！今天(tian)小編就來(lai)給大家講(jiang)一講(jiang)沒(mei)有房(fang)產證的(de)房(fang)子怎么(me)交易(yi)。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種情況(kuang)就(jiu)是(shi)開發(fa)商還沒有到房管局(ju)備案，是(shi)最好處理(li)的。

買(mai)(mai)賣雙方(fang)(fang)(fang)可以(yi)直(zhi)接(jie)到開發商(shang)那里辦理合(he)(he)同(tong)轉讓，就(jiu)(jiu)是跟(gen)開發商(shang)商(shang)量好，跟(gen)買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)重新(xin)簽訂(ding)一份購房(fang)合(he)(he)同(tong)，并將老的購房(fang)合(he)(he)同(tong)收回即可。然后買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)再將首(shou)付款付給賣方(fang)(fang)(fang)就(jiu)(jiu)行(xing)了。后面的事情就(jiu)(jiu)跟(gen)買(mai)(mai)新(xin)房(fang)一樣(yang)，房(fang)管局備案就(jiu)(jiu)直(zhi)接(jie)寫(xie)買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的名字(zi)，銀行(xing)按(an)揭也是買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)自己去辦理即可，房(fang)產證下來就(jiu)(jiu)直(zhi)接(jie)是買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的名字(zi)了。

正在還房貸，還沒有交房

方式一：直接更名(ming)

流程：

1、賣方(fang)將銀行的貸款還清(qing)；

2、賣方(fang)拿(na)(na)著銀行出具的結清證明(ming)后(hou)去房管局拿(na)(na)出正在(zai)抵押(ya)合同；

3、開發商帶(dai)著(zhu)合同和注(zhu)銷(xiao)備案登記表(biao)去(qu)房地局辦(ban)理(li)該房屋的注(zhu)銷(xiao)手續；

4、注銷完成后由買方和開發(fa)商簽署(shu)新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。

注意事項：

1、房(fang)子必(bi)須還(huan)清(qing)銀行貸款

2、更名必須取得開發(fa)商的同意

3、買方(fang)不能再(zai)按(an)揭了，必須全款購買

這種方式(shi)的優點是手(shou)續比較簡單，且整個過程沒(mei)有稅費。缺(que)點是不能按(an)揭，且中間(jian)有大量的空白期，風(feng)險(xian)比較大。

從國家法律(lv)政(zheng)策來講，沒有產(chan)權證(zheng)的(de)房產(chan)是(shi)不允許交易(yi)的(de)。因(yin)此，法律(lv)上對這種交易(yi)行為是(shi)不保護的(de)，出(chu)了什么問題都只能自(zi)己兜著。

方(fang)式(shi)二：雙方(fang)約定等房產證下來(lai)再過戶(hu)

這種方式就屬于二(er)手(shou)房買賣了(le)，因此要(yao)繳納(na)的(de)稅費也是比較多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米(mi)以下的為總房(fang)款的1%；90平~140平(ping)米的為總房款的1.5%；140平米以(yi)上的為總(zong)房款的3%。（均為(wei)首套(tao)房）

（契稅要交兩次(ci)，一次(ci)是(shi)賣(mai)方本人辦(ban)理房(fang)產證(zheng)時繳納，一次(ci)是(shi)買方辦(ban)理新房(fang)產證(zheng)時繳納）

營業稅：5.55%

第二種方式的優點是能(neng)及(ji)時過戶，風險較(jiao)低；缺點是

稅費較(jiao)高，且時間成本比較(jiao)長(chang)。

注意事項

1、沒有房(fang)產證的房(fang)子(zi)在交易(yi)時風險比較大，買方和賣方都應(ying)謹慎！

2、如果(guo)遇到特殊(shu)情況一定(ding)要賣（買）沒(mei)拿到房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)的(de)房(fang)(fang)子(zi)，雙方應(ying)對該房(fang)(fang)產(chan)(chan)進行詳(xiang)細了(le)解，明確(que)房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)何時能(neng)拿到，并(bing)約定(ding)適當的(de)違約金標準，同時也要有(you)心(xin)理準備。

3、對買方來講，降低風險(xian)可從兩方面入(ru)手(shou)，一是(shi)在取得房(fang)(fang)(fang)產(chan)證之(zhi)前(qian)，盡量少交房(fang)(fang)(fang)款；二是(shi)應先取得房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的使用權和控制權，這樣法律(lv)會(hui)向購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)傾斜。

4、房價(jia)會有波(bo)(bo)動，買賣雙(shuang)方應約定(ding)違約金標(biao)準，以避免房價(jia)波(bo)(bo)動較大(da)時，一(yi)方違約。