實(shi)地看房需(xu)要看好(hao)房屋(wu)戶(hu)型(xing)、結構、朝向(xiang)、通(tong)風、采(cai)光、質(zhi)量(liang)、面積、層高(gao)、裝修、配送家具等情況。房屋(wu)質(zhi)量(liang)檢測(ce)看以下5項：

滲

漏水現象(xiang)，包括(kuo)天花、樓(lou)地墻面，地下室，衛浴潔(jie)具等。

堵

檢測上下水管道和(he)衛生潔具是否(fou)有堵塞(sai)現象。

裂

檢測墻面(mian)、地面(mian)和屋面(mian)是(shi)否(fou)起翹、開裂等現(xian)象。

蝕

檢測(ce)鋁合金門窗(chuang)等(deng)是否存(cun)在生(sheng)銹腐蝕、損壞等(deng)問(wen)題(ti)。

污

檢測墻面地(di)面門窗上下水管(guan)道(dao)及衛生潔具(ju)是否沾滿(man)泥漿(jiang)、灰塵(chen)等臟(zang)亂(luan)現象。

購房者(zhe)要多(duo)方面了解，房屋周邊環(huan)境(jing)是(shi)否符合自己的需求，主要包(bao)括：周邊交通、生(sheng)活配(pei)套、小區(qu)綠化、噪聲、電梯、保安、物業管(guan)理、街道(dao)居委會等(deng)。周邊環(huan)境(jing)三大要點不可(ke)忽視：

物業情況

水(shui)(shui)(shui)：水(shui)(shui)(shui)質如何，水(shui)(shui)(shui)壓(ya)是多(duo)少，高樓層是否保證(zheng)供水(shui)(shui)(shui)

電：供電容量多少、夏(xia)季用(yong)電高峰是(shi)否(fou)存在(zai)斷電現(xian)象

燃氣：收費情況(kuang)，充繳情況(kuang)

暖(nuan)氣：收費情況、何時(shi)供暖(nuan)、何時(shi)斷暖(nuan)

電梯：使用年限、維修期限、管(guan)理(li)方(fang)式

小區環境

居住人(ren)(ren)群大致狀(zhuang)況：老人(ren)(ren)、中年人(ren)(ren)、還是小(xiao)孩居多

配套情(qing)況：是否有娛樂健身設施，公園、銀(yin)行(xing)、洗衣店等

污染問題(ti)：小(xiao)區垃圾處理狀況如何，夜晚是(shi)否(fou)有噪聲污染的問題(ti)

安全(quan)問(wen)題：小(xiao)區出入管理(li)、保安是否(fou)能24小(xiao)時值班等

特色問題

以學區房(fang)為(wei)賣點的二手(shou)房(fang)需要到(dao)教育局確認(ren)(ren)是否真實；以保(bao)證落戶為(wei)優惠條件的二手(shou)房(fang)要到(dao)派出所進行確認(ren)(ren)。

確保產權合法與真實

購房(fang)者可到房(fang)管局對房(fang)產證的(de)真偽進行驗證。不(bu)要和委托人(ren)或中介(jie)反(fan)方面進行交易，避免(mian)上(shang)當受騙。

確保產權完整性

調查其房產有沒有抵押、租賃(lin)、或仍在還貸等情況，避(bi)免(mian)購買(mai)過戶(hu)后(hou)出現不必要的紛爭。

確保產權清晰性

產權證(zheng)上(shang)的房(fang)(fang)主和買房(fang)(fang)者是否(fou)一(yi)致；產權證(zheng)上(shang)確(que)認的面積(ji)與實際面積(ji)是否(fou)相符。如果房(fang)(fang)屋有(you)多(duo)個(ge)(ge)共有(you)人，必須和全(quan)部共有(you)人簽(qian)訂買賣合同(tong)，只(zhi)和其中一(yi)個(ge)(ge)或是幾個(ge)(ge)簽(qian)訂合同(tong)是無(wu)效的。

戶型看完看面積

很(hen)多人看戶(hu)型會忽略每個(ge)房間(jian)的面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，看房時要注意單元(yuan)內不同空(kong)間(jian)要有相(xiang)對合理的面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。從居(ju)住功能角(jiao)度(du)分(fen)析，廚房的合理面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)應在4平方(fang)米(mi)-5平方(fang)米(mi)之間(jian)，衛(wei)生(sheng)間(jian)最(zui)好洗、廁功能分(fen)開(kai)，三居(ju)以上(shang)應設有兩個(ge)衛(wei)生(sheng)間(jian)。主(zhu)臥室的合理面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)應在13平方(fang)米(mi)-14平方(fang)米(mi)之間(jian)，客(ke)廳的面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)要盡量(liang)大些(xie)，廳內開(kai)門(men)的數量(liang)應盡量(liang)減少(shao)，房屋要方(fang)正，不要有斜角(jiao)。

購房一定看地段

地(di)段也(ye)就(jiu)是(shi)小(xiao)區所在的(de)地(di)理位置。地(di)段的(de)好壞決定了(le)房產的(de)售價，同時(shi)也(ye)是(shi)物業保值、升(sheng)值的(de)一個(ge)重要(yao)因素(su)。作為自己居住的(de)房屋(wu)，主要(yao)考慮的(de)還是(shi)以方便自己及家(jia)庭成員(yuan)出行為宜，不要(yao)片面強調往鬧區里“扎堆”，那樣既不經濟(ji)，也(ye)不一定能提高生活(huo)質量(liang)。一般只要(yao)有好的(de)道路交通網，離市中心又(you)不是(shi)太(tai)遠(yuan)，房價比較(jiao)合適(shi)的(de)即可。

住得舒服看朝向

良(liang)好的朝向，可以(yi)保證有(you)大(da)量的陽光(guang)(guang)通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nei)環(huan)境，如光(guang)(guang)、溫(wen)度(du)、衛生狀況，對居住者的身(shen)心健(jian)康十分有(you)利。在北京地區，以(yi)正(zheng) 南朝向接受陽光(guang)(guang)直射面最大(da)，時間最長，南偏東、南偏西(xi)105度(du)內(nei)都有(you)陽光(guang)(guang)直射入室，而北偏東、北偏西(xi)75度(du)內(nei)整日都不(bu)會有(you)陽光(guang)(guang)直射入室。

視野良好看樓層

一般來說，在不(bu)考慮個人因素的情況下，住宅樓(lou)在總層(ceng)數的1/3以上(shang)、2/3以下為較好層(ceng)次，如北京地區六層(ceng)住宅樓(lou)的三(san)四層(ceng)，十八層(ceng)塔樓(lou)的六至十二層(ceng)為最佳。

看完周邊看格局

二手房一般有(you)如(ru)下幾種：毛坯、簡裝(zhuang)、中(zhong)裝(zhuang)、精裝(zhuang)。看(kan)房的時候大(da)家(jia)在(zai)看(kan)完房子的裝(zhuang)修之后，一定要保持清醒注意看(kan)看(kan)房子的格局（請(qing)自行在(zai)腦中(zhong)屏蔽家(jia)具(ju)家(jia)電）。例如(ru)客廳的門(men)直(zhi)接對著臥室的話，私密性(xing)比較(jiao)差(cha)；直(zhi)接面對衛生間(jian)的話，又極(ji)不雅觀。格局好的房子應該能夠有(you)效地(di)把各種功能區(qu)分(fen)開來，雅觀而且實(shi)用。

白天看完晚上看

一般情況(kuang)下，我(wo)們和中(zhong)介活動房主都會約在白天看(kan)房，但是有些情況(kuang)我(wo)們在白天是無(wu)法了解的，想要摸清這套(tao)房子的底兒晚上也得去(qu)。晚上看(kan)房重(zhong)點(dian)是要看(kan)小區物業管理安全重(zhong)視程度(du)，安全防范(fan)措施是否到(dao)位，有無(wu)“夜攤”等噪音干擾源等。

晴天看完雨天看

這一(yi)點，對(dui)于頂樓(lou)的房(fang)屋尤其重要，不要怕麻煩，你要知(zhi)道在大雨之后，房(fang)屋問題就(jiu)會“原形畢(bi)露”，種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)問題我們就(jiu)能一(yi)覽(lan)無余(yu)：墻(qiang)壁、墻(qiang)角、天(tian)花板是否出現裂痕，會不會漏水(shui)、滲水(shui)等狀況。

看完墻面看墻角

亙古(gu)名言：細(xi)節(jie)決(jue)定成敗！看房也得看細(xi)節(jie)，墻(qiang)(qiang)面(mian)什(shen)么情(qing)況我(wo)們往往一眼(yan)就能明了。但(dan)是(shi)墻(qiang)(qiang)角比(bi)墻(qiang)(qiang)面(mian)更重(zhong)要，它是(shi)承(cheng)接上(shang)下(xia)左右結構力量的，假(jia)如(ru)發(fa)生地震（呸(pei)呸(pei)呸(pei)），承(cheng)重(zhong)力才(cai)是(shi)關(guan)鍵，而(er)且墻(qiang)(qiang)角出(chu)現嚴重(zhong)裂縫的話，漏水的問題遲早會出(chu)現。

看完冷水看熱水

怎么知道水(shui)(shui)管會(hui)(hui)不會(hui)(hui)漏過水(shui)(shui)呢？小編教你(ni)小竅門：看(kan)水(shui)(shui)管周(zhou)圍有(you)沒有(you)水(shui)(shui)垢、水(shui)(shui)有(you)無泛黃。檢(jian)(jian)(jian)驗浴缸：先看(kan)看(kan)水(shui)(shui)龍頭流水(shui)(shui)是否通(tong)暢(chang)，裝滿水(shui)(shui)后，再看(kan)看(kan)排(pai)水(shui)(shui)是否正常。家里只要有(you)用水(shui)(shui)的(de)(de)地方一定一一檢(jian)(jian)(jian)查到了(le)。衛(wei)生間和廚房的(de)(de)熱水(shui)(shui)情況是檢(jian)(jian)(jian)查的(de)(de)重中之重。

看完裝潢看做工

越是好的(de)裝潢(huang)越容易掩蓋龜裂的(de)墻(qiang)角、發霉、漏水(shui)等毛病(bing)（難道這就是傳說中的(de)障眼(yan)法(fa)？）。所以呢，必須要注意(yi)房屋的(de)做工，尤(you)其是墻(qiang)角、窗沿、天花板(ban)的(de)收邊工序(xu)是否(fou)細致，而(er)這些地(di)方往往容易被(bei)忽視(shi)。

看完電器看插座

電(dian)器什么的可以以后添置，但是插座嘛(ma)，很多人都(dou)會有這個(ge)感(gan)覺(jue)：到了用時方恨少！設(she)計(ji)精(jing)心的房屋，才能讓我們(men)充分享受到現代化家電(dian)的便利性，小插座，大(da)便利。

看完窗簾看窗外

窗(chuang)(chuang)簾好不(bu)好看(kan)，這個(ge)真心不(bu)重要(yao)，我們在看(kan)房(fang)子時應注(zhu)意(yi)打(da)開窗(chuang)(chuang)戶，看(kan)看(kan)房(fang)子的(de)通風狀(zhuang)況(kuang)是(shi)(shi)否(fou)(fou)良好，房(fang)屋是(shi)(shi)否(fou)(fou)有潮濕、霉味，采光是(shi)(shi)否(fou)(fou)良好。要(yao)注(zhu)意(yi)檢查一下小細節：房(fang)屋的(de)窗(chuang)(chuang)戶是(shi)(shi)否(fou)(fou)對著別人(ren)家的(de)排氣孔。

看完電梯看樓梯

現在高(gao)層、超(chao)高(gao)層的(de)二(er)手房越(yue)來(lai)越(yue)多，這(zhe)就(jiu)涉及到(dao)了電梯(ti)問題，電梯(ti)的(de)功能固(gu)然重要(yao)，樓(lou)梯(ti)也不容忽視(shi)。看一下是否有住家的(de)堆(dui)積物、消防通路是否通暢，樓(lou)梯(ti)直接關系到(dao)日(ri)后逃生。

看完房東看保安

小(xiao)區管理員和保安是最(zui)(zui)最(zui)(zui)了解小(xiao)區基本狀況的，在他們那(nei)里我們往(wang)往(wang)能夠知道最(zui)(zui)實際、最(zui)(zui)客(ke)觀的情況。有時(shi)他們口中介紹的情況能成為我們買房與否的決(jue)定性因素。

買二手房看(kan)房是(shi)不用付中介(jie)費的，中介(jie)費只(zhi)有在成交以后需(xu)要(yao)，看(kan)房要(yao)錢就是(shi)坑人的啦。

樓形

樓(lou)形一(yi)般(ban)分為板(ban)樓(lou)、塔(ta)樓(lou)和(he)板(ban)塔(ta)結合(he)。

板樓(lou)一般(ban)南(nan)北通(tong)透，便(bian)于(yu)采光(guang)通(tong)風；一梯兩(liang)戶(hu)是板樓(lou)的標配，由于(yu)住戶(hu)不多，居家生活也比較清靜。

塔樓(lou)社(she)區(qu)(qu)的(de)建筑密(mi)度(du)普遍比板樓(lou)社(she)區(qu)(qu)的(de)高，往(wang)往(wang)是一梯6戶以上。人多會容(rong)易雜亂吵鬧、電梯擁擠。而且塔樓(lou)每層都有(you)部分住戶的(de)采(cai)光(guang)、通風(feng)等條件比較差。不過塔樓(lou)由于樓(lou)高，高層視(shi)野相對開(kai)闊。

板塔結合的房子，2梯4戶是比較常見(jian)的，邊戶南北(bei)通透、中間戶朝南設計。

房齡

房(fang)齡影響貸(dai)(dai)款(kuan)年限，房(fang)齡越(yue)老(lao)(lao)，貸(dai)(dai)款(kuan)年限越(yue)短。除此之(zhi)外，房(fang)齡還影響房(fang)屋(wu)的價(jia)格，房(fang)子(zi)越(yue)老(lao)(lao)越(yue)不易出手，價(jia)格空(kong)間(jian)就(jiu)越(yue)窄，久(jiu)之(zhi)甚(shen)至(zhi)會貶值；房(fang)齡增長和使用年限是成反比的，而與修繕維護(hu)費用成正比，種(zhong)種(zhong)因素(su)都將增大(da)持有成本(ben)。隨著受損程度，還可能存在(zai)安全隱患。買房(fang)的時(shi)候(hou)一定要注意問下(xia)房(fang)齡，房(fang)齡是從(cong)該(gai)房(fang)屋(wu)竣工(gong)之(zhi)日開(kai)始算起。

戶型

一個(ge)好的戶(hu)(hu)型，晴天(tian)不開燈，光照(zhao)也充(chong)足(zu)；房(fang)里擺放家具，不妨礙人走動(dong)；不借助通風設備也能自然通風。好戶(hu)(hu)型有以(yi)下5條標準(zhun)可(ke)以(yi)參考：格(ge)局方正、開間(jian)進深合理(li)、沒有暗間(jian)、房(fang)間(jian)大小適中、動(dong)線合理(li)。此(ci)外，看看戶(hu)(hu)型有無大的改動(dong)，是(shi)否存在結(jie)構性問(wen)題等重(zhong)大安全隱患。

朝向

一(yi)個好的朝向可以(yi)保證有(you)大量的陽(yang)光(guang)通過(guo)窗戶直射入室，改善住(zhu)(zhu)宅室內環境，如光(guang)、溫度、衛生狀況(kuang)等，對居住(zhu)(zhu)者的身心健康十分有(you)利。一(yi)般(ban)來說，臥(wo)室、客廳都朝南的房(fang)子，是比較好的。

樓層

對(dui)(dui)于(yu)多層(ceng)(ceng)無電梯(ti)住宅來說(shuo)，一(yi)般順序是(shi)3、4、5、2、1、6。但對(dui)(dui)現(xian)在的中高(gao)層(ceng)(ceng)住宅來說(shuo)，好的樓層(ceng)(ceng)排序為(wei)中高(gao)層(ceng)(ceng)、頂層(ceng)(ceng)、底層(ceng)(ceng)。買房選(xuan)樓層(ceng)(ceng)要考(kao)慮家庭人口(kou)構成和(he)喜好、房屋(wu)價格、采(cai)光(guang)好壞等各方面的因(yin)素。遇到下面這(zhe)(zhe)些樓層(ceng)(ceng)，在選(xuan)房時，要慎重考(kao)慮。因(yin)為(wei)這(zhe)(zhe)些樓層(ceng)(ceng)存在這(zhe)(zhe)樣或那樣的缺點。

①設(she)備(bei)層(ceng)及其(qi)下一層(ceng)：在設(she)備(bei)層(ceng)或其(qi)下一層(ceng)，設(she)備(bei)的(de)噪音、機械振動等(deng)都會給居住環(huan)境帶來負面影響。

②架空(kong)層(ceng)的(de)上一層(ceng)：如果架空(kong)層(ceng)活動的(de)人群多，比較吵鬧。夏天時，架空(kong)層(ceng)的(de)垃圾(ji)如果不(bu)及(ji)時清理(li)，就(jiu)容易產(chan)生惡臭，影響居(ju)住的(de)環境(jing)。

③底層：比較容易被(bei)盜、采光通風不足、私密性差、潮濕、噪音(yin)比較大（行人、單元門噪音(yin)的影(ying)響(xiang)）等。

④頂層：主(zhu)要(yao)是(shi)夏季(ji)熱，雨季(ji)容易漏雨。

采光

采光分(fen)兩個層次。一(yi)是(shi)(shi)是(shi)(shi)否明廚明衛，即每個房間(jian)是(shi)(shi)否都有窗；第2是(shi)(shi)陽光照(zhao)射時間(jian)。影(ying)響采光好壞的因素有如下：

①樓(lou)間(jian)距和樓(lou)層(ceng)(ceng)高(gao)低：樓(lou)層(ceng)(ceng)越高(gao)，采光越好；樓(lou)間(jian)距越大，采光越好。

②房(fang)(fang)屋朝向(xiang)好(hao)(hao)(hao)壞：南向(xiang)的房(fang)(fang)子采光(guang)當然好(hao)(hao)(hao)，一般客廳(ting)、主臥朝南比較(jiao)好(hao)(hao)(hao)。

③房子是(shi)否處于(yu)凹(ao)槽內(nei)：處在凹(ao)槽內(nei)的房子，其采(cai)光會被相鄰房間遮擋(dang)住。

④戶(hu)型采(cai)(cai)光(guang)窗的(de)數量和面積大小(xiao)：理論上具有東、南、西三面采(cai)(cai)光(guang)的(de)房(fang)子(zi)，采(cai)(cai)光(guang)性(xing)能突(tu)出。窗戶(hu)太小(xiao)，會影響(xiang)房(fang)屋的(de)采(cai)(cai)光(guang)。

此外，如果(guo)周邊有(you)高大(da)的建筑物，則房(fang)(fang)屋的采光也會被遮擋。在買房(fang)(fang)時，要參考上述(shu)幾點，以辨別房(fang)(fang)屋采光好(hao)壞(huai)。

使用面積

使(shi)用(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)指(zhi)每套住宅戶(hu)門內除墻體厚度外全部凈面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)總和(he)，即地毯面(mian)(mian)積(ji)。其中包括臥室、起居室、過(guo)廳、過(guo)道、廚(chu)房、衛生間、儲藏室、壁柜（不(bu)包括吊柜）、戶(hu)內樓(lou)梯(ti)（按(an)投影面(mian)(mian)積(ji)）。不(bu)管(guan)房屋(wu)(wu)的(de)(de)建筑面(mian)(mian)積(ji)有多(duo)大，買房入(ru)住后，可以利用(yong)(yong)的(de)(de)是房屋(wu)(wu)的(de)(de)使(shi)用(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)，因此，房屋(wu)(wu)的(de)(de)使(shi)用(yong)(yong)率高低很(hen)重要。

板樓戶(hu)型的(de)使用率通常高達85％以上，而塔(ta)樓戶(hu)型的(de)使用率通常僅(jin)為(wei)75％，因為(wei)塔(ta)樓內的(de)電梯(ti)井、變配電機房等都將作為(wei)公(gong)共面積攤到每個業主(zhu)的(de)頭上。

稅費相關

同(tong)一個小區，房源的(de)(de)產(chan)(chan)權年限(xian)大(da)不(bu)相(xiang)同(tong)，這與業主辦理產(chan)(chan)權證的(de)(de)時(shi)間有關(guan)。未滿(man)兩年的(de)(de)房產(chan)(chan)再交易時(shi)，就需繳納增值稅(shui)(shui)及其附(fu)加稅(shui)(shui)、個稅(shui)(shui)等(deng)相(xiang)關(guan)稅(shui)(shui)費。滿(man)2年及以(yi)上的(de)(de)房子(zi)，可以(yi)免(mian)征增值稅(shui)(shui)。滿(man)五(wu)少有的(de)(de)房子(zi)，可以(yi)免(mian)征增值稅(shui)(shui)和個稅(shui)(shui)。買房的(de)(de)時(shi)候，一定要(yao)問清(qing)房產(chan)(chan)證滿(man)幾年。

【結語(yu)】二手房(fang)(fang)(fang)實(shi)地(di)看(kan)房(fang)(fang)(fang)看(kan)什么？購買二手房(fang)(fang)(fang)，實(shi)地(di)看(kan)房(fang)(fang)(fang)是很(hen)關鍵的(de)一步，看(kan)房(fang)(fang)(fang)時(shi)頭腦一定(ding)要(yao)保持清醒，千萬(wan)要(yao)當(dang)心中介(jie)、房(fang)(fang)(fang)主玩的(de)那些障眼法，物業、裝修、戶(hu)型、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)質量、周圍(wei)環境、逃生通道(dao)、單元空(kong)間、地(di)段(duan)、朝(chao)向、樓層……都是看(kan)房(fang)(fang)(fang)時(shi)不可忽略的(de)細節哦。