實(shi)地(di)看房需(xu)要(yao)看好房屋戶型、結構、朝向、通風、采光(guang)、質(zhi)量(liang)、面積(ji)、層高(gao)、裝(zhuang)修(xiu)、配(pei)送(song)家具等(deng)情況。房屋質(zhi)量(liang)檢測看以下(xia)5項：

滲

漏水現象(xiang)，包括天花、樓地(di)墻面，地(di)下室，衛浴潔具等。

堵

檢測上下(xia)水管道和衛生潔具是否有堵(du)塞現象。

裂

檢(jian)測(ce)墻面(mian)、地面(mian)和屋面(mian)是否起(qi)翹、開(kai)裂等現(xian)象。

蝕

檢測鋁合金門窗等是否存在生銹腐蝕(shi)、損(sun)壞等問(wen)題。

污

檢(jian)測墻(qiang)面地面門窗上下(xia)水管道及(ji)衛生潔具是否沾(zhan)滿泥漿、灰塵等(deng)臟亂現(xian)象。

購房者(zhe)要(yao)(yao)(yao)多方面了解，房屋周(zhou)邊(bian)環境是否符合自(zi)己的需(xu)求，主要(yao)(yao)(yao)包括：周(zhou)邊(bian)交通(tong)、生活配套、小區綠化、噪聲(sheng)、電梯、保安、物業(ye)管(guan)理(li)、街道(dao)居(ju)委會(hui)等。周(zhou)邊(bian)環境三大要(yao)(yao)(yao)點不可忽(hu)視(shi)：

物業情況

水(shui)：水(shui)質如何(he)，水(shui)壓是多少，高樓層是否保證供水(shui)

電(dian)：供電(dian)容量多少、夏季用電(dian)高峰是否存在斷電(dian)現象(xiang)

燃氣：收費情(qing)況(kuang)(kuang)，充繳(jiao)情(qing)況(kuang)(kuang)

暖(nuan)氣(qi)：收費情(qing)況、何(he)時(shi)供暖(nuan)、何(he)時(shi)斷暖(nuan)

電梯：使用年(nian)限、維修期(qi)限、管理方(fang)式

小區環境

居住(zhu)人(ren)群大致狀況：老人(ren)、中年人(ren)、還是(shi)小(xiao)孩居多(duo)

配套(tao)情況：是否有(you)娛樂健(jian)身設(she)施，公園、銀行、洗衣店等

污(wu)染問題：小(xiao)區垃(la)圾處理狀況(kuang)如(ru)何，夜晚是否有噪聲污(wu)染的問題

安全問題：小(xiao)區出入管理(li)、保安是否(fou)能24小(xiao)時值(zhi)班(ban)等

特色問題

以學區房(fang)為賣點(dian)的二(er)手(shou)房(fang)需要到(dao)教育局確認是否真實；以保證落戶為優惠條件的二(er)手(shou)房(fang)要到(dao)派出所進行(xing)確認。

確保產權合法與真實

購(gou)房(fang)者可(ke)到房(fang)管局對房(fang)產證的真(zhen)偽進行驗證。不(bu)要和委托人或中介反(fan)方面(mian)進行交易，避免上當受騙。

確保產權完整性

調查(cha)其房產有(you)沒有(you)抵押、租賃、或仍在還(huan)貸(dai)等情況，避免購買過戶后出現不必要(yao)的紛爭。

確保產權清晰性

產權(quan)證(zheng)上的(de)房主和買房者是否一致；產權(quan)證(zheng)上確(que)認的(de)面積與實際面積是否相符(fu)。如果房屋(wu)有(you)(you)多個(ge)共(gong)(gong)有(you)(you)人(ren)，必須和全部共(gong)(gong)有(you)(you)人(ren)簽訂買賣合(he)同，只和其中一個(ge)或是幾個(ge)簽訂合(he)同是無效的(de)。

戶型看完看面積

很多人看戶型(xing)會忽略每個(ge)房間(jian)的(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，看房時(shi)要(yao)(yao)注意單(dan)元內不(bu)同空(kong)間(jian)要(yao)(yao)有相對合理的(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。從居住(zhu)功能(neng)角度分析，廚(chu)房的(de)(de)合理面(mian)(mian)積(ji)(ji)應在4平方(fang)米-5平方(fang)米之(zhi)間(jian)，衛生間(jian)最好洗、廁(ce)功能(neng)分開(kai)，三居以(yi)上應設有兩個(ge)衛生間(jian)。主(zhu)臥室的(de)(de)合理面(mian)(mian)積(ji)(ji)應在13平方(fang)米-14平方(fang)米之(zhi)間(jian)，客廳的(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)要(yao)(yao)盡(jin)量大些，廳內開(kai)門的(de)(de)數量應盡(jin)量減(jian)少，房屋要(yao)(yao)方(fang)正，不(bu)要(yao)(yao)有斜角。

購房一定看地段

地段(duan)也就(jiu)是(shi)小區所在(zai)的地理位置。地段(duan)的好壞(huai)決定了房產的售價，同(tong)時也是(shi)物(wu)業(ye)保值(zhi)、升值(zhi)的一(yi)個重要(yao)(yao)因素。作(zuo)為自己(ji)(ji)居住(zhu)的房屋，主(zhu)要(yao)(yao)考慮的還(huan)是(shi)以方便(bian)自己(ji)(ji)及家庭(ting)成員出行為宜，不要(yao)(yao)片面強調往鬧區里“扎(zha)堆”，那樣(yang)既不經濟，也不一(yi)定能(neng)提高生活質量。一(yi)般(ban)只要(yao)(yao)有好的道路(lu)交通網，離市中心(xin)又不是(shi)太遠，房價比(bi)較合適的即可。

住得舒服看朝向

良(liang)好的(de)朝(chao)向，可以保證有大(da)量的(de)陽(yang)光(guang)(guang)通過窗戶直(zhi)射(she)入(ru)室，改善住宅室內(nei)環境，如光(guang)(guang)、溫度(du)、衛生狀況，對居住者的(de)身心健(jian)康十分有利(li)。在北京地(di)區(qu)，以正 南朝(chao)向接受陽(yang)光(guang)(guang)直(zhi)射(she)面最大(da)，時(shi)間最長，南偏(pian)東(dong)、南偏(pian)西105度(du)內(nei)都(dou)有陽(yang)光(guang)(guang)直(zhi)射(she)入(ru)室，而北偏(pian)東(dong)、北偏(pian)西75度(du)內(nei)整(zheng)日都(dou)不會(hui)有陽(yang)光(guang)(guang)直(zhi)射(she)入(ru)室。

視野良好看樓層

一(yi)般(ban)來說，在不(bu)考慮(lv)個人(ren)因素的(de)情況下(xia)，住(zhu)宅樓在總層(ceng)數(shu)的(de)1/3以(yi)上、2/3以(yi)下(xia)為較好(hao)層(ceng)次，如北(bei)京(jing)地區六(liu)層(ceng)住(zhu)宅樓的(de)三四層(ceng)，十八層(ceng)塔樓的(de)六(liu)至十二層(ceng)為最(zui)佳。

看完周邊看格局

二手房(fang)(fang)一般有如下幾種(zhong)：毛坯、簡裝(zhuang)、中裝(zhuang)、精裝(zhuang)。看(kan)房(fang)(fang)的(de)時候大家(jia)在看(kan)完房(fang)(fang)子的(de)裝(zhuang)修(xiu)之后，一定(ding)要保持清(qing)醒(xing)注意看(kan)看(kan)房(fang)(fang)子的(de)格(ge)(ge)局（請自行(xing)在腦中屏(ping)蔽(bi)家(jia)具家(jia)電）。例如客廳的(de)門直接對著臥室的(de)話(hua)，私密性比較差；直接面(mian)對衛(wei)生間的(de)話(hua)，又(you)極(ji)不雅觀。格(ge)(ge)局好的(de)房(fang)(fang)子應該能夠有效(xiao)地把各種(zhong)功能區分開來，雅觀而且實用(yong)。

白天看完晚上看

一般情況(kuang)下(xia)，我們(men)和(he)中介(jie)活動(dong)房主都(dou)會約在(zai)白天看(kan)房，但是有(you)些情況(kuang)我們(men)在(zai)白天是無法了解的，想要摸(mo)清這套房子的底(di)兒晚上也得(de)去。晚上看(kan)房重(zhong)(zhong)點是要看(kan)小區物(wu)業管理安全重(zhong)(zhong)視(shi)程度(du)，安全防范措施是否到位，有(you)無“夜攤”等噪音干擾源(yuan)等。

晴天看完雨天看

這一(yi)點，對于頂樓的房屋尤其重要，不要怕(pa)麻煩，你要知(zhi)道在大雨之后，房屋問題就(jiu)會(hui)(hui)(hui)“原形(xing)畢露”，種(zhong)種(zhong)問題我們(men)就(jiu)能一(yi)覽無(wu)余：墻壁(bi)、墻角、天花板是(shi)否出現裂(lie)痕，會(hui)(hui)(hui)不會(hui)(hui)(hui)漏水、滲(shen)水等狀況。

看完墻面看墻角

亙古名言：細節(jie)決定(ding)成(cheng)敗！看房也得(de)看細節(jie)，墻(qiang)面什么情況我們(men)往往一眼(yan)就能明了。但是墻(qiang)角比(bi)墻(qiang)面更重要，它是承(cheng)接(jie)上下左右結構力量(liang)的，假如發生地震（呸(pei)呸(pei)呸(pei)），承(cheng)重力才是關鍵(jian)，而且墻(qiang)角出現(xian)(xian)嚴重裂縫(feng)的話，漏水的問題遲早會(hui)出現(xian)(xian)。

看完冷水看熱水

怎么知道水(shui)(shui)(shui)管會不會漏(lou)過水(shui)(shui)(shui)呢？小編教你小竅門：看水(shui)(shui)(shui)管周圍有(you)(you)(you)沒有(you)(you)(you)水(shui)(shui)(shui)垢(gou)、水(shui)(shui)(shui)有(you)(you)(you)無泛黃。檢(jian)驗浴缸：先看看水(shui)(shui)(shui)龍頭流水(shui)(shui)(shui)是否(fou)(fou)通暢(chang)，裝滿水(shui)(shui)(shui)后，再看看排水(shui)(shui)(shui)是否(fou)(fou)正常(chang)。家(jia)里只要有(you)(you)(you)用(yong)水(shui)(shui)(shui)的(de)地方一定一一檢(jian)查(cha)到(dao)了。衛生間和廚房的(de)熱水(shui)(shui)(shui)情況是檢(jian)查(cha)的(de)重中之重。

看完裝潢看做工

越是好的裝潢越容(rong)易掩蓋龜裂的墻(qiang)角、發霉(mei)、漏水等毛病（難道(dao)這就是傳說中的障(zhang)眼法？）。所以呢，必須要注意(yi)房屋的做工(gong)，尤其是墻(qiang)角、窗沿、天花板(ban)的收邊(bian)工(gong)序是否(fou)細致，而這些地方往(wang)往(wang)容(rong)易被忽視。

看完電器看插座

電器什么的(de)可(ke)以以后添置，但是插(cha)座嘛，很多人都會(hui)有這個感覺：到(dao)了用(yong)時方(fang)恨少！設(she)計精心的(de)房屋，才能讓我們充分享受到(dao)現代化家(jia)電的(de)便(bian)利性，小插(cha)座，大便(bian)利。

看完窗簾看窗外

窗簾好(hao)不好(hao)看(kan)(kan)，這個真心不重要(yao)，我(wo)們在看(kan)(kan)房(fang)子(zi)時應注(zhu)意打開窗戶，看(kan)(kan)看(kan)(kan)房(fang)子(zi)的(de)通風狀況(kuang)是(shi)否良好(hao)，房(fang)屋是(shi)否有潮濕、霉味(wei)，采(cai)光(guang)是(shi)否良好(hao)。要(yao)注(zhu)意檢查(cha)一下小細節：房(fang)屋的(de)窗戶是(shi)否對著(zhu)別人家的(de)排(pai)氣孔。

看完電梯看樓梯

現(xian)在高層、超高層的二手(shou)房(fang)越來越多，這就涉及(ji)到(dao)了電梯(ti)問題，電梯(ti)的功(gong)能固然重要(yao)，樓梯(ti)也不容忽視。看一(yi)下是否有住家(jia)的堆(dui)積物、消防(fang)通路是否通暢，樓梯(ti)直接關系到(dao)日后逃生。

看完房東看保安

小(xiao)區(qu)管理員和保安是最(zui)最(zui)了解小(xiao)區(qu)基本(ben)狀(zhuang)況的(de)(de)，在他(ta)(ta)們那里我們往(wang)往(wang)能(neng)夠(gou)知(zhi)道最(zui)實(shi)際、最(zui)客觀的(de)(de)情況。有(you)時(shi)他(ta)(ta)們口中介紹的(de)(de)情況能(neng)成為我們買房與否的(de)(de)決定性(xing)因素。

買二手房(fang)看房(fang)是不用付(fu)中介(jie)費的，中介(jie)費只有(you)在成(cheng)交以后需要，看房(fang)要錢就是坑人(ren)的啦(la)。

樓形

樓形一般分(fen)為板(ban)樓、塔樓和(he)板(ban)塔結合。

板樓一(yi)般南北通(tong)透，便于(yu)采(cai)光通(tong)風；一(yi)梯(ti)兩戶是板樓的標(biao)配，由于(yu)住戶不多(duo)，居家生活也(ye)比較清靜。

塔(ta)樓(lou)社區的(de)建(jian)筑(zhu)密度普遍比板樓(lou)社區的(de)高(gao)，往往是一(yi)梯6戶(hu)以上(shang)。人(ren)多會(hui)容易雜亂吵鬧(nao)、電梯擁(yong)擠(ji)。而且塔(ta)樓(lou)每層都有部分住戶(hu)的(de)采(cai)光、通風等條件比較差。不(bu)過(guo)塔(ta)樓(lou)由(you)于樓(lou)高(gao)，高(gao)層視野(ye)相對開闊。

板塔結合的房子，2梯4戶(hu)是比較(jiao)常(chang)見的，邊戶(hu)南北(bei)通(tong)透、中間戶(hu)朝(chao)南設計。

房齡

房(fang)齡影(ying)響(xiang)貸款年(nian)限(xian)，房(fang)齡越(yue)老(lao)，貸款年(nian)限(xian)越(yue)短。除此(ci)之(zhi)(zhi)外，房(fang)齡還(huan)影(ying)響(xiang)房(fang)屋的價(jia)格，房(fang)子越(yue)老(lao)越(yue)不(bu)易(yi)出(chu)手，價(jia)格空間就越(yue)窄(zhai)，久之(zhi)(zhi)甚至(zhi)會貶值；房(fang)齡增長和使用(yong)年(nian)限(xian)是成(cheng)反比的，而與修(xiu)繕維護費(fei)用(yong)成(cheng)正比，種(zhong)種(zhong)因素都將(jiang)增大持有(you)成(cheng)本。隨著受損(sun)程(cheng)度，還(huan)可能存(cun)在(zai)安全隱患。買房(fang)的時(shi)候(hou)一定要注意問下房(fang)齡，房(fang)齡是從(cong)該房(fang)屋竣工之(zhi)(zhi)日開始算起(qi)。

戶型

一個好(hao)的戶型，晴天不(bu)開(kai)燈，光(guang)照也充足；房(fang)里擺(bai)放家具，不(bu)妨礙人走動(dong)；不(bu)借助(zhu)通(tong)風(feng)設備也能自然通(tong)風(feng)。好(hao)戶型有以(yi)下5條(tiao)標(biao)準可以(yi)參考(kao)：格局方正、開(kai)間進深合理、沒有暗間、房(fang)間大(da)(da)小適中(zhong)、動(dong)線(xian)合理。此外，看(kan)看(kan)戶型有無(wu)大(da)(da)的改動(dong)，是否(fou)存在(zai)結構性問題(ti)等重(zhong)大(da)(da)安全(quan)隱(yin)患(huan)。

朝向

一個好的(de)朝(chao)向(xiang)可以保(bao)證有大量(liang)的(de)陽(yang)光通過(guo)窗戶直射入室，改善住宅(zhai)室內環境，如光、溫度、衛生狀況等，對居住者的(de)身心健康十分有利(li)。一般來說(shuo)，臥室、客廳都朝(chao)南的(de)房子，是比較好的(de)。

樓層

對于多(duo)層(ceng)無電(dian)梯住(zhu)宅來說，一般(ban)順序是(shi)3、4、5、2、1、6。但對現在(zai)的中(zhong)高層(ceng)住(zhu)宅來說，好(hao)的樓(lou)層(ceng)排序為中(zhong)高層(ceng)、頂層(ceng)、底層(ceng)。買房選樓(lou)層(ceng)要(yao)考(kao)慮(lv)家庭(ting)人口構成和喜好(hao)、房屋價格、采光好(hao)壞等各方面的因素。遇到下面這些(xie)樓(lou)層(ceng)，在(zai)選房時，要(yao)慎重考(kao)慮(lv)。因為這些(xie)樓(lou)層(ceng)存在(zai)這樣或那樣的缺點。

①設備層及其(qi)下(xia)一層：在設備層或其(qi)下(xia)一層，設備的噪音、機械振(zhen)動等都會給(gei)居住(zhu)環境(jing)帶(dai)來(lai)負面影(ying)響。

②架空(kong)層(ceng)的(de)上一層(ceng)：如果架空(kong)層(ceng)活動的(de)人(ren)群多，比較吵鬧。夏天時(shi)(shi)，架空(kong)層(ceng)的(de)垃圾如果不及時(shi)(shi)清(qing)理，就容易產生(sheng)惡臭(chou)，影響居住的(de)環境。

③底層：比較容易被盜、采光通風不(bu)足(zu)、私(si)密性(xing)差、潮(chao)濕、噪(zao)音比較大（行(xing)人、單元門噪(zao)音的(de)影響）等。

④頂層(ceng)：主要是夏季熱，雨季容易漏雨。

采光

采光分兩個層次。一是(shi)是(shi)否(fou)明(ming)廚明(ming)衛，即每(mei)個房間是(shi)否(fou)都有窗；第2是(shi)陽(yang)光照射時間。影響采光好壞的因素有如下：

①樓(lou)間(jian)距和樓(lou)層(ceng)高低：樓(lou)層(ceng)越高，采(cai)光(guang)越好(hao)；樓(lou)間(jian)距越大，采(cai)光(guang)越好(hao)。

②房屋朝向好壞：南向的(de)房子采(cai)光當然好，一般客廳、主臥朝南比較好。

③房(fang)子是(shi)否處(chu)于凹(ao)槽(cao)內(nei)(nei)：處(chu)在凹(ao)槽(cao)內(nei)(nei)的房(fang)子，其采(cai)光會被相鄰房(fang)間遮擋住。

④戶型采(cai)光(guang)窗(chuang)的數量和面積大小：理論上具有東、南、西三面采(cai)光(guang)的房子，采(cai)光(guang)性能突出。窗(chuang)戶太小，會影響房屋的采(cai)光(guang)。

此外，如果周邊有高(gao)大的建(jian)筑物，則房(fang)(fang)屋的采光也(ye)會(hui)被遮擋(dang)。在買房(fang)(fang)時，要參考(kao)上述幾點，以(yi)辨別房(fang)(fang)屋采光好壞。

使用面積

使用(yong)面積(ji)指(zhi)每(mei)套住(zhu)宅戶(hu)門內除墻體厚度外全部凈面積(ji)的總和，即地毯面積(ji)。其中包(bao)括臥(wo)室、起居室、過廳、過道、廚房(fang)(fang)、衛生間、儲藏室、壁柜（不(bu)包(bao)括吊柜）、戶(hu)內樓梯（按投(tou)影面積(ji)）。不(bu)管房(fang)(fang)屋的建筑面積(ji)有多大(da)，買房(fang)(fang)入住(zhu)后，可以(yi)利(li)用(yong)的是房(fang)(fang)屋的使用(yong)面積(ji)，因此，房(fang)(fang)屋的使用(yong)率高低很重要。

板(ban)樓戶型(xing)的使(shi)用率(lv)通常高達85％以上(shang)，而塔樓戶型(xing)的使(shi)用率(lv)通常僅為(wei)75％，因為(wei)塔樓內的電梯井、變配電機房等都(dou)將作(zuo)為(wei)公共面積攤到(dao)每個業主的頭(tou)上(shang)。

稅費相關

同一個小區，房(fang)源的產(chan)權年(nian)限大不(bu)相(xiang)(xiang)同，這與業主辦理產(chan)權證(zheng)的時間有關。未(wei)滿(man)(man)兩年(nian)的房(fang)產(chan)再交易時，就需(xu)繳納(na)增值稅(shui)(shui)(shui)及(ji)其附加稅(shui)(shui)(shui)、個稅(shui)(shui)(shui)等相(xiang)(xiang)關稅(shui)(shui)(shui)費。滿(man)(man)2年(nian)及(ji)以(yi)(yi)上的房(fang)子，可(ke)以(yi)(yi)免征(zheng)增值稅(shui)(shui)(shui)。滿(man)(man)五少有的房(fang)子，可(ke)以(yi)(yi)免征(zheng)增值稅(shui)(shui)(shui)和個稅(shui)(shui)(shui)。買房(fang)的時候，一定要問清(qing)房(fang)產(chan)證(zheng)滿(man)(man)幾(ji)年(nian)。

【結語】二手(shou)房(fang)實地看(kan)房(fang)看(kan)什么？購買(mai)二手(shou)房(fang)，實地看(kan)房(fang)是(shi)很關鍵(jian)的一(yi)步，看(kan)房(fang)時(shi)(shi)頭腦一(yi)定(ding)要保持清醒，千萬要當心中(zhong)介(jie)、房(fang)主玩的那些障眼(yan)法，物業、裝(zhuang)修、戶型、房(fang)屋質量、周圍環境、逃生通道、單元空間、地段(duan)、朝向、樓層……都是(shi)看(kan)房(fang)時(shi)(shi)不(bu)可忽略的細(xi)節哦。