實地看房(fang)需要(yao)看好房(fang)屋(wu)(wu)戶型、結(jie)構、朝向(xiang)、通風(feng)、采光、質量(liang)、面積、層(ceng)高、裝(zhuang)修、配送家具等(deng)情況。房(fang)屋(wu)(wu)質量(liang)檢測看以下5項(xiang)：

滲

漏(lou)水現(xian)象，包括天花、樓地(di)墻面，地(di)下室，衛浴潔具等。

堵

檢測上下水管道和衛生(sheng)潔具是否(fou)有堵塞現象。

裂

檢測墻面、地面和屋面是否起翹、開裂(lie)等現象。

蝕

檢測(ce)鋁合金門窗等(deng)是否存在生銹腐蝕、損壞等(deng)問題。

污

檢測(ce)墻面地面門窗上(shang)下水管道(dao)及衛生潔具是否(fou)沾滿泥漿、灰塵等(deng)臟亂現象。

購房(fang)者要(yao)多(duo)方面了解，房(fang)屋(wu)周邊(bian)環境(jing)(jing)是(shi)否(fou)符合自己(ji)的需求，主要(yao)包括(kuo)：周邊(bian)交通、生活配套(tao)、小區綠化、噪聲(sheng)、電梯、保安、物業管理、街道居(ju)委(wei)會等(deng)。周邊(bian)環境(jing)(jing)三大要(yao)點不(bu)可(ke)忽視：

物業情況

水：水質如何，水壓是多少，高(gao)樓層(ceng)是否保(bao)證供(gong)水

電：供電容量(liang)多少、夏季用電高峰是(shi)否存在斷電現象

燃(ran)氣：收費情況，充繳情況

暖氣：收費(fei)情況、何(he)時(shi)供暖、何(he)時(shi)斷暖

電(dian)梯：使用年限(xian)、維修期(qi)限(xian)、管理方式(shi)

小區環境

居(ju)住人(ren)(ren)群大致狀況：老人(ren)(ren)、中年人(ren)(ren)、還(huan)是(shi)小孩居(ju)多

配套情況：是否有(you)娛(yu)樂健身設施，公園、銀行、洗衣店等(deng)

污染(ran)問題：小(xiao)區垃圾處理狀(zhuang)況如(ru)何，夜晚是否(fou)有(you)噪聲污染(ran)的問題

安(an)全問題：小區出入管(guan)理、保安(an)是否能24小時值(zhi)班等(deng)

特色問題

以(yi)學區房為賣(mai)點的(de)二手房需要到(dao)教(jiao)育局確認(ren)是否真實；以(yi)保證落戶為優惠條件(jian)的(de)二手房要到(dao)派出(chu)所進行確認(ren)。

確保產權合法與真實

購房者可到房管(guan)局對房產(chan)證的真(zhen)偽進(jin)行(xing)驗證。不要和(he)委托人或中介反方面(mian)進(jin)行(xing)交易，避(bi)免上當受騙。

確保產權完整性

調(diao)查其房產(chan)有(you)沒有(you)抵押、租賃、或仍(reng)在還貸等情況，避免購買過戶(hu)后(hou)出現不必要(yao)的紛爭。

確保產權清晰性

產權證(zheng)上(shang)的房主和(he)(he)買房者是否(fou)一致；產權證(zheng)上(shang)確認的面(mian)積(ji)與(yu)實際面(mian)積(ji)是否(fou)相符。如果房屋有多個(ge)共(gong)(gong)有人，必須和(he)(he)全部共(gong)(gong)有人簽訂(ding)買賣合(he)同，只和(he)(he)其中一個(ge)或是幾個(ge)簽訂(ding)合(he)同是無效的。

戶型看完看面積

很多人(ren)看(kan)戶型會忽略每個(ge)房(fang)間(jian)(jian)的面積(ji)(ji)，看(kan)房(fang)時要(yao)(yao)注意單元內(nei)不同空間(jian)(jian)要(yao)(yao)有相(xiang)對(dui)合理(li)的面積(ji)(ji)。從居住功能角(jiao)度分析，廚房(fang)的合理(li)面積(ji)(ji)應(ying)在(zai)4平(ping)方(fang)米-5平(ping)方(fang)米之間(jian)(jian)，衛生(sheng)間(jian)(jian)最好洗、廁功能分開，三居以上應(ying)設(she)有兩個(ge)衛生(sheng)間(jian)(jian)。主臥室的合理(li)面積(ji)(ji)應(ying)在(zai)13平(ping)方(fang)米-14平(ping)方(fang)米之間(jian)(jian)，客(ke)廳(ting)的面積(ji)(ji)要(yao)(yao)盡量(liang)大些(xie)，廳(ting)內(nei)開門的數量(liang)應(ying)盡量(liang)減(jian)少，房(fang)屋要(yao)(yao)方(fang)正，不要(yao)(yao)有斜角(jiao)。

購房一定看地段

地段也(ye)(ye)就(jiu)是小區(qu)所在的地理位置。地段的好(hao)(hao)壞決定了(le)房(fang)產的售價(jia)，同時也(ye)(ye)是物業保(bao)值(zhi)、升值(zhi)的一個重要(yao)(yao)因素。作為自己居住的房(fang)屋，主要(yao)(yao)考慮的還是以方便(bian)自己及家庭成(cheng)員出(chu)行為宜，不要(yao)(yao)片面強調往鬧區(qu)里“扎堆”，那樣既(ji)不經濟(ji)，也(ye)(ye)不一定能提(ti)高生(sheng)活(huo)質量。一般只要(yao)(yao)有好(hao)(hao)的道路交通網，離市中心又不是太遠，房(fang)價(jia)比(bi)較合(he)適的即(ji)可。

住得舒服看朝向

良好的朝(chao)向(xiang)，可(ke)以保證(zheng)有(you)(you)大量的陽(yang)光通(tong)過窗戶(hu)直射(she)(she)入室，改善住宅室內環境，如光、溫(wen)度、衛生狀況，對居住者的身心健康十分有(you)(you)利(li)。在北(bei)京地區(qu)，以正 南(nan)朝(chao)向(xiang)接受陽(yang)光直射(she)(she)面最大，時間最長，南(nan)偏(pian)(pian)東、南(nan)偏(pian)(pian)西(xi)105度內都(dou)有(you)(you)陽(yang)光直射(she)(she)入室，而北(bei)偏(pian)(pian)東、北(bei)偏(pian)(pian)西(xi)75度內整日(ri)都(dou)不會(hui)有(you)(you)陽(yang)光直射(she)(she)入室。

視野良好看樓層

一般(ban)來說，在不考慮個人(ren)因素的情況(kuang)下，住宅(zhai)樓在總(zong)層數的1/3以(yi)(yi)上、2/3以(yi)(yi)下為較好(hao)層次，如北京地區六層住宅(zhai)樓的三四層，十(shi)八層塔樓的六至(zhi)十(shi)二層為最(zui)佳。

看完周邊看格局

二手(shou)房(fang)一般有如(ru)下幾(ji)種(zhong)：毛坯(pi)、簡裝(zhuang)、中(zhong)裝(zhuang)、精裝(zhuang)。看房(fang)的(de)時候大家在看完房(fang)子(zi)的(de)裝(zhuang)修之后，一定(ding)要保持清(qing)醒注意看看房(fang)子(zi)的(de)格(ge)局(ju)（請自行在腦中(zhong)屏蔽(bi)家具家電）。例如(ru)客廳的(de)門直(zhi)接對著臥(wo)室的(de)話(hua)，私密性比(bi)較差；直(zhi)接面對衛生(sheng)間的(de)話(hua)，又極(ji)不雅觀(guan)。格(ge)局(ju)好的(de)房(fang)子(zi)應該能夠(gou)有效(xiao)地(di)把各(ge)種(zhong)功能區分開來，雅觀(guan)而(er)且實用(yong)。

白天看完晚上看

一般情況下(xia)，我們(men)和中介活動房主都(dou)會(hui)約(yue)在(zai)白(bai)天(tian)看(kan)(kan)房，但(dan)是(shi)有些情況我們(men)在(zai)白(bai)天(tian)是(shi)無法了解的(de)，想要(yao)摸清這套房子(zi)的(de)底(di)兒晚上也得去(qu)。晚上看(kan)(kan)房重(zhong)點是(shi)要(yao)看(kan)(kan)小區物業管理安全(quan)重(zhong)視(shi)程度，安全(quan)防范措施是(shi)否到位(wei)，有無“夜攤”等噪音干擾源等。

晴天看完雨天看

這一點，對于頂樓的房屋(wu)尤(you)其重要(yao)，不要(yao)怕麻煩，你要(yao)知道在大雨(yu)之后(hou)，房屋(wu)問(wen)題就會(hui)“原(yuan)形畢露”，種種問(wen)題我們就能一覽無(wu)余(yu)：墻壁、墻角、天(tian)花板是否(fou)出(chu)現裂痕，會(hui)不會(hui)漏水、滲水等狀況。

看完墻面看墻角

亙(gen)古(gu)名言：細節決(jue)定成敗(bai)！看房也得看細節，墻(qiang)面(mian)什么(me)情況我(wo)們(men)往往一(yi)眼就能明了(le)。但是墻(qiang)角比墻(qiang)面(mian)更重要，它是承接(jie)上下左右結構力(li)量的，假如(ru)發生地震(zhen)（呸(pei)呸(pei)呸(pei)），承重力(li)才是關鍵，而且墻(qiang)角出(chu)現嚴重裂縫的話，漏水的問(wen)題遲早會出(chu)現。

看完冷水看熱水

怎么知道水(shui)(shui)管(guan)會不(bu)會漏過(guo)水(shui)(shui)呢？小(xiao)(xiao)編(bian)教你小(xiao)(xiao)竅門(men)：看(kan)水(shui)(shui)管(guan)周圍有沒(mei)有水(shui)(shui)垢(gou)、水(shui)(shui)有無泛黃。檢驗浴缸：先看(kan)看(kan)水(shui)(shui)龍(long)頭流水(shui)(shui)是否(fou)通暢(chang)，裝滿水(shui)(shui)后，再看(kan)看(kan)排水(shui)(shui)是否(fou)正常(chang)。家(jia)里只(zhi)要有用(yong)水(shui)(shui)的地方一定一一檢查到了。衛(wei)生(sheng)間(jian)和廚(chu)房的熱水(shui)(shui)情況是檢查的重中(zhong)之重。

看完裝潢看做工

越是(shi)好(hao)的(de)(de)裝潢(huang)越容易(yi)掩蓋(gai)龜裂的(de)(de)墻角(jiao)、發霉、漏(lou)水等毛病（難道這就是(shi)傳說中的(de)(de)障眼法？）。所以(yi)呢，必須要注意房(fang)屋的(de)(de)做(zuo)工(gong)，尤(you)其是(shi)墻角(jiao)、窗沿(yan)、天花板的(de)(de)收邊工(gong)序是(shi)否細致，而這些地方往往容易(yi)被忽視(shi)。

看完電器看插座

電器什么的(de)可以(yi)以(yi)后添置，但是插(cha)座嘛，很多人都會有這個感覺：到了用時方(fang)恨(hen)少(shao)！設計精心的(de)房屋，才能讓我(wo)們充分享受到現代(dai)化家電的(de)便利性，小插(cha)座，大便利。

看完窗簾看窗外

窗簾好不好看，這個真心不重要(yao)，我(wo)們在看房子(zi)時應注意打開窗戶(hu)，看看房子(zi)的通風狀況是(shi)(shi)否(fou)(fou)良好，房屋是(shi)(shi)否(fou)(fou)有潮濕、霉味，采(cai)光是(shi)(shi)否(fou)(fou)良好。要(yao)注意檢查一下小細節：房屋的窗戶(hu)是(shi)(shi)否(fou)(fou)對(dui)著別人家的排(pai)氣(qi)孔。

看完電梯看樓梯

現在高(gao)層、超高(gao)層的(de)二手房越來越多，這就涉及到了電(dian)梯問題，電(dian)梯的(de)功能(neng)固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否(fou)有住家的(de)堆積(ji)物、消防通(tong)(tong)路是否(fou)通(tong)(tong)暢(chang)，樓梯直接關系到日(ri)后(hou)逃生。

看完房東看保安

小區(qu)管理(li)員和保(bao)安是最最了解小區(qu)基(ji)本狀況的，在他們那里我(wo)們往(wang)(wang)往(wang)(wang)能夠知道最實際、最客觀的情(qing)況。有時他們口(kou)中介紹的情(qing)況能成(cheng)為我(wo)們買(mai)房與否(fou)的決(jue)定性(xing)因素。

買二(er)手(shou)房(fang)看房(fang)是不用付中(zhong)介費(fei)的(de)，中(zhong)介費(fei)只有在成交以(yi)后需要，看房(fang)要錢就是坑人的(de)啦。

樓形

樓形一般分為板樓、塔樓和板塔結合。

板樓一般南北(bei)通透，便于采光通風；一梯兩戶(hu)是板樓的標配，由于住戶(hu)不多，居家(jia)生活(huo)也比較(jiao)清靜。

塔(ta)樓社(she)區(qu)的(de)建筑密度(du)普遍比板樓社(she)區(qu)的(de)高，往往是一梯6戶(hu)以上。人多會容(rong)易雜(za)亂吵鬧、電梯擁擠。而(er)且塔(ta)樓每層都有部(bu)分住戶(hu)的(de)采光、通風等條件比較差。不過(guo)塔(ta)樓由于樓高，高層視野相對開闊。

板塔結合的(de)房子，2梯4戶是比較常見的(de)，邊戶南北通透、中間戶朝南設計(ji)。

房齡

房齡(ling)影(ying)(ying)響貸款(kuan)年(nian)限，房齡(ling)越(yue)(yue)老，貸款(kuan)年(nian)限越(yue)(yue)短。除此之(zhi)外，房齡(ling)還影(ying)(ying)響房屋(wu)的(de)價格(ge)，房子越(yue)(yue)老越(yue)(yue)不易出手，價格(ge)空間(jian)就越(yue)(yue)窄，久之(zhi)甚(shen)至會貶值；房齡(ling)增(zeng)長和使用(yong)年(nian)限是(shi)成反比(bi)的(de)，而與修繕維護費用(yong)成正比(bi)，種種因(yin)素都將增(zeng)大持有成本。隨著受損程度，還可能存在安(an)全隱患。買房的(de)時(shi)候一定要注意問下房齡(ling)，房齡(ling)是(shi)從(cong)該房屋(wu)竣工之(zhi)日開(kai)始算起。

戶型

一個好的(de)(de)戶型，晴天(tian)不(bu)開(kai)燈，光照也(ye)充足；房(fang)里(li)擺放(fang)家具，不(bu)妨礙(ai)人走動；不(bu)借助通風設備也(ye)能自然通風。好戶型有以(yi)下5條(tiao)標(biao)準可以(yi)參考(kao)：格(ge)局(ju)方正、開(kai)間(jian)(jian)進(jin)深合理、沒有暗間(jian)(jian)、房(fang)間(jian)(jian)大(da)小適中、動線合理。此外(wai)，看(kan)看(kan)戶型有無(wu)大(da)的(de)(de)改動，是否存在結構(gou)性問題等重(zhong)大(da)安全(quan)隱(yin)患。

朝向

一個好的(de)朝向可以保證有大量的(de)陽光通過窗戶(hu)直(zhi)射入(ru)室，改善住宅(zhai)室內環境(jing)，如光、溫度、衛生(sheng)狀況(kuang)等(deng)，對居住者的(de)身心(xin)健康十分(fen)有利(li)。一般(ban)來說，臥室、客廳都朝南的(de)房子，是比較(jiao)好的(de)。

樓層

對(dui)于(yu)多層(ceng)無電梯住宅(zhai)來說，一般順序(xu)是3、4、5、2、1、6。但對(dui)現(xian)在的(de)中(zhong)高層(ceng)住宅(zhai)來說，好(hao)的(de)樓層(ceng)排序(xu)為中(zhong)高層(ceng)、頂(ding)層(ceng)、底層(ceng)。買(mai)房(fang)選樓層(ceng)要考慮家庭人(ren)口構成和喜好(hao)、房(fang)屋(wu)價格(ge)、采光好(hao)壞等各方(fang)面的(de)因(yin)素。遇(yu)到下面這些(xie)樓層(ceng)，在選房(fang)時(shi)，要慎(shen)重(zhong)考慮。因(yin)為這些(xie)樓層(ceng)存在這樣或(huo)那(nei)樣的(de)缺(que)點。

①設(she)備(bei)層(ceng)(ceng)及其下一(yi)層(ceng)(ceng)：在設(she)備(bei)層(ceng)(ceng)或其下一(yi)層(ceng)(ceng)，設(she)備(bei)的噪音、機械(xie)振動等都會給居住環(huan)境帶來負面影響。

②架空(kong)(kong)(kong)層(ceng)的上一層(ceng)：如果架空(kong)(kong)(kong)層(ceng)活動(dong)的人群多，比較吵鬧。夏天時(shi)，架空(kong)(kong)(kong)層(ceng)的垃圾如果不及(ji)時(shi)清理，就(jiu)容易產生惡臭，影響居住的環(huan)境。

③底層：比(bi)較容易被盜(dao)、采光通風不足、私(si)密性(xing)差、潮濕、噪(zao)音比(bi)較大（行人、單元門(men)噪(zao)音的影(ying)響）等。

④頂(ding)層(ceng)：主要(yao)是夏(xia)季熱，雨季容易(yi)漏(lou)雨。

采光

采光(guang)分兩個層(ceng)次。一是是否明廚明衛(wei)，即每個房(fang)間是否都有(you)窗；第(di)2是陽光(guang)照(zhao)射時間。影響采光(guang)好壞的因素有(you)如下：

①樓間距和樓層高(gao)低(di)：樓層越(yue)(yue)高(gao)，采(cai)光越(yue)(yue)好；樓間距越(yue)(yue)大，采(cai)光越(yue)(yue)好。

②房屋(wu)朝向好壞：南向的房子采光當(dang)然好，一般客廳、主臥朝南比較好。

③房子(zi)是否處于凹槽(cao)(cao)內：處在凹槽(cao)(cao)內的房子(zi)，其采(cai)光會被相鄰(lin)房間(jian)遮擋住。

④戶(hu)型采光(guang)(guang)窗的(de)數量和面(mian)積大小：理論上具有東、南(nan)、西三面(mian)采光(guang)(guang)的(de)房(fang)子，采光(guang)(guang)性能突出。窗戶(hu)太小，會影(ying)響(xiang)房(fang)屋的(de)采光(guang)(guang)。

此外，如果周邊有高大的(de)建筑物，則房(fang)屋(wu)的(de)采光也會被遮擋。在買(mai)房(fang)時，要(yao)參考(kao)上述幾點，以辨別房(fang)屋(wu)采光好壞。

使用面積

使(shi)(shi)用(yong)面(mian)(mian)積指(zhi)每(mei)套住(zhu)宅戶(hu)門內除墻(qiang)體(ti)厚度外(wai)全部(bu)凈面(mian)(mian)積的總(zong)和(he)，即(ji)地毯面(mian)(mian)積。其中(zhong)包括(kuo)臥室(shi)(shi)、起居室(shi)(shi)、過廳、過道、廚(chu)房(fang)、衛生間、儲藏室(shi)(shi)、壁(bi)柜(ju)（不(bu)包括(kuo)吊(diao)柜(ju)）、戶(hu)內樓梯(ti)（按投影面(mian)(mian)積）。不(bu)管房(fang)屋的建筑面(mian)(mian)積有多大，買房(fang)入住(zhu)后，可以利用(yong)的是房(fang)屋的使(shi)(shi)用(yong)面(mian)(mian)積，因此(ci)，房(fang)屋的使(shi)(shi)用(yong)率高(gao)低很(hen)重要。

板樓戶型(xing)的使(shi)(shi)用(yong)率通常(chang)高達85％以上(shang)，而塔樓戶型(xing)的使(shi)(shi)用(yong)率通常(chang)僅為(wei)75％，因為(wei)塔樓內的電(dian)梯井、變配(pei)電(dian)機(ji)房(fang)等都(dou)將(jiang)作為(wei)公共面積攤到(dao)每個業主的頭上(shang)。

稅費相關

同(tong)一(yi)個小區，房源的產(chan)權年限大不相(xiang)(xiang)同(tong)，這與業主(zhu)辦理產(chan)權證的時(shi)間有(you)關。未(wei)滿兩(liang)年的房產(chan)再交易(yi)時(shi)，就需繳納增(zeng)值稅(shui)及其附加稅(shui)、個稅(shui)等相(xiang)(xiang)關稅(shui)費。滿2年及以上的房子，可(ke)以免(mian)征增(zeng)值稅(shui)。滿五少有(you)的房子，可(ke)以免(mian)征增(zeng)值稅(shui)和個稅(shui)。買房的時(shi)候(hou)，一(yi)定要問清房產(chan)證滿幾年。

【結語】二(er)手(shou)房(fang)實地看(kan)房(fang)看(kan)什么？購買二(er)手(shou)房(fang)，實地看(kan)房(fang)是很關鍵的(de)一步，看(kan)房(fang)時頭(tou)腦一定要(yao)保持清醒，千萬(wan)要(yao)當(dang)心中介、房(fang)主玩(wan)的(de)那些障眼(yan)法，物業、裝修(xiu)、戶(hu)型(xing)、房(fang)屋質量、周(zhou)圍(wei)環境(jing)、逃(tao)生通(tong)道、單元空間(jian)、地段、朝向、樓(lou)層……都(dou)是看(kan)房(fang)時不(bu)可忽略的(de)細節哦。