一、如何測算房屋的面積

在我國大部(bu)分(fen)城市，根據建(jian)(jian)(jian)設部(bu)《商(shang)(shang)品房銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)計(ji)算(suan)及公用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)分(fen)攤規則》的(de)規定，房屋銷(xiao)(xiao)售(shou)仍按(an)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)算(suan)價格，那么單元(yuan)(yuan)住宅的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)怎樣測(ce)算(suan)？商(shang)(shang)品房按(an)“套”或“單元(yuan)(yuan)”出售(shou)，商(shang)(shang)品房的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)即為購房者所購買的(de)套內(nei)或單元(yuan)(yuan)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)（以下簡稱(cheng)套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)）與應分(fen)攤的(de)公用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)之(zhi)和(he)。

商品房銷售面(mian)積=套內建筑(zhu)面(mian)積+分(fen)攤的公用建筑(zhu)面(mian)積

套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面積(ji)=套(tao)內(nei)使(shi)用面積(ji)＋套(tao)內(nei)墻體(ti)面積(ji)＋陽(yang)臺(tai)建(jian)筑(zhu)面積(ji)

（一）套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜(ju)（不包括吊柜(ju)）、戶內樓梯（按投(tou)影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)）。利用(yong)(yong)坡屋頂(ding)內空間作房間時，其一(yi)半的(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)凈(jing)(jing)高(gao)不低于(yu)(yu)2？1米，其余部分最小 凈(jing)(jing)高(gao)不低于(yu)(yu)1．5米，符(fu)合以上要求的(de)可計入使用(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)；否(fou)則(ze)不算(suan)使用(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。 每(mei)戶陽臺（無論凹、凸陽臺）面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)在6平方米以下的(de)，不計算(suan)使用(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)；超過6平方米的(de)，超過部分按陽臺凈(jing)(jing)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)1／2折算(suan)計入使用(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。

（二）套內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)積(ji)：商品房各套（單(dan)元(yuan)(yuan)）內(nei)使(shi)用空間(jian)周圍(wei)的(de)(de)維(wei)護或(huo)承(cheng)重(zhong)墻(qiang)(qiang)體(ti)，有(you)共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)及非共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)兩(liang)種。品房各套（單(dan)元(yuan)(yuan)）之間(jian)的(de)(de)分(fen)隔墻(qiang)(qiang)、套（單(dan)元(yuan)(yuan)）與公用建筑(zhu)空間(jian)投影(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)分(fen)隔墻(qiang)(qiang)以及外墻(qiang)(qiang)（包括(kuo)山墻(qiang)(qiang)）均為(wei)共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)，共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)體(ti)水平投影(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)一半(ban)計入套內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。非共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)體(ti)水平投影(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)全部(bu)計入套內(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。

（三）陽(yang)臺建(jian)筑面積：按(an)國(guo)家現行(xing)《建(jian)筑面積計(ji)算規則(ze)》進行(xing)計(ji)算。

單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；二是各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也(ye)不計入公用建筑面積(ji)。

公用建筑面(mian)積按(an)以下方法計算(suan)：

整棟(dong)建筑物(wu)的面積(ji)扣除(chu)整棟(dong)建筑物(wu)各套（單元）套內建筑面積(ji)之和，并扣除(chu)已作為(wei)獨立使用空間銷售(shou)或出租的地下室(shi)、車棚(peng)及人防工(gong)程等建筑面積(ji)，即為(wei)整棟(dong)建筑物(wu)的公用建筑面積(ji)。

將整(zheng)棟(dong)的(de)(de)的(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)除以整(zheng)棟(dong)的(de)(de)各套套內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)之和，得到建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物(wu)的(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)分(fen)(fen)攤系(xi)(xi)數(shu)。用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)分(fen)(fen)攤系(xi)(xi)數(shu)＝公(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)套內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)之和。

公(gong)用建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)攤(tan)計算： 各套（單(dan)元）的套內(nei)(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)乘以(yi)公(gong)用建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)攤(tan)系數(shu)(shu)，得到(dao)購房者應(ying)合理分(fen)攤(tan)的公(gong)用建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。 分(fen)攤(tan)的公(gong)用建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)＝公(gong)用建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)攤(tan)系數(shu)(shu)×套內(nei)(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji) 一般(ban)高(gao)層(ceng)住(zhu)宅公(gong)建(jian)(jian)分(fen)攤(tan)系數(shu)(shu)為0.4左右。

二、房屋面積有誤差怎么辦

根據《商(shang)品(pin)房銷售管(guan)理(li)辦法》及最高人(ren)民法院相關司法解釋的(de)規定(ding)，出賣人(ren)交付房屋套內建筑面積或(huo)者建筑面積與(yu)商(shang)品(pin)房買(mai)賣合(he)同(tong)(tong)約(yue)定(ding)面積不符，合(he)同(tong)(tong)有約(yue)定(ding)的(de)，按照約(yue)定(ding)處理(li)；合(he)同(tong)(tong)沒有約(yue)定(ding)或(huo)者約(yue)定(ding)不明確的(de)按照以下原則(ze)處理(li)：

（一）面積誤差(cha)比絕對值在3%以(yi)內（含3%），按照合同約定的(de)價(jia)格據(ju)實(shi)結算，買受人(ren)請(qing)求解除合同的(de)，不(bu)予支持；

（二）面積(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)(cha)(cha)(cha)比絕對值超出3%，買受人(ren)(ren)可以(yi)請求解除(chu)合同，返還已(yi)付購房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)及利息，也(ye)可以(yi)選擇(ze)繼續履行(xing)合同，房(fang)屋實(shi)際面積(ji)(ji)(ji)大于合同約(yue)定面積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)，面積(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)(cha)(cha)(cha)比在(zai)3%以(yi)內（含3%）部(bu)分的(de)(de)房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)由買受人(ren)(ren)按約(yue)定的(de)(de)價格補足，超出3%部(bu)分的(de)(de)房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)由出賣(mai)人(ren)(ren)承(cheng)擔，所(suo)有權歸買受人(ren)(ren)；房(fang)屋實(shi)際面積(ji)(ji)(ji)小于合同約(yue)定面積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)，面積(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)(cha)(cha)(cha)比在(zai)3%以(yi)內（含3%）部(bu)分的(de)(de)房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)及利息由出賣(mai)人(ren)(ren)返還買受人(ren)(ren)，但面積(ji)(ji)(ji)誤(wu)差(cha)(cha)(cha)(cha)比超過3%部(bu)分的(de)(de)房(fang)價款(kuan)(kuan)(kuan)，出賣(mai)人(ren)(ren)應(ying)雙倍返還給(gei)買受人(ren)(ren)。