一、如何測算房屋的面積

在我國大部(bu)分(fen)城市，根據建(jian)設部(bu)《商品(pin)(pin)房(fang)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)計算(suan)及(ji)公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)分(fen)攤(tan)規則》的(de)規定，房(fang)屋銷(xiao)(xiao)售仍按(an)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計算(suan)價格，那么單(dan)元(yuan)住宅的(de)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)怎樣測算(suan)？商品(pin)(pin)房(fang)按(an)“套”或“單(dan)元(yuan)”出售，商品(pin)(pin)房(fang)的(de)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)即為購房(fang)者所(suo)購買的(de)套內或單(dan)元(yuan)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)（以下簡稱套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)）與應分(fen)攤(tan)的(de)公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)之和。

商品(pin)房銷(xiao)售面(mian)積=套內(nei)建(jian)筑面(mian)積+分攤的公用(yong)建(jian)筑面(mian)積

套內建筑面積(ji)=套內使用面積(ji)＋套內墻體面積(ji)＋陽臺建筑面積(ji)

（一）套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜(ju)（不(bu)包括吊柜(ju)）、戶(hu)內(nei)樓梯（按(an)投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)）。利用(yong)(yong)坡屋頂內(nei)空(kong)間(jian)作房(fang)間(jian)時，其(qi)一半的(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)凈(jing)(jing)高(gao)不(bu)低(di)于2？1米(mi)，其(qi)余部分最小 凈(jing)(jing)高(gao)不(bu)低(di)于1．5米(mi)，符(fu)合(he)以(yi)上要求的(de)可(ke)計入使(shi)用(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)；否則(ze)不(bu)算使(shi)用(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。 每戶(hu)陽臺（無論(lun)凹、凸陽臺）面(mian)(mian)(mian)積(ji)在6平(ping)方(fang)米(mi)以(yi)下的(de)，不(bu)計算使(shi)用(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)；超(chao)(chao)過6平(ping)方(fang)米(mi)的(de)，超(chao)(chao)過部分按(an)陽臺凈(jing)(jing)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)1／2折算計入使(shi)用(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。

（二(er)）套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)積(ji)(ji)：商品房(fang)各(ge)套(tao)(tao)（單(dan)(dan)元）內(nei)使用(yong)空間(jian)周圍(wei)的維護(hu)或承(cheng)重墻(qiang)(qiang)(qiang)體，有共用(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)及(ji)非共用(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)兩種。品房(fang)各(ge)套(tao)(tao)（單(dan)(dan)元）之間(jian)的分(fen)隔墻(qiang)(qiang)(qiang)、套(tao)(tao)（單(dan)(dan)元）與公(gong)用(yong)建筑空間(jian)投(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)的分(fen)隔墻(qiang)(qiang)(qiang)以(yi)及(ji)外墻(qiang)(qiang)(qiang)（包括山墻(qiang)(qiang)(qiang)）均為共用(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)，共用(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)體水平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)的一半計入(ru)套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)積(ji)(ji)。非共用(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)體水平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)全部(bu)計入(ru)套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)積(ji)(ji)。

（三）陽臺建(jian)筑面積(ji)：按國家現行《建(jian)筑面積(ji)計算規則(ze)》進行計算。

單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；二是各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車(che)棚(peng)等，作(zuo)為人防工程的地下室也不計入(ru)公用建筑面積(ji)。

公用建筑面(mian)積按以(yi)下方(fang)法計算：

整棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物的(de)面(mian)積扣除整棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物各套（單元）套內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積之和，并(bing)扣除已作為(wei)獨立使用空間銷售或出(chu)租的(de)地(di)下室(shi)、車棚(peng)及人(ren)防工程等建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積，即為(wei)整棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物的(de)公用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積。

將整棟(dong)的的公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)除以整棟(dong)的各套套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)之和(he)，得到建(jian)筑(zhu)(zhu)物的公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)分(fen)攤(tan)系(xi)數(shu)。用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)分(fen)攤(tan)系(xi)數(shu)＝公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)之和(he)。

公(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)分攤(tan)(tan)計算： 各(ge)套(tao)（單元(yuan)）的套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)乘以公(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)分攤(tan)(tan)系數，得到購房者應合(he)理分攤(tan)(tan)的公(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。 分攤(tan)(tan)的公(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)＝公(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)分攤(tan)(tan)系數×套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji) 一般高層(ceng)住宅公(gong)(gong)(gong)(gong)建(jian)分攤(tan)(tan)系數為0.4左(zuo)右(you)。

二、房屋面積有誤差怎么辦

根據《商品房(fang)銷售管理辦法》及最(zui)高人(ren)民法院相關(guan)司(si)法解釋的(de)規定(ding)，出賣(mai)(mai)人(ren)交付(fu)房(fang)屋套內(nei)建筑面積(ji)或(huo)者(zhe)建筑面積(ji)與商品房(fang)買賣(mai)(mai)合同(tong)約(yue)定(ding)面積(ji)不符，合同(tong)有約(yue)定(ding)的(de)，按(an)照約(yue)定(ding)處(chu)理；合同(tong)沒有約(yue)定(ding)或(huo)者(zhe)約(yue)定(ding)不明確的(de)按(an)照以下原則處(chu)理：

（一）面積誤差比絕(jue)對(dui)值在3%以(yi)內（含3%），按照(zhao)合同約定的(de)價(jia)格據實結算(suan)，買受人請求(qiu)解除合同的(de)，不予支持；

（二）面(mian)積(ji)誤差(cha)比(bi)(bi)絕對值超出(chu)(chu)3%，買(mai)(mai)(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)可以(yi)(yi)請(qing)求解除合同，返還已付購房款及利息，也可以(yi)(yi)選擇繼續履行合同，房屋實(shi)際面(mian)積(ji)大于(yu)合同約定面(mian)積(ji)的(de)，面(mian)積(ji)誤差(cha)比(bi)(bi)在3%以(yi)(yi)內（含(han)3%）部(bu)分的(de)房款由(you)(you)買(mai)(mai)(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)按約定的(de)價格補足，超出(chu)(chu)3%部(bu)分的(de)房款由(you)(you)出(chu)(chu)賣(mai)(mai)人(ren)(ren)(ren)承擔，所有權歸買(mai)(mai)(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)；房屋實(shi)際面(mian)積(ji)小(xiao)于(yu)合同約定面(mian)積(ji)的(de)，面(mian)積(ji)誤差(cha)比(bi)(bi)在3%以(yi)(yi)內（含(han)3%）部(bu)分的(de)房款及利息由(you)(you)出(chu)(chu)賣(mai)(mai)人(ren)(ren)(ren)返還買(mai)(mai)(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)，但面(mian)積(ji)誤差(cha)比(bi)(bi)超過(guo)3%部(bu)分的(de)房價款，出(chu)(chu)賣(mai)(mai)人(ren)(ren)(ren)應雙倍返還給買(mai)(mai)(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)。