買二(er)手(shou)房(fang)流(liu)程 二(er)手(shou)房(fang)交易流(liu)程圖 二(er)手(shou)房(fang)收(shou)房(fang)驗房(fang)注意事項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理(li)過戶(hu)手(shou)續

4、繳納稅費

5、辦理產(chan)權轉移手續(xu)

6、銀行貸款

7、銀行打款(kuan)完成交易(yi)

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料洗臉盆(pen)--用于(yu)驗收下水管道 ；1只(zhi)小(xiao)榔頭--用(yong)于驗收(shou)房子墻(qiang)體與地面(mian)是否(fou)空鼓 ；1只(zhi)塞尺--用于測裂縫的寬度 ；1只(zhi)5米卷尺--用于測量(liang)房(fang)子的凈高(gao) ；1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 ；1只(zhi)計算器(qi)---用于計(ji)算(suan)數據 ；1只(zhi)水筆--用于(yu)簽(qian)字 ；1把掃帚(zhou)--用于打掃(sao)室(shi)內衛(wei)生(sheng) ；1只小凳子和一些報紙(zhi)、塑料帶，包(bao)裝(zhuang)繩--用于時間長，可休息一下(xia)及預先(xian)封閉下(xia)水(shui)管道(dao)。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議(yi)早晨8：30去(qu)或下(xia)午2：30去(qu)。

（1）去物業部門查看資料(liao)部分，分別有以下幾份資料(liao)需要(yao)查驗： A房屋的《住宅質量保證(zheng)書》--可帶(dai)走 B《住宅使用(yong)說明書》--可帶走 C《竣工驗收備案表》 D面積實測(ce)表(biao) E管(guan)線分(fen)布竣工圖（水、強電、弱電、結構）--可(ke)帶走 如果房產(chan)商準備充分(fen)的(de)話，一般10分鐘即可查看(kan)完(wan)資料。

（2）核實面積(ji)(ji)、合同(tong)及價錢多退少補問題。確認售樓(lou)合同(tong)附圖(tu)與(yu)現實是否(fou)(fou)一致，結(jie)構是否(fou)(fou)和原設計圖(tu)相同(tong)，房屋面積(ji)(ji)是否(fou)(fou)經過房地產部門實際(ji)測(ce)量，與(yu)合同(tong)簽(qian)訂面積(ji)(ji)是否(fou)(fou)有差異。（先查看(kan)售房合同(tong)，看(kan)之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進(jin)行處(chu)理，）以雙方簽定(ding)合同(tong)為準.一般這個時間(jian)因(yin)人而變(bian)，時間(jian)為30--40分(fen)鐘. 看完那些資料(liao)后，基本就可以去驗收房子了， 提示:暫且(qie)先(xian)不要交(jiao)(jiao)付(fu)一些(xie)物業費用及相關費用，此時(shi)物業會催促你來交(jiao)(jiao)付(fu)，可同他們交(jiao)(jiao)流，驗收好后，再交(jiao)(jiao)付(fu)費用.從物業處拿(na)鑰(yao)匙，分別應該有(you)樓(lou)層鑰(yao)匙、進戶(hu)門鑰(yao)匙、信箱鑰(yao)匙、水表(biao)、電表(biao)（若(ruo)有(you)遠(yuan)程抄表(biao)另）等幾把。

（3）同物業人(ren)員一起去(qu)驗(yan)收房子。 1）詳(xiang)細檢查房屋質量，包括(kuo)門窗、陽臺等部位有無開裂現(xian)象； 2）檢查(cha)墻體平整度(du)、是(shi)否滲(shen)水、是(shi)否有(you)(you)裂縫 提示：特別(bie)是(shi)查(cha)看一(yi)些(xie)墻體是(shi)否有(you)(you)水跡(ji)，特別(bie)是(shi)一(yi)些(xie)山墻、廚房衛生頂面、外墻等地(di)方，如有(you)(you)的話，務必(bi)盡快查(cha)明原(yuan)因。 3)仔細檢查(cha)地面(mian) 仔細檢查(cha)地面(mian)有無(wu)空殼(ke)開裂情(qing)況(kuang)。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開(kai)龍(long)頭(tou)查(cha)漏堵，盡可能讓水流大一(yi)點、急一(yi)點，一(yi)來看看水壓，二來試(shi)試(shi)排水速度。 5）驗(yan)收(shou)下水(shui)(shui)(shui)(shui)情況，先用面(mian)盆(pen)(pen)(pen)盛水(shui)(shui)(shui)(shui)，再向各個下水(shui)(shui)(shui)(shui)處灌水(shui)(shui)(shui)(shui)，分別是臺(tai)盆(pen)(pen)(pen)下水(shui)(shui)(shui)(shui)、浴缸下水(shui)(shui)(shui)(shui)、馬(ma)桶(tong)下水(shui)(shui)(shui)(shui)、廚房和(he)衛生及陽臺(tai)地漏等(deng)，基本是每(mei)個下水(shui)(shui)(shui)(shui)口應灌入(ru)兩盆(pen)(pen)(pen)水(shui)(shui)(shui)(shui)左右，應聽到(dao)咕嚕嚕的聲音和(he)表面(mian)無(wu)積水(shui)(shui)(shui)(shui)。 6）驗收地(di)面下水情況。在廁衛放水，淺(qian)淺(qian)就行了(約高2cm)。然后約好樓(lou)下的業主在24小時后查看其家(jia)廁衛的天花。 7）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏(lou)、品牌、數量是否相符；8）測量(liang)一下樓宇的(de)層(ceng)高，用5米(mi)卷尺(chi)即可，采樣數(shu)據(ju)來源地點與(yu)具體數(shu)據(ju)，最好把(ba)水表、電表數(shu)字、樓高(gao)、馬(ma)桶坑距、浴(yu)缸長(chang)度(du)和(he)寬度(du)、沖(chong)淋(lin)房尺(chi)寸、吊(diao)頂高(gao)度(du)都記在(zai)一(yi)個自己的小本子(zi)上，同(tong)時把(ba)一(yi)些(xie)驗收房子(zi)的數(shu)據(ju)和(he)問題寫在(zai)物業公司提供的紙張上。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應(ying)當就解決方案及(ji)期限達成書(shu)(shu)面協議→業主簽(qian)署《住交接單》。 同時要求，開發商在交房(fang)時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證(zheng)書(shu)(shu)》和《住宅使用說(shuo)明書(shu)(shu)》必須為原件而(er)不是復(fu)印件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些房(fang)屋(wu)的產(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)在一個(ge)以上，對此購房(fang)者需要和該(gai)房(fang)所有產(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)簽訂(ding)房(fang)屋(wu)買賣(mai)合(he)(he)同(tong)。若買受(shou)人(ren)(ren)與其簽訂(ding)的買賣(mai)合(he)(he)同(tong)未在其他共有產(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)同(tong)意的情況(kuang)下視為(wei)是交易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證是(shi)證明房(fang)(fang)(fang)主(zhu)對(dui)房(fang)(fang)(fang)屋享有(you)所有(you)權的(de)(de)唯一憑證，沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋交易時(shi)對(dui)買受人來說有(you)極(ji)大詐騙風(feng)險。房(fang)(fang)(fang)主(zhu)可能有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證而將其抵押或轉賣(mai)，即使現在(zai)沒(mei)有(you)將來辦(ban)理(li)取得(de)后，房(fang)(fang)(fang)主(zhu)還可以抵押和(he)轉賣(mai)。所以在(zai)購買二(er)手房(fang)(fang)(fang)時(shi)最好選擇(ze)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋進行交易。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面(mian)(mian)積(ji)既是包括(kuo)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)、使用面(mian)(mian)積(ji)和房內的(de)實際(ji)面(mian)(mian)積(ji)，在房屋產(chan)權(quan)證(zheng)上一般(ban)標明的(de)是建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)，為了保(bao)險起見，最好的(de)辦(ban)法(fa)是親自(zi)測驗量一下(xia)房屋內從墻角到墻角的(de)面(mian)(mian)積(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房(fang)屋的戶(hu)型是(shi)否合理，有(you)沒有(you)特別不適合居住的缺(que)點；管線(xian)是(shi)否太多或者走線(xian)不合理；天花板是(shi)否有(you)滲水的痕(hen)跡；墻(qiang)壁是(shi)否有(you)爆(bao)裂或者脫皮等明(ming)顯的問題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如(ru)(ru)占用屋頂(ding)平(ping)臺(tai)、走廊的(de)情況(kuang)，或者屋內是否有搭建的(de)小閣樓；是否改(gai)動(dong)過房(fang)屋的(de)內外部結構，如(ru)(ru)將陽(yang)臺(tai)改(gai)成臥室或廚(chu)房(fang)、將一間(jian)分隔成兩間(jian)等，陽(yang)臺(tai)是否是業主自己(ji)封(feng)閉的(de)，這涉及到(dao)面積如(ru)(ru)何計算(suan)的(de)問題(ti)。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在(zai)二手房(fang)(fang)交易(yi)(yi)過程中(zhong)，大部分購(gou)房(fang)(fang)者都是(shi)在(zai)房(fang)(fang)屋(wu)中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司(si)選擇房(fang)(fang)源(yuan)，有的(de)中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司(si)也(ye)為買賣雙方托管購(gou)房(fang)(fang)款(kuan)，但個別中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司(si)將客戶購(gou)房(fang)(fang)資(zi)金挪作他(ta)用(yong)，加大了買賣雙方的(de)交易(yi)(yi)風(feng)險。如(ru)中(zhong)介(jie)(jie)卷款(kuan)逃逸(yi)或資(zi)不抵債，房(fang)(fang)屋(wu)交易(yi)(yi)人索款(kuan)無望，造成(cheng)巨大的(de)經濟(ji)損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙者(zhe)(zhe)多是偽造(zao)虛假身份，利用簽訂二手(shou)房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同為誘餌，在辦理(li)房(fang)(fang)(fang)屋更名過戶手(shou)續之前向購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)索要定金及部分或全部購(gou)房(fang)(fang)(fang)款，一(yi)旦(dan)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)交付(fu)款項(xiang)，施騙者(zhe)(zhe)便逃之夭(yao)夭(yao)，使購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)即(ji)未得(de)到房(fang)(fang)(fang)屋還(huan)損失了購(gou)房(fang)(fang)(fang)款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施(shi)騙者多為交易房(fang)(fang)屋的(de)承(cheng)租人，其利用(yong)能自由出入交易房(fang)(fang)屋的(de)有利條(tiao)件，偽造(zao)房(fang)(fang)屋產(chan)權證，通過信(xin)息站刊登虛(xu)假的(de)賣房(fang)(fang)信(xin)息，造(zao)成購房(fang)(fang)者誤以為施(shi)騙者就(jiu)是房(fang)(fang)屋所有權人，向其交納(na)定金或(huo)購房(fang)(fang)款(kuan)，因此上當受騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施(shi)騙者(zhe)利用(yong)銀行(xing)貸款審批程序實施(shi)詐(zha)騙行(xing)為，騙取交易房(fang)屋。

相(xiang)對于購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)來(lai)說，買(mai)(mai)二手房(fang)最大(da)的(de)(de)好處(chu)就是可以直接拎包入住，省去了一大(da)部分的(de)(de)裝修麻煩(fan)(fan)事兒。其實買(mai)(mai)二手房(fang)本(ben)身(shen)也很麻煩(fan)(fan)，因此建議購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)在購(gou)買(mai)(mai)二手房(fang)過程中要多(duo)注(zhu)意，參(can)考一些二手房(fang)購(gou)買(mai)(mai)事項也是很有(you)利的(de)(de)。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)(zai)(zai)房產(chan)交(jiao)易中(zhong)(zhong)因交(jiao)房而產(chan)生的糾紛主要表現于水、電、煤氣(qi)及(ji)其附屬設(she)施和(he)房屋裝修(xiu)等(deng)方面。如果在(zai)(zai)(zai)買賣雙方的《房地產(chan)買賣合同》中(zhong)(zhong)，對上述(shu)情形予(yu)以(yi)關注(zhu)，那(nei)么(me)在(zai)(zai)(zai)實(shi)際的房屋交(jiao)接過程中(zhong)(zhong)，這樣(yang)的矛盾會在(zai)(zai)(zai)很大程度上被避(bi)免。因此，為盡可能的減少今后的麻煩建(jian)議購房者在(zai)(zai)(zai)交(jiao)房時注(zhu)意以(yi)下事項。

1、結清水表賬單

大(da)多數的房產(chan)上(shang)下家不需要(yao)(yao)辦理水(shui)表(biao)過戶手續。但在交房時(shi)根據買賣(mai)合(he)同的約定，雙(shuang)方(fang)須(xu)要(yao)(yao)進行抄(chao)表(biao)讀數，并按實際的抄(chao)表(biao)數由業主結清所欠費(fei)用。建議買房在交房前要(yao)(yao)詢(xun)問賣(mai)房是否已付(fu)清水(shui)費(fei)，交房當(dang)日要(yao)(yao)求上(shang)家攜帶好近期的水(shui)費(fei)賬單(dan)，并可以撥打相關機構查詢(xun)該(gai)房產(chan)已往的水(shui)費(fei)欠繳情況。

2、告知電表狀況

在(zai)交房(fang)時建議買房(fang)者親自查驗電(dian)表(biao)是否有(you)(you)移動改裝的痕跡。在(zai)實(shi)際操作中，現新(xin)建商品房(fang)的電(dian)表(biao)戶(hu)名基本(ben)為業(ye)主本(ben)人(ren)或(huo)是開發商名字(zi)。在(zai)辦(ban)理交房(fang)手(shou)續時除(chu)雙方(fang)核對電(dian)表(biao)讀數外，還須雙方(fang)攜(xie)帶本(ben)人(ren)身(shen)份證件(jian)、房(fang)產證、私章等前(qian)往所(suo)在(zai)地電(dian)力(li)營業(ye)廳辦(ban)理電(dian)表(biao)過(guo)戶(hu)更(geng)名手(shou)續，并結清該電(dian)表(biao)的所(suo)有(you)(you)欠費。

3、辦理煤氣過戶

按(an)照煤氣公司(si)的(de)規定，上(shang)下家(jia)必須憑《房(fang)屋買賣(mai)合同》其中須寫明本房(fang)價已包含煤氣設(she)施費(fei)或該煤氣設(she)備無償(chang)轉讓(rang)的(de)證明文字(zi)，以(yi)及上(shang)下家(jia)的(de)身份證，上(shang)家(jia)近期的(de)煤氣費(fei)賬單，雙方親(qin)自到燃(ran)氣部門辦理過戶(hu)更(geng)名手續。對于沒有(you)約(yue)定或約(yue)定不清的(de)，燃(ran)氣部門將(jiang)拒絕辦理。

4、有線電視過戶

有(you)(you)線電(dian)視(shi)實行一(yi)(yi)戶一(yi)(yi)卡制，如遇上家拖(tuo)欠(qian)費用的(de)(de)情況，時間(jian)一(yi)(yi)長，有(you)(you)線站會作(zuo)封端處理(li)。因(yin)此在交(jiao)房(fang)時買房(fang)可(ke)要求(qiu)賣方提(ti)交(jiao)交(jiao)房(fang)當年的(de)(de)有(you)(you)線電(dian)視(shi)費收(shou)據憑證(zheng)及有(you)(you)線電(dian)視(shi)初裝憑證(zheng)。買房(fang)憑上述兩樣資料和新的(de)(de)房(fang)地產(chan)權證(zheng)，即可(ke)到房(fang)屋(wu)所在地的(de)(de)區(qu)有(you)(you)線電(dian)視(shi)公司辦(ban)理(li)過(guo)戶手續。

5、結清電話，寬帶費用

如(ru)果(guo)買房(fang)(fang)無需延(yan)用(yong)賣(mai)房(fang)(fang)的(de)電(dian)(dian)話(hua)號(hao)碼，則(ze)上(shang)家可以(yi)(yi)去電(dian)(dian)信公司(si)注銷或遷移該(gai)號(hao)碼，然后下(xia)家另外自行申請安裝電(dian)(dian)話(hua)。如(ru)果(guo)買房(fang)(fang)需要延(yan)用(yong)賣(mai)房(fang)(fang)的(de)電(dian)(dian)話(hua)號(hao)碼，則(ze)買賣(mai)雙(shuang)方一(yi)起到電(dian)(dian)信部(bu)門辦理(li)過(guo)戶(hu)手續，并以(yi)(yi)交(jiao)房(fang)(fang)當日(ri)為準結算話(hua)費賬(zhang)單。至于寬帶費用(yong)以(yi)(yi)交(jiao)房(fang)(fang)當日(ri)為準并以(yi)(yi)上(shang)月賬(zhang)單結算。

6、結算維修資金

按(an)(an)照房(fang)地產管理部門的規定，住(zhu)宅(zhai)轉(zhuan)讓時(shi)，維(wei)修資(zi)(zi)金賬戶中余款(kuan)是(shi)不予(yu)退還的，因此(ci)賣方(fang)憑《商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)維(wei)修資(zi)(zi)金結算交(jiao)割(ge)單》綠色聯可向(xiang)買房(fang)按(an)(an)實(shi)結算或贈送給下家。同(tong)時(shi)維(wei)修資(zi)(zi)金的所有人更名為買方(fang)。

7、物業更名及結算物業管理費用

建(jian)議買(mai)(mai)賣(mai)雙方到(dao)房(fang)屋所在地的(de)物(wu)業管(guan)理公司(si)辦理以(yi)交房(fang)當日為準結算物(wu)業管(guan)理費。同時買(mai)(mai)房(fang)辦理物(wu)業進戶(hu)手續(xu)。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽約時，請各位業主(zhu)與(yu)買家把附送的物(wu)品(pin)列明(ming)清單及數量，對(dui)于一些家電(dian)產(chan)品(pin)建議列明(ming)型號、牌子(zi)等，方便收樓時核對(dui)物(wu)品(pin)是否與(yu)合同相(xiang)符(fu)。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特別對于(yu)樓齡長的物業)；檢(jian)查水、電是否(fou)(fou)正常，用水通道是否(fou)(fou)暢通等。檢(jian)查室內各(ge)項設(she)備是否(fou)(fou)工作(zuo)正常，如有任何問題舊(jiu)業主(zhu)須配合新(xin)業主(zhu)維修，否(fou)(fou)則可能新(xin)業主(zhu)要承擔負責。

3、收樓證明是否齊全

對(dui)于一(yi)些(xie)多年未入住的(de)新樓(lou)，購房者收(shou)樓(lou)時要檢查驗收(shou)樓(lou)盤交(jiao)付使用(yong)的(de)證件(jian)是(shi)否齊備，同時對(dui)于一(yi)些(xie)所謂收(shou)樓(lou)費用(yong)，例(li)如(ru)維修基(ji)金等，必(bi)須清晰知(zhi)道業主是(shi)否曾繳交(jiao)過，以免(mian)造成自己的(de)損失。

4、戶籍是否遷出

對于名校(xiao)物(wu)業(ye)(ye)，有部分(fen)的(de)原(yuan)業(ye)(ye)主把(ba)物(wu)業(ye)(ye)出(chu)售，但(dan)戶籍(ji)仍掛在已出(chu)售的(de)物(wu)業(ye)(ye)，新業(ye)(ye)主在收樓時(shi)，如果(guo)想用該物(wu)業(ye)(ye)的(de)戶籍(ji)時(shi)，及時(shi)要(yao)求對方按時(shi)把(ba)戶籍(ji)遷出(chu)，否則新業(ye)(ye)主無法(fa)找(zhao)派出(chu)所接收戶籍(ji)。

5、發票是否齊全

買家成功(gong)收樓(lou)后，通(tong)常客戶(hu)(hu)都要(yao)辦理(li)一(yi)些過(guo)戶(hu)(hu)手(shou)續(xu)，例如過(guo)戶(hu)(hu)的(de)(de)稅單(dan)、有線電視、電話、網絡等轉名手(shou)續(xu)的(de)(de)發票是否(fou)(fou)齊(qi)全，否(fou)(fou)則(ze)買家無法使用相關的(de)(de)服務。