買二手房(fang)流(liu)程 二手房(fang)交易(yi)流(liu)程圖 二手房(fang)收房(fang)驗(yan)房(fang)注意事項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦(ban)理過戶手續

4、繳納稅費

5、辦理產權轉移手續

6、銀行貸款

7、銀(yin)行打款完成交易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑(su)料洗臉盆(pen)--用于驗收下水管道 ；1只小榔頭--用于驗收房(fang)子(zi)墻(qiang)體與地面是否空鼓 ；1只塞尺--用于測(ce)裂縫的寬度(du) ；1只5米(mi)卷尺--用于測量(liang)房(fang)子的(de)凈(jing)高(gao) ；1只萬(wan)用(yong)表(biao)---用于測試各個強電(dian)插座(zuo)及弱電(dian)類是否暢通 ；1只(zhi)計算器---用(yong)于(yu)計算數據 ；1只水(shui)筆(bi)--用于簽字 ；1把掃(sao)帚--用于打掃室內衛生(sheng) ；1只小凳子和(he)一(yi)些(xie)報紙、塑料帶，包(bao)裝繩--用(yong)于時間長(chang)，可休息(xi)一下及預先封閉下水管道。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早(zao)晨(chen)8：30去或下午(wu)2：30去。

（1）去物(wu)業(ye)部門(men)查(cha)看資(zi)料(liao)(liao)部分，分別有以下幾(ji)份(fen)資(zi)料(liao)(liao)需要查(cha)驗： A房屋的《住宅(zhai)質量(liang)保證書》--可帶走 B《住宅使用說明(ming)書》--可帶走 C《竣(jun)工驗收備案表》 D面積實測(ce)表(biao) E管線分布竣工圖（水、強電(dian)、弱(ruo)電(dian)、結(jie)構）--可帶走 如果房產商準備(bei)充分的話(hua)，一般10分鐘即可查看完(wan)資(zi)料。

（2）核實面積(ji)、合(he)(he)同(tong)及價錢多退少(shao)補問(wen)題。確認售樓合(he)(he)同(tong)附圖(tu)與(yu)現實是(shi)否(fou)(fou)一(yi)致，結構是(shi)否(fou)(fou)和原(yuan)設計圖(tu)相同(tong)，房(fang)(fang)屋面積(ji)是(shi)否(fou)(fou)經過房(fang)(fang)地產部(bu)門實際測(ce)量，與(yu)合(he)(he)同(tong)簽訂面積(ji)是(shi)否(fou)(fou)有差(cha)異。（先查看售房(fang)(fang)合(he)(he)同(tong)，看之間的誤(wu)差(cha)為多少(shao)，一(yi)般為3%，3%之內不考慮，超出部分(fen)進行處理(li)，）以雙方簽(qian)定合同為準(zhun).一般這個時間(jian)因人(ren)而(er)變，時間(jian)為30--40分鐘. 看完那些資料后(hou)，基本(ben)就可以(yi)去驗收(shou)房子(zi)了， 提示:暫且先不要(yao)交付一些物(wu)業(ye)費(fei)(fei)用(yong)(yong)及相關費(fei)(fei)用(yong)(yong)，此時物(wu)業(ye)會催促你來交付，可(ke)同他們交流，驗(yan)收好后，再(zai)交付費(fei)(fei)用(yong)(yong).從物(wu)業處拿鑰匙(chi)，分(fen)別應該有樓層鑰匙(chi)、進(jin)戶(hu)門鑰匙(chi)、信(xin)箱(xiang)鑰匙(chi)、水(shui)表、電表（若有遠程(cheng)抄表另）等(deng)幾(ji)把。

（3）同物業人員一起去驗收房子(zi)。 1）詳細檢查房屋(wu)質(zhi)量，包括門窗、陽臺(tai)等部位有無開(kai)裂現(xian)象(xiang)； 2）檢查墻體平整度、是(shi)(shi)否滲水、是(shi)(shi)否有(you)裂縫 提示：特(te)別(bie)是(shi)(shi)查看(kan)一些墻體是(shi)(shi)否有(you)水跡(ji)，特(te)別(bie)是(shi)(shi)一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等(deng)地方，如有(you)的話，務必盡快(kuai)查明原因。 3)仔細檢查(cha)地面 仔細檢查(cha)地面有無空殼開裂(lie)情況。4）水(shui)電煤暢(chang)通情況和能否正常(chang)使(shi)用。大(da)開龍頭(tou)查漏(lou)堵，盡可能讓水(shui)流大(da)一(yi)點(dian)、急(ji)一(yi)點(dian)，一(yi)來看(kan)看(kan)水(shui)壓，二(er)來試試排水(shui)速度。 5）驗(yan)收下(xia)(xia)水(shui)(shui)(shui)情況，先用(yong)面(mian)盆盛水(shui)(shui)(shui)，再向(xiang)各個(ge)下(xia)(xia)水(shui)(shui)(shui)處(chu)灌(guan)水(shui)(shui)(shui)，分別是(shi)臺盆下(xia)(xia)水(shui)(shui)(shui)、浴缸下(xia)(xia)水(shui)(shui)(shui)、馬(ma)桶下(xia)(xia)水(shui)(shui)(shui)、廚房和(he)衛生及陽臺地漏等，基(ji)本是(shi)每個(ge)下(xia)(xia)水(shui)(shui)(shui)口(kou)應(ying)灌(guan)入兩盆水(shui)(shui)(shui)左右，應(ying)聽到咕嚕(lu)嚕(lu)的聲音和(he)表面(mian)無積(ji)水(shui)(shui)(shui)。 6）驗收地面下(xia)水情(qing)況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約(yue)好樓下的業主(zhu)在24小時后(hou)查(cha)看(kan)其家廁衛的天(tian)花(hua)。 7）核(he)對買賣合同上(shang)注明的設施、設備等是否有(you)遺漏、品牌、數量是否相符；8）測量一下樓宇的層高，用5米(mi)卷(juan)尺即可，采樣數據(ju)來源地點與具體數據(ju)，最好把(ba)(ba)水(shui)表(biao)(biao)、電(dian)表(biao)(biao)數字(zi)、樓高、馬桶坑距、浴缸(gang)長度(du)和(he)(he)寬度(du)、沖淋房尺寸、吊頂高度(du)都記在一個自(zi)己的(de)(de)小本子上(shang)，同時把(ba)(ba)一些驗收房子的(de)(de)數據(ju)和(he)(he)問題寫(xie)在物業公司提(ti)供的(de)(de)紙張上(shang)。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nei)解(jie)決的，雙方(fang)應當就解(jie)決方(fang)案及期限達(da)成書面協議→業主簽署《住交接單(dan)》。 同時要求(qiu)，開發(fa)商(shang)在交房(fang)時向業主提(ti)供(gong)的《竣工驗(yan)收(shou)備(bei)案表(biao)》、《住宅(zhai)質(zhi)量(liang)保證書》和《住宅(zhai)使用說明書》必須為(wei)原件(jian)而不是復印件(jian)。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些房屋的產(chan)權(quan)人在一個以上(shang)，對此購房者(zhe)需要(yao)和該房所有(you)(you)產(chan)權(quan)人簽訂房屋買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同。若買(mai)(mai)受(shou)人與其簽訂的買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同未在其他共有(you)(you)產(chan)權(quan)人同意(yi)的情況下視為是交易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)產證(zheng)是證(zheng)明房(fang)主對房(fang)屋(wu)(wu)享(xiang)有(you)(you)所有(you)(you)權(quan)的唯(wei)一(yi)憑證(zheng)，沒(mei)有(you)(you)房(fang)產證(zheng)的房(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)易時(shi)對買受(shou)人來(lai)說(shuo)有(you)(you)極大詐騙風險(xian)。房(fang)主可(ke)能(neng)有(you)(you)房(fang)產證(zheng)而將其抵押或(huo)轉(zhuan)賣(mai)，即(ji)使(shi)現在沒(mei)有(you)(you)將來(lai)辦理取得(de)后，房(fang)主還(huan)可(ke)以抵押和轉(zhuan)賣(mai)。所以在購買二手房(fang)時(shi)最好(hao)選擇有(you)(you)房(fang)產證(zheng)的房(fang)屋(wu)(wu)進行(xing)交(jiao)易。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面積(ji)(ji)既(ji)是包(bao)括建筑面積(ji)(ji)、使用面積(ji)(ji)和房內(nei)的實際面積(ji)(ji)，在房屋產權(quan)證上(shang)一(yi)(yi)般標明的是建筑面積(ji)(ji)，為了保險(xian)起(qi)見，最好的辦(ban)法是親自測驗量一(yi)(yi)下房屋內(nei)從(cong)墻角到墻角的面積(ji)(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房(fang)屋的戶型是(shi)否合(he)理，有(you)沒有(you)特別不適合(he)居住的缺(que)點；管線是(shi)否太多或(huo)者(zhe)走線不合(he)理；天花板是(shi)否有(you)滲(shen)水的痕跡；墻(qiang)壁(bi)是(shi)否有(you)爆裂或(huo)者(zhe)脫皮等明(ming)顯的問題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用屋(wu)頂平(ping)臺、走(zou)廊(lang)的情況，或者屋(wu)內是(shi)否有搭(da)建的小閣樓；是(shi)否改動(dong)過房(fang)屋(wu)的內外部結構，如將(jiang)陽臺改成(cheng)臥室或廚房(fang)、將(jiang)一間(jian)分(fen)隔成(cheng)兩間(jian)等，陽臺是(shi)否是(shi)業主自(zi)己封閉的，這涉及到面積(ji)如何計算的問題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二手房交(jiao)易過(guo)程(cheng)中(zhong)，大(da)部(bu)分購房者都是在房屋中(zhong)介(jie)公司選擇房源，有的(de)中(zhong)介(jie)公司也為買(mai)賣雙方托(tuo)管購房款，但(dan)個別中(zhong)介(jie)公司將客戶購房資金挪(nuo)作他用，加大(da)了(le)買(mai)賣雙方的(de)交(jiao)易風險。如中(zhong)介(jie)卷款逃逸或資不抵債，房屋交(jiao)易人索款無望，造成巨大(da)的(de)經(jing)濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙者(zhe)多是偽造虛假(jia)身份，利用簽(qian)訂二手房(fang)買賣合同(tong)為(wei)誘餌(er)，在辦理房(fang)屋更名過(guo)戶(hu)手續之前向購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)索要定金(jin)及部分或全部購(gou)(gou)房(fang)款，一旦購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)交付(fu)款項，施騙者(zhe)便逃之夭夭，使購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)即未得(de)到(dao)房(fang)屋還(huan)損(sun)失了購(gou)(gou)房(fang)款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙者多為交(jiao)易房(fang)屋的(de)承租人，其利(li)用能自(zi)由出入(ru)交(jiao)易房(fang)屋的(de)有(you)利(li)條件，偽造房(fang)屋產權證，通過信息站(zhan)刊登虛(xu)假的(de)賣房(fang)信息，造成購房(fang)者誤(wu)以為施騙者就(jiu)是(shi)房(fang)屋所有(you)權人，向(xiang)其交(jiao)納(na)定金(jin)或購房(fang)款，因此上當受(shou)騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施騙者利(li)用銀行貸款審批程序實施詐騙行為，騙取交易(yi)房(fang)屋。

相對于購房(fang)(fang)者(zhe)來說，買(mai)二手房(fang)(fang)最大的好處就(jiu)是可以直接拎包入(ru)住，省(sheng)去了一大部分(fen)的裝修麻煩事兒。其實買(mai)二手房(fang)(fang)本身也(ye)很(hen)麻煩，因此建(jian)議購房(fang)(fang)者(zhe)在購買(mai)二手房(fang)(fang)過(guo)程中要多注意，參(can)考一些二手房(fang)(fang)購買(mai)事項(xiang)也(ye)是很(hen)有利的。

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四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)房(fang)產(chan)交易中(zhong)因(yin)交房(fang)而產(chan)生的(de)糾紛主要表(biao)現(xian)于水、電(dian)、煤氣及其附屬設施和房(fang)屋(wu)裝(zhuang)修等(deng)方(fang)面(mian)。如果在(zai)買賣(mai)(mai)雙(shuang)方(fang)的(de)《房(fang)地產(chan)買賣(mai)(mai)合同》中(zhong)，對上述情(qing)形予以關注(zhu)，那么在(zai)實際的(de)房(fang)屋(wu)交接過程(cheng)中(zhong)，這樣的(de)矛(mao)盾會在(zai)很大程(cheng)度上被避免。因(yin)此，為(wei)盡可能的(de)減少今后的(de)麻(ma)煩(fan)建議購房(fang)者在(zai)交房(fang)時(shi)注(zhu)意以下事(shi)項。

1、結清水表賬單

大多數的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產上下家(jia)不需要(yao)(yao)辦理水(shui)表過戶手(shou)續。但(dan)在交房(fang)(fang)(fang)時(shi)根據買賣合同的(de)(de)約定，雙方須(xu)要(yao)(yao)進行抄表讀數，并(bing)按實(shi)際(ji)的(de)(de)抄表數由業主結清(qing)(qing)所欠(qian)費(fei)用。建議買房(fang)(fang)(fang)在交房(fang)(fang)(fang)前要(yao)(yao)詢問賣房(fang)(fang)(fang)是否已付清(qing)(qing)水(shui)費(fei)，交房(fang)(fang)(fang)當日(ri)要(yao)(yao)求上家(jia)攜(xie)帶好近期(qi)的(de)(de)水(shui)費(fei)賬單，并(bing)可以撥打相(xiang)關(guan)機構查詢該房(fang)(fang)(fang)產已往的(de)(de)水(shui)費(fei)欠(qian)繳情況。

2、告知電表狀況

在交房(fang)(fang)時建議買房(fang)(fang)者(zhe)親自查(cha)驗(yan)電(dian)表(biao)是否有(you)移動(dong)改(gai)裝的(de)(de)痕(hen)跡。在實際操作中，現(xian)新(xin)建商品房(fang)(fang)的(de)(de)電(dian)表(biao)戶(hu)名基(ji)本(ben)為業主本(ben)人(ren)或是開發商名字。在辦理(li)交房(fang)(fang)手(shou)續(xu)時除雙方核對電(dian)表(biao)讀(du)數外，還須雙方攜帶本(ben)人(ren)身份證件(jian)、房(fang)(fang)產證、私章等(deng)前(qian)往所在地電(dian)力營(ying)業廳(ting)辦理(li)電(dian)表(biao)過戶(hu)更名手(shou)續(xu)，并結清(qing)該(gai)電(dian)表(biao)的(de)(de)所有(you)欠費。

3、辦理煤氣過戶

按(an)照煤(mei)(mei)氣(qi)(qi)公司(si)的(de)(de)規定(ding)，上(shang)下(xia)家必須憑(ping)《房屋買賣(mai)合同》其中須寫(xie)明(ming)本房價已包含煤(mei)(mei)氣(qi)(qi)設(she)施費或該煤(mei)(mei)氣(qi)(qi)設(she)備無(wu)償轉讓的(de)(de)證明(ming)文字，以及上(shang)下(xia)家的(de)(de)身份證，上(shang)家近期的(de)(de)煤(mei)(mei)氣(qi)(qi)費賬單，雙(shuang)方親自(zi)到燃氣(qi)(qi)部門辦(ban)理過戶更(geng)名手(shou)續。對于沒有約(yue)定(ding)或約(yue)定(ding)不清(qing)的(de)(de)，燃氣(qi)(qi)部門將拒(ju)絕辦(ban)理。

4、有線電視過戶

有(you)線(xian)電視實行一(yi)(yi)戶一(yi)(yi)卡制，如遇(yu)上家拖欠費用的(de)情(qing)況，時間(jian)一(yi)(yi)長，有(you)線(xian)站會作封(feng)端處(chu)理(li)。因(yin)此在交(jiao)房(fang)時買(mai)房(fang)可(ke)要求賣(mai)方提交(jiao)交(jiao)房(fang)當年(nian)的(de)有(you)線(xian)電視費收據(ju)憑證(zheng)(zheng)及有(you)線(xian)電視初裝(zhuang)憑證(zheng)(zheng)。買(mai)房(fang)憑上述兩樣(yang)資料和新的(de)房(fang)地產權證(zheng)(zheng)，即可(ke)到房(fang)屋所(suo)在地的(de)區有(you)線(xian)電視公司辦理(li)過戶手(shou)續(xu)。

5、結清電話，寬帶費用

如(ru)果(guo)買房(fang)(fang)無需延用賣房(fang)(fang)的(de)電話號(hao)碼(ma)，則上家可以去電信(xin)公司注銷或遷移(yi)該號(hao)碼(ma)，然后下家另(ling)外自行申(shen)請安裝電話。如(ru)果(guo)買房(fang)(fang)需要(yao)延用賣房(fang)(fang)的(de)電話號(hao)碼(ma)，則買賣雙方一起到電信(xin)部門辦理過(guo)戶手續(xu)，并以交(jiao)房(fang)(fang)當日為(wei)準(zhun)(zhun)結算話費賬(zhang)單(dan)。至于寬帶費用以交(jiao)房(fang)(fang)當日為(wei)準(zhun)(zhun)并以上月賬(zhang)單(dan)結算。

6、結算維修資金

按照房地產管理部門的規定(ding)，住(zhu)宅(zhai)轉讓時(shi)，維修(xiu)資(zi)金(jin)賬戶中余款是不(bu)予退(tui)還(huan)的，因此賣方憑《商品住(zhu)宅(zhai)維修(xiu)資(zi)金(jin)結(jie)算交(jiao)割單(dan)》綠(lv)色聯可(ke)向買房按實(shi)結(jie)算或(huo)贈送給下家。同時(shi)維修(xiu)資(zi)金(jin)的所有人(ren)更(geng)名為買方。

7、物業更名及結算物業管理費用

建議買(mai)賣雙方到房屋所(suo)在地(di)的物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)公司辦(ban)理(li)以交(jiao)房當日為準(zhun)結算物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)費。同(tong)時買(mai)房辦(ban)理(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)進戶手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽約時，請(qing)各位業(ye)主與買家(jia)把附送(song)的(de)物(wu)品(pin)列明清(qing)單及數量，對(dui)(dui)于一些家(jia)電(dian)產品(pin)建議列明型號、牌子等(deng)，方便收樓時核對(dui)(dui)物(wu)品(pin)是否與合同相符(fu)。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特別對于樓齡長(chang)的物業)；檢查(cha)水、電是否(fou)正(zheng)常，用水通道是否(fou)暢通等(deng)。檢查(cha)室內各項設(she)備是否(fou)工作正(zheng)常，如有任何(he)問題舊(jiu)業(ye)主須配合新(xin)業(ye)主維(wei)修，否(fou)則可(ke)能新(xin)業(ye)主要承擔負責(ze)。

3、收樓證明是否齊全

對于(yu)一些(xie)多年未入住的新樓(lou)，購房(fang)者(zhe)收樓(lou)時(shi)要檢查驗收樓(lou)盤交付使用的證件是(shi)(shi)否齊備，同時(shi)對于(yu)一些(xie)所謂收樓(lou)費用，例如(ru)維修基(ji)金等，必須清晰(xi)知道(dao)業(ye)主是(shi)(shi)否曾繳交過，以免造成(cheng)自己的損失。

4、戶籍是否遷出

對于(yu)名校物業(ye)(ye)，有部分的(de)原業(ye)(ye)主把(ba)(ba)物業(ye)(ye)出售，但戶(hu)籍(ji)仍(reng)掛(gua)在已(yi)出售的(de)物業(ye)(ye)，新(xin)業(ye)(ye)主在收樓時(shi)，如果想用該物業(ye)(ye)的(de)戶(hu)籍(ji)時(shi)，及時(shi)要求(qiu)對方按時(shi)把(ba)(ba)戶(hu)籍(ji)遷出，否(fou)則新(xin)業(ye)(ye)主無法找派出所(suo)接收戶(hu)籍(ji)。

5、發票是否齊全

買家成功收樓后，通常客(ke)戶(hu)都要辦理一些過戶(hu)手(shou)續，例如過戶(hu)的稅單、有線電(dian)(dian)視、電(dian)(dian)話(hua)、網(wang)絡(luo)等(deng)轉名手(shou)續的發票是否(fou)齊(qi)全，否(fou)則買家無法使用相關的服務。